2007年济南市未来城定位报告(doc 27)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料项目合作建议书第一章公司介绍一、公司规模及发展情况山东中齐房地产开发有限公司成立于2000年10月，属房地产开发二级资质，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业房地产开发规模企业。2007年企业利税排名济南市30强之列,为济南城市建设和社会发展做出了突出的贡献。山东中齐房地产开发有限公司秉承“中蕴诚信，齐志利万家”的企业理念，从2000年至今，经过八年的潜心发展，先后在济南成功开发建设了“齐鲁世纪园”、“泉印兰亭”、“锦绣泉城”、“他山花园”、“锦绣泉城未来城”等项目。在各项目陆续开发建设的同时，公司为了实现可持续性发展，从项目及土地储备、团队建设、资本运作等方面都未雨绸缪，夯实了稳固的基础。在“守望城市人文精神，塑造城市个性生活”的开发理念指导下，中齐地产始终坚持本土情节和产品创新追求，立足本土，萃取济南本土人文精华，传承济南地脉、文脉、人脉，精心打造济南本土人文建筑经典二、团队及资质介绍公司现有员工200余人，既有经验丰富的管理人员也有技艺高超的专业技术人员；既有经过市场洗礼的老员工也有风华正茂的大学毕业生。这是一支搭配合理的年轻团队，是一支具备诚信、学习、创新、负责精神的优秀团队，是一支经过市场检验能够敢打大仗硬仗的过硬团队，这支团队是济南同行中的佼佼者。为适应公司多项目持续快速的发展，公司成立未来城项目事业部，未来城事业部目前拥有员工19人，管理人员18人，司机1人。本科以上学历者10人，中高级职称人员8人，事业部共有设计、成本、施工、行政四个小组，人员总体素质较高，年龄结构合理，而且专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。未来城事业部总经理王同生，湖南大学土木建筑本科学历毕业，中级职称，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料具备注册策划师、国际注册职业经理人资格。曾经就职于上海珠江地产投资公司项目总经理、北京珠江监理公司副总经理，北京加拿大LVC国际投资集团董事长助理，北京凯亚房地产开发有限公司常务副总，香港路劲地产集团北京公司副总。负责的工程有上海珠江香樟园、山水文园、北京蓝调国际等项目的工程、技术、成本、销售等管理工作。中齐地产成立八年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。2003年，山东中齐房地产开发有限公司荣获“济南市民最信赖的房产品牌公司”。2004年，公司被评为“2004齐鲁房地产品牌企业五十强”；2006年，山东中齐房地产开发有限公司被评为“2005年最受百姓欢迎的品牌地产企业”。2007年，中齐地产被评为“房改十年山东最具价值地产品牌”。三、已开发项目介绍（请附项目图片）齐鲁世纪园项目占地23300平米，总建筑面积达40000平米，由1栋小高层和5栋多层住宅组成，定位于园林式生态住宅，配备绿化广场。项目总投资1134893万元，实现销售收入1791493万元，是当时济南东部首批高档社区之一，在2001年先后被评为“2000省城优秀楼盘”、“济南市2001年放心房”。泉印兰亭FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料项目项目占地27000平米，总建筑面积50000平米，由7栋多层住宅组成，总户数为399套。总投资129805万元，实现总销售额207485万元。本项目定位为精致的、文化的、都市水景生活，旨在回归“家家清泉、户户垂柳”的老济南人文特色，重现昔日王羲之笔下“一山一水一亭”的兰亭美景，成功打造为济南东部的高尚水景社区。该项目先后荣获“2002济南典范住宅奖”2002年济南景观楼盘”等奖项，其优秀的品质和销售速度被誉为济南楼市的神话锦绣泉城锦绣泉城是中齐地产倾情推出的泉态人文钜筑，位于东部新城主轴线二环东路附近，隶属洪楼片区。项目占地160余亩，总建筑面积近30万平米，由6栋高层和20栋小高层组成，居住户数达2200户。项目深入挖掘济南人文传统，继承和发扬泉城城市精神，把中齐公司“守望城市人文精神，塑造城市个性生活”的理念发挥到极致。以泉为名，寻泉城之神韵，发城市之特色，扬泉城之声名，旨在重拾昔日泉城风采，为济南人贡献现代“依守泉边的生活”，给济南人一个“住在济南的理由”。项目一经亮相便引起市场轰动项目总投资78亿元，实现销售收入16亿元。共分三期开发，目前一、二期已经交房入住，第三期正在紧张建设中，2008年底实现全部完工，“依守FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料泉边的生活”即将成为现实项目销售状况持续火爆，2007年上半年即实现销售超过3亿元，全年销售额达到73亿元。先后被评为“2005齐鲁名盘30强”、“2007年度济南八大品牌住宅项目”、“中国十佳园林景观小区”等优秀奖项。