房地产广告策划书范本

房地产广告策划书范本房地产广告作为当今媒体传播最为频繁的广告种类之一,已经深入到社会的各个角落中去。房地产广告的功能,也由单纯传播房地产信息的处级阶段,逐渐向“拟象”构建的深层次意义转变。以下是为大家搜集整理提供到的房地产广告策划书，希望对您所帮助。欢迎阅读参考学习房地产广告策划书范本1随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具“强销“色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要超前的眼光。另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导二是房地产策划要随市场的变化而变化三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析案例天河花园1、市场分析11、区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积14777平方公里，人口418万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。12、定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。13、项目分析1、项目名称海景中心2、项目规模由2幢28层组成3、推售情况现推都景轩，海都轩的728层4、宣传主题只交一成，即做业主5、价格40765598元/M2，均价4708元/M26、装修标准一级一类装修高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门7、优劣势分析优势分析1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利4、项目以准现楼发售，增强买家信心。5、社区配套设施较完善，学校、医院、市场、天河公园、赛马场等2劣势分析1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理14、竞争对手资料分析对手一1、项目名称侨颖苑2、项目规模由3幢12层及一幢9层组成3、推售情况现推C栋C1C4梯的312层，B2栋的212层4、宣传主题新天河、新市民、新文化5、价格44815145元/M2，均价4655元/M26、优劣势分析优势分析该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住价格较同区域其他楼盘为低，竞争优势位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，一定的升值潜力劣势分析周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率对手二1、项目名称紫林居2、项目规模由3幢连体9层组成3、推售情况现推CH座的39层4、宣传主题品味家在公园旁的舒适与休闲5、价格45116208元/M2，均价5320元/M26、优劣势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升莫大的帮助劣势分析该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售周边外来人员多，且时常治安事件发生，影响买家入住信心户型设计上一定的不足，凸柱现象15、项目周边配套状况1、社区配套大学暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校中学四十四中学、华师大附中、天华中学小学昌乐小学银行建设银行康体天河体育中心、羽毛球馆16、项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业，优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路1、充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“天河中心区宜商宜住精品公寓典范“，塑造独特的品牌形象。2、把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。4、体现“以人为本“的经营理念面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化“。2、项目市场定位21市场定位员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番“。所以，本项目的区域划归应与珠江新城未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象“天河中心区宜商宜住精品公寓典范“以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。22、项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享成熟小区环境，又座拥未来新城中心“的双重“抵买“价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考广州新城市中心区宜商宜住精品公寓典范最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。23、目标客户定位作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群较为特殊的一面。以此概念，整个新地区从东山黄埔的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下1、区内的买家分析员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。2、区域居民的子辈分析这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。3、区域居民的亲属、朋友分析此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。4、外来人口在该地置业分析此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。24、目标市场细分针对目标客户的情况，敝司将目标市场细分如下1、购买阶层1自用大众市民含拆迁户，能力而又确实希望置业的。2安居保值高薪收入阶层。3换屋计划不满现时居住条件且能力供屋的人士，房改房的原居者。4投资客投资者是每个潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。2、年龄层次中青年人为主3050岁3、家庭结构三五口之家为主25、目标客户市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下即对准大多数的消费群体就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为1560万元这一阶段，如图示3、销售策略建议31、市场气氛培养敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括1、硬件塑造告知性工地展示应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。户外广告设置户外广告设置能增强项目的认知能力，可以效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。设置精美的示范单位和样板房通过对示范单位和样板房的包装设计，可效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。2、软性宣传为区域造势通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。为本案住宅造势目的把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。为楼盘造势形式一软性广告宣传把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会举行等所带来的利好因素向市场传达。形式二置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业的买家。32、促销手段建议1、增加销售点敝司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售点的联合促销力。2、大型展销会选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。3、潜在客户开发利用敝司原广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家以签契约为准给予奖励，从而开发旧客。4、提供额外优惠展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。