建行t分行个人住房不良贷款防范

建行T分行个人住房不良贷款防范3建行T分行个人住房贷款业务与不良贷款状况分析31建行T分行个人住房贷款业务流程建行T分行个人住房贷款业务现有贷款流程按层级可划分为一级流程和二级流程，一级流程即贷款营销受理、贷款调查、贷款审批、贷款发放和贷后管理，一级流程仅仅是一个笼统的贷款流程概念，而二级流程则是在一级流程的基础上进行进一步细化，对个人贷款业务的管理提供了支撑，如营销受理即分为外部机构营销和个人客户营销，在营销受理后接着进行受理初审等等，具体一二级流程图如下311贷前受理调查阶段1楼盘准入在现阶段建行T分行个人住房贷款楼盘实行差别化准入审批制度。个人住房贷款楼盘准入非授信审批，其目的是确定建行可提供个人住房贷款的项目。因此在进行准入审批时，重点是根据楼盘经办行申报的报批材料审查项目开发是否合法、开发资金是否落实、销售价格是否合理，并在此基础上确定是否可对该楼盘发放个人住房贷款。2贷款受理建行T分行个人住房贷款受理设立专门岗位，一般由个贷客户经理担任。贷款受理在建行营业场所、房屋交易场所等地点进行。受理初审程序如下接受贷款申请贷款受理人员与借款人面谈了解借款人及其家庭基本情况，并指导借款人填写借款申请书并要求借款人提供申请材料如购房证明材料、首付款缴纳证明、个人身份证明、还款能力证明等材料。贷款初审贷款受理人员对借款人提交的贷款申请表及申请材料进行初审，主要审查借款申请入主体资格是否满足贷款要求以及申请材料是否完整、规范。3贷款调查贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的完整性、真实性、合法性、可行性和对借款人信用、偿债能力、担保情况等进行的调查和评估。贷前调查人员应审核申请材料，并通过面谈等方式调查以下情况，形成贷前调查意见。借款申请人基本情况包括个人和家庭基本情况借款申请人及借款相关人员包括再交易房屋售房人、自然人保证人等身份真实性；借款申请人及共同申请人信用情况以及实际还款能力是否满足贷款要求借款申请人购房情况和购房行为是否真实；借款申请人是否足额缴纳购房首付款贷款是否具有有效担保。4信息录入信息录入岗人员根据贷款受理人员和贷款调查人员提交的全部贷款材料，将所有信息完整无误的录入建行个贷系统，并提交给贷款审核岗。此前建行T分行主要由个贷客户经理负责自己经办贷款的信息录入，目前建行T分行由于业务量增大，原有模式无法满足现状，现采用外包方式，外包公司派专人驻点负责信息录入，录入效率明显提升。312贷中审核审批放款阶段1贷款审核建行T分行设置专职贷款审核人员，主要审核以下内容贷前调查人员提交的借款人申请材料是否完整，是否合规；贷前调查人员调查意见是否合规、准确通过建行个人贷款系统进行电子审核，审核系统录入信息与有关纸质材料信息是否保持一致。2贷款审批贷款审批设立专门岗位，贷款审批人员按照上级审批部门授权进行独立审批决策。建行T分行个人住房贷款审批主要通过贷款系统审批或贷款审批人员人工审批，系统未直接得出审批结论的贷款，由贷款审批人员人工审批。贷款审批人员根据纸质材料或电子信息进行审批。贷款审批人员依据建行T分行个人住房信贷政策和相关贷款审批管理规定，综合借款人信用情况是否良好，还贷能力是否充足以及贷款担保措施是否完善等情况，平衡住房贷款收益和风险，对住房贷款作出审批意见，意见分为通过，有条件通过和不通过，对贷款整体判断良好的直接通过，对贷款整体状况判断一般，但可以通过变更贷款金额或增加其他担保措施后可以通过的，作出有条件通过审批意见。对贷款整体较差的直接作出不审批不通过意见。3合同签订贷款审批通过后，签约岗人员通知借款申请人以及其他有关签约人，与借款申请人和其他有关签约人当面签订合同。4抵押登记抵押登记设立专门的抵押登记岗位，负责办理抵押登记和质押登记。贷款抵押、质押担保落实后，抵押登记人员将抵押、质押登记材料、申请材料等贷款材料送交贷款发放人员办理贷款发放手续。贷款已经发放的，送交档案管理岗位人员办理归档手续。5贷款放行贷款放行人员根据贷款申报材料以及贷款流程单等，核实贷款步骤是否完备，贷款发放条件是否落实，贷款审批意见是否通过，审核贷款支用证明材料，确保贷款发放条件、只用证明材料等与贷款合同一致并且合法合规，并记录核实情况，填写发放审核单，打印开户通知书，至会计岗放款。贷款放款后将贷款材料送交档案管理岗位人员。313贷后管理阶段1贷后检查贷款发放后贷后检查人员主要负责关注借款人还款情况，随时追踪调查借款人信用状况变化及发生影响贷款还款的重大事项，及时针对具体情况采取相应的预防和补救措施。贷后检查主要内容包括贷款使用情况贷款用途、贷款支付情况等；借款人情况借款人征信变化情况，还款能力变化情况等；担保变化情况担保人担保能力变化情况，抵押物保有状况及市场价值变化情况，质押物权利及价值变化情况房地产开发商和楼盘以及合作机构情况；抵押登记和担保手续落实情况；借款人还款情况2贷款催收当借款人不能按照合同约定时间足额归还贷款本息或出现其他可能导致借款人不能按时足额归还贷款本息的情形，贷款催收人员根据贷款拖欠本息时间、贷款风险程度等情况，综合采取短信、电话、信函、上门、委外、司法等手段，及时向借款人催收并做好催收处置记录。