试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范

试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范产业经I斋I式论商业银行住房抵押贷款坝戕及风险防范I薛瑜华东师范大学金融与统计学院【摘要】本文对个人住房抵押贷款业务发展历程进行回顾,指出现阶段商业银行面的潜在风险,从银行自身和外部环境两个角度,提出风险防范建议【关键词】商业银行住房抵押贷款风险防范一个人住房抵押贷款现状中国人民银行数据显示截至2009年3月末购房贷款余额为349万亿元同比增长106比上年同期低192个百分点购房贷款新增1149亿元同比多增146亿元随着美国次贷危机的爆发,以及我国房价上涨过快房地产市场出现需求不足的状况住房空置率不断上升为了提高住房购买需求,商业银行不断放松个人住房抵押贷款的条件,但是住房抵押贷款却没有显着增长据学者分析个人房贷增加有限与目前的市场结构有关改善型和投资型购房者会更多使用银行贷款以起到资金杠杆作用但是目前这部分人还保持观望态度买房者大多是刚性需求者刺激政策对这些人的个人住房需求无法起到立竿见影扩张的效果可以看出我国房地产市场仍然存在需求不足的问题客观上需要加大贷款支持力度商业银行应关注的重点是如何采取有效的措施在扩大住房抵押贷款发放量的同时注意风险的防范既能改善民生促进房地产市场健康发展又能实现自身盈利目标二,商业银行住房抵押贷款风险防范住房抵押贷款五类风险不是孤立的银行操作风险,抵押物风险好和流动性风险主要是银行自身管理不完善造成的利率风险和违约风险主要是外部环境变化带来的损失因此风险的防范同样需要从内部建设和社会制度完善两方面人手具体说来有如下建议1银行内部制度1规范银行抵押贷款审查,批准,发放的程序从抵押贷款发放程序来看中华人民共和国商业银行法第三十五条规定商业银行贷款应当对借款人的借款用途,偿还能力,还款方式等情况进行严格审查商业银行贷款应当实行审贷分离,分级审批的制度银行对于自身员工,应该制定严格标准提高遵规守法意识吸取美国次贷危机的教训,重视贷前信用审核避免出现虚假按揭的现象对资信不足的借款者不予发放贷款以防银行出现操作风险F2商业银行自身严格遵守法规根据中华人民共和国商业银行法第三十九条,商业银行贷款应当遵守资产负债比例管理的规定资本充足率不得低于百分之八,贷款余额与存款余额的比例不得超过百分之七十五流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于百分之二十五对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过百分之十个人住房抵押贷款虽然有兼具较高的盈利性和安全性但是关键问题在于贷款期限与银行负债不匹配流动性较低商业银行应该在增加贷款发放的同时,严格按法律规定标准审查自身资产负债比例此外中国人民银行和银监会应该加强协调配合,在监督银行守法的同时,做好风险提示和检查工作,规范抵押贷款市场,防止银行间恶性竞争,导致抵押贷款质量下降甚至成为金融业的不良资产E3树立抵押贷款风险防范意识我国个人住房抵押贷款发展的时间不长,没有经历过一个完整的经济繁荣与萧条周期,抵押贷款集中在2003年2006年发放此时正是中国房地产市场价格不断上升的时期这无疑给商业银行带来了借款者”理性违约的潜在风险商业银行作为房地产业资金重要支持者,应加强内部房地产评估制度的建设在集中发放某个房地产开发商的住房抵押贷款前,尽量聘请权威,合法公正的中介机构对房价进行评估此外,银