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江苏常州某住宅小区建设项目可行性研究报告目录一、总论211项目简介2111项目位置2112项目现状2113项目总体规划要求2114项目主要经济技术指标312项目法人概况313编制依据414结论4二、市场分析421宏观经济分析4211宏观经济分析5212人口6213生活水平7214居住状况7215未来走势822房地产市场分析9221房地产综述9222写字楼市场11223商业用房市场12224未来房地产市场趋势分析12三、项目周边环境与竞争性楼盘分析1431项目周边环境14311周边环境分析14312周边竞争楼盘1532SWOT分析15四、项目定位1641产品定位1642价格定位1743客户定位18五、财务分析1851技术指标说明1852东区财务测算1953西区财务测算21一、总论11项目简介111项目位置,位于区镇,具体位置在花园街以西、长虹中路以北、武宜路以东、里底河以南。项目地理位置优越,南临区政府和大学城,东接规划中占地1000亩的南田休闲购物公园;西靠建设中的占地面积为4000亩的淹城森林公园;北倚区经济中心镇和广电中心,是将来大的集居住、教育、文化、旅游、消费、休闲等功能于一体的城南新区域中心。112项目现状项目占地逾700亩,总建筑面积80多万,是常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区。A、东区已全面开发,项目在建面积已逾35万,建筑形态有多层、小高层、别墅等。项目总体销售情况良好,销售率大约为70。B、西区在东区的领头羊作用和良好市场营造下,区房地产市场将形成一个新的竞争形势和新一轮区域热点。目前,西区尚未开发,和东区一样,西区的建筑形态也将有多层、小高层、高层等多种形态。113项目总体规划要求项目由江苏房产股份有限公司联合国际著名的规划设计公司(法国)国际设计机构以及园林设计公司景观设计公司精心规划,分期开发。开发宗旨为把本项目打造成为常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区,高度体现项目大型化、人性化、现代化、国际化人居生活的先进规划设计理念和原则。根据规划,项目分为御园、雅园、锦园、馨园四大组团。其中,别墅为102套;多层约2000多套;高层及小高层约3000多套。居住人口可达20000余人。另外,项目还配套了500米国际风情商业街、大型会所、实验幼儿园、小学、园林泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、老人养生活动区、康体中心、儿童乐园、银行、邮局、购物超市、生活市场等小区配套。114项目主要经济技术指标项目指标单位总用地面积488公顷地上总建筑面积8472万容积率178建筑密度278绿地率301机动车位数4000个非机动车位数15000个12项目法人概况企业名称江苏房产股份有限公司住所技术产业开发区法定代表人注册资本10018万企业类型有限责任公司经营范围房地产投资、开发、销售(凡涉及许可经营的项目凭许可证经营)。13编制依据本项目可行性报告根据房产开发有限公司提供的资料,结合有关的政策法规和市有关规划,在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估,为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外,本项目可行性研究报告编制依据还有1、市国土资源局国有土地使用权出让合同。2、地块控规图。3、市规划国土管理局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。14结论项目地块在区位、配套、交通、规模等方面具有较为明显的优势。位于市区富裕的镇,距离区政府非常近;同时由于规模非常大,社区配套齐全,楼盘整体档次较高,对推动区房地产市场的发展,改善区居民居住条件将会产生巨大作用。同时,本项目的财务收益非常可观东区预计总销售收入为1241亿,总投资为824亿,税后净利润223亿,税后销售利润率1798;西区预计总销售收入为2006亿,总投资为1391亿,税后净利润323亿,税后销售利润率1610。将给本公司带来巨大的利润,符合公司的发展战略。因此,本项目十分可行。二、市场分析21宏观经济分析市处于沪、宁、杭三角区域的中心地带,是中国经济体制综合改革试点城市和长江三角洲最早开放的地区之一。改革开放以来,市国内生产总值持续以高速度递增,成为中国城市综合实力“50强”和投资环境“40优”城市。211宏观经济分析2004年,市GDP预计将达到1100亿元,按可比价计算,增长155,成为江苏省又一个经济总量“超千亿”的地级市,这是一个具有历史性意义的发展标志。同样具有跨越式意义的发展指标是,去年市人均GDP按现行汇率计算达到3800美元。