32建行T分行个人住房不良贷款现状321建行T分行基本情况及个人住房贷款现状介绍建行T分行是建行J省分行下属二级支行，2005年10月27日，中国建设银行股份有限公司在香港成功上市，中国建设银行J省分行是其所辖一级分行。建设银行J省分行是建设银行总行重点支持发展的一级分行。长期以来，秉承“以客户为中心”的经营理念，不断创新，努力为客户提供优质、高效的金融服务。在支持地方经济发展、为客户提供全面金融服务的同时，资金实力不断壮大，资产质量不断改善，经营管理状况持续良好。建行T分行所处T市地处J省中部，长江北岸，是长三角中心城市之一。全市总面积5787平方公里，总人口508万，2015年全市实现地区生产总值365553亿元，公共财政预算收入3222亿元。T市工业基础扎实，拥有一批有影响的特色产业。中国医药城“产城一体”，建成国家级医药高新区，被纳入国家创新体系。作为国家创新型试点城市、国家知识产权示范市，T市实施开放创新“双轮驱动”战略，推进转型升级融合发展，发展壮大以传统优势产业装备制造业，生物技术和新医药、电子信息、新能源三大新兴产业和若干个新兴产品集群为主体的产业体系。被列为全国首批战略性新兴产业区域集聚发展试点，新技术船舶基地、新能源产业园建成国家级特色产业基地。T市生态环境质量评价指数在省内领先，所辖三市全部建成国家级生态示范区。T市积极推进城乡发展一体化，百姓安居乐业，社会和谐稳定。建行T分行自1998年开办个人住房贷款业务以来，经历了T市房地产市场的兴盛与繁荣，经历了最初粗放式经营到规范化现代个贷工厂流水线经营方式，从最初的分散化经营发展到现在的全流程集中型经营。建行T分行一直秉持高效服务的理念，以高效、周到、便利的贷款服务在T市房地产开发商、老百姓形成了良好的口碑，“要买房到建行”也成了T市老百姓的一句顺口溜。由于建行T分行独特的优势，住房贷款投放量也水涨船高，从最初的年发放贷款几亿元，到现在年均发放个人住房贷款几十亿元，贷款余额也突破了百亿大关，截至2015年12月31日，建行T分行个人住房贷款余额113亿元，在T市商业银行中排名第一。322建行T分行个人住房不良贷款相关数据分析由于个人住房贷款存在周期长、零售分散型等特点，不良贷款一般在贷款发放3至5年后才暴露出来，由于建行T分行在发展初期，一味地追求贷款新增，对贷款质量的控制比较放松，不良贷款防范意识薄弱，因此，随着建行T分行个人住房贷款业务的高速发展，住房贷款余额不断提升，其不良贷款也纷纷暴露出来。建行T分行近几年个人住房不良贷款余额不断增长，从2011年的1200万上升到2015年的4900万，上升了408，这其中尚不包含一部分己核销的不良贷款，如果加上己核销的不良贷款，该数字将更加突出。如果仅看不良余额增长不能完全说明问题，因为不良余额增长有可能是因为贷款总量的提升带来的，而直接看不良贷款率就可以明显看出建行T分行个人住房不良贷款形势的严峻性，2011年建行T分行的个人住房不良贷款率为018，此后4年逐年提高，到2015年不良贷款率己达到042，上升了233，由此可以看出一方面建行T分行的个人住房贷款新增速度高于不良贷款增长的速度，另一方面不良贷款率的提升也说明建行T分行在个人住房贷款不良防范中存在较多的问题，若不能及时采取有效的不良贷款防范措施，而任由其继续增长将严重影响建行T分行的整体贷款质量以及整体效益。33建行T分行个人不良贷款典型案例分析331开发商捏造购房事实，套取贷款资金案例背景M公司是TFH一家中小型房地产开发企业，于2003年创办，具有房地产开发叁级资质，2004年该公司通过拍卖获得T市非中心位置土地一块，丌发了F小区项目，并与2005年初动工，2006年F小区主体工程完工后，取得了预售许可证，并与T市多家银行签订了商品房按揭贷款合作合同。由于该公司在开发F小区项目前未能进行全面的项目市场调查，该小区周年学校、医院、商业等配套不全，且交通不便，在取得预售许可证后，销售情况不佳，因此M公司出现资金周转困难，大多工程款均为施工方垫资。案例基本情况建行T分行住房信贷部催收人员张某在日常催收中发现，有6笔贷款同时出现连续逾期还款现象，并且在电话催收过程中，发现有部分借款人对每月扣款日及还款金额都不清楚，张某在查询贷款信息后发现这部分逾期贷款客户所购买的均为F小区的房产，这点更加引起了张某的怀疑，张某立即将该情况向住房信贷部负责人王某进行了反映，房贷部负责人立即安排贷后检查人员李某提取贷款档案，对6笔贷款实施了贷后检查程序，在贷后检查中发现这6笔贷款资料均符合建行个人住房贷款相关规定，并无明显问题，但在李某检查其中一笔贷款借款合同时发现该笔贷款借款人配偶签名字迹极其潦草，在核实签名真伪时发现该笔贷款购房合同与客户所签借款合同笔迹完全不同，后来在检查其余5笔贷款时更加发现这几笔贷款的购房合同与借款合同笔迹均不一致，并且6本购房合同签名笔记均相似，疑似同一人签名。于是李某随即对这6笔贷款借款人分别进行了问询，以核实贷款的真实性。经核实，原来M公司在2007底由于资金紧张，急需支付施工方工程款，M公司销售人员陈某在公司领导的授意下虚构了购房的事实，安排了6名亲属朋友至银行办理了个人住房贷款，每月由M公司统一负责还款。M公司通过捏造的购房事实，套取了信贷资金。由于F小区销售情况始终未有起色，M公司在外债台高筑，最终导致无法偿还贷款，这6笔贷款均形成了不良贷款。