戴德梁行2005年南昌联发红谷滩中心区c-6项目研究策划成果汇报

戴德梁行2005年南昌联发红谷滩中心区C6项目研究策划成果汇报戴德梁行研究顾问部南昌联发红谷滩中心区C6项目研究策划成果汇报演示200510汇报内容市场背景研究项目分析项目定位项目经济效益评价项目规划发展建议汇报内容市场背景研究项目分析项目定位项目经济效益评价项目规划发展建议市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果南昌市宏观社会经济GPD、人口状况南昌市经济总量低于长沙市，在中部城市中名次靠后，仅高于合肥市，但经济增长率从2002年起明显高于长沙市，表明南昌市经济增长潜力较长沙市要大南昌市市区人口与长沙市基本持平，但全市人口较长沙市少150万，表明南昌市市区人口占全市人口比例要高于长沙市本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市统计局南昌市宏观社会经济人均GDP、人均可支配收入、零售总额南昌市区人均经济水平较长沙市落后1年，约为深圳市的四分之一南昌市人均可支配收入较长沙市落后2年，但增长率较长沙市及全国平均水平要高南昌市社会消费品零售总额为长沙市的一半，并且占GDP比率要低于长沙市，表明南昌市商贸发展水平较长沙市要低本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市、深圳市及国家统计局南昌市城市规划总体规划总体规划一江两岸，一核五片。核心区分为昌南城和昌北城，本案位于核心区的昌北城本案所在区域南昌市城市规划昌北新城规划本案所在区域提升南昌城市整体功能及形象红谷滩新区、乐化组团、湾里组团、望城组团、南昌经济技术开发区和长凌片区纳入昌北新城的规划总建设用地约160平方公里原在红谷滩新区边缘的昌九高速公路及昌樟高速公路外移至在建设中的南昌市西外环高速，原路线功能转变为城市主干道南昌市城市规划红谷滩新区规划红角洲片区凤凰洲片区红谷滩中心区及周边区域红谷滩新区分成三个片区红谷滩中心区及周边区域、红角洲和凤凰洲，规划总面积4628平方公里，规划总人口50万，其中中心区规划面积1028平方公里，规划人口15万规划功能红谷滩中心区及周边区域为集商务、商贸、办公信息、文化、旅游居住于一体的现代化城市中心区，其中规划中的CBD位于红谷滩中心区及周边区域，凤凰洲片区以居住为主，红角洲为集文教、科研、体育高档居住、旅游休闲于一体的综合区市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果南昌市固定资产投资及房地产开发固定资产投资总量低，约为长沙市的一半南昌市房地产投资量占固定资产投资量在2025之间，较长沙市要低，南昌市房地产投资环境要优于长沙市2003年起，南昌市基本建设及更新改造投资量增长率较房地产投资增长率要高，表明南昌市房地产开发投资呈良性发展本页相关数据来源南昌市、长沙市统计局房地产宏观市场供需对比南昌市区商品住宅供需量基本平衡2003年南昌市商品住宅供需量呈爆发式增长,较上年增长1262005年上半年，受房地产宏观政策影响，预销售量较上年同期有所下降南昌市区非住宅商品房预销售面积增长率要高于批准预售面积增长率2004年、2005年上半年南昌市区非住宅商品房销售量受供给量大幅下降的影响，预销售量也相应有所下降保守估计，20032005年写字楼销售量165万年均销售55万平方米本页相关统计数据数据来源南昌市、长沙市房地产管理部门局房地产宏观市场客户构成、空置状况2002年南昌市商品房异地客户购买量仅为5，2003年起，异地客户购买量有大幅度增长，约占南昌市区商品房销售总量的四分之一；从物业类型来看，非住宅商品房异地客户购买比重要高于商品住宅异地客户购买比例,非住宅异地客户约占三成从价格上来看，单价在3000元/平方米以上的商品房异地客户购买比重要高于单价在3000元/平方米以下的商品房，异地客户个体购买能力要高于南昌市本地个体购买能力南昌市商品房空置面积逐年降低，空置量占当年竣工量的5102005年上半年南昌市商品房空置量较上年同期下降312，而全国较上年同期增加792005年上半年南昌市商品房空置面积1056万平方米，占上年竣工面积的40，同期长沙市商品房空置面积1118万平方米，占上年竣工面积的189本页相关统计数据来源于南昌市房地产管理部门房地产宏观市场价格比较非住宅商品房价格为商品住宅价格的15倍，2005年上半年南昌市区非住宅商品房均价为4668元/平方米，商品住宅均价为3033元/平方米南昌市商品房销售价格增长率逐渐低于南昌市人均可支配收入增长率2004年南昌市人均可支配收入与商品住宅单价比值在中部省会城市居中等水平本页相关统计数据来源于相关城市政府统计部门房地产宏观市场销售速度比较（20041220058）红谷滩新区商品房销售速度低于南昌市市区平均水平；套数销售率高于面积销售率，表明大户型商品房销售速度要低于较小面积商品房销售速度非住宅商品房销售速度要远低于商品住宅的销售速度本页相关统计数据来源于南昌房地产管理部门市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果南昌市写字楼物业市场发展历程分成四个阶段1994年以前，尚