南瓜主体都市休闲观光园建设项目可行性研究报告

南瓜主体都市休闲观光园建设项目可行性研究报告第一章项目总论11项目背景111项目名称南瓜主题都市休闲观光园112项目承办单位及法定代表人项目承办单位东昇农业技术开发有限公司法定代表人113拟建地点1市通州区于家务回族乡。2占地面积336亩3四至范围通房路以南，西马坊以北，中轴路以西，六支渠以东地段。114可行性研究报告编制依据1、农业部农业和农村发展“十一五”规划；2、市“十一五”时期农业和农村经济发展规划；3、市关于发展都市型现代农业的政策意见；4、通州区“十一五”规划；5、承办单位提供的有关本项目的地方政策、定额、标准、气象水文、地质数据等基础资料和文件。12可行性研究结论121市场预测和项目规模本项目将以观光农业产业发展的市场需求为导向，以解决观光农业中出现的突出问题为着力点，聚集首都科技单位在南瓜等瓜类蔬菜品种资源上的雄厚储备，以及在观光农业设计、栽培与设施方面的技术优势，通过企业的市场化运作，建设一个特点鲜明、市场定位明确，产品延伸性长、附加值高，聚休闲、餐饮、娱乐、文化、科普为一体的南瓜主题观光农业园。122主要建设内容计划占地500亩（核心园200亩）的大型都市瓜菜观光采摘示范园区。项目主要包括1核心智能温室96768平方米；2展示及接待中心11941平方米；3道路4500平方米；4绿化工程9000平方米。123主要建设条件项目建设地点位于城市发展重点区域通州新城南部，区位优越，交通便利。项目区土地储备充足，可以保证项目的土地需求。开发实施的主体东昇农业技术开发有限公司具有加强的综合实力（资金、管理、技术储备），是项目成功的重要保障。124项目工程技术方案公司的科技人员与中国农科院、农科院等科研院所建立了紧密的技术合作关系，完全可以保证科技的先进性和项目实施的可行性。125环境保护工程在建设期间不会引起明显环境问题。在生产过程中严格按照生产规范进行，不会对环境造成任何污染。126市场营销及组织管理方案公司制定了完备的营销策略。为了实施该项目，公司专门成立了项目部，由董事长直接领导，负责项目的前期筹备工作和园区的建设，以及设备的选型、安装、调试和市场销售体系的建立。127项目建设进度项目的建设期为一年，项目实施时间为2007年8月2008年7月，2008年8月开始试运行。128投资估算和资金筹措项目总投资391448万元，其中固定资产投资370743万元，流动资金13325万元，建设期利息7380万元。资金来源申请银行流动资金贷款2000万元；企业自筹191448万元。13主要技术经济指标表项目指标年均销售收入302545万元年均成本费用126230万元年均利润总额159978万元年均所得税39994万元年均税后利润119983万元销售利润率3998投资利润率3269财务内部收益率（税后）3438财务净现值（税后）577492投资回收期（税后）480年14存在问题及建议141存在问题目前该公司在农业观光园的建设经营开发方面经验尚不足，同时在带动区域农业产业发展的能力上也有待加强，在对农民增收的辐射带动能力也亟待提高。142建议项目的实施应在政府财政资金的引导下，以市场为导向，以企业为实施主体，多元参与，依托技术依托单位的技术力量，利用观光园区原有的土地和设施，广泛吸收加工企业、旅游公司以及艺术团体或民间艺人参与园区建设与运营，充分利用各方的优势，实现优势互补，确保科研成果的高效集成与市场的良性运营。给农民提供就业机会，带动农民致富。第二章项目背景和发展概况21项目提出的背景211国家或行业发展规划随着我国改革开放的不断深入、社会主义市场经济的不断发展以及很快的加入了WTO，农业发展面临着新的机遇和新的挑战，我国的农业结构和布局将发生很大的变化。的农业也将在这个大的背景的变化中进入一个新的发展阶段，这个阶段不仅仅要完成为城市提供农副产品的任务，同时还面临着更加多样性的要求的农业要率先实现现代化，要提供优质的农副产品，要不断增加农民的经济收入，要为市民生存创造优美协调的生态环境。市作为我国的政治中心和文化中心，经济发展必须与环境保护相协调，走可持续发展的道路。在首都城市建设总体规划中，市科学地吸纳了国内外大城市建设的有益经验，提出要发展具有特色的现代化都市型农业。上世纪90年代，我国农业观光、旅游、采摘在大中城市迅速兴起，休闲观光农业旅游项目主要分布在、上海和广州等大城市的近郊，出现了一批引进国际先进现代农业设施的休闲观光农业园，如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮休闲观光农业园和珠海农业科技基地，其中广东珠海的“农科奇观”示范基地建设以蔬菜为主题的休闲观光农业园，独具特色，成为珠海十大旅游观光景观，每年吸引成千上万的游客。发达国家在经济发展时期所带动的休闲观光农业快速发展的实践也有力地证明了这一点。近几年来，休闲观光农业在市政府“221”行动计划的推动下已取得了丰富的阶段性成果，开始成为农业的主导产业。各区县大力发展节日经济、假日经济，吸引城镇居民争相涌入郊区，享受新鲜空气、洁净水质和田园风光，拓展了农产品功能，提高了农业的利润空间。据不完全统计，目前有大约400多个农业科技型的休闲观光园，其中大型的135个，由农户自发开展的季节性观光采摘的小型“菜园”超过10000个。市级休闲观光园占7，区级占90；从市级观光园投资经营主体构成来看，股份制的企业占73，民营个体占33。