根据项目的实际情况，建议如下赠送一年管理费针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信心，又能给予客户一种实惠的感觉，效促进成交赠送一年天河公园门票提醒潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。33、付款方式建议针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，根据最新的广东省商品房预售管理条例建议项目的付款方式建议如下付款方式手续一次付款特惠按揭优惠按揭付款超轻松按揭付款折扣88折9折91折93折签认购书时付定金10000签认购书七天内扣除定金3010即办理最高七成三十年银行按揭10即办理最高七成三十年银行按揭30扣除定金发展商提供24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭一个月3510二个月30三个月10办好房地产证七天内54、宣传策略建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种“我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征“的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。41、媒体选择建议广州日报广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。羊城晚报全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。户外广告和指示路牌在楼盘附近做指示路牌巴士车身广告楼盘工地周边围墙广告42、宣传主题本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。竞争对手分析高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范“43广告创意及诉求1、广告创意“海景中心“的广告创意是以“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范“，此广告句统领项目整体广告的宣传，强调大都会内丰富多彩的高品味生活。2、广告诉求在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。3、表现手法结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造等方面，以现代都市感的平面表现手法，围绕项目广告主题，在标题等方面统一完整地表现“海景中心“的“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范“，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。44广告宣传推广策略1、项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。敝司现将楼盘的目标客户定位为都市中精英一族，所以广告将以鲜明的都市风格和精彩的都市生活，树立起“海景中心新城市中心升起的一颗璀璨新星，精致都会生活的一颗新星“的鲜明形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。2、第二阶段延续第一阶段的广告策略，仍以高品味的都市生活为主要诉求点，以渲染精彩的都市生活为主要出发点。但配合了具体卖点的演绎，例如新城市中心地理位置的演绎、规划、络时代的个性、会所的休闲情趣、高品味的都市生活点犹如揭开面纱般将楼盘的大都市形象塑买家的面前，以引起买家的共鸣。3、第三个阶段将著力配合销售的高潮期进行促销活动。45、媒介的组合策略报纸、电视、电台为主，广告为辅。配合的公关活动，在新闻媒介上适当的报道。1、报纸广州日报、羊城晚报2、电视以省线、市线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅3、电台广州二台、羊城交通台方案说明此次策划提案提供了本项目广告宣传推广的总体思路及意图都只是一个大的框架，许多细节部分还待与发展商沟通，加以进一步充实完善，其中主要1、报纸、楼书等的重新创作设计2、公关活动的专项活动提案结束语就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。基于敝司对项目介入度不足，本策划案的建议尚属探讨阶段，待贵司认可本策划的整体思路后，敝司将与贵司详细商讨后再另案补充实操性更强的方案，望贵司见谅。随着对本案规划建议的不断深化，敝司信心将贵司项目做成天河区的精品楼盘。评论在所找的几篇房地产策划书中，这是唯一一篇目录的策划书，目录一方面可以使策划文本显得正式、规范，另一方面也可以使阅读者能够根据目录方便地找到想要的阅读内容，更针对性。这篇策划书的第二个特点是它几乎所广告的内容要点都含盖了。这么大的覆盖面是需要广告策划者收集大量的资料，花费巨大的人力、物力和资金，才能完成的，可见房地产商对该项目是十分重视的。第三优点是在广告策略、实施方面，这部分的内容是十分详细的，表现策划者对项目的宣传下了极大的工夫，这一切都是为了扩大天河花园的知名度。这份策划书同时也存在着一些不容忽视的缺点一、在策划文本中没广告策划小组的名单。提供小组名单是向广告主显示广告策划运行的正规化程度和对策划结果负责的态度。因此，小组名单对一份策划书是十分重要的。二、它没前言，没概述广告策划的目的、进行过程、用的主要方法、策划书的主要内容，以使广告客户对广告策划书大致的了解。这使得客户在看策划书之前对策书的了解没一个轮廓。三、这份策划书些要点在分析时，分析得不够充分。例如，竞争对手资料分析，一个房地产商的竞争对手不仅仅只两个，更何况是在经济最发达的城市上海，这样的分析是缺乏说服力的。同时在分析自身的优劣势时，不够详细。一个这么大的项目，优劣不可能只三四个，真是这样这个项目的未来一定不理想。四、一份完整的策划书应一张封面，才能体现出策划者的严谨性。房地产广告策划书范本2地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际CAO作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。一、营销策划书编制的原则为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则一逻辑思维原则策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述三是明确提出解决问题的对策。二简洁朴实原则要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具实际CAO作指导意义。三可CAO作性原则编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可CAO作性非常重要，不能CAO作的方案创意再好也无任何价值，不易于CAO作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。四创意新颖原则要求策划的“点子“创意新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。二、营销策划书的基本内容策划书按道理没一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中些要素是相同的。因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，封面策划书的封面可提供以下信息策划书的名称客户名称策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。策划书正文部分主要包括一策划目的要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面初步房地产业，缺乏实际CAO作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。某地产项目改变功能和用途，原的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言承蒙某某房地产开发限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。二、分析当前的营销环境状况对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜“，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述区域竞争性楼盘分析楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。2、对楼市影响因素进行分析。主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。三市场机会与问题分析。