没有专业写字楼概念，以商住楼及政府大院、酒店为主要办公场所，后续供给的商住楼主要有中寰广场、太平洋商务大厦、强威大厦、奥林匹克大厦、国贸广场公寓19942002年，企业自建专业写字楼发展阶段，剩余部分出租，代表楼盘有华财大厦、出版大厦、江信国际大厦、金源大厦、信达大厦20032004年，产权式的纯写字楼发展阶段，代表楼盘财富广场、华龙国际大厦、地王大厦2005年之后，写字楼产品开始走向专业化、智能化和国际化，代表楼盘恒茂国际中心等南昌市写字楼物业市场供给特征分布特征沿河及商圈周边分布供给数量2003年起，南昌写字楼市场从多年的“沉寂期”步入了一个“勃发期”，超过23万平方米物业名称入市时间可售面积（平方米）国贸广场（8B区）2003948000财富广场2004170000华龙国际大厦2004641000地王广场20041010000恒茂国际中心2005836000华财大厦20051025700南昌市写字楼物业市场供给特征标准层面积对比单位平方米标准层面积普遍在10002000之间，南昌的略偏小南昌市写字楼物业市场供给特征层高对比单位米高标准层高代表新一代写字楼发展趋势南昌市写字楼物业市场供给特征停车位配置对比单位停车位办公面积南昌写字楼停车位配置较少；三市新建写字楼停车位配置均大幅提高南昌市写字楼物业市场供给特征电梯配置对比单位电梯部数办公面积南昌写字楼电梯配置较少；深圳写字楼电梯配置基本满足办公需求南昌市写字楼物业市场供给特征空调配置对比只有南昌仍有部分写字楼未设中央空调南昌市写字楼物业市场供给特征洗手间设置对比南昌仍有部分写字楼独立设置卫生间南昌市写字楼物业市场供给特征外墙装修对比深圳写字楼的外墙材料不断改善；南昌写字楼外墙材料档次不高，玻璃幕墙不多，档次也将不断提升南昌市写字楼物业市场需求特征客户状况购买客户以投资者为主，约占60,其次是南昌当地企业，约占30，其他客户约占10进驻客户外地企事业单位驻南昌办事处与南昌本地企业各半。其中外地企业驻南昌办事处需求面积存在两个面积区间，200米左右（代表楼盘江信国际大厦及财富广场）及1000平方米（代表楼盘金源大厦和出版大厦）左右；本地企业因实力存在较大差异，需求面积存在多样化，按实力及类型分可分为大中型企业、发展中的中小型企业、刚起步的小型企业及部分政府事业单位。南昌市在售甲级写字楼客户状况客户类型需求面积范围（平方米）占面积比例代表企业本地企业大型企事业单位半层一层20南昌某食品企业、摩托车代理企业、南丰水泥集团、商检局实力企业20050015省对外进出口贸易公司、洪城集团、城开集团、部分IT企业中小企业10020015广告公司、律师事务所及其他中小企业投资者各面积范围均存在40外地客户30050010约克空调、日立电梯恒茂国际中心购买客户状况分析表写字楼物业市场需求特征代表性写字楼进驻客户状况写字楼主要进驻客户江信国际大厦金融、保险相关的公司，外地公司驻南昌办事处或分公司，部分南昌市大、中型的咨询服务公司、建材、贸易、实业公司华财大厦中、小型企业为主。其中较多上海公司的分公司或驻南昌办事处，包含部分知名企业财富广场国内知名的贸易、电子设备、物流及实业公司为主。其中外地公司驻南昌办事处占50、本地企业以装饰设计公司、广告公司、建设投资、电子通讯、投资公司、金融咨询为主金源大厦北座50为外地企业驻南昌办事处；20为江西大、中型企业，30空置南座50为外地著名品牌企业的分公司，25为江西大、中型企业，25空置地王大厦以电子通讯类、美容化妆品公司、装修设计为主出版大厦出版局相关企业及15层泰耐克集团国贸广场（写字楼部分）A栋电子通讯公司、投资实业公司、贸易公司B栋以外地企业分公司或驻南昌办事处为主，其次是部分政府事业单位及部分电子科技、通讯公司专业写字楼客户以外地企事业单位驻南昌分公司或办事处、本地大中型企业为主，还有部分中小企业写字楼物业市场需求特征代表性商住楼进驻客户状况商住楼主要进驻客户中寰广场以中、小型公司为主。业务类型包括装饰设计、网络技术、营销贸易等地王大厦（公寓部分）50为小型公司，业务类型包括电子科技、网络技术、营销贸易、装饰设计、广告公司和实业公司太平洋商务大厦以中、小型公司为主，业务类型广泛国贸广场（公寓部分）以中、小型公司为主，业务类型包括电子科技、网络技术、营销贸易、装饰设计、投资公司以本地中小企业及刚起步小企业为主写字楼物业市场需求特征专业写字楼销售情况销售价格近三年内，写字楼单价每年提升1000元/平方米以上，2005年单个项目均价最高达到7000元/平方米形象良好的专业写字楼销售情况良好，销售率要明显高于其他写字楼，并且销售周期要明显短于其他写字楼物业名称入市时间售价（元/M2）销售率销售时间（月）国贸广场（B区）2003945008024财富广场20041550010012华龙国际大厦2004658507515地王广场20041058105011恒茂国际中心200587000701写字楼物业占用状况占用率7090，占用率较高租金水平3055元/平方米月管理费35元/平方米月左右，中央空调费约6元/平方米月6515含中央空调、水电费及管理费9050出版大厦384610含中央空调及管理费70752836金源大厦3036527华财大厦6813含中央空调、水电费及管理费9555江信国际大厦353810含中央空调及管理费802