在今后一段时间内仍处于休闲观光农业的快速发展时期，尤其随着国内城市居民假日经济的兴起与高收入群体的大幅增长，可以预测对休闲观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。总体来看，主题观光园的发展已经迈出了基础坚实的脚步，但面临的困难和竞争也是显而易见的，上海、广州等国内一些大城市都已经将农业观光园、文化创意产业作为未来发展的重要着力点。212项目发起人和发起缘由2121项目发起人概况东昇农业技术开发有限公司位于市通州区于家务乡聚富苑民族工业区，是集种子销售、种苗培育、种植、加工、冷藏配送、商业连锁经营为一体的综合性外向型民营企业。公司成立于2002年10月，下属2个分公司，在全国8个省有12个经济实体和联营公司，现有职工510人，其中大专以上学历的技术和管理人员125人，季节工人3000余人，配送车辆20多部，资产总额达5226万元，其中固定资产2100万元，年销售额15亿元人民币，其中出口额为980多万美金。公司立足于发展绿色、安全、健康的农业产业，作为以色列泽文种子公司中国区总代理，在建立先进的种苗培育基地，并以此为中心，在纬度、海拔高度不同的地区内开拓种子、种苗销售网络，建设大型的蔬菜生产、加工、流通基地，实行错季生产。主要种子种苗产品有南瓜、西红柿、黄瓜、辣椒、西兰花、紫菜头、芽苗菜等十几个蔬菜产品，均已获得“市食用农产品安全认证”，现已进入有机食品辅助期。公司在朝阳区孙河乡有1500吨冷库一座，办公和生活用房2000平方米，种植示范基地3000亩。在通州区于家务乡有4000吨冷库和4600平方米厂房，120000平方米现代化育苗大棚，2000亩种植示范基地，主要针对大宗货物海运出港和外地走货。在丰台区新发地建有20000吨冷库一座，经营用房300平方米主要是二级品的销售和采购。公司的发展方向是以为中心，在方圆200公里半径范围内，建一个大型的蔬菜水果生产加工流通基地，种植高品质的产品，出口国际市场，从而带动周边地区的农业种植业的发展，解决大量农业人口的就业问题。公司采取“企业基地农户的生产”模式，以中国农科院、蔬菜研究所为后盾，以一批农业院校毕业的专业人员为技术骨干，根据不同地区的气候差异，因地制宜的研发种植技术。至今，合作基地已达20万余亩，使农民每亩增加2000元3000元的效益，带动农业种植人口10000多户。利用市场需求为农户引进新品种，安排生产计划，专家负责技术指导。既让农户放心，又保证产品质量。公司的加工流通环节每年能吸纳本地区劳动力1000多人。近年来，公司在广州灵山、昆明呈贡、内蒙集宁、海南文昌、江苏徐州、广西田阳等建立了绿色生产基地，作为以色列泽文种子公司的代理，公司引进了优良的品种及栽培技术，形成了规模化的生产。公司在发展农业产业化经营中，在市各区、县建有标准化种植基地近30000亩，在广东建有有机蔬菜种植示范基地3000亩，在云南、广西、内蒙等十余个省、市、地区建立了20余万亩无公害蔬菜生产基地。均获得相关认证。2121发起理由1、落实都市型现代农业发展计划自2004年至2007年，国家连续四年均以农业及农村发展为主题发布了中央一号文件，凸显了现代农业建设的重要性，而在2007年国务院关于积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设的若干意见中明确提出发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务。2006年11月，市农业局下发了关于加快发展都市型现代农业的指导意见，其中都市型现代农业的建设重点中提出大力发展观光休闲农业。并要求各区县要按照城乡互动、产业融合的要求，结合本地资源和功能定位，大力开发郊区农业的生活服务功能。近郊区要凭借贴近城区、交通便利、经济实力强和科技资源雄厚的优势，重点发展集景观、科技和休闲为主的园区农业。远郊区县要积极鼓励发展融教育、体验、观光和生产于一体的旅游观光农业。要充分利用山区自然风光、自然景观和民风民俗优势，大力发展集农业生产、自然风光、历史文化、休闲旅游于一体的休闲观光农业。2、发展都市型观光农业的观光休闲农业发展虽然在全国处于前列，但也出现了一些急需改变的状况和需要应对的问题。首先，市观光休闲农业开发欠缺完整体系，相关企业数量增长很快，但企业投资规模差异也很大，缺乏科学的规划；其次，观光休闲农业有明显的季节性特征，给旅游资源的有效配置带来了困难，一方面旅游旺季时期超负荷接待和资源大量闲置同时存在，另一方面，旅游淡季时期资源利用普遍不足；第三，观光休闲农业基础设施还有待完善，许多的基础产品和服务还供不应求，尤其是游客参与度高的项目还大大欠缺；第四，观光休闲农业产品和服务缺少针对不同细分市场的专门产品和服务，使得一些细分市场的消费潜力还没有发挥出来。而本项目将开发以农业休闲为主题的南瓜主题都市观光园，最终形成富有原生态特征具备观光、科普、休闲生产、科研等功能为一体的都市农业综合示范园区，必将成为都市农业建设一大亮点工程。3、企业业务拓展的需要南瓜主题公园的在乃至全国都是首创，将大大提高观光农业的水平，对国内主题公园的发展也具有引导作用。从旅游业角度，主题公园是提供旅游体验的旅游产品。对主题公园所在城市来说，主题公园是推动城市旅游业发展的重要因素之一，同时为所在城市提供大量的就业机会。公司一直致力于促进市都市农业的发展，并准备以项目为平台，充分发挥技术依托单位的科研优势和企业的市场开拓优势，使项目能建设成市发展现代农业的样板。