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文档简介

2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告1第一部分宏观环境和房地产总体运行分析411房地产发展外部环境4111经济环境分析4112政策环境分析512房地产开发经营状况9121销售面积和竣工面积9122销售额和投资额9123土地开发面积和新开工面积1013土地市场状况10第二部分住宅商品房批准上市、交易和价格分析1321批准上市分析13211总量分析13212区域分布1522住宅商品房市场交易分析1822107年第1季度住宅商品房总体交易分析1822207年第1季度住宅商品房各区域销供比分析2422307年第1季度价格分析27第三部分热点板块市场分析3131宝安中心区板块31311板块点评31312板块楼市供求分析3132深圳湾板块32321板块点评32322板块楼市供求分析3233龙华板块33331板块点评33332板块楼市供求分析3334布吉板块35341板块点评35342板块楼市供求分析352007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告235龙岗中心区37351板块点评37352板块楼市供求分析3736莲塘39361板块点评39362板块楼市供求分析3937西乡41371板块点评41372板块楼市供求分析4138梅沙42381板块点评42382板块楼市供求分析43第四部分房地产广告投放分析46411月份广告监测情况分析46411广告发布总体情况46412总体监测结果46422月份广告监测情况分析49421广告发布总体情况49422总体监测结果50433月份广告监测情况分析51431广告发布总体情况51432总体监测结果52附录2007年1季度深圳市住宅商品房市场主要数据57附录1深圳市一季度宏观经济指标57附录2房地产开发经营数据58附录32005年1月2007年3月月度价格表59附录4住宅商品房销售数据59附录52007年第1季度全市公开发售项目明晰表592007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告3第一部分宏观环境和房地产总体运行分析本部分主要从宏观经济环境、房地产最新政策、城市规划动态、房地产开发经营状况、土地市场状况等方面对本季度深圳宏观环境和房地产总体运行状况进行详细分析。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告4第一部分宏观环境和房地产总体运行分析11房地产发展外部环境111经济环境分析0307年第1季度GDP比较(亿元)52382808229160512274613877542913343399130502004006008001000120014001600031304130513061307130010203040506GDP同比增长数据来源中指调查,深圳统计局今年一季度,深圳经济运行的特点是整体经济平稳增长;工业增幅趋稳;外贸出口强劲;基建投资快速增长,财政金融形势良好,居民收入稳步增加。据初步核算,一季度深圳市生产总值为138770亿元,比上年同期(下同)增长127。基建投资加快,房地产投资下降一季度全社会固定资产投资23893亿元,下降06,降幅比前两个月收窄66个百分点。其中,基本建设投资12920亿元,增长163;房地产开发投资8625亿元,下降167;一季度商品房施工面积235989万平方米,下降30,其中,住宅164712万平方米,下降18;商品房竣工面积9680万平方米,其中,住宅7424万平方米,分别下降172和194。3月末,国内金融机构人民币存款余额为1023808亿元,比年初增长76;贷款余额为748365亿元,按可比口径比年初增长113。居民收入稳步增加,市场物价小幅上升根据深圳市600户居民家庭抽样调查资料,一季度居民人均可支配收入710512元,增长100;居民人均消费性支出498482元,增长193。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告5一季度,居民消费价格总水平比上年同期上涨28。其特点是,八大类商品和服务价格基本上都不同程度地上升,其中食品类价格升幅最大。居住类价格升21。112政策环境分析1121房地产政策国家政策部分(1)开征土地增值税国家税务总局1月16日发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,从2月1日起,全国各地区将对房地产企业土地增值税实行清算式缴纳。业内人士认为,这一政策将缩小房地产企业盈利空间,打击地产商囤积土地的行为,但对房价的直接影响当属其次。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及有关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率即增值额未超过扣除项目金额50的,税率为30;增值额占扣除金额50至100,税率40;增值额占比100至200,税率50;增值额占比200以上,税率为60。(2)全国推行房地产经纪机构备案公示制度2007年1月23日,建设部、中国人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知。根据这份通知,各地将全面推行房地产经纪机构备案公示制度。同时,严格实施房地产经纪人员执业资格制度,建立健全房地产经纪人员的市场清退机制,对于在执业活动中有违法违规行为的人员,收回其注册证书。通知要求房地产经纪人员在执业时,必须明示或采用有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本。