行也要时刻关注房地产价格态势防止金融信贷扩张导致房地产泡沫扩大这不但会导致房地产市场的剧烈波动,也会对银行自身带来不可估量的损失因此房价的合理评估是防范抵押贷款风险的第一先决要素4提升自身风险管理水平发达国家的住房抵押贷款一级和二级市场都比较成熟除商业银行之外,还有众多金融机构参与贷款的发放担保,打包重组,资信评级,资产证券化等业务的进行,这无疑促使金融机构对贷款进行风险管理商业银行结合多年来发放贷款的经验运用定量化分析建立了比较科学的风险评估模型随着我国住房抵押贷款的发展客观上需要我国银行建立标准,科学符合我国国情的风险评估模型提升风险管理水平但是从美国次贷危机来看仅仅有先进的模型并不是解决问题的有效方法,技术是一把双刃剑,一方面带来了有效风险管理但同样可能造成金融业信贷过度扩张,借款人大量违约,银行倒闭的风险这就需要银行不但运用科学的模型,而且要提高自身的风险管理水平从而实现盈利性和安全性的统一【5推行抵押贷款证券化2005年12月15日国家开发银行和中国建设银行的信贷资产证券化试点正式实施信贷资产证券化ABS和个人住房抵押贷款支持证券MBS同时面世两行各自发行的开元”和”建元”资产支持证券4177亿元和3017亿元正式进入银行问债券市场这是国内首次发行个人住房贷款支持证券,虽然仅仅在银行间债券市场交易但它的启动对个人住房贷款风险防范途径多样化的发展,具有重大意义我国住房抵押贷款风险集中在银行体系内部,这要求银行通过个人住房贷款证券化将抵押贷款的创造与抵押贷款的持有分开来防范流动性风险和利率风险美国的经验来看,多年来,抵押贷款证券化不但满足了商业银行的流动性需求而且保持了较高的盈利性同时分散了风险这是商业银行风险管理的有效方式次贷危机的教训是房价高估与银行过度发放抵押贷款的问题,而抵押贷款证券化这种方式是值得我国商业银行借鉴的并不能因为次贷危机就谈虎色变,应该继续发展我国的抵押贷款支持证券,实现商业银行的有效风险防范2外部环境建设1建立完备的个人信用体系虽然目前我国的个人信用体系已经初步建立但个人交税记录,商场现代化2009年6月下旬干LJ总第579期产业经I斋个人房产信息等重要信息都没有纳入体系之中由于信息不对称等因素加之房地产商与借款人故意欺诈商业银行不可能完全了解借I款申请人的还款能力,个人职业,家庭成员等方面的信息这需要完备的个人信用体系作外部保障降低商业银行信息获取成本促使个人抵押贷款的进一步发放,规范运行2促进房地产价格评估机构的发展目前我国有资质的专业房地产评估机构缺乏,专业房地产评估人员素质不高,房地产评估制度缺失急需合规,权威的评估机构的迅速发展这不但有利于消费音对房地产价格做到”心中有数”促使潜在的消费需求转换为现实的购买力脱离”持币待购心态而且有利于降低商业银行发放贷款前的审查,信息获取成本有利于商业银行与房地产市场共同发展3颁布相应法律规范从发达国家的经验来看建立完善的法律,法规体系加强对个人住房贷款的法制管理这是促进个人住房抵押贷款发展的重要前提与措施我国要建立民主法制的和谐社会商业银行的风险防范客观上需要相应法律规范作为保障一是制定房地产抵押贷款的法规如颁布住房抵押贷款法可以为银行处置抵押房产合法有效低成本地收回贷款创造良好的前提条件同时规范了商业银行发放住房抵押贷款的过程二是房地产评估制度的建立如颁布房地产评估法,以实现抵押住房价格评估的公开,公正,公平规范评估程序和操作细则外部法规的完善是商业银行实现风险防范不可或缺的重要因素4发展住房抵押贷款保险我国可以借鉴美国的经验由国家建立住房抵押贷款担保与保险专门机构负责向发放抵押贷款的金融机构提供担保或保险