22项目发展概况221区位优势明显南瓜主题都市休闲观光园的选址位于市通州区于家务回族乡，交通便利，从市区乘车一小时内，自驾车为半小时左右即可到达。222政府鼓励和支持南瓜主题都市休闲观光园的建设将在经济、社会、环境等方面造福于京城，是市生态建设和都市型现代农业的有机组成部分，得到了市相关政府部门提供的协调、服务和扶持。223技术依托单位项目的主要技术依托单位农林科学院在南瓜新品种选育及市场化开发方面形成了自己的特色和优势，与国外公司及科研单位有长期的良好合作关系，现已拥有自主研发的杂交新品种近40个，另外还有基本成形的品系120多个，南瓜新品种的研发能力强，能保证南瓜主题公园未来发展的需求。23项目建设必要性分析231市实施发展休闲观光农业战略的需要都市型休闲观光农业的建立，是既能满足当代人的需求而又能涵养环境，保护人类生存条件的永续利用农业，具有广阔的发展前景和生命力。都市休闲观光农业符合现代农业发展的前进方向，是优质高效农业的最理想选择。休闲观光农业不论经济、社会、环境效益都远超出常规农业，其经济效益高出常规农业的数倍，其社会、环境效益则无可比拟，社会影响深远。因此，发展都市型休闲观光农业是与国际化农业接轨的迫切需要，又是农业和农村可持续发展的必然选择。发展休闲观光农业成为一个推动我国农业产业结构调整行之有效的举措，园区建设的目的旨在落实市加快发展都市型现代农业的精神，把南瓜主题都市休闲观光园的规划建设，作为市实施发展休闲观光农业战略、“把第一产业向二三产业转移和融合形成新的产业形态”的示范工程。232促进发挥农业多功能的需要“南瓜主题都市休闲观光园”可视为以农业产业资源为依托的农旅结合的、以农为主、强农兴旅的新业态的典型代表。它的建设和发展是生产力发展的必然结果，是随着人类社会的发展和进步，人们生活水平不断提高，人们收入和闲暇时间不断增加，为满足对休闲项目需求不断增加的需求而应运而生的。建设以南瓜为主题的特色主题创意观光园将具有一定的产业发展示范与指导意义，它的生产功能、生态功能、旅游功能、创收功能、教育功能、辐射功能、文化传承功能、艺术创意功能等基本功能对于市的农业、新农村建设，对于城乡共同发展都有极其重要的意义。233农业产业聚集效应的需要南瓜主题园具有知识密集型的创意经济产业特征，虽然以南瓜主题休闲观光园为表现形式，但是其产品的生产并不是该园区的主要利润点，对以南瓜为主题概念开发为核心，发展南瓜产品的标准化基地种植、以及与南瓜产业相关的衍生商品的生产销售和产业延伸开发由此所形成的产业互动才是重点。所以，如何有效打造南瓜产业链条，以南瓜主题园为平台产生“南瓜产业集聚效应”，无疑将关系到这一产业在甚至是中国的前景。第三章市场分析与建设规模31市场调查京郊观光农业从八十年代后期开始起步，自昌平县十三陵旅游区出现首家观光采摘果园以来，各郊区县对发展观光农业都表现出较高的发展热情，开发和形成了一些观光农业项目和景点，也取得了一定的经济效益。2005年，都市型农业发展取得一定成果。全年农业观光园达到512个，观光旅游收入41亿元，接待人数为770万人次，取得了良好的社会效益、经济效益和生态效益，观光农业的发展，为农村经济带来了新的活力，极大地促进了京郊农村产业结构的调整与优化，直接拉动了农民的增收致富，推动了农村城市化进程，推进了首都生态环境产业的建设。32市场预测在今后一段时间内，仍处于观光农业的快速发展时期，可以预测对观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。首先，就市民来说，“京郊游”已逐渐成为时尚。据市旅游局调查统计，市民常住人口中，有9909的人希望到京郊旅游。其次，现有常住人口1500万人，每年接待的国内游客达7000多万人次，海外游客300多万人次，市民在京旅游4000多万人次。每年1亿多人次的在京旅游量是南瓜主题公园巨大的潜在消费人群。另外，作为国际大都市，市民与旅游者的消费层次高，对观光农业园区的需求广且要求其规模大、水平高、对特用瓜菜的需求量将呈现出旺盛的需求，其需求前景广阔。321产品目标市场分析3211以儿童为核心的家庭从市场心理与现代人类组织结构特征角度，儿童的需求将构成出行与否以及出行方向的决定性因素，而单独的儿童（非学校组织的）又不具备独立的旅游能力，因此，在儿童需求的驱动下，一方面父母的旅游愿望将被唤醒，另一方面，由于中国人对农业文明特有的情节，长辈也乐意让儿童深切的重新体验农业文明。典型的“21”出游（父母小孩，爷爷奶奶儿童）将构成本项目的主要市场。3212青年白领客源与农业文明有巨大时代距离的青年白领将构成项目的另一个重要市场。与现实生活有巨大时代距离的农业休闲项目的独特魅力将发挥重要驱动作用。青年白领市场在项目需求方面有非常清晰的特征，适合团队参与的游乐型项目与完全自我化的观赏项目将是他们的优先选择，开放空间与私密空间同时具备将为他们带来较高的满意度。另外，青年白领市场有非常重要的延伸影响力，这直接导致了下一个市场对项目的认可。3213企业年会、有组织机构将在节假日发展为主力客源青年白领的需求将在很大程度上决定企业有组织出游的目的地选择。中国企业的奖励旅游制度还相当不完善，但企业年会旅游却市场庞大。年会旅游时间特征很清晰，在需求方面有别于个人或小团队市场，会议场所大型餐饮中心大型娱乐空间至关重要。有组织机构（如协会、社团、俱乐部）大多也会选择在节假日安排集体出游，作为提高机构凝聚力，安慰鼓励团队成员的重要措施。