(doc)-《某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案》(doc格式)-设备管理

某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案第一章提高项目管理服务水平的整体设想及策划一、认识与定位在新世纪之初2003年全面启用的X大学城，由Z市政府开发建设，规划用地为54万平方米，由A大学、B大学、C大学及公共核心区域四个区组成。校区总建筑面积为261万M2，其中A大学校区92万M2，B大学校区92万M2，C大学校区77万M2。创建X大学城是Z市委、市政府为实现Z市高等教育跨越式发展，加快高层次人才的培养，增进科技创新能力和发展后劲，提高经济质量和文化品位，促进Z市率先基本实现社会主义现代化的高屋建瓴的构想。大学城的创建将勾画出Z市在新世纪以高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的美好未来，充分展现其时代特色鲜明、文化氛围浓郁、生态环境优美的人文魅力，塑造出国内一流、国际知名的聚产学研于一体的高等教育发展区。二、总体思路Z市W物业公司将以自己首创的物业管理新概念“天人合一”为管理内核，以“卓越质量管理”和“竭诚为您服务”为立足点，以先进的管理技术和丰富的管理经验为依托，明确工作重点，采取科学先进、切实有效的管理措施不断实施服务创新，在Z市努力创建“优质低价”管理新模式，为推动Z市物业管理的市场化进程和城市建设做出我们的贡献。三、管理模式构建校园管理新模式“优质低价”模式鉴于我国的国情和大学城物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，W物业管理公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度的降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，努力探索一种可资借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。四、工作重点（一）、工作重点1、设施设备管理如果将机电设施设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其它设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，W物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对X大学城的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备运作的高效、节能和环保的最大化。2、房屋本体管理1）、制订维修、养护计划制订科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；2）、重在查勘监督房屋的合理使用,防止房屋结构的过早损耗或损坏,对房屋结构易出现问题的部位在查勘中进行重点检查,制订日常和定期的查勘养护计划，做到早发现早处理。3）、及时维修在早发现的基础上，及时维修，加强房屋维护延长房屋使用寿命。4）、建立房屋管理档案为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。（二）、管理难点1、由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；2、管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；3、电梯及中央空调系统采取甲方分包形式，使得乙方与维保单位在实际运作中会增加协调的难度性；4、消防监控室由甲方安排人员值班，一但发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。五、工作措施措施之一派遣精锐骨干，组建优秀管理团队；“一流”的管理需要“一流”的人才，W物业管理公司一贯强调人的因素始终是第一位的，实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键，W物业管理公司高度重视X大学城的物业管理项目，将派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有效率的管理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能不断地适应物业管理发展的需求，为实现的总体目标不断地努力奋斗。措施之二全面推行ISO90012000质量管理体系W物业管理公司ISO90012000质量体系经过多年实际运作，具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理不可或缺的大纲，该体系将在X大学城的物业管理全面推行，并结合项目特点，确立适合的质量目标。在管理服务人员的培训过程中，要增强质量体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质量体系正常运作。W物业管理公司还将在X大学城的物业管理中积极引进ISO14000环境控制体系，以此全面促进管理服务水平上新台阶。措施三加强与学校各管理机构的关系协调和合作；物业管理企业和学校各管理机构均涉及到项目管理的不同侧面，二者关系若协调不好，必将演化为提高项目管理服务水平的一种阻力，需要协调好，首先要有正确的认识，实际工作中需强调各管理机构的指导监督作用，要全面加强与学校教务处、学生处、后勤处等各管理机构的合作，使之形成合力，从而推动项目管理服务水平的提高。措施四注重发挥学生自治、自律的能力；注重发挥学生自治、自律的能力，变项目管理由单向推动方式为平等互动双方共管方式，使项目的管理真正得以升华。W物业管理公司将充分发挥学生、学生会的作用，倡导学生自治、自律，潜移默化地增强学生参与管理的意识。第二章质量目标二年内X大学城项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率9898以上完好房建筑面积基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100100及时维修次数/应计报维修次数建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内完成，并建立回访制度和回访记录。维修工程质量合格率9999以上维修合格工程项次/维修工程项次回访率2525以上维修工程回访次数/维修工程项次3照明灯及疏散灯完好率9598以上完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。4主要机电设备完好率9999以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100100完好消防设备/大学城消防设备总数实行巡查制度，建档记录。6火灾发生率1以下（年）1以下（年）发生火灾面积/大学城内物业使用大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心24小时值班，统一调动人员。有效投诉率2以下（年）2以下（年）有效投诉次数使用人总数7有效投诉处理率95100处理的有效投诉数量/有效投诉总计做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。