2007年连云港市区房地产市场报告

第1页共14页2007年上半年连云港市区房地产市场报告本报告分区说明本报告以连云港市建成区为调查范围，将连云港市分为新浦区、海州区、连云区和开发区（新浦区和连云区之间，朝阳以东，平山以西为开发区）四个区域，同时新浦区又分为中心、东、西、南、北五个板块。中心板块盐河路以东、瀛洲路以西、朝阳路以北、民主路以南城区；东区板块瀛洲路与解放东路连接线以东，朝阳以西城区；南区板块盐河路以东、朝阳路以南、瀛洲路以西城区；西区板块海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区；北区板块海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区。此区域根据连云港市目前城市建设的状况、特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同与现有的行政区域划分及土地、规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。（注本项目“仕方花园城”在本报告中处于北区板块）一、2007年上半年连云港市区商品住宅销售价格及新浦区单月去化量分析2007年上半年连云港市区各区（板块）商品住宅销售价格区位成交均价（元/M2）同比增长（）综合价格全市均价30557193010新浦中心区373613213520新浦东区29182392815新浦南区28593962750新浦西区28335712700新浦北区325125462880连云区410022263850开发区27519172650海州区26252470注1、成交均价为各区域所有项目合同成交价格的加权平均价格。2、综合价格为各区域通过个方面影响因素综合修正所得的价格。2007年4月份新浦区商品房销售套数排行表排名楼盘名称套数1连云港国际贸易中心1682中茵名都1673津华苑844青岛花园775日月花园526东方纽约城467东方之珠408千叶花园城一期352007年5月份新浦区商品房销售面积排行表排名楼盘名称面积（M2）1温哥华国际花园97692江南映像64303香豪凯旋广场62894东方之珠53285津华苑43426景山秀水39147安达海宁之都39118万山城市花园3487第2页共14页2007年6月份新浦区商品房销售套数排行表排名楼盘名称套数1九龙城市乐园2252连云港国际贸易中心1253青岛花园744江南映像545千叶花园城一期486香豪凯旋广场477日月花园422007年6月份新浦区商品房销售面积排行表排名楼盘名称面积（M2）1九龙城市乐园179912香豪凯旋广场55443津华苑43884青岛花园42135江南映像40496水木华园35442007年7月份新浦区商品房销售套数排行表排名楼盘名称套数1连云港国际贸易中心1822江南映像1213青岛花园1024九龙城市乐园795东方纽约城656千叶花园城一期607润城东方548津华苑392007年7月份新浦区商品房销售面积排行表排名楼盘名称面积（M2）1连云港国际贸易中心83702江南映像76923青岛花园64824九龙城市乐园63015润城东方57586津华苑51177东方纽约城50622007年17月份市区成交商品房为871645M2，其中住宅为5719套计718904M2，见下表市区2007年17月份每月住宅成交一览表月份名称1234567合计套数147661883474810489958105719面积（M2）16287969533913168983911178310511488440718904均价（元/M2）2881308730853152315931103115第3页共14页市区2007年17月份每月各物业成交面积一览表（单位M2）月份名称1234567合计普通住宅16287969533913168983911178310511488440718904办公用房303980547107868476227771111035068商业用房2168862901667222716106392667312975117673上半年7个月市区普通住宅套均面积依次为110M2、113M2、109M2、120M2、106M2、和106M2和109M2。二、企业景气指数从企业景气指数来看，商品房及土地销售价格居高不下，使房地产业经营状况继续走好，从2004年起房地产业企业景气指数稳步攀升，企业景气指数在110150点之间运行。今年二季度企业景气指数为150点，较上季度上升176点，同比上升167点。据问卷调查，二季度企业家对本企业经营状况表示满意的占625，认为一般的占25，认为不佳的占125。房地产业企业普遍认为房地产价格的居高不下，居民的购买热情有所下降，销售量也出现下降，销售价格涨势已趋缓。建筑业企业的企业景气度波动较大，该行业受建筑材料价格和房地产销售价格等因素的影响较大，上年一季度到今年二季度企业景气指数运行在8521495点之间，高低落差达643点，今年二季度企业景气指数为1296点，较上季度上升81点，同比下跌199点。