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文档简介

某某、某某拟抵押住宅房地产估价报告书内评字(2011)第072601号估价项目名称玉泉区公园西路五塔寺住宅小区3号楼1单元201号住宅房地产抵押价值评估委托方某某、某某估价机构内蒙古房地产价格评估有限责任公司估价人员评估师1评估师2估价日期2011年7月25日至2011年7月26日地址呼和浩特市赛罕区东影南路电话1111111111122222222222邮编010010目录一、致委托估价方函第04页二、注册房地产估价师声明第05页三、估价的假设和限制条件第07页四、房地产估价结果报告第09页(一)估价委托方第09页(二)估价机构第09页(三)估价对象第09页(四)估价目的第10页(五)估价时点第10页(六)价值定义第10页(七)估价依据第10页(八)估价原则第11页(九)估价方法第12页(十)估价结果第13页(十一)估价人员第14页(十二)房地产变现能力分析第14页(十三)房地产抵押估价报告使用提示第14页(十四)估价作业日期第15页(十五)估价报告应用的有效期第15页五、房地产估价技术报告第16页(一)个别因素分析第16页(二)区域因素分析第16页(三)市场背景分析第19页(四)最高最佳使用原则分析第20页(五)估价方法选用第20页(六)估价测算过程第21页(七)估价结果确定第25页六、附件第26页(一)估价对象资料影像复印件;(二)估价委托书复印件;(三)估价对象房屋所有权证书复印件;(四)估价机构营业执照复印件;(五)估价机构资质证书复印件;(六)估价人员资质证书复印件。致委托估价方函尊敬的某某、某某受您们的委托,本评估公司秉着独立、客观、公正、科学的原则,对您们共同共有产权的、位于玉泉区公园西路五塔寺住宅小区3号楼1单元201号的拟抵押住宅房地产(房屋所有权证号呼房权证玉泉区字第2008117935号、呼房权证玉泉区字第2008117934号)进行价值评估,估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,估价时点2011年7月25日。本评估公司根据估价目的,遵循估价原则,采用市场比较法和收益法相结合的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析,确定进入市场无障碍的条件下、于估价时点在完好状态并符合假设和限制条件下可能实现的抵押价值为313614元,大写人民币叁拾壹万叁仟陆佰壹拾肆元整。具体结果如下序号房屋所有权证号房屋所有权人结构用途楼层建筑面积()评估单价(元/)评估现值元1呼房权证玉泉区字第2008117935号、呼房权证玉泉区字第2008117934号某某、某某混合住宅2/674674200313614合计7467313614欲了解该估价项目的全面情况,应认真阅读本房地产估价报告书全文,因委托方或相关人员使用本报告的片段或部分内容而引起的不良后果,估价公司和估价人员不承担相应的责任。特发此函法定代表人(签章)内蒙古房地产价格评估有限责任公司2011年7月26日注册房地产估价师声明我们郑重声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己的公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本次估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。5、注册房地产估价师评估师1和评估师2于2011年7月25日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,但估价人员对评估对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况。除非另有协议,估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任和其他被遮盖,未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提出重要专业帮助。7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料,委托方对资料的真实性负责,因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下的使用,不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、未经估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。报告解释权为本评估机构所有。10、此次估价结果为估价对象在满足本次估价所设定的条件下的抵押价值,抵押贷款的最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易程度、需缴纳政府的有关税费等确定。11、参加本次估价的注册房地产估价师签章姓名执业资格注册号签章评估师1中国注册房地产估价师4444444444评估师2中国注册房地产估价师3333333333估价的假设和限制条件(一)估价假设条件1、委估物业合法取得土地、房屋权证,并以确认的房屋用途和土地用途测算估价对象的价格。2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。