水榭花都集合信托特定资产收益权项目尽职调查报告 2_第1页
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文档简介

关于设立连云港水榭花都特定资产收益权项目集合信托的尽职调查报告项目名称连云港水榭花都特定资产收益权项目集合资金信托申报部门中小企业部信托经理葛宜岱申报时间2013年11月3日目录声明与保证3第一部分信托方案概要4第二部分信托交易结构7第三部分融资人评价9第四部分担保主体分析24第五部分融资项目分析25第六部分还款来源43第七部分本信托计划风险评估45第八部分信托计划发行、推介、认购及费用49第九部分过程管理安排50第十部分信托项目评价与结论51声明与保证我们在此声明与保证此报告是按照渤海信托项目尽职调查指引等有关规定,根据融资申请人提供的和评估人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接评估人葛宜岱评估审查人雎健评估审定人任惊雷第一部分信托方案概要渤海信托帝豪集合资金信托计划1委托人(暨受益人)集合信托合格投资者2受托人渤海国际信托有限公司3信托规模信托规模不超过20000万元。4信托期限24个月5融资成本6融资方连云港帝豪实业发展有限公司(以下简称“帝豪实业”)7担保方帝豪实业发展有限公司实际控制人周农及大股东闫海燕,两人为夫妻关系8资金用途信托资金用于支付连云港帝豪“水榭花都二期、三期”的特定资产收益权的转让价款。方案要点10信托退出方式受托人与连云港帝豪签订特定资产收益权转让合同,到期由融资方支付回购本金和溢价,实现信托退出。11还款来源1融资方经营收入(连云港帝豪“水榭花都二期”项目销售回款)2“阳光国际大厦”销售收入12委托人预计收益率100万300万(不含)10/年;300万以上11/年13保管银行保管行兴业银行股份有限公司石家庄分行。保管费为信托规模的003/年。保管费于受托人收到每笔转让价款支付日起5个工作日内及每笔转让价款支付日起满15年的5个工作日内收到回购溢价款后向保管人支付。14信托报酬18/年。信托费用扣除因信托财产管理而产生的银行开户费、网银开通费、U盾费、网银使用费、账户管理费、电汇手续费、支票工本费、手续费等银行费用、律师费、财务顾问费后的净额作为受托人的信托报酬。信托费用于受托人收到每笔转让价款支付日起5个工作日内及每笔转让价款支付日起满15年的5个工作日内收到回购溢价款后收取。15监管银行本信托计划在中国银行连云港核电站支行开立资金监管专户,监管项目放款及水榭花都二期销售回款。监管银行不收取监管费用。风险保障1渤海信托与连云港帝豪实业发展有限公司签订抵押合同,就“水榭花都三期”土地办理第一顺位抵押。该项目地块土地证于2013年7月取得,由苏信房地产评估咨询有限公司评估,初步估计目前评估价值约为33894万元。以及二期已经取得销售许可证的正在销售的3009177平方米在建工程,价值1802525万元(由江苏苏信房地产评估咨询有限公司做出预评估)。累计抵押物价值5191925万元。2融资方实际控制人周农、闫海燕为“水榭花都”履行项目到期支付回购本机和溢价提供不可撤销的连带担保责任。结论本资金信托属于特定资产收益权类信托,交易结构简单合理,安全稳健,项目风险可有效控制;该信托产品期限适中,收益稳定。第二部分信托交易结构一、信托交易结构二、相关交易主体(1)融资方连云港帝豪实业发展有限公司(2)担保方连云港帝豪实业实际控制人周农及大股东闫海燕(3)交易各方股权关系周农及闫海燕持有帝豪实业73的股权。三、项目合规性目前该项目四证及二级资质齐全国有土地使用证连国用(2013)第LY001917号建设用地规划许可证连规东地证(2006)156号建设工程规划许可证(101112);(17)连规东(2007)074号;建字第320703201000147号建筑工程施工许可证(10111217)编号3207032011011700002A编号3207032011011700001A;编号3207032010072700004A;编号320703020120026房地产开发资质二级(证书编号连云港KF07362)整个项目1403276平方米的土地款金额为185亿元,2005年融资公司通过公开竞价的方式取得土地,土地出让金已结清。二期占地面积41000平方米,对应的土地款金额为540521万元,所有的土地款融资人自有资金已付清。项目二期总投资为43760万元,整个二期项目自有资金投入(截止2013年9月份)为3250224/437608684,项目二期已满足30自有资金投入的要求。综上,本项目满足四三二要求。第三部分融资人评价一、融资人基本情况(一)融资人基本情况表借款人中文名称连云港帝豪实业发展有限公司登记注册号320700000022949组织机构代码608395717国税登记证号码苏地税字320706608395717地税登记证号码苏地税字320706608395717贷款卡编码3211010000175931贷款卡状态正常(已查征信)工商注册登记日期1993/02/05工商注册到期日期2023/02/04所属行业房地产开发经营主营业务及主要产品简介土地开发、经营;房产开发、销售、租赁;电子通讯设备及生物保健品的生产、销售(范围涉及审批的办理审批后方可经营)。借款人注册地址连云港市新浦区苍梧路6号龙河大厦房地产开发资质二级(证书编号连云港KF07362)(二)企业介绍连云港帝豪实业发展有限公司成立于1993年2月,注册资本15亿元,经营范围土地开发、经营;房产开发、销售、租赁;电子通讯设备及生物保健品的生产、销售。