江南世家三期房地产开发项目可行性研究报告

江南世家三期可行性研究报告法人代表总经理总工程师项目负责人参加编制人员名单姓名职称工程师注册咨询工程师注册咨询工程师助理经济师目录第一章总论511项目名称512项目承办单位及基本情况513研究范围与研究依据514项目背景615项目概况716主要经济技术指标817问题与建议9第二章市场分析与预测1021政策及宏观形势1022株洲市房地产市场1223项目建设的必要性及目标市场1524价格预测1725营销策略19第三章项目选址及建设条件2031地理位置2032建设条件2033土地利用21第四单建设规模及功能标准2241建设内容及规模2242功能设施标准22第五章工程技术方案2351总体规划方案2352总平面布置2353建筑2554结构2555供配电2656弱电2857给排水2858消防安全2959人防30510水土保持31第六章环保及节能3161环保3162节能32第七章项目管理与建设进度3371招投标管理3372工程监理3373物业管理3474建设进度34第八章组织机构与人力资源配置3581组织机构3582人力资源配置35第九章投资估算与资金筹措3691投资依据3692估算说明3693建设项目总投资3694资金筹措40第十章财务分析40101财务评价根据与说明40102销售收入、税金及附加费估算41103损益分析42104动态盈利分析43105资金来源与运用表及分析44106贷款利息45107偿债能力分析45108评价结论与建议46第十一章风险分析46111风险因素识别46112风险程度分析46113风险防范对策47第十二章研究结论与建议48121结论48122建议49附图总平面规划图（区位关系图）附件总平面规划图（区位关系图）附件1、企业法人代表营业执照2、房地产开发资质证书，湘建房（株）字第220号3、国有土地使用权证，株国用2008第A1183号4、规划设计要求通知，案卷号200810155、规划设计总平面图第一章总论11项目名称江南世家三期12项目承办单位及基本情况承办单位湖南德政房地产开发有限公司注册资金2000万元注册地点株洲市芦淞区荷叶冲路法人代表颜长庚湖南德政房地产开发限公司于2003年12月成立，房地产开发三级资质。公司经营范围房地产开发（以资质证办准）建筑材料批零兼营。公司设有开发部、工程部、财务部、销售部和综合管理办工室等部门，共有员工32人，其中80以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投资逾14500万元。湖南德政房地产开发有限公司由颜长庚和徐铁庚共同出资组建的股份制企业。公司注册资金2000万元，其中颜长庚出资1950万元，占股份975徐铁庚出资50万元，占股份25。13研究范围与研究依据131研究主要范围根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，本执行研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。132研究主要依据1）株洲市人民政府令株洲市征地补偿安置条例实施办法；2株洲市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；3）株洲市城市总体规划20012020；4）投资项目可行性研究指南（试用版），国家计委计办投资200215号审定；5）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6建设部建材2000205号房地产开发项目经济评价方法；7）株洲市统计局、房产局等政府部门发布的数据；8建设方提供的其它资料；9）建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书；10）其他有关专业设计规范。14项目背景株洲市地处湖南省中部，为长、株、谭“金三角”重要一隅，是我国南方最大的铁路交通枢纽，具有得天独厚的区位和交通优势。改革开放以来，株洲的政治、经济、文化和社会各项事业取得了长足的发展。2002年，株洲市区人口达76万人，根据城市发展总体规划，到2010年，将发展成为100万人口的综合性城市。2002年，全市国内生产总值达到355亿元，其中第一产业52亿元，第二产业172亿元，第三产业130亿元，全市在岗职工年均工资10536元/人，城镇居民人均可支配收入7920元。进入21世纪，株洲市人民政府通过实施“城市发展战略”，城市基础设施日益完完善，城区范围不断外延，城市容貌焕然一新，这极大地带动了房地产业的发展。芦淞区是株洲市商业活动最为活跃的区域，第三产业成就裴然，非公有制经济得到了较快发展，饮食、文化、娱乐业形成了一定的规模，2003年，全区第三产业增加值超越2000年的934亿元，市场经营总额达70亿元，个体私营经济年总收入达1000万元，市场经济经过几年调整、形成了北以建材装饰材料为主，中以服饰为主，南以摩托车及配件为主，其间以电脑、建材产品、书刊、副食、烟酒批发等特色市场为补充体系，美食在芦淞，消费在芦淞的格局其本形成。本项目选址正是位于芦淞区域经济发展核心地带，去年开通的芦淞大桥位于建宁港入口湘江的上游，连接芦淞区的建宁大道和天元区的泰山路，河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路后，与建宁大道平交，区域商务氛围极浓，其周边与多家大型超市、专业市场邻近，通过多条公交路线可便捷通达市内各区，场地内山、水条件极其优越，适宜住宅的开发建设。业主经反复踏勘、论证，基本确立了投资项目。本次研究旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为项目是否投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。