同时明文规定了三种禁止行为一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格,赚取差价,也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围,误导和欺骗当事人。二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息,应当在与委托人签订委托合同,并保证信息与事实相符后,方可对外发布有关信息。三是不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。(3)土地审批权力,将主要由省级政府承担2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告6根据国土资源部07年1月25日发出的通知要求,从07年起,国务院不再分批次审批全国84个城市农用地转用和土地征收,而是由省级人民政府汇总后一次申报。“这是土地管理特别是新增建设用地审批制度的一项重大改革,有利于加强土地宏观调控,强化省级政府责任。”国土资源部耕地保护司负责人指出,此举在加大省级政府权力的同时,也强化了他们的责任。今后再出问题,将直接追究有关地方负责人的领导责任。先由省级国土资源管理部门负责对城市申报的农用地转用和土地征收实施方案进行审核,对划拨用地项目和有偿出让土地范围、用地勘测定界、履行征地前报批程序、落实征地补偿资金等审核把关,再由省级政府审核同意后,对城市具体实施情况进行监督检查。“在这种形势下,省级政府对城市建设用地的审查和监管会更加严格。”国土资源部耕地保护司负责人指出,对于不符合国家产业政策的用地,征地补偿标准不合理、安置途径不可行、被征地农民社会保障费用不落实、补充耕地不到位、土地供应和利用等不符合有关规定,以及未缴纳新增建设用地土地有偿使用费的,省级国土资源管理部门将不会审核同意实施方案和办理回复文件。(4)央行执行新住房贷款利率A老房贷新年提利息央行去年4月、8月两次提高贷款利率,但是加息前办理房贷的客户按照合同到今年1月1日才开始执行新的利率。没有不良记录的老客户5年以上贷款利率一般由原来基准利率的九折即5751,上调到加息后基准利率的八五折,即5814,仅上调了0063个百分点。以50万元20年的商贷为例,每月多还18元左右。B公积金贷款有新规自2007年1月1日起,商品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放贷款。对已经受理的贷款,仍按照原规定执行。根据有关规定,住房公积金贷款利率已于2006年5月8日进行调整。其中,15年含5年贷款期限的利率为414,530年含30年的利率为459。对于2006年5月8日不含以前发放的贷款,利率调整将于2007年1月1日起执行。相关贷款在2007年1月1日起利率上调后,1月份当期的还款核算,将进行分段计息,即2006年12月当期还款日至2006年12月31日按调整前利率水平计息,2007年1月1日至2007年1月当期还款日按调整后利率水平计息。自2007年2月起,贷款每期应偿还利息均按调整后利率计算。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告7(5)建设部紧急通知废止中小户型征求意见稿1月9日,建设部突然刊发关于征求90平方米以下住宅设计要点征求意见稿意见的函的说明。建设部新闻发言人就关于征求90平方米以下住宅设计要点征求意见稿意见的函发表谈话。新闻发言人指出,建设部要求各地必须严格执行国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国办发200637号中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70以上”规定。在执行过程中贯彻落实建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房2006165号的要求。建设部表示,发布的90平方米以下住宅设计要点征求意见稿,不符合国务院办公厅和建设部文件要求,经研究决定,对关于征求90平方米以下住宅设计要点征求意见稿意见的函予以废止。(6)国务院总理温家宝在第十届全国人民代表大会第五次会议上向大会作政府工作报告中关于房地产业的内容重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出,房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展。一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发,合理规划、科学建设、适度消费,发展节能省地环保型建筑,形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持,建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序,强化房地产市场监管,依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。(7)物权法通过人大会议审议中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告8中华人民共和国物权法约22000字,分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5编19章247条。中华人民共和国物权法规定,为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。