公司自成立以来,从事的主营业务为房地产开发,具有国家二级房地产开发资质,通过长期积累的房地产开发理论和实践经验,已形成较强的房地产开发综合实力,多次荣获市先进单位、服务满意单位、诚信房地产企业以及重点纳税企业等荣誉。(三)股权结构与公司治理连云港帝豪实业发展有限公司股东结构表股东名称出资额出资比例周农4000万元2667闫海燕7550万元5033陈冬3000万元20施辉军450万元3帝豪实业由周农、陈冬、闫海燕、施辉军共同出资构成;其中闫海燕出资人民币7550万,占注册资本的5033,周农出资人民币4000万,占注册资本的2667,陈冬出资人民币3000万,占注册资本的20,施辉军出资人民币450万,占注册资本的3。周农、认缴出资额4000万元,实际出资额4000万元,出资时间2000年12月31日以货币出资1915743万元,2006年1月13日以货币出资2084257万元,占注册资本的2667。闫海燕、认缴出资额7550万元,实缴出资额7550万元,出资时间2011年8月17日以货币出资297万元,2011年11月25日以货币出资297万元,2012年10月17日以货币出资756万元,2012年10月23日以货币出资2000万元,2012年11月1日以货币出资1200万元,2012年12月14日以货币出资3000万元,占注册资本的5033。陈冬、认缴出资额3000万元,实际出资额3000万元,出资时间2000年12月31日以货币出资488128万元,2006年1月13日以货币出资511872万元,2012年10月17日以货币出资1000万元。2012年12月14日以货币出资1000万元,占注册资本的20施辉军、认缴出资450万元,实际出资450万元,出资时间2011年8月17日以货币出资203万元,2011年11月25日以货币出资203万元,2012年10月17日以货币出资44万元,占注册资本的3时间出资方名称出资额出资方式持股比例周农4000货币802000年2006年陈冬1000货币20周农4000货币2667陈冬3000货币20闫海燕7550货币50332000年2012年施辉军450货币3公司治理及组织机构图总经理副总经理总经理助理财务部办公室工程部销售部策划部客服部董事会一、股东享有下列权利(1)决定公司的经营方针和投资计划;(2)选举和更换非由职工代表担任的董事、监事,决定有关董事、监事的报酬事项;(3)审议批准董事会的报告;(4)审议批准监事会或者监事的报告;(5)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;(6)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;(7)对公司增加或者减少注册资本作出决议;(8)对发行公司债券作出决议;(9)对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议;(10)修改公司章程。二、股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。三、股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。四、股东会会议分为定期会议和临时会议。召开股东会会议,应当于会议召开十五日以前通知全体股东。监事提议召开临时会议的,应当召开临时会议。五、股东会会议由执行董事召集并主持。执行董事不能履行或者不履行召集股东会会议职责的,由监事召集和主持;监事部召集和主持的,代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持。六、股东会会议作出修改公司章程、增加或减少注册资本的决议,以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。七、公司不设董事会,设公司设执行董事一人,由股东会选举产生。执行董事任期三年,任期届满,可以连选连任。八、执行董事行使以下职权(1)召集股东会会议,并向股东会报告工作;(2)执行股东会的决议;(3)审定公司的经营计划和投资方案;(4)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;(5)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;(6)制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案;(7)制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案;(8)决定公司内部管理机构的设置;(9)决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项,并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项;(10)制定公司的基本管理制度;九、公司设经理,由执行董事决定聘任或者解聘。,经理对执行董事负责,行使以下职权(1)主持公司的生产经营管理工作,组织实施董事会决议;(2)组织实施公司年度经营计划和投资方案;(3)拟订公司内部管理机构设置方案;(4)拟订公司的基本管理制度;(5)制定公司的具体规章;(6)提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人;(7)决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员;(8)执行董事授予的其他职权。