佛山市某住宅小区项目建设工程申请报告(优秀甲级资质房地产项目申请报告)

第一章申报单位及项目概况11项目申报单位概况111项目申报单位名称XXYYZZ房地产开发有限公司（以下简称ZZ公司）住所YY区西南街布心下涡开发区九小区法定代表人姓名何惠友注册资本人民币壹佰万元实收资本人民币壹佰万元公司类型有限责任公司112项目申报单位主营业务ZZ公司的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。113项目申报单位经营年限ZZ公司经营年限自成立日期二四年二月十日至长期。114项目申报单位股东构成XXYYZZ房地产开发有限公司的企业法人营业执照注册号为4406832001096，住所位于YY区西南街布心下涡开发区九小区，法定代表人何惠友，注册资本人民币壹佰万元，实收资本壹佰万元，何惠友占股份的100，公司类型为有限责任公司。115项目申报单位资产负债情况ZZ公司资产负债情况见下表11。从表11知道ZZ公司的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为643，25100元、2，933，82313元和4，745，46346元；而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为1，680，03450元、101，24350元和5，469，13010元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得ZZ公司的资产状况总体来说是比较安全的。表11ZZ公司资产负债表编制单位XXYYZZ房地产有限公司2009年9月30日金额单位元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产流动负债货币资金13687542036784321短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款296543750168003450应收股息4应付工资30302800010124350应收账款564325100应付福利费31其他应收款6232018677293382313应付利润32存货71656877740952734应交税金33待摊费用8其他应交款34一年内到期的长期债券投资9其他应付款35129123682546913010其他流动资产10预提费用36流动资产合计11285462874435444468一年内到期的长期负债37长期投资其他流动负债38长期股权投资12流动负债合计39138695432725040810长期债权投资13长期负债长期投资合计14000000长期借款40固定资产长期应付款41固定资产原价159068000509068000其他长期负债42减累计折旧16365033834521654固定资产净值175417662474546346长期负债合计43000000工程物资18在建工程19负债合计44138695432725040810固定资产清理20所有者权益固定资产合计215417662474546346实收资本45100000000100000000资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费用23其中法定公益金48其他长期资产24未分配利润495218510484950004无形及其他资产合计25000000所有者权益（股东权益）合计50152185104184950004资产合计26290880536909990814负债及权益（股东权益）合计51290880536909990814企业负责人何惠友会计机构负责人钟健生制表人卢雪芬ZZ公司的损益情况见下表12。ZZ公司本年累计盈利327，64900元，而盈利的原因主要是公司建设的商住楼正在销售回笼资金阶段中。相信随着XXYY区金域华庭项目的开工、建设，ZZ公司的盈利情况更加乐观。表12ZZ公司利润表编制单位XXYYZZ房地产有限公司2009年9月金额单位元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入129684500100886195减主营业务成本2941771038390830主营业务税金及附加315250603621660二、主营业务利润（亏损以“”号填列）41874173058873705加其他业务利润（亏损以“”号填列）5减营业费用6管理费用7473486028136110财务费用8697069295三、营业利润（亏损以“”号填列）91399990030668300加投资收益（损失以“”号填列）10营业外收入112096600减营业外支出12四、利润总额（亏损以“”号填列）131399990032764900减所得税14五、净利润（净亏损以“”号填列）151399990032764900企业负责人何惠友会计机构负责人钟健生制表人卢雪芬116项目申报单位主要投资项目117项目申报单位现有人员和资质XXYYZZ房地产开发有限公司经营房地产开发业务的现有员工为25人，设有销售部、综合部、工程部及财务部四个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。ZZ公司拥有房地产开发四级资质。