东直门定价

东直门交通枢纽可比楼盘量化定价一所在片区范围及样本界定本项目的价格确定分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型，将与东直门周边项目进行比较，同时鉴于本项目是超大型建筑综合体项目，其写字楼商业等物业的主要竞争对手是位于CBD区域的综合体项目，因此本项目最终片区范围确定为CBD、朝阳门及东直门周边区域，样本以在售大型综合体项目为主。二公寓部分1定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述最终选出17个因素，权重总分为5分。每一个因素的权重分别为位置06、配套05、销售情况05、工程进度05、物业管理03、建筑质量03、交通03、城市规划03、楼盘规模03、朝向03、室内装饰02、付款方式02、外观01、发展商信誉01、广告01、停车位数量01。2楼盘定级公式PWIFI/5（W1F1W2F2W3F3WNFN）/5P总分N楼盘定级因素的总数WI权重FI分值可比楼盘综合因素量化统计表（一）项目名称/因素及权重东方银座当代万国城海晟名苑财富中心位置06109914配套0510121212物业管理0310101014建筑质量031010913交通03108812城市规划031010913楼盘规模0310121114朝向0310111111外观011011912室内装饰021091210发展商信誉0110121012付款方式0210101010户型设计0310121212销售情况051012914工程进度05109108广告011011812停车位数量0110111110分值10104210021214注我们以东方银座为参考样本，将其每一项打为10分，其他项目各因素均以其为标准进行比较打分。可比楼盘综合因素量化统计表（二）项目名称/因素及权重华贸中心万达广场金地国际花园建外SOHO位置0612121011配套0514131110物业管理031413119建筑质量031212109交通031010910城市规划0313131213楼盘规模0315131111朝向0310101111外观011211109室内装饰0212121410发展商信誉0112121312付款方式0210101012户型设计0312111413销售情况0514131313工程进度0588910广告0112121014停车位数量0111101111分值1202115411021098可比楼盘综合因素量化统计表（三）项目名称/因素及权重铂宫昆泰国际中心和乔丽致东直门交通枢纽位置061111910配套051112914物业管理0310111414建筑质量039101012交通03810815城市规划03911910楼盘规模031112914朝向0310101011外观01891211室内装饰0210121413发展商信誉0110131413付款方式0210101011户型设计0310111514销售情况058111310工程进度059976广告019121014停车位数量0110101115分值9681078103811623定价计算表楼盘名称分值价格铂宫96815000东方银座1015000海晟名苑100216600当代万国城104215000建外SOHO109816000昆泰国际中心107814000和乔丽致103814500金地国际花园110213000财富中心121418000万达广场115412500华贸中心120215000注表中楼价为均价（元/平方米）Y13344X1352002000400060008000100001200014000160001800020000910111213系列1线性系列1根据表中给出的原始数据，大致可以判断出楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故所将要建立方程式为YBXA根据原始数据比较，得出A13520，B13344，即Y13344X13520其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。东直门交通枢纽公寓经过初步预估，分值为1162，将得分套入公式Y13344X13520，得出本项目公寓的楼价平均为15070/元平方米（此价格均为精装修价格，精装修成本在每平方米800以上）。此价格与边临近项目价格非常接近，考虑到本项目的地理位置和项目特色均比周边项目有优势，因此本项目的均价预估可以有10的上扬空间。三写字楼部分1定级因素权重设定影响写字楼的各个因素目前已经有了比较标准的判定，其衡量和确定的打分标准与公寓有很大的差别，目前共分为三大类二十七个小项的打分因素，并且每一个小项均有非常严格的量化标准来判定，其权重总分100。2楼盘定级公式PWIFI/100（W1F1W2F2W3F3WNFN）/100P总分N楼盘定级因素的总数WI权重FI分值可比楼盘综合因素量化统计表（一）楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称权重嘉里中心华贸中心万通中心新保利朝外MAN内外交通的便捷度444352是否临近交通干道344354内部交通的合理性344443商务氛围204754545444净高454555标准层面积545454楼层布局3554455标识545455景观334342车位224245电梯数量255555公用配套255555卫生间255554大堂面积255554空调445454电力供应255554电梯品质255454其他244444智能化水平1055555外装修455555大堂装修255555电梯厅装修254455公共走廊装修154554卫生间装修144444物业管理公司的知名度323435物业管理水平444345入住客户的素质354544合计443452426455434可比楼盘综合因素量化统计表（二）楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称权重第三置业财富中心昆泰国际中心铂宫建外SOHO东直门交通枢纽内外交通的便捷度4355545是否临近交通干道3555555内部交通的合理性3454445商务氛围20447545425454净高4355545标准层面积5455454楼层布局3454454标识5555455景观3243444车位2544245电梯数量2255455公用配套2555445卫生间2454445大堂面积2454335空调4244445电力供应2455545电梯品质2354445其他2344444智能化水平10454434外装修4454444大堂装修2454434电梯厅装修2454434公共走廊装修1454434卫生间装修1344434物业管理公司的知名度3525345物业管理水平4545245入住客户的素质3354334合计385474413984074443定价计算表楼盘名称分值价格第三置业38511500铂宫39815800建外SOHO40722000万通中心42616400朝外MAN43414000昆泰国际中心44115000华贸中心45217000新保利45526000财富中心4722000注表中楼价为均价（元/平方米）Y87861X20016100001200014000160001800020000220002400026000280003354455系列1线性系列1根据表中给出的原始数据，大致可以判断出楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故所将要建立方程式为YBXA根据原始数据比较，得出A20016，B87861，即Y87861X20016其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。东直门交通枢纽写字楼经过初步预估，分值为444，将得分套入公式Y87861X20016，得出本项目写字楼的楼价平均为189943/元平方米，此价格与目前市场情况基本相符，估计有10左右的误差。注对本案写字楼的评分，凡是硬件部分，均预先按甲级写字楼最高标准判分。四商业部分由于商业的类型很多，目前很难有一个统一的标准来给商业打分，我们只能根据目前周边在售项目的商业价格来预估本案商业价格。项目名称公寓（元/平米）写字楼（元/平米）商业（元/平米）万达广场125001400035000蓝堡国际中心120001600020000建外SOHO160002200045000起价北京财富中心18000220004000045000昆泰国际中心14000150003500050000朝外MEN120001400035000华贸中心150001700033000住邦2000塔楼9700；板楼起价1059031500百富国际1600026000铂宫150001580021800嘉都中心1600027000中国第一商城1300030000尚都国际中心1500030000注表中楼价为均价（元/平方米）从上表中可以看出，目前CBD和朝外地区的商业价格在2000045000元/平方米之间，区域整体平均价格在32000元/平方米左右，商业的价格与其所在位置以及商业形态有着很大的关系。本案的商业分为地面和地下两大部分，同时商业类型分为地下商业街、地面购物中心及少量临街商铺，另外结合本案将来的地理位置优势，我们建议地下商业街的价格在2500035000元/平方米，地面购物中心的售价在3500040000元/平方米，临街商铺的售价可以达到45000元/平方米以上。五车位部分车位目前也尚未形成统一的打分标准，我们只能根据目前三大区域的市场价格及本案车位的数量来预估车位价格。项目名称车位价格（万/个）万达广场17蓝堡国际