中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划_方案及可行性分析报告21289

中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案及可行性分析报告华鑫国际信托有限公司二一一年三月目录一、信托背景3二、信托计划基本情况3三、信托计划概述4四、特定资产基本情况5五、特定资产收益前景分析9五、开发商中置房地产基本情况26六、担保方浙江润欣港航工程有限公司简介33七、风险分析及风险控制38八、相关法律文件的签署41九、信托投资收益和信托报酬及发行预案42一、信托背景浙江中置房地产开发有限公司特定资产收益权集合资金信托计划是华鑫国际信托有限公司专业优势判断推荐的项目，华鑫信托通过发行信托计划，募集资金投资于中置房地产开发有限公司旗下“御江山”桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，使信托计划的委托人/受益人获得相应的预期投资收益。二、信托计划基本情况项目名称中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案委托人在信托计划成立时为委托人，信托计划成立后可以是依法受让信托计划项下信托受益权的自然人、法人或依法成立的其他组织。受托人华鑫国际信托有限公司信托类型集合资金信托计划信托规模人民币8000万元信托期限24个月项目预期投资收益率18/年资金运用方式用于投资中置房地产开发有限公司旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权信托收益及信托财产分配信托收益按季计算分配，由受托人将信托收益扣除相应税费及信托费用后进行分配。三、信托计划概述（一）交易结构华鑫信托通过发行信托计划，募集资金人民币8000万元,用于中置房地产开发有限公司（以下简称为“中置房地产”）旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，信托计划期限为24个月。由中置房地产作出承诺，将在信托文件约定的时间点或条件下，如信托投资收益未达到预期收益金额，则由中置房地产开发有限公司对约定收益承担收益补足义务，中置房地产就其项目承诺到期回购资产收益权。中置房地产开发有限公司以其名下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块之B地块（桐土国用2010第0012245号）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物为该承诺设置抵押担保，受托人实现投资收益后，其所持有的收益权视为已经实现而自行消灭。信托计划每半年向受益人预分配一次预期收益，信托计划终止时，华鑫信托按照信托文件的约定向投资者分配剩余信托财产。（二）信托计划交易结构示意图（三）信托财产和特定资产及收益权基本情况1、初始信托财产为人民币8000万元。2、信托资金运用形成的信托财产为中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目（B地块）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权。3、特定资产收益权的含义为指特定资产持有人合法享有的、针对特定资产而应获得的增值、出租、预售、销售或以其他形式使用和处分所形成的现金收入（扣除资产出租、预售、销售税费等支出）的权利。四、特定资产基本情况（一）特定资产区位、坐落情况中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块，总面积11935平方米；其中A区块土地证编号桐土国中置御江山特定资产收益权信托计划中置房地产土地证编号桐土国用（2010）第0012244号号地块土地项目的土地使用权华鑫信托设立信托受让特定资产收益权承诺支付收益，在收益不足的情况下予以补足分配信托利益浙江中置股权质押浙江桐芯微系统科技有限公司以50股权、周军良以2956股权提供质押担保。润欣港航工程有限公司投资者担保提供抵押、质押担保中置御江山项目销售收益用（2010）第0012244号，科研用地，使用权面积3890平米；学圣路东侧1号地块B区块土地证编号桐土国用（2010）第0012245号，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米的土地使用权。本次交易所指特定资产为专指上述B区块上述地块宗地坐落于桐庐县城滨江区东至“三水花园”，南至“空地”，西至“学圣广场”（规划中），北至滨江路（规划中），土地使用权出让价款为651357万元（折合楼面地价A地块81752元/平米，和B地块170452元/平米），（二）特定资产相关证照办理情况1、国有土地使用权证学圣路东侧1号地块B区块土地证编号桐土国用（2010）第0012244号，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米。