成都市彭州项目项目开发可行性分析报告

成都市彭州项目项目开发可行性分析报告总造价344718158458955元楼面造价229049元/M2土地面积55098M2建筑面积150500M2建筑密度28容积率28绿化率30目录园林景观施工、多层住宅同期施工第3个季度第5个季度第10个季度第6个季度多层住宅销售电梯住宅施工电梯住宅销售成都市彭州项目总成本费用表3成都市彭州项目开发建设成本费用计算表4成都市彭州项目销售成本费用计算表5成都市彭州项目销售收入表5成都市彭州项目销售收入与经营税金及附加表6成都市彭州项目投资总计划表6成都市彭州项目开发建设投资计划表7成都市彭州项目销售投资计划表8成都市彭州项目分期投资计划表9成都市彭州项目投资分类表10成都市彭州项目资金筹措计划表11成都市彭州项目资金筹措计划表11成都市彭州项目借（贷）款明细表12成都市彭州项目还款付息表12成都市彭州项目损益表13成都市彭州项目全投资现金流量表14成都市彭州项目资本金现金流量表15成都市彭州项目资本来源与应用表17成都市彭州项目资产负债表18成都市彭州项目多方案经济分析表19成都市彭州项目利润临界点盈亏平衡分析表20成都市彭州项目敏感性分析表21成都市彭州项目概率分布情况表22成都市清波板块项目概率分析情况表23成都市彭州项目总成本费用表工程项目（费用）名称造价或费用万元楼面造价元/M2百分比计算公式或说明开发建设成本费用272322018094579一、土地费用495882329491439二、前期工程费用25585017000743四、建筑安装工程费15330001018604448五、公共配套设施建设费21822514500634七、管理费用500593326146十、其它费用及不可预见费1211128047352利息490923262143经营资金0000运营费用15636010389454修理费用0000经营税金及附加24939416571724其它经营成本费用0000土地增值税31820821143924项目总投资3447182229049100开发产品成本272322018094579固定资产投资0000经营成本费用723962481042101成都市彭州项目开发建设成本费用计算表工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元/M2百分比计算公式或说明一、土地费用495882329491439彭州土地价格亩826560000000495882329491439二、前期工程费用25585017000743报建费用彭州平方米150500001200018060012000524三通一平费平方米150500002000301002000088按三通一平工程造价设计及勘察费用平方米150500003000451503000131四、建筑安装工程费15330001018604448土建工程平方米98500001200001182000785383429按结算、预算或概算造价土建工程多层平方米50000006500032500021595943地下室工程平方米200000130000260001728076五、公共配套设施建设费21822514500634小区内部管网配套费用平方米150500001000015050010000437小区园林景观工程费用平方米150500004500677254500197直接费2502957166309726112345共5项的和七、管理费用500593326146管理费用元、25029570000200500593326146十、其它费用及不可预见费1211128047352监理费元、250295700002005006333015按土建工程造价的2计算不可预计费用元、39090000000200781805195227维修基金平方米150500002520379262520111间接费1711711137349767891011共6项的和开发建设成本26741281776837758直接费间接费成都市彭州项目销售成本费用计算表成都市彭州项目销售收入表楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积M2可售面积M2销售收入万元销售模式备注多层住宅元/240050000500001200000高层住宅元/260090000900002340000商业元/600060006000360000停车场元/150020006009000销售30合计3909000成都市彭州项目销售收入与经营税金及附加表序号项目名称合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1销售收入39090002400003600003846435226435172867512865665715665712经营税金及税金附加249394153122296824540333453300347932361473614721营业税214995132001980021155287452845141321311613116122城市维护建设税6450396594635862854124093593523教育费附加6450396594635862854124093593525交易管理费195451200180019232613258637562833283326交易印花税1955120180192261259376283283工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元/M2百分比计算公式或说明销售代理费用元、39090000000150586353896171广告推广费用元、39090000000250977256493284合计15636010389454成都市彭州项目投资总计划表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1开发建设成本费用2723220272322038150024494724647735674326213525618825019724347324142324013711一、土地费用4958824958824958849588495884958849588495884958849588495884958812二、前期工程费用255850255850132440451545151098652258225813四、建筑安装工程费1533000153300015070015070015070015070016370015850015590015070015070015070014五、公共配套设施建设费2182252182252859518436184362182321823218232182321823218232182315七、管理费用5005950059500650065006500650065006500650065006500616十、其它费用及不可预见费1211121211121211112111121111211112111121111211112111121111211117利息49092490923060459061207650765069025769424521969092经营资金3运营费用156360156360156361563615636156361563615636156361563615636156364修理费用5经营税金及附加24939424939415312229682454033345330034793236147361476其它经营成本费用7土地增值税31820831820817150280713031342872423846367946869468698项目总投资3447182344718239713626058329457542341733262534804034122037072034007633878981开发产品成本2723220272322038150024494724