中华人民共和国物权法规定,国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。深圳政策住房问题到2010年,实现常住人口户均拥有或租住一套住房,完全解决双困家庭住房问题根据国家调控政策,市国土房产局去年编制了深圳市“十一五”住房发展规划。规划提出,今后五年建设各类住房69万套、5700万平方米的总体目标,并提出“到2010年,实现常住人口户均拥有或租住一套住房,完全解决双困家庭住房问题”的近期住房发展方向。这项规划还提出,针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,也就是根据居民不同收入情况,采取高收入住商品房,中等收入住中低价位、中小套型普通商品房,低收入住政府保障性住房,困难家庭住政府廉租房的梯度住房模式。按照该规划,“十一五”期间,全市将新建政策保障住房14万套,总建筑面积770万平方米。其中经济适用房200万平方米,共26万套;公共租赁住房(含廉租房)570万平方米,共114万套。随着这项规划的落实和住房户籍障碍步打破,包括劳务工在内的相当一部分低收入群体的安居问题都有望得到解决。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告912房地产开发经营状况121销售面积和竣工面积深圳房地产销售面积/竣工面积季度走势单位万平方米0100200300400500000050100150200250300350商品房竣工面积商品房销售面积销供比商品房竣工面积1212834152192873410821474124654127572商品房销售面积144712786458213621920182308115454329901002销供比11915330112618715712408017505Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q1数据来源中指调查,国家统计局07年一季度,深圳市销售面积与竣工面积差距悬殊,销售面积比竣工面积高出近50,达43万平方米。竣工面积从05年1季度至07年1季度,本季成为竣工面积最低的一期。122销售额和投资额深圳商品房销售额/投资额季度走势单位亿元050100150200250300350400000050100150200250300350400房地产开发投资额商品房销售额销售额/投资额房地产开发投资额95858718106129510341092107117756411商品房销售额862683063674271317842227167919586884销售额/投资额09009534720917320415711010705Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q12007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告10数据来源中指调查,国家统计局从深圳市商品房销售额与房地产投资额对比图表来看,自05年1季度至06年11月销售与投资之比,05年3季度达到顶峰,然后呈下降的趋势,至06年3季度达到06年以来最低谷,然而至第4季度需求迅速反弹,攀升很快。2006年2季度,深圳商品房销售额与投资额分别为22272亿元和1092亿元,两者之比为204,为几个季度的最高水平。在竣工面积大幅缩减的前提下,房地产开发投资并没有缩减,与商品房成交额大至相当,可见深圳市房地产企业开发热度依然强势。但同比06年同期水平(房地产开发投资额、商品房销售额)有大幅的下降,下降幅度分别达3799、6141。123土地开发面积和新开工面积深圳土地开发面积/商品房新开工面积走势单位万平方米0382017152762332117289117237118204154415852617734782347468131308815135005001000150020002500300035004000450005Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q1土地开发面积商品房新开工面积2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告11数据来源中指调查,国家统计局由于深圳土地持续开发,导致土地供应日趋减少,本季商品房新开工面积相比06年同期下降了4764,同时也受上一季,06年第四季度新开工面积较大因素影响。13土地市场状况1、首次土地出让金地独揽龙华2地块3月30日,龙华街道两宗捆绑了15经济适用房的住宅、商住用地在深圳市土地交易中心公开招标,吸引了金地、万科、城建、建业、振业、锦绣江南等多家企业参与竞标,最终两块地分别被金地集团以远远超出竞争对手的价格拿下,该公司以40208亿的高价拿下A8170127地块,比次高投标价的万科高出约13亿元,楼面地价为5981元/平方米,同样也以压倒性的投标价45888亿元将地块A8180206收入囊中,也比次高投标价的伟创世纪投资高出约11亿元,楼面地价为5338元/平方米。两块地其可售部分的楼面地价都超过7000元/。2、深圳2007年的住房用地信息据了解,深圳今年计划用地18平方公里,其中住房用地21平方公里,产业用地48平方公里,涉及公共配套、综合交通、市政公用设施计划项目665个。住房用地比去年增加1倍。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告122007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告13本部分主要从批准上市(总量、物业类型分布、区域分布)、交易情况(总量、物业类型分布、区域分布)和价格状况(总体价格、区域分布)三方面对深圳第1季度商品房市场状况进行详细分析。