佛山禅城区2009004地块调研报告

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891佛山禅城2009004地块调研报告2009年6月15日2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892目录第一部分项目概况3一、项目位置3二、地块经济指标4三、项目周边交通5四、项目四至5五、项目周边配套设施7六、地块小结7第二部分佛山市概况8一、佛山市城市概况8二、佛山市城市规划与发展11三、佛山禅城区社会经济发展16第三部分禅城区房地产市场19一、禅城区房地产市场分析19二、禅城区住宅市场分析20三、禅城区商业市场与办公市场概述22四、禅城区房地产市场小结24五、禅城区调查楼盘分布图26第四部分地块评估分析及建议29一、宗地SWOT分析29二、综述和建议302009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893第一部分项目概况一、项目位置该项目分别由A地块（52597）和B地块（6994）组成，由于两块地块紧邻，故此应该进行统一开发。项目目前位于佛山市禅城区汾江南路西侧、魁奇路北侧，规划净用地面积为59591，地块南边为魁奇路，北边为一条小道，西边为阳光佳苑项目，东边为汾江南路，紧邻丽日豪庭。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894项目位于佛山市禅城区发展新方向，该区域是佛山市政府近期打造的居住新区，经过多年开发建设，现已初具规模，并且地块周边已经形成了良好的居住氛围。二、地块经济指标用地性质商住净用地面积59591容积率60建筑密度60绿化率20建筑控高150米起拍价139494万元地面价156万/亩保证金3600万报名截止时间2009年6月25日魁奇一路佛山大道汾江南路地块阳光佳苑绿景苑丽日豪庭魁奇一路佛山大道汾江南路地块阳光佳苑绿景苑丽日豪庭2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895根据竞买须知的条款，以下是我司应需注意的条件（1）、竞得人竞得地块后，须按转让方提出的标准，在地块中先建设完成70000客运交通枢纽站，无偿提供给转让方后才可以进行其他开发。（2）、为保证该项目的开发，土地成交日起10天内竞得人须向转让方先行支付开发保证金人民币1亿元，转让方在项目开发完成时无息返还。（3）竞买申请人须在2009年6月22日16时前向佛山市禅城区土地交易中心提交客运交通枢纽初步规划方案，并通过专家组评审通过方可获得竞价资格。三、项目周边交通目前地块周边的交通十分完善，已经具备了房地产开发的条件，地块东边和西边分别为汾江南路和佛山大道，都是佛山的主要城市干道，均为4车道，地块可以通过魁奇路连接佛陈公路通往顺德。从地块到佛山市政府大约8公里，离南海区政府约14公里，广佛地铁魁奇站将设置在地块周边，日后交通十分便利。四、项目四至地块内地貌，主要是以生地为主，还没有进行场地平整地块内部环境现状2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896地块东边的汾江南路，部分路道目前正在施工地块南面的魁奇一路，可通往顺德陈村目前地块还没有平整，不过就从现场勘查的情况来看，地块地形比较平坦、地貌情况良好，无不良地质危险，适合搞房地产项目开发。汾江南路丽日豪庭魁奇一路2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897五、项目周边配套设施现宗地周边的配套设施有建设银行、酒店、华兴超市、惠景书城、惠景中学、惠景小学以及丽日玫瑰商业街等，总体上地块周边的配套设施以在逐步完善，这无疑将对地块后期的升值空间带来强而有力的帮助。六、地块小结但从地块的周边环境分析，该地块已经符合房地产开发的基本要素，周边的居住氛围已在形成，道路系统已经非常完善，加之周边的配套逐步完善与升级，佛山禅城区房地产发展方向也正在向城区南部发展，逐步形成城南中央住宅区，随着魁奇路周边楼盘不断兴建以及广佛地铁一号线的通车，该区域的房地产竞争将会更加激烈，并且后期市场发展潜力巨大。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898第二部分佛山市概况一、佛山市城市概况1、地理位置佛山市位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。佛山气候温和，雨量充足，四季如春，属亚热带季风性湿润气候，自古就是富饶的鱼米之乡。珠江水系中的西江、北江及其支流贯穿全境，冲积出这片丰饶的大地。