中山部分楼盘市场调查报告〔终稿〕-天橙

中山城区部分楼盘市场调研报告2006年10月前言调研说明一、调研目的通过实地踩盘，收集项目所在板块及相关竞争对手的各项信息；通过对市场竞争与推广方式的分析，分析各个楼盘对本项目销售产生的影响；通过调研资料分析研究，寻找本案差异化竞争价值点，为项目的定位寻找可靠依据；通过分析研讨，明确本案核心消费人群，为项目核心定位与推广传播做好充足准备。二、调研时间2006年9月26日至27日2006年10月1日至2日三、调研执行调查参与张佑林、成鑫、邹刚、马利、翁书锐、张建；资料讨论分析赵金龙、邹刚、翁书锐、张建；调查报告撰写翁书锐、张建，深化定稿赵金龙。四、调研范围经过两次走访，对中山城区与本案形成竞争的主要楼盘及中山本地有影响力的品牌发展商进行实地考察和询问，调查对象包括帝璟东方、鄂尔多斯尚城、万科城市风景、永安花园、豪逸华庭、凯茵新城、雍逸廷、碧堤湾畔、蓝波湾、华鸿水云轩、翠景花园、大信海岸家园，由于个别项目没有和本案形成直接竞争关系，因此在本报告中不作深入阐述分析。五、调研方法重点推广期实地踩盘、随机询问与其它相关渠道收集。六、权威性说明本次调查因时间有限，资料收集还欠齐全，缺乏专业市调公司定量与定性综合的深入性，但调研方法与各资料来源基本能保证报告的准确性、实用性与参考价值。第一章区域市场一、区域版块特征及项目所处区域调查中山城区各区域人口及产业分布特征东区人口规模辖区面积7114平方公里，常住人口约13万人。区域职能中山市的政治、经济、文化中心。产业特征工业为主导产业，有配套完善的第一、第二工业村，目前已拥有企业200多家，其中外资企业近百家。西区人口规模总面积2672平方公里，户籍人口343万人，非户籍人口315万人。区域职能休闲观光区，文化娱乐场。产业特征第三产业为主导产业，具有很好的人流、物流和市场基础。全市最具规模的汽车贸易市场、小商品贸易市场、电脑交易市场、果菜批发市场和人货运输中心、物流中心也集中在这一区域。石歧区人口规模总面积26平方公里，户籍人口1654万人，非户籍人口3万人。区域职能商业与文化中心。产业特征工业为主导产业，全区共有企业近800家。南区人口规模总面积48平方公里，户籍人口214万多人，非户籍人口123万多人。区域职能尚不明显。产业特征经济发展形成以轻纺、化纤、电子、机械为主要行业的外向型工业体系；以餐饮业、机动车辆修理配件业和零售商业为主的第三产业发展形式良好。以上情况可以看出城市人口主要集中在东区、西区、石歧区。中山市各区产业布局相对比较分散，企业规模较小。各区经济发展模式有较大差异。新兴聚集型产业较多，给地产业带来无限商机。东区版块特征东区地处中山市中心区域，是中山市的政治、经济、文化中心，法院、教育、规划、税务、海关、商检等政府机构均设在东区，建区18年的东区，辖区面积714平方公里，常住人口约13万人，交通网络四通八达，城市设施配套完善。具有特殊的地缘优势，有完善的基础配套设施，科学馆、图书馆、大型体育馆、全民健身广场、文化艺术中心等错落分布，紫马岭公园、孙文公园等生态、人文公园绿树成荫、遥相呼应。中山市政府提出“以城市东部为龙头，南、西、北区齐头并进”近期规划的重点。东区，凭借超前的政府规划、畅通的交通路网、良好的生活配套，将成为吸引中区、北区甚至西区的新城市中心生活区。区域配套随着政府办公大楼移至东区中兴路，以及远洋国际博览中心2008年的峻工，区域内市政项目、高规格酒店、写字楼、大型商业聚集，如市中心文化艺术中心的落成，香格里拉大酒店、怡华广场、万佳百货等巨舰级项目纷纷抢滩登陆，氛围渐浓。名校荟萃东区教学设施齐备、教育经费充足、教学成绩优异、教学理念先进，市一中、市技校、中心小学等名校荟萃，是中山市教育配套最优越的区域。环境资源东区，环境资源非常的丰富。