同志地产2007安徽淮北市慢城商业定位及招商方案(doc 25)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案编写吴超时间200777地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2地产目录第一部分项目定位3一、市场分析3二、SWOT分析7三、市场定位8四、经营布局12五、经营方式14六、如何才能“卖的出”14第二部分商业街招商和经营16一、招商的整体原则及目标16二、租金政策16三、招商政策17四、街区运营策略18第三部分招商执行计划21一、开业时间21二、正式招商时间21三、招商工作安排21四、招商风险分析22五、招商中存在问题及规避方法22第四部分媒介推广23FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3地产慢城商业定位及招商方案第一部分项目定位根据慢城商业街的工程进度，项目不日将全线竣工并交付使用。商业街竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。一、市场分析1、项目概况位置项目位于淮北市开发区内，基地位于人民路与长山路交叉口东侧，北接人民路，东临张寨路。基地西侧、南侧分别金海湾国际大酒店，金海湾花园小区紧临。该项目建成后和前两者合为一体,交通便捷环境优雅，地理位置优越。2、淮北市商业概况淮北市的商业主要集中在以一马路和二马路之间。在商业形态方面，以一马路为中心形成了东方百货、淮海商场、淮北市百货大楼、大众巷及沿街品牌店构成，云集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、超市卖场、副食品等数十类品种，是淮北市目前最繁华的商业区，商品零售额占据淮北市的60以上。以二马路的铁路和长途汽车站商圈，充分利用地理和交通优势，形成了批发市场为和中低档餐饮构成的商业形态，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。以淮北市新政府办公楼、体育中心等市政配套为主的商圈，结合相阳路餐饮一条街、大华步行街、盛世商贸城和兆基家具城，构成了新区新的商业形态。从上述淮北市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4地产但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业商业街发展潜力巨大。3、竞争状况近两年来，随着淮北市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供应，一些新建的商业街和专业市场也纷纷登场亮相，如大华步行街、亚太广场、新批发市场、相阳路美食一条街等，这些新商业的出现，给原本就发展乏力的淮北商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，商户频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，各商业项目更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）等各种形式层出不穷，即便如此，各商业项目也未能取得满意的招商效果。例1大华步行街该项目处于新区，属于一个专业的商业街，开业已经近3年，虽然通过近3年的运营，在整体经营过程中除了沿相山路的餐饮和休闲行业相对经营状况及主街的两个大卖场经营较好以外（其中主街的平均租金达到50元/月/平方米左右），其他位置的经营状况极为惨淡，在招商策略上采取的是租售同步进行，但对于卖出的商铺和租赁的商铺没有一个良好的规划，虽然部分区域采取第一年免租金和降低租金进场，但由于步行街整体管理的混乱，没有一个完整的规划，还是陆陆续续出现大量商户撤离，门面房空置的情况，导致整个项目运营情况不甚理想。例2亚太广场淮北亚太广场设计为中高档百货商业购物中心，共4层，总建筑面积约15000平方米。地上现经营3层，地下一层正在进行招商。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5地产楼层规划为一层经营品类繁杂，极为混乱，没有形成一个专业商场应该的商业氛围，二层经营中档服装，三层经营品牌服装，该项目是去年年底交付使用的，在招商过程中主要是以第一年免租来吸引客户入住的，之后按照每个柜台3000元左右来租赁，在经过大半年的运营后，虽然整体商场开门率还有90左右，但是经营情况的惨淡和管理的不善，导致目前商场经营户正在陆续撤场，这样不仅对一马路上的几个大型商业构成不了威胁，无法激起消费者的好奇欲，从而达到来商场购物的目的，而且在对周边的大华步行街也无法起到一个很好的支持作用，其原因主要是首先是地理位置相对大华步行街的商业格局来说较差，没有形成一个有特色的专业性商场；其次是周边的苏果超市和真棒大卖场的经营品类也对其造成了很大的冲击；再者是在商户入住后没有形成一定的商场的宣传和推广，相对周边的苏果超市和真棒大卖场的专车接送客户和不定期的举行文艺活动来说，该商场基本没有，造成没有客户上门来消费的商业氛围；最后是商场管理混乱，没有对每一个楼层的布局进行一个统一规划，造成里面经营混乱，无法形成一个专业的商场。例3温哥华城该项目位于本案南面约1000米，其商业格局和铺面数量与本案有惊人的相似，商业门面的其采取的招商策略是只租不售的形式，合同一签3年，租金第一年按10元/月/平方的价格，后2年每年递增1元/月/平方米来对外出租，并按照不同的行业在不同的区域经营来进行经营管理，但由于其位置偏远，而且周边固定住户较少，同时也没有在经营户经营上采取相关推广策略，导致现在实际的经营户不足7家，所以即使现在的租金价格也使经营户感觉过高，经营状况极为惨淡。例4前街该项目位于本案旁，虽然商铺在前期已经全部销售结束，但由于没有统一的规划和经营管理，导致现在除沿长山路的几家经营餐饮和休闲行业的经营户生意还比较多以外，沿人民路上的铺面及内街开门率极低，而且经营也极为萧条，整个项目的开门经营户不足30，而且由于对商业的经营没有进行统一的管理，导致商业现在的经营也非常混乱，市场内经营户的经营FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6地产信心严重不足。因此，从项目周边几个商业可以看出淮北商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不为过，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重应对，但是项目周边的专业性市场和商场没有进行合理的规划和布局，在给本项目提供了良好的发展空间以外，也给我们的招商工作带来了机遇。