他山花园项目位于市中区南部珍稀地段，西临交通干线英雄山路，南依兴济河堤岸景观，东靠玉函南区。雄踞英雄山路居住板块核心位置，众多成熟居住社区分布左右，配套齐全，交通方便。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料项目占地约42万平方米，总建筑面积约10万平方米，总投资额42525万元，预计实现销售收入59859万元。项目容括10栋建筑，其中4栋高层公寓，1栋小高层住宅，2栋情景洋房，以及TOWNHOUSE、LOFT公寓和部分沿街商业。项目首次在产品规划、景观设计中引进新中式风格，将中式传统建筑精髓与现代设计完美结合，并由公司出巨资改造兴济河，三段式跌落水景设计，洁污分流，两侧设人行木栈道，绿植披地，河水清澈，内设音乐喷泉，打造他山业主特有的私家休闲水域。营造出济南市区稀缺的中式水景人文大宅。目前，项目开盘在即，是公司今明两年快速发展的又一个利润增长点。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料第二章项目分析一、项目规划指标项目占地154600平方米，总建筑面积4918万，共分两期开发。其中一期地块占地面积60501平米，由住宅和公建两部分组成，公建地块面积为18530平方米，规划地上容积率30，地下容积率10，建筑密度35，绿化率30，土地使用权年限为40年；住宅地块面积为41971平方米，土地用途为居住，规划地上容积率24，地下容积率07，建筑密度20，绿化率35，土地使用权年限为70年。规划要求,地块一中须配建中水、公厕等设施，一并实施用地内规划道路；地块二日照须满足规划要求，该地块内须配建商业、社区服务、一处建筑面积不小于1000平方米的室内副食品市场、文化站、居民健身、垃圾运转、中水、书报亭、公厕及一处用地面积不小于1800平方米的6班幼托等设施，同时住宅套型建筑面积需满足国家和省市有关规定要求，须一并实施用地内规划道路。二期地块占地面积为9410047平米，也分为居住和公建两部分，居住部分占地7240036，地上容积率24，建筑密度185，绿地率35以上，居住停车率80；公建部分占地2170011，地上容积率30，建筑密度356，绿地率30以上，停车率08个/百平米。二、项目取得方式及现状FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料一期地块于2007年4月以招拍挂方式方式获得，目前已经四证齐全，形象进度已到地上，完全具备预售条件。二期土地将于2008年年底前进行招拍挂，目前已和土地方签订合作协议，可按照济南市土地出让程序无风险获得。三、项目位置（请附位置图片）未来城地处济南市东部新城核心地段，南边紧邻工业南路，北至康虹路，东接开拓北路，西依颖秀路。所处地段位于东部新城与中心城区的连接带，是目前省市重点投资建设的区域，是未来的城市主城区发展的方向，区域认可度极高。城市东拓，政务中心、奥体中心建设即将完工，经十东路、旅游路穿区而过，二环东路、燕山立交交通便捷，项目扼守城市发展核心地段。靠近济南市新政务中心和奥体中心，必将带动东部新城新一轮的建设，社区配套将会逐步完善，有利于增进该区域的居住氛围。与之对应的是济南高新区三、四年来房价持续走高，商品住宅价格从2004年的平均3600元平方米，2005年均价上涨到4260元平方米，2006年达到5000元平方米，2007年更是上涨到55006000元平方米。商业办公房产价格也是水涨船高。专家预言，济南高新区恰逢济南城区东移的好时机，必将引来众多房地产项目。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料四、项目交通分析（请附图片）项目四面临路，南临轻骑路，东临开拓路，北临规划路（康虹路东延长线），西临颖秀路。交通便利，到济南国际机场、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽仅有十分钟路程，距经十东路景观大道、奥体中心也只有五分钟左右车程；并且有10，47，87，99，122，116,119，123路等多条公交线路在此经过，可方便到达市内各个区域。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料片区内交通路网发达，均为近几年来新建路段，行车极为通畅。五、项目周边配套分析（请附位置图片）市政配套政务中心、奥体中心、高新区政务审批中心、高新区管委会、齐鲁国际会展中心等。教育配套山东大学齐鲁软件学院、高新实验学校、山师附小、伊顿国际等学校。生活配套国际会展中心超大购物超市、万隆超市、农贸市场等商网荟萃；东部新城区的中心休闲广场、中国联通、中国移动等。金融机构建设银行、交通银行、工商银行、农业银行在这里风云际会。商务服务山东最大的国际会展中心就在项目西侧300米；附近还有科技文化广场、世纪财富中心、齐鲁软件园综合大楼等。商业、餐饮配套济南会展中心酒店、鸿腾三馆商务酒店、明月商务大酒店、上岛咖啡、鲁能烧鹅仔、有一定档次的餐饮场所、银座商城及周边特色餐饮等。