我国房地产企业对美投资的发展战略研究--国际市场行情分析报告

国际市场行情分析报告题目我国房地产企业对美投资的发展战略研究我国房地产企业对美投资的发展战略研究1摘要在我国实施走出去战略和经济全球化不断加深的大背景下，我国房地产投资全球化已经成为一个不可逆转的趋势。目前，我国一部分房地产企业己经走上国际舞台井取得了一定的成绩。但是，由于中国房地产企业对外直接投资仍处于起步阶段，缺乏国际化经验，如何在复杂的政治经济背景下，实施企业对外投资策略，让中国资本立足海外市场是值得深入研究的课题。本文主要采取理论分析和数据分析相结合的方法，基于房地产行业特点梳理了房地产对外直接投资理论，阐释了我国房地产企业对外投资现状和存在的问题，提出了针对这些问题的解决措施，并且借鉴外国房地产企业的各方面经验，为我国房地产企业制定了合理的发展战略。同时，综合借鉴国内外研究成果，本着理论与实践相结合的原则，分析本文通过我国房地产龙头企业一一绿地集团和万科集团为案例研究对象，对它们近几年的资金变化进行比较分析，同时分析它们近几年的战略发展变化，吸收它们成功的经验，为我国其他房地产企业对外投资提供可行的发展措施。关键词房地产企业、“走出去”、资金变化我国房地产企业对美投资的发展战略研究2ABSTRACTUNDERTHEBACKGROUNDOF“GOINGGLOBAL“STRATEGYANDDEEPENINGECONOMICGLOBALIZATION,CHINASREALESTATEINVESTMENTGLOBALIZATIONHASBECOMEANIRREVERSIBLETRENDATPRESENT,SOMEREALESTATEENTERPRISESINOURCOUNTRYHAVEGOTSOMEACHIEVEMENTSONTHEINTERNATIONALSTAGEHOWEVER,BECAUSETHEFOREIGNDIRECTINVESTMENTCHINAREALESTATEENTERPRISESISSTILLINTHEINITIALSTAGE,THELACKOFINTERNATIONALEXPERIENCE,HOWINTHECOMPLICATEDPOLITICALANDECONOMICBACKGROUND,THEIMPLEMENTATIONOFFOREIGNINVESTMENTSTRATEGYOFTHEENTERPRISE,LETCHINACAPITALBASEDONTHEOVERSEASMARKETISASUBJECTWORTHYOFFURTHERSTUDYTHISPAPERMAINLYADOPTSTHEMETHODOFTHEORETICALANALYSISANDDATAANALYSIS,COMBININGTHECHARACTERISTICSOFTHEREALESTATEINDUSTRYCOMBINGTHEREALESTATEFOREIGNDIRECTINVESTMENTBASEDONTHETHEORY,EXPLAINSTHECURRENTSITUATIONOFCHINASREALESTATEENTERPRISESOFFOREIGNINVESTMENTANDTHEEXISTINGPROBLEMS,PUTSFORWARDTHEMEASURESTOSOLVEPROBLEMS,ANDLEARNFROMFOREIGNREALESTATEENTERPRISESINALLASPECTSOFEXPERIENCE,DEVELOPTHEREASONABLEDEVELOPMENTSTRATEGYFORREALESTATEENTERPRISESINCHINAATTHESAMETIME,THEDOMESTICANDFOREIGNRESEARCHRESULTSFORREFERENCE,INLINEWITHTHEPRINCIPLEOFCOMBININGTHEORYANDPRACTICE,THROUGHTHEANALYSISOFCHINASREALESTATEENTERPRISES,GREENGROUPSANDVANKEGROUPASACASESTUDY,COMPARESTHEMINRECENTYEARS,CHANGESINTHECAPITAL,ANDANALYZETHEMINRECENTYEARSTHESTRATEGICDEVELOPMENT,ABSORBTHEIRSUCCESSEXPERIENCE,PROVIDEFEASIBLEMEASURESFORTHEDEVELOPMENTOFCHINASOTHERREALESTATEENTERPRISESFOREIGNINVESTMENTPRESSUREKEYWORDSREALESTATEENTERPRISES,“GOINGOUT“,CAPITALCHANGE我国房地产企业对美投资的发展战略研究3目录一、我国房地产企业对美投资的新特点5（一）投资形式多样化，投资业务多元化5（二）投资规模大，年增投资多6（三）与美国当地企业合作开发为主，能够展开更深入的项目合作9二、中国房企投资美国房地产市场的优势以及机遇12（一）国内政策的倡导12（二）美国有健全的机制，市场化程度很高，投资具有安全保障12（三）美国家庭住房需求量大，房屋量价俱升15（四）美国经济的复苏，房地产市场走出危机18（五）教育水平高，基础设施完善18（六）法律体系完善，全球技术领先地位，知识产权保护19（七）房产是永远产权19三、中国房地产企业对美投资面临的问题以及挑战20（一）市场进入模式选择问题20（二）企业融资问题20（三政策壁垒和法律法规问题22（四）营销问题22（五）经验问题23（六）成本控制问题23我国房地产企业对美投资的发展战略研究4（七）企业品牌的国际知名度不够23四、对美投资的发展战略以及解决措施24（一）发展战略1以市场为导向，使社会生产适应美国及国内市场需求的变化242依靠科技进步，促进产业结构优化243发挥各地优势，推动区域经济协调发展244推进产业结构调整和优化升级24（二）解决措施1选择美国优秀合作伙伴共同开发252企业本地化253增强经营风险应对能力254熟悉美国的法律体系255加强财务监控266深入研究美国税务体系26总结27参考文献28我国房地产企业对美投资的发展战略研究5一、我国房地产企业对美投资的特点中国楼市经过十几年的高速发展，行业整体步入新常态。美国房地产市场正逐步走出金融危机阴影，经济复苏带动资产价值回升。中国房企的海外投资最早始于2009年，随着国内房地产市场调整，2014年中国房企外海投资力度骤然增加，投资规模增长较大，全年海外投资达到27个，较2013年相比，增幅接近100。在中国房企该年海外投资中，美国一地就投资项目13个，占比481我国房地产企业对外投资相对较晚，一方面是由于房地产行业区域性决定，另一方面我国国内房地产市场规模较大，在过去二十年给我国房地产提供较大增长空间，而且我国房地产企业在全球的品牌知名度不足，缺乏国际竞争力。但是国际化是任何一流企业的必经之路。受经济全球化影响，中国国内房地产供需的变化和多元化发展的需要，中国房地产海外投资步伐进一步加快，据不完全统计。2014年，中国房地产海外投资总额165亿美元，2015年250亿美元，2016年一月到九月份252亿美元，超过了去年的总和。参与到这个市场中的不仅有大的金融机构、保险公司，也有国内的大小型开发商。然而海外的投资不仅与经济成本有关，更牵扯到当地政府规划、法律甚至劳工市场的特殊性，这样的投入是否能够达到经济效益还值得思考。我国房地产企业对美投资的发展战略研究6此外，美国的房地产项目融资也与中国本土不太一样，金融危机后当地金融机构向开发商提供贷款越来越困难。一部分中国开发商与当地机构合作，以此拿到更多成本；另一部分中国开发商利用“内保外贷”等国内的融资方法，这种特点成为国内机构的优势，但同时也可能不是最有资本效率的方式。就目前房地产的对美投资，主要有以下几个特点（一）投资形式多样化，投资业务多元化我国对美投资形式多样化，一个是房地产企业在海外实际购买土地，自行设计、施工、建设、自主销售或者是委托销售；二是房地产通过收购或者是直接购买的手段投资房地产项目；三是开放产业兴城，人居兴城的模式，在海外投资项目，并输入相关产业；四是以住宅产业化，绿色节能为输送方式，在美国参与保障房、政府公寓的建设；五是以基金、保险等方式，投资具有稳定收益的商业办公楼等不动产项目；六是中国公民出自子女教育或者是海外自住等考虑在美国购买住房或者居住性住宅。七是投资业务多元化。八是与美国当地企业合作开发为主。2013年开始，中国房地产海外投资也出现了积极变化。具体表现为房地产的境外开放由单一面向所在国的买家，逐步向以当地客户为主销售转变；将国内传统的开放模式移到国外，以上下游产业共同走出去的方向转变；由成熟的欧美市场向新兴的亚洲中东市场，拉丁美洲，特别是东南亚和金砖国家拓展市场；由单一项目的建设向产业和服务配套的人居新城建设转变；由投资住宅、商业、办公楼向投资产业园区、文化旅游、大健康、主题公园等综合项目转变；由过去的大多数由大企业参与，向更多的中小企业赴海外投资转变；由单一的项目和资产配置，向土地筹备的战略发展转变等。（二）投资规模大，年增投资多截至2015年底，中国对美国房地产持有的股份和投资累计增加至少3500亿美元。