图21近年来常州市GDP增长情况600367376039002110010901212401450155002004006008001000120020002001200220032004000500100015002000GDP(亿元)增长率图22近年来常州市人均GDP增长情况176251970722260266103160001000020000300004000020002001200220032004人均GDP元根据世界银行的发展报告,人均GDP3000美元左右是进入中等以上收入国家或地区的门槛。考察当今发达国家的发展经历可以看到人均GDP从1000到2000美元,日本用了6年时间,德国9年、英国和法国13年;从2000到3000美元,日本3年、德国6年、英国和法国7年、美国12年。市在1994年人均GDP达到1000美元,6年时间突破2000美元,4年时间突破3800美元。2004年,市预计完成全社会固定资产投资额580亿元,比上年增长30,其中工业投资完成340亿元,比上年增长35左右;技术产业完成投资32亿元,比上年增长44。图23近年来常州市社会固定投资情况010020030040050060070020002001200220032004000200040006000800010000固定资产投资(亿元)增长率212人口截止2004年底,市户籍总人口达到34896万人,比上年增长08,其中市区人口为21714万人,增长17。外来人口达到958万人,比上年增长203,外来人口总量达到了一个新的峰值。图24近年来常州市人口变动情况万人3415343343234623489633633834034234434634835020002001200220032004213生活水平当一个国家和地区的人均GDP达到3000美元左右时,居民的消费开始从温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变,恩格尔系数明显下降,交通通讯、文化娱乐教育等消费比重迅速上升;对住房、轿车的需求呈快速增长趋势。据市统计部门测算,2004年,全市城镇居民人均可支配收入将达12867元,农民人均纯收入将超过6280元,均居全省第三位。图25近年来常州市区居民可支配收入情况05000100001500020002001200220032004000500100015002000市区居民可支配收入元增长率图26近年来常州市城乡居民人均存款余额情况元10440130171456617992207590500010000150002000025000200020012002200320042004年,人民生活发生巨大的变化。住房不仅大了、亮了,而且功能配套更齐全了。出行感叹私家车增长速度之快。餐饮去年全市餐饮业营业额达391亿元,更多人走进餐厅,享受生活。2004年,全市的社会保障体系进一步完善、人民的生活质量进一步提高、文化设施进一步普及。随着经济的快速发展,政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花。去年市财政总收入达17554亿元,其中地方一般预算收入达6734亿元,增长3255。214居住状况近年来,随着城市建设的不断发展,市城镇居民家庭居住状况大为改善。居民人均居住面积从2000年的108平方米增加到2004年末的276平方米。2004年市统计局对市区1418户家庭调查结果显示截止2004年5月,市市区居民户均住房建筑面积为740平方米,人均建筑面积为257平方米,与2002年末相比(以200户常年住户抽样调查资料为依据,下同),户均建筑面积上升了6平方米,人均建筑面积增加了22平方米。从居民家庭住房的建筑面积分布来看,有311的家庭住宅建筑面积在3060平方米之间,有458的家庭住房建筑面积在6090平方米之间,121的家庭住宅建筑面积在90120平方米之间,还有91的居民住房建筑面积在120平方米以上。一部分经济条件较好的城镇居民家庭出于投资或其它考虑,购置了第二套或更多住宅,调查中,有138的城镇居民家庭拥有2套及2套以上房子,这一比例比2002年调查结果上升38个百分点。图27常州市城镇居民居住状况分布图3060平方米3190120平方米12120平方米以上96090平方米4630平方米以下2图28近年来常州市城镇居民住宅面积增长情况M21081217327127605101520253020002001200220032004215未来走势2005年,是实现“十五”计划目标,衔接“十一五”发展的重要一年,也是市力争“两个率先”、实现富民强市的关键之年。经济总量跃上“千亿级”平台,站在了一个更新的发展起点。在市委九届十二次全会上,市委、市政府以科学发展观统领全局,统筹安排,明确提出,2005年要把工作重点转移到推进结构调整、转变增长方式、提高经济运行质量和效益上来,全力推进“两个率先”和富民强市;全力推进新型工业化和现代制造业基地建设;全力推进外资民资新一轮突破;全力推进农村发展农民增收;全力推进生态建设;全力推进社会主义和谐社会建设,走全面协调可持续发展道路。