15项目概况151建设地点株洲市芦淞区荷叶路。152规划占地1013760M，规划建设3栋25层住宅建筑，总建筑面积69752共600套住宅，工程总投资1679831万元。总停车位325个，地面停车位95个，地下停车位118个，建筑底层架空停车位112个。建设期限2008年6月2010年12月。建设目标本项目主要是为了顺应株洲市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能适用的居住区，娱乐休闲购物区、满足芦淞市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层的住房需求和办公、经商需求。153项目投入总资金及效益情况（一）项目投入总资金1679831万元。其中2008年5000万元，2009年投入579831万元。（二）项目建设资金来源企业自有资金6000万元，银行贷款5000万元，预收款579831万元。（三）项目经济效益项目建成后，实现收入2269664万元，近利润471863万元，投资利润率3511，投资利税率205，投资回收期16年。（四）项目社会效益项目可供600套住宅，改善芦淞区私营业主及周边蓝领阶层，灰领阶层居住条件，满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求；项目建设能促进人文景观的保护和建设；有利于加快株洲市的城市化进程，促进城市边缘地区农村剩余劳动力向城市转移，促进城乡二元经济向一元经济转变；增加权社会固定资产投资力度，促进国民经济的增长；带动相关企业发展、直接、间接带动建材、冶金、机械等多个部门和行业的发展，即房地产业每增加投入亿元将带动相关产业链18亿元的投入；房地产属劳动密集产业，可吸纳大量的劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定的作用。16主要经济技术指标详见下表表12序号指标名称单位指标备注1总用地面积10137602总建筑面积697520021住宅建筑面积692040022门面建筑面积5480023地下停车场6758673住宅户数户6004建筑密度2275容积率6596绿地率2627建设总工期年258总投资万元16798319总收入万元226966410销售税金万元22696611所得税万元1179712利润总额万元58983313税后利润万元47186314投资利润率351115投资利税率20517问题与建议本项目主要面向芦淞区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层建设普通住宅区和市场区，并以市场化的方式进行开发，这与国务院国发200318号关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神是一致的，其总体方向符合国家投资政策导向。通过过市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题（一）掌握开发节奏。本项目的建设规模较大，而市场消化有一个过程，因此，开发与销售必须协同。现在的市政配套离远期规划布局有一定距离，尽管销售目标基本商定，还有待于进一步落实，因此，开发商应掌握好开发节拍，策略上坚持控制资源、落实销售对象的原则，掌握开发的主动权。（二）重视建筑细节。尽管一个住宅项目或市场项目的成功弄好很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上的差异。本项目场地自然环境十分优越，在如何保持优美环境并贴近特定目标群体的实际需要上，还有待下一步规划设计中进一步论证。就本项目而言，目标消费群体的收入处于中等偏上，销售单价都较高，因此目标消费群体对建筑品质的关心程度和远景规划可能高于价格。因此，建议设计理念超前，适当丰富建筑类型，品质适度超前。（三）控制资金风险。央行121号文下发后，对商业银行房地产信贷控制较严，不仅影响了部分购买力，而且降低了资金回款速度。本项目建设资金拟全部自筹，理论上资金成本是最低的，但效率较低，而且开发商也因此承担了全部风险，这在大规模房地产开发中少见，建议适当调整资金结构，按343（自有资金银行贷款预售款）比例筹措，将风险分散。第二章市场分析与预测21政策及宏观形势1998年，国务院召开了住宅体制改革，加快住房建设工作会议，下发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，自此，居民住房消费有效起动，住房商品化体制基本确立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，对于改善居民居住条件、推动投资和消费增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极的作用。2003年9月，建设部召开了房地产会议，对我国房地产进行了总体评价房地产市场的发展是健康的，总量基本平衡、结构有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。第一、城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，大多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80以上已经出售给了职工，居民私住房的比例已经达到728。新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。