十、公司不设监事会,公司设监事一名,由股东会选举产生,监事的任期每届为三年,任期届满,可连选连任。十一、监事行使下列职权(1)检查公司财务;(2)对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督,对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议;(3)当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时,要求董事、高级管理人员予以纠正;(4)提议召开临时股东会会议,在董事会不履行本法规定的召集和主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议;(5)向股东会会议提出提案;(6)依照公司法第一百五十二条的规定,对董事、高级管理人员提起诉讼;十二、执行董事为公司的法定代表人,任期三年,由股东会选举产生,任期届满,可连选连任。二、主营业务情况1)“星星花园”项目1994年,项目位于连云港新浦区,为占地三百多亩的大型住宅小区,建筑面积25万多平方米;2)20公顷的连云港区域性国际商贸中心土地开发1996年;3)“龙河大厦”项目1996年,项目位于连云港新浦区苍梧路6号,为高25层的双塔纯写字楼,总建筑面积8万平方米;4)“兴业家园”项目1999年,项目位于连云港新浦区,为18万平方米的住宅小区,项目荣获市“最富文化内涵楼盘”荣誉;5)“时代广场”项目2001年,项目位于连云港墟沟,为22万平方米的住宅项目;6)“海滨国际大厦”项目2004年,项目位于连云港墟沟海滨大道1号,为占地53亩的四幢30层的临海高层商务大厦,总建筑面积16万平方米,项目荣获江苏省“杨子杯”奖;7)“海滨新城”项目2005年,项目位于连云港墟沟,为13万平方米的住宅小区;8)“云海阁”项目2007年,项目位于连云港墟沟,为19万平方米的高层商住项目,项目获得房协“网友满意楼盘”奖;9)“帝豪水榭花都一期”项目2008年,项目位于连云港墟沟云宿路1号,为占地一百多亩的高档住宅小区,总建筑面积9万平方米,项目荣获中国土木工程学会“双节双优杯”金奖。在建的连云港地标性建筑“阳光国际大厦”项目该项目位于连云港墟沟海滨大道1号,占地45亩,总建筑面积为23万平方米,大厦规划高204米,六十层,为连云港市地标性的第一高楼累计开发面积130余万平方米。三、财务状况(一)财务报表融资人20102012财务数据出自经审计报告,2010年由连云港海天联合会计师事务所出具,为毫无保留审计报告;2011和2012由江苏天凯会计师事务所出具,均为毫无保留审计报告。资产负债表单位元资产行次2010201120122013年6月流动资产货币资金141,296,5776238,269,2540042,333,4488034,140,79030短期投资2应收票据31,000,00000应收股利4应收利息5应收账款68,637,532602,452,992893,391,56282其他应收款79,445,0794523,095,5278141,723,2046640,952,93958预付账款817,869,4855335,875,734682,722,352152,722,35215应收补贴款9存货10480,517,40879588,790,56460652,880,08665715,660,70669待摊费用11一年内到期的长期债权投资21其他流动资产24流动资产合计31557,766,08399688,484,07416744,050,65508793,476,78872长期投资长期股权投资3216,600,00000长期债权投资34长期投资合计3816,600,00000固定资产20,810,4668114,653,89249固定资产原价3913,271,8008114,653,89249减累计折旧408,951,4081110,252,623665,360,403565,642,04781固定资产净值414,320,3927010,557,843159,293,488939,011,84468减固定资产减值准备42固定资产净值434,320,3927010,557,843159,293,488939,011,84468工程物资44在建工程45固定资产清理46固定资产合计504,320,3927010,557,843159,293,488939,011,84468无形资产及其他资产无形资产51长期待摊费用52其他长期资产53无形资产及其他资产合计60递延税款递延税款借项61资产总计67578,686,47669699,041,91731753,344,14401802,488,63340资产负债表续负债和所有者权益行次2010201120122013年6月流动负债短期借款68应付票据69应付账款7016,306,8547213,933,9551612,047,8018963,192,93308预收账款7154,609,2630079,109,4370041,304,4600045,575,73500应付职工薪酬72应付福利费7319,02531应付股利74应交税金756,893,671553,934,338312,874,936794,913,59350其他应交款802,8861042,5143334,1935414,57848其他应付款8113,265,0812315,234,