建筑业企业长期以来存在的资金短缺，工程款拖欠的现象仍相当严重。近三年连云港市企业家信心指数和企业景气指数情况2005年2006年2007年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度企业家信心指数建筑117311736279261201201401476110企业景气指数房地产133313331556150133316012221232125建筑1001573102785214951026132112151296房地产122214441444130133313013331324150三、连云港市房价收入比与居民住宅承受力指数情况世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4至6倍。我市自2001年2007年上半年，房价收入比分别为555；552；717；784；894；811；102。根据世界银行的评价准则，2001年、2002年我市房价收入比在合理区间内，而从2003年以来，房价收入比连年攀升，2005年达到最高值，2006年略有下降，2007年上半年相较2006年房价收入比增长了2577。究其下降原因由于国家一系列调控措施渐显成效，房价涨幅得到有效控制，城镇居民收入则稳步上升，但房价的上涨速度要远大于城镇居民家庭可支配收入。尽管如此，房价相对城镇居民家庭可支配收入仍然偏高，居民购房压力继续扩大。2001年2007年上半年，我市市区居民住宅承受力指数分别为023、019、025、029、035、031、039。住宅承受力指数越低，说明居民的住宅承受力越强。六年当中，2002年居民住宅承力指数最低，承受力最强；2005年居民住宅承受力指数最高，承受力最弱；2006年略有下降；2007年上半年又有所上升，增幅达26。结合连云港的实际来看，房价的上涨速度明显高于居民收入的增长速度，而且还要持续相当一段时间、势必导致居民住宅承受力指数越来越高，买房压力越来越大。综合房价收入比和居民住宅承受力指数可以看出，就同一个问题，从不同的角度分析，得出的结论一致我市居民购房压力持续加大。四、连云港房地产市场概况（一）连云港市上半年房地产投资开发分析2007年上半年，连云港市房地产市场开发投资稳定增长、商品房销售增速较快。主要特点是开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头；开发资金充足，来源以企业自筹为主；土地购置面积下降，第4页共14页成交均价上升；商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快。1、商品房开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头今年上半年，全市共完成商品房开发投资314亿元，比上年同期增长384。其中住宅投资2375亿元，同比增长456，占全部商品房开发投资的756；商业营业用房投资372亿元，同比增长14，占全部商品房开发投资的119；其他用房投资393亿元，同比增长461，占全部商品房开发投资的125。同期，市区完成商品房开发投资2222亿元，比上年同期增长385，占全市商品房开发投资的708。其中住宅投资1709亿元，同比增长489，占全部商品房开发投资的719。连云区完成投资502亿元，同比增长966，占市区投资的226，比上年同期增长67。2、开发资金充足，来源以企业自筹为主上半年，全市房地产开发企业共筹集资金476亿元，比上年同期增长653。其中银行贷款464亿元，同比增长112，占97；自筹资金2328亿元，同比增长894，占49；其他资金来源为1968亿元，同比增长596，占413。同期，市区房地产开发企业共筹集资金374亿元，比上年同期增长729，占全市资金的786；其中银行贷款418亿元，同比增长168，占97；自筹资金1572亿元，同比增长88；其他资金来源为175亿元，同比增长806。3、商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快上半年，全市商品房施工面积达79082万M2，比上年同期增长646。其中住宅65164万M2，同比增长684，占全部商品房施工面积的824。住宅中90M2以下商品房施工面积491万M2，占住宅的75；经济适用房施工面积2289万M2，同比增长923，占住宅的35。商品房新开工面积达31649万M2，同比增长422。其中住宅27284万M2，同比增长478，占全部商品房新开工面积的862。住宅中90M2以下商品房新开工面积274万M2，占住宅的1；经济适用房新开工面积1099万M2，占住宅的4。同期，市区商品房施工面积达54948万M2，比上年同期增长634，占全市的413。其中住宅45844万M2，同比增长694，占全市的704。