2007松桃县宇邦盛世兴城市场前期调查报告(word 38)

房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1松桃县宇邦盛世兴城市场前期调查报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2目录第一部分松桃县概况P3_P6第二部分项目本身概况P6_P9第三部分问卷调查分析P9_P25第四部分盛世兴城SWOT分析P26_P29第五部分营销策略规划P29_P31附件一P32_P34房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3第一部分松桃县概况一、地理位置松桃苗族自治县成立于1956年，是国务院批准成立最早的苗族自治县之一。位于武陵山脉主峰梵净山东麓，地处黔、湘、渝两省一市结合部，与湖南的花垣、凤凰相连接，同重庆的酉阳、秀山接壤，区位适中，交通便利，素有“黔东门户”之称。二、交通状况松桃县“一纵一横一环八连线”的松桃主骨架基本形成，通乡油路率达64，通村公路率达63。大兴机场复航运营，渝怀铁路房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4松桃段建成通车，杭瑞高速即将过境，构筑了综合交通网络，运输能力逐步增强。三、区域人口及经济发展状况1、城市化率目前松桃县蓼皋镇常住人口5万人，暂住人口11万，预计2010年人口将达到10万人，即每年增加13万人，将对产业带来很大的需求空间。2、经济增长率松桃县蓼皋镇每年两位数以上的经济增长速度足以支撑房地产业的发展，2007你年仅工业经济增长对GDP的贡献率就达6个亿以上。3、松桃县蓼皋镇房地产发展情况松桃县注册的房地产开发企业29家，注册资本金13322万元，其中本地企业7家，外地备案企业22家，均属私营。本地企业主要在镇远、铜仁市、江口和孟溪开发，县城95以上的房地产开发由外地企业承担。2003年2007年，县城规划范围内共实施勒房地产房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5开发项目19宗，出让土地468493，分别由福明、邦宇、南阳、同兴、众友、振亮六家企业负责开发的滨江花园片区，麻阳街片区，县府路片区、卫星坝片区、新月湾片区、杨芳路片区土地面积合计428130，占出让面积的9138，2006年松桃县房地产投资完成19864万元，是“十五”期间房地产投资完成总额的27倍；2007年16月，房地产投资完成15665万元，已接近铜仁市同期水平，比去年同期增长480增幅是铜仁市的7倍，2006年和2007年上半年分别占当年全社会固定资产投资总额的26和62，由此可见房地产业已成为松桃县固定资产投资的重要支撑。2003年2007年松桃县土地交易情况统计表序号交易年份项目名称设定用途土地等级土地面积（平方）成交价款（万元）出让方式1金松商城商住综合206730挂牌2汇丰大酒店商住综合600231挂牌3百川商城商住综合263060挂牌42003华彩松江步行街商住综合4673122挂牌5食品公司旧城改造商住综合2627596挂牌62004鸿达河滨风景园商住综合5340314拍卖7县南门桥至农行地段旧城改造商住综合2513322挂牌8县城北门商住楼项目（地税局侧面）商住综合880159挂牌92005县工商局至人武部至酒厂片区旧城改造商住综合621874200拍卖房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。610新月湾宾馆及住宅小区商住综合24837584挂牌11松江东城新区滨江花园商住综合2038947208挂牌12县城杨芳路片区旧城改造商住综合202801445挂牌13县城麻阳街片区旧城改造商住综合607802698挂牌14县城蓼皋北路（二粮店对面）旧城改造商住综合3907228挂牌15县农行至医院门诊大楼地段旧城改造商住综合4840805挂牌16县人行至老干村地段旧城改造商住综合2453437挂牌17县城龙塘湾种子公司地段旧城改造商住综合4813372挂牌182006滨河风景园住宅小区第二期工程商住综合3047175挂牌192007卫星坝商住小区商住综合561251650挂牌合计46849318565144、2000年2007年松桃县商品房成交情况及增长率随着逐年增幅下滑，市场需求变冷，引发了房地产市场的竞争加剧，特别是几个大型楼盘的开发商已经调整投资策略，大部分项目加快了建设速度，以尽快构筑人气，女里打造楼盘的商业氛围，有的开发项目却明显放缓建设速度。