9189312,908,6377510,548,73984预提费用82预计负债83其他流动负债90流动负债合计10077,303,66661104,301,4584563,351,76931114,389,23594长期负债长期借款10170,000,00000120,000,00000100,000,00000应付债券102长期应付款103专项应付款106其他长期负债108长期负债合计11070,000,00000120,000,00000100,000,00000递延税项递延税款贷项111负债合计11477,303,66661174,301,458,45183,351,76931214,389,23594所有者权益实收资本11550,000,0000060,000,00000150,000,00000150,000,00000减已归还投资116实收资本净额11750,000,0000060,000,00000150,000,00000150,000,00000资本公积118153,334,26700153,344,2670083,334,2670083,334,27600盈余公积11989,414,5629289,414,5629289,414,5629289,414,56292其中法定公益金120未分配利润121208,633,98016221,991,62894247,243,54478265,350,55854所有者权益合计122501,382,81008569,992,37470588,099,39746524,740,45886负债和所有者权益总计135578,686,47669699,041,91731753,344,14401802,488,63340利润表单位元项目20102011201220136一、主营业务收入307,264,56083155,090,092,00168,570,1540087,417,87000减主营业务成本186,973,87000117,325,97441116,373,8872757,851,97788主营业务税金及附加17,053,1831311,724,8109014,439,130727,517,93681二、主营业务利润(亏损以号填列)103,237,5077026,039,3066937,757,1360122,047,95531加其他业务利润(亏损以号填列)90,7620062,3370056,6400033,98400减营业费用2,531,007354,678,514013,761,967842,207,35170管理费用3,633,980644,779,627,133,698,678031,762,14495财务费用53,1459711986287,071009490三、营业利润(亏损以号填列)97,216,3376816,655,4888330,360,2011418,112,34776加投资收益(损失以号填列)补贴收入营业外收入10,00000减营业外支出20,0000026,900595,33400四、利润总额(亏损以号填列)97,206,3376816,655,4888330,360,2014118,107,01376减所得税3,270,639465,108,28530五、净利润(净亏损以“”号填列)97,206,3376813,357,9487825,251,9158418,107,01376现金流量表分析20102011201220136一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金283,047,03040185,774,80571128,826,6070791,689,14500收到的税费返还收到的其他与经营活动有关的现金173,299,505855,083,0333014,984,0684418,500,00000现金流入小计456,346,53625190,857,83901143,810,67551110,189,14500购买商品、接受劳务支付的现330,342,96266245,978,27893149,196,1800680,148,34070金支付给职工以及为职工支付的现金2,667,012043,409,132083,673,993661,853,33300支付的各项税费19,759,3389411,724,810903,948,798708,066,98574支付的其他与经营活动有关的现金3,037,8968021,834,2745441,611,333464,959,31350现金流出小计355,807,21044282,946,49645198,430,3058895,027,97294经营活动产生的现金流量净额100,539,3258192,088,6574454,6196303715,161,17206二、投资活动产生的现金流量收回投资所收到的现金16,600,00000取得投资收益所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长其收到的其他与投资活动有关的现金现金流入小计16,600,00000购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金1,262,769007,538,66600投资所支付的现金11,600,00000支付的其他与投资活动有关的现金现金流出小计12,862,769007,538,66600投资活动产生的现金流量净额12,862,769009,061