商品房新开工面积达18437万M2，同比增长201，占全市的583。其中住宅15892万M2，同比增长253，占全市的582。连云区商品房施工面积达19467万M2，比上年同期增长26倍，占市区的354，比上年同期增加195。商品房新开工面积达12895万M2，同比增长67倍，占市区的699，比上年同期增加59。（二）连云港土地市场状况上半年连云港土地上市41幅地块，上市面积达到26215万M2，其中新浦老城区达到26幅，面积18661万M2，占全市的比例为7118。蛰伏了将近一年的海州区本季度也开始加快供地步伐，上市4幅地块，面积也达到3124万M2。上半年连云港土地市场共成交31幅土地，成交总面积22502万M2，同比增长5893，成交金额为1485亿元，预计可建建筑面积约44423万M2。其中新浦区成交土地19幅，总面积15883万M2，占总成交面积的7058，连云区成交土地10幅，面积2372万M2，同比下降8058，海州区成交土地4幅，面积3124万M2。上半年连云港土地供应量较大，导致地块成交单价719元/M2，同比下降674，从单价来看，由于上半年连云港成交的住宅用地需配建大量市政设施，且容积率明显小于商业，因此导致连云港商业用地的成交单价与住宅用地相差较大。分区域来看，新浦区作为连云港的老城区由于其土地的稀缺，导致其土地成交价格远远高于连云和海州区。（三）商品房供销情况（不含政策性住房）1、商品房市场特点综述上半年，我市市区商品房网上批准预售面积9809万M2，同比增长3815；其中商品住宅批准预售面积7375万M2，同比增长5336。6月份，我市市区商品房网上批准预售面积176万M2，同比降低1244，环比降低3210；其中商品住房批准预售面积1552万M2，同比增长5458，环比降低20。截止6月末，我市市区商品房可售面积18801万M2，较上年同期增长13354。其中，商品住房月末累计可售面积为11894万M2，较上年同期增长16227。第5页共14页上半年，我市市区实现商品房实际登记销售面积7687万M2，同比增长3683；其中，实现商品住房实际登记销售5614套，实际登记销售面积6122万M2，同比分别增长3105、3039。套均销售面积10905M2。相比于06年上半年，市区整体房地产市场供销体量有一定增幅，供应增长相对快于销售增长，市场压力逐渐增大。截止6月底，累计商品房可售面积达188万M2，较上年同期增长13354。分析其主要原因有以下几点一是投资环境变化，随着国内经济快速稳定发展，股市处于上扬的态势，使得投资股票成为职业投资者的又一投资渠道。股市的上扬，国家对房地产投资行为的政策限制等因素导致相当部分的社会投资资金转向股市，从而降低了房地产投资性消费的比例。二是刚性需求减弱我市市区常住人口基数较低，通过近几年的市场消化，受到房价持续攀升的影响，当地居民对商品房的消费力降低，同时，由于我市目前经济总量仍较低，工业发展相对滞后，工业规模化、外向化程度等方面竞争优势仍不明显，每年所吸引的外地流入的人口数量有限，从而导致整体消费力增加有一定的局限。三是房价持续快速增长，单套总价相对较高，一定程度上抑制了去化量的同步增长。2、2007年上半年市区商品房供应及销售情况表商品房住宅上市面积（万M2）比例销售面积（万M2）比例上市面积（万M2）比例销售面积（万M2）比例980950977687521488015356612249213、市区商品住宅累计供销比2007年上半年，市区住宅上市量为8801万M2（含经济适用房），而同期销售量为6122万M2，市场出现供大于求的态势（1441）。从全市来看，当年供销比达到2081，考虑到往年可供销售的结转量，今后市场去化压力较大。31市区各板块商品住宅供销分析2007年上半年，市区住宅上市量为8801万M2，同期销售量为6122万M2，供销比达到1441，整体市场呈现出供略大于求的态势。32海州区上半年没有新增供应量，受整体经济以及拆迁的影响，部分老项目消化状况良好。33新浦区是市场供销的主体。07年上半年，新浦区商品住宅上市量占市区77，销量占市区76。随着新浦南、西大门入口改造的完成、海州城区东扩使得新浦西区的配套进一步完善；东区行政中心区高规格建设的不断进行，东区的开发热度持续保持；东区延伸的高新区，随着东方之珠、千叶花园城等大型项目的后续开发，较高的性价比带动了良好的销售形势，新浦区主力市场地位依然进一步持续下去。连云港市市区四大分区供销情况表区域上市面积（万M2）比例（）销售面积（万M2）比例（）供销比海州0016026000连云区59067664108089开发区1437163606929237新浦区67737704692767144合计88001006122100新浦区五大板块供销情况表区域上市面积（万M2）比例（）销售面积（万M2）比例（）供销比新浦东区26223871675357157新浦北区18227668142027新浦西区14222101094233130新浦南区930137751160124新浦中心区1617239508108318新浦区合计67731004692100第6页共14页34连云区在目前一定程度上存在供需失衡现象，上半年是仅次于新浦区的第二房源供销区，相对于其他各区，该区目前的供销比率相对偏低。