预计市明年国民生产总值增长13;地方一般预算收入增长15;全社会固定资产投资增长25;协议注册外资和实际到账外资均增长30以上;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长10和8以上;城镇登记失业率控制在4以内;人口自然增长率控制在1以内。从以上市政府的经济分析可以看出,明年市经济将会继续保持增长态势,人均居民收入将进一步提高,人均可支配性收入将进一步增加,人民对于改善居住、生活质量等的要求将进一步加强。22房地产市场分析2004年,虽然国家连续推出加强土地管理、控制信贷增长、加息等多项宏观调控政策,但市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。全年完成房地产开发投资979亿元,比上年同比增长855;在建商品房屋施工面积达991万,增长537,其中新开工面积5734万,增长532;房屋竣工面积2503万,与上年持平;房屋销售面积2366万,比上年增长149,90以上竣工房屋顺利实现销售。221房地产综述自1998年以来,市房地产市场快速发展,房地产投资连续多年保持快速增长。尽管2004年受宏观调控政策影响,全社会固定投资出现大幅度回落,但房地产投资增速高达834,达到838亿元。图29常州市房地产投资情况02040608010020002001200220032004000200040006000800010000房地产投资亿元增长率在房地产供应方面,2004年,市商品房施工面积达到991万平方米,同比增长达537,商品房竣工面积为2503万平方米,基本与2003年持平。图210常州市商品房施工情况02004006008001000120020002001200220032004000100020003000400050006000商品房施工面积万M2增长率图211常州市商品房竣工情况05010015020025030020002001200220032004100000010002000300040005000竣工面积万M2增长率在销售方面,自1998年起,市房地产销售经过连续数年的快速增长。2002年商品房销售面积达到2486万平方米,同比增长438,住宅销售面积达到2238万平方米,同比增长315。2003年,随着国家宏观条政策的影响,房地产销售开始放缓,全年商品房销售面积为2059万平方米,同比下降172,住宅销售面积为1704万平方米,同比下降238。2004年,尽管宏观调控政策作用明显,但市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长,达到2366万平方米,增幅149。图212常州市商品房销售情况050100150200250300200120022003200440002000000200040006000销售面积万M2增长率222写字楼市场市写字楼的分布大都在城北区和市中心,相对分布区域较为集中。表21市写字楼分布情况分布区域写字楼数量平均售价平均租金城北区83500元/400500元/年市中心195000元/700900元/年根据目前写字楼物业市场状况,可以将市写字楼市场分为三类中低档、中高档、高档、按照其品质、价格及其市场份额见下表表22市写字楼分类分类租金售价代表楼盘市场情况发展前景C类中低档10元/天以下4000元/以下多宝、金桥大厦市场主流将逐渐减少B类中高档116元/天40005500元/泰富、常信份额较少未来主流A类高档24元/天7500元/左右嘉业国贸仅此一家市场有待培育从上表可以看出,市目前的市场发展正从C类物业普通中低档写字楼向B类中高档写字楼逐步过渡,未来写字楼物业的发展主流将是B类物业。新推出写字楼个案主力价格在45005500元/平方米左右,而高端市场其价格在7500元/平方米左右,以目前的市场对产品的价格抗性来看,即使产品现在已经全部完工现房交付,销售前景也不能过于乐观。223商业用房市场市目前比较成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宫广场商圈,此外,还有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在怀德路以东、延陵西路以北、和平路以西、东横街以南这一环市政府区域内。表23市各商圈商铺租金商圈营业面积平均租金元/月商圈特征延陵西路商圈300150服装、手机通讯器材等南大街商圈90/小百货、餐饮、服装等文化宫广场商圈/家电、餐饮等北大街商圈/装潢、五金城中路商圈/180餐饮等但是,市得到较高认同的商业区域相对较少,主要集中在延陵西路和南大街两个地段,市场调查发现,41的消费者逛街首选延陵西路,而更有高达50的消费者逛街首选南大街。