相信随着资本的不断积累和人员素质的不断提高加上股东在房地产开发方面的综合运营能力已经比较成熟，相信ZZ公司房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。12项目概况121拟建项目的建设背景1211宏观背景我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“十一五时期是全面建设小康社会的关键时期，十一五时期要努力实现国内生产总值年均增长75、城镇化率提高到47，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。XX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为“十一五”期间，XX生产总值年均增长12，初步建成产业布局合理且具先进技术水平的制造业基地，围绕建设产业强市、文化名城、现代化大都市与富裕和谐佛山总目标，实现四大发展战略，即“产业集聚优化创新战略、生态组团城市发展战略、科教兴市人才强市战略、城乡一元和谐发展战略”，并明确“十一五”期间YY区经济社会发展的具体目标“YY要借助后发优势资源，实现跨越发展，努力成为可持续发展的示范地区。西北部的YY区通过承接市内外产业梯度转移，加大招商引资和区域协调合作力度，在提高产业快速发展的基础上，不仅要注重量的扩张，更要注重质的提高，实现跨越式发展，整合、提升区域竞争力。”YY区“十一五”期间和到2020年的发展目标是到2010年，全区生产总值比2000年增长52倍翻两番多，人均GDP达到8,000美元以上；每万元GDP能耗下降20左右，年均下降5；经济实力进一步增强，人民富裕安康，社会更加和谐，率先基本实现社会主义现代化；到2020年，全区生产总值比2010年再翻一番多，人均生产总值达到20,000美元以上，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的YY，力争全面实现现代化。1212城市发展规划背景根据YY区城市总体规划（20032020），西南组团未来发展重点将集中在西南片区、云东海片区、江南片区以及河口片区四大区域。四大片区职能各有侧重，西南片区是YY区的政治、经济和文化中心，着力发展商住以及大型配套设施项目；云东海片区要在保护生态环境的前提下，以云东海湖为核心，发展诸如旅游、会议、酒店、度假及高档次的区域性房地产项目；江南片区的发展先以生态为主，通过规划控制手段，适量地发展区域性的房地产项目；河口片区将作为城市发展的次中心，将发展服务、商业、居住、仓储、物流等。该总体规划将YY区的城市性质定义为珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，YY区的政治、经济、文化中心。主要城市职能为广佛都市区西部交通枢纽与物流基地；广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地；佛山西部制造业基地；XX域重要的绿色农产品生产、加工基地。1213城市经济背景近几年，YY工业园区发展迅速，极大地带动了当地的经济发展，工业经济也成为区域房地产业发展的有力引擎。今年以来,YY抓住新兴产业发展态势重点攻关,引进了中建材薄膜太阳能、可口可乐、中移动华南物流配送中心在内的一批大项目；把3月和6月定为动工月,共有124个完工项目和145个在建项目,同时全区融资70多亿元,奠定了经济增长的后劲。今年前三季度,YY实现地区生产总值3563亿元,增长17；工业总产值10768亿元,增长184；全社会固定资产投资1643亿元,增长26；地方财政一般预算收入116亿元,增长86。随着越来越多的名企、外企进入YY投资，YY的经济开始飞速发展起来，而YY的房地产业也进入了快速发展阶段。近年来，YY坚持工业强区战略，建设了数个高标准工业园区，大力招商引资，以新型工业化带动三大产业协调发展，区域经济发展水平迅速提高，外来人口明显增多，市民的收入和消费能力也快速增长，为房地产业的快速健康发展奠定了良好的基础。122拟建项目的建设地点XXYY区金域华庭项目位于YY区西南街道锦江15号。该地段位于XX西南组团中心区范围内，中心区的开发建设的提出正是适应YY及大佛山社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径，中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。项目具体位置见附图“项目地理位置图”。123拟建项目的主要建设内容和规模金域华庭整个住宅小区规划建4幢的单体建筑，其中楼高17层和楼高18层的都有2幢。现总体开发的XXYY区金域华庭项目规划总用地面积181278平方米，建筑净用地面积为114236平方米，总建筑面积为4539572平方米，其中计算容积率建筑面积为3381072平方米，地下建筑面积为10833平方米；本项目立足于提升YY城市生活品质，在建筑内涵上糅合了国际前沿都市生活风格。有关项目建设内容和规模的详细技术经济指标见表13。