这部分市场的出游目的地选择较为多元，但本项目轻松自然的环境同样能为决定他们选择的主要因素之一。322产品市场竞争力分析3221主要竞争对手本项目的主要竞争对手为京郊的各类农业观光园区。近些年，随着首都经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对于观光休闲的消费需求日趋强烈。面对这一新的市场需求，郊区不断整合农业资源，发挥区域优势，开发农业新功能，一批深受城市消费者欢迎的以观光、采摘、民俗为主要内容的农业园相继建成。据统计，到2004年底，郊区各类农业观光园超过2000个，从事民俗旅游和观光农业的农民近10万人，观光农业收入突破30亿元。目前，大型的农业观光园区达到135个，由农户自发开展的季节性观光采摘的小型“菜园”超过10000个。在今后一段时间内仍处于观光农业的快速发展时期，尤其随着国内城市居民假日经济的兴起与高收入群体的大幅增长，可以预测对观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。3222产品市场竞争力优势、劣势1、项目具有独到的特点与唯一性吸引都市人群前往观光农业园旅游的最大驱动力在于工业文明与农业文明的巨大差异。本项目依托农业文明展开的旅游活动，主要包括三个方面的基本吸引力农业生产建立在优美的田园风光或是现代气质突出的农业设施基础上，无论是原生态的生产还是高科技的生产，均与现代人的日常生活环境有巨大的鸿沟，吸引力正是建立在鸿沟的两端。原生态与高科技均有巨大的可衍生体验空间与多元化的体验手段。农业文化农业文化吸引人的因素更多的聚集在人类生活方面，民俗文化（传统的）、农业风俗（传统的）、农业器具（传统与现代的）、劳作技能（传统与现代的）均包含了丰富的人文情怀，更能引起游人深入的感悟。借代式体验借代式体验是因旅游而生的一种旅游体验方式，农业中的可借代因素成为了旅游活动展开的道具或背景，活动可能是完全现代化的。这三种基本吸引力都包含了一些共同的因素，包括田园、自然、农作物生态、健康、情趣，而这些因素也正是农业旅游区区别于其他都市旅游形式的重要内涵。此外，本项目推广的优质观赏兼食用瓜类蔬菜形状多种多样、颜色丰富多彩，既可用来装饰园林长廊也可种植于瓜果采摘园区，保健功能突出，其产业链长、附加值高，栽培技术相对容易掌握，易形成产业化规模，可带动京郊农民种植与制作观赏性产品，提高农民的收入，同时也带动园区农民的就业。种植观赏采摘蔬菜符合当前京郊乃至全国的消费市场和种植市场的需求，项目具有很强的竞争力。2、项目具有很强的区位优势本项目位于市东南部的通州区，京杭大运河的北端，长安街东延长线上，面积91234平方公里。通州拥有2000多年的历史，自古就是京东交通要道，漕运、仓储重地。古时万国朝拜，四方贡献，商贾行旅，水陆进京必经通州，通州有着“九重肘腋之上流，六国咽喉之雄镇”的美誉。通州区位和交通优势明显，紧邻中央商务区（CBD），距国贸中心13公里，天安门20公里，距首都国际机场16公里，天津塘沽新港100公里，处于环渤海经济圈的中心地带。通州还具有现代化的交通体系，六环路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一环三路”穿境而过，京通快速路和八通轻轨把通州和市区连成一体，京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。作为市规划建设规模最大、区位优势最明显、基础设施条件最好的新城区，通州正在以前所未有的速度全面发展，开创现代化建设新局面。目前，市政府确定了“两轴两带多中心”的城市空间发展新格局，通州区位于长安街沿线发展中轴线和东部产业发展带上，被确定为重点建设的新城区和京东新型产业基地。通州将利用五年左右的时间打造新城区的基本框架，用十年左右的时间，把通州区建设成为新城区。围绕着这个目标，通州将加快发展步伐，建设以一城为中心、五镇相拱卫、双走廊相辉映的产业支撑强劲、经济特色突出、生态环境良好、运河文化特色彰显、公共和生活配套设施完善、社会事业全面发展的现代化新通州。3、其它优势本项目的承建方东昇农业技术开发有限公司隶属于东升方圆农业种植开发有限公司，而“东升方圆”的经营者还经营着方圆平安商品开发有限公司、东升农业技术开发有限公司、广东东升农场有限公司等与农业种植、加工、销售有关的企业，有着经验丰富的管理经验，这些都将成为本项目今后在市场竞争中的有利优势，为本项目创造良好的市场机遇。33建设规模本项目地块基本为东西向约1000米，南北向约210米的长方形用地。地块东区为南瓜主题观光园，以南瓜主题公园高标准、智能化温室为主体，地块西区为南瓜主题展示及接待中心。34产品方案南瓜，原产于南美洲，后传入我国，它含有淀粉、蛋白质、胡萝卜素、维生素B、维生素C和钙、磷等成分，营养丰富，为农村人经常食用的瓜菜，并日益受到城市人的重视。南瓜，不仅有较高的食用价值，而且有着不可忽视的食疗作用，能润肺益气，化痰排浓，驱虫解毒，治咳止喘，疗肺痈与便秘，并有利尿、美容等作用。此外，南瓜等葫芦科瓜类蔬菜植株与果实都极具观赏价值，并可以做各种造型以及描绘雕刻等，果实保存期长，产品的延伸性长，有利于提高产品的附加值。南瓜中有一种被称为“观赏南瓜”的特殊类群，它们是以观赏目的为主的一类南瓜。此类南瓜大多果型较小，果形奇特，色彩艳丽，非常适合赏玩，也叫微型观赏南瓜、玩具南瓜或玩偶南瓜，还有人称其为“迷你型”南瓜。