3、有一个充分健全发育的市场,房地产建设的必要成本能得到承认;4、估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷;5、根据委托方提供的资料,估价对象在估价时点没有设定任何的他项权利,如果委托方隐瞒上述行为,因此影响房地产价值的,估价机构和估价人员不承担相应的责任;6、估价对象应支付的各种税费已付清;7、估价人员没有见到委估物业的土地使用权证书,本次估价以其能满足地上建筑物的合法用途为假设前提,提请委托方和报告使用方及相关方面注意。(二)估价限制条件1、委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变,均对估价结果产生一定影响。2、估价时点后,估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象估价价格产生明显影响时,不能直接用本估价结论。3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。5、本估价报告仅用于本次估价目的,不作它用,凡应委托方使用报告书不当而引起的不良后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。6、本估价报告中所依据的有关法律文件等由委托方所提供,本公司未向政府有关部门核定,故对其真实性不负任何责任。7、本次估价是以估价对象共同共有完全产权的假设前提下进行的。8、为保障抵押双方的合法权益,在确定贷款额时,估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。9、本次估价依据后附的“委托方及资产占有方承诺函”等的内容,确定委估物业未设立法定优先受偿权利。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款等。10、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时,请及时通知本所进行更正。内蒙古房地产价格评估有限责任公司2011年7月26日房地产估价结果报告一、估价委托方估价委托方某某、某某二、估价机构估价机构内蒙古房地产价格评估有限责任公司资质等级贰级证书编号内建房估证字2003第号法定代表人评估师2地址呼和浩特市赛罕区东影南路电话11111111111三、估价对象估价对象位于玉泉区公园西路五塔寺住宅小区3号楼1单元201号,房屋所有权证号呼房权证玉泉区字第2008117935号、呼房权证玉泉区字第2008117934号,属某某、某某共同共有,混合结构,住宅用途,房屋总层数为6层,估价对象位于第2层,建筑面积为7467平方米,估价对象外墙滚涂料,公共楼梯水泥踏步,铁栏杆,木扶手,入室防盗门,室内铺釉面地砖,厨房、卫生间瓷砖到顶,铺防滑地砖,铝塑板吊顶,塑钢窗。水、电、暖等设施齐全,小区内绿化条件良好。经向委托方咨询,得知该估价对象于2008年左右建成。估价对象位于玉泉区公园西路五塔寺住宅小区,以估价对象为中心,东临石羊桥南路,南邻鄂尔多斯大街,西邻大南街,北邻大东街,四条城市主要干道,另有五塔寺前街,五塔寺西街,五塔寺北街等街道,整个区域内路网发达,路况良好。估价对象所处区域距呼和浩特白塔机场约161公里,距火车站约32公里,距汽车南站约1公里,有27路、26路、76路等十余条公交联营线路,可通达市内各个区域。该区域内有芳清园、迎春园、电力小区、聚鑫园等多个住宅小区并混杂少数一层商用店铺,以多层建筑为主,含少量底层建筑。该区域内有嘉茂购物中心、东鸽电器城等大中小型购物场所,尚吾家蒜瓣鱼、老菜馆、水木年华、8号酒吧、午夜KTV等中小型餐饮及娱乐场所,繁华程度较高。另有电力中学、三十六中学、三十七中学、石东路小学等中小学校,中国工商银行、中国邮政银行、中国建设银行、中国农业银行等金融机构,万民大药房、凯蒙大药房、天安药店等中小型药店。该区域城市基础设施、公用配套设施完备,区域环境良好。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点本项目估价时点为2011年7月25日。在本次估价中,估价师在2011年7月25日对估价对象进行了实地的勘察,估价时点的确定考虑了估价工作的可操作性和结论的有效性,由评估机构与委托方协商确定;估价时点的确定对估价结果的客观性、真实性和公正性没有影响,估价中所采用的价格标准是估价时点的有效价格标准。六、价值定义本报告所确定的房地产价值,即该房地产的客观合理价格,是在公开市场条件下,在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格,对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更,须另行估价。七、估价依据1、中华人民共和国土地管理法;2、中华人民共和国城市房地产管理法;3、中华人民共和国国家标准的房地产估价规范;4、国务院、建设部、中国人民银行及有关部委,内蒙古自治区及呼和浩特市二级地方人民政府和有关部门颁布的法规和政策性文件;5、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书;6、受理估价方所掌握的有关资料及估价人员现场勘察获取的有关资料;7、委托方提供的有关资料及权属证明资料;8、呼和浩特市基准地价;9、房地产抵押估价指导意见;10、其他资料。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则(一)独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价。(二)合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法,是指符合国家的法律法规和当地政府的有关规定,其权益才能受法律保护,并体现其权益价值。