2008年北京市写字楼市场发展的影响因素分析

北京市写字楼市场发展的影响因素分析从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。一、宏观经济和政策的影响宏观经济状况作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。优惠政策为鼓励企业进驻特定地区的写字楼，很多优惠政策应运而生，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。国家层面如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；北京市层面如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府关于促进首都金融产业发展的意见。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。地区层面如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。具体某个项目楼盘层面很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的内容。针对企业入京创办金融企业，最高可获补助1000万；入住金融街，买办公楼可获补助每平方1000元，租写字楼3年可减免租金；针对员工入京金融企业的高管、专业人员享有多重减免个税优惠；从外地引入高级人才，户口可入京；外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。对外资的引导随着中国加入WTO日见深入，中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展的整体中，中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。一方面，在北京建立办公地点的跨国企业越来越多，为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北京的跨国企业也在不断的扩张，对写字楼面积的需求也在飞速增长，据业内专家分析，2006年下半年市场，随着跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，但写字楼市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。另一方面，大面积甚至整栋购买新建写字楼的案例频频出现，这在近两年尤其明显，这种现象不仅出现在国内外大企业用于自身使用方面，如以摩托罗拉和三星电子为主要代表的很多跨国公司，打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始在北京整幢地购买写字楼，同时也发生在国外的投资者身上，比如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金进入北京写字楼市场的典型代表。这些都无疑为北京的写字楼市场注入了一针强心剂。银行贷款政策国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。人民币汇率的变化人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。地块供给面积控制和地价控制类似于住宅市场，土地的供应会直接影响到写字楼市场供求关系的变化。一旦政府对写字楼地块的供给面积实行限量控制，必然会引起土地价格的上涨，继而导致写字楼供给紧张和价格上涨。相关产品市场的变化很多相关产品市场的发展状况发生变化也会给写字楼市场带来明显的影响。比如住宅市场。2005年和2006年5月，国家六部委联合发布了旨在抑制住宅市场价格上涨过快的“国六条”和“九部委意见”，由于住宅市场的投资受到比较直接的影响，而写字楼投资门槛较低，且风险较小，导致很多原本投向住宅的资金都转而投向了写字楼市场。另一个比较明显的产品是原来广泛使用的商住楼。随着市场秩序整顿力度的增加，行业规则更加严谨，那些原来位于政策边缘的项目将遭遇前所未有的尴尬。6月19日，市工商局颁布的第14号文件规定，登记注册时凡提交的房屋所有权证写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅的，房屋所有权证和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的如商住、综合等，均不予登记注册。商住楼遭遇的尴尬境地使中小型企业转而入住中低档写字楼。二、竞争对手的影响对特定写字楼的销售存在明显影响的竞争对手主要来自于三个方面。首先是之前累积的市场上写字楼的存量，第二个是与该写字楼同时入市的其他写字楼，第三个是出于需求方对未来市场的预期，在未来可能出现的写字楼，而第四个方面则是来自更广范围的竞争，即地域间或城际间的竞争。已有市场存量很明显，写字楼市场的已有存量越大，对于当期出现的写字楼楼盘的压力会越大，他们将共同争夺目前的需求市场。本期供应量上市时间越靠近、档次越接近的写字楼之间的竞争自然是最为激烈的，而且由于单个写字楼的体量一般都比较大，所以一个地区如果有某个项目楼盘刚竣工而没来得及入住时，会使得该地区的空置率迅速上升。有报告显示，虽然北京房地产市场在2006年上半年总体走势稳健，甚至大多数分区市场的空置率轻微下降，但随着凯德大厦的竣工，北京市的写字楼市场的整体空置率上升了两个百分点。