,33400三、筹资活动产生的现金流量吸收投资所收到的现金10,000,0000020,000,00000借款所收到的现金80,000,00000100,000,00000收到的其他与筹资活动有关的现金现金流入小计90,000,00000120,000,00000偿还债务所支付的现金80,000,0000010,000,0000050,000,0000020,000,00000分配股利、利润或偿付利息所支付的现金1,957,1709311,316,175013,353,83056支付的其他与筹资活动有关的现金现金流出小计81,957,1709310,000,0000061,316,1750123,353,83056筹资活动产生的现金流量净额81,957,1709380,000,0000058,683,8249923,353,83056四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额5,719,385883,027,323444,064,194628,192,65850(二)财务数据科目明细(截止到2012年12月份数据)1、货币资金项目年末余额年初余额现金338287413,68513银行存款382354254442,319,76367其他货币资金合计38,269,2541842,333,448,802、存货项目名称期末余额跌价准备开发成本652,880,08665合计652,880,086653、其他应收款大额明细债务人或项目名称期末余额款项性质账龄国元物业公司1,746,06608借款1年以内浙江中成公司28,200,00000往来款1年以内公积金保证金2,110,00000保证金1年以内水榭花都小区757,77411水费1年以内水榭花都小区1,718,08749电费1年以内合计34,531,92768占其他应收款总额的82764、预收账款项目名称期末余额账龄预收房款41,304,460001年以内合计41,304,460005、应付账款债务人或项目名称期末余额款项性质账龄巨生公司1,219,77476材料款1年以内地山建筑公司2,930,22978工程款1年以内新电建安公司1,526,25300工程款1年以内新型建材公司2,567,64500工程款1年以内浙江海天建设公司1,892,00000工程款1年以内合计10,135,90254占应付账款总额的84136、其他应付款债务人或项目名称期末余额款项性质账龄维修基金3,617,98015维修基金1年以内周锦峰1,854,5500012年周农1,604,55000借款1年以内浙江中成建工公司500,00000往来款1年以内浙江众立公司3,750,00000借款1年以内合计11,327,08015占其他应收款总额的87757、长期借款借款银行利率期初余额借方发生额贷方发生额期末余额中国银行连云港分行79870,000,0000050,000,0000020,000,00000已结清江苏银行港口支行10100,000,00000100,000,00000合计70,000,0000050,000,00000100,000,00000120,000,00000(三)主要财务指标项目201020112012资产负债率133624932434流动比率7226601174速动比率077061140现金流动负债比率740290642销售净利率31648611498净资产收益率263426461主营业务收入增长率333594953869净利润增长率10912786268904应收账款周转率711527975768存货周转率046022019总资产周转率062024023(4)财务数据分析简要财务分析从偿债能力分析,公司20102012年的资产负债率分别为1336、2493、2434,一直维持较低水平,反映了公司有很强的长期偿债能力,公司20102012年的流动比率分别为722、660、1174,速动比率分别为077、061、140,资产流动性较好,短期偿债能力较强。从盈利能力分析,公司20102012年的销售净利率分别为3164、861、1498,净资产收益率分别为2634、26、461。,处于合理水平。从发展能力分析,因2010年销售收入过大,导致2011年主营业务收入增长率与净利润增长率都为负数,但2001年后,以上指标都稳步增长。从营运能力分析,应收账款周转率一直较高,显示公司资金周转能力较强。公司的存货周转率与总资产周转率较低,是因为公司有较多的项目在同时开发,投入了过多的成本,特别是正在建设中的阳光国际项目投入了巨大的资金,拉低了整体的存货周转率。(五)借款情况截止2013年8月31日,公司有两笔金融负债,分别是期限为201211302014529的5500万委托贷款和20129282014324的4500万委托贷款。委托人是汤蓓亚,受托人是江苏银行连云港港口支行。保证方式,是用的房产抵押。所押房产与抵押给我司的房产无关。(六)民间借贷分析从帝豪实业的报表来看,最近几年贷款规模都比较小,其他应付款金额也不大且多数为股东借款或工程方借款,审计报告及财务报表健康清晰,并且有相关凭证支持,无非法集资情况。(七)信用记录帝豪实业贷款卡号3211010000175931,我们查询了企业截至2013年9月5日的企业基本信用信息报告,企业信用记录正常,无不良信用记录。(8)融资人对外担保情况融资人对外没有担保。