目前，商品住宅已趋于饱和，营业用房将空置较大，房地产市场供过于求的状况已基本形成共识。2000年2007年松桃县商品房统计表年份住宅成交价（元/平方米）增长率（）2000年400房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。72001年4501252002年500112003年580162004年680172005年760122006年82082007年88073第二部分、项目本身概况一、项目规划盛世兴城位于松桃县蓼皋镇麻阳街片区，东西想由东门至水塘河大桥，南北向由世昌广场的人行道至麻阳街中轴线往北推进50米。总用地面积723万，建筑面积18万。整个盛世兴城是以面积近万平方米的世昌广场为中心，以贯穿小区南北的麻阳大道为主轴，向南倍延伸不知若干各居住组团，该项目主要以商业和居住为主。项目周边交通网络纵横，通达顺畅，周边为松桃老商业中心大十字，东门桥。位置松桃县麻阳大道世昌广场开发商贵州邦宇房地产开发有限公司类别商住综合物业占地面积72300总建筑面积180000万房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8容积率绿地率面积分布建筑面积商业面积30000M住宅面积150000M配套停车位100个商铺700个（还42个售87个）二、商业布局以麻阳大道为主轴线，建立一个新型商业步行街系统，内容涵盖商业步行街、宾馆，大型超市、住宅，办公、会所、幼儿园、娱乐、建材城等，商业街的功能不知以“线性方式”展开，一条主街麻阳大道，结合不同的院落组团，形成购物，餐饮、休闲、娱乐、文化等一体化的功能配置。商业沿主要步行环线和车行环线进行布局，结合绿化景观及道路进行布置，位于住宅的下部，以小型综合市场为主，层数为一层。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9三、周边配套设施1交通配套4趟公交车3中2中两趟；平块3中两趟；这是松桃县城唯一两趟公交，可贯穿整个松桃县，交通非常便捷，车费1元。同时县内各计程车均可直接到世昌广场盛世兴城售楼处，车费2元。新建的彩虹大桥也将会成为出入松桃的主要通道2生活配套将配备全县最大的超市，小吃街，夜市3金融网点，行政办公农村信用合作社、国税局、粮食局、打米厂，一粮店，建设局，质监局，供电局，药监局，中国移动房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。104文化教育完一小、幼儿园，民族中学5商业配套建材市场、服装一条街，美食一条街，麻阳美家居第三部分、问卷调查分析为了能够准确的把握临街商铺市场行情和潜在消费群意愿，我司对以下主要交通沿线及商业中心，针对经营半年以上的临街商铺经营者商铺以问卷形式做了较深入详细的调查。此次调查覆盖松桃县所有商业区80以上临街商户，其中涉及鞋类、服装、纺织、五金、建材、化工、装饰、饮食、电器、电脑耗材、太阳能、日用百货，药店，服务性行业、农业等行业商家。线路1大十字杨芳路电影院2蓼皋南路公园路3蓼皋北路养护段4东门桥东门路该四条线路组成松桃县目前商业中心，并已成为松桃根深蒂固的投资首选地，所以如何改变这房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11一观念，将会很大程度的影响项目的运作。一、问卷调查分析本次问卷主要分为两部分共26道问卷题目，其中主观题23道，客观题3道（问卷附一）问卷主要针对目前松桃经营半年以上商户的销售情况，对现有商铺的满意程度，今后投资意向，及对盛世兴城作为新商业中心出现的意见。1现有商户所持有商铺面积情况松桃县商户所持有商铺面积情况135064302700480520215051100100以上由此数据可以看出松桃县半年以上商家目前持有或者租用的商铺大部分均为中小户型商铺，铺面形式比较平均，但是大户型商铺较少，可考虑适量开发一些面积较大的商铺，以满足一些大商家的需求。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。