表13项目主要技术经济指标一览表序号项目名称指标1规划总用地1812782净用地面积1142363总建筑面积4539572计算容积率建筑面积3381072住宅建筑面积31810724其中其中商铺建筑面积20005配建地下停车场10833（不计入容积率）6建筑基地面积36007建筑密度198容积率189绿地率3510总户数38411每户人数3212居住人口122813停车位38014地下停车位2741560（小区外）16其中地面停车位109（小区内）17其中套型面积小于90平方米的住宅建筑面积占总住宅面积的比例70注本方案符合“国六”条要求124拟建项目的设计依据与规范（一）设计依据本建设项目立项批准文件本工程项目红线图本工程项目地质勘察报告本工程项目土地使用规划设计条件设计合同及设计任务书建设单位提供的本项目的其他相关资料中华人民共和国城乡规划法城市规划编制方法及实施细则广东省城乡规划管理技术导则XX城乡规划管理技术规定国家有关建筑设计工作的指导方针、政策、法规、规范、规定及标准建设单位认可的设计方案（二）设计规范1）住宅设计规范（GB500961999）；2）建筑设计防火规范（GB500162006）；3）民用建筑设计通则（GB500152003）；4）建筑给排水设计规范（GB5004595）（2005版）；5建筑内部装修设计防火规范（GB5022295）；6建筑物灭火器配置设计规范（GB501402005）；7民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）；8汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067；9）民用建筑隔声设计规范（GBJ11888）；10）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；11）建筑结构荷载规范（GB500092001）（2006版）；12）国家和地区有关的设计规范、标准和规定。125拟建项目的建筑方案金域华庭项目占地181278平方米，总建筑面积为4539572平方米，建筑密度为19，建筑容积率为18，绿地率为35。（一）规划设计理念1、以人为本，创造引领西南组团中心区商住人文生活环境的地标性社区。2、定位于一个可持续发展的社区，从某种程度上说，在经济、服务和管理上做到自给自足。3、将含地面和地下停车场、商业、会所、中心花园等服务设施，创造一个生动而友好的居住环境。4、科学合理利用土地为前提，以高层住宅为主体，采用点式规划布局，充分利用项目北侧城市森林公园的良好景观优势，合理规划建筑朝向，大道景观的最大化利用。（二）户型本项目共规划有楼高17、18层的高层住宅，户型建筑面积由70至130不等。并根据每幢楼的位置、朝向等情况提出多种相应的户型设置。每种户型都做到“三明”设计，适合广东地区住户对住宅的基本要求，住宅主朝向无遮挡，主要为南北朝向，主朝向间距30M以上，局部楼距达到60M。1251建筑设计本项目小区在设计构思中，力图使建筑能够在优美的环境中，以自身的建筑语言体现出自身的风格，并与周围环境融合。立面设计中，以丰富和谐的色彩配合现代的建筑造型，创造出亲切、协调、富有人情味的建筑形象。在形式上，选用了挑板、凸窗、檐口、线角、顶部构架等建筑元素，并对其比例进行商业部分配以黄色、红色，形成生动、丰富的立面造型。注重窗、阳台、空调机等立面构件的细部处理及墙面的材料色彩和组成的变化。立面简洁、轻松、既节约造价，又呈现南国居住建筑的秀雅风格。1252结构设计结构设计基本风压WO05KN/；楼面均布活荷载为4KN/，特殊的设备荷载按实际情况考虑。本工程抗震设防烈度为6度，按钢筋混凝土框架结构设计。拟采用预制管桩基础，视地质勘察结果定。1253道路设计本小区道路系统规划遵循“短、捷、顺”的原则，以环状道路做为小区主干及消防车道，人车分流的交通系统，小区主出入口设置在用地北面，顺接城市支路锦江路。道路规划设计充分考虑为步行服务，体现对人的关怀。主要表现在1、汽车绕组团外围道路进入地下车库，户主可通过地下室的楼梯直接进入组团绿化平台，出入方便，组团内部除留有紧急消防通道以外，是完全的人行空间，形成完全的人车分流系统。人行系统融入景观系统的规划设计中，各个组团的人行流线相串联，达到“步移景异”的效果与绿化带结合的自由式人行道。2、重视道路景观设计，使驾车或步行是一个愉快的过程。如机动车道两旁均为绿化，而人行道则是或穿插于绿化之中，或穿过架空层下面的水榭。3、贯彻适用、经济和安全的原则，道路布局合理、流畅且生动。活动与绿化结合极容易获得良好的景观效果。4、停车场主要通过路边硬地绿化、半地下及地下室作为停车位，解决停车问题的同时确保环境绿化的品质。1254给排水设计本项目用水有生活用水、绿化用水和消防用水。项目供水管道沿道路布置，拟从市政给水管网上引入2根DN150的给水管，能够满足项目用水需要。根据有关消防规范将生活用水与消防供水系统合一。楼宇排水系统采用雨污分流方式。消防方面用水，小区内以DN150的管道形成环状管网，每隔50米设置一个室外消火栓，型号为SS10010。室外消防用水由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。同时，在室内消防管网上设置水泵接合器。1255通风及空调设计本项目采用自然通风，空调由住户自行选择安装。1256电气设计项目内设配电房供电，配电房设置于地下室。变配电房内设1000KVA变压器一台。高压柜采用真空断路器，变压器采用新式节能干式变压器。系统低压母线分段运行，相互联络。低压采用TNS方式供电。电源，由城区供电网引1路10KV专线给小区供电，10KV电缆埋地引入小区配电房。照明系统。照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。