第二、居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由545提高到953。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购买新建商品住宅交易额4500亿元。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，比1997年提高52平方米。同时，住宅质量不断提高，配套设施和居民环境得到改善。第三、房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。过去5年，全国房地产开发投资平均增长率195。房地产开发投资占固定资产投资的比重由127提高到179。5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在于2个百分点左右。房地产结构逐步改善，2002年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到833。全国商品房供销两旺，19972002年，商品房竣工面积、销售面积、销售面积年平均分别增长率155和226。过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均价格平均上涨56，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。但是，在市场快速发展过程中也存在一些问题，突出表现在一是一些地方投资增幅过大，价格增长过快。二是部分地区房地产结构性矛盾突出。一些地区大户型、高层高档项目销售不畅，部分地区普通商品住房和经济适用住房供应不足；三是住房供应体系还需要进一步健全，市场服务体系尚不能适应居民的需要，适合我国国情的住房保障制度等待建立；四是房是产市场运行、监督和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法行为还没有得到有效遏制。针对当前的问题，有关部门做了大量的调查研究工作，并出台了相应办法。中国人民银行2003121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，主要从防范金融风险角度要求各金融机构从严控制房地产贷款。如限制大户型、大面积、高档房、别墅项目的借款；对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款，自有资金（指所有者权益）不得低于开发项目总投资的30，严禁银行贷放的房地产贷款跨地区使用，也不利用于缴交土地出让金；个人购房贷款只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放，对购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高产值比例。国务院则印发了国办200318号文关于促进房地产市场持续健康发展的通知，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，提出了有关的政策措施。概括起来即“六个坚持”一是坚持房地产市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。二是坚持以需求为导向，调整供求结构。重点发展中低价位普通商品住房和经济用房，控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型建设。三是坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。四是以企业为本，推进住宅产业现代化。五是坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。六是坚持在统一政策指导下因地适宜，分别决策。高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。22株洲市房地产市场1999年以来，随着房改政策的逐步到位，株洲市房地产业各项经济指标保持稳定增长。221房地产开发投资情况2003年，全市共完成房地产开发投资1846亿元，较上一年同期增长30，其中住宅开发投资832亿元，达到了历史最高水平。1998年至2003年，全市累计完成房地产开发投资近4686亿元，年均15。房地产开发投资情况（单位个、亿元）222房屋开发、销售情况2003年，全市施工房屋面积32154万M，施工量比上年增加12893万M，增幅为401,其中住宅施工房屋面积8495万M，建设规模创历史之最。2003年，全市竣工房屋面积11032万M。房屋开发，销售情况（单位万M）223商品房屋销售总额、竣工价值情况2003年，全市实际销售商品房面积9161万M，较上年同期增长21，其中商品住宅销售面积8491万M；商品房销售总额993亿元，其中商品住宅销售总额836亿元。商品房屋销售总额、竣工价值情况（单位万元）224房地产交易情况2003年全市房地产实际完成交易2246亿元，比上年增加714,增幅为3179房地产交易情况（单位亿元）225房地产业纳税情况2003年全市房地产增加值占GDP的比重为46，比上年增加了19个百分点；同年房地产转让营业税为5298万元，比上年增加了2561万元，增幅为4834，契税为1522万元，比上年增加562万元，增幅为3693。