528国贸广场47553535504450财富广场48345华龙国际大厦478383044地王大厦（写字楼部分）租金管理费（元/平方米月）管理费（元/平方米月）占用率租金（元/平方米月）写字楼商住楼物业占用状况商住楼租金（元/平方米月）占用率管理费（元/平方米月）地王大厦365015国贸广场209012中寰大厦208012太平洋商务大厦20258518占用率8095，占用率较高租金水平2036元/平方米月管理费1218元/平方米月写字楼物业投资回报状况分析投资回报率保持在78之间形象好的写字楼投资回报率相对要高写字楼租金（元/平方米月）售价（元/平方米）投资回报率地王大厦（写字楼部分）44581072华龙国际大厦45585074财富广场4450550082国贸广场2528450057华财大厦27340076竞争性分析竞争性项目314万平方米，其中红谷滩中心区竞争性项目285万平方米实际竞争项目主要以旧城区项目为主，红谷滩中心区商业性写字楼项目面市时间要迟于本案传统办公场所商住楼太平洋商务大厦中寰广场国贸广场公寓银田大厦金源大厦江信国际大厦国贸广场出版大厦专业写字楼财富广场地王广场恒茂国际中心华龙国际大厦新建写字楼市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果商圈分布南昌市商业主要集中在八一广场周边，沿中山路和胜利路线性延伸；八一广场周边以大型商场为主中山路以大型百货商厦及品牌服饰店为主胜利路步行街，以珠宝、钟表及服饰为主大型商业供给总量363万平方米，人均约02平方米15好又多购物中心18大众购物中心5万达购物中心26南昌百货大楼54百意百货42太平洋百货3财富广场15新洪客隆百货217合计146合计22洪城大厦商场32北京华联46丽华购物广场13天虹商场建筑面积（万平方米）商场名称建筑面积（万平方米）商场名称大型商业业态形式以传统百货超市为主百货超市百货百货购物中心百货超市百货超市业态形式35010015035045011001F平均租金（元/M2）200洪城大厦商场百货南昌百货大楼800新洪客隆百货购物中心太平洋百货200万达购物中心百货超市大众购物中心75好又多购物中心百货超市北京华联150丽华购物广场百货百意百货250财富广场百货超市天虹商场1F平均租金（元/M2）商场名称业态形式商场名称传统百货超市商业业态竞争力逐渐降低，南昌市民存在定向购物消费习惯竞争性分析未来商业竞争压力增大，新增面积主要依靠新增人口吸纳1291513合肥1823909长沙59271102深圳14397075重庆主城区0608我国大中城市平均水平12010年南昌1115发达城市55306144上海35690078北京16720105南昌人均GDP（元）人均商业面积（平方米）城市人均GDP（元）人均商业面积（平方米）城市竞争性分析红谷滩新区未来供给10700西奇广场100000万达星城30000博泰江滨72000国际金融大厦180000联泰70000南昌世贸中心20000南昌大厦约200000凤凰洲商业街50000洪客隆480000合计100000合计152700合计建筑面积（平方米）间接竞争项目建筑面积（平方米）可能供给竞争性项目建筑面积（平方米）竞争性项目大型商业供给量约7327，红谷滩新区规划人口人均约15平方米，大于南昌市规划人均商业面积1平方米，未来竞争压力大南昌主要大型商业外景图万达购物广场南昌百货大楼财富购物广场百意百货太平洋购物广场南昌主要大型商业外景图大众购物中心北京华联商厦天虹商场丽华购物中心市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果酒店式公寓概念界定酒店式公寓是指具有“酒店式服务，公寓式管理”、定位于服务高端市场的住宅产品。其酒店式服务的内容一般包括家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、代订书报杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等。不包括名为酒店式商务公寓而实际用途与写字楼无异的物业类型，也不包括目前南昌房地产市场上某些名为“酒店式公寓”而实质上并无酒店式管理服务的普通小户型住宅。南昌市酒店式公寓供给特征初级阶段初始推出时间2003年区域分布特征2004年以前推出的酒店式公寓主要依托于一个产业（高新区、洪城大市场）；2005年推出的产品以依托中心城区商务写字楼为主价格最高价格为恒茂国际华城公寓价格，二期均价为6000元/平方米户型特征以单房、一房、二房为主，有少量三房，其中单房面积在2541，一房面积在5557，二房面积在6584，三房面积在118131南昌市酒店式公寓个盘情况一览名称区域建筑类型建筑面积套数主力户型面积区间均价开盘时间东方巴黎朝阳洲板块1栋21层25,000334单房三房2513138002003爵士馆高新区板块2栋20层20,000320一房二房577128002003恒茂国际华城（一期公寓）市中心板块1栋31层34,000650单房二房397748002004新城国际京东板块1栋10层13,000180单房二房418443002005恒茂国际华城（二期公寓）市中心板块1栋26层26,000500单房二