4、市场消费状况（1）淮北市城市人口较少，目前仅有90万人，同时，整个城市属于一个资源性城市，没有良好的商业资源和旅游资源，所以在吸引外来人口到淮北观光旅游或投资能力有限，06年全年淮北市实际引进外商投资企业21家，实际利用外资4532万美元，在全省17个市排名第14位；淮北市人均收入水平中等，06年淮北市人均收入为9807元，在全省17个市中排名第7，较低的人均收入导致商业消费水平总体较低，消费能力有限，成为淮北市商业发展的瓶颈。06年全年实现社会消费品零售总额619亿元，在全省17个市排名第14位。从销售行业看，批发零售贸易业实现零售额536亿元，住宿餐饮业实现零售额8亿元；从销售地域看,城市零售额443亿元，县及县以下零售额176亿元。不过在日常消费中，淮北人对于餐饮业和娱乐业的热衷程度还是比较大的，淮北住宿餐饮业的消费额占淮北市整个社会消费品零售总额的129。（2）淮北市及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。（3）淮北市产业主要依赖矿产，06年全年第一产业增加值256亿元；第二产业增加值1202亿元；第三产业增加值789亿元。三次产业结构为114535351。所以从整个产业发展中可以看出一产和三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。（4）淮北市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上没有新型商业市场的进驻，预计未来几年，淮北市的商业经营状况将很难改观，而FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7地产本地传统商业铺面的增加也将进一步促使商业竞争更趋激烈。二、SWOT分析1、优势与机会（1）区位地段优势。本案位于人民路与南湖路的交汇处，紧邻淮北市新市政府，淮北市体育中心、妇幼保健院、淮北市博物馆、金陵大酒店、桓谭公园、十二中等毗邻周边，随着政府的引导，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续完工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政府的规划蓝图，商业物业具备较大的升值潜力。（2）建筑规划优势。本项目商业面积约1万2千多平米，将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流，这将为商业的经营带来相当数量的顾客。同时，项目周边庞大的固定住宅群体相对于投资于商业者而言也是一个相当的诱惑力。（3）商业形象优势。随着时间推移，工程竣工时间临近，项目建筑形态逐渐明朗，能够给消费者一个直观的感受，有利于在实物上造势、推广运作。（4）购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；（5）品牌优势。通过前期推广运作，整个项目品牌为淮北人人熟知，在得到消费者的一致认可。有利于后期商业推广宣传。（6）淮北市餐饮娱乐业良好的发展空间，为商业街餐饮娱乐的招商和经营奠定了基础。2、劣势与威胁（1）区位劣势，与商业中心相距较远，区域内商业格局处于起步阶段，同时本案商业建筑形象还未形成，商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业，投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来商业街内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不足。（2）市场容量威胁。周边商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8地产威胁，区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目周边陆续起来的商业项目，如翡翠岛、可伦公馆、温哥华城等。其项目也是定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步行街，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地；（3）项目周边部分商业经营情况惨淡，增加了商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡。（4）本地居民的消费惯性制约了商业市场的发展；（5）根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律，项目商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。3、对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）（1）突出市场的地理位置，以淮北市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值；（2）突出市场的规模环境，以“12000平米的购物、休闲广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模；（3）突出市场的配套优势，以“新政府主干道”来定义项目的交通环境；（4）加快工程进度，树立商业街开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；（5）在项目正式开业后助临街门面的经营推广，努力营造商业氛围，以期带动商业街内的商业；（6）合理的业态定位和经营分区；（7）制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商、快速销售的目的；（8）制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。三、市场定位1、商城经营定位方向FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9地产“形象鲜明、有特色、针对性强的专业商业街”根据以上对慢城商业街的综合分析，慢城商业街的开发启示是（1）专业商业街提高商业的档次及专业性，容易树立自身的经营特色、彰显独特个性。（2）专业商业街有利于实现商业街的商品及服务定位差别化、商业街功能布局及规划的差别化、包装形象及促销推广的差别化；（3）慢城商业街的经营定位不仅是针对项目周边的消费者，而且还必须面对淮北市的广大消费者群；（4）慢城商业街要成功吸纳淮北市消费人流，根本上取决于商业街的经营特色定位及品牌号召力；（5）商业街是否能成功招商，关键在于商业街本身的经营色定位及是否有龙头品牌店的加盟。