在西方国家的“万圣节”中，大型观赏南瓜几乎扮演着不可或缺的主角，各个家庭、商店均摆放刻着“鬼脸”的各种造型的南瓜，以增添节日的艺术气氛。核心智能温室以南瓜为主题，设置了观赏南瓜廊架、异型南瓜栽培、水生南瓜、巨型南瓜栽培、南瓜苑等极富观赏性及趣味性的各类南瓜赏玩活动区域，周边设置各类子公园如丝瓜类、西瓜、南瓜、苦瓜、彩椒、番茄、甜瓜、蛇瓜、茄子等子公园。主要种植的南瓜品种有玉女、复色果、金童、彩色桔瓜、裸仁南瓜、巨型南瓜、金碟瓜等。第四章建设条件与厂址选择41建设地区的选择411地点与地理位置项目区位于市通州区于家务回族乡，该乡位于通州区南部，东邻永乐店镇，西、南与大兴区采育镇接壤，紧临京津塘高速公路采育出口，距通州新城19公里，是通州区唯一的少数民族乡，市五个少数民族乡之一。项目区北侧为凤港河，西侧临张采路，东侧临张凤路，场地西侧的凤港河水量充沛，两岸原生杨树林繁茂，河道水质清澈，具有强烈的原生态美感，为观光园区提供了一条天然的生态景观廊道，是南瓜园区建设的重要优势条件。412地形、地貌条件通州区地处永定河、潮白河洪冲积平原，地势平坦，总体为西北高，东南低，北部有些坡岗地，南部有少量盐碱低洼地，平均海拔约20米。413气候条件通州区处于暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。光热资源比较丰富，多年平均气温为114，1月平均气温50，7月平均气温257，无霜期多年平均为180天，日照年平均27126小时。平均年降水量5705毫米，其中6至9月为汛期，占全年降雨量的85左右，而非汛期降雨量极少，故常常出现春旱秋涝。414土壤条件根据第二次土壤普查的资料，通州区的土壤主要包括3个土类，即褐土、潮土和风沙土。其中潮土广泛分布于各个乡镇，但随微地形变化而有所不同，高起处为脱潮土，其它大部分为砂质和壤质潮土，在地势低平、排水不畅的地区出现盐潮土，主要分布在东南部的永乐店和漷县；褐土主要为潮褐土和菜园潮褐土，主要分布在通州卫星城所在的永顺和梨园；风沙土在宋庄、西集有零星分布。415水质条件通州区地处市的下游，河流分为北运河、潮白河两大水系，均属海河流域。一级河道有温榆河北运河（通州北关挡河闸上为温榆河，闸下为北运河）、潮白河两条；二级河道有通惠河、小中河、凉水河、港沟河、凤河、凤港减河、运潮减河7条，年均径流总量118亿立方米。全区有排灌沟渠主、干、支共计180条，均与河道相通，全长约745公里。通州区可利用水资源为地表水和地下水，其中以地下水为主。通州区可利用地表水除降雨外还有拦河闸蓄水及城市生活废水和工业污水。据通州区水资源评价资料，地表水可利用总量平均为10360万立方米。通州区地下水资源比较丰富，通州区多年平均降雨入渗补给量为14452万立方米，地表水入渗补给量为2780万立方米，农业灌溉水入渗补给量为3610万立方米。年可开采量达20亿立方米。42厂址选择421交通运输条件通州区位于市东南部，京杭大运河的北端，长安街东延长线上，面积91234平方公里。通州拥有2000多年的历史，自古就是京东交通要道，漕运、仓储重地。古时万国朝拜，四方贡献，商贾行旅，水陆进京必经通州，通州有着“九重肘腋之上流，六国咽喉之雄镇”的美誉。通州区位和交通优势明显，紧邻中央商务区（CBD），距国贸中心13公里，天安门20公里，距首都国际机场16公里，天津塘沽新港100公里，处于环渤海经济圈的中心地带。通州还具有现代化的交通体系，六环路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一环三路”穿境而过，京通快速路和八通轻轨把通州和市区连成一体，京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。422防洪、防潮、排涝设施条件本项目场区内地势平坦，本次新建建筑物竖向设计本着尽量减少土方工程量、节约基建投资的原则，场地标高及排水坡度尽量结合原地形进行平整。场地污水、雨水分流，最后排入区内管网内。423征地、拆迁条件根据市农村工作委员会、市科学技术委员会、市农业局“南瓜主题都市休闲观光园的建设”投资运营主体征集公告，经专家审评、征集单位认定，东昇农业技术开发有限公司的应征方案符合项目征集目标和条件，可以在通州区于家务回族乡启动实施“南瓜主题都市休闲观光园的建设”项目。第五章技术方案51技术方案在建设南瓜主题公园中，将研发集成出8大技术或工艺1、瓜类（南瓜树、西瓜树、甜瓜树、黄瓜树）的树式观赏栽培工艺2、移动式喷雾栽培工艺3、观赏瓜果艺术长廊与篱壁栽培工艺4、攀缘式墙面无土栽培工艺5、精品瓜果蔬菜袋培和混合嫁接栽培技术6、巨型南瓜栽培和瓜面帖字、画技术7、盆钵式或箱体式单株瓜果无土栽培技术52设备方案核心智能温室主要设有内保温遮荫系统、顶部开窗系统、外遮阳系统、水帘风机系统、补温系统、配电系统、控制系统等设备。521顶开窗系统温室配有齿轮齿条式电动开窗通风机构，实现顶部的开启，加强温室内外空气形成对流，达到除湿降温的效果。系统包括控制箱及电机、传动部分、行程限位开关等组件。522内遮荫系统系统包括控制箱、驱动电机及联轴器，使整套系统运行平稳可靠，驱动杆采用专用铝合金型材，横向布置拉动幕布，确保幕布在运行中平展美观，幕布选用编织内用幕，节能效果良好，采用瑞典LS托幕线。523外遮阳系统本系统包括控制箱及电机、传动部分、行程限位开关、幕线、端梁及幕布等。