医疗配套武警警官医院、济炼医院、省立医院东院等。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料第三章项目市场定位分析一、区域（住宅）土地供应情况分析2006年至2007年底，济南市高新区的招拍挂土地分析情况如下FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料济南高新区自2006年底至今供应的土地见上图，这13宗土地位于济南工业南路和经十路两侧，均是济南高新区的黄金地段。土地总面积达1431亩，其中5宗土地设计为商业办公用地，4宗土地设计为住宅用地，3宗、9宗土地设计为商住用地，1宗土地设计为加油站用地。其中，1号地土地面积为86530平方米，容积率35，用地性质为公建，成交价格242亿元；3号地土地面积为93928平方米，其中地块一面积为20584平方米；地块二面积为73344平方米；地块一为公建，容积率35，地块二为居住，容积率24；成交价格为394亿元；4号地土地面积为43094平方米，其中地块A面积为17411平方米；地块B面积为25683平方米；地块A为商服，容积率35，地块B为居住，容积率24；成交价格约为17亿元；5号地和4号地为同一公司获取。9号地土地面积60501平方米，其中地块一为公建，容积率30，地块B为居住，容积率24；成交价格为27亿元；此地块为我公司获得，即为未FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料来城一期地块。9号地左边紧邻地块为未来城二期地块。10号地土地面积为91916平方米，地块用地性质为居住，容积率225；成交价格约为24亿元；11号地土地面积为88065平方米，地块用地性质为居住，容积率28，成交价格为277亿元；12号地土地面积为58623平方米，分为住宅和公建两部分；地块一为公建，容积率30，地块二为居住，容积率23；成交价格约为193亿元；其中2号、6号、7号、8号和13号地块还为出让。如上图所示，蓝色方框圈定的用地范围为未来城一二期总和面积，且一二期土地均临城市主干道工业南路。标为9的红色地块为我公司招拍挂取得的未来城一期土地，标为“二期”的两个红色地块即为未来城二期土地，占地面积140余亩，根据我公司与土地FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料方签订的合作协议，届时我方能以远低于招拍挂土地市场价的方式获得二期土地，可以看出，未来城一二期总和的规模目前在高新区屈指可数，一个崭新的东部大盘呼之欲出。二、区域市场分析（在开发楼盘区域分布、总面积、户型及面积、价格等）对比项假日丽景丁豪蓝调国际大地锐城盛世花城鑫苑国际城市花园海信慧园地址花园路与化纤厂路交汇处化纤厂路与华能路交叉口历城区留学人员创业园南邻南接轻骑路，北靠新城居住区工业南路与开拓路交汇处国际会展中心北侧500米开发商山东力高房地产开发有限公司丁豪集团济南信荣房地产开发有限公司山东三威置业有限公司山东天业房地产开发有限公司山东鑫苑置业有限公司海信地产用地面积369亩100余亩173亩140余亩10万平米左右总建筑面积一期8万平米7栋11层，1栋9层12万平米6栋高层住宅、购物广场、写字楼、酒店、艺术馆35万平方米30万平米30余万平方米销售均价未定未定7500元/平米（精装修）均价5600元/平方米均价5700元/平方米均价5500元/平方米配套公建沿街商业沿街商业配套购物广场、写字楼、酒店等商业街、会所大型商业场所、会所工程进度未正式开工未正式开工08年3月份左右开始施工完工二期施工中施工中开盘时预计08年9月份预计08年9月份200705202007年12月22日预计08年8月底FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料间主力户型70130平米的二房、三房60120地中海风格35160有1室、2室合并的二代房401703011580130三、本项目定位（户型、面积、比例、价格、目标客户、楼盘风格、景观等）未来城一期产品类型户型建面（M2）套内（M2）建面比例套数套数比例758063682025525两房809068783035034100110849410959110120941022017317小高层高层三房120130102111108081201301071164503635三房13014011612525018175洋房复式180200160178318175合计1001025100二期产品类型户型建面套内建筑面积套数套数比758063686842488046两房8090687851318600321001108494855380411012094102171061508高层三房1201301021118553704三房1201301071167698603地面复式1301401161264277302洋房顶层复式1802001601785132302合计1710611900100目标客户70年代中期80年代初期出生的人群，他们年龄在2535岁，普遍接受过高等教育，购房目的主要为婚房和改善类的自用型物业。