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899佛山市位与广州地缘相连、历史相承、文化同源，同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建“广佛经济圈”。得天独厚的地缘优势，使佛山能充分接受广州的辐射和带动，与广州共享基础设施、交通网络、金融资本、人才教育、科技信息和市场服务等资源，实现联系紧密、产业联动和功能互补，加快区域经济一体化和城市化进程。佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州南沙港、广州火车站）车程均在1小时之内。佛山毗邻港澳，与香港、澳门分别相距231公里和143公里，车程均在2小时左右，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动佛山广泛参与世界经济，走向国际化。2、行政区划、面积以及人口佛山市现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积384849平方公里，常住人口5923万人，其中户籍人口3611万人。佛山是著名侨乡，祖籍佛山的华侨和港澳台同胞达148万人，其中港澳同胞80多万人。根据佛山市的总体发展规划，到2020年，佛山市禅城区人口将达到130万人，目前人口为80万，这将意味着每年将新增城市人口5万人，这将为后期的房地产发展提供了大量的刚性需求。3、禅城区概况禅城区位于佛山市中心，面积15369平方公里，常住人口8008万人。下辖一个镇南庄镇，十二个街道办事处。禅城区有着优越的地理环境和自然条件，地处珠江三角洲腹地，境内河流纵横，地势平坦，土地肥沃，气候温和，特产丰富，经2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910济网站文化一向较为发达。禅城区东距南方大都市广州仅6公里，东南距香港96公里，南距澳门135公里，广珠（海）、广湛（江）公路和广茂铁路横贯境内，距佛山机场仅6公里，是个适合发展经济的好地方。禅城区拥有被外国朋友誉为东方民间艺术之宫的名胜古迹“祖庙”，岭南四大名园之一的“梁园”，以及凝聚中华武术精髓的“黄飞鸿博物馆”。4、历史文化佛山是一座历史悠久的文化名城，是中国粤剧的发源地，著名的武术之乡、艺术之乡、陶瓷之乡、美食之乡，总的来说佛山是一个有着悠久历史文化的城市，文化底蕴比较深厚。5、交通营运系统佛山交通便利，水陆空立体交通四通八达。公路，铁道，河运衔接配套的现代化交通网络已基本完成。全市公路通车总里程51376公里，广珠，广湛，广肇公路和广佛，佛开，广三高速公路贯穿本市，广湛铁路通过本市与全国铁路网联结，客运火车从佛山直通香港九龙。目前，佛山进一步完善路网建设。2007年，广佛轨道交通全面动工并顺利进入隧道开掘阶段，将在明年建成通车；首期9条与广州衔接的主干道路综合整治和绿化改造取得阶段性成果；途经佛山的16个高速公路项目有3个已建成通车协助武广，贵广，广珠，南广铁路和广珠城际轨道交通工程建设取得进展。公共交通加快发展。广佛交通路网逐步对接，与广州“羊城通”兼容的“佛山交通卡”得到推广，促进了佛山各区以及广佛间的互通，完善的交通系统使得广州和佛山逐渐组成了广佛经济圈和广佛生活圈。6、轨道交通广佛一号线（佛山1号线）正在建设中，首通段魁奇路站至西朗将于2010年10月31日建成开通并试运营，西朗至沥滘段2012年12月28日建设完成并开通运营。一号线南延段力争年内动工，工程规划从魁奇路站往南延伸，设置42009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911座车站（东平东、东平新城、体育馆、澜石），线路长6856KM。7、小结佛山处于珠三角都市圈核心区，受到省会城市广州以及深圳、香港等国际性城市群体经济辐射的影响大，佛山不断用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，不断优化工业结构，佛山逐渐形成了家用电器，机械装备，金属材料加工及制品，陶瓷及其他建材，纺织服装，电子信息，食品饮料，塑料制品，精细化工及医药，家居用品等十大各具优势的行业。从数据上来看，佛山市的人口总量不算太大，但是外来人口所占的比例相对较高，而且作为中国著名侨乡之一，大量旅外华侨和活跃的民营经济在一定程度上来说对城市经济和居民生活水平的提升起到了很大的作用。根据佛山市近期的住房规划，佛山每年将需要新增住房面积约370万，38万套，佛山总体后期市场前景乐观。二、佛山市城市规划与发展1、城市总体规划规划目标根据佛山市城市总体规划（20052020），为落实科学发展观，转变经济增长方式，改善生态环境品质，促进区域协调发展，提高禅城区的城市综合竞争力，强化禅城区中心城区地位，构建和谐社会，实现禅城社会经济全面、协调可持续发展。