122松桃县商铺租金水平松桃县目前商圈以大十字为中心，分别向东门桥、蓼皋北路、蓼皋南路、电影院延伸、租金水平分布不均，同路段租金差别也较大。除公司自己商铺外，此中门面租金最高的为东门桥雅芳专卖、莎莎名店，租金为115元/,租金最低的为养护段头隆火锅店125元/平松桃县商业区租金平均水平为4402元。所有调查店铺中96为租用,按年付租；2为自己购买商铺自己使用，不以出租方式进行；2的为单位铺面，这类铺面普遍租金低廉，一般为8元。由于目前的松桃的租赁市场处于相对无序的状态，即便在同一地段，租金的悬殊也很大。目前由于有大量租金水平远远低于市场价格的单位内租房的存在，使得许多人在寻找机会，以期租得单位内租房，以降低经营成本。此图为各地段租金水平分布房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13松桃县商区铺面租金比例048805120005650421313796269232115192185167671481001020304050607080520元/2150元/51100元/100元/以上520元/2150元/51100元/100元/以上520元/2150元/51100元/100元/以上520元/2150元/51100元/100元/以上大十字（杨芳路、电影院）东门路、东门桥蓼皋北路、养护段蓼皋南路、公园路各地段平均租金列表大十字（杨芳路、电影院）东门路、东门桥蓼皋北路、养护段蓼皋南路、公园路4643元/5195元/4091元/3682元/3松桃县商铺商业类型主要分布大十字（杨芳路、电影东门路、东门蓼皋北路、养护蓼皋南路、公园房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14院）桥段路服装，超市百货，五金，电器饮食，日用百货五金，药品，饲料，饮食，服务行业建材，装饰材料商铺客源在松桃县商家平时消费的消费者中除小部分来自于外地，其余大部分主要来源均来自松桃县，说明松桃县商家的主营收入还是来自松桃县自身，也体现了松桃县居民是具有一定的消费能力。松桃县商品客户主要来场周边小区的消费者松桃县居民各郊区/乡镇的商家调查商家目前销售情况房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。153225387129030001000200030004000好一般不好调查商家目前销售情况对于商家目前销售情况调查，反映比较平均，介于此情况，通过问卷分析我们得出以下几点结论销售良好的商家地处商业中心较黄金地段；租金相比同行商家较为便宜，商铺租金一般在3060元/之间从而导致竞争能力加强。物业管理态度及效率优良。收费较合理。销售一般的商家商铺租金较高，商铺租金一般在5090元/之间，同比销售较好的商家来说这类商家在每月的固定支出上开支较大，从而导致销售压力增大。销售不好的商家这类商家一般地处商业中心之外，人流量较少，周围商业氛围不浓，在消费者心目中没有影响，虽然租金并不高，但是每月的固定收入不稳定，客源不稳定；物业管理不到位，导致地处改地段商家的分布不合理，经营秩序紊乱。商家租赁方式房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16商家租赁方式2520523市场管理办公室托朋友租赁找商铺业主租赁其他据上图可见，松桃县主要商铺有60以上是来自于业主出租，这也说明了松桃县在商铺投资上已经具备一定的能力，投资商铺的理念也在逐步的提高。7商家对目前商铺的意见大十字杨芳路电影院该路段为松桃县中心商业区之一，地段交通在松桃县都是最优秀的，在大部分商家的调查中，普遍对该路段的商铺评价交高，满意度也较高，但是由于出去县城中心地区，该段段商铺也暴露出了停车位不够，配套设置不完善，部分仓库容量小等问题。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17商家对商铺满意调查表13478913086967000782643476957478210000658701304304321735652304352170配套设置较齐全各种收费比较合理有良好的经营环境商铺地段优良在消费者心目中有较大影响经营分区合理停车位充足便于装卸货物仓库容量大交通便利配套设置不齐全各种收费不合理经营环境较差商铺地段不良在消费者中没有什么影响力经营分区不合理停车位不够仓库容量小交通不便满意的方面不满意的方面大十字（杨芳路、电影院）021743478434700510152025303540451分2分3分4分5分大十字商家对商铺的满意程度大十字商家对商铺的满意度房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18东门桥东门路该路段绝大多数商家认为目前传统商业区的各种费偏高，且并不合理已经造成了极大的经营压力，同时反映希望加强交通的改善，完善配套设施，希望能配备一些运动、健身场所，如愉伽馆、网球场、拉丁舞场、少年宫、老年活动中心等。