四、融资人税收政策税种税率税种税率营业税005土地使用税(二类)土地增值税(预缴)002房产税012土地增值税(清算)城市建设税/费企业所得税(预缴)教育和卫生附加费企业所得税(清算)0025地方教育费附加0002施工合同印花税00005购房合同印花税00005五、仲裁、诉讼等情况说明经查询,当事人,没有任何正在进行的诉讼。第四部分担保主体分析自然人周农、闫海燕对本次融资项目承担无限连带责任担保。周农为帝豪实业发展有限公司实际控制人,男,1968年10月22日生,研究生学历学习工作经历198507199006中国科技大学199707199110北京四通集团公司本部部长助理199111199204北京雅凡软件公司总经理199205199301香港益润发展公司总经理助理199302至今连云港帝豪实业发展有限公司董事长闫海燕与周农为夫妻关系,是连云港帝豪实业的大股东。连云港帝豪实业及实际控制人周农夫妇为本次融资的还款义务承担无限连带保证责任。周农夫妻共持有帝豪实业77的股权,按照2012年12月31日报表计算,帝豪实业净资产约57亿,周农夫妻持有的股权价值为439亿。有能力对本项目进行担保。第五部分融资项目分析一、项目建设背景(一)当地宏观环境连云港正处于重要发展时期,国家级东中西部合作示范区的落成以及区域性国际CBD的商务环境,都为连云港争取到了前所未有的战略时期,抓住这个难得的历史机遇,实现区域经济的跨越式发展,需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产业作为一项新兴的高速发展产业,必然作为经济发展的龙头之一,对拉动社会经济的全面发展,起着至关重要的作用。(二)项目所在地周边环境项目位于连云区的中心区域。项目所在地连云区是江苏的三大CBD区域性国际商务中心之一。诸多项目的投入使得东部地区的城市化、商业化气息初具端倪。海棠路、中山路、中华路作为连云区的主干道,其交通便利不言而喻。苏宁电器、五星电器的进驻,肯德基的落户,众多国内外连锁品牌的追捧标志着东部城区商业进入了一个新的时代,同时提高了东部城区的商业功能。海棠路商业中心将会像青岛的香港中路一样,发展成为一个集旅游、购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的国际性的商业中心。连云区综合商务成本较低,具有很强的竞争优势,尤其在劳动力、运输、供水、供电、建筑方面的成本优势更为突出,大大低于上海、苏南平均水平,具有良好的投资环境优势。近几年来连云区城市面貌变化较大,各项配套设施不断完善,软环境进一步改善,地方政府一直致力于按国际通行的市场经济规则办事,依法保护投资者的合法权益,努力营造公正、公平、安全、有序的投资环境。(三)项目周围交通生活状况项目地块地处连云区平山居住集中地段,周围已形成较为成熟的商业氛围,周边分布交通银行、工商银行;海棠路农贸市场、家乐福及大润发超市;东方医院,新海中学东方分校,西苑中学和墟沟小学。配套设施齐全,广场、绿地、有线电视、通信、管道煤气以及幼儿园、卫生站、文化活动中心等公共服务设施一应俱全。交通便捷,紧邻该项目的连云港新火车站已经启用,步行约10分钟可至连云区中心,BRT多条快速公交线路连接市区,是居住和投资的理想选择。四)一期项目状况水榭花都一期项目,总建筑面积82500平方米,平均售价5000/平方米,销售时间为09年12月12年底,总的销售时间为25个月,月均销售3300平方米,销售回款1650万元。目前一期剩余的房产由于户型原因,剩余的为10套左右。二、项目基本情况(一)项目现状整个水榭花都项目,目前一期项目已经基本销售完毕,二期项目目前已经销售了4141995平方米,占总的建筑面积的4071,其中10号楼已售855958平方米,11号楼已售150291平方米,12号楼已售1793127平方米,17号楼未开盘开售。总的面积为10174109平方米。三期项目目前没有开发,处于待开发阶段。预计三期项目在“阳光国际大厦”实现销售回款之后,开始进行开发。1土地取得方式连云港帝豪实业发展有限公司已公开竞价的方式取得,土地出让金已全部付清。2工程进度项目工程进度序号节点名称/项目预计完成时间1取得土地使用权证2007042取得规划用地使用许可证2006123取得建设工程规划许可证200705;2010114获得施工许可证201007;201101;2012095基础施工(0000)已完成6主体施工主体封顶201367取得预售许可证201212;2013088竣工备案时间201369预验收已完成10交付时间具备交付条件20146(二)控规指标项目基本控规指标表表11序号指标名称指数单位备注建设用地面积41000M21总建筑面积10881422M211规划容积率2512绿地率5613建筑密度1542地上可建面积10081842M221房屋10081842M222车位面积79958M2项目的建设用地面积为41000平方米,而实际的实际用地面积为223664平方米,因为本项目以中庭水系为特色,有186336平方米的土地是河道以及道路基础设施的占地面积,所以土地证面积为223664平方米。(3)设计、施工、监理情况项目设计公司由“中国建筑科学研究院”担纲设计的项目方案,荣获中国土木工程学会“2007双节双优杯住宅方案竞赛”金奖。施工单位施工企业“浙江众立建筑工程有限公司”具有房屋建筑工程施工壹级资质,并通过ISO90012000质量体系认证、ISO140012004环境体系认证、DB/T280012001职业健康认证。监理单位项目监理“连云港市连大建设监理有限公司”具有房屋建筑工程监理甲级资质,成立至今已累计承接各类工程项目40多项,工程优良率90以上。