647735674326213525618825019724347324142324013782固定资产投资83经营成本费用723962723962156361563648098666757048991852910231272479865398653成都市彭州项目开发建设投资计划表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1一、土地费用49588249588249588495884958849588495884958849588495884958849588114彭州土地价格495882495882495884958849588495884958849588495884958849588495882二、前期工程费用2558502558501324404515451510986522582258214报建费用彭州18060018060090300903002301三通一平费30100301001505015050223设计及勘察费用451504515027090451545154515225822584四、建筑安装工程费15330001533000150700150700150700150700163700158500155900150700150700150700413土建工程11820001182000118200118200118200118200118200118200118200118200118200118200415土建工程多层32500032500032500325003250032500325003250032500325003250032500414地下室工程260002600013000780052005五、公共配套设施建设费218225218225285951843618436218232182321823218232182321823218235131小区内部管网配套费用150500150500150501505015050150501505015050150501505015050150505141小区园林景观工程费用677256772513545338633866773677367736773677367736773ZJF直接费250295725029573613232232392232393319762373682321682273112221112221112221117七、管理费用50059500595006500650065006500650065006500650065006711管理费用5005950059500650065006500650065006500650065006500610十、其它费用及不可预见费121112121112121111211112111121111211112111121111211112111121111071监理费5006500650150150150150150150150150150110141不可预计费用7818078180781878187818781878187818781878187818781810154维修基金37926379263793379337933793379337933793379337933793JJF间接费17117117117117117171171711717117171171711717117171171711717117ZZJ开发建设成本26741282674128378440240357240357349093254485249285244428239228239228239228成都市彭州项目销售投资计划表工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季销售代理费用58635586355864586458645864586458645864586458645864广告推广费用97725977259773977397739773977397739773977397739773合计15636015636015636156361563615636156361563615636156361563615636成都市彭州项目分期投资计划表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1期第2期1开发建设成本费用27232202723220872923185029611一、土地费用49588249588214876534711712二、前期工程费用25585025585014147011438013四、建筑安装工程费15330001533000452100108090014五、公共配套设施建设费2182252182256546815275815七、管理费用5005950059150183504116十、其它费用及不可预见费121112121112363348477817利息490924909213770353223运营费用156360156360469081094525经营税金及附加249394249394153122340827土地增值税318208318208171503010588项目总投资34471823447182952294249488881开发产品成本27232202723220872923185029683经营成本费用72396272396279370644592成都市彭州项目投资分类表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元多层住宅高层住宅商业停车场1开发建设成本费用2723220272322090472416285031538033618911一、土地费用49588249588216474529654128007659012二、前期工程费用2558502558508500015300014450340013四、建筑安装工程费15330001533000509302916744865812037214五、公共配套设施建设费2182252182257250013050012325290015七、管理费用50059500591663129936282766516十、其它费用及不可预见费12111212111240237724266840160917利息4909249092163102935727736522经营资金3运营费用1563601563605194793504883120784修理费用5经营税金及附加249394249394828551491391408533146其它经营成本费用7土地增值税3182083182081057171902901797242298项目总投资34471823447182114524320614371946914581081开发产品成本2723220272322090472416285031538033618982固定资产投资83经营成本费用723962723962240519432934408889621成都市彭州项目资金筹措计划表序号项目名称成本万元合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1投资计划344718234471823971362605832945754234173326253480403412203707203400763387892资金筹措计划344718250000030000015229442341733262534804034122037072034007633878921资本金50000030000020000022借（贷）款500000200000100000100000100000221中长期借（贷）款222短期借（贷）款50000020000010000010000010000023销售收入244718252294323417332625348040341220370720340076338789成都市彭州项