未来可能（新）出现的供应量这个方面的影响可以从两个角度来衡量，一方面是企业出于对未来写字楼市场的预期，而导致其目前的租赁或购买决策发生改变；另一方面是新出现的写字楼对原来写字楼已入住企业客源的争夺。对于CBD的一些写字楼来说，2005年下半年至今北京写字楼市场出现与上海市场最大的差异现象在于企业办公地点的搬迁是从未有过的频繁，在大量的企业离开CBD之后，又有大量其他企业进驻CBD。三元桥佳程广场的主要客户都来自于CBD迁出的大型跨国公司，摩托罗拉也搬出自己独立的写字楼，从CBD迁往新开发区，其他很多传统制造行业和科技行业公司则纷纷从CBD迁往望京和中关村科技园区；大型的国有公司也纷纷迁址，原位于招商局大厦的51JOB也迁往商务环境尚不充分的北三环环球贸易中心。在这次较大规模的搬迁中，写字楼市场展现的是双向的流动，在规模庞大的传统制造业离开CBD之后，填充着CBD的是小而精悍的服务业。在“CBD将成为服务业中心，传统行业将分散到其他办公成本更低的区域”的预言下，当原有传统写字楼无法跟随企业发展的步伐，而新一代高档写字楼层出不穷时，竞争的推力和拉力将使得迁移潮在所难免，各区域也将面临重新定位。城际间的竞争虽然在早期，中国的各个大城市的定位比较清晰，但随着经济的发展和形势的变化，各城市之间的定位界限逐步模糊。如今北京在保持原来政治文化中心的同时，也来势汹汹地竞争金融中心，而以上海为龙头长江三角洲和以香港、广州、深圳为中心的珠三角经济也迅速扩张，一些大型跨国公司和金融机构将商务总部南迁和北移的趋势也逐步明朗化。北京写字楼市场在迎来机遇的同时，也面临着城际竞争的挑战。三、项目楼盘的影响作为供给方的具体某个写字楼，其独特的吸引点也是影响写字楼销售的重要因素。写字楼楼盘吸引企业的主要特点包括区域定位、项目定位和客户定位三个方面。区域定位目前北京市已经发展了多个具有清晰区域地位和区域形象的商务圈，形成CBD、中关村、金融街为主题的“3X”的多中心写字楼格局。这些商务圈在区域产业、便利状况、区域配套都已经或逐步走向成熟。企业在选择写字楼时，周边环境品质，包括交通便利程度、软硬件配置如商业配套和商务配套起否齐全、周边是否有辐射的居住区、是否形成企业赖以发展的“产业簇群”，其中的任何一个方面都是不可忽视的因素。尤其是产业簇群对于大多数企业来说都是至关重要的。比如中关村科技产业簇群的发展已经比较完善了，周边高校密集为产业提供了众多公共实验室和高素质低成本的人力资源；而科技类产业的聚集也带动了元配件研发、制作、配送等业务的发展；科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系也已经发展形成。因此中关村地区能够吸引科技类企业及其上下游企业进驻，同样CBD国际贸易产业群落、金融街的金融产业群落，也会吸引相关企业。项目定位在市场细分日益精确化的今天，每一个写字楼项目都不可能针对所有的写字楼需求者，它必然有自己的核心目标客户群。因此写字楼的专业化是必然的趋势，在设计之初，写字楼就需要站在使用者的角度来考虑设计规划，无论是在写字楼外立面、结构设计，还是在写字楼的间隔方面；另外，在项目定位的时候还需要考虑结合区域定位，充分利用区域优势。位于西三环中路的外文大厦即是一个项目定位与区域定位高度结合的成功案例，主要考虑到周边汇集了电视台、首都师范大学等高等院校和国家图书馆等众多科研、文化、教育、政府机构，外文大厦将其项目定位为偏重于文化方面。计划的招商对象也以与这些文化部门有关联的大中型企业和高新技术企业为主。成功的项目定位使该项目在开盘后不到两个月的时间内，出租率一路攀升到60，吸引了中国互联网新闻中心、水晶石数字科技有限公司和国美电器等知名企业。入驻企业的选择定位写字楼的主要功能之一在于为入住企业提供一个好的行业氛围，有选择性的选择与项目定位对口的企业入住，既有利于写字楼价值和功能的充分发挥，也有利于吸引之后的入住企业。四、需求方的影响据统计，目前，北京市仅CBD区域就有入驻企业3010家。在全球500强跨国公司当中，已有185家来京投资，投资项目共355个，投资总额1226亿美元，占到北京实际外商投资的1/3左右，北京已经成为跨国经济在华分支最多的城市，其中CBD是500强企业最密集的地区，世界500强有约120强在此设立办公机构。北京已经其对金融、法律、咨询、公关等相关行业形成了非常明显的拉动效应，必然成为国外企业的首选之所。因此，北京的写字楼市场的需求潜力必然是非常强劲的。从需求方的情况来讲，影响其写字楼选择的内在因素可以从行业状况和企业状况两个方面来分析。行业状况行业状况对写字楼需求的影响主要体现在行业的性质和行业景气指数上。不同性质的行业对写字楼的需求和要求存在很大差异。比如有些企业很注重自己的社会形象和办公场地，而另外一些企业则在这方面考虑较少，由于行业之间的这种差异，网络业、律师业、广告业、专门服务业成为现在高档写字楼的主要消费者，而科研院所和国家机关则在这方面需求明显较少。另外，正如宏观经济的发展决定社会购买力一样，需求方的行业景气指数也决定了该行业对写字楼价格的承受能力，因此对于写字楼市场的影响也不容忽视。企业情况具体企业对写字楼的需求则与企业的景气指数、企业的盈利能力、企业的性质、规模、组织结构、对价值链成员的依赖及其业务扩张能力有关。企业的景气指数虽然很大程度上与行业的景气指数相关，但同行业内部存在的差异使得他们对于写字楼的需求存在较大差异，这种差异尤其体现在需求的规模和档次上；企业的性质主要体现在其用于写字楼租赁或购买的资金额上，有些企业如果写字楼花费在日常费用中比例较高，则稳定性较差。另外，从不同类别的企业来看，有调查显示中央企业和北京企业是写字楼客户的主体，共占2005年总销售和租赁面积的42，而中央企业及外国个人承受价格最高，本市居民和北京企业购买或租赁写字楼的价格最