各楼内照明采用多管日光灯,户外路灯采用高压卤素气体光源照明，景观用灯采用节能装饰灯。防雷接地。按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，接地电阻R1欧姆。1257弱电系统设计电话系统。由城市通讯光纤引入小区机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。有线电视系统。弱电中心内设有线电视房，小区配置有线电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。1258消防设计本项目建筑物为二类高层建筑物，耐火等级为级。所有楼梯间和通道需符合高层建筑设计防火规范GB5004595。项目设有室内外消火栓系统、自动喷淋灭火系统。电房设水喷雾灭火系统。综上所述，金域华庭项目建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间尤其是道路环境的设计。建筑设计经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求,另外项目的给排水和通风及空调设计也是比较完备的。总体来说项目的规划设计是经济、适用、可靠的。126拟建项目的投资规模和资金筹措方案1261拟建项目总投资本项目预计总投资约为561076万元，见表14。预计项目建设期15个月，即由09年11月（项目现已着手进行前期工作）筹建至2011年1月竣工。项目初始建设投资由自有资金投入，预计2010年上半年进入建设期高峰将产生一定的资金缺口，届时进行短期融资解决。项目建设后期即2010年下半年项目开始发售时可回笼大量的资金，则资金状况可较为宽松。项目具体投资和筹资由XXYYZZ房地产开发有限公司内部详细策划。表14工程项目开发建设投资估算表项目名称总价万元单方造价元/一、项目开发成本二、项目开发费三、管理及其他不可预见费四、项目总投资1262拟建项目资本金资金来源主要通过自筹和银行贷款解决，现土地费用74406万元已交纳。依照国务院新公布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国发200927号，从2009年5月27日起，对不同行业固定资产投资项目资本金比例进行了细化，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30。XXYYZZ房地产开发有限公司自有资本占总投资比例符合要求。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析21发展规划分析211国民经济和社会发展总体规划“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，具有承前启后的历史地位，既面临难得机遇，也存在严峻挑战。我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。劳动力资源丰富，国民储蓄率较高，基础设施不断改善，产业配套能力较强，科技教育具有较好基础，社会政治保持长期稳定。改革向纵深推进，社会主义市场经济体制逐步完善，将进一步激发社会活力和发展动力。和平、发展、合作成为当今时代的潮流，世界政治力量对比有利于保持国际环境的总体稳定，经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，生产要素流动和产业转移加快，我国与世界经济的相互联系和影响日益加深，国内国际两个市场、两种资源相互补充，外部环境总体上对我国发展有利。根据全面建设小康社会的总体要求，“十一五”时期要努力实现宏观经济平稳运行。国内生产总值年均增长75，实现人均国内生产总值比2000年翻一番。城镇新增就业和转移农业劳动力各4500万人，城镇登记失业率控制在5。价格总水平基本稳定。国际收支基本平衡。“十一五”时期，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。积极发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。表21我国“十一五”时期国民经济和社会发展的主要目标类别指标2005年2010年年均增长属性经济增长国内生产总值（万亿元）人均国内生产总值（元）18213985261192707566预期性预期性经济结构服务业增加值比重（）服务业就业比重（）研究与试验发展经费支出占国内生产总值比重（）城镇化率（）403313134343335324734074预期性预期性预期性预期性人口资源环境全国总人口（万人）单位国内生产总值能源消耗降低（）单位工业增加值用水量降低（）农业灌溉用水有效利用系数工业固体废物综合利用率（）耕地保有量（亿公顷）主要污染物排放总量减少（）森林覆盖率（）130756045558122182136000056012208203000542031018约束性约束性约束性预期性预期性约束性约束性约束性公共服务人民生活国民平均受教育年限（年）城镇基本养老保险覆盖人数（亿人）新型农村合作医疗覆盖率（）五年城镇新增就业（万人）五年转移农业劳动力（万人）城镇登记失业率（）城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）8517423542104933255922380513390415005515654500450055预期性约束性约束性预期性预期性预期性预期性预期性注国内生产总值和城乡居民收入为2005年价格；带的为五年累计数；主要污染物指二氧化硫和化学需氧量。