第二部分房地产批准上市、交易和价格分析2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告14第二部分住宅商品房批准上市、交易和价格分析21批准上市分析211总量分析从06年3月07年3月深圳市商品住宅批准上市量比较来看,07年第一季度,全市批售总量走势是呈逐渐走低的态势,供应面积和套数分别为696万平方米、6996套。与上季度相比,2006年第4季度全市批准上市商品房27618套,批售上市面积28221万平方米,07年一季度批售面积和套数分别只占06年第四季度的2466、2533。同比06年第一季度批售量(9364万平方米、9957套),分别下降了2567、2974。第一季度作为传统的淡季,在批售供应量上都处于一个较低的水平,特别是2月和3月供应更突显出全市土地紧缺的突出问题,而3月的批售量更达到历史最低水平,分别只有39万平方米。同比06年3月的3969套,367万平方米,差距相当大,其批售套数和面积分别只占06年3月的96、1063。3月全新项目批准上市有2个项目,分别为福田景田的橄榄绿洲家园、宝安沙井的棕榈堡花园。06年3月07年3月住宅批准上市量比较75954753561773586284552010943823969389044898621865036795140545041650748857681396139489060100020003000400050006000700080009000100000630640650660670680690610061106120710720730102030405060708090100批准上市套数(套)批准上市面积(万平方米)数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告1506年10月07年3月住宅批准上市量比较表时间批准上市套数(套)批准上市面积(万平方米)063396936690647595951406538904157066475350660674489488068561745040697358404606108621906106116284612806128650948407155205764072109481073382388数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年第一季度13月新开盘面积比较1月,846822,852月,98463,103月,4974809,51月2月3月数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据在开盘方面,2007年第一季度,新开盘面积达995万平方米,开盘套数为10032套,1月成为首季开盘量最大的月份,开盘项目达22个,开盘面积占一季度85。2月与3月新开盘量相当,3月成为开盘面积最低的月份,只有阳光华艺大厦、橄榄绿洲家园、柠檬时代,这三个项目入市均价分别为14500元/平方米、1500018000元/平方米、4900元/平方米。二个批售项目,只有橄榄绿洲家园开盘上市,而阳光华艺大厦和、柠檬时代分别为2月和1月批售的项目推迟至3月开盘。作为房地产传统的销售淡季,3月上市量趋少也属正常,但根据目前深圳热销和供应有限的形式来看,还是存在一定的惜售现象。加之,五月销售旺季和春交会,开发商都把开盘时间节点安排在四月,以迎合旺季销售天时。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告16212区域分布07年第1季新增供应面积同比环比06年第4季、第1季罗湖福田南山盐田宝安龙岗07年第一季度29114298952442567153806年第四季度17473036334439611530462206年第一季度737423221668333761929同比6052237835961642823962027环比833452937323383477746673数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据07年第1季度深圳商品房新增供应区域分布区域批准上市面积平方米批准上市套数(套)罗湖2906201326福山89506763盐田243649351宝安256690311781龙岗153786241942总计696307266996数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据06年第4季度深圳商品房新增供应区域分布平方米宝安,127554306,45龙岗,47228104,17盐田,4142991,1南山,38949301,14罗湖,18985851,7福田,45350486,16罗湖福田南山盐田宝安龙岗数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告1707年第1季度深圳住宅商品房新增供应区域分布平方米罗湖,29062,4福田,142898,21宝安,256690,37龙岗,153786,22盐田,24365,3南山,89506,13罗湖福田南山盐田宝安龙岗数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年第一季度全市各区批售新增供应量,以宝安区最大,占全市总供应量的37,其次是龙岗区占全市比重为22,关外两个区域共计占全市总量的59,依此来看,新增供应依然以关外为主。罗湖与盐田本季度供应量相当,分别占全市总量的4、3。本季供应增长较快的区域为福田区,占全市供应量的21。07年第一季度环比06年第四季度,在供应量大幅下跌的同时,福田与龙岗在全市占比较06年第四季度都有5个百分点的提升,这对5月的新开盘供应量会有蓄水效应。