海客瀛洲、龙门领海、东城海岸等高档景观房依然是市场的热销产品，港城蓝天、日出东方等楼盘的面市也大大丰富了该区消费者的选择余地；从长远来看，连云区作为全市开发建设的重点区域，资金流、物流、人流等都会向该区域聚集，加之区位资源紧缺，在未来该区域将会逐渐成为市场的热点。35对于开发区而言，06年的火爆销售并没有能持续，配套设施尚不足、刚性需求不强，导致该板块销售较冷淡，致使原定于上半年开盘的嘉泰国际、水榭花都、福港2008等项目相互推迟上市时间，所以上半年开发区的上市体量只有约6万M2；但是下半年随着这些项目的开盘，将会使得该区域上市量激增，将会在短期内超过当地居民的市场需求，因此要想重现06年火爆销售的状况、如何满足市场真实需求及吸引外区域的购买需求才是关键。4、典型住宅楼盘销售分析上半年市区典型住宅楼盘销售情况名次项目名称面积（万M2）成交均价（元/M2）区位1津华苑4173486新浦中心区2东方之珠2942335新浦东区3温哥华国际花园2922922新浦东区4东城海岸2504998连云区5东方纽约城2383425新浦西区6青岛花园2353125新浦西区7江南映像2313006新浦北区8九龙城市乐园2152778新浦南区9水木华园2113099新浦东区10久和国际新城二期2063374开发区11千叶花园城二期1992006新浦东区12文彦山庄1812756新浦西区13景山秀水1742773新浦南区14阳光国际中心1504416连云区15三禾城中城1394267新浦北区16盛世嘉缘1343775新浦南区17金秋情缘1323040新浦东区18日月花园1243056新浦东区19海天名苑1213782连云区20瀚海国际1193018连云区由上表可以看出，2007年上半年表中20个典型楼盘共销售面积4063万M2，均价3243元/M2。在表中20个典型楼盘中，新浦区占75，其销售均价达到3046元/M2，低于全市均价，连云区和开发区只占了25。由此看来，上半年新浦区销售旺盛，随着老城区的重新规划和改造的进一步进行，该区域已经成为开发商关注的重点区域，也是购房者青睐的地方；但从长远来看我市东部大开发的不断推进和对外联系的不断加强，东部城区将会受到开发商和消费者更多的关注。5、房地产供销结构分析51分面积区间供销分析2007年上半年市区商品住宅分面积区间供销分析面积区间项目606080809090100100120120140144160160180180合计可售面积（M2）3086068200855619368520821841896613869462921823051189410已售面积（M2）28224249064246875479129109221032503761947321140612207第7页共14页销售率（）914636524964805762015276363230952568可售面积所占比例（）259573719788175135221166530692100已售面积所占比例（）461407694123321093610823318345100从上图可以看出，60M2以下的商品住宅销售率高达91，同时90100M2的商品住宅销售率达到80，由此可见，中小户型受到消费者的认可、仍旧是市场消费主力。144M2以上产品去化率仅仅为5085，市场明显供大于求。在今年上半年商品住宅所有去化量中（612207M2），90140M2去化率占到近70，这同时也说明了随着生活条件的逐渐改善，市民买房的目的已不仅仅为满足于有房居住，而是向着追求生活质量的目标发展的态势。从分户型上市比例来看，90M2以下的产品占总上市量的1551，90M2以上的产品依然是市场供应的主力，产品结构严重失调，宏观调控对商品住宅结构的影响并没有完全显现。52分价格区间销售分析2007年上半年市区商品住宅分价格区间销售分析价格区间（元/M2）项目15001500200020002500250030003000350035004000400045004500合计已售面积（M2）808962108996968189863177057628482901027281612206比例（）1323441584310128921027474446100从价格区间来看，宏观调控对商品住宅结构影响较为明显，市区商品住宅各单价区间销售状况明显。住宅销售价格区间分布集中在25003000元/M2之间，所占比重为5992。其中单价25003000元/M2之间的产品市场接受度最高，这与连云港目前的经济水平、居民收入水平相吻合。