区域内有紫马岭公园、金字山、大王岭、长命涌、全球通公园、孙文纪念公园，外环有海拔531米的巍峨五桂山。其中，紫马岭公园为广东省最大的郊野公园，占地885公顷。产品发展预测随着土地的供应量减少，需求量大，各楼盘将开发高密度项目，加上新政策的影响，两房和三房将成为未来市场的主力户型，以小户型为主的项目竞争更加激烈。东区市场发展及价格走势预测未来东区将会成为中山置业首选，东区由于市政设施配套成熟，并且大盘较多，所以价格相对较高，经济发展平稳，加上许多知名房地产企业进驻，据此类地区楼盘价格的上涨规律来看，预计东区房价平稳上升，呈现良性增长态势。全市24个区镇中，东区的住宅平均价格最高，达3983元/平方米。在东区的功能性的价值影响下，大量社会精英人士的聚集，加上拥有完善的市政配套及理想的居住环境，东区仍然是众多潜在消费者理想的购房区域。东区土地供应量减少，目前已基本无大面积的土地可供开发，消费者对东区产品的要求从实用型向享受型转变，引来区域内相对激烈的竞争、从而提高了房地产开发规模、质量、规划、绿化、自身配套等各项指标价值。东区住宅均价近4000元M2记者从统计局还获悉，今年前8月全市房屋销售平均价格每2925元平方米，住宅为2836元平方米。统计局有关人士介绍，石岐区、东区、火炬区、西区、坦洲镇和三乡镇的销售面积均超20万平方米，其中坦洲镇的销售面积最大，达3754万平方米，超出第二位的火炬区846万平方米。火炬区的投资突破10亿元，达1166亿元，成为房地产开发最活跃的镇区。与销售面积对比，全市房屋销售平均价格为2925元平方米，住宅为2836元平方米。石岐区、东区、南区、西区4个城区房屋销售平均价格为3313元平方米，住宅均价为3187元平方米；其它20个镇区房屋销售平均价格为2716元平方米，住宅均价为2648元平方米。全市24个区镇中，东区的住宅平均价格最高，达3983元平方米。（摘自南方新闻网）歧关西板块特征中山传统名宅区岐关西板块，是中山名宅创源地，以岐关西路为轴心的名宅文化已深入中山民心。住在岐关西板块住宅的人，可以称得上是本土层次高的人士，入住岐关西就是层次和身份的代名词。东区商业新轴心引领中山时尚文化潮流益华商圈，汇聚各地名商及高消费力人群；东区首个集休闲娱乐购物一体的朗晴假日SHOPPINGMALL落成，将把中山东区商业圈中心进一步向岐关西路朗晴假日一带聚焦，成为继北区大信新都汇外又一汇聚时尚、潮流、格调的区域商业中心。健身娱乐设施完善市体育场、室内体育馆、城区最大的全民健身广场；商业业态中所包含的动感、健康的运动项目，弥补了全民健身广场的活动的空白点。教育配套先进附近有仙逸小学、东区小学、雍景园小学、中区中学、市一中高中部、中山党校等一流学校。片区版块特征调查小结项目周边地缘良好，市政中心、大型公园、健身娱乐设施、学校、医院等等相关配套成熟完善。本区域是中高档楼盘的聚集区域，已形成高尚片区认知，对实力发展商、高端客户吸引力强。第二章竞争对手分析调查对象规划指标统计分析楼盘名称开发商占地面积（万平米）建筑面积（万平米）均价（单位元）朗晴假日新龙基集团公司51144帝璟东方昌生地产10224800（内街四房小高层）4000临街三房3600临街二房万科城市风景万科地产347525400（叠拼别墅）估计4100左右（三期洋房）鄂尔多斯尚城鄂尔多斯地产23333200（二期小高层）2800（三期多层）永安新城永安花园房地产781864300左右（高层）豪逸华庭3期华创置业2055445000（三期小高层）从上表资料可以看出从开发商角度来看，除了万科品牌具有强大的品牌优势外，其他或是地产新贵或是中山传统二、三级发展商，还不足以形成品牌强带动优势。