房397860002005需求特征购买客户以投资者为主，入住客户以居住目的为主项目主要住户依托产业群恒茂国际华城国内常驻南昌企事业单位的管理、技术人员市中心商务写字楼东方巴黎在南昌经商的一些个体商户经常往来南昌的商务人士洪城大市场爵士馆高新区企业中高层人员高校年青教师高新区购买客户以投资者为主，约占80入住客户以居住目的为主，其中市中心酒店式公寓主要依托商务写字楼，入住客户以国内常驻南昌企事业单位的管理、技术人员为主销售价格逐年上升，2005年达到5433元/平方米南昌市酒店式公寓投资回报状况入住率已入伙项目基本在90以上租金水平2035元/平方米月投资回报率保持在79之间项目名称平均租金（元/M2月）平均售价（元/M2）年回报率占有率东方巴黎2538007990爵士馆1828007795恒茂国际华城（一期公寓）35480088入伙中竞争性分析这些项目未来将新增酒店式公寓供应13万平方米，实际面市时间与本案基本相当或早于本案的只有江信国际花园及海航白金酒店酒店式公寓部分，合计面积28万平方米130合计08海航白金酒店20江信国际391栋35层西奇酒店广场（二期）50南昌大厦131栋19层世贸公寓建筑面积（万M2）建筑类型项目名称南昌市主要酒店式公寓外景图恒茂国际华城爵士馆东方巴黎新城国际市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩中心区商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果供应状况分析供应量2004年红谷滩中心区及周边区域11个楼盘共推出商品住宅7,229套，供应面积达到89万平方米。这些楼盘总规划建筑面积合计约210万平方米，其中大部分楼盘采取分期开发的模式，若剩余未开发部分在2005年全部推出，2005年这些楼盘的新增供应将在66万平方米左右。2005年红谷滩中心区及周边区域的新推项目有丰和都会，该项目建筑面积为19万平方米。预计2005年全年红谷滩中心区及周边区域商品住宅的总供应量约为68万平方米，比2004年的供应量减少约1/4。供应状况分析建筑类型片区商品住宅涵盖了多层、小高层和高层三种建筑形态。多层和高层住宅的建筑面积各占总供给量的40，小高层的建筑面积约占20，临江楼盘以高层为主高层（20层）江信国际花园多层（7层）汇龙铭都高层（1723层）滨江豪园多层（7层）小高层（18层）万达星城小高层（11层）高层（32层）鹿璟名居多层（7层）小高层（11层）红谷春天高层（33层）博泰江滨威尼斯多层（7层）小高层（12层）理想家园泉水湾高层（30层）洪城时代广场小高层（11层）商城世纪村高层（2730层）圣陶沙花园建筑类型项目名称建筑类型项目名称供应状况分析户型比例片区户型以三房、二房为主供应情况分析户型面积二房112126；三房122167万达星城一房50；二房86；三房140洪城时代广场公寓4572；二房87；三房120130博泰江滨威尼斯二房125；三房150180；四房220圣陶沙花园三房130180鹿璟名居主力户型（M2）项目名称二房103；三房124139理想家园二房95100；三房110135商城世纪村二房8090；三房124133四房165170红谷春天二房97；三房105137四房135184江信国际花园二房104；三房154滨江豪园主力户型（M2）项目名称临江楼盘非临江楼盘临江楼盘二房户型平均面积为110平方米，三房户型平均面积为150平方米；非临江楼盘二房户型平均面积在90平方米左右，三房户型平均面积在125平方米左右需求情况分析销售价格临江楼盘的销售均价在40004500元/M2之间，非临江楼盘的销售均价在33003600元/M2之间需求情况分析购买者群体特征购房者中，自用型客户约占80；投资型客户在所有购买者中约占20购房者主要由以下四个群体构成本地公务员企业中高级管理技术人员个体经商户江西省内的非南昌籍人士（其它市县政府官员家属、商务人士等）住宅物业竞争性物业分析未来供给的已动工项目报批报建中基础工程基础工程后续开发目前状态88合计32中兴华庭约1664名门世家28168现代城66万达星城、红谷春天等现有楼盘新增建筑面积（万M2）占地面积（万M2）项目未来供给已动工项目总量超过80万平方米，其中万达星城、红谷春天等现有楼盘的后续开发部分将于2006年中期消化完毕。住宅物业竞争性物业分析未来供给的未动工项目377合计28红谷滩周边区B1、2、7、8、9、10广东联泰项目78红谷滩中心区C1、2、3、4、5亚洲城19红谷滩中心区A14万达项目占地面积（万M2）地块位置项目名称2005年以后红谷滩中心区及周边区域未动工住宅用地有约38万平方米,按容积率3计，红谷滩中心区及周边区域未动工住宅量将达到114万平方米。市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果南昌酒店物业供给特征南昌市目前已有三星级以上酒店28家，其中五星级酒店2家，四星级酒店7家，三星级酒店19家。对比长沙及武汉，目前南昌市经济能力能够支撑的三星以上酒店供给总量基本达到饱和状态，未来南昌市酒店供给量依靠新增经济能力支撑南昌酒店物业供给特征三星级酒店相对饱和，高星级酒店（四星、五星级酒店）相对空白；经营档次的高档化是未来南昌酒店业发展的主要趋势之一相对空白，需发展。