增城某某村地块可行性分析及方案报告

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如下几点的结论1、以本地产业为主要从业的本地居民，其经济收入处于一般的状态，可支配消费能力并不高。2、同时，基于本地处于生活质素提高时期，住房的需求相当大，置业消费与一般日常消费的比例显得较不称。3、土地资源相当丰富，可开发潜力较大，但基于公建设施处于初步阶段，置业需求对配套设施有较高要求。4、农转城户口流量较大，形成巨大的置业消费潜力。第三部分、增城市房地产现状分析一、增城现有房地产企业概述增城市目前有房地产企业为碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、锦绣香江花园、荔城碧桂园叠翠华庭中坚豪庭新世界花园、新康花园等绿色社区规模大环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。其中，碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、新世界花园等为新楼盘，目前还在销售。特别应该注意的是，2005年9月22日，长江实业0001HK发布公告称，已经分别成立4家均为长实与和记黄埔0013HK分别间接持有50房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM权益的新合营公司，目的纯为拥有广州增城新取得的土地，并发展为住宅物业。这四家外商独资性质的公司与增城市国土局于9月21日签订国有土地使用权转让合同，正式取得超过3000亩的四幅相连地块使用权。这四幅土地可形成规模化开发，合计占地总面积约203万平方米，总地价款约32亿元，平均地面地价为157元/平方米。二、2005年上半年房地产开发情况房地产开发投资下降，投资结构发生变化。18月份全市房地产开发投资下降，但速度有所放缓。累计同比去年，3月份下降1711、4月份下降1395、5月份下降1129、6月份下降274、7月份下降368、8月份下降675；投资结构呈现新变化。一是开发投资下降、住宅投资上升。18月份，在开发投资总体下降675的情况下，住宅投资同比增长1026，完成14690万元，占房地产开发投资的9130，比去年同期上升1555个百分点，在我市住宅开发投资仍占主导地位。二是18月份房地产开发投资占全社会固定资产投资的4073，低于去年同期656个百分点。商品房施工规模扩大、新开工面积增加。18月份全市商品房施工面积为19225万平方米，同比增长2469，住宅施工面积为16033万平方米，增长3805，其中新开工面积7747万平方米，同比增加3276万平方米，增长7326。开发投资在周边五区市中占据第二。18月份，我市房地产投资与周边五区市比较，增速不如番禺、花都、从化，呈现负增长。在完成投资额中番禺373582万元、增城128043万房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM元、花都97264万元、从化69897万元、白云53457万元，我占五区市的1773，居于第二位，番禺第一。见下表增城市与五区市房地产开发投资区市完成投资（万元）增长速度、占比重五区市合计7722431747100番禺区37358228685173增城市1280436751773花都区9726422661347从化市6989712748968白云区534573074740三、2005年上半年房地产供销情况新建房屋供给增长。18月份全市房屋竣工面积4481万平方米，同比增长6342，其中住宅竣工面积3771万平方米，增长7865。因此，下半年房屋供应与往年比相对较好。商品房屋销售面积下降、销售额有所增长。18月份，商品房屋实际销售面积3158万平方米,同比下降1025,其中住宅287万平方米,同比下降607；今年我市房价保持上升态势，造成我市在销售面积减少情况下，总体销售额比去年同期有所增长。18月份全市商品房屋销售额134888万元，增长723，是国家加大了房地产业房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM的调控力度，严格控制投机行为和短期投资，房地产市场处于观望状态，销售较为冷淡。销售价格继续上涨。18月份，我市商品房屋实际销售平均价格4270元/平方米，同比上涨了696元/平方米，上升1947。在商品房屋销售中，住宅类价格3971元/平方米，上升1896。从我市近两年商品房的销售价格情况看，先跌、后升，见下图2004年2月份房价3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；2005年2月份开始，除3月份有小幅下跌外，每月在上涨，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270元/平方米，上涨609元/平方米。