(三)替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内,在途、模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用,其价格会相互牵掣而趋于一致。(四)最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下,房地产只有在最高佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用方式。(五)估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。(六)谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时,应保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法合理公正的估价必须遵循一定的估价原则和适当的估价程序,科学的使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的,估价对象的区位、用途、结构、设施的完善程度、建筑面积等因素,以市场条件及资料取得情况,合理的确定估价对象的公允价格。本次评估根据估价目的及估价对象的区位条件和用途,以及当地的市场资料,因当地房地产市场中住宅房地产的交易案例较多,故本次采用市场比较法对住宅房地产进行估价,并结合收益法、实地勘察的结果和估价人员经验,最终确定估价对象的估价结果。1、市场比较法概述如下(1)、方法定义将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(2)、估价步骤搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行房地产状况修正(区域和个别因素);求取比准价格。(3)、计算公式比准价格N(可比实例交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数)/N房地产估价值比准价格建筑面积2、收益法具体估价思路为通过预测估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内使用过程中获得净收益的能力,采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年净收益进行资本化还原,确定估价对象在估价时点的价值。十、估价结果本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用市场比较法和收益法相结合的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析,确定估价对象于估价时点在完好状态并符合假设和限制条件下可能实现的抵押价值为313614元,大写人民币叁拾壹万叁仟陆佰壹拾肆元整。具体结果如下序号房屋所有权证号房屋所有权人结构用途楼层建筑面积()评估单价(元/)评估现值元1呼房权证玉泉区字第2008117935号、呼房权证玉泉区字第2008117934号某某、某某混合住宅2/674674200313614合计7467313614十一、估价人员姓名执业资格注册号签章评估师1中国注册房地产估价师4444444444评估师2中国注册房地产估价师3333333333十二、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。(一)估价对象的合法用途为住宅,且整体性较强,不宜分割处置,除非当事人协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利,达到各自独立使用条件。(二)假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时,因存在短期内强制处分,潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般比公开市场价格要低,提请委托方及报告使用方注意。(三)处置房地产时,其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。(四)变现时需要支付的相关税费要在本抵押权实现之前。十三、房地产抵押估价报告使用提示(一)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响,在估价对象实物及区域因素不受意外损害,能正常维护使用,且未增加法定优先偿款,房地产市场没有大的波动的情况下,预计估价报告使用有效期内,房地产抵押价值基本保持稳定。(二)对抵押期间可能产生的房地产信贷风险,估价报告使用者应给予关注估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。(三)估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,以及当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。(四)定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。(五)为了最大限度地降低风险,在债权没有实现之前,建议抵押权人每1年或者在房地产市场价格变化比较快时,对估价对象抵押价值进行再评估。十四、估价作业日期2011年7月25日至2011年7月26日十五、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年,但市场状况变化很大时,估价报告应用的有效期不超过半年。