工程部运作手册

目录10工程部概述311工程部质量目标312工程部主要工作内容313工程部组织机构图314工程部岗位职责520工程部工作程序及主要工作内容821基础设施管理8211基础设施验收8212房屋建筑维护8213强弱电设备运行维护工作内容9一、高压设备9二、低压设备工作规程13三、弱电设备工作规程14214水暖系统工作内容17一、管网运行管理制度17二、中水站运行管理制度18三、水泵房运行管理制度19四、热力站运行管理制度19五、直饮水站运行管理制度19215燃气系统20216电梯维护及紧急情况处理20217机电设备维修22一、电动机维修22二、雨、污水泵维修24218维修工具设备使用26219计量器具管理282110设备设施完好标准282111基础设施停用292112报废管理办法2922业主户内维修工作程序3023装修管理工作内容3024计量抄表工作3025工程资料管理3130质量记录表格清单31第3页10工程部概述11工程部质量目标通过工程部员工的工作，确保基础设施的正常使用，公共区域处于良好状况；为业主提供全面、优质、及时的物业工程服务，为业主创造优雅怡人、舒适的居住环境。设备完好率达到99，维修工作单完成率90。12工程部主要工作内容111负责园区物业公共区域、基础设施的工程接管验收及管理。112负责园区内供电系统、给排水系统、供暖系统、燃气系统、智能系统、电梯等公共设备的保养、维修，确保各系统正常运行。113负责园区内的房屋、道路、娱乐、景观等设施的保养、维修，保证其正常功能。114负责园区家庭居室装饰装修工程的监管。115负责为业主提供户内维修服务。116负责园区的能源管理。117资料管理。13工程部组织机构图工程调度（1人）值班电工维修电工强弱电领班（1人）运转班技工万能技工综合维修领班（1人）司炉工水质化验员锅炉领班（1人）装修管理工程部经理（1人）工程部经理设备运行工程师工程维修主管计划、维保运行、值班强电、弱电水暖、空调油、木、瓦第5页14工程部岗位职责141工程部经理岗位职责报告上级项目总经理督导下级设备运行工程师、维修主管、维修技工联系部门客服部、综合部、保安部、管家部岗位描述工程部内部管理，各级下属员工的培训及考核。下级工作人员的监督和指导，公司各项管理方针、制度的贯彻、执行。保证项目的正常运行。岗位职责1、贯彻执行物业管理处总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。2、主持部门工作例会，检查值班工程师工作，确保工程部工作正常运转，并尽力节约能源。3、全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为各部门提供良好的服务场所和条件。安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5、审定各班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。6、参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7、深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8、负责制定（与定期修改）部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。9、培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按酒店规定进行奖惩。10、组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外委承包公司的工作。11、根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、协调其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以业主利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13、确保园区所有屋宇设备，依照政府的规定和法规要求，接受定期之检查、测试和保养。14、下一年度工程开支和水电费做出预算案，并提交项目总经理审批。142设备运行工程师岗位职责报告上级工程部经理督导下级各班组领班及员工联系部门客服部、综合部、保安部岗位描述本部门内各项工作的执行跟进、负责园区设施设备台帐及档案的建立和管理工作、安排预防性检修计划工作、负责员工的专业技术培训、处理突发事件等。岗位职责1、协助工程部经理对园区内各种设施和设备的维修保养、故障排出及日常工作。负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。2、协助部门经理做好物业内所有机电系统工程的改造和机械维修保养工作。3、根据园区现状，就园区各系统工作，向领导提出合理化建议。4、熟悉园区内各种管道、电气线路，熟练掌握运用图纸。监督检查工程部各岗位的值班情况。5、检查并掌握酒店各系统设备运行状况，发现异常或故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决。6、审阅各班组设备运行报表，对完成请修单的登记、编号、分配和完成报修的记录工作。7、负责按月计划和年计划对各种设备和工具作定期清洁、检修、翻修、大修、和测试等。8、根据规定，对园区内所有系统，做出定期检查、测试和保养，并将有关证书安放在工程部经理办公室或档案室内。9、掌握每天维修工作进程，保证各部门维修需要。重要问题及时报告工程部经理并提出解决办法。