房地产业纳税情况及占GDP比重（单位万元、）226房地产市场特征充分显现，出现新的竞争趋势市场总量继续优质低速增长，海派产品陆续登场，市场竞争更加激烈，概念化楼盘更具生命力；产品结构高档化、智能化、数字化、概念设计化特征进一步明显；生产设计能力、市场占有率、客户吸引力开始向品牌产品、品牌企业集中，且集中速度加快；渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度进一步加强，强势互补、优势互补、内外结合的局面开始中形成；土地资源稀缺，土地争夺战加剧；不正当竞争依然存在，一定程度上影响市场；综上所述，株洲市房地产市场保持了稳定增长的局面，呈现出了许多特点、热点和趋势，整个市场的运行是积极的、良性的，这与北京、上海、杭州等地商品房价格上涨过快、产品结构高档化的倾向有着本质的不同。23项目建设的必要性及目标市场231项目周边从业人员对住宅的需求株洲市国民经济和社会发展第十个五年计划明确指出，芦淞区将加大现有各类市场的结构调整和优化升级；发展房地产业，加大商品房和土地开发力度；加快发展文化、娱乐业，繁荣第三产业。“十五”期未，全区过亿元以上市场达12个，随着芦淞区建设的进一步推进，科技创新工程和科技创新人才工程的实施，对各类人才形成相应的需求。232城市化进程对房地产业的需求根据株洲城市总体规划,到“十五”末期和2010年,市区人口将分别达到85万人和100万人,城区人口将比2003年增加25万人左右今后五年将是株洲城市发展较快的时期。城市人员的增长，必然出现大量的“农转非”现象，这些进入城市的农民产业工人化，购买住宅将成为他们的首要消费。同时，伴随着城市化进程的工业化进程的加快，又会产生大批以知识、技能为谋生手段的城市新贵，这对株洲的房地产市场无疑是增加了巨大的消费群体。1、城市人品数量的增加对房地产需求预测从株洲的城市化发展来看，未来五年将新增城市人口25万人左右。根据有关资料分析，在新增的城市人口中，只有20左右的人不需要产生新的住宅消费，而80左右的人，即20万人左右的新增城市居民将形成对住宅的需求。按照中华人民共和国人类居住发展报告，关于2010年全国城镇人均住宅建筑面积26平方米标准，20042010年，株洲市为解决新增城市人员的住房问题，需新增住房建筑面积520万平方米，即平均每年需新建住宅85万平方米。2、达到预期住房面积目标的住宅需求预测2003年底，株洲市城市居民人均居住面积165平方米（建筑面积235平方米），为达到2010年人均居住面积18平方米（建筑面积26平方米）的目标，20042010年，需新建住宅190平方米（按2004年底市区总人口75万人（26235平方米），平均每年需新建住宅38万平方米。3、旧房屋更新改造对住宅的需求预测未来五年，株洲市在城市建设中，将加大包括市政建设、道路修建旧城改造等建设力度，涉及这些建设的居民对住宅产生消费需求。2002年底株洲市区总户数2326万户，若每年按1涉及旧房屋更新改造考虑，则每年有2326户对住宅产生新的需求，未来五年需新建住宅140万平方米（每户按120平方米），平均每年需新建住宅28万平方米。4、流动人口对城市住宅的需求预测据测算，目前在株洲市的城市流动人口约有10万人。随着城市化进程的加快，流动人口会更多。到2010年，株洲市流动人口预计将达到20万人左右，按人平居住最低标准建筑面积8平方计算，则需要为新增的流动人口建造80万平方米的住宅，未来五年中，每年城建设16万平方米的住宅。5、缺房户对城市住宅的需求预测虽然近几年来株洲市的城市缺房户在逐年减少，但2003年底，仍然有缺房户15万户，按每户人品3人计算，缺房人品达到45万人，按2010年人平建筑面积26平方米计算，为解决城市缺房户住宅问题，需建住宅117万平方米。综合以上分析，随着株洲市城市化进程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消费需求。按以上五项需求预测，2004年到2010年株洲市城市化进程加快对住宅需求总量达1047万，年均达175万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，建设这些住宅需投资104亿元，平均每年对住宅的投资需求达175亿元。若按近五年来株洲市房地产开发中住宅建设投资比重占65左右的平均水平计算，至2010年株洲市投资开发（包括住宅、写字楼、商业用房等）建筑面积将达到1600万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，到2010年房地产开发投资累计将达到160亿元，年均房地产开发投资将达到26亿元。这为株洲市房地产业的发展提供了巨大的市场，也为株洲市的房地产企业提供了较长时间的发展空间。24价格预测验对楼盘的价格预测可采取市场比较法，选择邻近地区的楼盘或者是处于同一共需圈的楼盘作为比较对象。下表分别选择芦淞区具有普通多层住宅、多层住宅、别墅、公寓功能的楼盘进行比较，见下表。楼盘比较表楼盘名称商品住宅商业门面备注枫溪苑16004000多层裕景龙苑25005000高层经世皇城34008000高层惠天然山水国际3800600010000高层锦绣江山3500600010000高层江南世家三期30008000高层从比较可以看出，在芦淞区高层住宅均价在3400元/平方米左右，首层商铺在8000元/平方米左右。历史上，芦淞区是株洲市商业中心，其市场开发优于石峰区、天元区、荷塘区，基本上集中了株洲市大规模楼盘和大规模的商业，商业物流、资金流、信息流、人流密集，素有“黄金区”之称。通过这几年的市政建设，市政情况大为改进，跨越湘江的芦淞大桥将芦淞区与天元区连通，高新技术开发区及湘江两岸经济风光的建设，使芦淞区潜力进一步发挥，一些有实力的开发商纷纷进入。就芦淞区来说，大体分为四个板块白石港板块基本成为市区一级商业建材中心，商业开发潜力较大。中心广场板块基础配套完备，适宜商住，市区一级经济、文化中心。芦淞板块曾为中国十大服装市场之一。高家坳板块因商业（摩托及配件）概念提出而引人注目，商业流拟从白石港载流，抓稳北向客流，吸引南向人流，辐射到河西。