这个数字包括直接购买房地产以及通过购买机构抵押贷款证券、债务融资条款以及其他渠道。其中，从20042009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势我国房地产企业对美投资的发展战略研究7在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为93814亿美元，年平均增长率为2185，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2251亿美元，2009年为534343亿美元，年平均增长率为5772。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为48418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的24；对欧盟房地产业直接投资存量为88万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的14；对美国房地产业直接投资存量为4592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的14；对澳大利亚房地产业直接投资存量为164164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的28；对俄罗斯房地产业直接投资存量为71339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的321；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的6。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯。而在2010年，中国房地产业对外投资有了明显的变化，主要投资地区开始转向美国。2我国房地产企业对美投资的发展战略研究8资料来源RCA高纬环球资料来源RCA高纬环球我国房地产企业对美投资的发展战略研究9上图展示了近年来美国的主要投资目的地。近年来中国对外投资最显著的特点之一就是对美国投资的迅速增长。2013年，中国投资者在美国房地产市场投资超过705亿美元。这一数字是2011年的近65倍，比过去十年的投资总额还要多中国在美国的房地产投资集中于东部和西部沿海地区和五大湖区，其中最热门的三个州为纽约州、加利福尼亚州和伊利诺伊州，投资额分别为671亿美元、162亿美元和36亿美元。若将这三个市场拆分为更小的区域，曼哈顿则吸引了最多的投资额，其次为洛杉矶和纽约市其他行政区。从房地产、高科技到娱乐，中国对美国投资，尤其但是对加州的投资，现在可谓是如火如荼，正走在创造新历史纪录的道路上。荣鼎集团（RHODIUMGROUP）和美中关系全国委员会（NATIONALCOMMITTEEONUSCHINARELATIONS）的数据显示，中国企业去年对美投资达到创纪录的150亿美元，而今年完全可能再翻一番。CUSHMANWAKEFIELD的数据显示，2016年前五个月当中，中国投资者向美国房地产市场倾注了近110亿美我国房地产企业对美投资的发展战略研究10元资金，而去年全部投资“只有”43亿7000万。2013年至今以万达、绿地、万科为代表的地产商在美投资已经超过千亿元人民币。中国人越来越青睐美国的房地产，高价住宅和商业地产正以创纪录的速度落入中国人怀中。CUSHMANWAKEFIELD的数据显示，2016年前五个月当中，中国投资者向美国房地产市场倾注了近110亿美元资金，而去年全部投资“只有”43亿7000万。住宅房地产也备受青睐，该领域投资过去三年当中翻了一番。全美房地产经纪人协会（NATIONALASSOCIATIONOFREALTORS）分析师海尔（DANIELLEHALE）表示“2016年，我们已经出售给中国买家273亿美元的住宅。”3（三）与美国当地企业合作开发为主，能够展开更深入的项目合作房企龙头万科较早开始投资美国房地产。截至目前，万科在美国分别合作投资了6个项目，以住宅为主。万科表示，后续国际化业务的比重会升高，将进入更多的国家和城市，已经并且会继续拓展业务领域至住宅之外。今年5月，绿地集团与洲际酒店集团签署绿地洛杉矶大都会项目合作协议书，该项目是绿地集团2013年7月在北美开发的第一个项目。彼时，加上中国房企迄今为止在美最大投资项目绿地美国纽约布鲁克林太平洋公园项目，绿地在美项目总投资额已达60亿美元。绿地在美国的布局主要集中在商住两用及综合体项目。