（6）品牌号召力取决于有无知名商家的成功加盟，该加盟商家是否可在商业街整体招商和经营中有足够的能力发挥龙头聚客效力，带动商业街的整体畅旺；2、市场经营业态定位及形象定位很明显，项目商业只是我们整个项目的一部分，我们的项目属于商住相结合的形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区内提供生活配套服务。我们通观区域内市场，紧靠项目的大华商业步行街、亚太广场、相阳路美食一条街完全构成了淮北市新政务区的生活配套服务中心，相对于我们的项目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。看产品本身，可以得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们需要寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态需要较大的FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10地产营业面积，又要不与整个项目的设计、规划、运作理念有冲突。通过对淮北专业性商业街的摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们最终确定本项目前街商铺主要经营大酒店、大卖场、娱乐城等行业。定位依据（1）虽然淮北市的商业竞争压力很大，但各式餐饮行业在这个不大的地方却陆陆续续开了有300家左右，而且只要有特色，每家的生意都是异常的红火，所以餐饮业的红火也给我们的招商工作带来了很大的便捷性；（2）在淮北这个地方，真正的大型全国连锁卖场基本上没有，所以在这些全国知名大型连锁卖场看来，这块“肥肉”是很有诱惑力的，而且这些大卖场迟迟没有进入淮北的主要原因就是没有找到合适的位置，所以当我们的项目推出特色化经营的定位后，我相信一定对这些大卖场产生强烈的吸引力。（3）淮北市现阶段的商业街主要有4条，一马路由于是老的商业中心，其早已形成的商业格局已经让淮北人接受，没有必要进行调整，所以经营上还将继续沿着老的布局来经营；二马路的商业主要是作为一马路商业的相关配套和补充，和一马路一样，也不会进行大调整；三是相阳路作为后期新开发的一条专营美食的商业街，通过5年时间的运做，现阶段已经取得了良好的效果；四是大华步行街作为最新开发的一条商业步行街，在开业初期给了投资方和经营方很大的期望，但在项目运行中，由于缺少统一和良好的规划，使得项目在运行过程中出现了偏离，致使现阶段经营状况不容乐观，在此阶段我们推出的这个全新理念的商业街，势必对这些投资商和经营户产生强大的影响力。（4）通过大型商业的进驻，将对本项目提升自身形象有着举足轻重的作用，而且也会拉动项目的整体销售，具体如何划分，会给我们产生哪些作用，就让我们将从下面的篇幅中来一一剖析。3、商业目标主力店的功能划分和作用（1）第一目标主力店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11地产第一目标主力店以大型连锁餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货为经营主体；第一目标主力店作用主要有四个其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；其二是知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；其四是主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。（2）第二目标次主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商业街由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和淮北市新兴商圈能否崛起的关键。第二目标次主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。（3）第三目标次主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标次主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。第二和第三目标次主力店的作用主要有两个其一是按业态组合设计招入中小店铺，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；其二是第二和第三目标次主力店的铺位租金往往是主力店的24倍，有的甚至更多。4、目标主力店的招商阶段分配和租金（1）地产商业的招商时间较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为第一目标主力店群和第二、第三目标次主力店群两个招商阶段。第一目标主力店群的招商集中在项目业态组合之后，规划之前。而第二、第三目标FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12地产次主力店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于第一目标主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，就需确定第一目标主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施，而第二和第三目标次主力店则对形成后的商业设施改造要求不大，因而第二和第三目标次主力店群的招商可使主力店群确定后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。（2）第一目标主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在310。成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而第二和第三目标次主力店的租期一般为3年左右，租金较高。四、经营布局为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商业街的经营布局和功能分区进行规划和引导。随着生活质量的提高和消费需求的多样化，人们已经逐步由单纯的购物，逐步转向休闲、娱乐型购物消费。因此，在业态规划上，也应该由单一业态（购物），逐步引入餐饮、娱乐及其他服务行业，以方便顾客，带旺商业街。