10、对新加入员工做出培训，使他们尽快熟悉自己的岗位，投入工作。11、负责园区设施台帐及档案的建立和管理工作。12、完成工程部经理分配的其它工作。143工程维修主管岗位职责报告上级工程部经理督导下级各班组领班及员工联系部门客服部、综合部、保安部岗位描述本部门内各项工作的执行跟进、日常维修工作的管理、安排计划检修工作、处理突发事件等。岗位职责1、工程经理的领导下，负责园区内电气设备，给排水，采暖设备及电梯的维修保养工作。2、执行维修检修制度中的规定，按计划进行维修保养的安排，每月按时报工程部经理审定，并负责组织实施。3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。4、培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。5、管理使用好工程部的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。6、负责对园区设施设备的运行、维修、保养工作，进行定期的检查，保证设备设施的正常工作。7、据收费标准为园区业主提供有偿服务。8、负责解决园区业主的报修。9、组织维修工学习，定期组织技术交流。10、每月月底总结当月的工作情况并制定下月工作计划。144工程部技工岗位职责第7页报告上级设备运行工程师/工程维修主管联系部门各部门岗位描述园区设施设备维修、保养及入户维修。岗位职责1、热爱本岗位，具有良好心理素质，做好为业主服务的思想准备。2、遵守员工守则和本部各项规章制度、操作规程，努力学习，不断提高思想素质和技术水平。积极认真处理业主报修情况。3、准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量的完成工作任务，不擅自离岗和串岗。4、树立良好的服务意识。注意言谈举止，不与业主发生不愉快事件。5、负责巡视、检查小区的公共设施灯具、水具等。6、安全作业，不发生违章违纪行为。7、负责为业主提供有偿服务，按一定的收费标准合理收费。8、入户维修时，要使用礼貌用语，换鞋，尽快维修排除故障，清理维修现场，请业主在维修工作单服务工作评价卡上签字，并将维修工作单、服务工作评价卡交回。9、发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司多做贡献。20工程部工作程序及主要工作内容21基础设施管理基础设施按照物业管理条例、北京市居住小区物业管理服务标准（京国土房管物2003127号）等相关规定进行接管和日常巡查、保养、定期切换维修管理。做好基础设施的标识工作。封存、待修、检修、改造、大修基础设施采用挂牌方式以标明其状态。211基础设施验收1、管理处工程部经理制定物业接管验收方案，并报项目经理审批后执行。物业接管验收方案应包括以下基本内容验收工作安排；交接验收内容接管物业的名称、室外工程验收、电梯、水泵、消防设施、标识、竣工资料；验收人员配置；交接验收方法、时间、参加验收的各方、不合格项的处理措施；接管验收流程；接管查验流程等；2、业主入住时由工程部技工引领业主到其户内查验房屋及其设备设施，并做好相关记录，由设备运行工程师汇总开发商工程部发工程保修单，并督促保修整改工作。212房屋建筑维护一、基础结构养护及巡检1、每半年对建筑混凝土结构进行巡查，发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及时处理。制止不经过设计及规划部门批准的任意在结构上开凿孔洞行为。2、钢筋保护层损坏应及时修补，以防止钢筋锈蚀。3、每年的10月下旬对建筑物的散水进行一次修补。4、发现墙体、基础有严重开裂、倾斜的应及时通知开发商及业主委员会。二、公共区域门窗的养护及巡检1、每季度应对公共区域的门窗进行一次巡检，发现有损坏的应及时修缮。2、每三年对公共区域的门窗进行一次刷漆翻新。三、建筑外饰面及公共区域内装饰1、每日对公共楼道进行清洁，擦洗脏污物。2、每年对建筑外饰面及公共区域内装饰重点巡检，发现的问题及时修缮。3、公寓楼的公共区域内墙、地面在基本装修完后进行一次全面粉刷和修理。4、对建筑物外墙面每三年进行一次清洗和修葺。四、园区道路养护及巡检1、每年对园区道路进行一次全面巡检，发现问题的及时处理修复。2、在日常巡查中发现道路基有严重下沉、路面有较大的坑及管道井盖缺损时，应及时处理。3、每个季度对交通标识、减速带等交通设施进行一次巡查，发现问题及时处理；每年对交通标识进行一次全面修理。五、建筑物屋面1、平时屋面漏雨应及时修复，严重漏雨采取修补办法不能解决的通知开发商及业主委员会，应进行挑修屋面。第9页2、屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、雨水斗、落水管等每年进行一次全面检查，有损坏的应及时修复补齐。六、园区围墙1、每季度对园区围墙进行检查，发现问题及时处理。2、每年对园区园墙进行一次全面维修。213强弱电设备运行维护工作内容一、高压设备1、电站值班运行工作规定（1）值班电工负责电站的值班巡视、站内倒闸作业，并严格执行各项规章制度。按规定的时间巡视站内设备运行情况电压表指示应正常、电流表指示应与实际负荷相符；直流屏的信号显示应正确；变压器运行温度应正常；各指示灯、各开关运行状况应正常；应无异常味，无异常声响；补偿电容运行情况应正常；如有异常情况、特殊情况应加强巡视，并及时汇报；（2）每班检查站内环境查照明、风机、污水泵、防鼠设施等应正常；巡查电缆层应无渗、积水现象；巡查温、湿度情况应能满足设备运行要求；有异常情况应及时处理，并向上级汇报。