绿地集团董事长张玉良此前表示，除现有投资项目外，还将关注纽约、洛杉矶、旧金山等地的投资机会，包括如加州高铁、洛杉矶轻轨、市中心街车等区域的基础设施建设。4我国房地产企业对美投资的发展战略研究11如图所示，从2008年到2014年6月，国有企业和私营企业分别贡献了海外房地产地产投资额的约50。然而,私营企业和个人投资者占了总交易数量的大部分约占626,，而国有企业占了374。因此,私营企业和个人投资者是推动中国境外房地产投资的关键力量。例如，总部位于深圳的万科集团中国最大的住宅开发商，通过与纽约的铁狮门合作进入了美国市场，在旧金山共同建造豪华公寓项目（这笔交易于2013年2月公布）。与绿地相比，万达集团业务相对多元化，且在过去几年的海外并购动作颇多、并购对象均属于行业翘楚。其在美国的投资不仅限于房地产，还围绕未来的文化旅游、体育等产业转型进行布局。并购美国世界铁人公司100股权、收购全球第二大院线AMC等，均协同集团在国内业务转型。根据克而瑞研究中心的观察，2013年房企在海外所获项目主要用于兴建公寓楼和旅游度假社区，而2014至2015年房企投资的产品种类有所增加。绿地、万达等实力较强的房企开始建造或收购城市综合体，如万达在洛杉矶比弗利项目将建设综合性地标项目，并将承担万达在美我国房地产企业对美投资的发展战略研究12国的文化类投资任务。克而瑞分析师傅一辰表示，这一变化的主要原因是，中国房企在海外试水了最基础的住宅项目后，已经积累了一定的投资和开发经验，开始尝试参与难度更大的商业、办公、酒店等运营。这些项目的开发风险更大，但能进一步提高房企在海外的品牌知名度，对于房企在海外单个城市的深耕有积极作用，也有利于跨国企业形象的建立。从目前国内房企出海美国的投资布局而言，依然多为与美国当地企业合作开发为主。而真正吸引房企的，则是海外的经验和合作带来的附加价值。“目前中国开发商还处于学习阶段”，谢骐聪表示，“国内房企并不熟悉国外市场，如果不跟当地企业合作，不熟悉当地的政府和税务、融资等相关法规，在申请开发、项目设计、产品定位、价格定位、整体规划这些方面摸不清当地市场行情，很难盈利。”傅一辰告诉21世纪经济报道记者，在海外开发与国内有三大区别第一是开发项目节奏更为缓慢；第二是房地产价值方面，海外房地产升值速度不像国内那么快，投资不会像国内那么疯狂；第三是工程、报批等各方面规范比在国内更为严格。万科有关人士也对记者坦言，布局海外，可以通过具体的合作来学习国外优秀同行的专业能力和管理水平；走出去是为了请进来，出海意味着将来可以有更多机构主动找到万科谈合作，希望把发达市场上积累的经验引进到国内。我国房地产企业对美投资的发展战略研究13二、中国房企投资美国房地产市场的优势以及机遇（一）国内政策的倡导2013年，我国提出“一带一路”的战略构想，为中国企业“走出去”提供了巨大的投资机会。为配合上述战略的实施，国家还推动落实金砖银行、丝路基金、亚投行等金融安排，这些战略规划和资金支持必将为行业发展注入新动力，推动我国对外投资合作业务再上新台阶。2014年以来，中国经济发展进入“新常态”，政府鼓励企业走出去的同时，自身也在加大审批制度改革，进一步简政放权；而且，自贸协定谈判也不断取得进展，这些都极大激发企业国际化发展的积极性。（二）美国有健全的机制，市场化程度很高，投资具有安全保障。百年以上的市场经济发展，使得美国建立了完善健全的市场机制。就房地产而言，与中国相比较大的不同就是一二级市场并重，其中二级市场更为活跃，这就保障了我们投资美国房产日后可以轻松出售。美国房产政策完善美，法律环境健全美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。美国的房产信息是公开的，所有的交易信息,包括实际价格、税额、交易日期、交易情况,都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。美国房屋空置在下降，根据美国联邦贮备银行圣路易斯分局FEDERALRESERVEBANKOFSTLOUIS发表的第二季度经济数据研究显示，2016年美国第二季房产空置率低至17我国房地产企业对美投资的发展战略研究14来源美国商务部美国2012年公布的6月新屋开建总和和6月营建许可总数这两项房产数据显示美国6月新屋开建总数年化为760万户，高于预期的745万户，前值由708万户修正为711万户。美国6月新屋开建年化月率上升69，前值下降48。美国6月新屋开建总数年化为2008年10月以来最高，独栋房屋开建为2010年4月以来最高。美国6月营建许可总数为755万户，略低于预期765万户，前值784万户。