他们的家庭年收入FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料在612万元之间，对房屋总价的承受能力集中在4560万之间，对首付款的承受能力集中在1520万之间，对月供的承受能力集中在15003000元之间，按照市场目前的房屋价格进行推算，该部分需求的房屋面积主要集中在80120平米。1、目标客群特征国际化的思维意识浓厚，愿意追随和接受国际化潮流；对创新类产品的接受程度很高；重视对人性的尊重，懂得保护自己的利益；重视自我空间，不喜欢三代同堂的居住方式；相信品牌的力量和价值并愿意为其付出更高的价钱；对信息化非常注重，注重交流空间；承受较大的工作压力；注重休闲，同时也注重都市化色彩；崇尚与自然的接触，喜欢亲近自然；重视科学的健康养生，喜欢健身和游泳；对现代化家电设备的依赖度高；对社区服务性配套，如幼儿园、便利店等设施依赖性高。楼盘风格形体、线条。建筑强调现代化的都市气息和艺术化的设计感，让客户虽然身处郊区但是仍能感觉到强烈的都市气息；外立面力求简约、硬朗、流畅、棱角分明，杜绝献媚似的圆滑，个性要张扬。外立面避免过多繁琐的凹凸和构件，可利用涂料和金属材质可以强化现代气息。建筑色彩要求体现出阳光、靓丽的色彩，使视觉效果更清爽，心理感受更加温暖；让居住真实诠释有阳光、有色彩、有意味的生活态度。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料景观设计1、功能规划及布局规划设计把客观存在的“境”和主观构思的“意”相结合，结合地形高差，合理布局，对构成小区景观的各种重要因素进行综合安排形成能够满足功能和景观要求的统一主体。分布了绿影大道、晨曦节拍、浪漫港湾、时尚运动园、科幻写真园、MINI浪漫园、清幽静谧园等八大景观节点其中还分布玲珑湾、蓝天碧野、花香四溢等次要的景观节点。景观结合地形设计了多处缓坡、微地形，集散广场、阳光草坪，让U客们感受大空间的开阔。相应的布置了林荫道、开放草坪、观景平台、休闲台阶道、瀑布跌水、喷水景墙、跌级花池等景观设施。2、景观节点21商业街利用内外街形成不同的商业空间，设计不同的购物场景。外街开阔宽敞，统一的标识元素具有导向性，尤其在重要节点通过地标性的景观给人领属感。沿内街增添了休闲林荫带，布置露天休息设施，购物的人们可以在树荫下喝茶、聊天，享受浓浓的绿阴、清新的空气、享受惬意的景观购物生活。22绿影大道入口中间是高大的银杏树排列的林荫道，两侧是对称的景观跌水，现代简洁的造型和适当的体量给业主归家创造一个宜人的空间。23晨曦节拍这里一、二期景观轴线上的重要节点，是小区的中庭，伴随着阳光，一寸一寸地深入青年的部落。24浪漫港湾大面积的水景，动静结合，独具特色的造型带来视觉冲击，构成扩张的体验空间，是年轻人喜爱的聚会的场所。人们在此度过悠闲的浪漫时光，发展和谐的邻里关系。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料25时尚运动园在开放的绿地中形成野外运动的空间氛围，实现景观和自然场地结合。丰富的运动类型满足年轻U客们多样化的爱好。拥有活力的年轻一族可以自由组织新活动，在运动中释放着自我，充分发挥着年轻的热情。26科幻写真园通过层的叠加，形成坡地奇景，使高地势转变为阔视野，释放出未来派的时尚格调。用跌级花池代替挡土墙处理大的高差，丰富的层次形成气势磅礴的台地景观。紧邻时尚运动园，在此也设置了互动游戏区，景观结合地势设计，可赏、可游、可玩，成为玩家们的有趣场所。27MINI浪漫园MINI浪漫园是专为情侣设计的爱意浓浓的小空间，调皮而有格调，随意得令人清新。处于运动场边的一块静地，小区的边缘，在这样远离干扰的优越地，新型的LED系列灯具营造的静谧温和夜景，为年轻U客提供一处的意境独特的外环境。28清幽静谧园阳光在墙上一点点走过平和与安详的气息随清风飘来。精心设计的铺贴方式、富有趣味的汀步给院落注入一丝活力花园。在此回归生活，享受时光流转。29花香四溢园绿色的树影、白色的云朵和蓝色的天空一起构成了一幅宁静和谐的画面，因为这里的休闲意境而成为小区人们散步后花园。210蓝天碧野在绿树掩映中，沿着花岗岩打造的石阶拾级而上，迎面而来的是绿树掩映下错落有致的建筑，蓝色的天空成为良好的背景。211梦幻广场FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料在一条满铺绿荫的主要景观步道中，是另一个中心广场，与晨曦节拍同为联系一二期的景观节点。规整的广场尺度适宜，凝聚了周围景观的向心力，中心设置了涌泉水景，简洁且跳跃。