商品房空置面积增速快，70以上为空置一年以内待销房。截至今年8月底，全市商品房空置面积为4879万平方米，同比增长4067，其中住宅空置面积3455万平方米,增长3229，占空置面积总量的7083。按住宅档次分，别墅、高档公寓空置面积1757万平方米,增长4984；普通住宅（中低价）空置面积1698万平方米,增长房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM189，相比别墅、高档公寓的增速高于普通住宅3184个百分点，在商品住宅供应中，相对中低价位住宅比例偏低，高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。按空置时间划分，空置一年以内的待销售商品房面积为3606万平方米，占空置总量的7391；空置一年以上三年以内的滞销售商品房面积为604万平方米，占空置总量的1238；空置三年以上的积压商品房面积为669万平方米，占空置总量的1371。四、增城市房地产市场目前存在的问题房地产开发投资呈下降趋势。目前房地产开发完成128043万元，同比去年下降了675。主要原因一是资金来源减少。18月份我市房地产开发资金来源同比下降2513，其中，国内贷款下降9693，自筹资金下降749；二是购置土地投资及面积分别下降2969和6367。商品房供应结构调整，非住宅用房的空置面积增加。截至今年8月底，增城市非住宅空置面积1423万平方米，占全部商品房空置总量的2918，同比提高了449个百分点。商业、办公和其他非住宅用房的空置面积与去年同比都有不同程度的增长，其中办公楼增长19201,商业营业用房增长6125，表现为商业用房等非住宅供大于求现象。商品房价格涨幅偏高。商品房平均售价同比上涨1947，受影响因素银行调控政策导致商品成本增加；建筑材料价格继续上升；别墅、高档公寓价格上涨，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM均价高达5607元/平方米，同比上升3862。别墅、高档公寓销售面积占比重大，商品房屋实际销售面积3158万平方米、住宅销售面积287万平方米，别墅、高档公寓销售面积为1481万平方米分别占商品房屋及住宅销售面积的4689、516。第四部分、消费者调研分析一、目标消费群当地消费者增城当地、新塘等地方企业和富裕居民。其他消费者外来人口，如广州市、惠州市、东莞市等富裕人群，香港侨胞等。由于增城当地加工工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的居住观念发生了很大的变化，不再满足于自建房屋居住，转而倾向于有完善的生活配套、精致的园林绿化景观、优秀的物业管理住宅区、更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业而感到荣耀。广州市区、经济技术开发区等地的高级白领及管理人员收入较高且稳定，只要产品设计具有品位、价格吸引、良好交通条件能为他们所接受（一般以单程时间不超过一小时为限），相信可以吸引一定数量的买家。二、潜在购买者分析年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充分研究这一消费群体的居住习惯与需要，如休闲娱乐设施与运动设施等在户型设计上也应针对此群体的生活习惯而考虑适合他们的户型。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM购房者普遍受教育程度高，对居住文化有自己独到的见解，属于“行为积极”型消费者的。为他们设计住宅产品时，应注重社区文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品位的需求。郊区购房者中，外地到增城发展的人口比重较大，在产品设计中应关注“异乡人”的心理需求和家庭结构特征；增城各工业区的各大企业管理人员，他们收入较高而又相对稳定，能承受中等偏上的楼价，并且更乐于采用“按揭”的付款方式，这类客户往往在市区有固定的工作地点，对交通的便捷性要求较高。往返市区的屋村巴士等交通设施必须在项目推出初期就配备。在目前郊区住宅消费市场来看，以自住为住，以投资为目的的购置住房的比重只有21，说明消费者对投资物业升值的期望低。故在进行产品设计时，应以自买家自用为基础，突出“方便”、“舒适”等使用者关心的元素。三、影响购买因素消费者对“区域”、“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周遍环境及景观”极其关注，体现了消费者对居住质量及区域、环境等一系列的重视及购房动机较理性。