美国6月营建许可月率下降37，前值上升84。但是总体上来说2012年美国房地产的发展情况非常的可观。虽然2013年公布的房地产数据不及预期，美国当年五月新屋开工以及美国五月CPI数据。当时公布的美国房产数据表现黯淡，5月新屋开工上升68至914万，低于经济学家预期114，5月营建许可下降31至974万，新屋开工和营建许可都是房产市场的领先指标。此外美国通胀水平有所回升，5月消费者物价指数月率上升01，4月份一度下降04，折合成年率上升14，与市场预期一致。美国房地产市场处於复苏阶段不容争议，尽管如此房产数据的改善也并未持续，再加上通胀水平仍远低於央行目标，似乎更说明了美联储将倾向於维持低利率政策和850亿美元的月度资产购买规模。我国房地产企业对美投资的发展战略研究15但是这并不影响我们对美国房地产的投资，2014年美国房地产的发展状况相对2013年来说有很大的成就。好的是2014年美国市场正经历着2008年金融危机后的最强的复苏，房地产的收益和今后的变化可能会变得相对简单。资料来源美国商务部据国际知名地产顾问公司的最新报告显示，美国以其稳健的经济增长和市场复苏的巨大潜力荣登全球最佳住宅投资市场榜首。相关的数据还显示出美国还是目前全球最稳健的海外房产投资和最佳投资升值国家。美国房地产稳定健全的机制使投资具有安全保障。而且美国的房地产依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求操作。纵观美国近五十年的房地产市场，除住宅价格周期性波动外一直比较平稳，并且稳中有升，相对来说国内房价价格变化无规律。因此美国成为中国海外房产投资的重要目的地。我国房地产企业对美投资的发展战略研究16（三）美国家庭住房需求量大，房屋量价俱升。从美国几十年的房市来看，美国房价呈周期性变化，差不多每1012年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌，目前的美国房价处于稳健回升的趋势，未来5到6年美国房价会继续稳定上涨，美国房产正值最佳投资时机。家庭形成加速刺激需求，刚需人口扩大美国人口结构暗示住房需求回暖3544岁人口是美国购房自住的主力，3544岁人口在2015年到达底部后将开始回升，意味着未来新增刚性需求的扩张。2014年下半年以来，美国家庭形成的速度大幅加快，达到05年以来的最快速度，这将刺激住宅需求的回升，金融条件改善也有利于住房需求回升。1次贷危机后居民资产负债表已得到充分的修复；2助学贷款压力的下降也降低了年轻人购房的负担；3收入的上升也使得居民购房的压力减小。这些条件的改善都有利于住房需求的改善。房屋租金持续上扬，在过去几年中房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。休斯顿、达拉斯、洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。9月美国整体房租则比去年同期上涨了37。我国房地产企业对美投资的发展战略研究172004年到2014年公寓的投资预期趋势资料来源美国商务部我国房地产企业对美投资的发展战略研究182014年，商业和多家庭住宅类的市场预测资料来源美国商务部这些图片信息显示从2010年房地产相关产业严重滑落之后的几年，房地产产业显现出明显的上升趋势并且很有可能一直保持下去。2015年根据与美国房地产相关的数据我们可以了解到截止到2015年1月9号，美国的房价均价是1855万美元每套，比2014年上涨了60，但是其中加州的房价均值高达4342万美元。但是在投资的过程中我们需要考虑到法拍房在以后的几年中对美国房价的影响。但是总体来收美国的房价呈现出上升趋势，但是它的性价比非常高。美国房地长市场正在进一步的复苏过程中，近几年来我们国家的房地产企业正在不断地增加对外投资，根据美国近几年的发展趋势来看我们可以相对地增加对美国的投资。最新的数据显示楼市经济反映经济复苏，2016年1月现房销售增长11我国房地产企业对美投资的发展战略研究19再创新高，市场库存骤降。目前美国房地产市场正处于需求不断增加，但库存收紧，供应不足的状态。（四）美国经济的复苏，房地产市场走出危机根据IMF的预测，2015年，美国全年实际GDP增长率预估值为3093，将加速0939，高于同期全球、发达国家和新兴市场0534、0515和052的加速幅度；2014年末，美国个人收入及消费开支继续保持增长势头，个人收入环比增长04，个人消费开支环比上升06，当月美国民众储蓄率为44，呈持续降低态势。