目资金筹措计划表共2表第2表序号项目名称成本万元合计万元1投资计划344718234471822资金筹措计划344718221资本金50000022借（贷）款500000221中长期借（贷）款222短期借（贷）款50000023销售收入2447182成都市彭州项目借（贷）款明细表序号项目名称合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1第一笔款（建行长期）500000200000100000100000100000借（贷）款合计500000200000100000100000100000汇总1中长期借（贷）款汇总2短期借（贷）款500000200000100000100000100000汇总3支付本金5000004886774048996151339678409059413汇总4支付利息49092306045906120765076506902576942452196909成都市彭州项目还款付息表序号项目名称合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1借（贷）款及还本付息11期初借（贷）款本息累计54818320000030000040000050000045113337708527747014350359413111本金50000020000030000040000050000045113337708527747014350359413112利息4818312本期借（贷）款50000020000010000010000010000013本期应计利息4909230604590612076507650690257694245219690914本期本金归还500000488677404899615133967840905941315本期利息支付4909230604590612076507650690257694245219690916期末借（贷）款本息累计549092306020459030612040765045878338398728324014774861609909成都市彭州项目损益表序号项目名称合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1经营收入390900024000036000038464352264351728675128656657156657111销售收入39090002400003600003846435226435172867512865665715665712开发建设成本费用272322016719725079526796336410136036952338639470439470421商品房分摊经营成本27232201671972507952679633641013603695233863947043947044运营费用156360156361563615636156361563615636156361563615636156366经营税金及附加24939415312229682454033345330034793236147361478土地增值税35573421841327613500447563470756837051560515609利润总额4242921563615636200143783941500619996120395962685246852410所得税15033666051248713695204602019731667226132261311税后利润27395615636156361340925352278054153941006642944591145911111盈余公积金915740276183412461230192913771377112公益金3052313412535278041544101642945914591113应付利润23427615636156361166622056241903613935675559363994339943税前全投资投资利润率（）1231税后全投资投资利润率（）795税前资本金投资利润率（）8486税后资本金投资利润率（）5479成都市彭州项目全投资现金流量表序号项目名称合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1现金流入390900024000036000038464352264351728675128656657156657111销售收入39090002400003600003846435226435172867512865665715665712现金流出358595239407625599329975043294534336036628836033940283336518436518421开发建设投资不含利息267412837844024035724035734909325448524928524442823922823922823922823运营费用1563601563615636156361563615636156361563615636156361563625经营税金及附加249394153122296824540333453300347932361473614727土地增值税355734218413276135004475634707568370515605156028所得税1503366605124871369520460201973166722613226133净现金流量税前4733843940762559935314560458549771768141771443801202240002240004累计净现金流量税前473384394076650069703214763673708695531881354737253832493834733845折现净现金流量IC10税前2900983847972440794947954962488031532601499303141491807651765096累计折现净现金流量IC10税前290098384797628877678356733318684515531255381325671761135892900987净现金流量税后3230483940762559935975072945412821563551569473484532013872013878累计净现金流量税后323048394076650069709819782764741482585127428180797271216603230489折现净现金流量IC10163374384797244079556286631436646135526132836287977162517158690税后10累计折现净现金流量IC10税后1633743847976288776845057508197141735786474458111578334684163374税前财务内部收益率3647财务净现值IC10290098静态回收期年198动态回收期年209税后财务内部收益率2499财务净现值IC10163374静态回收期年210动态回收期年224成都市彭州项目资本金现金流量表序号项目名称合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1现金流入440900020000010000034000046000038464352264351728675128656657156657111销售收入390900024000036000038464352264351728675128656657156657117短期借款5000002000001000001000001000002现金流出413504439713626058330587044059539987744723946572354104645147042550621开发建设投资不含利息267412837844024035724035734909325448