第四章项目盈利分析一、开发进度计划表（包括销售计划）开发进度计划序号工作内容完成时间1签订土地出让合同2007年9月28日2办理土地证11月20日3项目立项（可行性研究）9月28日10月15日4环境评估、地质评估10月15日10月25日5提交项目策划报告8月1日8月30日6确定项目规划方案11月20日2008年1月30日7日照分析2月25日3月15日8详规及单体设计方案报批3月15日5月18日9完成确定施工图4月10日6月15日10办理建设工程施工许可证6月16日7月15日11选择确定施工队伍6月10日6月30日12地址勘查2007年9月28日10月20日13工程施工2008年3月30日2010年9月30日14工程竣工验收2010年9月30日2010年11月30日一期15房屋预售2008年10月1日2010年12月30日1签订土地出让合同2008年10月31日2办理土地证10月31日12月31日3项目立项（可行性研究）10月31日11月18日4环境评估、地质评估11月18日11月30日5提交项目策划报告2007年8月1日8月30日6确定项目规划方案2008年10月31日12月30日7日照分析2009年1月1日2月10日8详规及单体设计方案报批2月10日3月10日9完成确定施工图3月10日4月15日二期10办理建设工程施工许可证5月16日6月15日FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料二、销售计划销售收入估算表单位万元序号项目合计200820092010201120121建成建筑面积491849587377744172147351229624098369922459248其中高层2322382034835738128337580595546447641161191小高层72500010875025375018125014500036250底层商铺5976118964220916414940311952229881洋房2825420423813988897706355565084141271公寓6081714912257212860015204291216343304086写字楼152542322881353389838135630508576271酒店36667025500051283346916676733340183335商业街35772353658125203894317154517886会所、物业用房2500003750087500625005000012500地下室414794062219114517791036985829588207397地下车库57836058675412024262144590111567212891802销预）售建筑面积4893495839484651410212712812100106545327417734其中高层2322382023223826967146580595546447643483573小高层72500072500217500181250145000108750底层商铺5976115976117928314940311952289642洋房2825420282542847626706355565084423813公寓60,81714608171182451415204291216343912257写字楼15,25423152542457627381356305085228813酒店36,667020001100011916676733340916676商业街3,5772335772107317894317154553658会所、物业用房000000000000000000地下室41,479404147941244382103698582958862219111选择确定施工队伍6月10日6月30日12地址勘查2009年10月7日10月25日13工程施工2009年4月30日2011年10月30日14工程竣工验收2011年10月30日2010年11月30日15房屋预售2009年10月1日2011年12月30日FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料地下车库57,836051156721202426220242625783613销售单价其中高层061061061061061061小高层056056056056056056底层商铺120120120120120120洋房073073073073073073公寓060060060060060060写字楼072072072072072072酒店065065065065065065商业街120120120120120120会所、物业用房052052052052052052地下室025025025025025025地下车库0270270270270270274销售收入2751073523565818097063703384157363834286867其中高层1416653014166534249959354163328333062124980小高层406000406001218001015008120060900底层商铺71713371713215140179283143427107570洋房2062557206256618767515639412511309383公寓36490283649031094709912257729806547354写字楼1098305109830329491274