厦门邮电通信枢纽大厦项目市场调查

1厦门邮电通信枢纽大厦项目报告2008年6月5日2目录1、项目概述P382、厦门写字楼市场调查报告及厦门邮电通信枢纽大厦项目建议P9273、合作建议P284、厦门邮电通信枢纽大厦模型图5、厦门市计划委员会文件厦计投资（1996）061号6、厦门市计划委员会文件厦计投（1993）253号7、建设工程规划许可证8、建设用地规划许可证9、用地范围10、总平面图11、大厦一层平面图12、大厦裙房地面图3厦门邮电通信枢纽大厦项目概述厦门邮电通信枢纽大厦地点在湖滨南路延伸段与规划NO1路交叉处，位于西堤外，海关办公楼用地东侧，国贸金海岸南侧，信融城西侧，毗邻厦门海湾公园。大厦基地建设用地15475，含代征道路用地的总用地面积16761418。大厦基本数据如下容积率83，建筑密度36，绿地率3000，总建筑面积170138，建设高度2497米（其塔顶高度3422米），层数地下3层、地上裙楼8层、塔楼66层。一、建筑设计简介（一）、建筑方案招标及定搞1994年10月，原厦门市邮电局就厦门邮电通信枢纽大厦工程的建筑方案进行国际招标，共有美国伊利诺斯洲芝加哥SKIDMORE，OWINGSMERRILL（简称SOM）建筑设计事务所（主要作品有美国西尔斯塔楼、上海金茂大厦）等8家国内外知名设计单位参加，1994年12月邀请国内知名的专家对9个方案进行评审，最后美国SOM设计事务所的方案中标。中标设计单位美国SOM设计事务所是世界著名的综合性建筑设计事务所，主要作品有美国西尔斯塔楼、马来西亚双塔、上海金茂大厦等；该事务所曾被克林顿授予美国优秀设计事务所，且厦门邮电通信枢纽大厦的设计方案也被评为优秀方案。在厦门市政府及建设相关部门的关心及大力支持下，本项目的建设占地增加了4123401，总建设占地增至15475；在厦门市规划局的支持下，方案经过预审及正式审批形成了目前实施的最4终方案。（二）、总平面布局设计对总平面的布局做了细致的考虑，基地上致上分成西北和东南两个部分，西北部分设有裙楼，而东南部分设有塔楼和楼前花园。连廊沿塔楼设置并直接与裙房相连。塔楼靠东北边的红线而立，这样在塔楼与湖滨南路和一号路的交叉路口之间留出了大块空间。从市商业中心沿湖滨南路走近大厦，塔楼的布局给人们创造了一幅直观近景，远眺而去是一幅在山脉和大海衬托下的全景。行人及车辆主要是通过塔楼门前的花园出入基地。在塔楼/连廊和裙房的入口处设置了上下车车道，并没有可供小轿车和大客车使用的雨蓬。塔楼的前门朝南，裙楼的前门朝东南。停车场的坡道入口设在位于裙楼旁边的入口花园中。特大型的卡车可从一号路和基地西边的辅助路出入卡车装卸平台，其出入地下停车场的路线设在辅助路。（三）、建筑设计的主要特点1、塔楼（1）、建筑设计思路通讯的精髓在于交流信息，其传递基本由电脑来承担，而电脑通讯的基本单元是电磁波，调整电磁波可以使它更加清晰并富有生气；厦门邮电通信枢纽大厦的设计力图用实体把对电磁波的直观认识与厦门的文化属性融合起来，其建筑展现始于一系列的垂直图案，从都市的角度画出一个与大地和蓝天相连、螺旋式上升的电磁波和圆柱体；此连接既象征着厦门与全球的联系，又体现设计的内涵。5（2）、建筑设计特点美国SOM设计事务所用“区段电梯外挂”、“螺旋上升空中花园平台构件外露”等建筑手法，创造了一座二十一世纪厦门信息港标志性建筑，整个建筑造型别致，迸发出时代的气息，为厦门岛西海域沿岸景线又增添一处耀眼的光点。区段电梯外挂塔楼垂直交通共由34部电梯承担，其中核心筒内有4部（2部消防梯、2部高速梯），外框筒外挂有30部；外框筒外挂电梯有6部高速电梯（速度6M/S、在24层及48层停留转换）、5段区段电梯（共24部、每段有4部、每12层为一段）。通过“区段电梯外挂”的设置，解决了超高层建筑主要竖向交通电梯占用楼层较多面积的缺点，使本项目楼层的有效使用率达到8437。螺旋上升空中花园首层T2T26轴间有一三层楼高的空中花园，依顺时针方向逐轴循环上升每三层楼都有一空中花园；从46层开始，空中花园由一个变为基本对称的两个至60层止。