（3）巡视安全要求巡视时应与带电设备保持安全距离；巡视中不得打开高压柜门、变压器箱门；不充许一人进行高压操作及维修作业。（4）设备运行工程师每周应对变电站的设备运行工作至少巡查两次查各设备运行情况；检查并审核变电站值班日志及变电站运行记录等相关记录情况。（5）站内作业应严格执行工作票制度、高压倒闸操作应严格执行高压倒闸工作规程等相关规定。（6）每班对变电站室内进行一次清洁。（7）值班人员应做好变电站值班日志等相关记录。2、高压设备维修工作（1）高压设备出现故障时应及时维修，以保证园区正常供电。（2）每年12月份，设备运行工程师应组织相关人员对各高压设备进行一次全面计划性维护保养，维护保养内容如下A、变压器排除日常巡视中发现的各种缺陷；清扫变压器的瓷套管及箱内的尘土、异物等；检查引出线，处理过热烧伤的痕迹；检查冷却风机应正常；检查门开关应正常；紧固各接点、分接点；应重点检查并紧固中心点接地线的各接点。B、高压柜排除日常巡视中发现的各种缺陷；清扫箱内绝缘子、母排等尘土、异物；检查并紧固各接点、各引线、各接地线，处理过热烧伤现象；检查并调整各柜门的机械联锁；抽出各手车进行清扫，处理触头过热烧伤痕迹并抹导电膏；不送电试验各开关的操作机构；检查各CT的接线点及引线应压实、无虚接、无开路；检查各柜下引线孔应堵好。C、进行划内的设备维修、改造、调整及其它计划内的工作。（3）除抢修外，所有高压设备检修应在如下的计划组织措施中进行A、设备运行工程师应在检修前一个星期，制定出检修方案报工程部经理审核，经管理处总经理批准后方可实施。检修方案应包括检修时间、检修范围、检修项目、检修技术要求、安全防范组织措施、安全防范技术措施、停电情况、所需人力、所需物资等详细内容。B、检修方案批准后，维修主管应立即着手进行周密细致的准备工作，以确保检修计划的实施。包括资料准备设计资料、设备图纸、设备检修技术资料、设备故障记录、设备待解决问题记录汇总等；物资准备备件、材料、检修用工具设备、检修用备用电源等；组织准备合理组合人员、合理分工，根据检修内容细分各项检修任务到每个参加检修的人员；需要外单位配合、支援时，应提前联系并办理相关手续；明确现场工作负责人、监护人、检修操作人等；组织参加检修施工人员学习相关规程，明确检修性质、内容、工作环境、所用工具、工序安排、时限等。（4）检修施工A、施工前应确认其它部门已做好了准备工作；B、施工前一天强弱电领班应办理好工作票、操作票；C、施工前监护人应清点所有在场人员，并登记；D、施工前监护人清点并登记所有施工人员所带工具、备品、材料；E、施工中应严格执行安全技术措施和组织措施；参加检修人员应严格按照事先明确的具体工作内容、程序安排、时限要求进行作业；F、检修中有特殊情况应立即向上级领导汇报；G、施工完毕应认真清理现场，清点工具、物品，清点人员，确认无误后方可送电试运行。（5）强弱电领班应做好检修统计、总结、现场交接，填写基础设施维护保养记录表。（6）检修注意事项A、倒闸时应严格按高压倒闸工作规程进行。B、必须执行安全技术措施停电、验电、挂接地线（合接地刀闸）、挂标识牌、设遮栏等；检修前电缆、变压器等应放电；不得随意调整继电保护整定值；检修后投入运行的设备电站值班人员应加强巡视。3、交接班制度（1）电站值班电工应按规定的排班表值班，未经上级同意不得随意改动。（2）各值班人员应按规定时间进行交接班。接班前3个小时内不准喝酒，精神应保持正常。若接班人员未到或未按时进行接班时，交班人应坚守岗位，并及时报告上级。（3）交接班工作必须做到交接两清，交班人员应详细说明，接班人认真听取。（4）在交接班过程中发生事故，异常情况或正进行操作任务时，均由交班人员负责处理。接班人员应在交班人员的指挥下协助工作。当事故处理或操作告一段落后，再进行交接班。（5）交班人员在交班前，应对本班的工作进行总结，将交接事项写在值班日志中。交班内容包括设备运行方式，设备变更和异常情况及处理经过；设备的修理、扩建和改进工作的进展情况；巡视发现的缺陷处理情况以及本值自行完成的维护工作；工作票的签发，接地线的使用、组数及操作情况；继电保护、自动装置、通讯设备的情况；上级指示、定期性工作执行情况；设备清扫、第11页环境卫生等。（6）接班工作内容接班人员在接班前，应阅读上班运行记录，认真听取交班人员的介绍，并到现场进行以下各项检查检查模拟图板，核对系统运行方式，设备位置，并对上班操作过的设备进行质量检查；检查设备缺陷，特别是新发现的缺陷。（7）交接双方确认无误后，应在记录本上签字。4、变配电站巡视规定（1）值班人员每日应按规定对电站内的设备进行巡视检查；（2）巡视高压设备时，人体与带电导体保持安全距离，不得随意打开配电柜门；（3）巡视人员在巡视开始和结束时，均应告知共同值班人，并将巡视结果仔细记录；（4）值班人员在巡视时，只能作巡视工作，不得做与巡视无关的事；（5）巡视中发现设备缺陷，应及时报告上级，并做好记录；（6）遇有下列情况之一的需加强巡视设备过负荷或负荷有明显增加时；长期停运或检修后的设备新投入运行；近期有发展的设备缺陷；运行中发现的可疑现象；重大节日及政治活动时；遇有风、雷、雨、雾、雪、雹等异常天气时。5、高压倒闸工作规程（1）所有高压倒闸作业应严格执行北京地区中的有关规定。（2）高压倒闸作业应由持有效操作证的电工操作，一般由变电站当班人员操作。（3）高压倒闸作业应按倒闸操作票内容进行操作。（4）高压设备操作必须严格执行操作票制度，由倒闸操作人填写倒闸操作票（5）严格按照操作规范和设计表格填写倒闸操作票中的每一项内容，不许有空项，每张工作票只允许填写一个操作任务。