建设路的拓宽、亮化、芦淞大桥建设拉近了与未来客户心理距离，升值期望较高。从上表可看出，类似地段多开发为高品位商品住宅，价格一般在3400元/平方米左右，商铺约在8000元/平方米之间。本项目基本定位在普通商品住宅范围内，档次略往上靠；其次，市房地产价格指数自2005年见底后以年增长5的速度上升，未来35年仍将保持这一趋势。综上所述，保守推测项目销售价格如下住宅均价3100元/商业门面8000元/25营销策略251整体形象江南世家整体形象应围绕“山水动感人家”的主题，重视各群体对山体的追求，强调综合环境和居住方式协调，购物环境与休闲为一体的宗旨，充分体现业主对山感的内在诉求，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出主休形象。1）规划按“园林式”概念设计，突出自然环境的优越性；2）配套设施宜完善，满足入园业主多方面的需求；3）物业管理周到，体现人性化服务；4）引入智能化，提高标准档次。252营销推广广告宣传针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对德政江南世家的形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部、工地现场、报纸、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。促销本项目主要针对周边多层次消费者，促销手段以有针对性的举办展销会为主，其余方式包括内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。价格优惠策略付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊对象优惠；其他优惠。价格浮动策略展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。定价方式期房价、现房价、综合价、集团价、并考虑楼层、朝向、位置差别。第三章项目选址及建设条件31地理位置项目场址位于芦淞区荷叶路旁,向北均可进入长沙、湘潭，向南则可进入衡东，向东可入江西。场址距株洲市中心广场约15公里，距城市快速环线约15公里，距湘江一桥2公里，到芦淞区区政府新址约3公里。通过湘江四桥到天元区不到05公里。32建设条件321交通项目位于芦淞区荷叶路旁，经湘江大桥可与京珠高速公路和长潭高速贯通，通过湘江大桥与河西联为一体，可便捷到达市区中心；经建设大道可与各区相通，从项目地到达城市任一片区的时间能控制在半小时之内。322基础设施条件供水此牌范围由市一水厂供水，可从芦淞路城市自来水管接入。供电附近有110KVA变电站，可在小区内设配电所。通讯直接由市话通信网接入。排水区内污水、雨水可分别排入建设路的城市污水、雨水管网系统。323商业及文化教育配套设施学校附近有株洲市第一中学，樟树坪小学等。医院株洲市第一医院，株洲市第四医院，株洲市妇幼保健医院。商业服务项目区域为市区商业中心。324地形地貌场地呈不规则多边形，地势略有起伏，用地范围较开阔。325地质根据项目场地岩石工程勘察报告，场地内未发现影响其稳定性的不良地质现象和可液化地层，场地是稳定的，宜于兴建拟建建筑物；场地水文地质条件简单，地下水较贫乏，地下水对砼及钢筋混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性；历史上未发生过6级以上地震，地基土壤持力层厚，承载力较强，宜于工程建设。326地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB193062001），株洲市区的地震动峰值加速度分区G005，对照项目建设场地地震基本烈度为V1度。327气象条件株洲地区属亚热带季风湿润型气候，四季分明，光热充足，雨水充沛，年平均降水量12001600，年平均气温166176。33土地利用331土地所有权性质项目用地位于株洲市芦淞区荷叶路旁,原为株洲市肉鸡场用地项目规划用地总面积为101376,属城市三级土地。地势平整。用地范围内原为简易的砖木结构、砖混结构。湖南德政房地产开发有限公司通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，符合株洲市土地利用总体规划。332用地现状现状用地原为株洲市神农果业有限责任公司以出让方式取得使用权的国有工业建设用地，大部分建筑原为老式建筑，地势平整，场地内水电基础设施已到位，湖南德政房地产开发有限公司通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，土地性质改为城镇混合住宅用地。333拆迁安置方案建设单位拟根据有关标准和安置办法，对单位拆迁户进行一次性货币之补偿安置方案。补偿标准和安置办法按株洲市人民政府二OOO年第10号令株洲市城市拆迁补偿安置条例实施办法实施。第四章建设规模及功能标准41建设内容及规模本项目规划建设由多层的大型商品住宅区、商业购物区组成，配套建设社区服务网点、管理用房、交配电站等公用设施。规划总占地面积101376亩，总建筑面积697520平方米，其中住宅建筑面积692040平方米，住宅600户。42功能设施标准421建筑使用功能现代家庭向小型化发展，户规模以3口之家为主，居住环境质量要求要有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。室内外各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，购物环境要开阔、明朗、通透，有一定规模的休闲、保健场所相配套，并使空间有可能再划分。