内蒙古房地产价格评估有限责任公司2011年7月26日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于玉泉区公园西路五塔寺住宅小区3号楼1单元201号,房屋所有权证号呼房权证玉泉区字第2008117935号、呼房权证玉泉区字第2008117934号,属某某、某某共同共有,混合结构,住宅用途,房屋总层数为6层,估价对象位于第2层,建筑面积为7467平方米,估价对象外墙滚涂料,公共楼梯水泥踏步,铁栏杆,木扶手,入室防盗门,室内铺釉面砖,成品木门,厨房、卫生间瓷砖到顶,铺防滑地砖,铝塑板吊顶,铝合金窗。水、电、暖等设施齐全,小区内绿化条件良好。经向委托方咨询,得知该估价对象于2008年左右建成。二、区域因素分析玉泉区坐落在呼和浩特市城区西南,是内蒙古自治区首府呼和浩特市的一个市辖区,县级建制。西、南与土左旗接壤,北与回民区相邻,东与赛罕区毗连。玉泉区现辖一镇、八个街道办事处。辖区总面积258平方公里注图上面积为209平方公里,为了土地平衡,本规划按照图示面积计算,其中城区面积192平方公里,总人口1875万,城镇人口1373万人,农业人口5万,常住人口314万人包括10万暂住人口,是一个以蒙古族为主体,汉、回、满、藏等25个民族的聚居地区,少数民族占16。2005年和2006年玉泉区人口自然增长率分别为195,48。从玉泉区城乡统筹总体来看,目前农业用地的比例较大,占628。经济条件玉泉区目前全力推进新型工业化进程,建立了以机械制造业、生物发酵业、新型建材业、纺织服装业、制药业、商贸旅游业为核心的产业结构,逐步培植科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的项目。同时交通、旅游、商业、金融稳步发展,信息、咨询、中介、房地产等服务业开始兴起,推动第三产业迅速发展。2006年玉泉区已实现地区生产总值87亿元,人均生产总值46662元。城镇居民人均可支配收入18426元,农民人均纯收入6814元。三大产业比重为23266。用地条件玉泉区地处大青山山前平原,东北高西南低,大、小黑河形成的冲积平原,地形平坦开阔,地势坡降为2,高差在10米左右。全区平均海拨1030米,属西北大陆性气候,四季分明。年平均气温6左右,年平均日照时数为3000小时,年降水量为300500毫米。年大风日数为2040天,其中70左右出现在春季。风向盛行西北风。全区耕地面积78600亩,土地后备资源丰富,可开发宜草宜林荒地3万亩。以盛产小麦、玉米、油葵、洋葱头而闻名。中心城区的用地条件比较好,地形单一。局部地区属于三类工程用地,不适合高层建筑,其他地区都属于适合建设用地。农业用地比例较大,占3534,其次是公共设施用地占1116。小黑河以北、扎达盖河以东、西菜园以南、呼清公路以西,约38平方公里的用地,属抗震极不利地区,属于三类工程地质条件用地,不宜建设高层建筑。景观与文化要素玉泉区是呼和浩特重要的旅游点集聚区,旅游资源自古以来就有“庙宇林立、比似佛国”、“七大召八小召、七十二个面面儿召”之说。驰名中外的大盛魁等旅蒙商号的兴起,使玉泉区成为商贾云集的商贸重镇。玉泉区是草原文明与农耕文明交融的佛香丝路串联的古镇新城,是草原丝路开放的文化,藏传佛教深厚的召庙文化。深厚的文化背景构建了玉泉区旧城“古城、小绿地、小景观”的古城景观特色。南湖湿地公园和小黑河、扎达盖河贯穿了玉泉新区,构建了“大绿地、大建筑、大景观”现代气息浓郁、国际化的景观特色。城市性质与规模内蒙古自治区现代化首府城市;国家历史文化名城;我国北方沿边地区重要的中心城市。人口规模预测2010年200万人,2020年258万人,以260万人为上限。规划布局结合城市现状和自然地理条件,城市采用集中组团式布局结构,以现有城区为中心,集中式发展。形成中心区新城外围组团的结构。中心区包括京包高速以南、乌素图沟以东被小黑河所包围的区域。中心区分为旧城、北部的铁北片区、西部的呼钢片区、二环以南的小黑河片区以及东部的如意行政区几部分。新城南部新城采取一城三区的布局方式,分为新城中心区公共服务、居住、新城西区城市空间景观控制以锡林格勒路、鄂尔多斯路为依托的城市功能和建筑景观轴作为城市的主导轴线和视觉走廊。呼和浩特市规划路网根据城市布局采用集中组团式布局。按照快速路、主干路、次干路和支路四级。城市主干路主通道与快速路一起构成城市骨架路网。规划城市主干路主通道布局为“五横六纵”的方格网状结构。总规用地布局说明总规在二环南路与大黑河之间设置了公共设施比较集中的区域主要承担市级商务办公、金融、信息服务等生产服务功能,同时配备相对完备的生活服务设施。呼市新城市中心的娱乐文化中心、商业金融中心、居住中心都在本项目的规划范围内。居住用地布局集中成片开发景观布局体现现代都市中心地区活力、开放、高效、整洁等景观意象呼和浩特市规划路网根据城市布局采用集中组团式布局。按照快速路、主干路、次干路和支路四级。城市主干路主通道与快速路一起构成城市骨架路网。规划城市主干路主通道布局为“五横六纵”的方格网状结构。对总体规划与分区规划遵循的原则本规划是对总体规划与分区规划的延续与深入,由于总体规划与分区规划都在编制过程中,因此本版规划城市功能与定位符合总体规划结构布局符合总体规划基本路网符合总体规划景观与公共环境符合总体规划在用地与公建配套、部分路段结合实际进行了适当调整。估价对象位于玉泉区公园西路五塔寺住宅小区,以估价对象为中心,东临石羊桥南路,南邻鄂尔多斯大街,西邻大南街,北邻大东街,四条城市主要干道,另有五塔寺前街,五塔寺西街,五塔寺北街等街道,整个区域内路网发达,路况良好。估价对象所处区域距呼和浩特白塔机场约161公里,距火车站约32公里,距汽车南站约1公里,有27路、26路、76路等十余条公交联营线路,可通达市内各个区域。