（6）填写倒闸操作票应字迹清楚整齐，不得使用铅笔，不得随意更改，如下内容应填写在倒闸操作票中应拉合的断路器（开关）和隔离开关（刀闸）；检查拉合的断路器（开关）和隔离开关（刀闸）的位置；检查负荷分配；拆、装接地线；安装或拆除控制回路PT回路的熔断器（保险）；切换保护回路；检验是否确无电压。（7）操作前，操作人和监护人应在操作模拟板上根据操作票进行模拟操作、核对无误后各自签字，报主管领导核准后方可执行操作。发生疑问时应立即停止操作，并向领导报告，弄清问题后再进行操作，不得擅自更改操作票。（8）每项操作完毕后，应立即在格内画“”标志。操作票执行完毕后，应盖“已执行”戳记，并至少保存三个月。（9）严格执行倒闸操作技术规范A、送电时先合高压隔离开关，后合高压断路器。B、停电时先拉高压断路器，后拉高压隔离开关。C、严禁带负荷拉合隔离开关。D、断路器两侧隔离开关在停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关。E、断路器两侧隔离开关在送电时，先合电源侧隔离开关，再合负荷侧隔离开关。F、室外变压器停电应先拉二次负荷开关，后拉跌落保险，拉跌落保险时先拉中相，后拉边相，先拉下风口边相，后拉上风口边相。G、室外变压器送电时应先合跌落保险，后合变压器二次负荷开关。合跌落保险时先合边相，后合中相，先合上风口边相，后合下风口边相。（10）应严格执行相关的安全措施A、操作人在操作前应检查确认安全用具完好，并穿带好安全用具。B、倒闸操作由两人进行，一人唱票监护，另一人操作。监护人唱票，操作人复诵一遍，遇到误操作应立即停止操作，误合后不得再拉，误拉后不得再合，并报告上级处理。C、送电前应确认已拆除了所有送电范围内的接地线，严禁带接地线送电。D、送电前应确认送电范围内没有人工作。6、变配电站安防管理制度（1）非因公人员，一律不得进入配电站。（2）施工整改、厂家维修人员进入电站,需持施工单，经主管领导同意，并进行详细如实登记。（3）凡到电站参观，必须经领导及电气主管同意后，方可进站。（4）非本电站工作人员严禁操作站内设备。（5）当班值班人员为本站区域内消防、安全负责人，负责消防督察工作。（6）配电站人员必须会使用电站内各种消防设备。（7）要严格按规程进行消防系统巡视，发现异常，及时向有关部门及上级报告。（8）电站内严禁吸烟，严禁明火。（9）配电室严禁堆放易燃易爆物品。（10）一旦电站发生火情，要及时采取相应的安全灭火措施。（11）电站值班人员在接到供电范围内的火情报告后，应及时切断相应的电源。7、高压安全用具管理制度（1）维修主管应对安全用具进行统一管理A、安全用具管理人员应设立安全用具档案，并对安全用具的安全使用负责。B、安全用具管理人员负责安全用具的统一码放，每月进行一次检查并记录，发现问题要及时维修更换，确保安全用具处于良好状态。对于两个（套）以上同种类安全用具要进行编号。C、安全用具应设专柜（箱）存放，存放环境应干燥、没有阳光直射。D、维修主管每次接到供电局的安全用具试验通知后，要及时将安全用具送去检测，并将校验情况在安全用具档案上登记，把合格证粘贴在工具不易磨损的部位。E、未校验、超过校验期或损坏、浸水的安全用具，不准与校验合格的安全用具混放，应及时报废处理，绝对不可使用。（2）每次使用前使用人应对安全用具进行检查A、压绝缘手套、绝缘靴电压等级相符且在校验合格有效期内，外观清洁干燥无划伤、无破损，第13页从入口处卷起无漏气。B、高压绝缘拉杆电压等级相符且在校验合格有效期内，外观清洁干燥无划伤、无破损，绝缘漆无脱落，连接禁锢无弯曲变形。C、高压验电器电压等级相符且在校验合格有效期内，外观良好，试验性能正常，使用时要在确实带电体上校验其性能良好后才可使用。二、低压设备工作规程1、低压配电柜运行工作规定（1）电站值班人员应定时巡查一次站内低压配电柜，巡查各电压表、电流表、功率因数、指示灯等情况应正常，有异常情况应及时处理并向上级汇报，并做好相关记录。（2）维修主管每周应组织维修电工做下列检修项目A、配电室进行一次清扫、巡查巡查配电室的门窗、风机、防鼠、照明、防水等设施应正常，巡查各仪表指示灯等应正常，应没有异常气味、声音等B、检修一次所有公共区域照明，更换损坏的光源等。C、巡查一次各电缆管井的井盖、井圈情况应完好，井内应无积水。D、在基础设施维修保养记录表上做好相关记录。（3）每月维修主管应定期抄表，组织维修电工巡查一次各接柜、计量柜、开关柜，检查各柜门、防水、各开关运行等情况应正常，并在基础设施维修保养记录表上做好记录；（4）每季度维修主管应组织一次下列检修项目，并在基础设施维修保养记录表上做好记录A、禁锢配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。B、检查所有空气开关、接触器、电表等配电设备。C、检查配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。D、检查配电柜（箱）、低压配电室辅助设备。（5）每12月份维修主管，应组织对各低压配电室进行一次全面检修，主要检修内容A、原有的故障及隐患；B、对室内各配电柜内进行清扫；C、对柜内母排的各个连接螺栓、螺母、电缆出线的压接螺栓及二次线的压接螺D、丝进行紧固；E、查各低压主进线开关与母联开关之间连锁是否正常；F、检查各电容器是否正常，有无漏油、膨胀、接点烧蚀现象；G、检查各仪表是否正常，如不正常应校验；H、在基础设施维修保养记录表上做好记录。三、弱电设备工作规程1、闭路监控系统工作规程（2）每季度第一个月的第一个星期，由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部（镜头除外）及防护玻璃的清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布、毛刷和中性清洁剂（如泡沫清洁剂），以防止产生静电、磨花、腐蚀摄像机镜头，并在基础设施维修保养记录表中记录。