2、建设用地规划许可证地字第桐城镇（2009）012032号，用地项目名称揽景园，用地面积179亩（11935平方米）；3、建设工程规划许可证建字第桐城镇（2010）010602号，揽景园2号楼（31层），建设规模2031236平方米；建字第桐城镇（2010）010603号，揽景园3号楼（21层），建设规模560745平方米；建字第桐城镇（2010）010604号，揽景园4号楼（2层），建设规模62826平方米。4、建筑工程施工许可证编号3301222010120901012，揽景园24号楼，建筑规模2654807平方米。（三）特定资产规划情况根据桐庐县国土资源局与浙江中置房地产签署的国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权挂牌出让公告（桐土出让告字200927号）等资料记载，特定资产B地块为居住兼容商业用地，出让年限商业40年，住宅70年，挂牌起始价6450元/平方米。总投资规模1641491万元，规划建设商住房32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下车库5774平方米。用地面积8045平方米桐庐县企业投资项目备案通知书（备案号330122091116504902），建筑密度30。地块内建筑物最大高度控制在9947米以内。整体建筑节能标准达50以上。（四）特定资产开工建设情况工程项目累计已投入775650万元，其中土地及契税等相关费用688155万元，工程施工投入87495万元。施工工程进度状况基础灌桩浇注已完成百分之九十，静载试验已于3月5日进场。其中3，4楼在3月底左右完成基础浇筑，四月中旬达到正负零；2楼基桩还剩余55根，地下室还剩余12根。（五）特定资产评估情况（待评估）土地出让情况土地出让金发票发票号码发票金额（元）发票日期000013270813,000,000002009102200001310373,000,00000200912900001310432,000,000002009121100001310196,000,000002009122400001311017,600,00000200912240000131102967,8500020091224000013117032,567,850002010416合计65,135,70000五、特定资产收益前景分析（一）项目所在地桐庐县概况桐庐县位于浙江省西北部，“西湖千岛湖”黄金旅游线的中段，风景秀丽的富春江横贯县境，造就了桐庐“天下独绝”的山水风光。桐庐属杭州市辖县，建县已有1780多年历史，县域面积1825平方公里。辖7个镇、4个乡、2个街道，总人口3953万。桐庐气候宜人，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均气温165，县城距杭州市区58公里，杭州都市经济市圈和义乌商圈的重合部，是中国民营经济最佳投资县和长三角最具投资潜力县。桐庐距全国十大机场之一的萧山国际机场仅90公里（高速直达），而今年底开工建设的杭黄高速铁路和规划中的都市轨道交通、杭州桐庐公交一体化，将把桐庐与杭州的时空距离缩短为17分钟。便捷的交通对投资环境的优化起到了越来越重要的作用。目前，桐庐县已基本达到“对外高速化，对内快速化，公路网络化”目标，形成了四通八达的交通网络。在陆路方面，杭新景高速、320国道、05、16、20、23省道在县内构筑了道路主框架，形成了内外集体联动和辐射路网，其中，走杭新景高速，桐庐到杭州只需35分钟。在水路杭州城区杭州萧山机场桐庐县距机场1小时车程方面，桐庐在有“黄金水道”美誉的富春江上，已建有年吞吐能力达385万吨的综合码头，可通过富春江直通钱塘江出海口。除了便捷的交通外，当地还具有优越的人居环境、齐全的配套设施、高效的全程服务等其他地方无法比拟的投资优势。桐庐先后荣获国际花园城市、全国绿化模范县、全国社会经济综合发展百强县、中国优秀旅游名县、中国民营经济首选投资县等荣誉称号，著名景区“瑶琳仙境”，名扬天下。近年来，凭借着出众的区位优势、独特的块状经济、秀美的山水风光，吸引了众多外地客商的关注与投资，东芝水电、中汽商用汽车有限公司、杭州新华纸业有限公司、今麦郎饮品有限公司、浙江中策电缆有限公司、杭州霍夫曼电梯有限公司、浙江树人大学等一大批国内外知名企业、单位纷纷落户桐庐。（二）桐庐房地产开发现状（1）概况2010年桐庐县房地产市场始终保持平稳、健康发展。县政府工作报告信息公布2010年全年桐庐县商品房销售面积5836万平方米，销售总套数3200套左右，总额在30亿元左右，增长756。整体房产市场处“稳步盘升”状态。（2）市场主要特征A、桐庐房地产市场处于发展阶段，产品形态丰富，别墅、多层、小高层、高层、单身公寓等产品均有规划开发；从开发情况来看，外来开发商（主要为杭州）及品牌开发公司（如绿城、宋都等）的进入开发，对本地房地产的发展起到了重要的带动。B、从价格上来看，目前桐庐县房地产住宅均价在600010000元/M2左右；绿城桂花园的价格最高，均价达到7000元/M2；在沿江区域，高层一线江景房均价在75009000元/M2，主力均价约8000元/M2，二线江景房均价在60008000元/M2，多层均价在6500元/M2左右。在城市边缘区域，一般多层的价格在45005500元/M2左右。