该区域内有迎春园、电力小区、聚鑫园等多个住宅小区并混杂少数一层商用店铺,以多层建筑为主,含少量底层建筑。该区域内有嘉茂购物中心、东鸽电器城等大中小型购物场所,尚吾家蒜瓣鱼、老菜馆、水木年华、8号酒吧、午夜KTV等中小型餐饮及娱乐场所,繁华程度较高。另有电力中学、三十六中学、三十七中学、石东路小学等中小学校,中国工商银行、中国邮政银行、中国建设银行、中国农业银行等金融机构,万民大药房、凯蒙大药房、天安药店等中小型药店。该区域城市基础设施、公用配套设施完备,区域环境良好。三、市场背景分析呼和浩特市的房地产市场尚属初级阶段,现阶段还是以刚性需求为主。一是旧房与城中村改造造成的刚性需求。近年呼和浩特市城区面积不断扩大,平房、旧房、临建改造与城中村改造在增多;二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快,呼和浩特市每年都要新增十多万人口,他们对住房的需求也是一个很大的市场;三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强;四是改善型住房需求也是一个很大的市场。正是因为刚性需求的支撑,因此,呼和浩特市的房屋价格近年来始终保持着小幅增长态势。呼和浩特市的房地产市场投资和投机购房现象虽然没有一二线城市那么明显,但是少部分投资性需求增加也是一个不争的事实。我们目前没有一个确切的数据支撑这个观点,但是,我们在实际中确实证实了这样的事实。呼和浩特市的房地产市场已开始从市内的市场为主,逐渐转变成为以内为主、内外结合的市场。所以说外地人群购房正在成为支撑呼和浩特市住宅市场发展新的增长点。外地投资者因为股市投资失利、通胀预期等原因而转向房地产投资,加上子女来呼读书陪读买房不断增多,也会促使房地产市场全面上扬。随着城市基础设施建设的不断完善,房屋拆迁量相对还会增长,这部分“被动消费”群体也从另一侧面推动了房地产市场的上升。受房价快速上涨原因的影响,未来楼市仍然具有一定的不确定性,如房价继续快速上涨,不排除市场会再次出现调整的可能。四、最高最佳使用原则分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价格的使用,本估价对象地处产业较为聚集的区域,本报告中的使用功能为最高最佳使用。五、估价方法选用合理公正的估价必须遵循一定的估价原则和适当的估价程序,科学的使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的,估价对象的区位、用途、结构、设施的完善程度、建筑面积等因素,以市场条件及资料取得情况,合理的确定估价对象的公允价格。本次评估根据估价目的及估价对象的区位条件和用途,以及当地的市场资料,因当地房地产市场中住宅房地产的交易案例较多,故本次采用市场比较法对住宅房地产进行估价,并结合收益法、实地勘察的结果和估价人员经验,最终确定估价对象的估价结果。1、市场比较法概述如下(1)、方法定义将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(2)、估价步骤搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行房地产状况修正(区域和个别因素);求取比准价格。(3)、计算公式比准价格N(可比实例交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数)/N房地产估价值比准价格建筑面积2、收益法具体估价思路为通过预测估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内使用过程中获得净收益的能力,采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年净收益进行资本化还原,确定估价对象在估价时点的价值。六、估价测算过程(一)市场比较法测算过程A、估价技术路线1、选取估价方法本次评估根据当地房地产市场发育情况,结合估价对象的估价目的、区位条件及个别因素,选择市场比较法进行评估;2、搜集实例在搜集掌握估价对象有关资料的基础上,广泛搜集交易实例,根据估价对象状况和本次估价目的,选取A、B、C三宗交易实例作为可比实例;3、建立价格可比基础,统一为一次性付款,统一单价为人民币元/平方米;4、将A、B、C三宗可比实例与待估房地产进行分析、比较及因素修正,以计算出各自的比准单价;5、将比准单价的平均值做为待估房地产的评估单价,从而计算、确定估价对象评估总值。B、案例计算确定可比实例房地产因素条件表估价对象实例A实例B实例C实例及估价对象因素五塔寺住宅小区元兴小区华隆小区芳清园二区销售价格(元/平方米)待估430044004100销售方式正常正常正常正常出售日期2011年7月2011年7月2011年7月2011年7月繁华程度较好好较好较好交通便捷程度好好较好较好住宅环境较好较好好好设施齐全齐全齐全齐全区域因素运营限制无无无无平面布置好较好好好结构混合结构砖混结构砖混结构砖混结构装修普通中档普通中档设施设备齐全齐全齐全齐全能否进住能能能能楼层2/62/62/62/6个别因素建筑年代2008年2001年2003年2004年权益状况产权清晰产权清晰产权清晰产权清晰房地产价格计算表实例A实例B实例C实例及估价对象因素元兴小区华隆小区芳清园二区销售价格(元/平方米)430044004100销售方式100/100100/100100/100出售日期100/100100/100100/100区域因素100/105100/105100/105个别因素100/95100/97100/98权益

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