06年、07年6月市区商品住宅分价格区间销售对比分析价格区间（元/M2）项目15001500200020002500250030003000350035004000400045004500合计07年6月销售面积（M2）770262102790392391253653783751455314115910461806年6月销售面积（M2）4616112011155634191516322585413636633079827807年6月占比（）0742018643740349280143539310006年6月占比（）4701222158442651661596139064100通过对比，可以看出06年6月连云港房地产住宅市场单价在25003000元/M2之间的产品市场接受度最高，比重达到4265；而07年6月显然同样是25003000元/M2之间的产品市场接受度最高，比重达到3740，较06年同期下降5个百分点；单价30003500元/M2之间产品的销售占比由06年6月的1661上升到07年6月的3492，上升了约18个百分点。随着城市整体的快速发展以及东部城区高价景观房的火爆成交客观上刺激了连云港市区房价的上涨。53分金额区间销售分析2007年上半年市区商品住宅分金融区间销售分析总价区间（万元）项目20203030404050507070合计已售面积（M2）511805170141918732112792415147972415976122063比例（）836277930602090841395100从金额区间来看，07年上半年市区商品住宅各金融区间销售状况差异较大，套均总价在2050万的商品住宅比较受市场欢迎，接受度较高。结合面积分布表可以看出，连云港目前房地产市场接受度教高的销售单价应该在30003500元/M2之间，这与市场反映的3059元/M2销售均价相符合。06年、07年6月市区商品住宅分金额区间销售对比分析总价区间（万元）项目20203030404050507070合计07年6月销售面积（M2）9632123155733129552093543703801415959104618第8页共14页06年6月销售面积（M2）1671753266916634504531376046505331155064982781307年6月占比（）92130162991200167339810006年6月占比（）1701271635111400514158100由上图可以看出06年和07年6月连云港房地产商品住宅市场套均总价在2050万之间的产品最受市场欢迎。3040万总价的中低总价房的比重07年较06年有所下降，其中2030万的中低价房和4050万中高价房在总销量中的比重07年相对于06年有一定幅度的上升。社会经济的发展和大量中高价住宅的上市，对拉动总价提升起到了一定的作用。54不同总价区间商品住宅的成交结构（1）16月，单套总价在20万元以下的商品住房销售套数所占份额为1347。6月份单套总价在20万元以下的商品住房销售套数所占份额为1475，同比下降943个百分点；与上月相比增长313个百分点。（2）16月，单套总价在2030万元以内的商品住房销售套数所占份额为3288。6月份单套总价在2030万元以内的商品住房销售套数所占份额为3545，同比上升641个百分点；与上月相比增长488个百分点。（3）16月，单套总价在3040万元以内的商品住房销售套数所占份额为2852。6月份单套总价在3040万元以内的商品住房销售套数所占份额为2737，同比下降438个百分点；与上月相比下降396个百分点。（4）16月，单套总价在4050万元以内的商品住房销售套数所占份额为1682。6月份单套总价在4050万元以内的商品住房销售套数所占份额为1566，同比上升481个百分点；与上月相比下降396个百分点。（5）16月，单套总价在5070万元以内的商品住房销售套数所占份额为623。6月份单套总价在4050万元以内的商品住房销售套数所占份额为505，同比上升155个百分点；与上月相比下降047个百分点。（6）16月，单套总价在70万元以下的商品住房销售套数所占份额为208。6月份单套总价在70万元以下的商品住房销售套数所占份额为172，同比上升104个百分点；与上月相比上升039个百分点。由以上可以看出，单套总价在2040万元的商品住房依然是市场销售的主体（59），单套总价在4050万元的商品住房也占到21。市场呈现两头小，中间大的特点。6月单月表现出来的特点与前半年类似。（四）商品房空置面积上半年，全市商品房空置面积1578万M2，比去年同期增长75，增加11万M2，比上月减少131万M2。其中住宅689万M2，同比增长215，增加122万M2，比上月减少12万M2。上半年，市区商品房空置面积644万M2，比去年同期下降261，减少227万M2，与上月持平。其中住宅24万M2，同比下降174，减少051万M2，与上月基本持平。注本报告中空置面积指竣工一年以上仍未出售的商品房面积。（五）商品房价格情况2007年上半年连云港市区商品房（不含政策性住房）销售平均价格为3384元/M2，同比上涨1890。6月份连云港市商品房（不含政策性住房）销售平均价格为3384元/M2，环比上升1685，同比上升3430。