福州光明港地块分析报告

光明港地块分析报告第一部分福州概况1城市概况福州，地处中国东南沿海，是福建省的省会和政治、经济、文化、交通中心，现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个区，福清、长乐二个市，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭六个县和琅岐经济区。全市总面积12万平方公里，其中城区面积1043平方公里，建成区总面积约160平方公里；总人口660万人，其中市区人口243万人；海岸全长1137公里，海域面积12万平方公里，与台湾一水之隔，平潭岛至台湾新竹仅68海里，连江县黄岐半岛距马祖仅8000米。2自然条件福州属亚热带海洋性季风气候，全年无霜期达300天左右，年平均温度192摄氏度，温暖湿润；地貌属典型的河口盆地，城区位于盆地中央，四周群山环抱，闽江穿城而过注入东海，形成了“三山鼎峙，一水长流”的奇秀景观和“枕山、面海、襟江”的山水布局；拥有海坛、鼓山、青云山、十八重溪等四个国家重点风景名胜区，青云山、石竹山、福州国家森林公园等三个国家AAAA级旅游区，马尾造船厂是首批国家工业旅游示范点，还有3个国家森林公园、4个高尔夫球场、30多个公园，以及一批度假区、旅游区；市区内河交织、温泉密布，为世界各大中城市所罕见。全市现有星级饭店81家，床位2万多张，其中五星级饭店4家、四星级饭店2家、三星级饭店42家；国际国内旅行社112家；旅游汽车服务公司14家。3交通概况福州是一座现代化城市，城市建设日新月异，福州市政府推行“东扩南进”战略，将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅歧经济区全部纳入中心城市规划区，预计在未来10年里，将建成区面积扩至162平方公里。近年来，福州市区新建、扩建50多条主干道和上百条次干道。进行大规模的棚屋区改造。新区开发，房地产业迅猛发展。江滨大道是福州市跨世纪的形象工程，全长262公里，是一条集观光、旅游、休闲、防洪于一体的滨江景观长廊。闽江上近几年先后建成鳌峰大桥、乌龙江特大桥、三县洲大桥、金山大桥，鼓山大桥正在建设中，根据福州市的规划，不久的将来，闽江上有10座大桥飞架南北。而福州长乐国际机场是全国十大空港之一，拥有世界最先进的导航设备，是中国净空条件最好的大型国际机场之一，开辟有国内外航线近50条，年客运吞吐量达10654万人次。福州港是全国十大港口之一，航线直达欧美、日本、菲律宾、新加坡、香港、台湾、泰国等4国民经济07年19月份，地区生产总值达到1288亿元（初步统计数据），增长15，增幅是“十五”以来最高的。其中，第一产业增加值达113亿元，增长43；第二产业增加值达612亿元，增长176；第三产业增加值达563亿元，增长144。对GDP增长贡献较大的是工业和其他服务业，分别拉动GDP增长78和30个百分点。建设福州,支援海西第二部分福州市07年走势08年预测从去年9月开始，随着银根紧缩以及政策的明细化，几个月来的福房指数涨幅趋缓，且在最后一个月有负增长的势头，而在2008年1月份，福州市福房指数涨幅较前几个月增大。从表1可以看到，2008年1月的福房指数为13728，相比上月的13514，1月指数上升了214点，月涨幅为159，而与去年同期相比上涨了724。从这些数据我们可以看出，虽然在各种政策的高压下房价有所控制，但在新的一年开始时，房价还是不依不饶地上涨了，可以说，开发商与消费者两者之间的博弈，是一种利益的博弈，最直接体现在房价上从表和图可以看出，1月成交面积与上月相比有所上升，福房指数均价却出现降价从表5可以看出，6000元/平方米以下的产品，占总成交量的42，中间价位各档次的产品交易量都在回落，10000元/平方米以上的产品交易量却居高不下，而且大有一升再升的势头。