案例分析由于个人住房贷款与房地产开发项目贷款相比，有着非常明显的优势开发项目贷款授信审查程序严格、审批过程较长，而且贷款期限相对较短，利率相对较高；而个人住房贷款不仅贷款要求较低、审批过程短，而且贷款期限较长，最长可达30年，住房贷款利率也较低。此外还具有贷后监管宽松、每月还款额小等特点，因此一些资金周转出现问题、资信较差的开发商为了节省利息或解决资金问题，伪造贷款资料，捏造贷款事实向银行申请按揭贷款。而这类假贷款也极易形成不良贷款，因此必须在贷前调查时有效识别出此类假贷款，才能避免因此产生的不良贷款。332贷款审批人员未能保持审批独立性导致不良贷款案例背景陈某是一名私人财富投资公司工作人员，平时工作中经常遇到一些投资机会，但由于其自身收入有限，缺少投资本钱，因此陈某通过朋友办理了几张信用卡，平时用这几张信用卡套现进行投资，但由于这种投资存在很大风险，经常不能按时回笼资金，导致陈某信用卡长期不能按时还款。陈某在购买某小区住房时向某行申请住房贷款，由于其征信记录很差未能审批通过，随后陈某想到其有亲戚在建行当领导，于是便重新向建行申请贷款。案例基本情况建行T分行住房信贷部贷款资产保全人员刘某在对一笔住房不良贷款进行核销时发现，该笔贷款借款人陈某个人征信报告显示在贷款发放前有多次信用卡逾期情况，按照正常审批制度借款人逾期记录累计6笔以上，连续3期以上贷款是不可能直接审批通过的，必须增加其他担保手段才有可能通过。但在该笔贷款的调查报告及审批意见中均未对逾期情况加以说明，也未附加任何审批条件，这是明显不符合审批制度规定的。该行个贷审批人员张某是一名有10多年个贷审批经验的专业审批人，是不可能没有发现借款人征信不良记录的。刘某立即向审批人张某提出了疑问，张某回忆后说出了原委，原来在审批过程中发现了借款人陈某信用记录不良的情况，当时已准备作出审批不通过意见，但此时某行领导打来电话，说明该客户是其朋友，之前有过不按时还款的现象，但不是主观原因造成的，希望能够放宽审批。张某碍于领导的面子，不得不作出了审批通过的意见。而该笔贷款在发放后不久就开始陆续出现逾期还款现象，最终形成了不良贷款。案例分析当今社会，人情关系无处不在，本案例中，由于审批人员张某迫于人情的压力，未能严格按照信贷审批制度来进行贷款审批，从而带来了不良贷款的隐患。如果每个借款人都通过人情打招呼来，那审批制度再严格、再全面也是形同虚设，因此个贷审批人必须严格对每项个人贷款业务执行独立审批决策，不受任何组织及个人的左右和干扰，避免由于审批不严形成不良贷款，造成银行信贷资产的损失。333客户将按揭购房在他处进行抵押导致不良贷款案例背景B公司是一家中小型房地产开发公司，2005年在T市开发了K小区项目，与建行签订了按揭贷款合作协议，至2013年底该小区住房已基本售罄，客户邓某2012年购买了K小区一处房产，并在建行办理了住房贷款。B公司在K小区全部住房销售并交付后，基本处于解散状态。案例基本情况2015年建行T分行在对一批个人住房不良贷款借款人进行法律诉讼保全时发现其中一名借款人邓某所购买的K小区住房已于2014年在他行办理了最高额抵押，抵押期限10年。邓某2013年在建行办理住房按揭贷款后为何该套房产能在他行办理抵押经过调查后发现，原来邓某与B公司办证人员钱某相识，钱某在为邓某办理产权证过程中，故意隐瞒了其在建行有贷款的事实，并将产权证在未办理抵押登记的情况下直接交给了邓某，后来邓某在他行办理贷款时直接用该房产进行了抵押。由于B公司此时己基本解散，因此尽管在贷款申请时，B公司对该笔贷款进行了阶段性担保，但最终也未能实现担保责任。最终该笔贷款抵押权未得到实现，形成了损失。案例分析本案例中，邓某所购住房为准现房，建行贷后检查人员在贷款发放后未能及时了解到B公司作为阶段性担保方在抵押未落实情况下处于解散状态，未能及时督促B公司办理房屋权属证书，抵押登记手续，让邓某有机可趁，导致建行抵押权未能落实。4建行T分行个人住房不良贷款成因分析目前建行T分行个人住房不良贷款产生原因很多，且各种原因彼此关联，并不能够完全区分开。本文通过对提取的建行T分行2011年至2015年问新增的166笔个人住房不良贷款进行分析。分析发现有40笔不良贷款主要形成原因是房地产开发商因为资金紧张通过虚构交易，指使个人向建行T分行申请个人住房贷款，并由开发商按月还款，后来由于开发商经营问题不善导致无法还款形成不良贷款，涉及到的开发商主要为本地中小型开发商；有18笔为开发商在外参与民间借贷，后资金链断裂导致债台高筑，所建房屋无法按时交付，形成烂尾楼，最终导致借款人终止还款形成不良贷款，主要涉及1家开发商还有10笔为同一楼盘同一楼栋的借款人，由于该楼栋房屋质量不符合相关规定，在交房时无法通过验收，目前正在法律诉讼阶段，借款人为避免进一步损失中止还款，形成不良贷款；另有72笔不良贷款形成主要原因是借款人贷款后收入不足够还款，其中一部分借款人在贷款前未考虑自身实际还款能力，为满足购房需求，提供了虚假的收入证明材料，而实际收入不足以偿还贷款，还有一部分借款人在还款期间由于经济下行或行业利润下滑等原因导致收入下降，还款能力下降导致不能偿还贷款，另有一部分不良贷款借款人为外地户口，在T市工作或生活期间贷款购房，在购房后由于收入不稳定或其他原因离开T市，并且终止还贷形成不良贷款；还有26笔不良贷款主要原因是借款人还款期间家庭发生变故，其中包括夫妻离婚后，双方均以不要房产为由拒绝还款，以及部分家庭主要收入方因疾病或意外丧失还款能力导致无法还款。