2007年上半年连云港市区商品住宅（不含政策性住房）销售平均价格为3055元/M2，同比上涨72（2850元/M2），其中6月份连云港市区商品住宅（不含政策性住房）销售平均价格为3110元/M2，同比上升1758。（六）二手房交易情况上半年，我市二手住房交易套数为1987套，交易面积为1773万M2，分别比同期下降580、585。相比于07年上半年市区商品住宅的销量来看，两者销量比值为1345，二手住房销量占总住宅销量（7895万M2）2245，二手住房销量明显偏低。6月份，我市二手住房交易套数为397套，交易面积为367万M2，分别比上月环比上升4869、6457。（七）二、三级市场联动情况第9页共14页西方发达国家二手房销量往往要高于新商品房销量，对比于省内其他城市，以南京为例，06年二手住宅销量37581万M2，同期商品住宅销量89926万M2，两者销售比例为123，二手住宅销量占总住宅销量（127507万M2）295，高于我市二手房成交量7个百分点，因此可认为我市三级市场仍旧有较大发展潜力。三级市场是否活跃将直接影响到二级市场的消费水平。（八）保障住房情况加大住房保障力度是今年房地产业宏观调控的重要措施，今年上半年，我市根据全市保障住房面临的形势和任务，继续加大住房保障制度建设和实施的力度。1、建立全市住房保障工作领导机构。今年4月，我市将原来“市经济适用住房建设管理领导小组”调整为“腌保障性住房建设管理领导小组”，充实了领导小组组成单位，由市政府分管市长担任组长，住房保障工作相关的工作部门和县区分管领导为成员，具体领导协调我市住房保障工作。4月20日，召开了“全市住房保障工作会议”，部署了我市07年住房保障工作任务。2、建立住房保障制度目标考核责任制。根据4月2日“全省住房保障工作会议”要求，我市与省政府签订了2007年度住房保障责任状，确定了2007年度我市住房保障工作目标任务是经济适用住房新开工27万M2，竣工15万M2；廉租住房实现最低收入家庭应保尽保，住房保障标准达到人均建筑面积11M2，保障资金到位，专户存储。根据这一目标，我市今年召开了“全市住房保障工作会议”，并于5月将相应目标分解落实到各县政府，并建立起检查考核制度。分解后的目标为四县经济适用住房建设新开工102万M2，竣工75万M2；廉租住房保障标准为人均建筑面积11M2，并建立保障资金专户。3、经济适用住房建设加快。上半年，市区完成经济适用住房投资106亿元，新海城区茗馨花园二期经济适用住房5月竣工144套，于6月按年初摇号顺序进行了分配支付，剩余800多套，将于7月起至9月底陆续交付。东部城区经济适用住房项目，于5月底正式打桩施工。6月20日起东部城区经济适用住房项目开始接受居民申购登记。4、廉租住房按照应保尽保要求稳步推进。07年度廉租住房保障对象为11M2以下困难居民。经各区接受报名，目前申报并符合条件的342户家庭将全部予以保障，除60户以实物配租方式解决外，期于全部以货币配租住房予以解决。5、实施“人才安置房”工程。为了我市能吸引人才、留住人才，今年我市计划拿出100套住房用于解决市区引进人才和住房困难的知识分子。6月13日，79名在市区效力三年以上的“本科、已婚、无住房”者选到了1380元/M2的人才安置房，其中35户已于6月底入住。（九）拆迁情况1、推行了拆迁行政许可公开听证制度凡是老城区改造项目，在发放房屋拆迁许可证之前，都要举行拆迁行政许可的听证会。2、将回迁安置房的保证金纳入资金监管每个开发项目在审查方案的时候都要求尽可能地安排原地回迁，今年市拆迁办将回迁安置房的保证金也纳入资金监管范畴。（十）连云港市房地产金融形式分析2007年上半年，连云港市房地产业发展速度继续保持良好的势头，与房地产市场的发展相适应，房地产金融保持健康发展态势，房地产贷款总量有所上升，结构不断变化，促进了房地产业的健康持续发展。其基本情况及运行特点如下与房地产市场发展相适应，连云港市房地产贷款呈现快速发展态势。到2007年6月末，连云港市房地产贷款余额达到8556亿元，比年初新增12217亿元，同比多增11亿元。其中委托性住房贷款余额为1716亿元，比年初新增216亿元，自营性房地产贷款余额为684亿元，占全市各项贷款余额的1578，比年初新增2001亿元，占全市各项新增贷款的3396。2007年上半年，累计发放房地产贷款3464亿元，累计收回1236亿元，其中委托性住房贷款累计发放392亿元，累计收回176亿元，自营性房地产贷款累计发放3062亿元，累计收回106亿元。