相对饱和，需“瘦身”。相对空白，需发展。南昌酒店物业供给特征南昌市三星级以上的酒店主要分布在东湖区和西湖区的繁华地段，其中高星级酒店（四星级、五星级酒店）的分布相对更为集中从目前已营业的三星级以上酒店的分布来看，本案所在的红谷滩片区是三星级以上酒店分布的空白区域南昌酒店物业需求特征入住率南昌市三星级以上酒店的开房率基本保持在全国平均水平，其中四星级酒店的开房率相对更高；三星及五星较全国平均水平要低房价南昌市四星级酒店的房价略高于全国平均水平，而五星级和三星级酒店的房价与全国平均水平差距较大南昌酒店物业需求特征客户群南昌市高星级酒店（四星级和五星级酒店）客户以商务、会务型客户为主；三星级酒店的主要消费人群为普通旅游出行人士以普通旅行团客户为主主要是通过各类旅行团、旅行社到南昌及周边城市旅游的人士，部分为外出探亲人士，少量商务人士及本地客户三星级酒店三星客户群以旅游团定房为主，部分商务客，少部分外籍人士五湖大酒店以商务客户为主，其次为政府及兄弟事业单位公务人员，有少量豪华旅行团锦江皇冠大酒店以商务客户为主，部分为豪华团旅游客户锦峰大酒店商务客户和政府及兄弟事业单位公务客户各半瑞都大酒店主要以商务客户为主，旅游客户较少国贸大酒店6070为商务客户，其它为豪华旅行团和部分江西本地人士富豪酒店以商务客户为主（部分酒店另有政府及事业单位公务客户、豪华旅行团及少量外籍人士）7080为商务客户，1020为豪华旅行团等其它客户七星商务酒店四星以前以政府客户为主，现以商务客户为主，政府客户有所下降江西宾馆以商务客户、外籍人士为主60为商务客户，30为外籍人士（主要以外籍抱婴团为主），10为其它类型客户凯莱大酒店五星客户类型总结主要客户来源酒店名称星级南昌酒店物业需求特征部分高入住率酒店分析稳定的事业单位的客户该酒店由江西国税局投资，除商务客户外，相对其它酒店该酒店政府及兄弟事业单位公务客户较多。瑞都大酒店豪华的酒店装修及频繁的装修翻新酒店的装修相对更为气派，设备、装修翻新的频率也是最高的，同时该酒店的房价相对也最高。富豪大酒店便利的智能化商务配套，各种房间的价格均比其它同类型酒店便宜15左右国贸大酒店便利的智能化配套，高性价比便利的智能化商务配套和停车场地，各种房间的价格均比其它同类型酒店便宜15左右七星商务酒店措施总结提高开房率的特色措施高开房率酒店竞争性分析短期内基本饱和，未来几年内存在一定的市场空缺市场空缺南昌市主要酒店外景图江西宾馆凯莱大酒店富豪大酒店锦江皇冠大酒店七星商务酒店南昌市主要酒店外景图国贸大酒店瑞都大酒店锦峰大酒店五湖大酒店市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果受访者中将近七成是在专业写字楼上班受访者中年龄在2030岁将近七成，3135岁超过二成受访者特征受访者所在企业的办公面积有近四成在100200平方米；200500平方米、100平方米以下均超过两成受访者中午休时间有超过六成在152小时以内，有近二成的人在1小时以内受访者消费特征受访者中有超过五成午餐在外面吃，有三成在单位食堂吃，表明写字楼对餐饮配套服务需求高受访者购物地点超过五成在传统的商业圈八一广场、中山路，表明南昌市民购物消费存在定向消费倾向受访者消费特征在该项调查中，对写字楼的电梯最不满意，占36，其次是空调系统，占17写字楼满意程度注重因素加权，各种因素中电梯不满意程度最大，其次为停车、空调系统，同时对物业管理、智能系统、洗手间使用情况均存在不满意状况受访者消费特征受访者认为写字楼中，首先应配备的商业为中餐厅、商务中心，其次为美食城、小超市/便利店写字楼应配备商业类型加权，认为写字楼首先应配备的商业类型为超市/便利店、餐饮类、商务中心，其次为美容健身类，再次为高档消费品类受访者消费特征受访者所在单位有超过八成“有使用酒店的需求”，其中需求四星级的酒店超过三成，三星级酒店的超过二成，五星级酒店的将近一成，少部分有酒店式公寓的需求受访者计划在红谷滩购买酒店式公寓用于自住、投资的比例基本相等，均占二成受访者消费特征受访者中超过三成“能接受单价为3500元/平方米以下”，“能接受单价为35005000元/平方米”占四成，超过“5000元/平方米以上”将近有一点五成受访者需求酒店式公寓的面积主要集中在4170平方米超过五成，需求80平方米以上近二成受访者承受能力本地企业趋向于购买写字楼，外地企业趋向于租用写字楼外地企业事业单位驻南昌办事处需求的写字楼面积以200平方米以上，而本地企业需求写字楼集中在100平方米以下、100200平方米交叉分析外地企业对酒店的星级要求较高，本地企业对酒店星级要求相对较低受访者中收入在3000元/月以下，倾向于不选择酒店式公寓，3000元/月以上，倾向选择投资酒店式公寓,表明月收入在3000元对购买酒店式公寓是个坎交叉分析汇报内容市场背景研究项目分析项目定位项目经济效益评价项目规划发展建议项目分析项目区位分析红谷滩中心区发展状况分析项目地块解析项目SWOT分析项目分析项目区位分析红谷滩中心区发展状况分析项目地块解析项目SWOT分析区位分析区位分析红谷滩新区规划标准较南昌旧城区要高，由三大区域组成，凤凰洲、红角洲、红谷滩中心区和红谷滩中心区周边区域，红谷滩新区规划人口50万，其中红谷