576219661164746酒店2383356000715007595839476671595839商业街429268429271287801073178585464390会所、物业用房000000000000000000地下室1036985103699311096259246207397155548地下车库1561573000312315546551546551156157二、成本盈利分析预测表未来城项目投资测算表单单位万元项目高层小高层洋房底层商铺公寓写字楼酒店商业街合计一、可销售建筑面294316965110356210879624276544051922685418722641555948934958FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料积米23其中楼体面积23223820725000282542059761160817141525423366670235772339003413地下室面积2737640124438331835829597051501659184147940地下车库面积3470163115672404853115672867541231344520524578365783605二、总成本费用1、土地41931711375125074071132211090676273957596725592606971929、前期工程费52445317199634631416113641434265746347412872001、建设成本4538788853485295251512931200642302586680818756467564646、管理费用1390094559168213753361579083197821965231129、财务费用19246063122328951975006012574273882720320000、销售费用154799507718732418040264101142202921882573837、不可预见费926733039112142502241056055131881310154086总成本费用合计983535325904611704512943072578318648634143456415050116371174三、单位成本元/平米）334176268411328584369620336841337358342605362165334550四、单位售价楼体单位售价061056073120060072065120地下室单位售价025025025025025025025025地下车库单位售价027027027027027027027027五、总收入15787884468341225482676910440595521202247252389844488327510735减总成本983535325904611704512943072578318648634143456415050116371174销售税费1034106306761476915037626590178747165315291401801953六、利润总额491842517861993668442442112153334748669240182652429337608减企业所得税122960644655234171106105303833118716231005663112334402七、总净利36888191339647025133183169115003561496930141989327003206FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料八、销售净利率233628603116413922452962274644722546说明1、此表将配套公建和地下室、地下车库的成本分摊到上表所列物也类型中。2、销售税费按销售收入的655计算,其中营业税5,土地增值税13、企业所得税按利润总额的25计算三、现金流量表及内部收益率IRR测算现金流量表（全部投资）单位万元合计200720082009201020112012现金流入现金流入小计2751073500023565818097063703384157363834286867现金流出一、土地费用697192828295393519154623235000000000二、前期工程费872000000405221466779000000000三、建设成本7564647000151292930258592269394756465000四、管理费用2311290003466980895577824622611556五、财务费用32000000080000800008000080000000六、销售费用2573830003860790084643465147712869七、开发期税费1801953000154356530358460717375733280790八、不可预见费15408600057782462263081719261000现金流出小计1817312528295395