第10页共14页2007年上半年连云港市各金融机构贷款情况一览表单位万元机构国有商业银行项目合计合计工商银行农业银行中国银行建设银行交通银行城市商业银行农村信用社一、房地产开发贷款6824513757581137164329376897500017671200165795002393600526440030060001、地产开发贷款23294200162310004670000237104270000427000078100038208002461400其中政府土地储备机构贷款2、房产开发贷款23294200162310004670000237104920000427000078100038208002461400（1）住房开发贷款14997600137596004670000599642200004270000962400275600其中经济适用房开发贷款467610042337001374220000233400209000集资、合作建房贷款（2）商业用房开发贷款35046007000007000007810005750001448600（3）其他房产开发贷款47920001771400177142283400737200二、购房贷款449509374135013711762937452651275120012309500161260014436005446001、企业购房贷款1520015200152（1）商业用房贷款1520015200152（2）住房贷款2、个人购房贷款44935737413349371176293745113127512001230950016126001443600544600（1）个人商业用房贷款11687878101775784022978101722647700248970065700078100072300（2）个人住房贷款3324785931157359773995934941101035009819800955600662600472300新建房贷款32023821299421173853213316097952009445600946800662600472300其中抵押贷款17127642153681427093142331434960700646600662600450300再交易房贷款1224039121523935463917813083003742008800第11页共14页（十一）房地产税收情况2007年上半年市区房产契税收入区位上半年（万元）去年同期（万元）同比增长（）一新浦区3464313910二海州区111972455三连云区2507154263四开发区1429512179市区合计8519591744（十二）住房公积金情况我市自1999年开始推行住房公积金贷款业务，至今年6月底，已发放贷款247775万元，支持21341户家庭购买了住房，近四万名职工享受了住房公积金贷款。全市住房公积金年度结息3564万元。2007年上半年，我市住房公积金管理中心“加强资金归集，狠抓扩面增量；合理规范运作，防范资金风险；加强队伍建设，提高服务水平”的工作思路，较好地完成了上半年各项业务指标基本情况如下1、归集、支取情况2007年16月份，我市共归集住房公积金44783万元，完成全年计划80000万元的56，较上年同期增加9404万元，增幅达27；支取住房公积金17826万元，完成全年计划40000万元的45，较上年同期增加7160万元，增幅达67。到2007年6月底，我市住房公积金归集余额达224501万元，较上年同期增加41480万元，增长23。2、贷款发放、回收情况2007年16月份，我市共发放个人住房贷款38729万元，支持2559户职工购建住房，完成全年计划80000万元的48，较上年同期减少3920万元，降幅达9；回收个人住房贷款19580万元，较上年同期增加8757万元，增长81。到2007年6月底，我市个人住房贷款发放余额为161295万元，较上年同期增加44118万元，增长38；贷款逾期率137。五、商品住宅价格分析1、商品房销售价格分析2007年上半年连云港市区商品房（不含政策性住房）销售价格为3384元/M2，同比上涨1890。其中6月连云港市商品房（不含政策性住房）销售价格为3876元/M2，环比上升1685，同比上涨3430。2007年上半年连云港市区商品住宅（不含政策性住房）销售价格为3055元/M2，同比上涨72（2850元/M2），其中6月连云港市商品住宅（不含政策性住房）销售价格为3110元/M2，同比上升1758。综合而言，从06年下半年至今，我市房价总体水平持续上涨，增幅趋缓，但仍高于我市居民收入水平增长幅度，先行一步的房价将为今后的市场走势带来一定影响。2、市区商品住宅价格分析2007年上半年连云港市区商品住宅销售价格商品住宅销售均价元/M2项目区域上半年6月6月环比6月同比新浦区303930990611672连云区41003593934940海州区262539634151880开发区257137141502236市区30553110149175821四大分区商品住宅价格分析第12页共14页2007年上半年连云港市区商品住宅（不含政策性住房）销售价格为3055元/M2，连云区高于市区平均价格，达到4110元/M2。新浦区、海州区和开发区的商品住宅均价低于市区平均价格，其中开发区均价最低，仅有2353元/M2。2007年6月连云港市区商品住宅销售均价出现回落，其中连云区销售均价最高为3593元/M2，环比上月下降934，新浦区销售均价也有回落。