按照人们的消费习惯，一般是从从购物到休闲、观赏，再到餐饮，所以在对项目布局进行设置上，为了最大限度的将人流量聚集起来，最好按照此顺序来进行规划，商业项目在业态设置上，对购物、娱乐、餐饮的比例的分配则按照421840来进行分配。1、商业布局圆角楼和5号楼建议建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主，形成餐饮区；4号楼建议以经营大型KTV或大型网吧等，形成休闲区；1号楼、2号楼和3号楼经营大型超市、服装服饰、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼等，形成购物区；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13地产对于金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营建议放在后街经营，以此完善商业街的商品和服务；对于本项目的水电情况，由于前街定位的主要是一些大型的主力店，所以在对前街商业门面的用电上，综合考虑要保证至少250千瓦/1000平方米；在用水上，要保证至少供水总量50T/D，对于餐饮区的供水总量可能还要增加；另外，要考虑对于大超市和餐饮区，这两个区域是要用气的，所以要保证管道气的到户，同时，对于消防上，要考虑主力店一般来说都是要配置消防喷淋和烟感、应急照明等消防配套，此方面要作为考虑因素之一；而对于后街，由于其主要定位是社区配套，所以建议只要按照标准商业来进行配套既可。2、经营布局遵循原则（1）符合整个商业街战略定位的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发，同时，为了保证后街商业的可发展性，建议将前街商业铺面做成前后通透式经营格局，这样有利于保证后街商业铺面的延展性；（2）不同行业选择适应不同商品经营业态格局的原则；（3）尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；（4）合理有效使用空间的原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从商品经营的空间利用出发；（5）经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；（6）关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一条街或同一功能区经营；（7）大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14地产考虑；（8）充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；（9）方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲，再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；（10）视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象统一。五、经营方式（1）租售方案一租售同步（选定方案）优该方案从开发商开发实际出发，在建设期内销售商业街部分商业铺面，减轻资金压力和利息支出，回笼建设资金，同时为项目的后期经营定位、招商奠定基础，提供4到5年的售后反租，可增强买家信心，买断反租期的项目整体经营权，为项目的整体定位实现提供了可能，同时避免了项目开发前期小业主各自为政带来的不利影响。劣主要针对商铺投资客，减轻反租压力须提高商铺销售价格，产权的转移须于反租回报期结束后对租户有所协调。（2）经营方案二只租不售（备选方案）优开发商掌控商业街的整体运作，对商业街的招商经营有利；同时，商业街产权在手，开发商可利用其作为抵压贷款融资的基础。劣项目在整个建设开发阶段承担巨大的资金沉淀压力，资金回笼慢，滚动效力较差，利息负担重。同时商业街整体产权在手，招商及经营风险较大。六、如何才能“卖得出”承租回报策略从商业街开业之日起，前街由开发商向业主提供4年期年回报6的返租，后街由开发商向业主提供5年期年回报6的返租。本着低开高走的原则，商铺销售均价可在实际价格的基础上进行调升，在FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。15地产凝聚人气的同时制造商铺不断升值的形象，对犹豫客户形成价格压力，促成成交。为了消除业主对返租回报的顾虑强势树立投资信心，营造市场轰动效应，建议可以按照以下操作思路进行24（或30）的返租回报在业主购铺签约时即付10，商铺交付使用时付14（或20）；开发商在前期销售实现后即可回收部分项目资金，并可利用该资金进行项目综合运作开发直至整体项目竣工；商铺交付时，项目的销售已基本完结，资金回收已到位，商场的招商工作已全面铺开。4、5年的返租回报对开发商造成资金压力和负担相对弱化。业主购铺后即办返租，即得返租回报，交铺前即可得到4年或5年的全额回报，免除一切后顾之忧。该政策对商铺投资客具有极强的吸引力，如配合强势的广告营销和现场操作手段，即可引发轰动抢购热潮。对于购铺自营客户，可设定一定的自营区域，自营商户购铺必须签定慢城商业街管理公约和缴交依时开业保证金。其自营商品类别必须保证与商业街的经营定位相吻合；不能依时开业者，其交纳的依时开业保证金不予退回（风险回避在前期购买商铺时和客户积极沟通，做好他们的思想工作，避免在后期出现对于自购户较多，但不愿意签定管理公约和交纳开业保证金，给招商和销售工作带来不必要的麻烦）。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16地产第二部分商业街招商和经营一、招商的整体原则及目标1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，对于项目商业整体开业时间最好定在项目交付后的第3个月，这也就需要保证在项目交付时完成商业街前街面积的90。2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街内商业经营井然有序。二、租金策略（1）租金考虑因素周边物业租金状况项目周边同类商业物业租金水平。地理位置即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一。交通便利性与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。昭示性即项目的临街面，是否易于寻找、识别。配套项目配套能否满足商户功能需求。商铺形式及面积对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。