空中花园共有25个，面积约2500，可作为员工休息及空中绿化场所，其形成的空中立体绿化及体现电磁波的基本设计意图具有独特的景观效果。（3）、工程系统A、建筑系统基本情况塔楼建筑造型为一圆柱体，外径433M，核芯筒内径154M，总建筑面积100046；外墙为建筑幕墙系统；建筑高度2488M，屋顶有一铁塔，塔尖高度3422M。建筑总层数为66层，原设计一至三层为大堂及零售商场，四至十一层为电信设备用房，十二层为职工餐厅，6十三至二十五、二十八至四十九、五十二至五十九为标准办公楼层，二十六和二十七及五十和五十一为双层楼高的机械设备用房，六十层为会议室和休息室，六十一层设置楼层机械设备，六十二层是餐厅，六十三层为观景台，六十四层和六十五层放置蓄水池和其他机械设备，六十六层作为通讯设备用房。除上述情况外，建筑系统尚有园林绿化、室外泛光照明、大厦标牌、洗窗设备及保安系统等。B、结构系统基本情况塔楼的上部结构为钢筋砼筒中筒结构体系，由核芯筒剪力墙、27根外框柱、外框深托梁及楼板结结构组成，能抵抗各种风荷载和侧向地震荷载。核芯筒剪力墙、外框柱、外框深托梁的砼强度由C45至C65，随着塔楼高度的增加而变小；楼板结构体系砼强度为C45；27根外框柱从地下一层至约100M高度为H型钢砼。空中花园结构采用劲性斜撑、外框柱边的砼镶板及水平拉梁组成的结构转换体系。外框柱外的6部高速电梯井道采用钢筋砼结构；区段外挂电梯采用钢结构，悬挂在外框柱上。屋顶铁塔为钢结构，其基础固定在核芯筒的剪力墙内以形成固端支座。塔楼基础为直径50M、厚35M的C40钢筋砼筏板基础，直接坐落在中风化的花岗岩上。C、其他系统塔楼除上述建筑、结构系统外，尚有通风空调系统、电气（强弱7电）系统、给排水、消防及人身安全系统。2、连廊作为塔楼与裙楼的连接体，由钢结构及外幕墙组成，有三层楼高，它不仅起着协调塔楼与裙楼建筑效果的作用，同时也是塔楼的主要交通通道之一。3、裙楼作为厦门二级邮区中心局的生产场地，国家邮政局有专项立项，项目名称为厦门港口邮件处理中心；平面布局基本为“一”字型，1035M（长）36M（宽），建筑面积29444，柱网为99M，8层，层高由下而上依次为55M、55M、55M、55M、55M、55M、50M、57M，建筑高度442M；为了与塔楼相协调，屋顶已建有一钢结构装饰屋架；目前一至六层作为邮政生产场所已投入使用，七层暂时空置，八层已短期出租。4、地下室建筑面积40648，3层，基本柱网99M，地下一、二、三层层高分别为70M、50M、45M；主要功能为地下一层邮政停车场，地下二层小车停车场及变配电、柴油发电机、各种水泵房、生活与消防合用的蓄水池等，地下三层为小车停车场、平战结合的民防实施及空调水泵房；地下一层可停放12个集装箱车车头、47量客车、16辆10吨货车、18辆275吨货车、地下一层的夹层可停放500辆自行车，地下二、三层可停放271辆汽车。二、简要施工情况1、目前通过质量及消防验收而投入使用的范围为裙楼及地下室相关设备用房与地下一层车库。82、工程实施过程中使用的相关较先进的技术（1）、裙楼外墙建筑幕墙体系；（2）、地下室底板大体积（约22000立方）砼的成功浇筑；（3）、下室外墙大体积砼的成功浇筑；（4）、高标号砼C65的成功浇筑；（5）、粗钢筋的连接技术；（6）、裙楼屋顶钢结构的成功吊装。三、厦门邮电通信枢纽大厦的投资概算根据深圳南山监理公司于1999年5月15日编制的投资概算，总投资额为10342420万元。（厦门邮电通信枢纽大厦项目已与2008年初开始评估，结果还未得出。）9厦门写字楼市场调查报告市场调查的目的、范围、方法（1）调查目的掌握厦门市写字楼现实状况及发展趋势，为公司针对厦门邮电通信枢纽大厦提供针对性建议。（2）调查时间和范围2007年6月18日2007年7月6日，厦门市中高档写字楼,轮渡思北、滨北、滨南、富山、文灶火车站、莲花SM和湖里七大板块。调查方法采用普查与重点调查相结合的方法，并对调查资料进行统计分析。