8管理人员专业培训合格率100100培训合格人员/培训人员总计人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率2525以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。10使用人满意率95以上96以上对管理满意人数基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。第三章拟采取的管理方式和工作计划第一节拟采取的管理方式一、项目管理组织架构图设立X大学城管理部，作W物业管理公司的派出机构，全面负责X大学城的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设档案资料科、技术科和财务科，具体架构如下（五）机构图说明W物业管理公司大学城管理部档案资料科技术科财务科运行班机电维修班水电土建班项目经理室（1）管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。（2）管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。（3）各专业科技术负责人构成管理层，各班组负责具体的管理服务工作，构成操作层。（六）部门职责说明（一）项目经理室（1）在W物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排管理内部的日常管理工作；（2）根据管理部的实际情况，制定管理部的年度工作规划和专题工作计划，并组织实施；（3）根据管理部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；（4）根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；（5）负责管理部对外关系的协调。（二）档案资料科、1、负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；、2、负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；、3、负责收集管理信息，接待用户的投诉来访，并进行回访；、4、负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核、等工作以及日常的办公行政管理事务。（三）技术科、1、根据物业特点和业主（使用人）的需要，制定X大学城建筑本体、电力、照明系统、给排水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他机电设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；、2、制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施。一3一负责技术科日常工作效果的检查、监督；（四）财务科根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施。（1）负责管理部内部的建账、核算、费用收缴及日常的财务管理。（2）负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。二、工作流程1、工作流程图2、工作流程图说明针对日常物业管理和服务工作，W物业管理公司编制了详尽的ISO90012000质量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去运作，一定能保证既定目标的实现。入职、上岗培训建立规章制度，完备资料、装订与协作单位建立联系物业接管日常管理与服务完善配套建立档案队伍轮训三、信息反馈处理机制（一）、设置原则1、信息源全面丰富。2、信息搜集科学有效。3、信息通道畅通。4、信息反馈及时到位。5、信息处理及时准确。（二）、信息传递示意图后勤实业公司政府主管部门行业物业管理单位外部公共媒体W物业管理公司管理部物业使用人管理员员工（三）、信息反馈处理流程图NOYESNOYES（四）、信息反馈及处理机制说明1、信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。2、信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集整理利用反馈的良性循环。3、要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。4、信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。5、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。6、信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制订相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。载体信息判断决策是否可利用调查分析筛选排除可行性方案论证实施是否需处理备案存档采取正确措施处理验证反馈第二节工作计划序号工作项目具体内容所需时间1参与规划、设计和建设1、再作现场勘察、研究规划设计意图2、与施工单位沟通3、从物业管理角度，投标书的构思提出合理化建议二个月2制订详细管理方案1、总结以往的管理经验2、制订详细的物业管理方案二个月3派出工程人员参与前期管理1、收集审阅各类工程资料2、参与现场施工监理及各类设备的安装调试3、针对项目提出物业管理方面的建议三个月4人力资源组织1、人员的招聘和调配2、员工的上岗培训二个月5签订委托合同1、就管理用房及其他管理问题进行充分协商2、签订项目管理合同一个月6完善管理及办公条件1、安排管理用房2、安排员工宿舍及其他生活用房3、管理所需物资的配备二个月7成立X大学城管理部1、选聘派驻人员2、与外部建立公共关系网络一个月8制订及完善管理规章制度1、导入ISO9002质量保证体系2、配合管理特点，制订和完善切合实际的各项制度二个月9物业的验收与接管、各项资料的移交1、依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续2、对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决二个月第四章管理人员的配备、培训第一节管理人员的配备一、管理人员配备（一）、管理人员配备的原则1、精干、高效、敬业爱业的原则2、文化素质与实际管理经验相结合的原则3、内部调剂为主和社会招聘为辅的原则4、先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则（二）、管理部人员配备方案职能部门岗位设置及人员配备数量小计管理部经理室项目经理1人1人档案资料科事务助理1人1人财务科会计1人（公司会计兼）、出纳1人（兼采购）1人技术科现场技术负责人3人3人合计6人（三）、操作层人员配备方案职能部门岗位设置及人员配备数量小计运行班值班机电工4人4人机电维修班机电维修工14人14人水电土建班水电土建维修工8人8人合计26人（四）、人员配备方案说明、1、管理部计划配备管理服务人员32人，其中，管理层员工6人，操作层员工26人；一2一机电、土建维修人员数量是按正常维修考虑配置；（五）、人员素质概述技术负责人1、具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；2、具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；3、具有相关专业中级以上职称；土建、水电、机电维修人员具备一年以上项目管理实操工作经验，持有上岗证书，能吃苦耐劳，工作责任心强，具有初级以上专业技能资格。