相比较而言,对于其他几个商圈的认同度大大降低,均不超过5。224未来房地产市场趋势分析从2003年市商品房竣工面积和销售面积来看,竣工面积为2492万平方米,销售面积为2059万平方米,供需之比为1211,供略大于求。2004年,这种情况有所好转,竣工面积为2503万平方米,销售面积为2366万平方米,供需之比为1051。说明市房地产市场从前几年的供不应求,经过近几年的快速发展之后,已经进入供求相对均衡的时期。图213商品房供需比1121081211060951001051101151201252001200220032004令人乐观的是,作为长三角一个崛起中的城市,其房地产市场的需求潜力仍然巨大,主要有以下几方面需求支撑随着市经济快速发展,越来越多的外资、外地企业进入,外来人口的增加势必产生新的住房需求;城市基础建设和市政改造力度加大,旧房拆迁量逐年上升,动迁户仍然是未来房地产需求市场的重要组成部分;市居民普遍居住老式住宅小区,房型面积较小,随着居民生活条件提高,改善居住条件的需求强烈。房地产市场的宏观调控,在较大程度上抑制了投机性购房,缓解了商品房供求紧张矛盾,而新楼盘的大量上市,也将起到平抑市场房价的作用。2004年一期、水木年华等楼盘相继开盘,近期市区还将推出面积达45万平方米的低价位定销商品房,随着商品房供应量的大幅增加,预计在未来的两三年内,房价上升的空间将非常有限,房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时期。未来的房地产市场竞争将更加激烈,专业化、规模化发展是未来房地产发展的方向。三、项目周边环境与竞争性楼盘分析31项目周边环境311周边环境分析经济环境分析正面临着划时代的发展机遇,从政府城市规划的定位来看是以上海为中心的苏锡常经济圈,而上海、无锡、苏州都在的南面,而是联接苏锡常的门户,政府正在大力发展新区已是势在必然。而紧接新区行政中心、商业中心,是未来城市发展的核心区域。人文环境分析城南区域为文化、旅游生态区,西有鬲湖,南有太湖,同时大学城,淹城春秋森林公园、技术开发区,衬托市区浓厚的人文环境底蕴。而位于区核心区位,尽占人文优势。生态环境分析南面具有三大休闲生态旅游区环太湖湾旅游度假区、环鬲湖休闲旅游区、春秋淹城风景旅游区,地处其间,享受良好的生态旅游资源,具有极佳的居住空间。具体表现为1、项目正东为规划中占地1000亩的南田购物休闲公园。它的建成标志着区新经济、商业、休闲中心的南移,对的品质提升和齐全的周边市政配套有极大促进作用;2、项目南面为区政府和大学城,是区行政中心和文化中心的象征。区浓厚的文化氛围,是项目的潜力所在;3、项目西南的春秋淹城森林公园是区旅游度假、休闲的代表,受其生态旅游资源的薰陶,是最适合人居的社区之一。312周边竞争楼盘案名绿园100三期四季北苑随园华都馨园阳湖名城开发商万联房产房产双益房产华馨房产建设房产规模8万13万14万95万35万价格3100元/3250元/3220元/3300元/未知推案量177户300户412户228户规划楼层多层/18层多层/小高层小高层多层/小高层销售率三期70左右738065未开盘客户主要区域清潭/牛塘/凌家塘/外地/外地/外地/竞争优势周边无竞争个案/形象包装价格/地段/小区规划/配套/品牌实力价格/学区/交通价格/学区竞争劣势周边环境/滥尾改造楼/房型/区内景观配套/品牌/实力周边环境/高压线/地形不规则品牌/配套交通/地理位置/周边环境/规划前景/配套设施售楼处已基本装修完成,销售人员正处于培训期间,估计今年上半年开盘总体上来看,区域内竞争性楼盘较多,已经形成了区新型住宅区的集中地。但由于目标客户群比较分散,因此销售周期控制较长,推案量不大。从目前来看,随园由于靠近大学城且交通非常便利,销售情况较好,达到80,目标客户群辐射到市以及外地。其它几个楼盘销售情况也不错,推出部分成交量都超过60。32SWOT分析STRENGTH地域优势未来新都市中心区域,项目拥有无限升值潜力;规划优势常武地区超大型生活社区,融合国际规划、园林公司等共同打造的新型、优异社区;市场优势作为常武地区最富庶的地区,个体经济实力雄厚,本项目是目前区楼盘中仅有的高档、明星楼盘,投资价值极高;超前的规划与设计、房产的知名品牌优势及小区的智能化管理系统。WEAK项目周边的生活居住氛围还未形成;项目所在区域的客户有效需求明显不足;周边的直通市区的公交线路不发达,和市区的联系度低。OPPORTUNITY本区域是区经济、文化和行政的中心,拥有浓厚的历史、文化基础,有助于今后市场的挖掘和发展;目前的周边市政配套、绿化等正处于不断完善中,因此存在极大的发展潜力和空间;南田公园的开工、建设及完成,将是最大的周边配套设施,也是形象与品位的极大提升。THREAT区的经济实体以传统型、私营企业为主,个体老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鲜事物;城南的传统郊区概念影响深远。