一、写字楼近几年运行情况1、写字楼市场销售情况（见以下两图）整体而言，厦门10年来的写字楼市场发展较为平稳，增长平稳。19962006年，厦门写字楼成交面积呈相对平稳的增长趋势，2003年起成交面积有较大幅度增长，2003年为152万，2007年有望创新高。1996年2004年厦门写字楼成交均价在4000元/上下波动，2005增长至6169元/，2006年14月达7325元/，2007年16月均价达1199661元/平方米，举例2005年写字楼市场开始推出“鑫新景地大厦”（总体签约均价6243元/平方米）等新盘，销售均价第一次突破6000元/平方米大关，同比2004年上涨近2000元/平方米，涨幅迅猛。102006年在“立信广场”（签约均价7933元/平方米）、“中闽大厦”（签约均价12400元/平方米）、“钻石海岸”（签约均价14707元/平方米）的强势推动下，全市写字楼销售均价大幅攀升，全年销售均价为10624元/平方米，同比上涨4444元/平方米，涨幅高达72。与全年思明区销售均价8501元/平方米相比还高出2123元/平方米。空置面积减少。根据市建设与管理局的统计，2006年第一季度全市办公楼空置面积为479万平方米，仅占商品房总空置面积的953，与2005年同期相比有大幅度下降。近两年写字楼销售价格出现井喷式上涨的原因除了“住宅禁商”政策的出台引起需求急剧增加外，销售项目在地段优势及功能配置方面都较早期开发的写字楼有很大的突破与超越，也在一定程度上刺激了写字楼价格的飞速上扬。2、厦门岛内写字楼销售状况厦门岛内写字楼销售主要集中在思明区，且月成交面积保持相对平稳的消化状态，20042006年月均成交面积约8000左右。整体销售上，2005年本岛成交面积8万，较上年减少超30，而2006年14月既达47万，较上年同期增长55。04年2005年06年14月成交量（万）同比增幅成交量（万）同比增幅成交量（万）增幅（较051054）思明区97/56424497湖里区18/24330359厦门本岛写字楼成交均价有较大幅度的增长。20042006年月均成交均价约在4000元/左右，自2005年5月起有较大的增幅，11厦门市写字楼销售均价走势图（元/）40305090437052304340410431604555425561697325300040005000600070008000900096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年14厦门市写字楼销售量走势图（万）647956921097683152132145684681012141696年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年142005年全年均价超11000元/，较上年同期增长135，06年写字楼均价继续保持较强增长势头，增幅较上年同期增长149。2004年2005年2006年成交量（元/）同比增幅成交量（元/）同比增幅成交量（元/）增幅（较051054）思明区5028/1432818510383126湖里区3184/373217457394厦门本岛4739/11149135997814912厦门本岛写字楼成交量20042006年走势图250002500500075001000012500150001750020000225000401040204030404040504060407040804090410041104120501050205030504050505060507050805090510051105120601060206030604思明区湖里区本岛厦门本岛写字楼成交均价20042006年走势图02000400060008000100001200014000160000401040204030404040504060407040804090410041104120501050205030504050505060507050805090