滩中心区规划人口15万红谷滩中心区，南昌市政府重点推动发展的商务区域市政府、相关职能部门及事业单位迁至红谷滩中心区办公红谷滩新区尚未发展成熟，需要一定的时间机场至南昌市的第一站与旧城区交通受到一定限制周边政府机关、事业单位办公楼、与本案类似综合项目较多，容易形成商务氛围及聚集人气项目分析项目区位分析红谷滩中心区发展状况分析项目地块解析项目SWOT分析综合体项目西奇酒店广场4国际金融大厦2南昌大厦3南昌世贸中心1项目名称编号1423本案类似综合项目共4个，预计推出时间要迟于本案，总规模在792万平方米10711338437920西奇酒店广场7212192国际金融大厦25310南昌大厦172716310142849792合计13酒店式公寓（万平方米）5酒店（万平方米）7商业（万平方米）办公（万平方米）总规模（万平方米）项目9730南昌世贸中心综合体项目办公楼项目类别编号项目名称写字楼建筑面积（万平方米）综合体项目写字楼部分1南昌世贸中心972国际金融大厦123南昌大厦34西奇酒店广场379小计2849未来可能供给项目5江信国际56博泰江滨8小计13低端写字楼项目7丰和都会088现代城137小计217政府机关及事业单位自用写字楼9移动通讯大楼3510南昌报业大厦23311广电中心65812省出版大楼05713红谷大厦103414水利科技大楼25小计2582合计6948办公项目总规模6948万平方米，与本案同类型项目面市时间要迟于本案商业项目类别编号项目名称商业建筑面积（万平方米）竞争性项目1南昌世贸中心72国际金融大厦723南昌大厦24西奇酒店广场1075洪客隆56博泰江滨3小计2527间接竞争项目7万达星城10合计3527洪客隆项目较本案要早，其余面市时间要迟于本案酒店式公寓项目编号项目名称建筑面积（万平方米）1世贸公寓132南昌大厦503西奇酒店广场（二期）394江信国际205海航白金酒店08合计130江信国际花园及海航白金酒店酒店式公寓建设进度较本案要早或与本案建设进度相当，这两个项目酒店式公寓总建筑面积28万平方米酒店项目编号项目名称建筑面积（万平方米）酒店档次1西奇酒店一期4涉外五星2西奇酒店二期113超五星3海航白金酒店19产权式酒店4鑫峰假日酒店16四星5南昌世贸中心5高星级合计238酒店项目总规模238万平方米3527238136948合计2582事业单位自用其中综合体项目商业性项目28494366办公（万平方米）102130酒店式公寓（万平方米）163238酒店（万平方米）17273527商业（万平方米）红谷滩中心区公建项目汇总红谷滩中心区公建项目汇总575280与本案同期或先于本案面市商业性项目213可能要建项目532718211343其中确定要建项目5327238136948合计5327182134727未建项目562221已建、在建规模办公（万平方米）酒店式公寓（万平方米）酒店（万平方米）商业（万平方米）项目分析项目区位分析红谷滩中心区发展状况分析项目地块解析项目SWOT分析地块解析规划功能较多，并具有较大的互补性两面临城市主干道东南向视野受广电中心影响地块内部比较平整周边项目除广电中心正处于内部装饰及报业大厦主体施工以外，其余项目均处于规划中，尚未动工项目分析项目区位分析红谷滩中心区发展状况分析项目地块解析项目SWOT分析SWOT分析SW分析目前红谷滩中心区商务氛围和人气不足东南向朝赣江及旧城区视线在一定程度上受到广电中心阻挡容积率高，物业类型多，项目规划难度大与旧城区交通需要跨过赣江，存在一定的心理距离W优势STRENGTH劣势WEAKNESS红谷滩新区规划规格较南昌市旧城区要高位于南昌市规划中的CBD,并且该区域有部分写字楼项目已经启动，该片区短时间（预计35年）内片区将形成一定的商务氛围项目规划物业类型之间存在较大的互补性周边同类型项目较多，建成后，易形成规模效应本案属于南昌市重点建设项目，容易获取政府的支持SSWOT分析OT分析发展机会OPPORTUNITY竞争威胁THREATEN本案位于南昌市规划中的CBD，是南昌市政府重点发展商务区南昌市政府机关搬迁至红谷滩新区办公连接旧城区的过江隧道论证中，将改善与旧城区的交通项目周边目前存在一定的商业空白南昌市高端写字楼市场存在一定的市场空白O旧城区房地产项目分流红谷滩新区房地产项目客户南昌市民消费存在一定的定向性房地产宏观政策趋于紧缩，对投资者的积极性有一定的影响T汇报内容市场背景研究项目分析项目定位项目经济效益评价项目规划发展建议项目定位项目定位前提（开发策略）主题定位功能定位档次定位客户定位产品定位价格定位运营管理建议项目定位项目定位前提（开发策略）主题定位功能定位档次定位客户定位产品定位价格定位运营管理建议项目定位前提开发策略建议目前南昌市已有产品形式相对较落后商业物业市场未来竞争压力大非住宅商品房销售速度低于商品住宅写字楼、商业物业、酒店物业完全销售的可实现性较低红谷滩新区酒店市场短期内尚不成熟容积率高、物业类型多、人流杂乱建筑规模大，投资量大项目及市场难点解决策略采取领导市场的定位策略，产品适当超前提升辐射力、消费目的性、偏向写字楼配套预留足够面积、后期开发尽可能多的规划住宅类物业，培育非住宅市场各物业类型相对独立规划，并保持有机联系，不同消费目的的商业分别设置先期尽可能多规划可以直接变现的物业类型，市场不成熟、回收期长的物业尽可能后期开发租售并举,并且尽可能多的规划住宅类物业项目定位项目定位前提（开发策略）主题定位功能定位档次定位客户定位产品定位价格定位运营管理建议项目主题定位红谷滩新区本身规划及发展要求具备标志性目前已有的商务产品形式及其配套设施相对比较落后，产品形式需要适当超前创新性、超前性与周边项目协调发展现代现代元素容易形成标志性现代发展要求要以某一物业类型为主导本案规划物业类型较多，必须有超高层写字楼商务性以商务为主的具备适当创新性的现代高品质综合体联发格瑞广场LIANFAGREATSQUARE联发在主题案名前加上集团名称，以推广公司品牌格瑞由英文“GREAT”译音而来，含“很好”、“大的”之意。