（3）对云台的摄像机进行维修保养时还需对云台的机械部分加适量的润滑机油，以确保云台转动灵活。（4）图像模糊、看不到监控部位等效果不好的摄像镜头，必须及时调好焦距、方向等，保证安装牢固，并由监控中心值班人员确认符合安防使用要求，在基础设施维修保养记录表中记录。（5）维修保养注意事项A、清洁除尘，安装防护罩时，必须注意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水渗入摄像机内。B、在对摄像机镜头清洁除尘时，必须注意不要用手触摸摄像镜头，只能采用专业擦试布名镜头纸进行擦试。（6）监控主机的维护保养A、由中心值班人员对监控主机进行外部除尘，除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。B、每月由设备责任人检查视频线BNC接头，如有松动现象，必须用额定功率在30W以下的电烙铁进行焊接处理；检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连接牢固。C、周、月维保的同时应检查主机上的各指示灯是否正常显示，并在基础设施维修保养记录表中记录。（7）录像机的维护保养A、每周由安防中心值班人员对录像机进行外部除尘，除尘时需使用干燥清洁的软布和中性清洁剂。B、每月由设备责任人用磁头清洗带对录像机磁头进行清洗，并做好记录。C、每月由设备责任人检查录像机的录像效果，必须保证录像机工作正常，如检查发现录像效果模糊、不全等现象必须查明原因，采取除垢措施，如清洗磁头、更换录像带等，做好记录并向上级汇报。D、以上周、月例行维修工作在基础设施维修保养记录表中记录。（8）电源部分的维护保养每半年由设备责任人对摄像机电源和控制中心内的监控设备电源的电压进行测量，检查系统的接地保护是否处于良好状态，如有问题应及时处理，并在基础设施维修保养记录表中记录。（9）录像带的放置要求录像带应放在干净、稳定、避免阳光直射的地方，并保证远离大的磁场源（如电机、变压器、磁铁等），以保证录像带记录的磁信号免受影响。2、公寓可视对讲（1）单元门口机维护保养A、每天由保洁人员对门口机进行除尘。B、每季度的第一个月的第一个星期由设备责任人对接线端子进行检查，如有松动应及时紧固，并在基础设施维修保养记录表中记录。第15页（2）解码器和视频分配器的维护和保养A、每周由设备责任人对各解码器和分配器的外壳进行除尘。B、每季度设备责任人对解码器的接线端子进行检查，如有松动应及时紧固，并在基础设施维修保养记录表中记录。C、每年由设备责任人对解码器和视频分配器的电源电压、系统接地电阻进行测量，如超出正常范围，应及时修复；测量及检修结果记录在基础设施维修保养记录表中。D、可视对讲系统常见故障及处理，见下表故障名称检查对象排除方法查系统电源HD是否接上市电220V接好220V市电查连接主机电源是否接错接好与电源主机连接线查系统电源HD是否工作正常更换好的电源系统不工作查系统电源HD内各保险是否完好试更换相同的保险管所有用户不能呼叫及报警查门口机至管理处的联网线是否接线正确及主线第6线是否接好正确按图接好联网插座线按该分机报警键查报到管理处的号码，编好解码器及正确的楼层与房号输入某户楼层及房号后主机有回铃声但相应分机不响铃若号码不对需重新编号及检查接线是否已接上将连接线正确插上整栋楼分机没图像，查门口机视频输出V1至一级视频分配器输入端接线是否分正负接好可视分机有光栅无图像分配器是否接上电源，并注意输入与输出口不能插错将视频分配器插上电源，正确插好输入及输出视频线对讲时有蜂鸣声查系统电源是否良好及是否有外界干扰源更换电源及排除外界干扰所有用户不能开锁查门口主机至电源及电源至电锁接线是否接好，电锁是否相配可使用密码开锁方式开锁，若能打开电锁，则问题出在主机与解码器之间的线路IC卡不能开锁IC卡是否登记为有效卡，IC卡是否损坏登记及使用有效IC卡分机不工作查分机电源线是否接好，分机电源指示灯是否亮正确接好电源线，电源指示灯应能正常发亮分机不能报警查该用户分机及解码器至主线部份及分机本身是否正常按图正确接好接线及换一台好机测试主机呼分机时分机不响铃年有分机不响铃，主要查主机至解码器连线是否接好，解码器接层编吗是否正确，某一分机不响铃则先查该分机与解码器之间连线是否正常，及分机本身是否正常正确连接好主机与解码器、分机与解码器之间的连线；重新编制解码器楼层编码，及用替换方式换一台好机测试可视分机有光栅无图像查分机至视频器输入端接线是否分正负极接好将视频分配器插上电源，正确插好输入及输出视频线分机不能对讲查主线到解码器输出端口至用户分机音频是否接错按接线图正确接好传输线部分用户不能开锁查该用户分机及解码器至主线部份及分机本身是否正常用替换方式换一台好机，看是否正常，若不正常，检查接线是否接错不能开锁所有用户不能开锁查门口机至电源及电源至电锁接线是否接好，电锁是否相配可使用密码开锁方式开锁，若能打开电锁，证明门口机至电锁通道没问题，要查主线至解码器线路及解码器本身214水暖系统工作内容一、管网运行管理制度1、工程部经理应指定人员负责园区水管网运行维护工作的组织实施。2、日常运行维护检修内容（1）及时处理出现的问题；（2）特别注意井盖、雨水篦子的完好情况；（3）检查各提升泵的运行情况，确保排水可靠；3、每月维护检修内容（1）是否有杂物和积水；（2）各阀门是否漏水；（3）应及时处理发现的问题。4、每季度维护检修内容（1）井盖标识是否正确，井盖的井圈是否完好；（2）地沟内是否有杂物和积水。（3）阀门是否漏水；（4）污水、雨水管道是否排水畅通；（5）清理各提升泵井内的杂物，检修各提升泵；（6）根据实际情况清掏化粪池。