以方便商家经营。在仓库方面也有过半数的商家认为目前仓库的容量较小，并不能满足他们现实的需求。商家对商铺满意调查表2000870652247835217391360874782652210091303478521747836017301352173478配套设置较齐全各种收费比较合理有良好的经营环境商铺地段优良在消费者心目中有较大影响经营分区合理停车位充足便于装卸货物仓库容量大交通便利配套设置不齐全各种收费不合理经营环境较差商铺地段不良在消费者中没有什么影响力经营分区不合理停车位不够仓库容量小交通不便满意的方面不满意的方面东门路、东门桥房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1900017395217260900001000200030004000500060001分2分3分4分5分东门桥商家对商铺的满意程度东门桥商家对商铺的满意度蓼皋南路公园路该路段主要以经营建材装饰为主，行业集中，在消费者心目中影响力较大，对于建材装饰来说该地段的商铺合适，所以在商家中对此路段的商铺的评价比较高，但是对于商铺配套设施方面还是存在较大的不足。很多商家希望配备卫生间。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。20商家对商铺满意调查表3464289294286892889285000428667861000053571071571410711071500057143214000配套设置较齐全各种收费比较合理有良好的经营环境商铺地段优良在消费者心目中有较大影响经营分区合理停车位充足便于装卸货物仓库容量大交通便利配套设置不齐全各种收费不合理经营环境较差商铺地段不良在消费者中没有什么影响力经营分区不合理停车位不够仓库容量小交通不便满意的方面不满意的方面蓼皋南路、公园路000107135713214214300050010001500200025003000350040001分2分3分4分5分蓼皋南路商家对商铺的满意程度蓼皋南路商家对商铺的满意度蓼皋北路养护段该路段经营范围比较广泛，其中包含医房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。21药，饲料，日用百货，美容美发等服务行业，酒店，超市，经调查商家该路段的由于经营种类比较多也比较杂乱，经营范围并不是很合理，同时与其他路段相同，此路段任然有存在配套设施不完善的情况。商家对商铺满意调查表431435143685782867143371442866571971468574857314317142857628648573429286配套设置较齐全各种收费比较合理有良好的经营环境商铺地段优良在消费者心目中有较大影响经营分区合理停车位充足便于装卸货物仓库容量大交通便利配套设置不齐全各种收费不合理经营环境较差商铺地段不良在消费者中没有什么影响力经营分区不合理停车位不够仓库容量小交通不便满意的方面不满意的方面蓼皋北路、养护段房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。22577134638462500153800050010001500200025003000350040001分2分3分4分5分蓼皋北路商家对商铺的满意程度蓼皋北路商家对商铺的满意度以上是各路段商家对目前自己运营的商铺的及市场的基本评价8调查商家选择铺面的首要考虑因素调查分析商家选择铺面的首要考虑因素3721700162811634654651163700商铺的位置商铺的面积市场的整体经营氛围商铺地段对未来经营的预期相关配套设施齐全交通条件便利市场的影响力大商家选择铺面的首要考虑因素由此数据可以看出，商家在选择铺面最主要考虑的因素是是商铺的位置，同时交通因素和市场的整体氛围、商铺地段也是重要的第一考虑因素，之前出现的最多的相关配套设施不全的问题房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。