212专项规划对我国房地产行业的发展规划，中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第四篇“加快发展服务业”第十七章“丰富消费性服务业”第二节“发展房地产业”指出，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”213区域规划2131XX规划XX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第四章“主要任务和措施”提出要推进现代化大城市建设，加快建设组团城市，全面实施“25”组团城市发展规划，加快建设中心组团和大良容桂组团两个100万人口以上的新城区，培育狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团、九江龙江组团五个30万50万人口规模的城区，扶持九个1020万人口规模的城镇（群），完善其它10万人口规模以下的小城镇，形成四级城镇等级结构，推进新型城乡协调发展。发挥中心组团建设的引领和示范带动作用，突出各组团的发展特色，提升中心城镇建设水平。积极参与广佛都市圈建设，形成在空间形态上与珠江东西岸的“港深珠澳”相呼应的现代化大都市圈。到2010年，全市城市化水平达到80以上，中心城区城市化水平达到85。2132YY区规划（1）XXYY区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出YY区在未来几年的发展战略是致力打造以“西南组团”为中心，以YY大道为轴线的东部工业板块和西部服务业板块。形成两翼齐飞、三大产业协调发展的YY经济社会发展的总体格局。现摘录其中1条战略如下城市化战略。把西南中心城区和全区城市化建设结合起来，加快推进西南中心城区建设，着力发展第三产业和文化产业，辐射带动城镇和产业基地人口、资源、公共服务设施和土地利用向西南中心城区集中，使城市建设与经济社会发展相适应，与生态环境相协调，实现人与自然和谐发展。（2）XXYY区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要确定YY区在未来五年的总体发展目标是到2010年，全区生产总值比2000年增长52倍翻两番多，人均GDP达到8000美元以上；每万元GDP能耗下降20左右，年均下降5；经济实力进一步增强，人民富裕安康，社会更加和谐，率先基本实现社会主义现代化；到2020年，全区生产总值比2010年再翻一番多，人均生产总值达到20000美元以上，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的YY，力争全面实现现代化。部分“十一五”发展具体目标如下1、整体经济实力实现新跨越。“十一五”期间，全区生产总值年均增长21，到2010年突破500亿元,人均GDP超过8,000美元，年均增长102左右。财政税收占GDP的比重逐步提高，县域镇级经济实力不断增强，基本形成集群经济。在产业提高质量和效益的基础上，扩大经济总量的规模，经济社会实现跨越式发展，成为佛山经济发展新的增长点。2、产业素质实现新提升。产业竞争力和可持续发展能力显著提升。初步建成拥有一定创新能力、产业集群较发达，生产服务体系较完善，具有较大区域竞争力的现代新型制造业基地；加快发展以现代物流为重点、面向本地优势产业的服务业，第三产业增加值在生产总值中的比重得到提升；科技含量高、外向度高、经济效益高的现代化都市型生态农业实现新突破。“十一五”期末，全区工业生产总值将突破1500亿元，年均递增25；高新技术产品产值占工业总产值比重达到35以上；第三产业增加值力争达到90亿元，年均递增13；农业总产值达到327亿元，年均递增45以上。3、西南中心城区初具规模。建设3050万人口规模的中心城区。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施建设不断推进，城市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到90分以上，常住人口接近40万人，西南中心城区框架基本形成，建成国家环保模范城市。（3）XXYY区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第四章“主要任务”第（六）条“加强基础设施建设，加快西南中心城区建设进程”则对西南街道城区的建设指明了方向，即“按照合理布局、优化结构、增强功能、组团发展规划的要求，大力推进以交通、能源、环保、水利等为重点的基础设施建设，加快西南中心城区建设进程加快推进西南中心城区建设步伐。强化西南中心城区的集聚作用，加快云东海开发，建设江南新区，打造我区二江三岸城市发展的新格局。到2010年，全区城镇化水平达到80以上，中心城区城镇化水平达到8590以上。”214城市总体规划在XX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的指引下，根据XX“25”组团城市发展战略，XXYY区城市总体规划（20032020年）构建了YY建设“一河两岸”的城市空间形态，明确了未来15年YY的城市性质、职能、规模和发展方向。