而南山供应量占比相对比较稳定,本季与去年第四季度占比没有太大变化,分别占13、14。07年第一季度同比06年第一季度批售新增供应量,呈现以下特点福田区批售量出现迅猛增长,增长幅度达23783。而其它五个区域供应量都出现不同程度的下降,其中下降处于同一水平的区域为罗湖、南山、盐田,下降幅度分别为6052、5961、6428。而宝安与龙岗下降幅度处于同一水平,下降幅度分别为2396、2027。从此来看,在供应方面,关内关外供应面积都在下降的同时,关内相比关外下降的幅度更大。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告1807年1月深圳市各区批准上市面积龙岗,1302274,2259宝安,22659784,3931盐田,0,000南山,6695837,1162福田,123599,2144罗湖,2906201,504罗湖福田南山盐田宝安龙岗数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据07年1月,深圳市商品住宅批准上市面积为57644462平方米,占全市商品房批准上市量的9327,与06年12月占比864,有较大提高。07年1月,全市各区含有住宅部分的批准上市项目共计18个,分别为罗湖2个,福田2个,南山2个,盐田0个,宝安6个,龙岗6个。在上市项目数量方面,宝安仍然处于领先地位,但与06年12月8个项目有所下降,但批准上市面积所占全市的的比例有进一步下降,从11月份的594连续下滑到1月的3931。这是由于,宝安1月批准上市量绝对数,有大幅下降,下降面积为17208039平方米。龙岗区本月上市项目与宝安区相同,上市项目6个,批准上市面积所占比例有较大程度上升,从06年12月份的1527,上升到本月的2259,增长了732个百分点。1月批准上市面积环比增长最快的区域为罗湖区,增长幅度为22629,并且成为唯一增长的区域,而其它区域,都有不同程度的下降。盐田区,1月批准上市供应又是空白,这给07年2月的供应及开盘量又带来较大影响。从供应项目户型来看,罗湖区批准上市面积增长达22629,批准上市套数却只有219,说明罗湖区批售的项目以大户型为主。而福田与龙岗的批准上市面积与套数呈相反的情况,说明这两区的批售项目以小户型为主。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告1907年月深圳市各区批准上市面积平方米福田,1057725,13南山,2254763,28盐田,243649,30宝安,0,0龙岗,2355884,29罗湖,0,0罗湖福田南山盐田宝安龙岗数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据07年2月,深圳市商品住宅批准上市面积为8104862平方米,占全市商品房批准上市量的7622,与07年1月占比9327,有较大幅度的下降。07年2月,全市各区含有住宅部分的批准上市项目共计5个,分别为罗湖0个,福田1个,南山2个,盐田1个,宝安0个,龙岗1个。在上市项目数量方面,2月明显要比1月下跌很多,1月批售的含有住宅项目个数为17个,而2月仅为5个,并且供应最为活跃的区域宝安批售项目个数为零,同时罗湖的批售项目也是为零。从以上来分析,必将影响深圳市房地产3月整体的供应量。从各区域的供应面积来看,龙岗依然占据一定的市场份额,所占比重29,还省比1月的2259有所提升。同时南山在本月的供应量所占比例方面,也占有一定份额,未来3月的市场供应方面,将为龙岗、南山的供应带来一定的增量。07年3月,深圳市商品住宅各区域上市量非常少,只有福田与宝安各有一个项目推出。福田在13月以来,虽然供应量在快速下降,但连续都有供应量产生,而另外一个区宝安,作为一直以来处于供应大户的区域,都出现供应断节的状况。出现这种情况,主要是由于供应在逐年减少,而需求热度持续不减,相反持续升温所致。从上两图表可以看出,2006年国家加大对房地产市场的宏观调控力度,对深圳楼市虽然起到一定的抑制作用,但从深圳市供求走势来看,供应量基本上都已得到消化,竣工速度跟不上新盘的消化速度,造成一定程度的脱销。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告2022住宅商品房市场交易分析22107年第1季度住宅商品房总体交易分析221107年第1季度成交总量分析05、06、07年3月商品住宅预售签约量比较预售签约套数(套)预售签约面积(平方米)年份月份2005年2006年2007年2005年2006年2007年1月10867102088693101448489207227884322132月4184484329922620018638441358325404523月126379218419011706994808535894106644月11694737710503589709438285月7574787174316973790381266月7583625964605619604036927月7136425261127205467620088月8235518765923542481061389月8629609274432425594972110月8899749380082698668822911月1229678721168646676063212月1150280031060879778779391合计111236846759931955179143057数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局0507年第一季度成交对比指标2005年2006年2007年预售签约套数(套)276882426915875