23从这里看出它并不是主导商家投资的主要原因，这个问题是可以通过其他外在条件来弥补的。商铺的位置之所以选择率很高，也突出的体现了松桃县商户对于商铺投资的选择重心。同时我们也要做到较好的引导消费者选择导向分散，因为过于的针对一个因素会对商铺的销售造成很大的影响。9商家对目前经营场所的满足度和是否需要改造目前经营环境调查。现经营场所是否能满足经营需求32266774能满足不能满足房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。24现经营场所是否需要改造48384516645需要改造不需改造无所谓在调查商家中，有大部分商家已经觉得目前的经营场所已经不能满足自己的经营需求，并且需要进行改造，但是在问及如果要换场所愿意到什么哪里的经营场所时，除极少部分商家明确指出有意向的位置外，其余商家均表示不愿更换，这就体现目前松桃的商业圈已经很牢固的深入到大部分经营者及消费者心中；商家虽然想换，但是在几年的经营过程中已经形成自己固有的消费群体，如果冒然的更换经营场所，那么很有可能会失去以前的许多客户，这对于对商业硬件环境并不注重的乡镇商家来说无疑是得不偿失，所以如果要想这很大部分商家更换新的经营场所，那么必须有一个比现在更先进，商业环境，商业氛围更优秀的市场里满足他们。服装、鞋包、针纺类商家如盛世兴城规划较为合理，则考虑搬迁。副食、百货类商家目前已经有较为固定的消费群体，不考虑搬迁。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。25服务、娱乐、餐饮类商家只要租金给予优惠，可以考虑搬迁。农资、农具类商家客户大多集中的乡镇和城郊，不考虑搬迁。医药、卫生、文体、化妆品、保健品类商家只要租金给予优惠，可以考虑搬迁。五金、建材类商家只要规划得当，成行成市，同时提供较为足够的停车位，可以马上进行搬迁。如何让一些不愿意搬迁的商家受到大环境影响，改变现在意愿将成为营销过程一大难点10对于商铺管理方式，商家意向。现经营场所是否需要改造19358065统一经营、统一管理分散管理、灵活自主11如果商铺改造，商家希望市场提供哪些方面的服务房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。26我们利用反向分析的方法，通过调查商家希望改造后市场能提供哪些方面的服务来分析除商家县经营场所物业管理及市场管理的不足，这样就能更好针对商家的需求，来改进盛世兴城现有的管理模式及服务项目1538513179551336003780513205132300050010001500200025003000350040001商家希望市场提供哪些方面的服务集中装卸货物价格公告栏供求信息服务建立统一配送中心市场整体对外宣传营业员专业培训代办工商、税务等政府手续不定期举办促销推广活动不需要从数据可以看出，对于市场的整体对外宣传和营业员专业培训是其他市场目前十分缺乏的，那我们可以针对这一市场的缺陷，在将来的宣传销售阶段加强这方面的服务。同时从数据中我们还可以发现，目前市场对相关配套服务并不是十分的重视，也就导致了不需要提供服务的商家只有323，这就会是我们以后突出差异性的一个方面。11商家对商铺经营形式的调查商家喜欢什么样的商铺来配合经营这也是给我们未来发展方向的房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。27一个启示。3234194612900001000200030004000500060007000商家对商铺类型感兴趣比例系列1323419461290购物中心商铺专业市场商铺街区商业商铺写字楼商铺做为三级市场，可见松桃县商户任然是喜欢以经营专业市场商铺及街区商业商铺为主，针对购物中心商铺商家认为做为县城，购物中心的消费人群必然不如以上两种市场，所以盛世兴城也应该符合大众口味着力发展专业市场和街区商业，这样才能引来更多的投资者。12松桃县商户对盛世兴城的看法；从调查走访的情况来看，盛世兴城的知名度达到9841，经营商家对其或多或少都有了解。但由于各种方面的原因，只有425左右的经营者明确表示将要在盛世兴城进行投资，364左右的经营者对盛世兴城抱有怀疑和排斥的态度，绝大多数（9212）经营者对盛世兴城抱着一种观望态度，既不肯定也不否定。