禅城区将定位为全市的行政、商业服务、旅游、文化教育、体育以及金融信息服务中心；全市生活环境良好、岭南历史文化氛围浓厚的现代化生活区；区域性重要的制造业基地，高新技术产业基地，商贸中心与物流基地。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789122、城区空间区域规划依托中心组团，按照“三点布局，一带展开，片区发展”的战略，形成“一带两轴、三中心六片区”的城市空间结构。“一带”指东平水道城市特色带，通过城市战略要素的集聚，最终将成为整合各周边区域，带动区域一体化发展，形成共赢的平台，是未来城市都心形成不可或缺的要素，是重塑城市形象的关键。“两轴”指东西向季华路城市金融商务轴与南北向岭南大道旅游景观商务发展轴，是禅城区的主要发展轴线，根据发展轴线的不同定位，促进老城中心区职能向外疏解，连接城市发展的战略节点，形成城市主要框架。“三中心”具有广泛区域影响的祖庙文化旅游商业中心，佛山市级中心商务区，南庄佛山国际商贸城。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913（1）祖庙文化旅游商业中心。禅城区中心城区是具有悠久历史文化积淀的节点。引导发展成为集文化旅游、商贸、休闲为一体的综合服务区。（2）佛山市级中心商务区。依照佛山市中心南移战略，在石湾街道办南部东平河北岸形成市级商务中心区，承接市级商务中心、文化体育中心、配套服务部分职能，与东平河南岸共同构成未来佛山市中心商务区。（3）南庄佛山国际商贸城。禅城区近期重点打造的节点。以商品展销为主，同时兼有会议会展、旅游、酒店及仓储等多种功能，打造具有广泛区域影响的商品流通中心和展销中心。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789142、广佛地铁规划广佛地铁共有7条线路，广佛一号线（佛山1号线）正在建设中，首通段魁奇路站至西朗将于2010年10月31日建成开通并试运营，西朗至沥滘段2012年12月28日建设完成并开通运营。一号线南延段力争年内动工，工程规划从魁奇路站往南延伸，设置4座车站（东平东、东平新城、体育馆、澜石），线路长6856KM。魁奇站2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789153、佛山规划快速公交系统继广州之后，佛山也在考虑规划一至两条快速公交系统（BRT），同时还将在今明两年再建设7条公交车专用道，届时公交车行驶速度将在目前的基础上大幅度提升50，使得公交真正快起来。4、佛山近期住房规划根据佛山市总体规划（20052020）中2010年总人口780万人，到2020年总人口数达到960万人，推测规划期未2012年佛山常住人口78418万人，规划期内新增住房总需求为553853万平方米。根据不同收入水平家庭结构分析和加强对低收入居民住房保障的要求，规划期内，应建设廉租房、经济适用房170万平方米，建设商品房536853平方米。近期商品房建设指引年份商品房供应套数建筑总面积2008年976万套960万2009年1063万套10751万2010年1061万套1072万2011年1102万套111403万2012年1141万套118558万禅城区各类住房建设1046万套，总建筑面积10377万。其中廉租住房建设053万套，建筑面积265万平方米；经济适用住房建设106万套，建筑面积636万平方米；商品住房建设887万套，建筑面积9476万平方米。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178916三、佛山禅城区社会经济发展2008年全区实现生产总值82450亿元，比上年增长165。从三次产业情况看，第一产业增加值060亿元，增长120；第二产业增加值47918亿元，增长165，其中工业增加值45432亿元，增长173；第三产业34472亿元，增长165。从横向对比的情况看，与佛山市各区比较，禅城经济增速与南海区持平，并列第三位。1、生产总值（GDP）禅城区自成立区以来相关数据生产总值（亿元）进出口总额（亿美元）合同外资（亿美元）实际利用外资（亿美元）年份总值同比总值同比总值同比总值同比2003311211653985366223/156/20043686618451262861513241232163200545482096709309275825216433742006561212108771307332204719217132007683841921033178676103812523142008824501651129988132026304204与与与与与与20032008与与与与与与与与与02004006008001000亿元0005001000150020002500国内生产总值增幅国内生产总值3112136866454856121683848245增幅16501840209021192016502003200420052006200720082009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178917佛山禅城区0308年GDP呈不断增长趋势，年均增幅达1875；20032007年五年间，佛山市禅城区GDP增速达到165以上，进入2008年，由于金融危机持续影响，GDP增速变缓。