居住区域的交通状况其中也是影响消费者购买的重要因素之一，大部份购买者房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM四、对于项目定位的构思如前言所述，本案地块所处的位置紧邻增江，依山而建，自然资源相当优越，以此作为核心元素，从而对于本地块的考虑，我们得出如下的构思；本案的定位地块优越的自然资源高品质产品的打造领先的软性服务优越高度的定位承托力如上图所述，从总体上而言，对于本案定位的考虑，我们主要从三大方面入手优越的自然资源，地块客观存在的硬件条件。优质产品的打造，包括单位户型或园林环境等方面，基于我们对于开房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM发的经验以及湖景湾的成功，超越当地市场的产品是值得我们期待的。软性服务的优势；同样来自于我们在湖景湾的成功策划与销售，使人们拥有一支精锐的营销团队，在当地处于较为初起步的销售水平，我们理应自信能无往而不利。由此，我们得出的结论是；以优越的自然环境资源和具优势的产品设计相结合，形成我们特的、不可复制或模仿的核心竞争力。由此，我们对本案的定位为开创自然生态与时尚居所完美结合的品质生活五、对于地块定位的表现就项目的定位表现而言，通常会通过两个方面而进行。营销上的方向性策略控制产品的具体表现房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM因此，我们必须就我们对定位的两种表现方式进行介绍51、产品的具体表现现时在本片区市场上，产品仍处于相对初级的阶段，主要以平层的常规单位为主，设计上创新或功能布局上的创新仍不多见。而基于几个因素的考虑，新盘入市在产品的推出上必须考虑几个要素；国六条新政对于户型规格的限制。本案经济技术指标控制。本地市场的实际需求和热销户型。楼体建筑摆放、外立面、天际线、楼距、园林设计等各方面的综合考虑。在新政策的规定下，同时现时各地在售盘在总体环境设计及产品打造上已日趋同质化，而置业群体更是越趋成熟，在此市场大环境下，户型及园林的设计将成为项目取胜的重要元素。A、关于园林设计的思考首先，我们要确定的是，园林设计具有几个原则；提高项目的档次与品牌传播力，使项目具有跳出本地市场，增加外围房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM市场吸力的综合能力。最大程度的美化项目，提高居住的舒适性，创造具有杀伤力的销售道具。尽可能的建立本地市场中的特性与不可复制性。与周边大环境和原有资源相结合，有达到更佳的效果的前提下有效节省成本，并对设计的主题深度演绎。出于以上的考虑，对本地块的园林及建筑风格的定位，我们首先提出的是意大利式的威尼斯水城风格。不难想象，水资源对于本案而言附首可拾，而特有的小山景适当的点缀，自然环境的优越不言而喻。这使本案在营造小区内水环境时尤其方便，这使本案在环境的打造上已具有了不可复制性的优势。另外，欧式的园林及建筑风格同样具有适度超前，而环境资源的优势也可使我们在欧式风格的演绎上更深刻，使项目具有高度的传播能力。B、产品户型设计的考虑如本点前文所提及，在包括国家新政以本地市场的客观需求等条件的设定下，我们可过滤出几个关键点，并可以此作为我们对于户型设计上的方向性指引。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM就国六条对于发展项目中，对户型面积的要求是设计上的第一指标数据。就本案的技术指标（2的容积率设定），小高层将预期成为主力建筑，户型设计的多样化具有了先决条件。市场分析中反映，本地市场对产品的选择有两极分化的现象，大、小两端的产品更为受落，而中档或偏大的单位反而空置率较高。价格或折扣优惠上的操作已显过时，市场已不太敏感，买家更为注重的是户型的功能实用性，可取得的面积空间赠送，并在有限的实用空间内的档次提升等。因此，我们提出在户型设计上，有三大原则上的要求；1设计上的创新是首决关键，错层、跃式等的设计充份突出户内空间与布局，功能性的强化增加单位的实用性。2更多的利益回赠体现在产品上，顶层送天台底层送花园是必须但已略显过时，常规层单位送空中花园、跃式单位送露台、错层单位送楼阁或下沉室将会热俏日后的市场。3综合本地市场对产品需求的考虑，处于大、小两端的产品可适当加大比例。我们建议，将户型产品的配比设定如下40至60平方的公寓及一房单位，85至135平方的二、三房单位，140至160平方的四房单位，180至220平方的高端单位或复式单房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM位。其配比则为2311。C、对于智能化的考虑52、营销策略上的控制如果说对于项目的建设，如园林、产品、配套设施等方面是属于项目的硬件建设，则营销上的操作则是在软性方面使项目提升，从而达到销售力的提升。对于营销方面，我