明确规划YY城市建设的目标就是使YY成为珠江三角洲西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地。YY区城市总体规划确定了西南组团人口规模为近期（2010年）城镇化水平将达到80左右，城镇人口规模2628万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90左右，城镇人口规模3640万人；远景人口规模达50万人。西南组团城市建设用地规模为近期（2010年）城市建设用地达到336K，人均建设用地控制在120。远期（2020年）城市建设用地控制在48K，人均建设用地120。YY区城市总体规划将我区的城市性质定义为珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，YY区的政治、经济、文化中心。主要城市职能为广佛都市区西部交通枢纽与物流基地；广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地；佛山西部制造业基地；XX域重要的绿色农产品生产、加工基地。此外，本规划明确了城市中心区的位置，并明确了西南、河口、云东海以及江南的功能，确定城市发展方向以向西、向南发展为主。我区未来的建设需加快河口片区的提升改造，强化其生活居住功能；西南片区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南片区重视保护环境，适时开发。西南组团中心区的规划范围为东起三达路，南到北江堤岸、西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至南湖路，规划范围南北长约4600米，东西长约2200米，规划用地面积约73平方公里。中心区规划以南北向景观大道为主轴线，发挥了沿江的优势，规划建设滨江公园、行政服务中心、商务中心、青少年活动中心、体育馆、展览馆、图书馆及一系列公共服务设施，以及良好的人居环境，营造出一系列环境优美的城市开放空间，使YY区的城市配套项目得到了合理的补充，也为中心区开发建设的良性发展奠定了坚实的基础。215项目规划内容的衔接和协调2151规划衔接根据XX城市规划管理有关规定及XXYY区城市总体规划（20032020年）的规划要求，结合佛山规划局YY分局给出的本项目的规划设计条件，本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上，将小区打造成为YY当地的标志性高档生活小区。本项目依据XX规划局YY分局对本项目给出的规划设计条件，已经对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与YY城市规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。XX规划局YY分局对XXYY区金域华庭项目地块土地利用做出用地控制指标。项目的土地使用只须在总体上符合控制指标的，在局部上可适当调整土地利用强度。项目地块的规划技术经济指标需满足以下要求建筑密度（D）28；容积率（FAR）18；绿地率（GR）35；建筑层数及高度宜3层，限高12米。按照国家有关规定要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例必须达到开发建设住房总面积的70以上。本次金域华庭项目在用地强度上比较大，但不会影响项目符合土地利用控制指标。经XX规划局YY分局审核通过了本项目的规划建筑密度为19，容积率为18，绿地率为35，建筑最高层数为18层。2152布局协调房地产行业是国民经济和社会发展中的先导性行业、支柱性产业，也就是说要发展一个地区必然是房地产行业先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我们介绍了YY区的城市总体规划，知道西南组团近期（2010年）城镇化水平将达到80左右，城镇人口规模2628万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90左右，城镇人口规模3640万人；远景人口规模达50万人。这样的城镇化进程推进就必然需要大量的住宅，故在YY发展房地产是一项关乎人民生活水平提高、关乎社会进步发展的大事。本项目不仅位于西南片区重点发展方向的位置上，而且还刚好处于西南组团中心区内，战略意义重大。如何搞好本项目，是关系到如何把YY区城市总体规划变为现实的关键一步。可见，本项目的适时而为是顺应了YY的城市规划发展的。项目所处位置属于西南组团重点发展的区域，其开发建设可作为新城开发建设的排头兵，一方面配合了规划居住区的实施，另一方面配合了规划工业区工厂工作人员的住房需要。总体来说，项目与有关国民经济与社会发展规划以及YY区城市总体规划是比较衔接和协调的。22产业政策分析221房地产市场的产业政策近年来随着我国房地产市场的升温，国家也相继出台了相关的调控政策,这些政策对房地产市场起到了一定的调控和引导作用，促进了房地产市场的良性健康发展。尤其是随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，特别是高收入人群数量的增加，人民对住宅的多样化，可选择性及功能质量和环境质量的要求越来越高。