510051105120601060206030604思明区湖里区本岛3、本岛在推写字楼个案（见楼盘效果图）目前主要在推的写字楼项目较少，主要有立信广场、中闽大厦、厦门第一广场、东方财富广场等，其基本情况如下1314项目名称项目位置总建筑面积（万）写字楼面积目前价格范围（元/）销售均价（元/）近期成交均价（元/）主力面积（）写字楼销售率（销售面积比）开盘时间立信广场湖滨南路63451370018000122881500010030073065（之前有销售）中闽大厦湖滨北路543599001720012768147681200左右37065厦门第一广场鹭江道80约55只租不售租金90以上无无150350未成交预计079东方财富广场嘉禾路7622100002万多15000150300066中旬注上表数据来源项目基本资料，销售价格及销售率为截至200706。项目规模在推项目的建筑面积在58万左右，写字楼面积在26万。面积设定100350的面积比例较多，在实际使用上均可自由组合，部分面积较大，达1200。销售价格目前在推项目均在10000元/以上，近期成交的立信广场、中闽大厦为15000元/以上，未来均价将可能继续攀升。销售情况市场需求相对较好，预定情况良好，实际成交情况也较好，部分已超过了70。购买客户主要以自用型购买为主，为一些在厦门的中大型企业。15小结市场供给量较小，且单体规模也较小。市场售价均在12000元/以上，已售个案销售状况相对较为良好。17立信广场中闽大厦第一广场东方财富广场18二、七大板块冷暖不一按地理位置、功能区域，厦门写字楼市场划分为七大板块轮渡思北、滨北、滨南、富山、文灶火车站、莲花SM和湖里七大板块。1、轮渡思北板块位于鹭江道和厦禾路西段，汇聚了众多甲级写字楼。地处中山路商圈，周边市政、生活配套成熟；海景、岛景等景观资源丰富。银行中心、国际银行大厦、建行大厦等位列厦门最高品质写字楼，其中银行中心是1997年最豪华的甲级写字楼，目前最高单价超过15万。此外，还有早期建成的海关大厦、海光大厦、海滨大厦等。2、滨北金融中心既是厦门的政务区，也是几大中资金融、寿险机构总部、星级酒店、大型餐饮、娱乐场所聚集之地。滨北写字楼整体品质较高，以自建自用为主，如税保大厦、中银大厦等；仅新港广场、中信惠扬大厦等少数大厦对外出租、出售。3、富山商务圈位于厦禾路、湖滨南路、莲前大道三大交通主干道交汇处，位置显赫，国骏大厦、莲富大厦、藤王阁SOHO等形成以国贸大厦为核心的中档次商务圈。国贸大厦当年以挟全省第一高楼42层之威和适逢“98投洽会”之天时，以每平方米1万多元的售价曾创下当时的销售佳绩。客户群体有扎堆现象，板块租户群体差异明显。4、轮渡思北板块主要是外资金融机构、物流公司、船务公司、外企、大型企业厦门办事处等高端客户群。195、滨北金融区多为中资金融、寿险机构、贸易公司、政府机关、事业单位等中高端客户群。6、富山商务圈以大型企事业单位、证券公司为主，另有部分律师行、会计师事务所、IT公司、贸易公司等成长型企业。7、湖里以物流企业、厂家等工业链相关企业为主；8、莲花SM以贸易、通讯、建材、装修类等中小型企业为主。据统计，鹭江道、湖滨南路、厦禾路一线写字楼的出租率最高，可达95以上，呈供不应求之势；湖滨北路、江头板块供求均衡，出租率约在8090；湖里板块出租率最低，为70左右，呈供大于求。三、写字楼市场租赁（以2007年6月对厦门岛内主要在经营写字楼的调查统计结果为统计数据源）1、租金与客户情况租金及客户在不同区域表现为不同的特征，主要情况如下表区域主要路段主力租金（元/月）主要客户南部城区鹭江道70110金融、物流、船务、石油、外企湖滨北路4080金融、政府事业单位、寿险湖滨南路3570电子信息、广告企划、贸易、金融厦禾路3560贸易、电子信息、广告企划中部城区江头3560建筑工程、装修设计及建材类为主湖里区湖里3055物流、贸易、工业厂家南部城区20公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集中区。