同时体现独立经营自负盈亏的原则政府机构对抵押贷款的发放实行标准化管理统一抵押贷款申请,抵押合同等,并由资信评定机构进行评级促使抵押贷款标准化发展为抵押贷款证券的发放创造良好前提5完善抵押住房拍卖二级市场同发达国家的个人住房贷款相比我国商业银行要求的抵押住宅价值并不低贷款数额与抵押住宅价值之比不超过80,理论上来看,即使借款人违约,在抵押房产得到合理估值的前提下,银行应该可以得到充分的补偿但是我国抵押住宅违约处置成本过高关键在于住房拍卖市场并没有充分发展因此建立完善的拍卖市场,使得该市场成为住房二次流通的有效渠道,不但扩展了居民购买住房的渠道而且可以降低抵押住房处置成本商业银行即使遭遇借款人违约其贷款资金损失也可以得到比较充分的补偿三,结语从美国的次贷危机来看房地产市场和金融市场对整个国民经济运行有着重大的影响,这需要商业银行和众多机构的配合共同发展,以期实现经济系统良性循环我国目前住房空置率仍然较高,居民住房消费购买力不足因此商业银行应在有效风险控制的前提下扩大居民住房抵押贷款的发放量这不但能实现自身盈利性而且可以提高居民的生活水平,促进房地产市场健康发展进而保证我国宏观经济稳定运行参考文献】庄毓敏主编商业银行业务与经营M北京中国人民大学出版社20022】汪利娜次级债危机成因详解及警示经济观察报,2008年2月25日蘸场现代化2009年6月下旬刊总第579期辽东赫业发展的II7L患一武治华辽宁省新宾县委党校在我国东北三省,辽宁属于海拔较低的中纬度地区它南衔渤海,北连蒙古高原东南,西北多山地属长白山支脉向中心倾斜,中间是辽阔的辽河平原从气候特征看辽宁属于温带大陆性季风气候年平均气温在撮氏5度至11度年降水量为400毫米115O毫米辽宁境内有大小河流360余条形成诸多水系这种自然地理条件很适宜林木的生长尤其针叶林可以说随处可见是辽宁的代表树种辽宁森林分布的主要特点是不均衡沿海,平原和西部森林稀少东部较多以长大线为界有691的森林分布在辽宁东部辽东森林覆盖率达471而全省森林覆盖率为30,95辽东森林资源最集中的有四个县宽甸,桓仁,新宾,清原林业植被完好森林覆盖率均在8O以上在辽北基本上看不到大面积的天然林区了小林区有一些以人工林为主辽南则以速生林和低矮树种为主至于辽西,林业生态已严重破坏从空中乌瞰自锦县以西,连绵的群山基本都是裸露的岩石由于表层土壤被冲刷殆尽再难恢复平原地区也只有一些稀疏的防护林而且清一色是杨树经常受美国白蛾等病虫害侵扰辽西的这种状况是历史上人为造成的两个世纪以前,辽宁到处是茂密的原始森林,地广人稀清朝中期为了就近给京城提供木材开始在辽西设置伐木场后来大批移民毁林开荒清末民初政局混乱无人管理民间滥砍滥伐严重加上日俄侵略者的疯狂掠夺,使辽西的原始森林不复存在变成现在的荒山秃岭由于没有森林植被屏障,水源难以保持风沙,干旱,盐硷年年肆虐这里只适宜在低山矮丘培植耐酸硷的针叶林乔灌木和牧草栽植节水林木推广抗旱保活技术辽西林业发展面临严峻的考验辽宁现有森林面积506万公顷林分面积37283万公顷其中天然林面积19845万公顷,人工林面积17438万公顷经测量全省林业用地面积65184万公顷有很大潜力可挖辽宁林业发展具有广阔的空间改革开放以来我国经济一直保持快速增长基本建设规模不断扩大随之而来的是市场对木材的需求也越来越大由于木材价格不断攀升林业产出效益显着增加反过来必然会刺激加大林木产区的采伐量但是林业生产有自己的特殊规律除了对土壤,气候,水源等基本要求外树木成材还必须达到一定年限即生长期俗话说”十年树木”,至少要十年以上有的需要几十年才能成材其中一些珍贵树种如瓜子榆,曲柳,柴椴,红松