多项数据表明，美国经济复苏势头强劲。3美国楼市在短期趋冷后重拾复苏态势。楼市泡沫破灭是美国次贷危机的导火索，在美国经济20082011年危机肆虐和复苏启动两个阶段，楼市始终处于深度调整之中，直到2012年年中，美国楼市才结束筑底，开始反弹。但由于美联储加息预期渐强，抵押贷款利率上升导致这波反弹曾一度出现停滞，2013年11月至2014年2月，标准普尔美国20个大中城市房价指数连续四个月负增长。然而，随后的事实表明，美国楼市只是短期回调，并未终止长期复苏。2014年39月，美国20个大中城市房价指数实现了连续环比正增长。5来源美国商务部（五）教育水平高，基础设施完善全世界排名前百的大学中，有半数位于美国，而且美国所提供的大学教育是公认的比较具有有竞争力的。为子女提供一个便利的就学环境，亦方便陪读的家长，并且一个知名的学府附近的稳定住所，不仅为子女省去了租房的烦恼和费用，同时非常高的出租率和租金也能让投资得到我国房地产企业对美投资的发展战略研究20更快的回报。据报道，全球排名前10位的大学中有6所在美国。美国共有4000余所大专院校，约5600万美国人获得学士及以上学位。美国大学和科研机构还招收了50多万名留学生，约占全球留学生总数的四分之一。很多社区学院为在本地投资的外国企业提供量身定制的培训。在全球最大的10个经济体中，美国拥有最大的公路、铁路网络以及最多的机场。全球航空货运量最大的10个机场中有5个在美国。美国还拥有世界上最繁忙的国际散货和集装箱装卸港口。（六）法律体系完善，全球技术领先地位，知识产权保护许多国人对于投资美国房产的较大的顾虑就是担心自身权益被侵害而又难以控告，其实这种担心大可不必。经过多年的发展美国的法律早已健全完善，所有您所会有的担心都会有法律为您提供保障。同样以购置美国房产为例，在美国购置房产首期房款都是打到产权公司的账户而非开发商账户，产权公司会监督合同执行，并对房屋产权做检查，再最终确定交易之前，这笔钱都不会交给开发商，这就较大程度地保障了消费者的权益。美国在技术、研发和创新等方面处于全球领先地位，外国投资者在美国更容易获取较高回报。美国市场对外国生产、创意、创新持开放态度。在商业周刊评选的全球最大100家信息科技公司中，有45家是美国公司。世界经济论坛全球竞争力指数显示，美国在创新、市场效率、高等教育、综合经商方面均名列第一。外国企业来美国进行研发，将其创新成果商业化，美国将为其提供强大的知识产权保护和严格的执法制度。2010年，在美国专利商标局授予的365万项专利中，有67的专利申请来自国外。（七）房产是永远产权美国房产是永远产权，后代可继承。如果购买别墅的话，买的不单是房子，还有房子周边土地。即使房产不在，周边土地也是永远属于您和您的后代，业主对该块地是永远使用权限，其房屋的价值会由于土地的增值而增值。我国房地产企业对美投资的发展战略研究21三、中国房地产企业对美投资面临的问题以及挑战（一）市场进入模式选择问题不同的市场进入模式具有不同的内在特性，所以根据进入模式的内在特性选择适合房地产企业和特定环境的市场进入模式十分重要。这反映了国际合资企业、国际独资企业和跨国经营在资源投入、控制力、投资周期、风险程度、投资回报率和东道国政策支持度六个方面的特性。资源投入是指跨国企业在东道国开展经营活动的投入，包括有形资源和无形资源。一般来说，母公司对子公司的控制力与资源投入正相关，母公司资源投入越多，相应的自主经营能力越强。投资周期是指从资金投入至全部收回所经历的时间，用以衡量企业盈利的速度。绿地投资又称新建投资，意味着从企业选址、建立、人员调配到目标市场的确定、营销宣传和售后服务等一系列工作都必须从头做起，因此投资周期一般较长；而跨国并购可以迅速获得子公司的所有资源，包括原有的人力资源和市场占有率，大大缩短了投资周期。我国房地产企业对美投资面临的最大的风险是对美国市场的未知，与美国企业合作能大大减少在陌生的国脉环境的经营风险。但是风险和收益总是相伴相生的，建立国际独资企业在承受高风险的同时也可以得到更高的经济回报。美国政策的支持度能反映东道国家对外国企业前来投资的各项政策措施。绿地投资一般会带来东道国生产能力、产出和就业的増长，因此较少受到美国产业保护政策的限制，而跨国并购则可能遭到美国政策的抵制，为跨国经营活动増加困难。（二）企业融资问题房地产作为资本密集型行业，每一个项目环节都需要投入大量的资金。因此，融资是中国房地产企业进行对外直接投资必要的准备。我国房地产企业资金来源可划分为境内融资和境外融资。1境内融资问题近二十年来我国房地产业的飞速发展，在政府政策的指引下，房地产企业融资规模不断扩大，融资手段也在向多元化发展。