经营环境商业街内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。停车位车位是否充足、车辆出入方便性。（2）本案租金建议根据对新区商业调查，本商业位置具有较大的升值空间，但目前环境尚不FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17地产成熟，新区人流也不旺，整个商业市场的形成尚需时日。目前一段时间该区域内人流不足，将导致经营商家资金回收困难，这会使许多商家会继续观望，影响项目的招商，在结合周边现已成型部分商业的租金水平上，建议项目前街一层平均租金暂定为810元/月，二、三层平均租金暂定为35元/月；后街平均租价暂定为35元/月，同时租金每年按1元/月/平方米的价格进行递增。以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的激增和环境的成熟，逐渐提高租金。（3）租金策略以“放水养鱼，培育市场”的目的，前街实行“免租1年”，后街实行“免租2年”，并结合“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，建议招商部分商铺实行统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。统一租金的策略在以往的实践中证明是成功的，因为商业街刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。三、招商政策任何新兴商业街从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18地产为此，特提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行培育第一合理的业态规划。有选择性的引进有一定品牌形象及经营能力的商户进驻。第二免租期。前街签定4年租期，免租1年。后街签定5年租期，免租2年。签约时收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年至第五年按标准租金每半年一收。第三后期市场的经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。因此建议开发商承诺在市场开业前后期投入一定量的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。四、街区运营策略经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，慢城商业街才能获得良好的招商和经营成果。在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的招商和经营模式统一招商、协助经营、部分自营整和市场、完善政策、合理回报1、统一招商除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有经营部门（最好由我们牵头成立经营部门，由于国家对返租实施的严管，所以当我们成立经营部门后，返租就可以通过此部门以承租的方式来开展，避免出现不必要的麻烦）与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19地产户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。2、协助经营商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费，通过广告的推广，关键是要达到让全市人民知道在淮北有一个新的特色化商业项目即将推出。周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费，此推广主要是增加投资者和经营者的信心，也进一步提高项目在淮北的知名度。全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费，此推广主要是为滞销商铺的销售或租赁奠定基础。3、部分自营在招商效果欠佳或部分商户不愿进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法（也可由公司自己来经营一到两间大门面，加强自营户的自营信心）。具体包括市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如纪念品商店等；有市场前景，但需要引导消费的项目，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；百姓生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；适当的公益性项目，如免费的休闲区。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。20地产4、整和市场整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、四大功能于一体；整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促削推广。5、完善政策向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力。6、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。21地产第三部分招商执行计划一、开业时间第二部分已经提到，考虑到工期进度、招商等工作，暂定商业街开业时间为项目交付后的第3个月。商业街要开业还需要给予商户一定的装修期，通过讨论，建议开发商同意拿出1到2个月作为商户的装修期。因此，在对外宣传时我们可打出口号月日进场装修，月日铁定开业若不能按时开业，开发商承诺无条件退还商户租铺定金，以增强商户租铺的信心。二、正式招商时间考虑到本案的招商时间段、商户经营淡旺季、工程进度和商铺的销售等因素，我们确定项目交付后1个月内为公开招商日。所有招商工作均围绕公开招商日的时间进行安排。三、招商工作安排序号工作内容完成时间1本策划方案的讨论定稿7月15号前2招商合同文本的厘定项目交付前1个半月3宣传推广资料现场包装户外广告设计及定稿项目交付前1个半月4商户邀请、招商资料派送项目交付前1个半月5商户座谈会准备事项（座谈资料、座谈地点）视具体情况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。慢城商业定位及招商方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资