价格差异较大，即使在同一楼盘，江景与非江景的价差很大。C、从户型面积上来看，根据了解，目前最受市场欢迎的应该是100120M2之间的三房户型，因为这档面积的使用功能与总价控制适应大多数自住购房者的需求，性价比较高。沿江的江景房由于各楼盘定位客源为高收入者。因此面积普遍较大，以130160M2为主力，户型上以三房及四房二厅二卫为主。D、城区楼盘的普遍品质处于中等水平，各楼盘体现品质化主要还是集中在外立面处理上，对于内部环境建设、楼盘软件建设、物业管理建设等方面仍旧处理平平，这也说明桐庐的房地产发展水平尚未进入完全成熟状态。E、其他经过初步调查，高层地下车库的价格约在814万元/个，物业管理费用多层一般在06元/M2/月，高层一般在13元/M2/月（其中包括电梯费用04元/M2/月）。（3）市场综合分析桐庐房地产市场呈现稳步发展的态势；从目前的情况来看，几个开发项目目前基本处于尾盘销售状态，日后的市场竞争主要来自新开发项目及将出让的地块。房地产市场的总体情况如下A、房价均价不高作为杭州的下属县市，54008500元/M2的市场均价是不高的，类比杭州下属富阳、淳安县，其临江临湖地段房价均已超过9500元/M2以上。因此，从价格的情况来看，桐庐房地产市场是十分健康的，基本不存在泡沫现象；这对进入桐庐的开发商而言，减少了市场风险；同时具备的升值潜力也对开发的企业带来更大的利润空间。B、城市整体居住环境良好桐庐作为优秀的旅游城市，其自然山水确实是可以值得骄傲的；同时县政府对于环境保护的重视，也对城市整体居住环境的延续与维护带来重要的保障。因此，对于居住而言，桐庐确实是具备适合人居住的环境。绝佳的人居环境，对于桐庐房地产市场的持续发展提供了基础支持。C、客源结构较为单一，后市发展潜力较大作为省会杭州的后花园，桐庐相对杭州城区的明显低价并结合良好的居住环境，对于吸引杭州市区居民购房是有条件的。从目前桐庐市场的单一自住客源为主的客源情况来看，客源相对单一但市场发展平稳上升；一旦这个客源结构被打破，可以期待市场的巨大变化。并且，从杭州到桐庐的交通条件也十分便利，且有轻轨的规划；一旦城市的房产市场开始启动，房市的客源结构必将改变；外来购房者及投资客的加入，势必带动本地客源的投资，互相影响从而带动市场的总体变化。桐庐县城滨江商住综合体是杭州市100座城市综合体之一,是杭州富春江流域城市当中,目前仅存的一块城市沿江规划用地,其富春江沿岸规划用地的“绝版性”，注定了她的开发建设将始终诱人眼球，备受客商关注。根据桐庐县政府规划，桐庐宾奖商住综合体的打造，将凸现“四高”原则，即高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵，将进一步提升现代服务业水平，与现代化山水新城特质相匹配，使之成为名副其实的杭州乃至上海大都市的“后花园”。本项目所处的滨江商住综合体地处桐庐县城核心区块，与桐庐县迎春南路一起形成桐庐最繁华的“黄金十字轴”。根据规划，滨江商住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。从上游沿江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣路路端（结点）分别设置四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城，与水相亲。同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施，聚集人气，彰显活力。目前，横贯滨江商住综合体东西、宽21米的滨江景观大道已经动工；滨江公园也将于年底前基本完成；大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目都已开工建设。（5）实地调研情况本项目地块位于桐庐县新城区的规划滨江商务区，北临规划滨江路直接面对富春江，南临春江路，居新区繁华商业区域1公里内。周边居住小区云集，有三水花园、石马小区、阳光华庭、家景新城等已经交付的住宅小区，还有尚在销售中的水岸华庭、聆江景苑、一品江山、春江花园等项目。本项目北面是清澈的富春江及隔江相望桐君山，处于分水江与富春江的交汇处，具有无与伦比的亲水景观性；桐庐县一桥上游滨江区块西侧6号地块的在2010年中拍价已达到了每亩854万，故本项目在与未来滨江地块其他拍卖地块开发楼盘的竞争中占有相当优势。根据2011年3月份的实地调查情况，项目周边（一品江山、金色春江等）一线江景高层预售价为12000元/平方米，二线江景房预售价为900010000元/平方米。周边二手江景房的价格（农历春节前）如下（三）项目开发前景分析1、项目地块情况为了提升城市品位和城市形象，桐庐县人民政府以“保护生态环境，发展桐庐经济”为己任，积极引进高（科技含量高）、中（企业在同类产业中发展居中上等水平）、新（新类型产业）企业做为城市发展目标。经过多次磋商，在桐庐县人民政府大力支持下，2009年6月9日，浙江桐芯微系统科技有限公司与桐庐县人民政府签订了项目合同书，做为首家企业正式落户桐庐县。科技研发大楼选址位于桐庐县城滨江区块临富春江地块，桐庐县城滨江商住综合体突出位置，该地块建筑面积在43万平方米左右。