802720494343529630561329161305215所得税前所得税前净现金流量282953934461393153628407078644072223981652所得税前累计净现金流量28295396275678312205094873653559589337610所得税2334403466881466881466881466881933761所得税后净现金流量282953939130202686748360390539403423047891所得税后累计净现金流量28295396742558405581145190634884366536327评价指标投资利润率4278投资利税率8230财务净现值2840998投资回收期411内部收益率27四、销售价格变动（5、10）对利润及IRR敏感性分析敏感性分析销售价格上升5单位万FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料元合计200720082009201020112012现金流入现金流入小计2888627200024744108501916738553360232024501211现金流出一、土地费用697192828295393519154623235000000000二、前期工程费872000000405221466779000000000三、建设成本7564647000151292930258592269394756465000四、管理费用2311290003466980895577824622611556五、财务费用32000000080000800008000080000000六、销售费用28886270004332941011020722157577725144431七、开发期税费1892051000162074556876483752394520294829八、不可预见费1540860004622646226308171540961634现金流出小计2089446728295396193568589088836439021870344512451所得税前所得税前净现金流量282953937191582611028374163141528583988759所得税前累计净现金流量28295396548697393766919603839568207945579所得税1997951399590399590399590399590399590所得税后净现金流量282953941187482211438334204037532683589169所得税后累计净现金流量282953969482874736849139480923584595947628评价指标投资利润率3154投资利税率6253财务净现值2324389投资回收期437内部收益率23敏感性分析销售价格上升10单位万元合计200720082009201020112012现金流入现金流入小计3026180900025922398906770773722563100214715554现金流出一、土地费用697192828295393519154623235000000000二、前期工程费872000000405221466779000000000三、建设成本7564647000151292930258592269394756465000四、管理费用2311290003466980895577824622611556五、财务费用32000000080000800008000080000000六、销售费用30261810004539271059163756545605236151309FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料七、开发期税费1982148000169792583393506788413306308869八、不可预见费1540860004622646226308171540961634现金流出小计2112211828295396221919596555037013271916642533369所得税前所得税前净现金流量282953936296802941219403589943933804182185所得税前累计净现金流量28295396459218351799951789949112799093465所得税2284923456985456985456985456985456985所得税后净现金流量282953940866642484235357891439363953725201所得税后累计净现金流量28295396916203443196885305430833416808542评价指标投资利润率3581投资利税率7005财务净现值2908143投资回收期422内部收益率26敏感性分析销售价格下降5单位万元合计200720082009201020112012现金流入现金流入小计2613519800022387527692210668214954495644072524现金流出一、土地费用697192828