所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣楼盘价格定位不当目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅促销方式不佳，客户不了解楼盘广告投入太少，难以启动市场销售人员服务质量不高，客户不满情绪售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。四营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到总销售率为，预计销售日期为XX天。五营销战略1、营销宗旨一般发展商在企业策划案中注重这样几方面以强力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘主要目标客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。2、竞争策略通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成效的4P组合，达到最佳效果。1项目定位产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。2功能定位功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了力的保证。3楼盘品牌要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须强烈的创造意识。4楼盘包装楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。5价格策略这里强调几个普通性原则销售当时的市场环境周边楼盘的质量及销售状况楼盘自身的客观条件销售战略及销售进度安排发展商的成本及营销目标以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。4、广告宣传计划。1、原则服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。2、广告目标建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包装成何种效果。力促进楼盘销售。3、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。4、广告风格自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中重点突出项目的各项优势注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。5、卖点整合项目适合炒作的概念。楼盘所具的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。6实施步骤可按以下方式进行策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期入伙期。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时机进行公关活动，接触消费者。积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。5、具体行动方案根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、CAO作性强不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定房地产营销价格策略2房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。1、房地产定价方法一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要几个方法1市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。2成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。3收益法。将预期的估价对象房地产未来各期通常为年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。4剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物所值。2、定价比例一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般34层9层以下为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0、8，标准层以下每层下调0、5。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30。用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为810左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为35之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50。3、价格调整策略。房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要两种形式1基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对2差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。三房地产营销渠道策略PLACE目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销、委托代理推销以及近几年兴起的络营销、房地产超市等。企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用相当于售价的153、0，但推销经验的不足和推销络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的站，如搜房、中房等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道同时，许多房地产商也利用INTERNET络，进行络营销。2000年9月，上海“青之杰“花园推出了全国第一本电子楼书，标志着络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联上注册了自己的站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，络营销将成为房地产市场上一种具相当潜力和发展空间的营销策略。房地产超市营销是最近在浙江、上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念、方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。四房地产营销促销策略PROMOTION房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。1、广告广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告的诉求重点地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。房地产广告可供选择的形式以下几种类型1印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊、杂志、关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的效载体2视听广告。利用电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式都是宣传房地产产品的效视听广告4现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况5信函广告。包括商品房目录和说明书等。根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。2、营业推广营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会一个不凡的成交量。3、人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于目标客户明确，促销力量集中，成交率高与客户面谈，利于联络与密切同客户的感情，利于信息反馈，利于了解同行业的开发建设和营销动向。当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质具丰富的房地产知识和合理的知识结构及时掌握正确的房地产市场信息具良好的经营理念和业务素质。促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。4、公共关系房地产公共关系促销活动包括争取对房地产开发商利的宣传报道，协助房地产开发商与关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括制造噱