四、项目定位41产品定位常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区具体表述如下齐全配套、优质服务各种健康、娱乐设施、物管多年管理经验,有口皆碑;远离尘嚣,但交通便利交通网络四通八达;优良的生态环境1000亩南田购物休闲公园;高素质的市政配套大学城、南田购物公园、行政中心;高品质的产品国际规划公司、国际园林设计大师倾情演译。42价格定位多层和小高层部分价格定位采用市场定价法,选用临近本项目且同属于高档住宅的项目作为可比样本,结合本项目特点进行比较修正,从而得出本项目最合适的市场参考价格。本项目选取可比样本为绿园100三期和随园。对于别墅项目,由于项目周边无可参照样本,故本项目以现在售价为准。目前联排别墅165万/套,独立别墅355万/套。表41市场比较法定价绿园100三期随园比较内容权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置1508012090135外部环境25090225090225社区环境100900909009物业类型251025090225房型设计1009009101生活配套100800808008主题提炼50600308004合计100/0885/0895将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到比较项目价格修正市场参考价格绿园100三期5800/08853504随园4300/0993464经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层、小高层市场参考价在34643504元/平方米,因此,本项目多层、小高层市场参考均价为3500元/平方米。43客户定位常武地区拆迁居民中较富有的群体;区政府机关公务员;区大型企事业单位高层人士;长期进行房地产投资的市人士;区私营企业业主;部分市区富有居民。五、财务分析51技术指标说明总占地488公顷,地上总建筑面积847,200平方米,其中住宅部分共计677,112平方米,独立及联排别墅共计34,888平方米,商业街48,000平方米,沿街商业15,000平方米,公建配套面积为72,200平方米。各期开发详情见下表物业类型东区西区总计土地面积309,80700178,19300488,00000总建筑面积368,41703525,56116893,97819地上总建筑面积340,81703506,38297847,20000可售建筑面积311,77196463,22804775,00000住宅245,75496431,35704677,11200别墅34,8880000034,88800商业街21,1290026,8710048,00000沿街商业10,000005,0000015,00000公建配套29,0450843,1549272,20000地下总建筑面积27,6000019,1781946,77819东区已于2004年3月开始预售,预计于2005年底竣工。西区预计将于2006年底开始预售,预计于2009年建成,项目东区的开发周期为3年,西区为4年。52东区财务测算根据市现阶段房地产市场行情及未来预期,本项目住宅目前销售均价为3,500元/平方米,未来商业街销售均价预计为6,000元/平方米,沿街商铺销售均价预计为8,000元/平方米,机动车位价格恒定在70,000元/个上下浮动。销售收入测算如下销售收入测算表销售收入(RMB)序号项目单位2004年2005年合计(RMB)住宅销售单价RMB/M23,000003,50000住宅销售面积M2200,0000045,75496245,754961住宅销售收入RMB600,000,00000160,142,34950760,142,34950别墅销售单价RMB/M25,50000别墅销售面积M234,8880000034,888002别墅销售收入RMB191,884,00000000191,884,00000商业街销售单价RMB/M26,00000商业街销售面积M200021,1290021,129003商业街销售收入RMB000126,774,00000126,774,00000沿街商业销售单价RMB/M28,00000沿街商业销售面积M200010,0000010,000004沿街商业销售收入RMB00080,000,0000080,000,00000车位销售单价RMB/个70,00000车位销售个数个0001,180001,180005车位销售收入RMB00082,600,0000082,600,000006总销售收入RMB791,884,00000449,516,349501,241,400,34950本项目建设投资估算如下表所示建设投资估算表估算金额估算指标估算面积序号项目(RMB)(RMB/M2,)(M2)前期工程费142,208,97543前期规费90,262,1735324