南星单元e-r24-09地块小区绿地项目建议书20150623

南星单元ER2409地块小区绿地项目建议书杭州市工程咨询中心二一五年六月南星单元ER2409地块小区绿地项目建议书工程咨询等级甲级资质证书编号工咨甲11220070026项目负责王豪英项目编制王豪英高级工程师咨询工程师（投资）蒋霄燏工程师张书文助理工程师项目审核李燕青副总经济师项目审定余土红副主任杭州市工程咨询中心2015年6月目录1总论111项目概况112编制依据213建设单位概况214主要结论和建议32建设背景及必要性521建设背景522建设必要性63项目功能定位分析831区域绿化现状832居住区绿化配套要求833项目功能定位84项目选址与建设条件1041项目选址1042建设条件125建设内容和规模1551建设内容1552建设规模1553主要技术经济指标166项目组织管理与实施计划1761组织管理1762实施进度1763建设管理187投资估算和资金筹措2071投资估算2072资金筹措228社会效益分析23附件1、杭州市规划局关于杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划的批复（杭规发2005327号）2、地块控制指标图附图1、项目区域位置图2、项目位置示意图1总论11项目概况111项目名称南星单元ER2409地块小区绿地建设项目112建设地点本项目用地位于杭州市钱江新城南星单元ER2409地块。拟选地块东至ER2103城市住宅用地，邻近富春江路，西至规划支路，南至ER2207幼儿园，北至EU2116公共交通用地，邻近甬江路，规划面积约为055公顷。113建设单位杭州市钱江新城投资集团有限公司114建设期限28个月，即2015年6月2017年9月。115建设内容及规模建设内容作为钱江新城南星单元的居住小区级绿化工程，主要包括绿化、建筑小品、园路、铺装场地等。用地规模5500平方米（约合8250亩）。建设规模绿地景观约4400平方米，园路及铺装场地约1100平方米。116投资估算与资金筹措本项目建设投资约为2795万元（含建设用地费2145万元）。其中，工程费用约327万元，工程建设其他费用约为2335万元，预备费约为133万元，拟由杭州市钱江新城投资集团有限公司负责解决。12编制依据1、杭州市城市总体规划（20012020年）；2、杭州市土地利用总体规划（20062020年）3、“美丽杭州”建设三年行动计划（20132015年）4、杭州市绿地系统规划（修编）（20072020年）；5、杭州市城市绿化管理条例；6、城市绿地分类标准（CJJ/T852002J1852002）；7、公园设计规范（CJJ4892）；8、投资项目可行性研究指南；9、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；10、杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划。13建设单位概况项目建设单位为杭州市钱江新城投资集团有限公司，该集团公司秉承“高效、创新、服务、和谐、廉洁”理念，核心业务为区域开发。除完成市政府交由集团公司负责投资、建设的重点工程项目外，集团主要承担钱江新城核心区以外区域即钱江新城上城区域、钱江新城江河汇流区域、钱江新城沿江区域、城东新城近26平方公里的建设、管理和经营主体责任，负责做地并实施道路、河道、安置房及相关配套设施的开发建设。集团公司开发建设的主要项目有市民中心、东站枢纽东西广场一二期、望江路过江隧道等，区域内社会投资项目主要有华润欢乐颂、港龙城、久光广场等城市综合体和钱塘印象、大都会等商品住宅。14主要结论和建议141结论1、本项目的建设，是提高杭州人均公园绿地面积，构建市民居住在公园的10分钟步行圈，优化本区块生态环境，提升居民生活品质的客观需要，也是提升杭州城市品位、建设生活品质之城的重要举措，因此本项目的建设是十分必要的。2、本项目以绿色生态景观为抓手，配套设置游憩、休闲等多元功能，打造成市民公共休闲活动绿地，为南星单元规划区块及周边居民提供赏心悦目的、有活力及有序的生态绿化环境和休闲场所。3、本项目在满足现实情况又适度超前的原则，确定绿地景观约4400平方米，园路及铺装场地约1100平方米，与市民生活和工作之余的休闲需求相适应。4、本项目建设投资约为2795万元，资金筹措方案基本落实，实施组织保障有力，项目建设条件已具备。5、本项目的实施，将美化市容市貌、净化空气，有助于提升区域生态环境，提高居民生活品质，具有良好的社会效益。142建议1、本项目属居住小区级绿地，与市民生活关系密切，建议和周边其他项目同步建设。2、项目建设应严格按照规定的“四制”（项目法人责任制、项目招投标制、工程监理制、合同管理制）进行管理，确保工程质量，进一步提高投资效益。