控制箱及电机装配有幕展开与合拢两套接触器件，传动设备由减速电机连接件组成，通过减速电机与之连接的传动轴输出动力，电机配备行程限位装置，自动停止，限位准确，温室顶部安装一组外遮阳骨架。支架部分强度可靠、外形美观，载荷承受能力强，使用寿命长，采用百吉公司遮阳网。524水帘风机降温系统由湿帘箱、循环水系统、轴流式风机和控制系统四部分组成。保证有大的湿表面与流过的空气接触，以便空气和水有充分的时间接触，使空气达到近似饱和，与湿帘相配合的高效风机，足够保证温室内外空气的流动，将室内高温高湿气体排出，并补充足够的新鲜空气。525补温系统补温系统采用热水加热方式进行，热水加温系统由热水锅炉（甲方提供）、供热管（甲方提供）和散热设备三个基本部分组成，其工作过程是用锅炉将水加热，然后由水泵加压，热水通过供热管道供给温室内的散热器，通过散热器散热，提高温室内部的温度。散热器热镀锌圆翼散热器。53工程方案本项目主要建成核心智能温室96768平方米，以及总建筑面积为17880平方米的接待中心七栋建筑物。核心智能温室温室采用12米跨三屋脊结构，跨度12米，17跨；开间4米，12开间。温室南北排列，东西向轴线长度204米，南北向轴线长度48米。温室主体骨架为轻钢结构，采用国产优质热镀锌钢管及钢板，顶部及四周采用8厚拜耳聚碳酸脂（PC）双层中空板覆盖。展示及接待中心由一栋6层的主展示及接待中心和四分接待中心组成，五栋建筑围合而成一个中央广场。主展示及接待中心位于主干道一侧，临近主要的人流、车流出入口，成为南瓜园标志性的建筑，总建筑面积为11941平方米。54总体布置541项目构成本项目用地主要分为两个区域，东区为南瓜主题公园，西区为南瓜主题展示及接待中心，两区各自独立又可以通过中间广场绿化联系起来。并分别设置独立的人流、车流出入口。东区的南瓜主题公园以智能温室为核心统领各类子公园及各功能用房，子公园有机的分布在公园的各处，而各类功能用房点缀其中。公园主入口设在园区北侧中部，并通过主通道直接通向核心智能温室。西区的南瓜主题展示及接待中心以6层高的南瓜主题展示及接待中心为引导，在中央广场两侧分别设置小型接待中心。培训及展示中心设置独立的出入口，人流车流的主出入口直接通向南瓜主题接待中心，并通过道路与西区联系起来。542总体布置图见附件南瓜主题公园总体设计图。55公用辅助工程551排水系统本项目场区内地势平坦，本次新建建筑物竖向设计本着尽量减少土方工程量、节约基建投资的原则，场地标高及排水坡度尽量结合原地形进行平整。场地污水、雨水分流，最后排入开发区的区内管网内。552道路及绿化系统东区南瓜主题公园充分利用公园的自然形态结合南瓜的主题创造出生态、自然的新形式的农业生态观光园的绿化景观。以核心智能温室为中心，通过自公园大门而来的主通道渲染南瓜主题大道，而各子公园通过水景、棚架、绿地、树林、观景亭、南瓜主题小品等设施营造生态公园氛围。西区南瓜主题展示及接待中心则通过南瓜的形态来呼应南瓜主题，成组的接待中心通过中央景观广场这一主要景观节点有序分布，而产品展示中心南侧为自然形态的南瓜景区，产品展示中心与研发中心之间为横贯东西的大绿洲，并以此联系接待中心及东区的公园，通过东到西的大绿洲以及两条与大绿洲相贯穿的南北走向的中央景观广场或南瓜主题大道形成了一个H形绿化骨架，打造出由内到外、均匀分布、相互交融、又彼此呼应的绿化体系。在大绿带中布置了二个主要的景观节点中央景观广场及南瓜主题大道，形成了动、静、动这样一个有张有弛、有舒有缓的空间序列。而在东区各子公园、西区各展厅或研发用房的小环境景观设计中又统一形成了一个从宏观到微观、从大到小的一个既均衡又具渗透性的绿化结构体系。553采暖建筑内采暖通风根据建筑设计防火规范、人民防空地下室设计规范、人民防空工程设计防火规范的要求确定防火分区，并按防火分区合理设置通风和排烟合用系统。厂房、办公楼、宿舍等建筑设置集中供暖系统，以满足冬季室内温度要求。采暖系统在非采暖期要求采取湿保护措施。554消防设计在规划中考虑消防车在各类功能用房一侧设置消防车道及部分隐形消防车道，消防车可到达每栋建筑。消防车道均保证4M宽度，尽头式消防车道设有不小于15M15M的回车场。555道路交通组织及停车方式在规划设计中考虑在东区南瓜主题公园用地南侧与北侧，分别布置一个机动车出入口，人流的主入口设在用地的北侧，同时在北侧设置了大型室外机动车停车场，以供自驾游的客户使用。南瓜主题公园内各子公园与核心智能温室及各类功能用房通过形态自然曲折的园区路联系贯通。西区南瓜主题展示及接待中心同样在用地南侧设置一个机动车出入口，而在北侧设置三个机动车出入口及三个人流出入口。各种规模的接待中心以中央景观广场为核心有序布置并设置环路与产品展示及研发中心相联系。西区各类用房均考虑分区地面停车。第六章环境保护与劳动安全61建设地区的环境现状项目位于市通州区于家务回族乡，项目地域内基本为无污染工业及民用建筑，无严重工业污染源。区域内采用集中供热，污水由污水管网排出，环境状况良好。62项目主要污染源和污染物本项目对环境的影响主要分为施工期间的影响和运营生产的影响。1、施工期间对环境的主要影响为施工机械产生的噪声、扬尘以及建筑废料等固体废弃物。2、运营生产根据项目的生产工艺和生产管理，其对环境的影响较小，生产无有害废水和有毒废气排出。产生的主要废物为管理及生产人员的生活垃圾。