该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦、第一广场等，主力租金可达90120元/月。主要客户为金融、物流企业以及外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。中部城区地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好。该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大，租金集中在2555元/月。主要客户在湖滨北路以金融机构及机关单位最为集中，其它路段以电子信息、建筑等生产型第三产业的企业为主。湖里区该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。2、出租情况南部城区该区域写字楼整体出租率最高，显示其较强的辐射能力及较高的商务价值。中部城区该区域的客户需求相对旺盛。整体出租率基本在8590左右。江头片区由于商住楼的影响及客户能承受的租金水平有限导致其出租率相对较低。21湖里区该区域写字楼的办公环境差及客户的区域流动性大是导致其较低出租率的主要原因。厦门写字楼分区域出租率958890857660南部城区中部城区湖滨南路中部城区湖滨北路中部城区厦禾路中部城区江头湖里区3、客户需求特征市场需求方面，企业自用型购买依然为写字楼市场的主要消化群体。随着厦门经济的持续高速发展，厦门写字楼的需求势必进一步扩大，尤其是外资机构的需求力有上升的趋势。在大量写字楼短期内难以推上市场的背景下，旺租将依然成为今后23年写字楼的主流行情。（1）金融、物流类行业企业数量少，但规模大，所需求的面积也较大，通常采取整层或多层租赁或购买；该类企业对写字楼地段及功能配套要求较高，但对租金不敏感。（2）厦门贸易类公司居多，且已具备一定规模，是写字楼客户的重要组成部分。（3）电子信息、广告策划类企业数量多，但规模相对较小，承租面积主要在100150；该类企业对办公环境要求较高，但对租金较22为敏感，主要能承受的租金范围在2535元/月。（4）厦门岛内市场中，湖摈北路以金融企业、机关单位的入住比例较高，疏港路一带物流及贸易公司较为集中。4、租金越高出租率越高写字楼的客户比商铺稳定，签约周期长，付款方式较优惠，因此，写字楼回报率要低于商铺，但高于住宅。厦门写字楼总体租金从40110元/平方米不等。其中甲级写字楼租金基本在90元/平方米以上；中档写字楼租金在6080元/平方米之间，低档商住型写字楼租金在40元/平方米以下。写字楼售价一般分布在800018000元/平方米区间。每平方米年租金除以每平方米售价就是投资回报率。商铺的回报率在8左右，住宅在5以下，而写字楼大约7左右。厦门写字楼市场的租金价格与出租率有密切关系，租金水平与出租率呈同步上升，即租金越高，出租率越高，最高端写字楼出租率基本达到100。60元80元的中高档出租率保持在90以上。未来供给与需求预测首先，整体供给量有所上扬，高档写字楼占据主流。其中，甲级写字楼间竞争尤为突显，为应对竞争，开发商纷纷加大项目预租和预售力度，部分项目更转售为租，取得了较好的效果。5、写字楼价格影响因素客户选择写字楼时，最注重写字楼的档次形象，各行业客户都将档次形象列为首要因素，特别是投资贸易和咨询顾问。其次为交通便利程度，再次为租金或售价和物业管理水平，23周边商业配套以及景观也很关注。除档次形象之外，不同行业的客户注重因素不同，金融证券客户注重价格、交通便利程度；投资贸易客户注重交通便利程度和智能化；科技、物流客户关注物业管理水平和租金及售价。厦门是滨海城市，水景观成为很多企业偏好，另外，交通拥堵导致通勤成本增高、办事效率降低甚至丢失生意机会，交通通畅成为企业关注的重要因素。随着大量创业公司出现，无强制分隔的大开间写字楼单位，因能满足处于不同发展阶段的各类企业，而越来越受欢迎。