从表9可以看到，福州高价位房聚集在市中心、北江滨及新突起的金山板块。小结从目前的一些现象来看，房地产市场的震荡已经开始了，在如今的市场环境下，市场已从卖方市场慢慢过渡到买方市场，尤其是当保障性住房大量入市后，市场将向两个极端发展。由市场自由支配的那部分商品房将出现严重的两极分化中低端产品面临保障性住房的冲击，有可能被淘汰出局，但另一部分瞄准金字塔塔尖阶层的产品有可能价格还会更高对于福州来说，因为它自身的一些特点，首先，“海西”品牌增值楼市，海西建设已经成为一个全国的大品牌，海西的品牌价值必然落于有形之物，也就是地产上，所以我们对楼市也就有信心。第二，福建的经济总量持续攀升，再加上人民币的升值空间因素，福州的房价继续上升也是有很大可能的。第三，城市化带来了大量的购买力，华侨的购买力也是不容忽视的，所以，福州的房价还有继续上升的空间。第三部分本案区域环境分析地段特征本案位于鳌峰路与江滨中大道交汇处，西南向为浩瀚的闽江,东北向为美丽的光明港距离市中心约20分钟车程。所在板块是福州江滨高尚住宅居住区。江滨板块近几年是高档住宅开发的重中之重,现地块周边市政规划尚未成型，且金融服务机构，文化、教育、医疗机构分布设置较不完善,处于待开发状态邻里建筑功能分析本案所在板块周边建筑除新建成的320亩海润滨江花园外已售馨,其余多为厂房及自建民房,空间格局已经不能满足现代人们对生活品质的需求，这在一定程度上会促进本案的销售。供求关系经过这几年的市场培育,我们从实践中发现福州楼市中具有最强消费能力的八县群体对于本板块应该是非常认可的,因此,在本区域开发楼盘必将供需两旺周边环境及景观条件项目所在的西南向为闽江,东北向光明港也就是说项目本身在南北向各有丰富的景观面,得天独厚的自然资源是现在乃至将来纵多江滨楼盘所不可能具备的,因此该地块的唯一性将非常有利于本案的销售小结本案所处区域为福州近几年高端楼盘发展较为迅速的板块之一，落后的产品品质和老旧的建筑形象已经不能满足现代都市人们对居住品质的要求，而且区域形象与项目周边有强烈的改善需求。另外，区域内日益增长的市场消费能力，也迫切需要相应的住宅产品出现。因此，从宏观市场来看，本案具备较为成熟的开发与销售条件，本案的开发是顺势、顺市的行为。第四部分项目SWOT分析项目SWOT分析优势（S）分析1政策优势据政府相关公告，福州行政中心将移至东部新城，其中东部新城中心区的北岸地块，北起东部新城规划路，南至江滨大道，西起海润滨江花园现边界，东至光明港。东部新城交通便利指数将大幅提升，北江滨CBD生活圈面临着城市化进程的一次飞跃，随之而来的是生活区更大程度的成熟。江滨板块的“金外滩”规划，以及福州行政中心移至东部新城的利好消息，为江滨板块的未来发展描绘出更美好的蓝图。行政中心东移，对所处区域的房地产将产生直接的影响。2地域优势本案两面临江,景观无与伦比,借住政府规划及景观为主题来开发住宅及周边商业将使得项目升值空间无可限量另外，与本案仅一江之隔的福州国际会展中心正在建设当中，将来可以通过本案旁边在建的鼓山大桥与之相通，形成优劣互补（附国际会展中心周边规划用地为商业用地，以酒店及写字楼，高档公寓为主），提升本案产品的附加值。3交通优势本案位于鳌峰路与江滨中大道交叉口的位置，距现中央商务区仅20分钟的车程，周边有二环路、三环路、闽江大桥桥、鳌峰大桥、及在建的鼓山大桥横跨江两岸，交通情况良好，上下班、外出旅游、通高速路、去机场等都非常的便利。购买客群潜力优势众所周知，福州高档楼盘购买客群以八县、华侨及私营业主为主，他们对本区域认可已经通过这几年的房地产开发及销售中得到的有力的证实，因此本区域客群的购买潜力是非常巨大的。