422住宅标准住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙水泥抹光，高级外墙漆；内墙厨房、卫生间墙面粉水泥砂浆、其余房间墙面及顶棚刮仿瓷涂料；地面厨、卫为防滑地砖，其余为水泥砂浆找平；门窗入户门为高级防盗门，户内留门洞，高级塑钢窗；卫生间蹲式大便器；有线电视、宽带网、电话线户内预埋；423公用工程园区设有院内花园、草地、水池、休息厅、地面停车场、室内外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及保安监视系统等。第五章工程技术方案51总体规划方案本项目西接芦淞路，临荷叶冲路设世家主入口，以水景和雕塑小品与城市干道芦淞路相连，主入口以水景为题材，展示现代人群在水景观念上的新追求，并在视线上进行移情设计，大道换位思维的效果，以人为本，增强园区的课可赏性，提高档次。另在徐家桥和临住宅区内侧设多个次入口，以方便人员的出入和小区内人员购物的要求，也满足了消防的需要。小区主入口通过绿化广场与城市干道相连。小区主入口大门气势恢宏，极具个性，并在视线上进行无遮拦设计，使得内外空间既相互独立又相互联系，同事增强了主入口的气势，提高了小区的档次。主入口后右侧设计了中心花园，成为小区与城市之间的过渡，在小区花园的正对面设计了活动休闲场所，给孩子予以足够的安全保证，也为居民在上下班的时候接送孩子提供了方便，减轻了小区内的交通压力。物业管理中心设计在小区北侧的旁边，便于对整个小区的管理。小区内的住宅楼全部多层住宅楼，在创造优美的居住环境的同时，最大限度地提高了土地的利用率。小区内的道路布置以自然流线型为主，丰富了小区的平面造型，使整个小区显得富有生气、更加灵活。使小区的环境与周围环境更加协调、互为景观，相互融合，和谐共生。52总平面布置521布局本工程总平面布置以“山体水景”为核心，通过核心将各建筑物贯穿在一起构成一个整体，区内园林景观错落有致地分布在区域中，结合地形地貌，使住宅区和各个公共建筑透彻地联系，保证了公共景观和资源被充分地利用，达到了比较高的“符合性和均好性”。这种以景观空间为轴心的住宅区空间体系突破了传统的以道路或者建筑物为主体的居住区域规划设计理念，使得小区空间层次丰富有序。1）体量控制。因该小区主要针对周边特殊群体而设，所以小区设计多层住宅。设计时利用不同户型的组合和穿插形成小区体量的梯度与空间的层次。2）在规划布局中充分利用地形特点，设中心花园为整个小区的中心，坚持以人为本的设计原则，总平面功能分区合理，户型经典雅致，住宅全部南北朝向交错排布，有利于房间的采光和通风，同事避免了住宅间前后的干扰，也使东西两个方向建筑立面形式有丰富的韵律感。3）建筑空间布局小区主入口设在整个项目的西南角，有利于居民与城市的相互连接，方便了居民的进出。利用地势的平整和开阔性，用区前广场与城市干道相接。进入小区大门，眼前豁然开朗，小区的优美景色尽收眼底，给人一种心旷神怡的感觉。小区内以花为中心，在花园的周围布置了娱乐和休闲的场所和空间，同时利用多条绿色走廊将小区里面的“山体水景”连接起来，作为中心水景延伸和补充，丰富了景观的进深感和层次感。小区内建筑采用围合空间手法，入户口相对独立，互相不产生干扰，住宅与住宅之间形成中心庭院，得到绿化的最大集约效应。522交通组织因为小区的面积大，进深长，小区的内部交通实行以休闲走廊为主，以车行为辅的交通体系。东面和西面两个入口，均与城市道路有机联系，外来车辆和住户车辆可直接入架空层车库，区内以二级路为各组团间的接线，组团内部的道路联系每个住户，避免了流线交叉，另外宅前或宅后河道路旁边设有停车位，可供临时访客停车之用。人行道由小区前的绿化广场开始，沿着中心花园的边缘设置休闲走道，辅以景观走廊和组团间的道路，组成小区内部的步行体系。内部消防车道消防车由小区入口进入，小区内部各建筑均设有环形消防车道。沿城市干道的商业门面设置了消防通道。项目道路系统采用了市政道路、小区循环道路和步行道路相互交错的交通网络，且全部与景观空间交融在一起，使整个小区的车行交通更加独立和有效，既安全又便于管理，使住宅小区的道路空间设计达到新的境界。523环境设计小区绿地率达30，灵活运用空间主体手法，综合设计流线，景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间序列感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的海洋，为居民提供了一个良好的生态环境。53建筑531平面设计小区内住宅单体建筑设计均采用一梯四户的高层，户型设计以三室二厅二卫（建筑面积125）为主打户型，二室二厅一卫（建筑面积90）为辅。户型内平面方整，起居生活区域卧式分区明确，客厅与主卧室均有良好的朝向与景观。各户内厨房、卫生间均有直接的通风、采光。户型设计充分考虑当地的气候条件，夏天较为炎热，要尽量避免非方正户型的出现，做到明厅、明厨、明卫。遵循“动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区”的原则，但也要考虑株洲市崇尚创新、变化的特点，设计适当的个性化户型。532立面设计单体住宅建筑设计具有鲜明的建筑风格和明显的识别性，力求在小区内营造出多样化的住宅类型和丰富的组合形成。立面以现代流派风格为主，设计注重各部分分层次的变化，结合小区特色，在立面设计中着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强小区整体的可塑性。54结构根据中国地震动参数区划图（GB183062001），项目区地震动峰值加速度分区G005，对照地震基本烈度为VI度，本项目按六度抗震设防。根据建筑平面布置和使用功能要求，均采用框架结构，楼板为现浇混凝土板。供配电541负荷等级商业、住宅用电负荷属三级负荷。