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。28585212905229774122812903270390321613129061297397交通改善人口稠密、消费总量高居民收入高、消费力强现有商业不足，有发展空间选择地点的商业形象好环报世昌广场，人流量大交通不便人口稀疏、消费总量低居民收入低、消费力弱现有商业充足，没有发展空间选择地点的商业形象较弱与传统商业区有一定距离优势劣势商家对盛世兴城的商业优劣势调查商家对盛世兴城的商业优劣势调查由于松桃的门面大多修建于2003年以前，配套设施很不齐全。同时，绝大多数商家认为目前传统商业区的各种费偏高，已经造成了极大的经营压力。所以，商家们给出如下一些建议加强交通的改善，同时完善配套设施，以方便商家经营。在租金上给予优惠，以尽快增加人流量，提升人气。希望能多方努力，提供物美价廉的餐饮。希望能配备一些运动、健身场所，如瑜伽馆、网球场、拉丁舞场、少年宫、老年活动中心等。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。29第四部分盛世兴城SWOT分析通过市场调查分析，我们不难看出盛世兴城现在自身的问题和面临的问题，周边项目众多，市场趋于饱和，这都是亟待解决的问题。而且现在老城区和新区沿线的的房地产项目，都包括有大面积的商业，形成联合打造松桃县城区的商业干道的趋势。蓼皋北路、蓼皋南路、政府路、公园路打造出多条商业街。目前松桃县的开发商对大型商业和步行街的开发正逐步兴起成为房地产市场开发的热点。这使得竞争更加巨大。分析优势分析优势（S）1新兴房产2相关市政部门入主3交通优势；劣势（W）1周边竞争对手和潜在竞争对手强2离传统商业中心较远人流量小，消费总量低；机会（O）1区域发展较具潜力；2业态全面；威胁（T）1房地产供应量大2各楼盘大量推案3市场趋于饱和；房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。30新兴房产盛世兴城相比其他竞争对手属于新兴的房地产项目，其内部装修，总体规划，户型，都比其他房地产项目更具有时代的气息，这将吸引更多的投资者的眼球。相关市政部门入主2008年78月，松桃县大部分行政部门都将入主盛世兴城，这都将给盛世兴城带来新的契机，吸引来更多的人群，聚集更多的人气，对商业氛围的形成起到了很大的作用。交通优势松桃县县城内各路公交车都可以直达世昌广场，同时2008年彩虹大桥也将建成通车，并将成为通往松桃县的主要通道。这给盛世兴城带来的更多的商机，及新兴的交通网络也给投资盛世商城的业主带来了更多的便捷；劣势分析周边竞争对手和潜在竞争对手强盛世兴城是松桃县第三大房地产项目，规模在其之上的滨江花园，财富金阳商贸广场，都是其巨大的竞争对手，滨江花园拥有和世昌广场同等规模的七星广场，目前已建成建材一条街；金阳商贸在传统商业中心，容易受投资者青睐。其他华彩松江步行街，鑫雨商厦，阳光丽苑，新月湾等项目的实力都不弱，同时2008年世昌广场，东门桥旁边将对杨芳路进行旧城改造，并将其修建成为步行街。离传统商业中心较远人流量小，消费总量低由于目前大多数松桃人还是习惯以大十字一带为活动中心，大部分人的活动范围并没有房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。31延伸至盛世兴城。而世昌广场本身的人流也很稀疏，对很多类型的商业经营并没有实质性的帮助，也没有因为广场带来人气，导致消费总量低。机会分析区域发展较具潜力该区域的重点规划包括打造的商业核心区域，但目前盛世兴城商业并不充足，所以在今后的发展机会会比先已成熟的项目更有机会。而且在规划方面，盛世兴城将会是松桃县集生活住宿、商业步行街、行政办公、大型休闲娱乐中心为一体的最全面的房地产项目。威胁分析房地产供应量大近年来，松桃县土地出让逐年增量，商品房大量开发，房地产市场供应量较大。随着松桃县建设力度的加强，规划前景进一步出台和开展，房价持续上涨，松桃县的房地产市场出现火爆局面。各大专业公司和商家纷纷进入房地产市场搞开发，使松桃县的商品房市场供应量加大，并基本都尝到了甜头。预计其供应量在未来数年内还会增加，而市场消费群选择愈来愈理性化市场也呈日趋饱和态势。