6、市场缺乏高端产品业内人士指出，厦门写字楼的“结构性失衡”是主要原因。目前已经投入使用的写字楼中，真正称得上甲级写字楼的，业内公认的只有银行中心、国际银行大厦等为数不多的几栋，出租率达到98以上，供不应求。绝大多数写字楼还是处于乙级甚至更差的状态，有的由其他物业转化而成，根本达不到写字楼的标准，仅能称之为“可以办公的场所”，不少还处于空置状态。同时，一些写字楼在车位配备等硬件设施，以及物业管理等软件服务方面也跟不上市场的发展要求。随着城市经济的发展，厦门对高端写字楼的需求越来越大，在高端写字楼市场，厦门存在较大的供应缺口。四、写字楼政策厦门住宅禁商令24根据厦门市政府有关规定，从2005年6月1日起新设立的商业营业场所、办公场所不得设在住宅内部，原有住宅内的商业营业、办公场所将逐步退出。五、写字楼新规划观音山商务营运中心观音山商务营运中心位于环岛东路，北临观音山，接翔安隧道，南至软件园路，与厦门软件园二期连成一片，紧临会展中心、国际网球中心、国际游艇俱乐部。营运区总共规划65幢写字楼，其中有20幢高层写字楼，共63万平方米，规划为高档商务营运区；41幢小高层写字楼，共68万平方米，规划为经济商务营运区。另外还有商务配套区67万平方米，分别为3幢酒店和1幢会所。观音山商务营运中心写字楼分为启动区、招拍挂区、企业自建区，其中营运启动区11幢18至35层写字楼共35万平方米，2008年建成交付，目前拟入驻启动区的企业超过100家。土地招标挂牌营运区写字楼建筑面积约52万平方米，将陆续对外挂牌出让。另外，企业自建营运区约45万平方米，目前已有七匹狼、九牧王、鸿星尔克、天守、安踏、虎都、荣盛、康利、特步9家泉州名企业在观音山国际商务营运中心企业自建区确定选址。五缘湾25五缘湾商务营运中心位于环岛路西侧，西临环湾路，南临五通生态居住区，总用地面积约12万平方米，规划建成海湾商务新区，拟建成10栋中高档写字楼，总建筑面积40万平方米，并配套有运动馆及餐饮、休闲娱乐设施。该商务区共有10幢写字楼和1幢运动馆，为各区招商引资项目打造平台，吸引国内外企业研发中心、结算中心、运营中心、销售展示中心入驻。由建发、路桥、翔安、同安、海沧、湖里开发建设，2007年底建成。六、写字楼未来趋势1、客户成长推动市场成熟2006年写字楼情况是非常不错的，银行中心保持了98的高入住率，排除写字楼空租期的因素，入住率基本上可以说是100，租金也有约10个点的提升。虽然2006年涌现了不少写字楼，但厦门目前能真正称得上甲级写字楼的仍然寥寥无几，这和目前厦门租用写字楼企业的状况相一致，高档次的公司、贸易组织不多，甲级写字楼消费观念与大的城市仍然很有差距。不过，过去一年二、三级客户大量涌现，已经形成了对写字楼的旺盛需求，并形成了好的市场氛围。2007到2008年，写字楼的整体形势仍然看好，由于经济快速增长，企业不断成长，国外机构对厦门认知加深，对甲级写字楼的需求增长将很强劲。感觉厦门的写字楼无论从配套、管理还是总体供应量26来说，都有相当大的差距，甚至已经满足不了高端客户的需求。国外机构驻厦办事处、外资银行、物流、外贸等等对写字楼的需求不断增长，而位于本岛西部繁华地带的几大写字楼基本已满。2、政策调整及需求加大厦门写字楼行情看好之所以我市写字楼市场得以复苏，一方面得益于去年出台的“住宅禁商”政策，新注册的中小企业纷纷拥向写字楼；另一方面更重要的是，随着海峡西岸经济区的建设和厦门新一轮跨越式发展，进一步扩大了写字楼的需求量。思明区政府有关人士说，目前辖区内已有两幢写字楼内企业纳税总额分别在1亿元以上，而随着经济发展，外资机构、大型中资机构对写字楼需求还会不断提高。有人估算，今后几年厦门写字楼市场年需求量大约在20万平方米30万平方米。今年第一季度全市办公楼空置面积为479万平方米，仅占商品房总空置面积的953，与去年同期相比有大幅度下降。3、写字楼租金不断上涨尽管与住宅相比，写字楼租金的涨幅要小得多，但透过多处写字楼租金的走势，一条上涨的曲线已清晰可见。厦门高端写字楼代表国际银行大