从占地面积来看，体量较大的万科和尚城项目所处区域的配套尚不十分完善，也正是这样，其自身投入资金进行完善的社区内配套显得尤为重要。从价格和区位分布等因素上看，尚城的价格优势将对本案产生较大威胁，永安新城在高端客户方面将对本案产生一定影响。各项目规划设计特点分析楼盘名称层数户型风格环境配套朗晴假日6层、11层、12层少量1房和复式,多数为2,3,4房户型现代风格建筑东南亚风格园林商业街、会所，身处岐关西板块，周边配套完善，生活成熟帝璟东方11层2房到4房洋房单位，面积从76145平米不等单体造型融汇中西文化，外墙色彩丰富时尚原创风情水景主题园林会所、商业、健身、休闲、餐饮、游泳池、学校、菜市场、中山国际博览中心万科城市风景17层洋房3,4层别墅120200平米的别墅单位风格各异，美式、西班牙式、奥地利式号称“50万院落生活城”,倡导一种独特的“院落友邻生活”会所、休闲、商业街、学校、商场、邮局、银行、医院鄂尔多斯尚城多层、小高层2房到4房北欧建筑风格拥有私家湖和私家原生态山野公园双会所、商业街、休闲、20008道泳池、学校、轻轨永安新城高层2房至4房高层住宅，面积从102190平米不等现代风格建筑建筑中央是12000超大空间花园，内有标志性灯塔以及下沉式剧场、大型喷水池等大型SHOPPINGMALL,甲级写字楼、五星级酒店、大型广场、泳池、会所豪逸华庭高层2房至4房，面积从87340平米不等现代风格亚热带风情园林大型SHOPPINGMALL从以上表资料可比较分析出永安花园的产品基本为大户型，加上4300多元/平米的价格，与本项目不形成直接竞争，但会在一定程度上吸引本案的部分高端客户群。较之东区之前开发的楼盘，多数的东区楼盘的建筑风格以现代欧陆风格为主，以亚热带风格园林为主，反映出时下中山的居住风格取向。配套上值得注意的是，拥有大型商业配套的永安新城、豪逸华庭3期和本案，在东区形成相距不远的三角之势，对于将来东区商业经济的发展起到相互促进的带头作用，与石歧区以大信新都会广场为中心的商业模式不同的是，东区即将形成的商业规模将更大，范围更广，潜力更大。各楼盘市场推广特点统计分析盘名产品定位语传播广告语消费主体传播调性卖点朗晴假日未定未定未定未定未定帝璟东方国际级人文经典社区城市大宅国际名门中高收入者大红色为主要识别符号，传达大气、贵气的概念中山市未来的市政中心；周边配套完善；紧邻多条主干道，交通优势明显；地处中山目前最热的东区版块核心区万科城市风景（针对别墅产品）50万M2院落生活城住新啲，住好啲（一期）提前十年住别墅（二期）高收入者以人文，情感诉求为主品牌的号召力、专利产品、社区文化的丰富、知名物业管理鄂尔多斯尚城前池后湖左林右舍亲水情宅中收入者以LOGO5种颜色结合使用社区生态环境的优势；价格的优势、知名物业管理永安花园中山首席综合商务社区未来之城，一切可能你想不到的未来中高收入者无明显特点顶级商务社区模式、名师精心设计、星级的配套设施、知名物业管理豪逸华庭3期歧关西路中山人家中山在变中心不变高收入者金色、咖啡色为主，传达尊贵、大气的感觉地处繁华路段，周边成熟完善的配套；自身商业配套比较完善从以上表格可知以上楼盘均处城市中心，但在产品定位方向有很大的不同帝璟东方主要是强调国际级的居住概念，拔高整体项目的形象；万科城市风景以产品创新为平台，倡导一种独特的“院落友邻生活”鄂尔多斯尚城营造生态居住概念；永安花园意图抢占中山综合商务社区制高点；豪逸华庭则在感性方面做文章，大打地域情结牌。从核心概念主打广告语看帝璟东方的广告诉求还只是停留在产品层面上；万科城市风景在第一期广告诉求方面强调地域性，用通俗的方言直接和消费者对话，二期直白切入主题；鄂尔多斯尚城是理性感性相结合的方式；永安花园则是卖未来，卖概念，卖前景；豪逸华庭强调一种地域情结，诉求一种人文情怀。从其针对的消费主体看来，所有项目均针对中高收入阶层。