作为佛山一个区，GDP总值能达到600亿元以上已经说明该区域非常成熟以及市场经济环境比较活跃。2、城镇居民人均可支配收入2008城镇居民人均可支配收入为22822元，比上年增加1710元，增长81。作为收入主体的工资性收入稳定增长，人均21048元，增长96；经营性收入人均979元，增长77；财产性收入人均389元，下降56；转移性收入人均3082元，增长84。农村居民人均纯收入10255元，比上年增加590元，增长61。与与与20052008与与与与与与与与与与与与17680193152111222822810930991005000100001500020000250002005200620072008元750800850900950城镇人均可支配收入增幅20052008年，佛山市禅城区人均可支配收入均总值呈现不断增长趋势，年均增幅在9左右。2008年，禅城区城镇人均可支配收入达到22822元，生活水平有了明显提高，这为房地产的发展提供了良好的经济环境。3、居民存款2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918与与与20052008与与与与与与与与与05001000亿元0005001000150020002500居民存款余额总值增幅居民存款余额总值54533624956796383752增幅172014608802320200520062007200820052008年，佛山市禅城区居民存款余额总值呈现不断增长趋势，年均增幅在13左右。2008年受到全球经济金融危机的影响，人们的销售热情受到了限制，支出相对较少，导致居民存款大幅度上升。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919第三部分禅城区房地产市场一、禅城区房地产市场分析（一）房地产开发投资分析年份固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增幅比重（）2004145618344162126020051802285855831586200620913583253717142007210170899785337420082401894926243727与与与20042008与与与与与与与与与与与与与与与050100150200250300亿元00020004000600080001000012000固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增幅比重（）固定资产投资（亿元）14561802209121012401房地产开发投资（亿元）18342858358370898949房地产开发投资增幅41625583253797852624比重（）126015861714337437272004200520062007200820042008年，房地产开发投资增幅持续上升，房地产开发投资占固定资产比重却呈现持续上升状态。总体上佛山禅城区房地产投资和固定资产投资都在不断攀升，2008年房地产开发投资在固定资产中比重达到历史最高点，已经上升到了3727，在经济金融危机的影响下，房地产对固定投资得贡献更显突出。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920（二）禅城区土地市场情况禅城区09年来土地成交统计地块编号交易时间地块位置土地用途占地面积（）容积率总建筑面积（）成交价格（万元）楼面地价（元/）竞得人2009001地块2009214禅城区汾江南路西侧、澜石一路南侧商业52122513030130321000澜石地产2009002地块2009310禅城区澜石街道沙岗金瓜岗A地块仓储18563203712614904013能盛置业2009003地块2009414禅城区华远东路东侧、金澜北路以西商住、可兼办公76997251924925747538834兆阳地产根据对佛山市禅城区国土局公布信息统计，今年15月，禅城区有新推出地块占地面积合计2557万平方米，不及去年同期的1/3。