4品牌自身优势世茂集团凭借在福州的第一个项目世茂外滩花园已成功在当地树立起豪宅标杆的作用，所以豪宅品牌已深入人心，世茂品牌本身就具有极强的号召力。劣势（W）分析1缺乏人文底蕴的支撑本案周边是台江批发零售行业的一个集散地，人文底蕴的积淀不够，对本案的综合质素造成了一些不利的影响。2缺乏市政配套本案周边金融、文化、教育、医疗等机构缺乏。周边较为脏乱周边除南北两面江景外，其余为厂房或民房，有待改造。机会（O）分析1福州行政中心将移至该区域政府将行政中心移至该区域，所以江滨板块的文化、商务、政务、运动、休闲等功能都将得到强化和质的飞越，将成为市民欣赏福州江岸生活的展示窗口。本案将成为最接近未来福州行政中心区的楼盘，世茂做为城市运营商应可再现当年上海浦东世茂滨江花园的奇迹。2改造区域环境项目所在区域大都为老旧的建筑、厂房，与现代城市的快速发展极不协调。由于市政规划需要，本案的开发对区位形象的塑造起到至关重要的作用。3资源互补本案的开发将有机会与本案南向江对岸的福州国际会展中心会展中心附近规划用地为酒店、公寓、写字楼形成资源互补、共享，提升板块价值。威胁（T）1如何改善旧商业、发展新商业本区域内的缺乏商业氛围，大都为批发集散型商业，虽然政府规划将迁移这些商业，但时间不明确，且本案如何根据政府的规划重新为该区域注入新的商业模式难度犹为巨大，短期内商业价值难以体现，影响本案商业的销售。2政策规划的实施虽然政府规划本案周边为未来的行政中心，但从政策面及实际的落实来看，我们仅看到与本案一江之隔的对岸“福州国际会展中心”在建，其余均不清晰明了。因此本案在此区域内要有实际意义上的强而有力的政策支持稍显不足。第五部分本案周边在售项目简况项目一海润滨江花园占地320亩，其中75亩建房，245亩造景，是北江滨规模最大的亚热带海岛风情社区，小区有两大6000平方米的业主专属会所和社区便民会所。320亩超大规模，完美演绎时尚滨江亲水生活；700余米浩瀚江景，视野无遮挡心胸自宽广；250平方米绿化空间，每天享受森林SPA；67个亚热带风情观光景点，6000平方米豪华商业双会所，休闲生活精彩无限，24米宽林荫商业步行街，3000平方米国际双语幼儿园，10000平方米水域景观。幼儿园占地亩，国际双语幼儿园。物业管理引进国外先进物业管理，极力打造业主高品质生活。产品设计精益求精，采用全明，创新设计。住宅间30多米的楼距保证了生活的采光和通风。目前该项目已售罄，销售均价达到10000元左右。项目二名城港湾位于江滨路东路88号，1400多亩的浩瀚大盘，总建筑面积为130万平方米。项目采取超前的开发理念和规划，投入3200多万元巨资聘请国际大师对社区进行精心规划设计，导入先进的“NEWTOWN”开发模式。整个项目有三大完整的地块呈L形分布，其间通过1条千余米长的“水手商业街”的配套使地块之间有机联系。三大地块将分别用于打造以独栋与联排别墅、多层与高层、多层与小高层组合而成的三大住宅区。项目同时还规划了五星级名城假日酒店、名城水手商业街、游艇码头、露天沙滩浴场、景观天桥、6000平方米大型超市、名城小学、名城幼儿园等景观及生活配套。目前名城港湾推出的东方名城开盘均价达到8600左右。综合以上几点，我们初步得出以下几个结论1光明港地块交通便利,地理环境优越，拥有得天独厚的的自然资源,该地块南北沿江面极为广阔,所以该地块的特点非常符合世茂集团一直以来开发高档滨江楼盘的要求2光明港地块目前周边的发展尚不成熟，各项基础设施配套的完善是目前该区域发展最大的瓶颈，也是制约其腾飞的主要因素。但就因为本区域的不够成熟才给了我们这个契机,依托世茂集团强有力的资源整合,打造属于福州的”浦东新区”,前景不可限量3市政府规划利用江海资源将福州打造成滨海型城市,这是一个城市发展总的方向,所以对于光明港地块未来的发展，将会随着政策的深入及基础设施的建设将会为产品本身提供源源不断的附加值增