从卖场布置看来，能从其中看到楼盘的档次和开发商的专业程度帝璟东方售楼部大气，沙盘制作较精；万科的售楼部布置能感觉VI系统设计和品牌包装的魅力，主题营造、人性化、文化都有所表现，样板房使消费者在期房阶段就能体验住宅空间、材料质量、环境和生活氛围；鄂尔多斯尚城售楼部在布置、色调和项目本身所倡导的生态居住比较吻合，但样板房一般，园林环境较差；其他楼盘没有太大的亮点。帝璟东方、豪逸华庭区位优势较为明显，市政配套较完善，万科则是依靠强大的品牌实力和专利产品，鄂尔多斯尚城则以价格为杀手锏，永安花园强调顶级社区配套，以商务居住环境区隔其他对手。本节小结帝璟东方项目与本案位置较为接近，享用同一片区的配套资源；此项目的推盘节奏与本案接近，部分中面积户型与本案类似，对本案的销售产生较大影响。尚城项目地处东区边缘地带火炬开发区，为此区域内工作的中级白领置业首选，生活配套不如本案，交通相对不够便利，但社区内生态环境配套的宣传已形成口碑，且其具有的价格优势将对本案产生一定威胁。万科项目与本案较近，但相对偏离市区，在资源上不如本案，目前主推产品为别墅，与本案产品有一定差异，会对本案的高端客户产生一定影响，但不会对本案主流客户构成冲击。永安花园项目依靠自身的酒店及写字楼配套对项目住宅本身的价值提升起到决定性作用，将吸引一大部分的追求相关配套的商务人群来此购房，但此项目住宅大部分为大户型，与本案户型以中等户型为主的户型格局有一定差异，但顶级的商业配套对本案商业有一定的冲击，住宅不会是本案的主要竞争对手，但会分流小部分高端客户。豪逸华庭位处岐关西板块，和本案只有百步之遥，近期所推单位为高端公寓，陆续推出的高层单位时间节点和产品形态与本案相似，但单价较高，对本案销售不会产生影响。第三章重点竞争对手分析帝璟东方帝璟东方不管从产品形态，消费群体以及推广节奏上，和本案都有着很多雷同，是本案销售的最大竞争对手，因此在上面的基础上我们做进一步的调查和分析，现将部分特色整理如下规划布局产品为小高层，该项目在建筑规划上，单体造型融会中西文化，外墙色彩丰富，形成现代色彩的立体外墙，建筑以南北向为主。配备景观泳池、网球场等生活设施。在园林设计上小区内水景点线结合，户户见水。在外围，五桂山、紫马岭、金字山等景观围绕此项目。主题表现该项目推出中山首创的空中廊院概念，户型设计新颖，阳台为上下错层式。文化表现冠名首届中山市文化艺术节莫扎特音乐会冠名中山电视台中山故事“帝璟东方杯”2006年广东少儿三棋百杰万人大赛帝璟东方“绚彩金秋”红酒文化节等配套设施教育中山市委党校、中山市一中高中部、中山市高级技工学校健身紫马岭游泳馆、中山市委党校运动设施其他中山国际博览中心广告宣传灯旗、项目外围的包装项目定位语国际级人文经典社区主打广告语城市大宅，国际名门广告语东区旗舰大宅、东区新生活、首创空中廊院小结项目区位优势明显，地处中山目前最热的东区博爱路版块，中山市未来的市政中心，周边有完善齐备的市政配套，紧邻多条主干道，交通优势明显。项目定位大气、国际化，在传播上使用“旗舰、首创”等措词，希望树立项目高端的形象，但广告传播较为混乱，急于求成，在市场没形成一定的认知度，所举办的活动杂乱无章，不足以提升其项目的高端形象，造成一定的资源浪费和传播偏差。项目目前主打概念为城市大宅，主打产品为带空中花园的洋房，企图依托其高端产品提升项目整体形象，大宅概念在传播上容易使人联想起“大户型”，但第一期产品却以中小户型为主，在传播上产生一定的错位，造成销售障碍。推广较为盲目，缺乏长线铺排能力和执行力度，对本案未来的传播推广起到警示作用。鄂尔多斯尚城尚城具有的价格优势对本案产生一定威胁，其社区本身拥有的生态环境优势将在一定程度上吸引大部分的追求良好生态居住环境的消费者。