预售签约面积(平方米)244718532085021716203907同比增长14802228数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据06年3季度07年1季度商品房市场签约对比指标预售签约套数预售签约面积063季度1553115081787064季度2336822172488071季度1587516203907增长环比32072692数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据从以上三个表来看,2007年第一季度,同比2006年第一季度在成交总量方面下降了2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告212228,但从前面供应部分分析可知,07年一季度同比06年一季度供应量下降了2563,在供应下降幅度大过成交的情况下,表明,全市供不应求的现状。近期来看,07年一季度成交量环比06年4季度呈现较大幅度的下降,与06年三季度成交水平相当,但成交背景存在差异性,前者供应相对缺乏,而后者供应相对充足。221207年13月成交量分析数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年1月,深圳市预售签约量为8693套,签约面积为88432213平方米。同比05、06年1月签约量,为最低水平。在成交总面积方面,与06年1月水平相当,只相差775014平方米,但在套数方面,相对06年1月有较大幅度的下降,下降达1484。但,从06年全年来看,07年1月的成交水平,还是处于一个较高的水平。仅有06年1月和3月成交量高于07年1月。07年1月成交单套面积平均达10172平方米。而06年1月单套面积平均为8739平方米。可见,市场对大户型消费成为07年首月重要特征。数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据050607年1月预售签约量比较108671020886938920722710144848843221302000400060008000100001200005106107180000085000090000095000010000001050000预售签约套数(套)预售签约面积(平方米)050607年月预售签约量比较41844843869329923254045288432213384413582620018601000200030004000500060007000800090001000005060707201000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000预售签约套数(套)预售签约面积(平方米)2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告222007年2月,深圳市预售签约量为2992套,签约面积为32540452平方米。同比05、06年2月签约量,为最低水平。在成交总面积方面,虽然供应不如06年量大,但成交量方面与06年2月没有太大的差距,只比06年减少了5900906平方米,但在套数方面,相对06年2月却有较大幅度的下降,减少了1851套,下降幅度达3822。07年1月成交单套面积平均达10172平方米,2月这一指标达10875平方米。可见成交的户型以大户型为主。同时,在大户型日渐稀少的情况下,成为市场关注的对象之一,并且延续上月市场偏爱大户型的需求特点。2007年第季度成交量8693299241904106643254058843220100020003000400050006000700080009000100001月2月3月01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000预售签约套数(套)预售签约面积(平方米)数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年3月,深圳市预售签约量为4190套,签约面积为4106万平方米。同比06年3月签约量,下降了4917,达到近一半的销售下降。从0507三年3月的成交水平来看,每年都下降了近40万平方米的成交面积。而至07年3月底,在售的楼盘不足50个项目(不包括尾盘),供应的持续减少是影响成交连续下降的最主要的因素。总体来看,07年第1季度在需求热度不减的前提下,1月由于去年年底推出项目较多,供应量充足,导致成交量较大,而与05、06年同月成交量相对,仍有一定的下跌。进入2月,供应量急剧减少,加上传统淡季的到来,成交量非常小,3月在只有两个新批售项目的情况下,供应成交量却快速上升,市场弹性相当大,可见市场需求旺盛。221307年13月成交量区域分布2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告232007年第1季度成交面积区域分布(平方米)罗湖,9647671,6福田,15483954,10南山,26819261,17盐田,7109881,4宝安,61189829,37龙岗,41764217,26罗湖福田南山盐田宝安龙岗数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据06、07年第1季度全市各区域成交情况对比罗湖福田南山盐田宝安龙岗07年季成交面积964767115483954268192617109881611898294176421706年季成交面积20050829732232942321897501286448538同比增长518847921859224702207689平均面积建筑面积1088982549504913912083937707年1季成交套数886187628227785064445406年1季成交套数28344129328026752654655平均面积建筑面积7075720110043820195219636数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年1季度在全市需求旺盛的前提下,盐田与宝安出现不同程度的增长,其中盐田区成交量增长出现较大的增幅,达22470,同时,宝安区在同期基数较大的情况下,仍然出现2207的增长,而不受供应量减少因素影响。