63项目拟采用的环境保护标准1、大气环境质量标准（GB309582）2、地面水环境质量标准（GB383882）3、城市区域环境噪声标准（GB309682）4、工业企业噪声质量标准（GB1234890）5、污水综合排放标准（GB879888）64治理环境的方案641固体废物生产垃圾，对其进行分类收集、分类处置，对可回收利用的物品进行统一回收，对在工艺中可以回收利用的要给予充分利用，减少各类垃圾的产生，使垃圾资源化、减量化。对于生活垃圾需要进行分类管理，由环卫部门统一收集清运至垃圾处理厂统一销纳，做到安全处置。642噪声对于施工噪声，首先要避免高噪声设备同事作业，并将高噪声设备作业时间安排在白天，避免夜间施工。在设备选型上，尽量采用低噪声设备。闲置不用的机械应立即关闭，运输车辆通过噪声敏感点或进入施工现场时应减速，减少鸣笛。运行生产时产生的噪声，对产生气流噪声的设备，可安装减震装置；车间的建筑维护结构以封闭为主，尽可能减少开窗和其他无设防的洞口，同时采取车间外及厂界的绿化，利用建筑物和树木阻隔声音传播。643大气污染施工扬尘，虽然施工扬尘造成的污染影响是短期的，但仍需要对其进行环保措施，降低污染。减缓扬尘的有效措施是在施工现场和厂界加设围挡，应将易产生扬尘的材料堆放在工棚内，将地面做硬化处理或洒水减少扬尘污染。644废水处理施工场地污水不应随意排放，生活污水经市政管道排放，冲车水、混凝土养护水应经简单处理后循环使用或排放。生产过程中产生的废水应根据有关标准和规定，除去有害物质后排入污水处理厂。65环境影响评价东昇农业种植开发有限公司“南瓜主题都市休闲观光园的建设”项目选址附近无污染源，工程在建设期间不会引起明显环境问题。在生产过程中严格按照生产规范进行，不会对环境造成任何污染。项目实施后加工环节产生的废水和噪声等均控制在国家标准范围内。总之，该项目符合通州区总体规划布局和环境功能区划要求，污染物产生量少，是持续发展生态环境的好项目，它能实现经济、社会和环境协调发展，不会对环境带来负面影响。66劳动保护与安全卫生661劳动保护本项目根据国家有关规范和法规，对于每个生产流程和环节，根据作业性质和繁杂程度，都有较严明的劳动定额，根据不同工程和定额安排男女职工的工作，不产生超时、加班加点、过强和过重的体力劳动。661防护措施1、锅炉设备、制冷设备设置了超载自动停机装置，报警装置和安全泄压装置，确保操作人员的安全。2、各项电气设备、传动部分均设置防护罩，接地装置和避雷装置，以防意外事故发生。3、项目生产、管理人员配备工作服和劳保用品，冷藏库工作人员配备防寒工作服和防冻用品。4、对产生热量、异味较大的车间等场所设置机械通风装置，进行定时通风换气，改善工人的劳动环境。5、设置相应的医疗保健、文体、浴室等公用设施。第七章企业组织和劳动定员71项目法人组建方案本项目建设前期，必须认真做好筹备工作，以确保项目的顺利实施，公司成立项目领导小组，由公司董事长任组长，并配备专业人员具体负责本项目的前期工作，其职责是项目的总体规划、可行性研究报告、技术设计和实施方案的编写和审定；收集整理有关项目建设的资料，办理有关报批手续；项目建设的工作计划和资金、物资的安排；项目建设进度的检查、审定和组织验收；组织和参加项目物资、工程招标活动的有关工作；与有关部门落实配套资金来源；负责项目建设和前期市场开发工作。72管理机构设置方案721机构设置示意图722机构职责生产技术部提高产品产量和品质，研究安全高效栽培技术，制定产品质量标准和标准化生产技术规程。依托中国农科院和农科院等科研单位，通过产、学、研结合，针对生产实际进行科研开发，将本公司科研、生产加工、销售有机结合在一起，进行产业化开发的研究。市场营销部积极拓宽业务渠道，做好产品需求的市场调查，完成公司制定的年度销售任务。认真研究市场信息，征求用户的意见和建议，并及时反馈市场信息给生产技术部；搞好公司的销售网络建设，扩大业务范围；加强货款回收，加速资金周转；搞好物流配送的组织工作，保障运输通道畅通。财务部加强财务管理，遵守财经纪律及会计制度，确保财务工作正常有序地进行。协助总经理进行资金调配，负责产品成本核算和成本控制；负责制作公司生产、经营活动各环节的成本分析，向公司领导提供各类财务报告；建立比较完善、切实可行、有操作性的财务和内部审计制度。行政部加强公司内部管理，积极开展对外交流，维护公司的日常运行。完善公司的网页设计，充分利用网络宣传公司和产品；根据公司各部门的业务开展要求，制定公司的激励制度，负责员工的招聘培训考核等项人力资源管理工作；做好各项后勤保障工作，组织好各类培训工作。73专业技术人员培训731编制培训手册作为现代农业产业化龙头企业，必须建立起一套标准化经营管理体系，并据此对全体员工和基地农户进行全面的岗位培训，东昇农业种植有限公司营运管理手册的内容包括1、裁培工艺流程手册；2、产品企业质量标准；3、基地管理手册；4、仓储管理手册；5、收货验收程序；6、员工自律手册；7、营销业务员管理办法；8、绩效考核办法；9、农户培训手册。732培训方法和措施组织培训的方法是自上而下进行的1、对管理人员和生产工人，由行政部、研发中心、外聘专家进行定期或不定期的组织现场讲解或集中培训；2、各分管领导，由公司总经理及外聘专家负责进行培训；3、各事业部下属部门的经理，由公司各分管领导负责进行培训；4、对公司各部门、各生产工序新招收的员工，在上岗前的一周内，由部门负责人组织培训。74经营方式741营销目标迅速扩大项目在市场的知名度，培育项目健康、生态、科技、欢乐、趣味的形象，化解项目在运营初期的市场风险，提高项目的可持续发展能力。