位置项目位于火炬开发区，位于中山人文景观主干道孙文东路地段，地块北面背靠五马峰天然山麓，从尚城到益华百货、万佳百货、城市假日广场等繁华地段，车程在10分钟之内，地理位置相对远离市中心。规划布局由多层、小高层、商住楼及联排别墅组成，生态车库拥有车位近3000个，绿化率426，总居住人口预计在8000人左右。产品外立面、会所、项目装饰性建筑等均为北欧风格，纯白建筑、建筑风格特色明显。主推产品2期余货户型共三种，从127平米到155平米不等，基本上都为方正实用户型，户型无明显特点，好一些的单位可以有前池后湖的景观，为项目传播上的一大卖点。1梯3户，均为南北朝向，采光通风良好，为联体楼，联体后为扇型屏风式建筑。3期67层高多层产品预计11月底推出，为80110平米户型二、三房。共180户左右货量。主题表现对项目的良好的生态环境资源的阐述配套设施社区本身配套有酒吧、商业街、健身馆、健身长廊、室内篮球场、泳池等，双会所运动会所和生活会所配套，拥有天然私家湖和私家山林，自然资源良好。项目对街的华润万佳超市正在建设、并有中小学在项目周边、2010年通车的在建轻轨站离项目只需步行10分钟。广告宣传灯旗、户外项目定位语亲水，情宅广告语前池后湖（一期）广告语左林右舍二期项目促销十一假期期间，一期前池后湖珍藏版98折优惠十一假期期间，二期左林右舍组团买10万送5000元装修款其他价格2期小高层2楼有2800元/平米单位，8楼以上单位价格在3500元/平米以上，均价为3200元/平米。3期多层产品均价2800元/平米。小结项目所处版块的产业结构影响使项目周边短期内不可能有成熟的生活氛围，所以项目在一定程度上只能依赖于本身的价格优势。项目对追求郊区生活的人群将产生一定吸引力，这类人群喜欢安静的生活环境，优美的社区氛围。中远紫马岭项目暂定开发商中山德逸房地产中山市德逸房地产开发有限公司是中远房地产在中山当地注册的子公司，注册成立于2006年1月18日。中远房地产开发有限公司由中国两大跨国企业中国远洋运输集团总公司和中国中化集团公司作为主要股东发起组建的中外合资企业。产品定位124容积率的低密度高档社区，多种物业类型组合高品质独栋别墅，宽楼距，增加居住品质，一梯两户的桶式高层发展策略抓区域市场主流客户，并增强对其他区域的辐射力整合三大公园与项目本身资源，确立“中央生态区”概念，创建产品价值体系整合会展中心的资源与配套，营造区域中心化。以大盘的气势，全方位营造和展示“示范区”。区域价值依托会展中心的中山第三行政中心未来的行政办公中心大型集中商业，酒店，写字楼未来的商业中心以紫马岭公园为代表的三大公园配套生活在自然中的环境优势城市东移中山人认可的高档住宅区域形象定位CED中央生态社区城市中央，生态，宜居目标客户城区客户是主要客户群，占总比例的70，东区、石歧区客户，本地人为主，及在中山工作35年以上的外地人置业目的改善居住环境，二次或多次置业，部分首次置业职业类型私营业主，政府公务员，教师、医生、律师、银行、通讯等中高收入人士西区及镇区客户占30镇区，尤其是小榄，古镇，沙溪的企业主置业目的二次置业，改善现有的居住环境，子女教育、度假等文化程度不齐，高低均有职业类型各类私营企业主，中外企业高层管理者少量其他类型置业者投资，海外华侨小结区位优势较好，所处板块没有大面积土地出让计划，是中山城区少有的大盘，未来几年是东区乃至整个中山市最具竞争力的楼盘。强大的品牌背景加上自然资源、区位、产品、配套等均好的优势，势必会对同区域的项目销售带来一定的冲击，风流部分高端客户，但对整个区域总体居住品质的提高也会起到一定促进作用。雅居乐品牌凯茵新城近期将推出2大洋房组团（叠翠园、岭峰18二期），货源充足，但其定位为高端楼盘，价格为45006500元/平米，且推广时间和本项目错开，对本案影响甚微。