对比去年同期，开发区增幅为917，增幅下降了14个百分点。在此，对区域住宅成交均价与成交量进行交叉对比分析。2007年上半年市区各区板块销量及价格分析分区住宅均价元/M2住宅销量（万M2）新浦区30394700连云区4100606海州区2571156开发区2625664市区30556122通过对上表的分析可见211连云区虽然成交均价位居全市4个分区板块之首，但成交量要明显低于开发区、新浦区。其房价最高主要原因在于连云区位于我市临海板块，部分具备海洋景观卖点的楼盘售价较高，如龙门山庄、东城海岸等，成交均价都在4500元/M2左右，从而拉升了整体板块成交价格。另外6月连云区价格小幅下跌主要是因为部分楼盘开盘销售，供应量激增，为了保证合理的去化速度，开发商采用价格策略对售价进行调整，影响了成交价格的提高。212开发区住宅的销售均价在07年上半年终于摆脱了“副班长”的尴尬境地，超过了海州区，其价格的上涨直接导致了住宅消化的下畅；但是其销售均价依然远低于全市的销售均价，同时土地出让价格较低、开发区配套尚不完善、供应量较大，现阶段抑制了住宅成交量和均价的涨幅。政府应在产业引导、扩大需求方面加大力度。213新浦区作为老城区，其完善的商业生活配套，是吸引消费者的一大因素，其住宅供销一直比较稳定，售价也是稳步上升。但是由于中心区位土地资源稀缺，已经无法满足市场的需求，因此，东移南扩成为新浦区房地产发展的新方向。2007年上半年连云港新浦区商品住宅销售价格区位均价（元/M2）同比增长（）新浦中心区37361321新浦东区2918239新浦南区2859396新浦西区2833571新浦北区3251254622新浦区五大板块商品住宅价格分析上半年新浦区五大板块住宅价格总体上涨，但涨幅不一，快慢不均。随着人民路改造、疏通，红星美凯龙等大市场的开业，北部城区吸引了不少人气，新浦区中心、北部地区成为消费热点，高新区由于配套不完善，东方之珠等中低价大盘的强势推盘，一定程度上拉低了东区的房价涨幅。03年07年上半年新浦区五大板块商品住宅价格走势分析（单位元/M2）年份区域03年04年05年06年07上半年新浦中心区17222310280030803736新浦东区18052375265029152918新浦南区13502050259028492859新浦西区15831950257028272833新浦北区1315187023302563325123商品住宅价格总体情况趋势2007年上半年，全市商品住宅均价3055元/M2，同比增长719，是2003年以来增长幅度第13页共14页最小的一年。四大分区、五大板块商品住宅均价都有不同程度的上涨，但上涨速度明显放缓。开发区、新浦北区和连云区上涨势头强劲。从长远来看，连云区作为全市开发建设的重点区域，资金流、物流、人流等都会向此地聚集，加之中长期规划定位高，区位资源稀缺，房价呈现进一步快速上涨趋势。3、商品住宅价格波动因素分析单位元/M2315731103152307628812998277829642904283426443098275423002400250026002700280029003000310032002006年6月7月8月9月10月11月12月2007年1月2月3月4月5月6月折线图1连云港市商品住房平均成交价格震荡攀升，在07年成功突破3000元/M2的大关，且走势平稳，保持在3000元/M2以上，5月达到历史最高为3157元/M2，但是6月份出现小幅回落。07年以来房价稳步上升，商品住宅均价较去年同期有大幅度上升，究其原因有以下几点31社会经济的快速发展，07年以来连云港社会经济持续发展，居民收入水平提高，购买力增强，刺激了高档住宅需求的发展。32“东部大开发”战略的有效实施。东部城区已经逐渐成为市场供销的主力，市区具有竞争力的高价房几乎集中在东部沿海地区，由于固有的景观优势导致其火爆成交，从而带动了市区房价的抬升。33老城改造工程的进一步深入，各项配套的进一步完善，使得老城区商品住宅销售焕发第二春，加之老城区土地资源稀缺，成交地价较高，在一定程度上也促进了全市住宅均价的提升。六、2007年下半年连云港房地产市场发展趋势继2006年之后，连云港房地产在2007年仍然经历着一个“政策年”。步入2007年下半年，连云港房地产市场经历了一些政策调整和持续快速发展之后下阶段我市房地产市场发展将呈现以下主要特点1、政策调控将进一步加强05年5月和06年5月，国务院相继出台了旨在规范房地产市场发展，抑制房地产价格过快增长的“国八条”和“国六条”；从政策落实实际情况来看，虽然取得一定的成效，但距离政策要求到达了主旨目标仍有很大差距，有些问题甚至更加突出。比如,一些大中城市的房价涨幅不但没有得到有效遏制，相反却以更快的速率上涨，已相当程度上超过了当地普通居民的平均购买能力，由此引起的社会矛盾已有进一步激化的苗头，对有些地区和城市的社会稳定已构成一定的影响，从近期一些媒体发布的消息及综合情况分析，本报告以及今年下半年到明年适当时