但是我国房地产融资仍然存在手段单一化，融资供给赶不上企业对资金需求的问题。我国房地产企业对美投资的发展战略研究22国内贷款，尤其是银行贷款，仍然是企业融资最主要的途径。在2013年，房地产企业国内贷款总额为17667亿元，占扣除了企业自筹资金、销售回款（包括定金、预付款和个人按揭贷款）的企业筹资金额的75。可见，中国房地产企业的资金在很大程度上依靠向国内银行贷款。而自从2010年月新国十条和各地方的对房地产调控政策的实施，银行银根一再紧缩，房地产开发贷款，尤其是对于中小企业，难度越来越大，导致房地产融资成本提高。2境外融资问题伴随着我国政府对房市调控力度加大，境内融资形势趋紧，越来越多的企业选择海外融资方式，其中不乏成功的案例，但是对于大多数企业来说，海外融资仍存在很多问题和风险。首先，我国大部分房地产企业缺乏海外融资经验，对海外法律制度和资本市场不太熟悉，盲目融资容易増加企业风险和资金负担。其次，我国房地产企业海外认知度不高，而海外投资机构在选择投资对象的时候往往首先考虑的是企业声誉，高层管理能为和往的业绩，因此较低的知名度对我国房产企业海外融资产生了不利的影响。最后，尽管海外筹资可直接筹得外币，进而获得较低的融资成本，但是国外投资机构对风险控制和融资企业的治理水平要求严苛，加上复杂的法律手续，将会增加企业海外融资的阻力。53房地产信托问题房地产信托投资基金REITS是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程（李尤，2004）。房地产信托（REITS）是由房地产基金演化出的分支，最早出现在1960年的美国，如今已成为美国房地产市场最重要的融资工具。但由于我国相关立法、制度尚未健全，我国还没有一个真正意义上的房地产信托投资基金。随着我国房地产市场的成熟、银行贷款的紧缩，房地产信托投资基金在中国己经具备巨大市场需求环境，是未来中国房地产市场重要的发展方向。目前对于我国海外地产投资而言，房地产信托这种形式还刚刚起步。虽然房地产信托具有收益稳定、分散风险，不丧失项目控制权和自主经营我国房地产企业对美投资的发展战略研究23权等优点，而且在许多国家均享有税收上的优惠，但我国房地产企业化何确保REITS风险控制和顺利运营仍是一大挑战。6（三）政策壁垒和法律法规问题我国的房地产企业不是很了解国外市场的土地政策和相关的法律法规。部分国家或地区对外资房地产企业的要求较高，为企业进入该市场造成了一定阻碍。同时，我国与美国的房地产法律法规不同，每个项目都需要很多涉及物业产权、环境影响评价和规划等方面的法律文件。房地产企业投资海外市场时如果不熟悉当地的制度法规并进行科学评估，否则很容易陷入有地后的各种股权、债权的纠纷。比如美国的信用制度很发达，对个人征信、洗钱等问题管控严格，这对我国投资者来说也有一个适应的过程，否则稍有不慎，便容易发生“触礁”风险。另外，美国房地产开发多数为轻资产运营，很多环节都是外包，因此往往有大量合同关系。对于美国投资经验匮乏的中国房企而言，是否可以灵活自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才、法律、文化等难题，充满了挑战性。（四）营销问题在项目营销上，因为国度、地域、文化、习俗的不同，如何用符合美国人的消费习惯来制定行之有效的营销策略是投资美国房地产市场的房企需要重点解决的又一问题。因为项目如何卖、物业怎么管、成本如何控制，都直接影响投资回报率。由于投资时间限制，中国房企目前还很难通过口碑营销，所以，广告营销是每一个房企初到美国首要选择的营销方式。在广告营销上，中美两国房企存在许多差异中国房企更多地使用形容词如大、很好、便利等，而美国房企则倾向于使用具体的名词如大理石、硬木等；中国房企喜欢使用美景激发受众的美感，通过激发受众的自豪情绪以及对家的情感来达到劝说的目的，而美国房企趋向于激发受众身临其境的感受来达到劝说的目的；中国房企乐于对房子周围的环境进行详尽的描写，而美国房企则侧重于房子本身的描写。叫广告营销知识房地产营销中最长用到的一种营销手段，所以，针对美国本身制定出符合美国国情的房地产营销策略及操作方式，是中国房企在获我国房地产企业对美投资的发展战略研究24取开发项目后重点考虑的几个问题之一。（五）经验问题2009年，是中国房企海外投资初始年，2013年，中国房企开始大规模走出国门，投资海外市场，美国是这其中大部分企业首选投资的国家。房地产行业需要对多种资源进行整合，特别是需要一些软性资源的支持，并且这些资源的整合需要花费一定时间。但是，投资时间偏短使得中国房企在美国还处于拓展业务起步、摸索运作方式、总结开发经验阶段，整合资源的能力也远远不如国内。