禅城区各板块住宅市场发展日益成熟，可开发地块有限，使得土地供应较为紧张。二、禅城区住宅市场分析（一）禅城区供求概况月份新增供应量（套）09年1月56909年2月28909年3月111609年4月111309年5月3492009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178921与与与09与15与与与与与与与02004006008001000120014001600套新增供应量成交套数新增供应量56928911161115349成交套数943822103287614061月2月3月4月5月刚性需求持续，新盘产品销售火爆刚性需求的持续旺盛，使得5月份成交达到了最高峰，成交量为1406套，由于市场回暖恢复不久，部分发展商不采用在“五一”期间大规模推货，而选择少量推出货量。在本月禅城区有两大新项目上市，分别为汇银环湖国际和柠檬时代，两者以小户型吸引刚性买家，都取得了理想的销售成绩。5月份禅城出现了量价齐涨本月商品房成交面积约为1868万，成交套数为1406套，环比涨幅分别为5和223，商品房住宅成交均价约7600元/，环比上涨了5。（二）禅城区商品房成交均价走势与与与09与15与与与与与与与6800690070007100720073007400750076007700成交均价成交均价710073007200746076001月2月3月4月5月2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922价格保持上扬态势自09年以来，禅城区商品房各楼盘的销售价格有轻微涨幅；目前禅城区的各大项目都推出小户型产品，产品类型丰富，加之各楼盘都标榜自身的高品质形象，因此普遍单价较高。（三）禅城区重点楼盘5月销售情况与与与09与5与与与与与与与与与与050100150200销售套数与与与与47137110160542762792175与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与与5月成交量上升根据佛山市禅城区房地产交易网数据显示，5月份禅城区住宅用房签约了1406套，均价为8221元/平方米，比4月份的均价上升了500元，成交量从4月份的876套上升到1406套，上升幅度为61，同比2008年5月成交量上升了400。三、禅城区商业市场与办公市场概述（一）底商项目商业市场随着佛山市中心城区的商业设施已接近饱和，竞争日趋白热化，企业的经营业绩也难以再有较大幅度的提升；而城市化进程的加快，居民外迁和新建居住区不断增多，城南居住区板块的商业也正随着房地产的建设而不断增加，价格也在不断上涨。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178923项目业态面积范围（）销售均价星星华园国际暂无701604万元/雅居乐花园品牌店、饰品、布艺、饮食1301702万元/天湖郦都饮食、零售、其他35703万元/柠檬时代暂无308036万元/锦隆华园银行、装饰、无烟饮食5014035万元/丽日玫瑰零售、五金1001503万元/小结1、伴随房地产业与城市规模的扩大，除旧城区核心商圈外，禅城区逐步形成了城市次商圈，如季华路商圈、文华路商圈、亚艺湖板块商圈和城南居住区商圈等，禅城区商业迎来良好的发展机遇；2、佛山市目前绝大多数商业虽然能为居民提供便利性购物和服务，但缺乏统一规划，布局不尽合理，以传统业态为主，缺乏统一管理，在一定程度上影响了社区商业的快速发展；3、随着旧城区板块商业供应量的较少，该板块的商业价值由于商业气氛十分成熟，售价较高；沿地铁周边的商业随着广佛地铁的兴建，其价值开始凸显，售价也开始攀升；而城南由于房地产项目的大量兴建，商业也逐步走向兴旺。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178924（二）办公楼市场目前佛山市禅城区新增的写字楼项目只有两个，分别为岭南大厦和卓远国际商务大厦。项目岭南大厦卓远国际商务大厦项目地址佛山市禅城区岭南大道与绿景路交汇处佛山市禅城区季华5路2号占地面积（）约2万27153总建筑面积（）约3万366039大厦总层数2623大堂面积（）220400层高（M）3338停车位立体机械车库400广场面积（）30008000销售价格均价8500元/暂未开盘，初步估计将超过1万元/佛山市禅城区纯写字楼项目相对较少，随着季华路CBD商务中心的成熟以及周边配套的逐渐成熟，地段优势已得到确认，整体商务氛围逐步形成，吸引了部分企业入驻和投资者的青睐，销售价格也开始向冲破万元大军，充分展示了季华路的地段优势和后期市场潜力巨大。