（六）、主要管理人员简历附后第二节管理人员的培训一、培训目标（一）、管理部经理除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等学科前沿知识，以及具备独立、创新、进取、博爱等现代观念和人文品质。（二）、管理层员工具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实敬业，勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。（三）、操作层员工熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨，团结协作，精益求精的团队精神和良好的服务形象。（四）、分解目标为1、管理人员持证上岗率100；2、特种工持证上岗率100；3、操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时；其中保安员军训时间每年不少于120小时。二、培训主要内容（一）、项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理。机电维修等专业技术知识。（二）、ISO90012000质量管理和ISO14000环境管理体系知识。（三）、CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识。（四）、企业文化（物业管理理念，企业精神等）职业道德和现代思想文化观念。三、培训类别与方式（一）培训类别1、入职培训侧重于对物业管理基本知识及ISO90012000质量体系和各项规章制度的培训。2、上岗培训侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行。3、在职培训管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行。4、转岗培训侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头两个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行。5、职外培训主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。（二）培训的组织方式1、集中授课，组织学习；2、参观学习，操作现场实践；3、定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；4、根据不同的主题，物业管理中的视点问题，进行专项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。四、培训的实施运行（一）培训系统图修正执行反馈评价（二）系统图说明1、针对X大学城的管理特点，来设置培训目标并拟定实施计划；2、有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；3、通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程序。4、根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践工作中。五、培训计划管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。培训计划岗位应用培训组织培训考核1、管前期员工培训计划序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1物业管理法规及配套文件三天公司本部全体新员工公司本部培训考核熟悉掌握办法等内容2物业管理专业知识培训六天有关部门未获物业管理上岗证的管理人员公司本部培训考核确保持证上岗率1003大学城管理目标模式及投标书的有关内容二天公司本部全体新员工公司本部培训岗位考核明确各项工作要求、目标、模式4岗位职责和X大学城物业管理运作制度二天公司本部全体新员工公司本部培训笔试、实际操作掌握岗位要求和考核标准5整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等内容介绍二天设计、安装单位全体新员工公司本部培训考核熟悉校园区管理、运行6房屋验收交接程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核要求掌握房屋交接的全过程7设施及设备维护标准及作业程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核明确公用设施设备维修范围及标准8各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧一天公司本部全体人员公司本部培训考核行为规范及技巧9消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天半公司本部全体人员公司本部培训考核掌握应急方案及常识2、正常管理期员工培训计划序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1参加Z市物业管理培训单位组织学习考试三年有关院校具有大专学历的中坚层员工业余学习考试具备高层次的学历；对物业管理有较深的理论认识；适应现代化校园区管理需要。2参加Z市各类业余大专、中专班学习三年各类业务大学每年810业余学习考试提高本专业的管理水平和知识水平3电脑网络及管十聘请电管理人员公司考核了解、掌握电理培训天脑专家授课及相关工种本部内部培训脑网络管理概述及应用4管理技能知识培训二天聘请物业管理专家授课全体员工分批进行公司本部内部培训知识考核提高员工与客户的沟通技巧和管理水平5组织协调、公共关系及公众形象培训二天公司本部全体员工分批进行公司本部内部培训考核增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公共形象7有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训根据实际情况安排有关管理服务人员公司本部外部培训根据规定要求以提高业务管理水平8维修服务人员升级培训Z市劳动部门维修、服务人员公司本部外部培训考核确保每年该类人员10以上达到中级技工等级证书10劳动安全卫生培训一天公司本部全体员工公司本部内部培训考核熟悉、了解劳动安全卫生知识11消防技能训练及演习三天有关协作单位全体义务消防员公司本部内部轮流培训实际操作掌握消防技能知识和实战能力12操作规程示范三天公司本部各相关部门员工公司本部培训实际操作规范员工操作规程，提高员工操作技能13服务意识、职业道德一天公司本部全体员工公司本部培训考核提高员工服务意识增强员工职业道德，加强工作责任心第五章管理服务用房及工作必需的物资装备一、物资装备的原则1、科学实用、节约的原则2、分期分批，有计划配备的原则3、优质价廉的原则二、管理工作必需的物资装备（一）、物资装备的原则1、科学实用、节约的原则2、分期分批，有计划配备的原则3、优质价廉的原则三、管理用房（一）、办公用房所需面积物业管理办公用房所需面积约125平方米。