542用电负荷每套住宅用电负荷标准按6KW计算，公共建筑单位建筑面积负荷指标按100KW计算。住宅需要系数取026装机容量为3600KW，计算容量为936KW。公共建筑需要系数取05，装机容量为100KW，计算容量为50KW。项目总装机容量为3700KW。543高压配电系统高压配电系统采用环网供电方案。采用高压真空断路器或高压负荷开关加高压熔断器供电方式能够完全满足住宅小区供电要求，环网供电的特点是操作简便、价格低廉、安全性及可靠性完全能够满足住宅小区的供电要求。544户外箱式变、配电站在住宅小区安装二台630KVA户外箱式配电站，将10KV电源引至各户外箱式变电站，其高压开关采用高压真空断路器。在住宅小区各区域的负荷中心安装户外箱式变电站，将10KV电源降为220/380V后对各区域低压用电设备供电。箱式变电站高压侧10KV进线采用电缆进线。计量方式采用低压计量。户外箱式变电站的布置尽可能考虑电源进出线方便，且尽量位于各组团的负荷中心，它是一种将高压开关设备、变压器、低压配电设备按一定接线方案组合成一体的变配电设备，设置有功率因素自动补偿装置和避雷装置。545住宅配电每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线盒中性线的开关。住宅进户线不小于10平方毫米，分支回路线不小于25平方毫米。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。546应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设疏散照明，应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不少于20MIN。应急照明的备用照明灯设在墙上或顶棚上，疏散指示标志设在安全出口的顶部，疏散走道及转角处离地面1M以下的墙面上，走道上的指示标志间距不大于20M。应急照明灯应设玻璃或其他非燃烧材料制作的保护罩。应急照明不作为正常照明的一部分同时使用，当正常照明因故停电，应急照明自动投入。采用带蓄电池的应急灯，采用三线式配电，以使蓄电池平时处于充电状态。547户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。548夜景景饰照明在主入口旁，竖直安装园林小径灯，高34米，与建筑、树木相衬，灯具的功率不打，使院内幽静，舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上休闲散步时，更加心旷神怡。树木照明根据树木形状来布灯，照明必须与树的形体相适应，许多植物的颜色和外观随季节的变化，照明业须适应这种变化。549防雷接地户外箱式、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4，供变压器中性点接地和避雷器接地。住宅主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。55弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋住宅集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。56给排水561给水1）给水水源本工程的给水源由株洲市一水厂城市供水设施供给，芦淞路有一条DN450的给水管通过。水量、水压能够满足本项目的生活、消防用水量要求。水质符合生活饮用水卫生标准GB57494985标准。2）用水量根据有关的规定，本工程住宅最大日综合生活用水定额为380L/人日，设计居住人数为2000人，用水时间按24小时计算，时变系数为16盛业生活用水定额为50L/人日，设计人数为150人，用水时间按12小时计算。浇洒道路及绿化用水定额为2L/日，总面积为17521，用水量时间按8小时计算，时变系数为15最大日生活用水量为760M/D，最大时用大量未32M/H。商业生活用水最大日用水量为10M/D,最大时用大量为08M/H浇洒道路及绿化用水量为35M/D，最大时用水量为44M/H。不可预见用水量按总用量的10计为81M/D，时用水量为4M/H。3）给水系统给水系统设计为生活、消防合一给水系统。生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网。主干管沿小区主干道敷设，用闸阀分成若干个环，在管网上设置室外地上式消火栓，消火栓距主干道路边不大于2M。4）管材、接口及敷设方式给水管管材采用可延性铸铁管。管道接口为橡胶密封圈接口。敷设方式为埋地敷设。给水管顺场内道路地势埋地敷设，埋深1米。562排水1）排水方案及排水出口本工程排水方案设计为分流制。雨水采用用明沟就近排入小区内的水，当水库水位达到一定高度时，经溢流寇排至场外排水沟，最终排入湘江。从建筑物内排出的污水进入化粪池，经化粪池处理后排入场区内的排水管网，最终排入城市排水系统。2）排水量生活排水量约为500M/D。生活污水水质受污染，需处理后方可排放。3）管道材料选用和敷设方法排水管采用钢筋混凝土排水管，埋地敷设。在填方区做混凝土管道基础。管道接口采用水泥砂浆抹带接口。57消防安全571建筑消防设计1）多层住宅高度不超过24米，高层住宅高度不超过80米，属于建筑二级防火。2）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有力的交通应急条件。572消防给水1）本工程占地面积为101376，设计人口约2200人，建筑物规划主要为高层，建筑耐火等级为二级。根据建筑设计防火规范的规定，小区同时发生火灾的次数为1次，室外消防用水量30L/S；室内消防用水量为15L/S，火灾延续时间为2小时。