从以上分析可以看出由于开发商主导“假按揭”贷款出现的不良贷款以及借款人收入下降等原因引发不良贷款在建行T分行所有个人住房不良贷款中占主要因素，但是也必须看到，宏观经济政策环境对借款人收入以及房地产市场的影响也在一定程度上对个人住房不良贷款的形成起了一定的作用。另外，更重要的是，建行T分行作为贷款方，对每笔贷款的发放起决策性作用，在贷款调查、审批发放和贷后管理中必然存在一定的问题，才会导致这些这些不良贷款的形成。为方便研究，本文将建行T分行个人住房不良贷款产生原因划分为两大类。一类是银行内部原因引起的，另一类是银行外部原因引起的，银行外部因素包括开发商、借款人以及宏观环境等因素。这种划分的优点在于能够对不良成因进行责任划分，并在此基础上，分别找出防范措施。41开发商层面不良贷款成因411开发商假按揭引发的不良贷款“假按揭”是开发商假借个人名义向商业银行申请个人住房贷款，所取得贷款资金由开发商使用，并由开发商负责按月还贷的贷款。“假按揭”主要变现为开发商因资金紧张等原因串通无真实购房意愿的个人，或者假借个人名义，以虚构的购房合同等虚假交易背景向商业银行申请个人住房贷款，套取银行信贷资金。“假按揭”不是一个完整的法律概念，仅是银行界的一种习惯称谓，其实质是存在欺诈行为的个人住房贷款。“假按揭”与公司类贷款相比拥有利率低，审批简单，期限较长等好处，所以对部分缺乏诚信、资金紧张的开发商具有很大的诱惑。这种名实不符的住房贷款严重错乱了贷款银行和借款人之间正常的债权债务关系，为银行个人住房贷款业务经营留下了很大的不良隐患。从目前建行T分行个人住房不良贷款的统计数据来看，因开发商“假按揭”引发的不良贷款是开发商层面不良贷款的主要成因，几乎占到58以上，也就是说100笔因开发商原因引起的不良贷款，58笔都是因为“假按揭”，因为只要出现“假按揭”基本最终都会形成不良贷款，由此可见“假按揭”对个人住房贷款的影响是十分严重的。比较典型的就是331中的案例，一个开发商安排6名借款人向建行T分行申请了6笔“假按揭”贷款，最终6笔均形成不良贷款。目前在建行T分行已发现的“假按揭”贷款通常是开发商在出现销售不畅或资金压力大时，为摆脱困境，缓解资金压力，开发商通过收集其职工、亲朋好友的身份证件，甚至伪造身份证件及相关材料，向银行申请住房贷款，骗取贷款资金，由开发商每月还款。如果开发商始终销售停滞，经营不善最终导致破产，则其办理的“假按揭”也就成了真不良了。412开发商的其他行为引发的不良贷款1开发商挪用资金引发的不良贷款开发商获得购房人按揭贷款后，应当将贷款资金用于房屋建造，楼盘配套设施建设等用途，若开发商将贷款资金挪作他用，导致到了交房日而未能按时交房，购房人可能因为没有拿到房屋而拒绝归还所借银行按揭贷款，从而引发不良贷款。类似的案例大多发生在借款人购买期房办理个人住房贷款中。在期房个人住房贷款中，开发商是贷款资金的实际使用人，开发商应将贷款资金用于开发项目的房屋建造、绿化等配套设施建造等，若挪做他用，将大大影响工程建设。现实当中当某开发商开发楼盘销售火爆时，大量购房客户向银行申请按揭贷款，造成开发商拥有大量贷款资金，且数额远超当时所需工程建设所需资金时，开发商手中将拥有大量闲置资金，在这种情况下，开发商很可能将贷款资金投入其他项日，如投入股市、高息民间借贷俗称放水钱等投资渠道，而这些投资都是具有高风险的性质，一旦开发商投资得不到回报或者投资失败，贷款资金就会大火缩水，楼盘建设将会受到很大影响，导致不能如期交房甚至形成烂尾楼，则购房人将终止归还所借贷款，最终形成不良贷款。2开发商延期交房或无法交房开发商开发建设楼盘项目并对外出售，其既是项目开发者也是商品交易中的出售方，如开发商因为投资失败或经营失败等原因破产，导致按揭楼盘无法完工，造成按揭房屋无法交付，办理产权登记，在没有政府介入的情况下，借款人在无法入住的情况下，大多会终止偿还银行贷款，而这些贷款最终会形成不良贷款。在建行T分行的个人住房不良贷款中有部分就是因为一家房地产开发公司因为贪图市场高利，参与民间借贷，后资金链断裂，开发公司老总卷款携逃，随后公司处于无人问理的状况，其开发的楼盘部分楼栋也无法继续建设，形成烂尾楼，部分在建行T分行办理购房贷款的借款人也因此不再归还贷款，最终形成不良贷款，且由于所购房屋无法交付，建行的抵押权也得不到实现，无法通过法律途径处置抵押房产降低损失。3开发商房屋质量存在问题尽管按揭楼盘如期交付了，但购房人在验收房屋时发现房屋质量存在问题或者与合同存在较大差异，如出现面积与合同严重不符、结构严重不符等情况，购房人很可能会要求退房并解除购房合同，并且为了避免进一步损失会拒绝继续归还银行贷款，使贷款成为不良。T市一家具备一级建造资质的老牌建筑工程公司组建了一家房地产开发公司，由于开发经验不足，在项目开发前期对工程预算不足，房屋规划不科学，在后续建设过程中，私自修改建筑建构，导致交房时房屋结构与购房合同出现很大偏差，购房人据此要求开发商退房，因此也引起了部分借款人停止归还贷款形成不良贷款。42借款人层面不良贷款成因目前在建行T分行的不良贷款中，因借款人原因造成的不良贷款占大多数，有个人原因引起的，也有社会原因引起的，但归根到底是因为我国现处于社会主义初级阶段，社会信用体系和社会保障体系还不够完善。