（二）、办公用房安排经理室一间15技术科室30财务科室15电脑档案资料室15茶水间、洗手间10维修操作间20库房20四、管理工作必需的各类物资装备管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见附表）。（一）行政办公用品项目数量金额元备注电脑2台12000固定资产空调4台10000固定资产打印机1台3000固定资产复印机1台12000固定资产传真机1台2000固定资产饮水机4台1200低值易耗品保险柜1个500低值易耗品办公桌椅9套5000低值易耗品文件档案柜6个5000低值易耗品自行车9辆4500低值易耗品电话3部900低值易耗品办公用资料、文具1批2500低值易耗品员工服装费70套28000低值易耗品员工生活用品铁架床、热水器、电视机、电风扇、储物柜等1批20000低值易耗品小计106600元，固定资产39000元（二）维修工具项目数量金额元备注电焊机3台3000低值易耗品冲击电钻3台4500低值易耗品手电钻3台1650低值易耗品手提砂轮机1台800低值易耗品电锯1台1500低值易耗品切割机2台3000低值易耗品铝合金梯（长、短）各1架1000低值易耗品台钳1把500低值易耗品工作台1台1000低值易耗品万用表6个1200低值易耗品钳表2块800低值易耗品摇表2个700低值易耗品机电设备专用工具1700低值易耗品电工工具24套7200低值易耗品水工工具2套400低值易耗品电焊工具2套1000低值易耗品疏通机3台2700低值易耗品铝合金人字梯3套2700工具柜4组2000低值易耗品其它工具材料1组600低值易耗品小计36950元（三）消防器材项目数量金额元备注无线对讲机10部20000固定资产手提式灭火器50支3750低值易耗品消防斧头8把400低值易耗品消防扳手8把2400低值易耗品防毒面具10套1800低值易耗品消防靴10双500低值易耗品消防战斗服8套3200低值易耗品强光手电筒5只500低值易耗品小计32550元，固定资产20000元（四）开办费合计176100元其中固定资产59000元，不含管理用房装修费用第六章房屋本体维护管理计划和实施房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是X大学城物业管理的重要内容。针对X大学城的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果一、绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。二、保证X大学城与外部信息交流及内部信息交流的畅通。三、保证X大学城对外的形象。对于能体现X大学城形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。四、杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，W物业管理公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对X大学城的有效管理。一、房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下一、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理（1）由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施（2）因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理（1）安全牢固，正常使用；（2）功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修由技术科按有关修缮规程实施（1）无鼓无脱，无渗水、无裂纹；（2）无违章，边角线齐整；（3）整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由技术科按相应作业规程实施维修（1）无积水、无渗漏；（2）隔热层完好无损；（3）避雷网无间断，缺损；（4）天面水箱无破损，无渗漏；（5）无违章，无乱堆放。6公用照明每月检查一次，发现问题，及时维修由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无乱搭接；（2）照明灯具正常有效；（3）开关、箱体完好，无缺损。7本体消每月检查一次，由技术科按相应技术（1）箱体完好，标识防设施发现问题及时维修作业规程实施维修清楚；（2）设施能有效使用；（3）灵敏，准确报警。8公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一次，发现问题及时维修助理室、技术科和清洁管理部负责组织实施。（1）墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；（2）室内设施齐全；（3）整洁、无灰尘、无霉迹；（4）无违章、无乱堆放。9卫生间、茶水间每天检查一次，发现问题，及时维修由技术科按相应技术作业规程实施维修（1）墙体、窗户顶棚完好，无缺损；（2）设施、设备完好，无缺损，使用正常；（3）整洁、无污迹，无积尘，无积水；（4）无堵塞，无异味。10上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由技术科负责维修（1）上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；（2）无污渍，无锈蚀；（3）无违章私接私断管道。11冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修技术科负责维修（1）完好，无破损，无开裂；（2）线路畅通，使用正常。二、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划及实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害技术科负责组织实施（1）结构安全，正常使用；（2）结构性能完好。2外墙面（1）每年对外墙面清洗一次；（2）每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；（3）每年对国徽进行一次维护；（4）每三年对外窗台进行一次安全性检查。技术科负责组织实施（1）平整、无渗水、无裂纹；（2）整洁统一。3公共屋面（1）每年粉刷避雷网一次；（2）每年全面修补天面隔热层一次；（3）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技术科与清洁管理部协同实施（1）屋面无积水，无渗漏；（2）隔热层完好；（3）避雷系统完好；（4）水箱水质清洁，无污染。6公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无老化；（2）灯具正常使用，照明完好。7本体消、1、每半年进行一次技术科负责组织实（1）设施完好率防设施烟感试验；（2）每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；（3）每年对消防疏散标志进行一次维护。