为了满足这部分高收入人群对高质量居住环境的需求，让他们产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求，故而项目在规划、开发构思上都是针对他们而量体裁出合适的低层户型。可见，本项目积极响应了国家的政策，满足了市场的需求，尽了企业的社会责任，是利国利民的好项目。现就有关对本项目有影响作用的行业政策陈述如下（1）2005年3月国务院办公厅发出了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），国家对房地产市场的调控上升到政治高度。国务院出台八点稳定房价的意见如下一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当时加强宏观调控的一项重要任务。本次调整指出应该在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。（2）2006年5月17日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见也就是国六条出台，具体内容是一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六是完善房地产统计和信息披露制度。增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。（3）进入2007年，广东省也相应作出了调控动作，出台了相关的意见，对此华盛公司将全力拥护。广东省建设厅印发2007年广东省建设工作要点的通知（粤建法字200718号）指出，2007年全省建设工作的总体要求是，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻全国建设工作会议和省委九届十次全会精神，全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会重大战略部署，发挥城乡规划的统筹和先导作用，促进城镇化健康发展，深入贯彻房地产调控政策，完善住房保障体系，加大建筑节能和安全生产工作力度，完善市政公用服务设施，提高城乡人居环境水平，促进依法行政，加强党风廉政建设和精神文明建设，开创我省建设事业的新局面。（4）2008年12月20日国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台，具体的内容是一、加大保障性住房建设。力度争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。二、进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三、支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求取消城市房地产税。四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。五、加强房地产市场监测。六、积极营造良好的舆论氛围。（5）进入2009年，广东省也相应作出了调控动作。粤十五条国务院办公厅关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见（国办发2008131号）中鼓励普通住房消费措施和支持房地产开发企业积极应对市场变化，要求在2009年重点抓好全面落实房地产市场调控政策，着力构建住房保障体系的工作。切实调整住房供应结构。深入贯彻国家关于房地产的调控政策，适当加大土地供应量，落实年度住宅建设计划，使商品房供应量基本满足市场需求；运用规划等调节手段，调整住房供应结构，增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房供给，稳定市场供求关系，保持房地产业合理的发展规模和增长水平。（6）在低层住宅建筑产业政策上，国家国土资源部重申“调整住房户型结构、严格低层用地审批”，明确继续限制低层住宅建筑的供应，对于类似用地限制两年以上的要回收。222房地产市场发展的方向1、企业中心全面转移。早期，房地产业是劳动密集型企业，对资金、技术、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。在发展到一定规模后，房地产业开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的新生产要素，而这些往往是在企业的诞生地找不到的。2、上下游开始对接。随着经济实力与技术力量的发展，一些房地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上（如建材等），而是拥有了自己的一些核心技术，企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。3、开发模式发生革命。在对发达国家的产业追赶中，中国的房地产现在有片面重视产品技术与质量，而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。在信息技术的促进下，世界房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制（大规模定制能给用户提供个性化的产品）模式的改变。