第17页5、年度维护检修内容（1）每年4月应对所有雨、污水管网进行一次全面疏通、清淤。（2）每年7月对所有生活热水井进行一次全面的检修；对管道进行水压试验并检修漏点，试验各分路阀门应关闭严密。（3）每年11月上旬应对所有自来水井进行一次全面的检修并做防冻保护处理；对暖气管道进行水压试验并检修漏点，试验各分路阀门应关闭严密。（4）对各井内的阀门螺杆及其连接螺栓涂油防锈。6、水暖工安全操作规程（7）维修供暖设备、设施时严禁带压操作。（8）操作阀门时，应缓慢进行，操作人员应站在手轮侧面。（9）安装修理阀门时，应根据系统压力选用合格阀门，不准用低压阀门代替中、高压阀门。（10）高空作业时至少由两人配合，并有可靠的安全措施方可进行。（11）金属容器内或暖沟内工作时，照明电压不得高于12V。（12）安装、修理的管道、阀门与电线较近时，应有电工配合，采取有效措施后，方可施工。（13）使用手持电动工具时要严格执行有关规定。（14）因抢修需停水、暖时，应尽量缩小停暖范围，并报请有关领导批准后方可进行施工。7、高压供水（1）压供水应办理卫生防设部门核发的“供水卫生许可证”，并张贴于醒目处。（2）保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。（2）水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。（3）保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单应保管好以备随时检查。（4）供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。（5）保证供水不间断，大修时要按相关要求提前通知。8、以上维修保养工作记录在基础设施保养维修记录表中。二、中水站运行管理制度1、中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水，其水质介于上水与下水水质之间。2、中水消毒卫生标准要求细菌总数100个/ML；大肠菌群3个/ML；管网末端余氯02MG/L；PH值6990；色度不超过40度。3、中水处理流程原水隔栅调节池水泵毛发聚集器生化处理加药、消毒蓄水池回用4、中水水质的合适与否将影响客户的正常使用，为保证合适的水质标准每班人员应严格按照操作程序，遵守各项规章制度，定期清洗半年一次调节池、蓄水池及相应处理设备。5、每班人员应保证水质中氯含量标准，保证药箱内加药水满。6、认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作、共同提高。8、保证设备运行完成，作好定期设备的维护、保养工作，发现问题应及时处理，保证室内清洁卫生。三、水泵房运行管理制度1、泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主管处理。2、泵房内机电设备操作均由本专业人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房。3、消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明确。4、生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，遇有不良接合及动作应进行调校及修理。5、消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。6、水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。7、泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。8、维修人员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交设备运行工程师/维修主管审阅。四、热力站运行管理制度1、生活热水是通过换热设备，由一次热水池把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。2、每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。3、认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。4、严格按照操作规程进行设备操作运行。5、爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。6、认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、发现问题应及时解决。8、机房重地严禁无关人员进入，保持热力站的整洁卫生。9、贵重设备和危险性较大的维修保养项目，必须由主管安排操作顺序，并亲自到场指导参与。10、凡动用风、电焊等，应落实防火措施，并应由熟练风、电焊技术的技工担任该项工作。11、各设备专用工具较多，各工种员工平时应学会熟练使用本工种的专用工具，以便使用起来得心应手，增加安全的保险系数。五、直饮水站运行管理制度1直饮水供水机房必须符合生活饮用水卫生监督管理办法中有关集中式供水的卫生要求。2所有运行人员需持健康证上岗。3应设立经培训合格的专（兼）职卫生管理、生产和检验人员，负责管道直饮水系统的管理、日常保养维护、直饮水生产和水质检验等工作4运行人员应履行自己的岗位职责，保证设备正常运转，保证直饮水水源正常供应。