3、施工过程中必须责成施工单位采取行之有效的安全、文明施工措施，各相关责任人必须持证上岗。2建设背景及必要性21建设背景开展生态文明建设，打造生态型城市，是杭州全面建成惠及全市人民的小康社会的重要内容，是共建共享“生活品质之城”的应有之举。杭州市城市总体规划（20012020年）中明确提出，杭州市要以创建国际风景旅游城市和生态城市为目标，高度重视城区绿化建设，合理均衡配置各级公园绿地，建设好居住区、工厂、学校内附属绿地，形成融山、水、林、园、城为一体，点、线、面相结合的城市绿地系统。提高绿地率、完善城市自然景观是杭州创建国际风景旅游城市和生态型城市的重要手段之一。根据2012年杭州市国民经济和社会发展统计公报，至2012年末，杭州市区人均公园绿地面积已达155平方米，建成区绿化覆盖率达到401，离杭州建成生态型城市又近了一步。随着杭州市“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略目标的逐步实施，地处主城东部、北靠上城区分中心和钱江新城核心区块，南连凤凰城、东濒钱塘江的南星单元迎来了快速发展的契机。南星单元规划建设为杭州主城区东扩战略实施的一块配套齐全、设施完善、交通便捷、环境优美的新型现代城市居住功能区块。南星单元规划区范围内总户数将达到25万户，人口77万人。本项目作为南星单元规划区块的重要景观节点，随着周边住宅、金融商业体的开发建设，小区绿地的建设也迫在眉睫。为加快推进项目立项进程，杭州市钱江新城投资集团有限公司特委托杭州市工程咨询中心编制本报告。22建设必要性1、是优化本区块生态环境、提升居民生活品质的客观需要良好的生态环境是最公平的公共产品、最普惠的民生福祉。随着生活水平的提高，人民“盼生态、要生态”的愿望日益强烈，对生态产品的要求越来越高。南星单元原有绿化较少，绿化体系不完善，生态环境质量有待改善。作为以居住为主的规划区块，区块内多以住宅和商业金融为主，需要配套建设一定比例的小区绿地、街头绿地。本项目的实施，不仅为周边小区居民提供散步休闲的场所，同时也丰富了本区块绿化体系层级，优化本区块生态环境，提升居民生活品质。2、是提高杭州人均公园绿地面积、构建“十分钟绿地圈”的客观需要近年来，杭州市经济社会发展迅速，城乡面貌变化巨大，人民生活水平显著提高，同时对生态环境的要求也日益增强。为此，杭州市委市政府高度重视生态环境建设，着力打造“生态型城市”和“美丽杭州”，其中，“美丽杭州”建设三年行动计划（20132015年）提出要增加中心城区绿地总量，构筑城区300米见绿、500米见园的绿色开敞空间，确保市民居住在公园的10分钟步行圈；20132015年期间新增绿地700万平方米以上，完成4000平方米以上的公园绿地建设不少于60处。本项目的实施，将为项目所在区块的周边居民提供一个小区级绿地，新增约4400平方米绿地，从而为提高杭州人均公园绿地面积作出贡献，推动杭州“生态型城市”和“美丽杭州”的建设进程。3、是提升杭州城市品位、建设生活品质之城的客观需要城市是文明的“窗口”，城市形象在很大程度上代表着时代发展的形象，反映着其文明程度的高低。小区绿化作为城市园林绿化中重要组成部分，已成为城市居民日常生活不可缺少的生活空间，也是城市品位的重要内容之一。“美丽杭州”建设实施纲要（20132020年）要求推进城郊公园、社区公园等各级公园建设，加强广场、街道、住宅小区等绿地建设，完善区域绿地生态系统，营造诚实绿色开敞空间。本项目的实施，可进一步提升南星单元可持续发展的良好环境，提升城市品位，加快“美丽杭州”的建设步伐。3项目功能定位分析31区域绿化现状本项目地块上为施工单位临时建筑，周边为已建成的娃哈哈幼儿园、国家电网营业厅以及在建的ER2102和ER2103住宅地块等，现状绿化较少，尚未满足规划要求。32居住区绿化配套要求杭州市城市绿地系统规划（20022020年）提以建成“风景秀丽、环境优美的国际风景旅游城市”、“现代化的园林城市”为总目标，构建城市绿地与西湖风景名胜区绿地相融合城区绿地与郊区绿地相补充新区绿地与旧区绿地相结合的系统、完善的绿地系统。规划要求至2020年末，杭州人均绿地达到25平方米，其中人均公园绿地15平方米，城市建设用地内绿地率为38，市区绿化覆盖率为407。规划高度重视城区、特别是旧区的绿化建设，要求建设好居住区、工厂、单位内附属绿地，提高绿化覆盖率和绿化效果，新建居住区绿地率不低于35，旧区不低于30。其中一类居住用地绿地率不低于40；二类居住用地绿地率不低于35；三类居住用地绿地率不低于30。本项目应满足不低于35的绿地率。33项目功能定位立足住宅区功能特征、环境特色和交通特点，配套建设景观绿化、园路及铺装场地、环境小品等设施，提供休憩休闲、体育健身、放松心情等功能，建设成为南星单元公园绿地重要景观节点，改善当地生态环境，有效提升城市形象。