500368,41703规划设计费40,894,2908611100368,417031其他前期费11,052,511043000368,41703建安工程费361,105,752702住宅270,330,452701,10000245,75496别墅31,399,200009000034,88800商业街19,016,100009000021,12900沿街商业10,000,000001,0000010,00000地下车库30,360,000001,1000027,60000公共配套设施费29,045,077803公建配套设施29,045,077801,0000029,04508公共基础设施费102,261,20190供电24,941,756568000311,77196供水18,706,317426000311,77196邮电1,558,85979500311,77196雨污水6,235,439142000311,77196智能化10,288,474583300311,771964室外工程费40,530,3544113000311,77196后期成本6,547,21110物业维修基金3,741,263481200311,77196交接费用935,31587300311,771965交易手续费等杂费1,870,63174600311,77196建设成本合计641,168,21893本项目现金流量估算如下现金流量表估算指标估算金额(RMB)序号项目2002年中2003年2004年2005年一、现金流入000000791,884,00000449,516,34950销售收入000000791,884,00000449,516,34950二、现金流出87,478,267318,105,46351487,579,65373325,107,232831总投资87,478,267318,105,46351433,792,41173294,422,17194土地出让金70,762,53700契税4002,830,50148拆迁补偿费6,848,57579其他7,036,65304建设成本384,700,93136256,467,28757管理费用30010,929,6972910,929,69729销售费用20015,837,680008,990,32699财务费用6008,105,463519,456,374109,456,37410不可预见费30012,867,728988,578,485992营业税及附加55543,949,5620024,948,157403土地增值税预征129,837,680005,736,90350三、税前净现金流量87,478,267318,105,46351304,304,34627124,409,11667所得税330000000068,877,8031041,055,00850四、税后净现金流量87,478,267318,105,46351235,426,5431783,354,10817五、税后净现值87,478,267317,505,05881201,840,3147966,169,17849由以上各表可知,本项目东区总销售收入为1241亿,总投资为824亿,税后净利润223亿,税后销售利润率1798,在8折现率下,净现值为173,026,167元,项目回笼资金的速度非常快,效益好。53西区财务测算根据市现阶段房地产市场行情及未来预期,本项目住宅未来销售起价预计为3,700元/平方米,未来商业街销售起价预计为6,500元/平方米,沿街商铺销售起价预计为9,000元/平方米,机动车位价格恒定在70,000元/个上下浮动。销售收入测算如下销售收入测算表销售收入(RMB)序号项目单位2006年2007年2008年2009年合计(RMB)住宅销售单价RMB/M23,700003,900004,100004,30000住宅销售面积M2110,00000110,00000110,00000101,35704431,357041住宅销售收入RMB407,000,00000429,000,00000451,000,00000435,835,284901,722,835,28490商业街销售单价RMB/M26,500006,750007,00000商业街销售面积M210,0000010,000006,8710026,871002商业街销售收入RMB65,000,0000067,500,0000048,097,00000000180,597,00000沿街商业销售单价RMB/M29,00000沿街商业销售面积M25,000005,000003沿街商业销售收入RMB00000000045,000,0000045,000,00000车位销售单价RMB/个70,00000车位销售个数个82000820004车位销售收入RMB00000000057,400,0000057,400,000005总销售收入RMB472,000,00000496