5每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。6认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。7严格按照操作规程进行设备操作运行。8按规定程序进行水质检验，发现问题及时处理并报告主管上级。第19页9认真做好水质检验记录。10根据水质和设计要求及时更换过滤、吸附材料。11供水管道的水流必须每天定期循环或全天循环，按规定的日期清洗消毒管道。12机房重地严禁无关人员进入，保持机房的整洁卫生。215燃气系统一、应与具备相关资质的单位签署代管协议，委托其对园区燃气系统进行维护管理。二、工程部应定期巡视调压箱及燃气管线进行巡视，发现问题及时报告联系处理。三、严禁装修时自行改装燃气管线及安全装置。216电梯维护及紧急情况处理一、电梯维护（一）一般情况公寓电梯应24小时不间断运行。（二）所有电梯轿厢内应张贴电梯乘用需知，在醒目位置应有电梯紧急情况联络电话。（三）每天应对电梯轿箱进行清洁，不得张贴与电梯运行服务无关的广告，不堆放杂物。（四）每天应对电梯进行一次往复运行试验，确保轿箱照明、监控、紧急报警等辅助设备正常。（五）每月应由专业维修公司对电梯进行一次全面保养。（六）每年应对电梯进行年检，过年检期或年检不合格的电梯不得投入运行。（七）电梯维护修理，应与具有相关资质的专业公司签订维保合同。（八）电梯维修，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修在24小时内完成。（九）电梯巡查、检查应作好相关记录。一、电梯紧急情况处理（一）下列情况认为是“电梯紧急情况”A、电梯伤人；B、任何原因引起的电梯关人；C、电梯由任何原因引起的突然停止运行；D、电梯蹲底；E、电梯冲顶；F、电梯平层严重超差；G、电梯失控；H、事故性停电；I、电梯所在消防分区火灾或电梯本身火灾；J、电梯遭水浸，或电梯附近严重跑水；K、地震等其它不可测原因。（二）紧急情况处理1、当物业管理处任何人从任何途径得到电梯紧急情况的信息时，应立即通知物业客服中心和物业工程部。2、物业工程部相关人员在接到通知后，应把有关情况立即通知电梯维保公司（联系电话58793655/6/7/8657），并取出电梯厅门钥匙、机箱钥匙、首层厅钥匙等必要工具及物品赶赴现场。工程人员赶到现场后应关闭所有厅门，挂上“电梯故障暂停使用”标示牌，进行紧急情况处理。3、当有人员伤害时应首先设法救治人员。当电梯轿厢内关有乘客时，应由持有“电梯维修操作证”，并且接受过电梯公司技术培训过的专业技术人员执行下列技术操作。4、当电梯的电源有效时，按顺序执行下列操作步骤5、通知乘客正在设法救助他们；6、控制屏内紧急电动运行开关270置于“下”位置；7、按下270UP上或270DOWN下按钮及270RB运行按钮，将轿箱开到最近的楼层；8、当门区绿色显示灯亮时，表示轿厢到达门区；9、切断电源开关，锁闭控制屏门；10、到轿厢停靠楼层，用专用三角钥匙，打开厅门放出乘客；11、锁闭厅门与轿厢门，等待日立电梯有限公司技术人员做出进一步处理；12、断电或者上述的操作无效时，按顺序执行下列操作步骤（1）通知乘客正在设法救助他们；（2）检查电梯井道门都关闭；（3）间歇松闸，通过观察窗观察轿厢是否移动；（4）当门区绿色显示灯亮时，表示轿厢到达门区；（5）合上抱闸，锁闭控制屏门；（6）到轿厢停靠楼屋，用专用三角钥匙打开厅门，放出乘客；（7）锁闭厅门与轿门，等待通力电梯有限公司技术人员做出进一步处理。（8）现场工程人员确认电梯轿厢内没有乘客后，应立即关闭电梯的电源，等待通力电梯有限公司技术人员做出进一步处理。（9）如火灾“紧急情况”，第一现场人应敲碎首层电梯厅门右边的火灾联动盒玻璃，把联动开关打在ON位置。（10）如地震“紧急情况”，应在确认电梯轿厢中没乘客的情况下，把电梯轿箱迫降在首层，并锁好呼叫按钮面板。（11）任何情况下，没有得到日立电梯有限公司技术人员书面通知电梯故障已经排除，不得摘下“电梯故障暂停使用”标示牌，不得投入运行。（12）如果电梯故障处理超过6个小时以上，工程部应给客户服务中心发基础设施停用通知单。电梯故障排除后应及时通知客户服务中心。第21页13、所有的“电梯紧急情况”处理都应由日立电梯公司做出记录，并交物业工程部存档。217机电设备维修一、电动机维修（一）使用中的电动机应至少每班进行次巡视检查。根据实际情况应对电动机进行定期的维护保养一般负载率在05以上的电机应每半年进行一次小修、每两年进行一次大修，其余每年一次小修、每三年一次大修。电动机出现故障应及时修理或更换。（二）电动机日常巡查1、应保持电动机清洁，进、出风口必须保持畅通，不允许有水滴、油污和其他杂物落入电动机的内部；2、运行时，电动机的负载电流不得超过额定值；3、检查三相电流是否平衡，三相电流中任一相电流与三相电流的平均值之差不允许超过10，超过此值说明电动机有故障，必须查明原因消除故障后，才能继续运行；4、检查电动机的电压、频率应正常，并同时检查三相电压应对称；5、检查电动机不应有漏油等现象；6、检查电动机外壳的温度应正常；7、检查电动机的振动、噪音及是否有不正常气味，是否冒烟。