4项目选址与建设条件41项目选址411选址要求1、要符合杭州市城市总体规划（20012020年）、土地利用总体规划（20062020年）及相关城市规划要求。城市总体规划是一个城市未来发展的蓝图和纲要，项目选址应确保与城市总体规划空间布局相一致，与各相关城市规划不存在突出矛盾，以保证城市的合理布局和城市规划的实施。2、项目选址应以已经批复的杭州市城市绿地系统规划为依据。3、项目选址应符合绿地功能要求，因地制宜，能发挥城市绿地的生态、景观等作用，能达到功能完善、布局合理、植物多样、景观优美的效果。4、项目选址应根据用地的实际情况，以利于对原有生态环境保护、利用和适当改造为前提；应与周围环境协调统一，并有机联系。5、用地可达性要好。绿地工程主要功能是为周边居民提供绿化环境和良好的户外游憩场所，应具备便利的交通条件，道路通达性要好。412项目选址根据项目的建设规模、功能和选址要求，结合杭州市城市绿地系统规划、杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划，确定南星单元ER2409地块为本项目建设用地。用地范围该地块东至ER2103城市住宅用地，邻近富春江路，西至规划支路，南至ER2207幼儿园，北至EU2116公共交通用地，邻近甬江路，本项目总用地面积约055公顷，用地相对规整。项目具体用地范围以规划部门选址红线为准。用地现状项目用地范围内现状主要涉及施工单位临时建筑、道路、空地等。土地利用现状及地面附着物详细情况以国土部门土地预测绘资料为准。见图41。图41本项目用地现状规划情况根据杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划，本项目建设用地性质为R24绿地，用地面积约055公顷。42建设条件421经济社会条件近年来，我市经济平稳较快发展、社会和谐稳定为项目建设提供了良好的经济社会环境。2014年，全市实现生产总值920116亿元，比上年增长82；全市人均生产总值达到103757元，增长77，按国家公布的2014年平均汇率折算，达到16891美元；全市财政收入完成192011亿元，比上年增长107；全市居民人均可支配收入达到39237元，增长97，其中城镇常住居民人均可支配收入44632元，增长91，农村常住居民人均可支配收入23555元，增长111。422自然条件气象。杭州属亚热带季风性气候，气候温和，雨水充沛，日照充足，四季分明，无冻害等灾害性气候。全年平均气温162，平均相对湿度68，年平均降雨量14525毫米，年平均日照18999小时，年平均蒸发量12353毫米，年无霜期248天。常年主导风向为东南风。地质。根据查阅相关资料，该项目所在区域的第四系覆盖层主要为第四纪始于中更新世晚期（Q22）的堆积层，基坑开挖范围内土体则以近代钱塘江冲积沉积的粉砂和砂质粉土为主，同时含有少量的有机质和云母碎屑。水文。场地表层地下水主要为第四纪孔隙潜水，潜水含水层位于地表下110M左右，含水层厚度约为20M。该层潜水主要受大气降水、地表水和钱塘江水的补给，地下水位随季节变化较大，据相应的水文资料，丰水期地下水位于地表下05M左右。场地承压水主要位于2层粉砂、3层圆砾层中，承压水头1215M左右。由于场地为渗透性较大的砂性土分布区域，与周围地表水联系密切，同时南侧场地距钱塘江较近，使该侧土体具有较强的补水边界，因此应特别注意钱塘江水位对场地内地下水位的影响。项目用地的具体地质、水文资料需经有资质的单位勘测确定。423交通区位条件南星单元的区域交通条件较好，城市快速路秋涛路从规划区西部穿过；规划主干望江路、钱江路为上城区内的两条重要的联系性道路，姚江路地下规划有高速铁路通过，通过过江隧道与滨江区相连。轨道交通四、五号线通过飞云路与富春江路，同杭州其他区域建立便捷的联系，出行条件良好。本项目紧邻甬江路、钱江路、富春江路等主要干道，交通条件能满足本项目的建设运输要求。424基础设施配套条件本项目建设地块位于南星单元内，根据地块现状及杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划，给水、排污、供电等基础设施条件能满足项目建设和运营要求。给水本区块由城市供水管网统一供水。规划范围内现状钱江路敷设有DN1200DN800、DN300DN1000给水管、富春江路敷设有DN400DN500，,保证供水安全，能满足项目建设和使用需求。排水采用雨污分流排水体制，直接排入市政污水管网。供电规划本区域由110千伏滨江变和110千伏望江变供电，地块现状市政电力管线接入，现状负荷基本能满足项目用电需要。