这样的主体案名既显得有品味，又不易在其它项目中重复出现。从中文的角度，“格”可以使人联想到“风格”、“格外”等，“瑞”有吉祥之意。广场体现项目的公共性和综合性，更富时代气息案名建议项目定位项目定位前提（开发策略）主题定位功能定位档次定位客户定位产品定位价格定位运营管理建议项目功能定位发展写字楼物业的可能性客户南昌市商业写字楼以外地企业在南昌的办事处为主（约占50），这类客户承租能力强，希望有良好形象的专业写字楼；购买者以当地企业及投资者为主写字楼宏观市场2003年起，南昌市商业写字楼市场逐渐升温，近年新供给的专业写字楼销售情况良好，且形象好的写字楼销售周期要明显短于其他写字楼物业名称入市时间可售面积（平方米）售价（元/M2）销售率销售周期（月）国贸广场（B区）200394800045008024财富广场2004170000550010012华龙国际大厦200464100058507515地王广场2004101000058105011恒茂国际中心20058360007000601华财大厦200510257004500项目功能定位发展写字楼物业的可能性目前办公环境目前已有的写字楼整体办公条件已经逐渐不能满足企业需求占用状况，南昌市目前写字楼出租率较高竞争性红谷滩中心区后续供给写字楼项目较多，要树立自身独特优势90出版大厦7075金源大厦65华财大厦95江信国际大厦80国贸大厦50财富广场占用率写字楼项目功能定位发展写字楼物业的可能性周边商务氛围目前尚欠缺，周边有超过25万平方米的相关事业单位办公楼在建设中或处于将建设状态，并且周边已有部分专业写字楼处于在建或前期策划中，预计面积在44万平方米，在35年内项目所在区域将形成一定的商务氛围项目周边配套目前本案周边配套尚不成熟，但整体规划规格要高于南昌市旧城区本案规划要求超高层，150170米，预计在40层以上经济性要求标准层面积在15002000比较经济建议写字楼面积在8万平方米。项目功能定位发展商业物业的可能性竞争压力未来红谷滩新区商业竞争压力大，规划人口人均大型商业面积15平方米，2010年南昌市区规划人均商业面积为1平方米周边氛围商业面积多，可以借势（洪客隆5万，泰耐克72万）竞争力需提高竞争力，规模上需要具备一定优势需求周边写字楼、政府机关、住宅有商业配套需求10700西奇广场100000万达星城30000博泰江滨72000国际金融大厦180000联泰70000南昌世贸中心20000南昌大厦约200000凤凰洲商业街50000洪客隆480000合计100000合计152700合计建筑面积（平方米）间接竞争项目建筑面积（平方米）可能供给直接竞争项目建筑面积（平方米）直接竞争项目项目功能定位发展商业物业的可能性销售价格要高于写字楼及公寓竞争性项目周边目前存在商业空白可发挥的余地大类似参考案例偏商务案例深圳地王大厦写字楼面积138万平方米，公寓面积43平方米，商业面积22万平方米，商业面积比例11偏商业案例深圳华润中心写字楼面积42万平方米；公寓及酒店面积约19万平方米；商业面积22万平方米（一期188万，二期约32万），商业面积比例49本案主题偏向商务，建议商业面积占总建筑面积的15左右，具体建筑面积3万平方米。项目功能定位发展公寓物业的可能性住宅类物业供需状况供需状况基本平衡销售速度住宅类物业销售速度要明显高于非住宅类商品住宅回款能力公寓可以直接销售，销售速度快，回款能力强项目功能定位发展公寓物业的可能性竞争情况未来红谷滩新区酒店式公寓供给量将可能达到13万平方米，是目前南昌市酒店式公寓供给总量（118万平方米）的12倍，较本案面市时间相当或要早的有28万平方米参考案例（写字楼与酒店式公寓面积比例）深圳地王大厦321（13843）深圳江苏大厦21（3800019600）南昌恒茂中心121（726）项目名称建筑类型建筑面积（万M2）世贸公寓1栋19层13南昌大厦50西奇酒店广场（二期）1栋35层39江信国际20海航白金酒店08合计13建议把公寓类物业建筑面积做足，其中酒店式公寓面积4万平方米（21），精品公寓面积3万平方米，合计7万平方米（315187530）项目功能定位发展酒店物业的可能性供给总量对比长沙及武汉，目前南昌市经济能力能够支撑的三星以上酒店供给总量基本达到饱和状态入住率整体低于全国平均水平，特别是三星级酒店入住率低于全国平均水平近10个百分点项目功能定位发展酒店物业的可能性房价水平只有四星级酒店房价基本与全国平均水平持平，三星级及五星级酒店房价明显低于全国平均水平项目功能定位发展酒店物业的可能性入住客户五星级以商务人士及外籍人士为主，四星级以商务客户及部分豪华旅游团为主；三星级以普通旅行团为主。