421借款人信息失真引起的不良贷款目前我国的社会信用体系尚不完善，建行T分行目前贷款审查主要采用的是单纯依靠客户自己提供的贷款资料及工作单位提供的收入证明等来进行贷款调查，不能通过一个完善的社会信用体系全面了解借款人的真实信息。部分最终形成不良贷款的借款人为了满足购房的需求，在实际还款能力不足的情况下，伪造虚假收入证明，资产证明等办理住房贷款，而银行审批人员根据其提供的虚假材料作出了审批通过的错误决策，并发放贷款。而在贷款发放后由于借款人实际收入能力不足以偿还贷款本息，最终形成不良贷款。这一类不良贷款究根结底是不能充分把握借款人的真实信息所造成的。422借款人家庭变故导致的不良贷款目前建行T分行所有个人住房不良贷款中，有很大一部分都是由于借款人家庭在贷款期间发生了变故。一种情况是目前由于我国社保体系尚不完善，夫妻双方的共同工资收入是家庭收入的主要来源，当借款人家庭主要收入来源因生病或者发生意外事故导致丧失工作能力时，借款人家庭就失去了收入来源，也就丧失了还款能力，最终导致贷款形成不良贷款。另一种情况是，借款人在贷款期间婚姻发生变故，夫妻双方在离婚后都不愿意偿还贷款本息，并且对不按时还款引起的个人征信记录不良的情况也不在意，这类情况在购买期房的较年轻的借款人中比较普遍。423外来人口不稳定性引发的不良贷款社会越发展，交通越便利，人员流动也越频繁，尽管T市仅仅是一个经济发展处于中等水平的三线城市，但随着近几年政府不遗余力的引进投资、引进人才，目前T市也拥有着相当数量的外来人口。并且由于T市地理位置的优势，周边地区也有许多乡镇居民选择到T市购置房产。尤其是取消异地购房限制后，建行T分行面临的住房贷款借款申请人也不再仅限于当地居民，由于部分外地购房者在T市工作具有不稳定性，大部分外地购房人在向建行申请住房贷款时其主要家庭成员都不在T市，这不仅大大增加了建行贷款调查的难度，也使得一旦贷款出现逾期还款，银行很难进行催收，造成建行T分行贷后管理和贷款的公证处置面临较大的困难。从建行T分行不良贷款统计数据看，外地户口借款人住房贷款不良率高于本地借款人。43宏观环境影响不良贷款成因个人住房贷款业务的发展与房地产市场的发展息息相关，而房地产业又是一个与宏观环境密切相关的行业，受宏观政策与经济环境影响较大。由于商品房是涉及到基础民生的特殊商品，国家对房地产市场的政策调控也相当频繁，所以个人住房贷款业务受宏观环境影响也是相当明显的，在经济上升期不良贷款率相对较低，而在经济下行时不良贷款率则相对较高，另外国家对商业银行住房贷款政策也影响到信贷资产质量的高低。431经济下行引发不良贷款自2008年金融危机以来，我国经济一直处于下行阶段，GDP增速从2007的119下滑至2009年的92，虽然2010年、2011年出现了小幅的上升，也是由于国家为了救市投入的4万亿的投资。随着4万亿投资的影响逐渐消失，2012年至2015年GDP增速一路下滑至69。经济下行也带来了一系列的不良影响，如制造业等行业利润下降，许多工厂减产，减员，职工收入下降、甚至下岗失业。而在这些收入下降甚至失去收入来源的职工中，又有相当部分是通过按揭贷款的方式购房的客户，他们的贷款还款来源仅仅是靠家庭的工资收入，而一旦工资下降也就意味了还款能力下降，贷款也就极易形成不良贷款。T市虽然近几年发展态势尚可，T市下辖县级市X市是T市主要的不锈钢制品生产基地，在钢贸市场发展良好时对T市的经济总量增长做出了很大的贡献，但自2009年以来随着全国钢铁行业受结构性影响进入产能过剩的衰退期，钢贸行业陷入艰难的发展困境，X市的许多不锈钢企业纷纷因生产过剩，销路不佳又没有及时企业转型而导致破产，员工失业，而这部分失业职工也就丧失了稳定的收入来源，导致无法按时归还所借建行住房贷款，最终形成不良贷款。通过对建行T分行住房不良贷款数据统计分析，有268的不良贷款是由于借款人家庭收入下降导致丧失还款能力引起的。432房地产政策变化引发的不良贷款2010年以前由于我国房地产市场持续高速发展，全国房价持续上涨，部分地区的房价甚至在短短数年内翻了几番，严重影响到百姓民生。针对房价非理性上涨的现象，国家出台了一系列房地产调控措施，政策导向从宽松鼓励发展转变为紧缩抑制的政策，遏制房价上涨过快，其中效果最明显的手段是收缩贷款投放，包括限制房地产企业开发贷款投放以及下调住房贷款贷款比率等，加大了开发商融资的难度，并且有效打击了投机性购房者的投机积极性，增加了投机成本，使得房价平均增长速度明显放缓，甚至个别地区房价出现了连续下跌，而房价下跌一旦成为趋势，按揭贷款借款人就会考虑是否停止还贷，让银行直接以法律诉讼的形式拍卖处置房产，以减少利息支出。如购买时总价100万元的房产，借款人支付首付30万元后其余70万元办理按揭贷款，若购房后房价持续下跌至70万元以下时，借款人会发现贷款金额甚至达不到房产的处置价格，借款人就很可能会放弃房产，终止还贷，最终形成不良贷款。这就是国家采取紧缩的房地产政策导致房价下跌引发的不良贷款。另一方面，为摆脱经济下行的持续影响，国家于2015年开始实施了一系列宽松的房地产调控政策，其中效果最显着地就是降低首付比率，降低购买二套房以上居民的购房门槛以及税费支出。