雍逸廷随着A区“城家”的开盘，雍逸廷所有规划用地开发完毕，B区“幸福时光”二期的销售良好，剩余4栋加推单位估计在下半年投入市场，不会对本案造成较大影响。碧堤湾畔糟糕的外环境一直是碧堤湾畔这个城市别墅的致命伤，两栋洋房除了部分景观朝向均好单位销售较好外，其余单位销售一直处在停滞状态，这种状况近期内不会得到改变。小结强大的品牌优势是雅居乐产品热销中山的法宝，由于产品特性及消费者定位的差异，不会和本案形成直接的竞争关系，但在品牌的经营和产品本土化进程的把控上可以值得我们借鉴善于运用自身优势资本，整合社会可用资源，形成独有的、差异化显著的产品和品牌，出奇制胜，才能从高度同质化的产品市场中脱颖而出，不断引领市场的先机，才有优势最大限度地分割市场最大份额。产品、配套、价格等外层面的竞争已不足以使自己在竞争惨烈的地产市场处于不败之地，从内涵丰富的服务体系看价值，房价已不重要，品牌的力量将激发业主忠诚度和自豪感，完整而崭新的营销体系和全面，充实的服务体系可以使企业远离惨烈的价格战的泥沼，走上强势品牌的大道。从差异化着手，不看别人有什么，要看别人没有什么，品牌的差异化源自于服务的差异化。第四章消费人群分析一、中山房地产消费人群概况中山总人口140万，城区人口40万，人口总量偏少，尤其是市区人口，人口自然增长缓慢。加工制造业为主的经济结构带来大量产业工人，但社会中间层的白领缺失，人口结构呈哑铃型。商品房购买人群以本地人为主，在传播对象上相对比较单纯。同时也有强烈的本土文化壁垒，中山人购房十分理性，购房过程长，落定速度慢。购房的主要目的是自住77，投资性需求较低。自住购房主要是为了改善现有的住房条件33，其次是为了子女的教育21。二、东区版块人口概况1东区版块为中山市市政设施集中的版块，如市委市政府、市民政局、市公安局、税务局、交通局、旅游局、学校、律师所、金融机构等，所以在东区工作的职业大多数为国家公务员、教师、律师、银行职员、通讯从业者等。2工业为东区的主导产业，200多家中外企业落户于此，必然有大量的私企业主、企业高级管理人员、技术人员，另外西区及周边镇区的相当数量的企业的从业人员也会对东区楼盘形成相当的购买力。三、朗晴假日消费对象人群分析1从朗晴轩的购买人群来看，国家公务员、教师、律师、银行职员等消费人群占相当大的比例。2东区、西区及周边镇区的二次置业者为了改善现有的居住条件，选择东区良好的市政配套，尤其是为子女选择教育配套，而选择东区。职业类型为各类私营企业主，中外企业高级管理层。3东区及周边区域工作，在中山从业35的外来人员中的中高收入者也会选择在此置业。目标消费者综合分析综合预测分析，东区及周边地区的事业单位与企业高级人才所构成的白领精英人士将可能占到了整个客户群的70，他们主要是中高以上稳定收入者，对生活质素要求较高的一群。他们的职业主要是公务员、教育、律师、会计、高级专业技工、银行、医疗、房地产专才等。消费价值分析文化层次较高，重视生活品质，是城市的主流；注重居住文化和居住氛围，有文化的社区能引起他们的共鸣，重视子女教育，偏向于“择邻而居”；有着宽广的生活视野、丰富的阅历及积极的价值取向；无论是社会还是圈际，都有较强的影响力。消费者解析A事业单位型（公务员、银行、医疗、教育、媒体）年龄30岁左右（三口之家，小孩1到5岁）观念受过高等教育，但仍然保持相对传统的生活习惯和观念，接受新事物的能力一般。比较重视家庭，很大部分与父母同住；社会关系较广，很大一部分与其工作有直接联系；喜欢同圈子内人员生活在一起；生活稳定，当前的生活的平淡偶有不满情绪，对子女期望较大。置业类型一、二次置业均有置业动机常住型行为和心理特征准时的上下班制度，工作时间较短；在平时的休息时间多进行有益身心的体育、休闲活动；有读报、看新闻的习惯，留意时事动向。喜欢与同单位同事外出活动，应酬活动较少，社交圈较窄。