项目建设地块位于南星单元区块内，根据地块现状及杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划，项目建设所需的给水、排水、供电等基础设施条件能满足项目建设需要。5建设内容和规模51建设内容根据杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划，本项目作为地块内的小区级绿地，主要包括绿化、建筑小品、园路、铺装场地等。52建设规模521用地规模根据杭州市南星单元（SC06）控制性详细规划，本项目总用地面积约5500平方米。根据公园设计规范CJJ4892标准，陆地面积75根据规范及单元控规确定本项目的各类用地面积如表52。表52本项目公园内部用地比例（）序号陆地面积（HA）用地类型占比（）用地面积（M2）1园路及铺装场地2011002管理建筑3055游览、休憩、服务、公用建筑4绿化园地804400合计1005500522游人容量根据公园设计规范CJJ4892标准，居住小区公园游人人均占有游园面积以30平方米为宜，则本公园游人容量为183人。523地上建设规模条凳、座椅、美人靠（包括一切游览建筑和构筑物内部所需）数量按游人容量的25配置，设置总座位数为46个。园路、园桥、铺装场地、出入口及游览服务建筑周围的照明参照有关标准执行。全民健身设施参照相关标准配置。53主要技术经济指标表53主要技术经济指标序号项目单位指标备注1建设用地面积平方米550011园路及铺装场地平方米110012绿化用地面积平方米44002容积率3绿地率806项目组织管理与实施计划61组织管理本项目的建设管理由杭州市钱江新城投资集团有限公司负责。该公司下设办公室、人力资源部、监察审计部、计划财务部、投资发展部、开发建设部、资产管理部。同时，该集团公司拥有5家直属公司，分别为杭州市铁路投资集团有限公司、杭州市钱江新城建设开发有限公司、杭州市城东新城建设投资有限公司、杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司以及杭州市民中心置业有限公司。组织机构图详见图61。图61组织机构图62实施进度本项目建设期为28个月，2015年6月2017年9月。项目实施分前期决策、施工准备、工程施工、竣工验收阶段等，详见表61。表61项目实施进度表实施阶段工程内容进度前期决策项目前期及审批立项，包括项目选址意见书、土地预审、环评批复和可研批复等工作20156201512勘察、设计（方案设计、初步设计、施工图设计）土地征用及拆迁20161201612施工准备工程招标2017120173绿化工程建筑安装工程工程施工竣工验收2017420179正式投入使用20171063建设管理1、项目严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制和施工合同制等管理规定。2、各类建设工程项目的设计，应当在批准的立项内容范围内，严格控制建设规模。3、项目批准后，应当做好设计方案的选择、比较和优化工作。根据国家规定，设计应当实行招标制。4、建设工程项目应当实行工程项目监理制，通过竞争，择优确定工程监理单位。5、建设工程项目必须实行合同管理制，建设工程的勘察设计、施工、设备材料采购、工程监理、工程审价（计）都要依法订立合同。各类合同都要有明确的质量要求，履约担保和违约处罚条款。6、建设工程项目必须实行竣工验收制度。项目建成后，各单位必须按国家的有关规定办理竣工验收手续。验收工作由原项目审批单位组织。7投资估算和资金筹措71投资估算711估算依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、浙江省工程建设其他费用定额（2010）；3、国家、浙江省、杭州市相关的政策法规和基本建设收费标准。712估算说明1、本项目估算内容主要包括绿化、园路及铺装场地、小品工程、景观照明等。2、工程费用参考类似工程造价指标。3、本项目建设用地费主要包括为土地征用费、农居及其他建筑物拆迁补偿费等，拟按整体估算的原则，土地征用费按片区划分，计为21万元/亩，农居及其他建筑物拆迁补偿费等按整村搬迁估算，计为239万元/亩，合计按260万元/亩估算，实际赔偿面积和赔偿标准应经有资质的评估单位评估确定。4、基本预备费按工程费用及其他费用之和的5估算。713投资估算本项目建设投资约为2795万元（含建设用地费2145万元）。其中，工程费用约327万元，工程建设其他费用约为2335万元，预备费约为133万元。详见表71投资估算表。表71投资估算表单位万元序号工程或费用名称建筑面积单价投资额备注一工程费用3271绿化工程4400M2280元/M21232小品、雕塑、休憩亭、架空廊道、园椅园凳、果皮箱、儿童嬉戏设施等1003园路及铺装场地1100M2400元/M24