施。100；（2）报警系统灵敏，有效。8公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层（1）每半年对公共地面进行一次维护；（2）每年对楼梯踏步进行一次全面维护；（3）每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；（4）每年对公共窗户进行一次全面维护。由技术科按相应技术作业规程实施（1）美观完好，无缺损；（2）整洁、清爽。9卫生间、茶水间（1）每年对卫生用具进行一次全面维护；（2）每年对水、电设施进行一次全面维护；（3）每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由技术科按相应技术规程实施维修。（1）完好、无缺损；（2）使用正常；（3）整洁、清爽。10上、下水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年检修一次，并坚固管道固定码；（3）每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由技术科按相应技术规定实施维修（1）美观完好；（2）上、下水通畅；（3）无渗漏。11冷、暖气管道，通讯线路、顶棚（1）每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；（2）每年对顶棚进行一次全面维护；（3）每年对通讯线路进行一次全面检修。技术科负责组织实施（1）完好、无损坏；（2）线路畅通、使用正常。二、房屋本体维修服务标准为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照W物业管理公司IS09001（2000）的要求来执行1、教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；2、遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其它急修没有人手的情况除外）；3、厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5、特殊原因不能及时维修的必须要向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。第七章机电设备设施的管理维护方案X大学城是一所聚产学研于一体的高等教育发展区，机电设施设备管理的质量直接影响着教学质量和生活品质。为此，W物业管理公司将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行ISO90012000质量管理体系，对各类机电设施设备进行高质有效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案，处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度的实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为广大师生提供一个安全、舒适的高品位学习和生活空间。第一节供配电系统的管理如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，W物业管理公司将根据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。一、设备的定期维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1外壳1、查低压连接母线；2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检查是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过1403声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音4变压器室1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常2、低压开关柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常2柜背面1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常3、电容器柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过454、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液位。浮充电压261V，浮充电流12A（观察充电电流表），电池液比重126130（采用吸式比重计），液位不低于极板4冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。2强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。（二）、每周保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好。2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目柜背面检查闸刀开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固4地下电缆室检查室内环境检查电缆托盘检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确3接地检查接地线无松动，无断股4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2冷却水系统检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约50MM连接良好，无渗漏3燃油系统检查油箱油位检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运行）联接良好，无渗漏4润滑系统检查油尺、油位检查机油油质检查润滑系统各接头油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏5空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色6控制系统手动空载试运行1、按操作规程要求手动启动机组2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4，线间差别不大于三相平均值之2）采用25KV兆欧表，阻值符合有关规定3电气联接1、调压联接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好4变压器室全面清扫清扫、检查高压负荷开关检查修理室内照明、通风、消防设施清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失功能正常，无故障2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3