742营销策略7421打造南瓜娃卡通偶像儿童与青少年既是本项目的主体市场，又是家庭市场的重要核心人群，抓住他们就等于抓住了本项目一半的市场。儿童与青少年对时尚的、视觉冲击力强的事物有很高的接受程度，具有卡通趣味的偶像将强力掳获他们的心。7422旅游风情节事活动南瓜创意文化周（或旅游节）南瓜具有很好的可雕刻性与想象发挥空间，南瓜的雕刻在西方的万圣节与其他文化创意活动中已经得到很好的展现。南瓜创意文化活动最重要的是要体现创意，为创意的发挥提供舞台。南瓜美食周（节）在南瓜成熟的季节（因为采用了智能温室技术，时间更加灵活了）举办南瓜美食周，吸引来的不仅有老人们，更有大量的喜好热闹的年青人。南瓜美食周可以举办南瓜美食加工大赛，可搞南瓜美食一条街，让游客尽情的选用享受，可举办吃南瓜大赛，获胜者可获得南瓜园一年的免费蔬果。743市场营销策略7431“21”市场抓住家庭市场，该细分市场的核心是抓住儿童，除了前面提到的手段以外，还可以采用这样一些策略南瓜娃健康少年选拔活动以健康的名义每年举办一次，选拔出来的少年可以给予一定的奖励经费或者奖励旅游旅程。重要的是在活动中要把南瓜园健康生态的绿色食品概念传递出去，通过这个概念的传递营销南瓜园。南瓜娃营养美食助力计划利用南瓜园开发出来的各种饮用品、风味美食作为载体，儿童所在家庭可以通过食品号码中奖的形式获得一定时间的免费绿色蔬果。7432学生市场中小学生市场的组织者是学校，因此，抓学生市场的核心是抓学校。通过与学校合作建立劳动教育基地、科技教育基地，让学生们经常有机会来南瓜园学习、受到富有趣味的教育，增加他们对南瓜园的美好印象。7433青年白领与企业市场企业市场的选择与青年白领的喜好有紧密关系，这两个市场可以放在一起做营销，核心是要吸引青年白领。利用网络营销是取得良好效果的有效手段，把各种活动计划、奖励计划、最新旅游资讯与QQ、POPO等即时通讯软件结合起来，让他们在网络聊天的时候能够方便的浏览到南瓜园的宣传信息。第八章项目实施进度安排81建设工期项目建设期为1年，实施时间为2007年8月2008年7月。82项目实施进度安排具体实施进度安排如表所示。2007年2008年序号项目8910111212345671可行性研究报告编制与审批2初步设计文件编制3初步设计审批4施工图设计5施工招标及施工准备6土建工程施工7装修8设备购置9人员培训第九章投资估算与资金筹措91投资概算依据该项目总投资包括土建投资、设备及安装费、其他基建费、预备费、资金占用费和流动资金等，参照当地实际建筑投资定额，依据国家计委和建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数中的新建和改扩建项目评价方法进行投资估算。编制依据如下1、各专业设计提供的有关单项工程量，包括基础设施、设备及安装工程；2、当地目前同类型工程的参考价格；3、近期建筑材料及设备的市场价格；4、有关费率选取参照农业项目建设工程投资估算编制规定。92总投资构成921固定资产项目总投资391448万元，其中固定资产投资370743万元，主要包括1、工程建设费用310974万元，其中土建投资260255万元安装工程费50719万元2、其他费用6000万元3、设备购置36400万元4、预备费17369万元5、建设期利息7380万元922流动资金估算根据分项估算法计算，年流动资金量约47604万元，铺底流动资金按30计算，为13325万元，计入总投资。93资金来源项目总投资391448万元，企业自筹191448万元，申请流动资金2000万元。项目建设单位财务状况良好，到目前为止，尚无同任何银行发生贷款业务，也没有发生财务方面的法律纠纷，因此有能力提供本项目所需的企业自筹资金。第十章财务效益、经济与社会效益评价101财务评价依据本项目经济评价采用原国家计委和建设部颁布的建设项目经济评价和参数（第二版）所规定的原则和方法进行。项目建设期为一年，第二年、第三年达到设计接待能力的60和80，第四年后达到接待能力的100，计算期共计12年。项目的基准收益率取10，营业税率为5，城市维护建设税税率、教育费附加为营业税的5和3，所得税按照修改后的企业所得税法，为利润总额的25。102销售收入、销售税金和附加估算项目建成后，正常年份销售收入为3200万元，生产期平均年销售收入为302545万元。年销售税金及附加按国家规定计取。正常生产年份营业税为17280万元。由此算得年销售税金及附加为16000万元，其中城市维护建设税为800万元，教育费附加为480万元。103总成本及经营成本估算1031单位产品生产成本估算项目单位产品的生产成本按照外购原材料及辅助材料、外购燃料动力及工资福利费分别估算。1032项目总成本估算项目总成本费用主要包括生产成本费用、销售费用、管理费用和财务费用。分项估算如下（根据工艺要求确定需要量，其价格以目前市场价格为基础，并适当考虑物价上涨因素）1、项目的原材料、包装材料和燃料动力价格均以近几年项目地市场已实现的价格为基础，并参照近几年的变动趋势来进行预测。根据项目生产规划，计算出项目正常年份外购原材料（含辅助材料和包装材料）费用为472万元，外购燃料及动力费为14400万元，工资及福利费为7980万元。2、修理费用按固定资产投资的15计算，正常年份为4295万元。3、固定资产折旧及无形资产与递延资产摊销固定资产折旧采用直线法计算，计算时先扣除残值取原值的5。各类固定资