三、项目建设具体情况本次开发的“帝豪水榭花都”二期项目全部为住宅,规划建筑面积10881422平方米,其中高层住宅10081842平方米、地下停车位79958平方米,容积率25;建筑密度154;绿地率56。二期项目建筑结构见下表10楼户型结构统计表项目面积结构套数总面积1142123223346899621322632233436458314136322324523524142332232455365131193223343292761362532233449625小计196269571811楼户型结构统计表项目面积结构套数总面积117923422173046912182142216291363124483223341078441435832232459456514274322324567686124953223341233571330832232425856812897322112897小计196277414712楼户型结构统计表项目面积结构套数总面积118835422336215552130813223343167331424832232455936414393223246048513285322324251261306532211306571386832211386881436232232459584小计196288128117楼户型结构统计表项目面积结构套数总面积131694523601901644小计601901644项目土地成本情况统计表(单位万元)项目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合计土地成本5412670541267拆迁补偿000各种配套费000契税等税金142401424安置房建设000合计5555070555507四、项目市场情况(一)当地总体房地产市场据连房研究统计数据显示,今年16月份连云港市市区及四县共成交商品房26401套,成交面积约2838582平方米,套均面积约1075平方米。与去年同期相比,今年上半年连云港市商品房成交套数增加了9554套,同比上涨57,成交面积增加984244平方米,同比上涨53。分区来看,今年16月份市区楼市成交商品房10972套,成交面积约1116239平方米,套均面积约1017平方米。四县楼市成交商品房15429套,成交面积约1722343平方米,套均面积约1116平方米。与去年同期的市区楼市成交量相比,今年上半年市区楼市商品房成交套数增加2461套,同比上涨29;商品房成交面积增加232073平方米,同比上涨26。四县楼市商品房成交套数增加7093套,同比上涨85,成交面积增加752171平方米,同比上涨78。(二)周边楼盘现状1、金源金凤凰城金源金凤凰城分四期开发,目前为一期,该项目位于连云区中山西路平山转盘西北角,绿化率351,容积率118,总户数(一期)251户,背靠西山而建。金源金凤凰城政府投资23亿重点规划了西小山山林景观公园,西北角规划的12000平米国际体育中心,金源金凤凰城12万平米商业社区购物中心。金源金凤凰城规划设计为30万平米住宅社区及12万平米商业配套,定位规划建成区域住宅中心及商业中心。开发情况项目一期住宅已建设、销售完毕,现正着手商业部分的最后建设,年底项目内大润发超市将开业,同时商业部分开盘。销售情况该项目均价在所在板块多个项目中属中下游,曾一度因为资金压力率先“跳水”,所剩大量房源也因低价快速去化完毕。2、映像西班牙映象西班牙项目是由连云港烨龙房地产开发有限公司精心策划、鼎力开发的大型高档住宅小区。该项目位于连云港市东部城区平山转盘东北侧,占地面积近180亩,总建筑面积约25万平米,绿地率大于35,共38幢建筑物,其中有16幢花园多层洋房,13幢小高层、5幢中高层、4幢高层和一座幼儿园。本项目建筑群外立面具有典型西班牙建筑风格。开发情况项目整体开发已接近尾声,开发伊始是从山脚建起,随着开发进度的展开,一直往地段更好的靠港城大道方向建设,现正扫尾的最后几栋住宅即是临近港城大道。销售情况该项目户型从70平方米到140平方米不等,销售均价6400元/平方米,由于推盘节奏掌握较好,每隔两三个月推房源百套左右,因有蓄水基础,房源不多,因此销售局面保持良好,去化率稳定,现所剩房源只有数十套。映象西班牙小区一度是是本项目重要的竞争对手。3、福港好莱坞福港好莱坞项目总占地190多亩,其中水系、绿地约占地70亩,总规划建筑面积近33万平方米,其中含3万多平米公寓,2万多平米公建配套,容积率25,绿地率35,总共分为七个组团,共有住宅34栋,项目设计总居住人口约8200余人,其中1号组团1栋小高层,7栋高层共8栋,总共34栋,2630户,分四期开发。开发情况项目总分四期开发,一、二期已开发完毕,所剩房源不足百套。现正筹备三期建设,三期主要为商业。销售情况销售均价6200元/平方米,之前销售情况一般,自从去年实行价格促销策略开始,去化速度加快。同类项目比较表项目名称本项目金凤凰城映象西班牙福港好莱坞开发商连云港帝豪实业发展有限公司江苏金科地产投资有限公司连云港烨龙房地产开发有限公司连云港福港房地产开发有限公司位置连云区平山转盘西南侧连云区平山转盘西北侧连云区平山转盘东侧连云区平山转盘西侧交通便捷程度便捷便捷便捷便捷总占地面积3188亩375亩180亩195亩建筑规模40万42万25万32万建筑密化率56353536配套设施情况齐全普通齐全普通销(预)售均价6500元/平方米6000元/平方米6400元/平方米6200元/平方米本项目相比于周边的项目,绿化率较高,建筑密度低,建筑规模较大,区位较好,所以销售单价相比同类项目销售单价较高。