星级酒店名称主要客户来源客户类型总结五星凯莱大酒店60为商务客户，30为外籍人士（主要以外籍抱婴团为主），10为其它类型客户。以商务客户、外籍人士为主。江西宾馆以前以政府客户为主，现以商务客户为主，政府客户有所下降。四星七星商务酒店7080为商务客户，1020为豪华旅行团等其它客户。以商务客户为主（部分酒店另有政府及事业单位公务客户、豪华旅行团及少量外籍人士。）富豪酒店6070为商务客户，其它为豪华旅行团和部分江西本地人士。国贸大酒店主要以商务客户为主，旅游客户较少。瑞都大酒店商务客户和政府及兄弟事业单位公务客户各半。锦峰大酒店以商务客户为主，部分为豪华团旅游客户。锦江皇冠大酒店以商务客户为主，其次为政府及兄弟事业单位公务人员，有少量豪华旅行团。五湖大酒店4050客户群以旅游团定房为主，部分商务客，少部分外籍人士。三星三星级酒店主要是通过各类旅行团、旅行社到南昌及周边城市旅游的人士，部分为外出探亲人士，少量商务人士及本地客户。以普通旅行团客户为主。项目功能定位发展酒店物业的可能性区域发展项目所在区域目前商务氛围不足竞争情况竞争性项目238万平方米项目名称建筑面积（万M2）物业定位项目现状西奇酒店一期4江西第一家五星级涉外酒店。已建成，预计近期开业。西奇酒店二期113超五星级酒店（此项目由1栋主楼和2栋子楼构成，主楼38层主要功能为酒店）。已平整，项目报批阶段，预计工期3年。海航白金酒店19产权式酒店，由海航酒店连锁管理集团经营管理已平整，未动工。鑫峰假日酒店16标准四星级酒店已建成，未营业。南昌世贸中心5定位为高星级酒店，预计为四星或五星级酒店此项目目前基本停工，酒店物业尚未建。合计竞争性项目供给238万M2从目前来看，南昌市星级酒店市场的客房数在近2年内基本处于饱和状态，2008年后市场供给可能小于其总体需求。预测说明按GDP增长预测中，南昌市未来几年内GDP的平均增长率取13。按竞争性项目推出供给预测中，假定竞争性酒店项目在未来四年内以每年等量的供给推向市场。项目功能定位发展酒店物业的可能性市场空缺目前项目所在片区酒店市场尚不成熟，但前景看好，并且考虑到酒店资金投入量大，资金回收期长（一般在10年左右）的特点，建议在写字楼物业入伙之后，根据市场状况重新定位。考虑到公寓物业要做足量，建议在规划方案中设5万平方米酒店物业面积。项目功能定位发展酒店物业的可能性项目定位项目定位前提（开发策略）主题定位功能定位档次定位客户定位产品定位价格定位运营管理建议档次定位高档与中高档相结合写字楼物业高档甲级写字楼客户需求存在较大量的价格承受能力强的企业，并且这部分企业需要有良好形象的办公场所，以展示企业形象及企业实力超高层建筑建设中高档及以下档次写字楼成本控制要求高，并且建设中高档及以下档次写字楼将在短期内被市场淘汰，并且将影响到本案其他类型物业的市场形象，导致本案投资风险迅速增大公寓高档酒店式公寓与中高档精品公寓相结合风险性全部建设高档酒店式公寓存在较大的市场风险扩大客户层面商业高辐射力的高档商业与配套服务的中高档商业相结合形象要求与写字楼及公寓档次相匹配经营要求提升辐射力及满足周边对配套商业的需求项目定位项目定位前提（开发策略）主题定位功能定位档次定位客户定位产品定位价格定位运营管理建议客户定位购买客户写字楼投资者、集团购买，其中集团购买以本地企业为主，部分外地企业，可能会有部分政府机关单位、事业单位公寓投资者、集团购买（异地企业驻南昌分公司或办事处）、高级白领、中小企业商业投资者、银行、通讯网络经营商客户定位进驻客户写字楼异地企业驻南昌分公司或办事处、本地大中型企业和本地发展中的中小型企业公寓异地企业驻南昌办事处管理人员、技术人员,白领阶层、自由职业者、本地发展中的小企业及本地刚起步的小企业商业商务类商业企业、大型餐饮店、休闲娱乐项目经营者、配套商业经营者客户定位商业消费客户集团消费周边政府机关、事业单位、写字楼有较大量的招待需求中高层人士周边办公楼面积69万平方米，按每人20平方米办公面积计，有35万人在本案周边办公旧城区人士本案商业业态定位中存在大量有强目的性消费的商业类型，辐射力较强本案及周边项目办公、居住人士项目定位项目定位前提（开发策略）主题定位功能定位档次定位客户定位产品定位价格定位运营管理建议产品定位写字楼7175销售100200平方米7175销售200300平方米410销售300500平方米25销售大开间2050出租自由分隔层数面积比租售方式产品特征受访者所在公司的办公面积有近四成在100200平方米，200500平方米超过二成外地企业驻南昌办事处需求面积存在两个面积区间，200米左右及1000平方米左右产品定位写字楼内配套商业10055919136436364面积比例1家200咖啡厅标准层12层2000会议中心、商务中心及物业管理办公室12家1家小超市10002000平方米普通标准5500合计300电信（移动或联通）500精品及礼品店500小超市（含文具）2000银行商业面积商业业种备注以上数据可以根据实际规划设计方案进行微调产品定位公寓裙楼内商业建议引进1家酒吧、2家茶楼822000酒吧及茶楼引进一家国内知名健身会822000健身俱乐部1家温泉俱乐部1家高档次美容、水疗（SPA）店12家大型餐饮店611500美食城100821638