如发现有不正常振动噪声及不正常焦味时，应立即停车检查，待消除后才可继续运行（三）电动机小修项目项目检查内容清除和擦清电动机外部的污垢清理电动机测量绝缘电阻清理接线盒污垢检查电动机接线部分螺钉是否松动、损坏检查和清理电动机接线部分紧固各节点检查地脚螺栓是否紧固检查电动机端盖、轴承盖等螺钉是否紧固检查各紧固部分螺丝和接地线检查接地是否可靠检查传动装置是否可靠，传动带松紧是否适中，是否在同一面上检查传动装置检查传动装置是否良好，有无损坏，是否和电动机轴在同一轴线上检查轴承是否缺油，有无漏油检查轴承检查轴承有无噪声及磨损情况清理外部污垢，擦清触头，检查有否烧伤检查接地是否可靠，测量绝缘电阻检查和清理起动控制装置检查控制是否正常（四）电动机大修项目项目检修内容清除电动机表面及内部各部分的油泥和污垢清洗电动机轴承清理、检修机体机械部分检查各零部件是否齐全，有无磨损绕组有无接地、短路、断路现象转子有无断条现象绝缘电阻是否符合要求检查修理绕组部分检查定、转子铁心是否有相磨擦痕迹，如有应修正检查控制电器触点是否良好，接线是否紧密可靠各种仪表是否良好检查控制电气检查保护装置动作是否正确可靠检查联轴器等是否符合要求联络螺钉有无松动检查传动部分检查传动带松紧程度是否合适，齿轮啮合是否良好（五）修理后的电机试验项目项目内容要求换新绕组的电动机5M旧电机冷态1M绝缘阻值旧电机热态05M测空载电流应正常听空载声音应无异常声音空载运行30MIN空载温度应正常测全载电流应不超过额定电流且应平衡全载转速应正常负载运行转矩应正常（六）日常巡查应记录在基础设施巡视记录表中，小修大修应在基础设施维护保养记录表中记录。二、雨、污水泵维修（一）雨、污水泵的运行维护工作由工程负责安排相关人员落实。第23页（二）日常巡视1、正常情况下，各栋楼的污水泵每天巡视两次，地下车库污水泵、地下室污水泵每周巡视一次，园区总雨、污水管网提升泵每天巡视两次。2、下暴雨时，应对园区所有室外提升泵进行不间断地开井巡查。3、日常巡查工作内容A、检查电源指示灯应正常；B、检查控制箱门应关锁好；C、检查转换开关应在“自动”位置；D、相关的区域应没有溢水现象；E、正在运行的雨、污水泵应无异常声响；F、管道应没有漏水现象；G、发现有故障的应及时处理，并及时报告。（三）每周检查1、每周所有雨、污水泵应做一次主/备用泵轮换。2、做一次手动启动试验并做相应的检查A、做日常巡视工作内容；B、每台泵都应做一次手动启动试验，应启动正常；C、检查井内不应杂物；D、检查各泵出水流量、流速应正常；E、确认泵在自动位置应能启动；F、发现问题及时处理，并汇报。（四）每季度检修1、对所有污水泵积水坑作一次清掏或反冲洗。2、对所有污水泵的控制电路作一次检查。3、对所有污水泵的进水口进行清理。4、检查水浮开关位置应正常。5、发现问题应及时处理，并汇报。（五）年度检修1、每年11月份应对所有污水泵进行一次全面检修。2、把泵拆下来，对泵体去锈、刷防锈防腐漆等。3、必要时解体更换轴承、水封等。4、对所有的固定螺丝紧固，锈蚀的应更换。5、对绕组及线缆做一次绝缘摇测，用500V的摇表，其绝缘阻值应不小于05M。6、对控制箱内的各压线点紧固。7、检查浮球开关完好情况。8、发现问题应及时处理。（六）以上巡查保养维修应记录在基础设施维修保养记录表中。（七）雨污水泵常见故障排除技术方法现象产生原因排除方法馈电线有断路查看熔断保险丝、各开关、接线电压太低调高电压或等电压正常后再用叶轮杂物卡住清除杂物不能启动与运转螺帽脱落和平键损坏使叶轮打滑安装平键与螺母泵各部装配不当，转动困难，异物卡住重新装配，取出异物同心度变动、轴承损坏，轴变形修正零件，调换轴承超负荷电机反转变换电机转向吸口被阻排除吸口挡物输出管被阻检查管道，取出阻挡物电机转速低于额定转速提高电机转速叶轮打坏调换叶轮扬程过高，输送过远减少扬程，缩短输送距离电机反转改换电机转向泄漏较大检查泄漏原因，并更换引起泄漏的零件叶轮上绕有丝物排除杂物流量不足介质太稠或供应量不足冲稀介质，增大供应量叶轮与蜗壳磨擦检查泵的装配并调整之轴承已损坏或少油调换轴承或加油螺帽有松动拧紧螺帽蜗壳中有杂物排除杂物吸口有空气渗入控制最低水位澡声与震动吸送液体温度过高降低液体温度水浮开关位置不正确调整水浮开关位置水浮开关坏更换水浮开关控制故障主/备用泵不能自动转换中间继电器坏负荷过大清除吸口杂物等电机线绕组故障修理电机热继电器动作整定调整不当调整热继电器整定值第25页218维修工具设备使用一、台钻、手提电钻和电锤操作规程（一）使用前应检查其外观完好，电源线绝缘良好无破损，通电试用无异常声响、无异味。（二）使用时来禁戴手套。（三）在铸件上钻孔或钻深孔时，必须经常提起钻头，进行排屑、断屑，以防损坏钻头。（四）使用时不可用力过猛，发现异常现象，必须立即停止使用，查清原因，采取措施。钻头的轴线方向应垂直于工作面，被钻物应固定牢靠，控制钻头不要四周摆动，以防损坏钻头。二、各种类型砂轮机及切割机操作规程（一）使用前检查台式砂轮机应安装平稳、牢固、砂轮机的防护罩应完好，砂轮片应无缺口和裂纹。（二）工作时人体必须偏离砂轮转向平面，眼睛必须避开火花抛溅的方向。（三）对大型和特殊工件进行打磨时，应注意采取固定装置。（四）带有托板的砂轮机，应注意合托板和砂轮之间的转动间隙控制在35MM。（五）使用电动型材切割机，应注意切割力必须平稳。三、电焊设备操作规程（一）电焊工作场地应备有充足的灭火器材。（二）焊接场地应清除周围的杂物、易燃易爆品及危险品。（三）焊接场所附近难以移动的易燃物品应采取安全防范措施，设专门人员看防。（四）施焊人员应戴好面罩、焊工手套，穿好防护服，以防电弧焊渣灼、烧伤。（五）根据施焊工件的材料性质等条件，选择适宜的焊条型号、调整焊接电流。（六）进行高空焊割作业时，应清理焊渣可能溅落范围内的可燃物，并采取相应的防范措施。（七）作业时，夹有焊条的焊钳不允许随意离手放置。（八）工作完毕，工作人员要清理现场，直至确认无误后方可离开。四、虎钳操作规程（一）安装牢靠，有砧座的虎钳，允许在砧座上做锤击，其它部位不允许。（二）台虎钳手柄夹紧或松开工件时，不能利用手锤击手柄或套加力杆的方法来松开、夹紧工件。台虎钳螺杆有滑扣现象时禁止使用，以防伤人。（三）若工件超过