桐庐县城滨江商住综合体是杭州市100座城市综合体之一，是杭州富春江流域城市当中，目前仅存的一块城市沿江规划用地，其富春江沿岸规划用地的“绝版性”，注定了其的开发建设将始终诱人眼球，备受客商关注。根据桐庐县政府规划，桐庐滨江商住综合体的打造，将凸显“四高”原则，即高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵，进一步提升现代服务业水平，与现代化山水新城特质相匹配，使之成为名副其实的杭州乃至上海大都市的“后花园”。滨江商住综合体地处地处桐庐县城核心区块，与桐庐县城迎春南路一起形成桐庐最繁华的“黄金十字轴”。根据规划，滨江商住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。从上游顺江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣路路端（结点）分别设置四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城，与水相亲。同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施，聚集人气，彰显活力。目前，横贯滨江商住综合体东西、宽21米的滨江景观大道已经动工；滨江公园也将于年底前基本完成；大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目都已开工建设。随着这些项目开工建设和逐步建成，滨江商住综合体的投资开发条件日趋成熟，其“山水福地绝版、人居佳境首选”的房地产投资价值会迅速凸显，必将成为桐庐房地产业的最热门板块之一，而科技研发大楼正处于这个综合体的最突出位置，其商业价值和投资潜力不言而喻。（四）投资总额及测算本项目估算投资总额为16,38622万元详见下表内容B区住宅楼单价总价备注（元/M2）（万元）总建筑面积32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下面积5774平方米一、土地费用1、土地出让金1,609405,189022、土地契税（地价的3）482815567地价的3小计5,34469二、前期费用1设计费4000128972前期工程费24007738小计20635三、房屋开发工程费用1建安工程（包含土建、门窗、外墙、给排水工程）2,123676,847122室外工程5000161213环境工程6000193454公用设备工电、强电工他（有线电视、燃气管道等）25008061小计8,18516四、期间费用1销售费用1824858834销售收入的22管理费用786125347开发费用的33财务费用（建设期利息）510821,64700按6000万，18年息，18个月4预备费（不可预见费用）500016121小计2,65002总计16,38622（五）项目建设成本和资金筹措1、销售数量预测本项目可销售数量共计32102平米，其中多层住宅25837,商铺491，地下车库5774。（注一楼其中一间133平米为物业管理办公用房）2、销售价格预测本投资项目所处地段是政府设为城市标志性建筑区域，围绕学圣路大广场，建筑落成后，可一览富春江优美景色，与著名风景桐君山隔江相望，地理优势显著，经摸底调查县城其他区域的同类住宅销售价格在600012000/，商铺1500018000/，随着杭州树人大学迁址桐庐，“黄杭”高铁开通桐庐站点，销售趋势将会更好，因此本项目经济分析将项目（多层住宅，办公楼、商铺、地下室）的售价平均定为755652元，是完全可行的。3、销售收入预测多层住宅8500元258372196145万元地下车库120000元个130个1560万元沿街商铺15000元49173650万元合计2425795万元。4、销售税金预测按税法规定，本项目需缴纳的销售税金为营业税、城市维护建设税、教育费附加。营业税按销售收入的5，土地增值税按销售收入的1计提，城市维护建设税及教育费附加分别按应缴营业税额的5和5计提，水利建设专项资金按销售收入1计提。营业税24257955121290万元；土地增值税2425795124258万元；城市维护建设税12129056065万元；教育费附加12129056065万元；水利建设专项资金242579512426万元；销售税金合计160104万元5、利润预测销售收入24,25795总成本16,38622销售利润7,87173所得税税率为251,96793税后利润5,90380销售毛利率3245销售净利润率2434投资利润率4804投资收益率3603资本金利润率123776、现金流分析根据该公司销售预测及工程款支付计划，编制简要现金流预测表如下项目2010年2011年2012年2013年2014年合计自有资金534469534469销售收入15001120011200357952425795贷款流入60006000股东自筹55915591资金流入小计59037975001120011200357953616174开发建设投资5755985588581892213178141641491经营税金及附加997392739236412194152管理费用143475030201025347销售费用500883458834借款利息支付7329151647借款本金偿还60006000不可预见费用100323413234所得税1000110466113276513归还股东55915591资金流出小计58994570695810697095600441035253030181税后净现金流量43443042502915599566773585993累计现金净流量4344347693767653723585993从以上预测看出，按照现有比较保守的销售收入预测，该项目如果正常运营，现金流可以覆盖本次融资的本息支付。