全新的投资环境带来的运营方式上的转变使得中国房企在投资美国的首个项目时，都会面存在着因缺乏运作经验而带来的运营困难甚至投资失败的风险。（六）成本控制问题虽然美国房地产开发的土地成本比国内低，但开发的综合成本特别是人力、材料等成本比国内高出很多。更为重要的是许多中国房企都是初次涉足美国房地产市场，还没有建立起房地产开发所需的材料供应链和建筑生产体系，而这些都会直接增加项目开发成本。所以，在项目投资过程中，如果企业没有很好地控制物料采购及人力等成本，项目投资开发的利率就会低于国内水平甚至产生亏损。（七）企业品牌的国际知名度不够尽管我国有一部分房地产企业品牌在国内众所周知，但在国际上仍缺乏知名度。国内很多房地产企业是跟随中国移民和留学的浪潮，在海外市场为华人华侨提供产品和服务。尽管美国外华人为主要客户可为我国房地产企业海外投资提供契机和利润点，但并不有利于可持续发展。只有做到顾客全球化才能真正实现企业的国际化目标。目前我国房地产业主要集中在房地产开发阶段，对房地产经营和物业服务尚不成熟，这就要求国内房地产企业积极学习欧美国家对房地产运营模式，积累经验，更好的适应当地市场。78我国房地产企业对美投资的发展战略研究25四、对美投资的发展战略以及解决措施（一）发展战略1以市场为导向，使社会生产适应美国及国内市场需求的变化。这是结构调整的目的，也是判断经济结构是否合理、优化的标准市场需求是不断变化的，结构调整也要经常进行，不能一劳永逸。要十分重视美国市场，从积极参与国际竞争与合作，充分利用国内国际两个市场、两种资源的战略高度，全面考虑我国经济结构调整的部署，提高国际竞争力。2依靠科技进步，促进产业结构优化。这是当今世界经济结构重组的基本趋势和显著特点，也是我国经济结构优化的根本途径。要积极利用先进技术改造和发展传统产业，同时努力发展高新技术及其产业，促进国民经济向着优质、高效的方向发展，显著提高经济增长的科技含量。3发挥各地优势，推动区域经济协调发展。要正确处理全国经济总体发展与地区经济发展的关系，正确处理各地区经济发展相互之间的关系，服从全局，统筹兼顾，优势互补，共同发展，以取得较好的效益。根据我国人多地少、资源相对缺乏的国情，结构调整要有利于节约资源、增加就业和保护环境，有利于可持续发展。4推进产业结构调整和优化升级一要着力提升产业层次和技术水平。要在一些重要产业尽快掌握核心技术和提高系统集成能力，形成一批拥有自主知识产权的技术、产品和标准。主要措施是强化企业在自主创新中的主体地位，建立以市场为导向、产学研相结合的技术创新体系；大力实施品牌战略，鼓励开发具有自主知识产权的知名品牌；健全知识产权保护体系，加大知识产权保护的执法力度；完善自主创新的激励机制，实行支持企业创新的财税、金融和政府采购等政策；改善市场环境，发展创业风险投资，支持中小企业提升自主创新能力。9我国房地产企业对美投资的发展战略研究26（二）解决措施1选择美国优秀合作伙伴共同开发中国房企投资美国房地产市场首要考虑的就是选择合作伙伴。与美国房地产企业合作的方式无疑是规避各项风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对美国政策、人文环境不熟悉而导致的投资风险。但是，中国房企在与美国合作伙伴的合作上要避免做“财务投资人”，将权益完全托付给合作方，自己不派遣工作人员参与管理、监督项目的日常运营。中国房企选择美国合作伙伴需把握两点利益共享和风险共担。在确定合作伙伴前，要对其进行充分的调查与了解，一是要摸清合作方的背景、资信情况、综合实力等，选择具有较强实力、商誉好的本土企业进行合作；二是委托美国本土机构全面进行尽职调查、项目评估、风险评估，切实做好交易风险防控工作；三是严格遵守法律法规，谨慎设定交易条件，合理订立合作协议；四是规范项目运作，杜绝自身因不了解市场运作方式而产生的单方面违法、违约行为。2企业本地化企业本地化的根本是人才本地化。就是中国房企在美注册的开发公司要任用那些接受过中国教育的美国人或本地人从事政商关系打造、市场的开拓、产品的研发、财务融资、市场定位、工程营造、营销策划等工作。这些人才因其熟悉美国的市场环境，了解形势政策以及和政府机关打交道的技巧，对公司在美国投资经营的成功起着至关重要的作用。3增强经营风险应对能力中国房企投资美国要尽可能的去适应全新的投资风险环境，改进公司经营的管理、目标、投资等方面的适应性，尽一切可能的降低、规避、解决风险。要善于总结符合美国公司的经营习惯以适应美国房地产行业环境要求并建立内控和平衡的风险控制机制。企业要建立健全经营