,500,00000499,097,00000538,235,284902,005,832,28490本项目建设投资估算如下表所示建设投资估算表序号项目估算金额估算指标估算面积(RMB)(RMB/M2,)(M2)前期工程费202,866,6074543794前期规费128,762,4840024500525,56116规划设计费58,337,2886711100525,561161其他前期费15,766,834783000525,56116建安工程费629,735,192351,35945住宅582,332,008051,35000431,35704商业街24,183,900009000026,87100沿街商业5,000,000001,000005,000002地下车库18,219,284309500019,17819公共配套设施费43,154,9222093163公建配套设施43,154,922201,0000043,15492公共基础设施费151,938,7981032800供电37,058,243448000463,22804供水27,793,682586000463,22804邮电2,31622804雨污水9,264,560862000463,22804智能化15,286,525423300463,228044室外工程费60,219,6455913000463,22804后期成本9,727,788902100物业维修基金5,558,736521200463,22804交接费用1,389,68413300463,228045交易手续费等杂费2,779,36826600463,22804建设成本合计1,037,423,309012,23955本项目现金流量估算如下现金流量表估算指标估算金额(RMB)序号项目2002年中2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年一、现金流入000000000000472,000,00000496,500,00000499,097,00000538,235,28490销售收入000000000000472,000,00000496,500,00000499,097,00000538,235,28490二、现金流出192,738,4534400000019,106,69030325,717,23077327,836,98077327,864,99427330,606,347631总投资192,738,4534400000019,106,69030294,151,23077294,641,23077294,693,17077295,475,93647土地出让金185,325,43600契税4007,413,01744拆迁补偿费2,000,00000其他1,000,00000建设成本259,355,82725259,355,82725259,355,82725259,355,82725管理费用3009,248,713229,248,713229,248,713229,248,71322销售费用2009,440,000009,930,000009,981,9400010,764,70570财务费用6009,145,127639,145,127639,145,127639,145,127639,145,12763不可预见费3006,961,562676,961,562676,961,562676,961,562676,961,562672营业税及附加55526,196,0000027,555,7500027,699,8835029,872,058313土地增值税预征125,370,000005,640,000005,471,940005,258,35285三、税前净现金流量192,738,4534400000019,106,69030146,282,76923168,663,01923171,232,00573207,628,93727所得税330000000000000000034,023,2127556,506,5618968,517,54930四、税后净现金流量192,738,4534400000019,106,69030146,282,76923134,639,80647114,725,44384139,111,38797五、税后净现值192,738,4534400000015,167,50678107,522,2023391,633,5899472,296,4901481,170,15875由以上各表可知,本项目西区总销售收入为2006亿,总投资为1391亿,税后净利润323亿,税后销售利润率1610,在8折现率下,净现值为144,716,481元,项目回笼资金的速度快,效益好。内部资料仅供参考内部资料仅供参考图23地块位置图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