与此同时,在成交面积下跌的区域当中,以罗湖区、福田区两个下跌幅度较大,分别达5188、4792,其中罗湖区域成交下跌是由于供应量的减少,这可以从前面供应分析看到,罗湖区供应量同比下跌6052。而福田区从供应来看,增长23783,成交量却下跌了4792。福田区作为全市房价最高的区域,可见深圳房价持续高涨,价格涨幅过快已对销售产生一定的阻力。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告240607年1季成交面积对比0100000200000300000400000500000600000700000罗湖福田南山盐田宝安龙岗07年1季成交面积06年1季成交面积数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据0607年1季成交单套平均面积建筑面积平方米108898254950491391208393779521963610043820170757201020406080100120140罗湖福田南山盐田宝安龙岗07年1季平均面积建筑面积06年1季平均面积建筑面积数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据07年13月份预售平均单套面积(平方米)05010015007Y107Y207Y307Y19472791910312820211719890707Y211543852410500978813779994707Y312566862877768982121199772罗湖福田南山盐田宝安龙岗数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据从以上两图,可以看到,各区域成交单套面积,同比去年第一季度水平,罗湖、福田、2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告25盐田、宝安单套面积都呈现趋向偏大户型,变动幅度较大。其中罗湖、宝安都超过100平方米,分别为10889平方米、12083平方米,宝安大面积需求突出的更为明显,以每套增加30平方米的幅度成交,从07年第1季度成交来看,115平方米/套是成交主流。而龙岗成交单套面积相对较平稳,90平米是成交主流。本季受供应产品户型偏小因素的影响,南山成交单套面积在三月出现较大的幅度的下跌,在前两个月成交单套面积都在100平方米/套的基础上,进入三月迅速下跌到80平方米/套以下。06/07年第1季度特区内、外成交面积(平方米)02000004000006000008000001000000120000007年1季成交面积06年1季成交面积07年1季成交面积5906076710295404606年1季成交面积84914994982368特区内特区外数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据从上表特区内外成交面积情况来看,07年第1季度比06年同期,特区内成交量出现3045的下跌,而关外出现微幅上升达839,但从绝对数来看,成交增量较大,达近8万平方米。22207年第1季度住宅商品房各区域销供比分析07年第1季度各区域销供比3311302924270005101520253035罗湖福田南山盐田宝安龙岗销供比数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告2607年13月深圳各区域销供比134060000179000127000418586355153228192277000100200300400500600700罗湖福田南山盐田宝安龙岗071072073数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据07年第1季度特区内、外销供比109251000050100150200250300特区内特区外销供比数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据06年10月07年3月特区内/外销供比0674210511282100842222101098169089754000500100015002000250006Y1006Y1106Y1207Y107Y207Y3特区内特区外07年第1季度特区内外商品房销供比指标特区内特区外2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告27批准上市面积平方米59060771029540预售签约面积(平方米)542521410477销供比109251数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据从以上五个图表整体来看,07年第一季度,全市供需严重失衡,供不应求的局面占主导,除福田区供求相对平衡之外,其它各区成交量远远超过批售量。特别是罗湖、南山、盐田的需求量基本上超过供应量的三倍。比较特区内与特区外,关外市场需求热度远超过关内市场。但三月份呈现出关内需求迅猛增长的态势。