524928524442823922823922823922823运营费用1563601563615636156361563615636156361563615636156361563625经营税金及附加249394153122296824540333453300347932361473614727土地增值税355734218413276135004475634707568370515605156028所得税15033666051248713695204602019731667226132261329借款本金偿还5000004886774048996151339678409059413210借款利息支付490923060459061207650765069025769424521969093净现金流量税前4242921971361605834073531892154095864717602419071377151636784累计净现金流量税前4242921971363577193169842850932866321907681190081228992606144242925折现净现金流量IC10税前3038091924951531093792428993136783093607361999241111341289766累计折现净现金流量IC10税前303809192495345604307680278687280054196961136225636991748333038097净现金流量税后27395619713616058334130194051523575404515632102401151021410658累计净现金流量税后273956197136357719323589304184319419244014192451177891328912739569折现净现金流量IC10税后17708519249515310931775176411352465359436421737529288611115710累计折现净现金流量IC10税后1770851924953456043138292961883097112443522007102695865927177085税前财务内部收益率6614财务净现值IC10303809静态回收期年187动态回收期年192税后财务内部收益率4276财务净现值IC10177085静态回收期年198动态回收期年207成都市彭州项目资本来源与应用表序号项目名称合计万元第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1资金来源490900050000030000034000046000038464352264351728675128656657156657111销售收入390900024000036000038464352264351728675128656657156657114自有资金50000030000020000016短期借款5000002000001000001000001000002资金运用436932038150024494731753646265242406848337750139859698249141246544921开发建设投资不含利息267412837844024035724035734909325448524928524442823922823922823922823运营费用1563601563615636156361563615636156361563615636156361563625经营税金及附加249394153122296824540333453300347932361473614727土地增值税355734218413276135004475634707568370515605156028所得税15033666051248713695204602019731667226132261329应付利润23427615636156361166622056241903613935675559363994339943210借款本金偿还5000004886774048996151339678409059413211借款利息支付490923060459061207650765069025769424521969093盈余资金53968011850055053224642652394253926515888154304751591011234累计盈余资金539680118500173553196017193365153940193206209094363398438557539680成都市彭州项目资产负债表序号项目名称资产负债万元备注1资产440900011流动资金4409000111应收帐款44090002负债及所有者权益21流动负债总额4097518211应付账款3597518212短期借款500000负债小计409751823所有者权益509157231资本金500000233盈余公积金91571资产负债率92942流动比率1083速动比率108成都市彭州项目多方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案备注1征地拆迁补偿费万元49590011征地费单价元/M29000012征地费单价万元/亩600013征地费占比例14392项目总成本费用万元34472003资金筹措万元344720031资本金万元50000032借款万元50000033销售收入万元24472004经营总收入万元390900041销售收入万元39090005利润总额万元4618006所得税万元1503367税后利润万元273956税前全投资财务内部收益率3647全投资财务净现值IC10万元290100全投资静态回收期年198全投资动态回收期年209全投资投资利润率1231税后全投资财务内部收益率2499全投资财务净现值IC10万元163400全投资静态回收期年210全投资动态回收期年224全投资投资利润率795税前资本金财务内部收益率6614资本金财务净现值IC10万元303800资本金静态回收期年187资本金动态回收期年192资本金投资利润率8486税后资本金财务内部收益率4276资本金财务净现值IC10万元177100资本金静态回收期年198资本金动态回收期年207资本金投资利润率5479成都市彭州项目利润临界点盈亏平衡分析表序号变化因素基本方案成本费用万元基本方案经营收入万元利润率000利润率500利润率1000利润率2000利润率30001项目成本费用投资3447182390900013408003095501277成都市彭州项目敏感性分析表方案名称序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5基本方案1征地拆迁补偿费万元49590052070053560054550055540057030011征地费单价元/M29000094500972009900010080010350012征地费单价万元/亩60006300648066006720690013征地费占比例1439143914401440144014402项目总成本费用万元3447200361780037202003788500385670039591003资金筹措万元34472003617800372020037885003856700395910031资本金万元50000050000050000050000050000050000032借款万元50000050000050000050000050000050000033销售收入万元2447200261780027202002788500285670029591004经营总收入万元39090004104400422170042999004378100449540041销售收入万元3909000410440042217004299900437810044954005利润总额万元4618004