四、禅城区房地产市场小结（一）市场成交节节攀升，新增供应火热跟上进入09年，禅城区楼市进行得热火朝天，成交屡屡上升，单从15月的成交套数就已经达到5079套，占08年全年总销售套数的105倍；月均销售套数达2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178925到1015套，相比08年月均销售403套，竟翻了两倍有多，成交量的火速攀升，导致市场新增供应货量也随着市场的热度而不断补充。09年15月新增供应面积达到4262万，同比上升了206。市场的火爆度，促使不少发展商加快推货节奏，在价格上也作出相应调升。（二）刚需需求成为目前市场热度买家自07年下半年楼市出现拐点论后，使08年整体楼市陷入萧条期，成交量出现大幅度萎缩，市场形成浓厚的观望气氛。刚性需求买家持币观望市场已有一年多，在价格有明显降幅的基础下，今年年初观望气氛有所缓解，市场出现交易高潮，成交量不断上升，本月成交达到近半年的最高峰，积压了一年多的刚性需求得到大量的释放，可见，刚性需求成为目前市场成交的支撑点，当该批刚需买家得到有效消化，未来市场成交将趋向回落。（三）广佛同城效应，增强购买信心近段时间，各大媒体报章大篇幅的宣传广佛同城将带来的利好影响，佛山楼市也借势地火热了一把，不少项目也纷纷在这个热门话题上大作宣传，增强消费者对市场的信心，成交上也有明显的提高。（四）消费者的追涨心理，带动价格上行近半年禅城楼市成交量持续上升，加上新政的利好出台，市场上种种迹象，让不少消费者认为是市场回暖的信号，也纷纷加上购房队列。这批消费者认为目前要是不买，日后楼价上升就不能再买的预期心理，更使楼市热度更加升温。（五）禅城区总体市场“稳”字为主禅城楼市板块分化明显，城南以中高端楼盘、大户型为主，旧城区以中低档楼盘、中小户型为主，亚艺湖板块以高档盘、大户型、别墅为主；2005年以来城南土地市场仍是禅城区土地市场的热点，地价居高不下；市场开发重心开始南移，“一河两岸”中心组团新城市居住中心成为关注焦点；中低档楼盘增加，中小户2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178926型供应得到补充主；产品创新、社区营造、品牌价值成为该片区核心竞争力。目前禅城区总体供需平衡，市场平稳。五、禅城区调查楼盘分布图楼盘名称地址开发商规模产品面积销售均价销售情况东江花苑魁奇路及港口路交界处东江龙房地产开发有限公司2万平方米，总建3万平方住宅住宅90120，公寓4050。5500元/08年11月份开盘，共约380多套，09年3月份售罄，月均销售75套顺德区柠檬时代天湖丽都雅居乐汇银环湖国际锦隆花园卓远国际华园国际金地九珑璧九鼎国际惠港国际东江花苑海景蓝湾东方水岸亚艺湖板块旧城板块南海区2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178927汇银环湖国际湖景路26号汇银地产金盛集团总建4万平方米洋房85907500元/09年5月份开盘，共计204套，现已基本售罄，盛少量2房单位,月均销售90套九鼎国际城季华路中心商务区季华6路佛山市永新房地产开发有限公司总建筑面积363931平方米住宅1657300元/09年春节期间推出300多套，现已基本售罄，月均销售50套星星华园国际汾江南路季华园南侧佛山永利德房地产开发有限公司占地面积约10万平方米洋房、商铺洋房150、180；商铺70160洋房8000元/；商铺45万元/09年来推出1000套，现已基本售罄，月均销售200套慧港国际岭南大道北123号石头置地占地288万平方米住宅、公寓公寓3050；洋房107、130、1457400元/公寓开盘当月就售罄（6月），目前剩少量的145房单元，月均销售7080套左右中海文华熙岸文华中路88号亚艺公园侧中海地产占地面积19万平方米洋房90110、1801906500（毛坯）8300（装修）6月中旬将推出90110小单位户型金地九珑璧南海大道以南,深宁路以北华英中学北侧金地地产占地面积11万平方米洋房洋房8090、250住宅74005月份推出100套，销售率约为45。雅居乐花园亚洲艺术公园南畔荷园路中段雅居乐集团占地面积276万平方米住宅洋房230250；商铺130170住宅价格未定，商铺均价2万元/月中将推出新货，目前价格未定海景蓝湾海景蓝湾位于禅城佛山海景蓝湾房地产开发有占地面积1356万平方米洋房1201507200元/09年4月推102套，目前剩余40套左右2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178928区港口路限公司世博嘉园佛山市禅城区广佛地铁站总站佛山市尚怡房地产开发有限公司占地16万洋房1151457200元/现在现楼尾货，月均销售50套左右东方水岸港口路33号佛山市东建集团有限公司占地面积68934平方米洋房1091257800元/08年12月推出318多套，现以基本售罄，月均销售53