4、信息产品进入房地产终端。现在的房地产终端产品简单地存在着，在使用中基本上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的发展，在以后的10年中，信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中。一些旧的楼宇也要进行网络化的升级，产品信息化（全面数字化将拥有网络核心）成为网络的终端。水泥钢筋的建筑在网络的支持下，将更加智能化，从开放的网络中获得充分的信息，功能将更加人性化。223项目所在地YY房地产市场综述YY地域广阔，自然环境优美，空气质量高，非常适合生活居住，YY的房地产依托这个得天独厚的自然背景大力发展了一大批高素质楼盘而且深受市场欢迎。根据YY区建设局提供的2005年、2006年商品房预售与销售数据显示2005年111月，共预售1948套，预售面积是2014万平方米，实际成交套数为2959套，实际成交面积则是2379万平方米，初显供不应求的情况。但这种供不应求现象在2006年已得到有力的缓解。2006年111月份共预售1124套商品房，预售面积为1459万平方米，而实际成交套数则是1528套，成交面积达1456万平方米，实际成交套数超出预售套数404套，实际成交面积则比预售面积少了003万平方米。从上述数据可看出，虽实际成交套数上升，但实际成交面积却有所降低，YY区楼市供求关系大致平衡。2007年，随着YY城市环境的进一步改善和楼盘素质的大幅提升，房地产市场也出现了量价齐升的可喜局面。2007年YY区商品房成交面积为5581万，成交套数为5787套，月均成交482套，其中160以上商品房成交345套，面积1040万，总金额为6664137万元。2008年全年YY区商品房成交面积为3314万，成交套数为3548套，为2007年全年成交套数的613，月均成交296套，比上年减少2239套，其中160以上商品房成交294套，面积902万比2007年少138万，总金额达7255610万元，比2007年高886。同时，2008年商品房成交均价为558722元/，同比2007年的451836元有237的涨幅，可见YY市场在08年寒冬下，并没有量价齐跌。进入2009年，前三季度商品房成交套数为7361套，远超过去年前三季度的2587套；前三季度商品房成交金额达3，134，101，8656元，远超过去年前三季度的1，165，443，7665元。2009年以来，YY房地产市场量价齐升，部分开发商乘“回暖之风”低价入市，而更多开发商则顺势调价，幅度合理则增强消费者的信心，过度则一直刚性需求的释放，目前各开发商均处于边试边调边观察阶段。随着泛珠三角、粤港澳和广佛都市圈区域合作的加快推进，珠三角的竞争力不断加强。珠二环、佛山一环等高等级公路的建成通车，使YY与珠三角其他城市地区的距离大大拉近，往来更加便利。便捷的交通使得YY区位、资源、生态等比较优势和后发优势将更加凸现。2006年，广东丽日集团、汇银创展等大型房地产开发商先后进驻YY开发超级大盘。这些大型房地产开发商的到来使得YY楼市热闹纷繁，为YY楼市、YY经济注入了高质量的新鲜血液。YY从此开始旧貌换新颜。地处广佛都市圈后花园的YY，正成为珠三角新一轮房地产开发的热土。23行业准入分析231行业准入标准介绍中华人民共和国城市房地产管理法为房地产行业的管理法规，本项目的建设、运作均依照此法进行，现简介其中部分条文如下2311总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2312房地产开发用地第一节土地使用权出让第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。2313房地产开发第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。232对本项目符合行业准入标准分析本项目的建设单位是XXYYZZ房地产开发有限公司，符合房地产行业的准入规定，并已取得房地产开发企业暂定资质证书。详见附件。土地方面，项目地块土地使用权的取得符合中华人民共和国城市房地产管理法相关规定。ZZ公司在资质范围内开发本项目，公司有自己的名称、固定的经营场所，有足够的注册资本、足够的专业人员（见第一章项目申报单位简介），在房地产企业开发资质、对土地的开发使用、企业的经营条件等方面，都是符合中华人民共和国城市房地产管理法相关规定的。第三章资源开发及综合利用分析本项目并非资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等自然和矿产资源的开发，故不对资源开发及综合利用展开分析，只简要介绍如下。31资源开发方案本项目不属于资源开发类项目，对资源开发方案不予论述。32资源利用方案本项目开发建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为钢材、水泥、砂、石、环保砖、抛光砖、瓷砖、水、电等。其中钢材由外地运输过来，其余材料在YY各镇区有其生产的企业，可以就近取材。YY本地有丰富的水泥、砂、石资源。尤其是陶瓷与水泥，当地就有多家生产的企业，本项目的建设就近取材大大节约了建材采购费用和运输费用，且使上游原材料生产企业得到可观的业务收益。33资源节约措施建设资源节