各开发商大量推案市场竞争的日趋激烈和，各大开发商必将针对自己项目的优势拿除更具吸引力的促销策略，这就会出现房开商房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。32“打架”，投资者“隔岸观火”的状态，对于商业发展和项目本身很不利。市场趋于饱和供过于求的局面已经形成，市场由卖方市场向买方市场转移，商业处于被动地位；桃县始终是一个贵州省的三级市场，其市场容量有限，是否真的能容纳下这么多的房开项目，这将是最大的市场客观威胁。2相关应对劣势1差异化发展，抓紧时机（项目的时间性是本项目的一个关键工作之一），满足市场潜在的需求，创造效应。劣势2加大宣传力度，在世昌广场举行大型活动，加块大型商业项目及市政部门的入主。3综合评价现在，已经没有人否认一个楼市品牌在消费者心中的魅力和吸引力了，在这种争相做品牌的“羊群效应”下，做品牌就真正成了一种潮流、开发商的共识，并会促进整体市场品质提高。当然，从市场销售来说，消费者最终愿意为哪些品牌楼盘掏钱，这就得看这个品牌的含金量了。楼盘比拼品牌含金量的普遍效应就会这样出现。本项目具有一定的交通优势，政府优势，但目前松桃县商业市场商铺供给量较大，本项目必须采取产品创新、服务贴心等全方位的提高项目在区域性差异化及服务的满意度，并辅以有效的营销推广策房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。33略，将大大有利于项目销售及其品牌的建立。第五部分营销策略规划总体策略为充分发挥项目优势；规避劣势；创造、把握机会；减低、避免威胁。以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的商业结构。学习、利用松桃县前期项目的市场运做成功经验，在市场需求相对稳定但市场供应量不断扩大的情况下，克服劣势，有针对性地塑造一系列高品质商铺、物业服务亮点，借助区域性的号召力，采取区域全面覆盖和渗透的营销手法，同时结合理念性的宣传。减少劣势，避免威胁，在产品推广过程中要充分突出区域过去与现在的对比以及区域未来规划，强调区域产品的升值空间，用以增加产品吸引。项目定位1定位原则最大化的发掘项目地段优势（世昌广场，麻阳大道），交通优势（彩虹大桥），行政单位，大型商业项目入主优势利用产品在区域内存在的差异性，变差异化为竞争优势房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。34充分发掘老城区和新区的高中端客户的置业和投资潜力最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险能够满足市场广大目标消费群对现代商业住宅物业的综合要求；人文、景观、舒适度、便捷度的深层次需求，强调物业的区域优势及品质的领先。同时也能在当地满足大量投资者,对投资物业高投入、高回报的投资新理念。2投资者分析长期投资用于出租，获得固定的，且较为可观的投资收益；短期投资升值后转卖，获取投资收益核心消费群体消费行为分析目标消费者中对媒体有一定的关注率。处于社会的中产阶层，对产品性价比有要求较高。对看房车、接待中心设计及装修档次及推出样板房这一形式有一定的关注。对置业顾问的衣着及行为较为关注。对物业的档次及宣传较为关注。3项目价值的提升项目的分区规划，目的在于有效促进项目的经营管理，并以良好的招商经营状况吸引买家购买。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。35客流动线循环性原则商铺间隔应充分考虑客流动线能否在商场内循环，尽量避免动线组织的重复性和空白性。是商场内每一处都由消费者流动，将“盲区”最小化，最大限度的提升商铺的价值。便于招商销售原则商铺间隔最终是为了引进经营商家，成功销售，达到资金回笼和获益的目的。因此商铺应考虑相关类型经营商家的承受能力，以进行便于招商销售的商铺间隔。经营定位相结合原则根据目标经营商家的经营特性，进行符合商家进行商品销售需求的商铺间隔，以便于吸引经营商家进驻，从而吸引买家购买。附件一松桃县商铺调查问卷被访者姓名联系电话商铺名称商铺地址访问员姓名访问日期01、请问您是这个商铺负责人/主要经营者是1否2终止访问02、您在这里经营几年时间了不到半年1终止访问半年及以上2房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开