投资底商：开采住宅底下的黄金

投资底商开采住宅底下的黄金梁醒达我们时常听到这样的说法“比一比，算一算，投资底商更划算”。底商投资正逐渐成为继商品房之后个人房产投资的新宠。就钦州目前市场而言，大多数底商都是居住底商，几乎任何一个住宅项目都开发有不同数量的底商。由于住宅底商是作为物业的配套设施而建，天然就拥有一定的顾客源，因此如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位的话，无论是对投资者还是经营者都减少了投资风险。同时，低风险的底商也更容易销售或出租，一样降低了开发商的风险。一、住宅底商的特点建筑形式住宅底商表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业两种功能运营的有效性，开发商会通过合理的规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行引导，出入口相对独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少地受到底商的影响。需要指出的是，由于商业使用对建筑结构的要求一般是格局方正、规整，而住宅底商在结构上往往与上层的住宅相同，这就在一定程度上造成了住宅底商在经营使用上的困难。铺面类型、规模住宅底商的主要类型是铺面形式，少数是铺位形式。住宅底商铺面良好的“可视性”使其价值最大化有了可能，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。就钦城目前众多社区商业发展情况来看，住宅底商规模偏大是主要问题。由于社区人群消费能力有限，对商业发展的支持也就有限，结果是商业对面积使用的需求也是有限的。经营形态特点社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，主要用于人们生活密切相关的生活用品零售和生活服务设施，其中零售型的商业形态为便利店、中小型超市、药店、小卖部及少量服装店等；服务型的商业形态主要为快餐店、美容美发店、干洗店、彩扩店、花店、房屋中介公司、装饰公司等。有些开发商在进行住宅底商设计时，为追求标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将住宅底商项目开发成规模较大的步行街或别的形式，建成之后其商业功能常常得不到充分利用，另外还造成了商家经营与居民日常生活之间的矛盾，对经营者和消费者都产生了不利的影响。二、怎样投资住宅底商1、了解市政规划，选择成熟地区市政规划决定了该商圈的未来经营整体环境和经营所必须的“人气”。一般来说，市政规划包括周边商圈、住宅小区的建设，市政设施、交通路网的建设以及旧城改造、市政动迁等。底商经营对周围环境特别“敏感”，投资者必须对该商圈未来的环境有深入的了解，以保证底商本身的价值提升。目前我市正进行“一江两岸”开发、旧城改造等，投资者除非有充足的把握能得到更高的补偿，否则的话就要尽量避免买入计划动迁的底商。而选择成熟区域的底商可以较大程度地降低投资的风险，毕竟这些区域底商的基本需求是有所保障的。2、谨慎对待“包租”出售底商产权，保证投资者年回报率是目前钦州市商铺开发商吸引客户的流行方式。对于规模较大的底商的出售，开发商经常选择“包租”方式，将底商分割成十几平方米或几十平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。但是，对一个新商业而言，往往需要几年的市场培养期，在这个阶段商业应是用低租金培养市场。只是由于投资者希望尽早收回投资，所以租金定价普遍较高。高租金加大了经营的压力，即使有些商家承受了较高租金进驻经营，但关门走人的风险也较大。如果这些商家关门歇业，后来者则更加望而却步。因此，业内人士提醒投资者，如果只是一味提高租金而不注意市场的培育，一旦开发商承诺的回报期结束，投资者可能很难继续得到同样高的租金回报。3、掌握租金水平及走势底商价值来源于租金水平，投资者需要对目标底商现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。如果根据调查，附近区域类似商铺的租金价格为05元/天/平方米，则一年的租金是180元/平方米左右，按照目前市场普遍商业收益率8计算，该商铺的合适售价应为40004300元/平方米。如果成交价格远远高于测算收益，那投资者很容易陷进入不敷出的局面。另外，由于不同的行业能够承受的租金水平有很大差异，因此，一些有地段优势但售价较高面积较大的商铺，投资者还需要掌握一定的市场租金行情及招商知识，从拟引进的行业预测其租金水平，估算收益率与市场风险。4、注重长线收益投资住宅底商，除了考虑“倒手”出售获取差价外，进行长线的租赁