2）本工程消防总用水量为162立方米/小时，324立方米/次。3）消防给水水源为城市自来水水源。4）本工程给水系统设计为生活、消防合一给水系统。生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网。主干管沿小区主干道敷设，用闸阀分成若干个循环，在管网上设置室外地上式消防栓，其间距不大于120米，保护半径为150米，消防栓距和干道路边不大于2米。当火灾发生时由城市消防车从室外消火栓中取水灭火。573电气消防1）户外箱式变配电站距可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。变压器选用干式变压器。2）在公共建筑的疏散通道和公共出入口处设置疏散照明，应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作为电源，且连续工作时间不少于20MIN。3）照明灯器具表面的高温部位不能靠近可燃物，否则，应采取隔热、散热等防火措施。4）超过60W的白炽灯、碘钨灯、高压汞灯等不赢直接安装在可燃装饰或可燃构件上。5）电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。6）设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。58人防本项目的人防工程建设应贯彻实行人民防空法和有关人防工程规定，在建筑设计和施工中要严格按照人防工程规范执行。根据规范要求，修建人防工事，本项目修建第一层均为架空层的人防设施，修建面积675867。平时可用于停车，战时可用作防空设施，实行平战结合。59水土保持591水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等到作业的均会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。592水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做边坡支护处理。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木、恢复植被，有利于防治水土流失。第六章环保及节能61环保611编制依据1）中华人民共和国环境保护法；2）环境保护有关标准大气环境质量标准（GB30951996）、地面水环境质量标准（GB383888）、生活饮用水卫生标准（GB550797）。612环境现状本项目选址于荷叶冲路旁，处于市区商业次中心，其临近的多家单位对环境无大的影响，四面为山体绿化，周边自然环境状况尚好。613项目对环境影响项目对环境影响主要有以下几个方面1本工程的污染物主要是生活污水；2）垃圾站堆存的生活垃圾；3）在项目中土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重；4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。614环境治理及保护方案1）废水处理本工程的生活污水排水量为500M/D。排放的生活污水不含其它有害物质，需处理后方可排放。本工程的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ30821999的水质标准后，排入场区内的排水管网，最终排入城市排水系统。2）生活垃圾由专职清扫人员清扫、装袋，集中送城市垃圾处理场或由环卫部门处理。3）选用环保型洁净能源，禁用燃煤，木材等设施，并进行雨污分流。4）项目建成后，加强环境管理，搞好园区的绿化和美化工作，促进园区环境的良好发展。5）施工过程中的环境保护。工程施工时避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填。62节能621电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下1）变压器选用节能产品；2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压措施。622节水措施1）充分利用城市供水管网压力进行供水，节约能源；2）在小区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和节约用水；3）尽量选用节水型卫生设备。第七章项目管理与建设进度71招投标管理根据中华人民共和国招投标法、湖南省实施办法和株洲市招标投标管理办法第十二条的规定，工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到国家、省规定标准的，必须进行招投标。该项目应严格按照招标投标法等法律法规实施。招标组织相识拟采取委托招标，招标方式拟采用邀请招标，招标范围拟全部招标或部分招标。应认真填报株洲市建设项目招标事项核准表，报株洲市招投标办公室核准。72工程监理该项目应请有监理资质的工程监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按工程监理规范程序管理，把好工程质量关，确保人民生命财产安全。73物业管理物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉，该项目竣工后由该公司下属物业管理公司进行统一管理，负责住宅及其商业广场的各项具体事务。74建设进度该项目计划建设工期为25年。为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编制好施工主要节点的控制时间，督促承建单位编制好施工组织设计，搞好