五、项目收益分析(一)项目总投资项目总投资表单位万元水榭花都二期项目投资成本项目成本截止13年9月份已投部分土地成本55555555建筑安装费289502488664基础设施费前期开发费用253024181管理费用7426485财务费用36002580销售费用12151019其他费用1095950合计43760380572438亿已投资金组成其中自有资金175亿销售回款105亿贷款1亿(二)土地成本项目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合计土地成本541267541267契税等税金14241424合计555507555507土地出让金541267万元,加上税金1424万元,以项目可出售面积计算地价为551元/平方米。(三)资金来源“水榭花都二期”项目总投资共4376171万元。项目资金来源如下表所示项目资金来源序号项目金额(万元)比例1自筹资金1750039992信托计划投资额576013162银行贷款1000022853部分销售收入1050023994合计43760100一亿元银行贷款为委托贷款,前面的银行贷款记录可以查询到。(四)销售实际情况及预测现在每月水榭花都二期的平均销售为2000平方米左右。二期项目目前已经销售了4141995平方米,占总的建筑面积的4071,其中10号楼已售855958平方米,11号楼已售150291平方米,12号楼已售1793127平方米,17号楼未开始销售。项目销售实际情况及预测本项目的实际价格与可行性报告里面的价格有所差距,因为现在房价的上涨,价格早已超出了可行性报告里面的价格,平均价格超过了6200元/平方米,目前均价应该是6615元/平方米,有项目的网签记录,和成交的合同。(五)项目现金流预测项目资金来源与运用预测表及项目现金流分析项目2013Q32013Q42014Q2014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q4小计现金流入2080231503910500053204980585080008000720073490销售收入208031503910500053204980585080008000720053490租金收入自有资金投入信托融资2000020000银行贷款公司股东借款现金流出209812779586872927038894397352929628932693235622627755开发建设投资180023003500300032003000220020001800180024600经营资金运营费用1402403903902852852852852852852870偿还信托贷融资2000020000偿还银行贷款4500550010000税金及附加1165176521928029827893276448448403229957土地增值税41663782100106499611716016014410698所得税3109301240净现金流量18120370547772427014306100652920451075307163622107145累计净现金流18120352415575211296212726813733316653721760727067710705521420序号年份11年12年13年14年15年合计1销售面积M2094232882884307692041174101740442销售价格元/M260006200650067003销售收入万元56538178738280001367586520344车位收入万元1008008004002100总收入5753818673828800140758673034(六)盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析序号指标指标值单位1总销售额673034万元2总投资额43760万元3总建筑面积10881422平米4总销售面积10081842平米5销售均价平衡点434048元/平方米6销售面积平衡点6615038平方米7盈亏平衡点6561考虑水榭花都二期项目的全部投资额和销售收入,水榭花都二期项目实际销售达到预测的6561时,便可覆盖水榭花都二期项目的全部投资成本。(七)成本利润表项目总体成本利润表科目金额万元销售面积单方元/平方米1销售收入6730346615232销售成本37603823期间费用755789营销费用121572财务费用5600管理费用742174销售税费511506土地增值税134607营业税及附加3768995销售利润17026636营业外收入006营业利润合计17026637企业所得税4256668营业净利润1277097经济指标销售净利率1898投资利润率2932考虑水榭花都二期项目的全部投资额和销售收入,水榭花都项目预计将可实现1277097万元,投资利润率为2932。(八)压力测试考虑到连云港市房地产市场相对稳定,近三年有所上涨,但涨幅不大,未来大涨大跌的可能性不大,为此项目组按销售价格分别下降10、15、20,测算整个项目现金流情况,具体有关数据如下表所示科目价格下降10价格下降15价格下降201营业收入6057306572078953482722营业成本3760382376038237603823期间费用755789755789755789管理费用742177421774217销售费用121572121572121572财务费用5600560056004销售税费46

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