而首付比率的下降也意味着借款人违约成本的下降和银行承担风险的提高，如一套100万元的房产，之前需要至少缴纳30万元的首付才能办理按揭贷款购房，新政策之后只需要缴纳20万元就可以办理按揭贷款了，如发生违约，在极限损失的情况下，而银行则要比以前多承担10万元的损失，客户则减少10万元的损失，这就增加了客户发生违约的可能性，也增加了不良贷款形成的可能性。44银行层面不良贷款成因在建行T分行的个人住房不良贷款中，虽然外部因素影响占很大比重，但这些不良贷款的最终形成却和建行T分行贷款制度不健全、贷款审查不严格、贷后管理不到位等原因或多或少有一定关系。441贷前受理调查环节存在的不良贷款隐患贷前调查是个人住房贷款业务的第一个关键步骤，也是最重要的一个环节，贷前调查的真实、全面、准确是个人住房贷款贷款质量的保证。在建行T分行目前暴露的不良贷款中有相当大的部分都是由于贷款受理调查人员风险防范意识不强，没有全面彻底的调查了解借款人的身份信息、工作情况、信用状况、收入能力、家庭情况等相关情况，对借款人提供的材料的真实性审查不严，对有问题的材料没有调查核实。个人住房贷款的贷前调查包括对合作开发商资质的审查，合作楼盘项目的审查，借款人资质的审查，贷前调查的质量高低，直接关系着今后贷款质量的好坏。然而在实际工作中，建行T分行部分个贷客户经理一味地追求发放贷款数量，追求完成贷款任务，往往在贷前调查中敷衍了事，对存在明显瑕疵的贷款材料没有认真彻底调查核实，比如借款人明显收入偏高且与实际不符的没有进一步到借款人单位调查了解，或要求借款人提供收入的相关工资卡流水或者个税缴纳证明，贷款发放后发现借款人实际还款能力不足导致不能按时还款形成不良贷款。又比如建行T分行一名从业经验不够的年轻客户经理在面对3名借款人在同一楼盘购买总价较高的别墅时同时向建行申请贷款时，由于该楼盘开发商此前与建行合作较好，为了不得罪开发商并且完成贷款任务，该客户经理没有充分调查贷款的真实性，对借款人的真实贷款意图没有准确把握，在3笔大额住房贷款发放后，才发现这3笔贷款借款人其实并非真正购房，只是因为开发商拖欠工程款不得已才答应开发商以购房款的形式支付其工程款，幸好发现及时，督促开发商配合借款人提前结清了贷款才避免了3笔火额不良贷款。贷前调查不实也成为不良贷款产生的再大影响因素，往往给不良贷款的的形成埋下了隐患。442贷中审批环节存在的不良隐患目前建行T分行采取的审批制度是按照贷款金额大小授予不同的审批额度权限，如县级支行个人贷款中心独立审批人最高审批授权额度为225万，市分行风险审批部门牵头审批的最高审批权限为450万，高于450万以上的必须上报省行，参加省行组织的信贷审批会。从目前建行T分行所有住房不良贷款来看，基本没有贷款金额超过225万元的，也就是说绝大多数不良贷款都是由独立审批人审批通过的，由此可以看出独立审批人在不良贷款防范中必须发挥关键作用。而部分支行审批人员在贷款审批中不能完全保持独立决策，往往可能存在因为某某人打招呼而放松审批条件的现象。一方面说明审批人员要提高职业素养，另一方面也是由于目前建行T分行对个人住房不良贷款的责任认定上存在一定问题，因为一笔住房贷款如果形成不良贷款，最终责任认定时主要责任人往往只会是贷前调查人员也就是客户经理，而审批人员往往不会受到问责，或轻微责任，这点也带来了部分有瑕疵的贷款在审批环节没有被剔除，因而在贷款发放后形成不良贷款。443贷后管理环节存在的不良贷款隐患建行T分行个别支行贷后管理缺少主动性，存在重贷轻管的现象，一味地抓新增贷款，而忽略了贷后管理的重要性，没有真正把贷后检查作为不良贷款防范的重要举措之一，因此错过了许多本可以在贷后检查中发现的影响贷款质量的重要信息，比如借款人在多次逾期后，未能及时进行贷款检查，及时了解到借款人还款能力降低，未能在第一时间对贷款资产进行保全，导致不良贷款。另外还存在抵押登记不及时的现象，部分楼盘在房屋交付2年后抵押仍然未办理，严重影响了建行抵押权的落实，最终产生了第三章案例中的房产在他行办理抵押的现象。5防范银行外部因素引发不良贷款的措施个人住房贷款业务比商业银行的其他业务更依赖外部环境，除了银行自身以外还需要开发商、借款人以及整个社会、市场体系的配合参与，因此本文在研究防范银行外部因素引发不良贷款的措施也就从开发商、借款人以及宏观经济政策环境这三个方面来一一阐述。51开发商原因引发不良贷款的防范措施从41节开发商层面不良成因分析中可以看出建行T分行个人住房不良贷款中开发商层面影响最大的是开发商主导的“假按揭”，因此本节重点研究了如何防范“假按揭”引发不良贷款，同时也研究了在住房贷款合作项目准入审查阶段如何审查开发商资质、分析开发楼盘项目风险情况等。511防范“假按揭”引发的不良贷款防范“假按揭”应重点关注开发商、按揭楼盘、借款人、房屋交易等疑似情况，可从以下方面入手进行分析识别。1分析开发商、按揭楼盘“假按揭”可疑情况对于自身开发资质较差，自有资金不足，并且很难获得银行项目贷款支持的房地产开发商，尤其是中小型开发商注册资本小于3000万元开发的楼盘项目，在楼盘项目准入时应重点关注是否存在“假按揭”嫌疑假若楼盘销售状况不佳，如楼盘市场定位不准、地理位置不好、楼盘周边配套设施不全、户型机构不合理、工程造价偏高等。如果拟办理按揭的房屋为高档房或尾房的，也需要重点关注。另外若开发商业务扩张势头迅猛，多个项目同时开工，资金压力大。或者在一段时间内按揭楼盘项目销售突然异常火爆，申请贷款人数急剧增加。