柜内全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定4地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2柜内全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清晰的接线号检修控制元器件无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠3电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值104、柴油发电机序号内容要求1完成每日巡视保养项目2检查紧固各连接部螺栓检查连接导线更换冷却水更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻系统的接地电阻小于46、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻接地系统的接地电阻小于10二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时。2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。三、校园区电力节能措施为了更好的服务大学城，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，技术科将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制1、对所有的露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开头不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。3、地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可，灯具全部采用节能型。4、根据校区内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。第二节消防系统的管理消防设施设备的运行管理，将直接影响到大学城全体师生的安全感和舒适感，因此W物业管理公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据大学城的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大学城的消防安全。一、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1各类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换导线无破损、烧焦现象半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年消防控制台7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘无尘每日设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1指示灯直观目测“ACPOWER”（绿色）指示亮其余指示灯不亮2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切（或外部BATTERYTEST键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示24V（5V）1个月3报警功能按下“FIRETEST”键“ZONEALARM”指示灯和“SWITCHCARE”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年区域报警器7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动1个月设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1指示灯直观目测“ACPOWER”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮1个月2电源电压在按下内部电源切换键或外部键“BATTERRYTEST”前后，目测指针指示是否正常指针指示24V（5V）1个月3报警功能按下“FIRETEST”键“ZONEALARM”指示灯和“SWITCHCARE”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年集中报警器6表面及内部除尘表面及内部除尘无尘半年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头红色指示灯亮半年烟感探头2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年3机械部分（齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油无锈损且表面涂有润滑油1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年防火卷帘门6击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损1个月设备设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1防火门门体直观目测完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油完好，弹性适度半年防火门3消防通道、防火门直观目测，并开关防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1周1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1个月排烟阀（1）微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好1个月排烟系统5（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活1年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置正确3个月加压送风系统5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯炮电源指示灯亮1个月1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示正常，开关处于开启或自动状态1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无松动半年3各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、无烧损半年4电源（信号）线如有破损，用绝缘胶带包扎导线无破损或老化半年消防系统控制柜5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态1个月消防指示牌2指示灯按测试键按测试键后，指示灯亮1个月设备序