置业心理该有一个属于自己的房子了，加上孩子渐渐长大，不禁开始为孩子将来的教育着想，自己也希望能搬到环境更好的地方去住，不上班的时候可以在小区配套的球馆打打球，图书室看看书什么的，倒也放松，听说许多同事在那个楼盘买了房子，我也要去那看看。综合分析住房支出较高，但并未对其他消费产生较大影响；关注子女教育，同时注重自我教育提升；衣、食、行消费不高。B社会专才型（律师、会计、房地产专才、IT、高级专业技工、职业经理人）年龄2730岁左右（三口之家，小孩1到5岁）观念观念较新，容易接受新事物、新观念。孝敬父母，但不希望与父母同住，一般较迟结婚；文化层次高，容易与人相处，邻里关系和睦；在行业中有广泛的社会关系；喜欢同相似价值观的人士交流、共事、居住等；追求和谐的居住方式，重视子女的文化教育，注重社区氛围和教育配套；需要独立的生活空间，需要健康的生活方式。置业类型一次置业为主行为和心理特征严格的工作时间制度，日工作时间较长，常夜归，作息时间不定；有固定的工作场所，办公地点较多的在城区，东区尤为集中；日常对饮食娱乐的消费讲求档次或特色，有私家车；常参与应酬活动，酒吧消费，注重品位；社交圈子文化水平较高，有很强的专业知识；置业心理平时的工作压力太大了，真希望能有一个属于自己的家，让自己的身心得到放松，让家人和孩子感受到幸福，希望能在配套和环境比较好的地方生活，为了自己工作和生活的舒适，也为了子女的健康成长。综合分析在各项消费构成中，对居住、投资、休闲娱乐消费比例比较突出；工作压力较大，希望能有一个属于自己的窝；懂得享受生活，常去旅游，增广见闻；住房消费在收入比例中较属于中等，有稳妥的理财观念。C私营单位型（个体户、中小型私营企业主）年龄30岁左右（三口之家，小孩1到5岁）观念接受新事物的能力较差，观念更加实在、直接。对子女的期望大，但缺乏对子女的管理；金钱、利益高于切，但又希望得到社会的尊重、嘉奖；需要休息；经验比学习重要，学习不如在社会实践。置业类型一、二次置业为主置业动机过渡型、常住型行为和心理特征能较自由的掌控工作时间，实际应酬多，较少的参与家庭活动，缺乏交流，容易与家庭成员发生矛盾或冲突；喜欢与层次相同或更高的人群接触、交流，对层次较低者态度冷淡；个别自身素质相对较差，在某些方面刻意提高自己的品位等；社交非常活跃，经常参与各类应酬，寻求商机；经常出入高档场所提升个人身份地位等。置业心理生意越做越大，该在城区合适的地方买所房子了，社区除了需要良好的配套，高层次的居住氛围也是不能少的，将来孩子上学也方便些。综合分析很大的收入比例用于生意投资或投资在固定资产上，居住的消费只占其收入的较小部分；由于应酬较多，所以其用于休闲娱乐的部分是比较突出的。D其他辅助型（投资者、港澳及归国侨胞）年龄3035岁观念家庭的地位较高，有较多时间与家人一起，注重家庭成员的沟通；不失身份，能带来新鲜感；生活并无太大的压力，有享受多种生活方式的条件，而事实上生活过于清闲。置业类型二次置业为主置业动机投资、休闲型行为和心理特征喜欢中山，常与中山亲友联系；向往休闲式的生活方式，中山消费指数较低；追求更高安全系数的小区；家庭的地位较高，有较多时间与家人一起，注重家庭成员的沟通；生活并无太大的压力，有享受多种生活方式的条件，而事实上生活过于清闲。置业心理东区目前的形势很好，政府也注重在东区的建设，眼前土地的供应量越来越少，聚集的有消费力的人越来越多，看来得找准时机，投资一笔了。就算不投资，自己住也挺好。综合分析住房消费比例占到30，并不是说其用在居住上30，而是多处房产共占了其收入的30，实际上其住房消费的比例是比较小的；除住房外，娱乐的消费比例也是较高的，因为其可利用的时间较多。总结整体针对性分析整体市场趋稳上扬；政策导向为区域市场带来更好的消费能量，同时也使竞争