如果一批借款人购买的多为楼层、方位及采光等条件不佳的房屋，并且开发商以借款人不在本地为由，阻挠客户经理与借款人面谈，批量为多名借款人代办按揭贷款申请等手续的也要重点关注；其他应重点关注的疑似情况包括，按揭楼盘或按揭楼盘开发商其他开发项目在其他银行被查出“假按揭”；开发商有代借款人办理贷款、偿还贷款本息的记录；开发商或其关联企业代购房人以返还房屋租金等名义定期向购房人约定还款账户转入资金；开发商无法按期完成楼盘建设并交付使用；开发商出现批量向购房人大额退款现象。2分析借款人“假按揭”可疑情况分析借款人疑似情况，主要通过面谈、电话调查等方式了解判断借款人购房真实性。需要晕点关注以下情况，如在面谈中发玑借款人对所购房屋的主要情况如价格、面积、楼层、交房时间等以及商品房交易合同重要条款等不关心，对贷款金额、贷款期限，贷款利率等不关心；多个借款人来自相同地区，如都为某某村某某组的，应重点关注其购房真实性；在对借款人提供收入证明进行核实时发现借款人实际刁I在该单位工作的，或者个人收入与其自身情况不符的，多个借款人出具同一单位收入证明的，如出现多个借款人签字笔迹相似，或同一借款人多处签名笔记不一致尤其要重点予以关注。另外可通过分析判断借款人首付真实性或是否本人还款等判断“假按揭”，如借款人仅提供开发商出具的首付款发票而不能提供相应的缴费凭证如POS刷卡单或银行现金缴款单等，或者首付款并非借款人本人缴纳，为开发商或其关联企业统一缴纳时，则需重点关注。如多个借款人批量还款。如同一时问还款，通过同一账户转账还款，柜面支票同一还款等；或者在同一银行网点存款，存款凭证的流水号连续，经办人签字的字迹相似。多个借款人贷款出现集中逾期“集中断供”现象，拖欠时间、期数相似；或者多个借款人在银行催收后同时集中回复还款的，应重点关注“假按揭”可能性。3分析房屋交易“假按揭”可疑情况房屋交易可疑情况包括所购房屋价格明显高于正常水平；借款人与开发商签订的房屋交易合同，合同内容简单，要素不全，不具备正常合同所具有的基本条款和补充条款；现场调查时发现实际居住人并非借款人；或者合作楼盘出现集中退房现象。当发现己发放住房贷款实际为“假按揭”时，为了保证建行信贷资产损失不受损失，对任何承债主体必须做到绝不放弃追偿。对名义上的借款人以及共同借款人、房地产开发商、实际贷款资金使用人等“假按揭”参与主体在法律上所要承担的责任必须确定清楚，不能因为对某一方放弃追偿导致建行信贷资产遭受损失。在保留对所有承债主体追偿权的基础上，积极通过法律诉讼行使建行抵押权，这样才能最大程度的保证建行资产不受损失。应采取以下措施应对“假按揭”1确定承债主体如出现“假按揭”的按揭楼盘市场销售形势尚可，应积极与涉案开发商交涉，可以通过要求开发商承担阶段性担保责任，偿还建行贷款，再将该住房转卖给其他有真实购房意愿、具备还款能力并且符合建行贷款各项条件的借款人，建行再向该借款人按照规定发放住房贷款，将“假按揭”转化为真实个人住房贷款。对于开发商融资型“假按揭”，如果开发商经营状况尚可，可通过交涉要求其承担回购义务或出具还款承诺书，落实期限还款计划。2加大催收力度按照个贷催收制度规定，通过向签名真实的借款人、实际用款人进行电话催收、发送贷款逾期通知书、履行保证责任通知书以及寄送律师函等方式，加大“假按揭”催收力度，及时中断诉讼时效。同时，可通过律师函等形式向相关当事人指出“假按揭”行为的刑事责任后果，敦促其筹集资金归还贷款。3采用诉讼手段追索贷款若在建行经过多种催收方法仍然无法落实还款时，在贷款主合同有效的前提下，建行保全部门可通过采用诉讼手段对参与“假按揭”的签名真实的借款人，房地产开发商和实际资金使用人进行贷款追索。512加强房地产开发商信用和资质审查目前T市房地产市场活跃的开发商有40家左右，其中有国有控股企业华润置地、中铁等，也有火型上市房地产开发公司如碧桂园、绿地、万达等，还有规模中等的外地开发商如景瑞置业等，另外还有众多的本土开发公司，企业规模有大有小，资质良莠不齐，因此在与开发商进行按揭贷款合作前必须加强对开发商资信的审查以确定是否符合建行对合作机构的准入条件。资信审查的重点包括审查开发商的组织构成、财务状况、资质等级、信用等级、公司主要负责人资信、已开发项目情况等。主要查验以下信息，首先是企业法人营业执照，营业执照是房地产开发商经营合法性的基本凭证，通过查验企业法人营业执照可以审查开发商是否具有必备的主体资格，如经营期限、经营范围等是否合法其次是查验资质等级证书，资质证书是房地产开发商规模、实力的象征，通过查验资质等级证书可以判断开发商的企业规模大小、实力大小，对于资质等级不高的开发商在审查时要更加注意；再次是查验企业贷款卡，贷款卡是房地产开发商在银行取得贷款的资格证书，通过查验贷款卡可以了解开发商在银行借款情况以及为他人提供担保的情况，据此判断开发商的融资能力；最后要审查开发企业的财务报表，财务报表是企业财务状况和经营状况的直接体现，通过审查财务报表，可以了解分析开发企业的资产负债情况，了解企业的资金充足率，了解企业项目开发情况，对于开发资金存在问题的开发商要重点调查其是否存在假按揭嫌疑。513加强对房地产开发项目的合法性审查房地产开发项目是房地产开发商生产的特殊产品，房地产项目开发及销售不合法将导致销售合同、销售行为无效，必然导致按揭房屋无法办理产权登记或者其他法律纠纷，必然对借款人的还款意愿和建行抵押权的实现带来不良影响。