从月度来看,07年1月全市商品住宅除盐田区没有批准预售量外,其它区域基本上都呈销售旺盛状态,只有福田区域销供比在1以下,为06,表现为供过于求。本月南山区域成为需求量最大的区域,销供比达228,同时也成为需求量上升最快的区域,而此区域多数项目为高档楼盘,高档楼盘的热销,成为本月需求市场一大特点。与12月相比,罗湖销供比出现很大幅度的下滑,由421下滑到1月的134,从前几个月来看,本区域需求量相对稳定(12月成交3988413平方米、11月成交26850平方米),而1月供应量的快速上升,产生2906201平方米的相对较大的供应量(12月946552平方米;11月89899平方米)。对于罗湖区域由于土地紧张成为长期趋势,销供比将呈波动非规律性,1月销供比下将,只能说明其供应量的增加所致。1月宝安、龙岗两区域销供比都呈快速增长的趋势,其中宝安由06年12月的083攀升到07年1月的179增长近一倍多,这是由于在需求量不变的情况下(12月成交面积37211531平方米,1月成交面积4052487平方米),供应量快速下滑的原因所致,具体由上月的45080198平方米,变为22659784平方米,减少了近2242万平方米。而龙岗区域销供比的快速上升,一是由于1月需求量的快速增加,二是由于1月供应量的减少所导致的,具体表现为上月成交面积为16372191平方米,1月成交面积为19906347平方米;上月批售面积为15178329平方米,1月批售面积为1302274平方米。总体面言,宝安与龙岗依然是全市热点区域,销供两旺将持续下去。07年1月,全市总体呈现销供两旺局面,这从以上的06年10月07年1月特区内/外销供比图可以清楚看到1月特区内外的销供比,分别为128和169。07年2月,罗湖与宝安两区都无新批售面积,因此这两区成交的面积都是消化上一期以及前期的存量房,两区销售表现为一个是成交面积最大区域宝安区,成交9975859平方米。一个是成交面积最小区域罗湖区,成交2377767平方米。作为宝安区库存还是相2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告28对较大,这与其供应量大有关。而其它四个区域,福田、南山、龙岗、盐田,销供比都超过1,充分说明供不应求予盾突显。而龙岗区的需求热度表现的更为强烈,销供比由1月的153上窜到418。从供应相对来看,整个深圳房地产市场2月还是需求旺盛。07年1月,全市总体呈现销供两旺局面,这从以上的06年10月07年2月特区内/外销供比图可以清楚看到2月特区内外的销供比,分别为222和842,关外需求远超关内。07年3月,由于只有福田和宝安有两个新项目批售,因此,作销供对比分析只能看到这两个区域的供应与需求对比情况。总体情况来看,需求远远超过供应,福田与宝安这两区域的销供比分别达586、355。从特区内与特区外来看,需求热度远远超过供应速度,关内关外销供比分别达到21、754。22307年第1季度价格分析06年1月07年3月深圳市均价走势79508223827079359572994999201066693139380964198101064111120113150641390375127182807342061885450200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月015010050005010150202506年住宅成交价格07年住宅成交价格06环比变化07环比变化数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局数据231成交均价07年3月深圳全市成交均价为11315元/平方米,与2月相比增涨18。从近半年来,也是处于一个相对较高的增长水平。但与上月的环比增长来看,有大幅的下跌趋势。这是继06年1月以来月度成交均价第四个万元之上的月份。从07年一季度三个月整体来看,全市价格已经启稳在万元之上,已连续两个突破11000的水平,正向12000元/平方米运行。2007年第一季度深圳房地产住宅市场监测报告29232区域价格06年1007年3月各区商品住宅价格走趋单位元/平米区域月份罗湖福田南山盐田宝安龙岗06Y10117248814118041139716104702890826069760006Y11114445514512141130872108851692733871106706Y12107038616634491203617121875690515773559907Y11140820135353113047981252449102731381758907Y213302491527681152210541241303267324607Y313330166151321510529105718243增长环比021876146901218891254数据来源中指调查,深圳国土资源和房产管理局06年10月12月,全市罗湖、福田、南山、盐田均价都在万元之上,而关外两区域均价仍在万元之下运行。宝安区域价格在90009200左右震荡调整,而龙岗区域在70007300左右来回波动。而进入07年,全市各区域价格快速增长,特别是关外两个区域虽然偶有回落,但整体涨速仍为明显。至07年3月底,宝安、龙岗价格分别站稳在10000元/平方米、8000元/平方米之上。3月份,深圳楼市各区域价格除盐田、宝安外,都有一种幅度的增长。盐田价格下降幅度甚微,只有01的下跌,本区域成交楼盘较少,主要产生成交量的项目为去年开盘项目,表明该区交易稳定的同时,也使得价格相对平稳,没有太大的波动。而宝安价格下跌幅度很大,达189,从该区域成交情况来看,所产生成交的项目以富通城、西城丰和家园、桃源盛世园、中航格澜花园、春华四季园等楼盘为主,这系列楼盘价位都在9000左

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