商业项目投资估算与资金筹措方案

管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM商业项目投资估算与资金筹措方案表1西塔楼（XX商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术写字避难层1541154118层设备层154115411929层写字避难层154115413139层写字备层1541154140停机坪180180管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼153612888管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM4649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计101169一、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为1712706132元人民币，汇总详见表3。表3项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）90799278089756003713928365150836417211土地购置费2924973982891207502602289150000000012前期工程费13工程建设费5513021225449356125727496290742784914开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用104620067103399721895139020434196221管理费16539064163106837721492722283622其他费用505845050358855050864700023不可预见费165390641631068377214927222836管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM24财务费用664834896574716451265711364800125销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额121271242524254339566063511建设投资12127124252425433956606352资金筹措121271242524254339566063521自有资金97202425582696601722借款资金455000600045003500023销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（2122）5520024256582519641017二、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093M2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5西塔楼写字楼销售收入测算表200320042005管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM售价13000销售率30销售面积174282003销售收入（万元）22656售价14000销售率75销售面积261422004销售收入（万元）36598售价13500销售率100销售面积145232005销售收入（万元）19606合计（万元）78861管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）380643400415430450470460480450430410450450450450出租率206381859395969290888785858585租赁费用（万元）53335363839384038363438383838商场（1至地面四层）租金收入（万元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金（元）45047254725472547254725496125496125496125496125496125496125496125496125出租率8585858585858585858585858585商场（1至地面四层）租赁费用（万元）3839393939394141414141414141管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM表6西塔楼商场租赁收入测算表表7东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率1560809596939491858280808080租赁费用（万元）313131414141414131213131313写字楼租金收入（万元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311租金收入（万元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率2570909595969290888785858585租赁费用（万元）835363839384038363438383838租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931商场（1至4层）东塔小计（万元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金（元）15015751575157515751575165375165375165375165375165375165375165375165375出租率8080808080808080808080808080租赁费用（万元）1313131313131414141414141414租金收入（万元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675写字楼平均月租金（元）45047254725472547254725496125496125496125496125496125496125496125496125出租率8585858585858585858585858585商场（1至4层）租赁费用（万元）3839393939394141414141414141管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM租金收入（万元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333东塔小计（万元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009三、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为576。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以11的系数，即本项目当前融资成本为年利率576116336。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。表8借款还本付息表（单位元）项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810四、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加1391224712044842管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM21营业税（1）511331830980394322城市维护建设税（21）7791286927623教育费附加（21）334552911824防洪工程维护费（1）0092033187125交易印花税（1）0051118103926交易管理费（1）05113183983943土地增值税（1）1227366196789表10租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租赁收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加1209275487532534180504852905076516348034270392041424142管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM21营业税（1）53427615248922118514311499143914631361121011111174117422城市维护建设税（21）723991176583100105101102958578828223教育费附加（21）3102807283643454344413633353524防洪工程维护费（1）00961704172126272626252220212125交易印花税（1）0053430291214151415141211121226房产税（1）12822643759622132844343435993453351232672905266728182818续表10租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据建设经营期管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加414241424142434943494349434943494567456745674567456745674567456721营业税（1）5117411741174123312331233123312331295129512951295129512951295129522城市维护建设税（21）78282828686868686919191919191919123教育费附加（21）33535353737373737393939393939393924防洪工程维护费（1）0092121212222222222232323232323232325交易印花税（1）0051212121212121212131313131313131326房产税（1）122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107五、项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、价格水平的假定管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。5、出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、期望收益率（基准收益率）的确定设定为7。（二）损益表与项目静态盈利能力分析管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM详见表11所示。表11项目损益表序号项目名称计算依据合计20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入764391022656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234822348211销售收入7886022656365981960612租赁收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822总成本费用17127111502174901433347484748474847484748474847484748474847484748474821由于销售写字楼总成本分摊383391150217253958522用于租赁物业折旧13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483税金12577013912301207932534180504852905076516348034270392041424142414231销售税金及附加484213912247120432租赁税金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241424142管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM4土地增值税7892273661965利润总额123446656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得税5331539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157税后利润563125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776续表11项目损益表序号项目名称计算依据2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入23482234822465724657246572465724657258902589025890258902589025890258902589011销售收入12租赁收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902总成本费用47484748474847484748474847484748474847484748474847484748451021由于销售写字楼总成本分摊22用于租赁物业折旧474847484748474847484748474847484748474847484748474847484510管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM3税金41424142434943494349434943494567456745674567456745674567456731销售税金及附加32租赁税金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值税5利润总额12341459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得税5334815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487税后利润569776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析项目年投资利润率为908基准收益率7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析1、全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表12所示。表12全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入764396226563690524569184422369728619299892877629269272292420822222234822348211销售收入7886022656365981960612租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出500002425290194215065537669990541126011874113301155110637928383938958895821建设投资17127050000242524254339566063522销售5631161826131400221销售税金及附加484213912247120422土地增值税789227366196管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM223租赁税金及附加70710548753253418050485290507651634803427039204142414224所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量50002425636352454096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累计净现金流量500074251378819033600014825833615162561859193053702353615685408236996894111418续表12全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM11销售收入12租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出89588958895894849484948494849484100371003710037100371003710037100371011521建设投资22销售221销售税金及附加222土地增值税23租赁税金及附加414241424142434943494349434943494567456745674567456745674567456724所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量14524145241452415173151731517315173151731585315853158531585315853158531585315775管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM4累计净现金流量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根据评价指标显示（1）本项目投资回收期为789年（2）本项目全部投资净现值（NPV）86866万元（3）全部投资内部收益率为2127由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表13所示。表13自有资金现金流量表序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入764392265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM611销售收入7886022656365981960612租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出4638435242523019376503053818209205642277023384228401155110637928383938958895821自有资金5972052425582696601722预售收入再投入17672287601961923贷款还本付息57550115101151011510115101151024销售税金及附加484213912247120425租赁税金及120925487532534180504852905076516348034270392041424142管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM附加926土地增值税78922736619627所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量52425363745596923331335849660559361771816592149251382914524145244累计净现金流量52425527885353359502592695613650287436823774620028343611489253183984354367续表13自有资金现金流量表序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM11销售收入12租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出89588958895894849484948494849484100371003710037100371003710037100371011521自有资金22预售收入再投入23贷款还本付息24销售税金及附加25租赁税金及附加414241424142434943494349434943494567456745674567456745674567456726土地增值税管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM27所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根据评价指标显示（1）本项目自有资金投资净现值（NPV）50829万元（2）自有资金投资内部收益率为2127由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。（四）项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14所示。表14资金来源与运用表管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM序号项目名称建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161资金来源2425292384210165586184422369728619299892877629269272292420822222234822348211销售收入22656365981960612租赁收入3074963184422369728619299892877629269272292420822222234822348213自有资金2425582696601714银行贷款60004500350002资金运用242529019421506553718209205642277023384228401155110637928383938958895821建设投资242524254339566063522借款还本付息115101151011510115101151023销售税金及附加139122471204管理资源吧（WWWGLZY8COM），海量企业管理资料免费下载更多免费下载，敬请登陆WWWGLZY8COM24租赁税金及附加548753253418050485290507651634803427039204142414225土地增值税22736619626所得税314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余资金021949492333133584966055936177181659214925138291452414524