因此在与开发商进行项目按揭合作时，必须严格审查开发项目的相关信息，审查内容包括审查开发项目的“五证”1土地使用权证是由T市国土资源局依法出具的证明开发商开发项目取得国有土地使用权的凭证，从土地使用权证可审查土地使用年限、剩余年限、作为位置、土地面积、是否有抵押登记标注土地使用权人是否与项目建设人一致等信息。2建设用地规划许可证是由T市规划局核发的，作为开发项目建设单位向T市国土资源局申请有偿使用国有土地的法律凭证。通过审查建设用地规划许可证可以验证规划建设用地面积、项目总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度等信息。3工程规划许可证是由T市规划局核发的有关楼盘项目工程符合T市规划要求的法律凭证。通过审查工程规划许可证可以验证规划审批通过的总建筑面积包括地上和地下，单体建筑数量、层高、总高、各自面积及编号等信息，验证项目名称与建设用地规划许可证是否一致，验证楼盘项目是否在有效期间内实施建造，并验证楼盘结构是否与工程规划许可证相符，从而确定楼盘项目的合法性。4建筑工程施工许可证是由T市住房和城乡建设局颁发的证明项目承包工程方符合施工条件、允许施工的批准文件。通过审查可以验证项目实际开工的面积、工程合同价款、设计单位、中标施工企业、监理企业和实力、开竣工计划日期，从而确定项目施工的合法性。5商品房预销售许可证是由T市房产管理局颁发的允许房地产开发企业预销售商品房的批准文件。主要审查预售许可证允许销售的楼盘楼栋号，预售总面积等是否与开发商申报的按揭贷款相符。514分析房地产开发项目风险房地产开发项目的风险除了验证项目的合法性外，还要分析项目的资金落实情况、项目工程进度及项目的销售情况，从而判断项目能否顺利完工和销售，住房按揭贷款是否存在因开发商无法交房等原因形成不良贷款的可能。1分析资金落实情况主要看资金筹措安排的合理性，在竣工交付前有无资金缺口。根据楼盘总投资、融资情况、销售情况、目前实际资金投入情况，分析其后续资金来源的可行性。如项目无法按进度落实资金，项目将面临停工或延期交付，甚至形成烂尾楼。在对项目资金情况进行分析时如发现此类情况应立即采取措施暂停个人贷款受理，对已发放按揭贷款进行排查，有明显不良贷款隐患的及时处理，待开发商项目后续资金基本落实后再开放贷款申请，最大程度防范不良贷款。2分析项目工程进度开发商在进行商品房预售前必须取得商品房预售许可证，尽管我国有关房地产销售法律法规已明确规定房地产楼盘项目预售时必须达到一定的工程进度，但也不排除部分开发商通过非常规渠道，在工程进度未到达预售标准时获得预售许可证，并对外销售的情况出现，而这种情况一旦出现也就表示开发商资金出现问题，急需通过预售来获取资金，开发项目也极可能出现问题。因此在项目调查时必须要到项目现场查看工程进度是否和相关文件资料的进度一致，对其项目是否符合有关规定作出判断。3分析销售情况项目的销售情况直接影PLAN开发商是否能产生经营效益，开发商后续资金是否充足。项FI的销售也与项目的地理位置、配套设施、性价比等因素有直接关系。要根据相关资料上的楼盘位置、价格、配套设施、户型、物业管理、建设进度、品牌、客户定位、预售预定情况，分析市场客户群体定位是否准确，如属于高档住宅还时普通住宅，购买群体属于本地人为主还是外地人为主、适合高消费群体还是低收入家庭等来判断项目是否有销售前景，对销售前景不佳的项目要慎重判断是否提供住房贷款业务。515做好按揭贷款房屋的抵押登记工作按揭贷款房屋抵押包括预抵押和正式抵押，目前大多数一二线城市均采用期房预抵押登记后放款，正式交房办理产权登记时再将预抵押变更为正式抵押的方式。但目前T市并未采用预抵押登记制度，因此建行T分行在办理期房个人住房贷款时必须要更加严格加强抵押登记工作，强调抵押登记的及时性和有效性。建行抵押登记岗位人员应随时跟踪按揭贷款楼盘的房屋状态，密切关注楼盘项目工程进度，及时掌握按揭房屋交房时间，对已办理交房手续但未及时办理产权登记的项目，应及时了解情况，及时督促开发商协助借款人办理产权登记，发现在办理产权登记上有问题的及时向上级汇报，早发现早解决。在收到开发商上交的产权证后应及时准备有关贷款抵押材料向T市房管局申请办理房产抵押登记、落实建行抵押权。原则上，自收到房产证之日起，到办妥正式抵押登记手续，最长时间不得超过三个月。52借款人原因引发不良贷款的防范措施521建立科学的个人客户信用评价机制目前我国个人信用体系已日益完善，建行T分行要充分利用人民银行牵头搭建的个人征信平台，一方面及时向平台上传个人客户信息，丰富个人客户信息数据库，另一方面正确使用查询客户征信信息。在掌握人民银行个人征信信息的基础上结合建行各数据中心、信用卡中心、个人贷款中心等部门拥有的个人客户信息数据，建立建行内部个人客户信息数据库，结合建行个人住房贷款业务体系建立建行个人信用评价体系，对个人贷款客户进行评分，并以此评分作为客户准入的基本要素，从源头上防范不良贷款。个人信用评价体系可以使用评分卡作为评分工具，具体评分项目可以分为三类基本评分以借款人的基本情况如年龄、学历、婚姻状况、职业、社保、公积金缴纳情况等作为评分要素，按不同区间、不同情况进行评分累计基本评分。历史业务数据评分综合评价借款人办理业务的历史数据，包括存贷款、购买理财、信用卡使用情况等等。信用评分根据借款人人行征信中历史信用卡、贷款