由于以上预测中，销售收入预测相对保守偏低（住宅8500元），销售开盘的时间也较保守，实际上目前该项目已基本达到预售条件，预计5月即可销售，相信未来销售状况会好于目前估计，2011年现金流将优于目前估计。（六）不确定因素分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面销售面积、销售价格建造成本三大方面，另外开发周期、贷款利率等因素也会造成一定影响，这些因素受当地政治经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。故对构成项目造成最大影响的销售面积、销售价格、建造成本三大因素敏感程度分析如下1、盈亏平衡预测盈亏平衡分析表序号项目数值1销售收入24257952投资成本16386223销售期销售税金1,967934保本点销售率67555保本点销售面积21,779449保本点销售价格5,08226从销售面积和销售价格盈亏分析表中可以得出，当销售面积达6755时是盈亏平衡点。销售价格在现定均价（755652元/平方米）的基础上下降3274是盈亏平衡点。2、敏感性分析以项目投资、经营收入作双因素变动因素，对税后利润进行敏感性分析，相关指标如下项目名称基本数变化1变化2变化3变化4变化5总投资变化比例05010020经营收入变化比例05100200项目成本费用16,3862217,2055316,3862218,0248416,3862219,66347经营总收入24,2579523,0450521,8321624,2579519,4063624,25795利润总额7,871735,839525,445936,233113,020144,59448投资利润率480433943323345818432337资本金利润率1237791828563980047497224从敏感性分析分析可以看出，当销售收入下降和总投资增加波动在10之内，虽对投资利润率及资本金利润率有一定程度的影响，但均不敏感，只有销售下降20和投资成本上升20时，投资利润率会下降至1843和2337，资本金利润率下降至4749和7224,波动稍大。所以，本项目成本和销售价格的正常波动，基本不会导致项目出现亏损。只要在项目实施中，切实控制好各项管理工作，降低成本，就可以取得更好收益。（七）行业影响分析1、三四线城市房地产潜在增长势头，城市化进程加速（1）一二线城市产业的转移和乡镇农村人口的城市化都促使三四线城市和县域经济的投资增速在提升。三四线城市不论从劳动力成本还是工业用地地价等生产成本，均低于一二线城市，因此企业有动力向省内三四线城市转移。桐庐县地处杭州下属的县域，就吸引了如东芝水电、中汽商用汽车有限公司、杭州新华纸业有限公司、今麦郎饮品有限公司、浙江中策电缆有限公司、杭州霍夫曼电梯有限公司、浙江树人大学等一大批国内外知名企业、单位纷纷落户桐庐便是一个很好的佐证。（2）针对一二线城市的房地产调控政策，为三四线城市打开了空间。目前在二三线城市，消费品及服务，价格已经普遍持平甚至贵过一二线城市了，在内需驱动下的城市化加速，惟独房地产的租金和售价还远远低于一线城市，所以中国房地产下一步的发展就是二三线城市扩容势在必行的。每一次城市化的发展进程，大多都依赖房地产的初始带动，现在正好处于大部分中小城市与地方性局部大城市发展房地产的大好时机，因此这些二三线城市乃至四线及县域城市，目前正好是房价由成本加利润向成本加超利润发展阶段。房地产商加快在三四线拿地步伐，提高了当地民间投资增速；政府土地出让金的增加也极大扩充了三四线地方政府的财力，财政资金将流向本来存在缺口的公共领域，政府基建投资有望大幅增加，从而推进三四线城市化进程。2、本项目作为房地产开发建设项目,地处桐庐城市标志性广场周遍，既为城市增加了一个现代建筑群，也为本地区带来了相关的社会效益和经济效益1进一步加快旧城改造和城市化进程，可大大改善城市景观和城市环境，提高居民的居住水平，提升城市品质。2随着项目的实施，将带动本地区的建材业、建筑业和商业服务业的发展，间接为社会提供更多的就业机会。五、开发商中置房地产基本情况（一）企业概况浙江中置房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发综合企业。公司成立于2009年10月30日，地址在桐庐县县城迎春南路海陆世贸中心13幢301室，注册资本金6360万元。公司自成立以来，本着“打造精品商务社区，引领住宅环保潮流“的产品理念和市场定位，凭借在桐庐县城滨江区块一线江景黄金地段土地资源优势，进行房地产开发，开发商务社区总建筑面积52多万平米。公司下设行政部、财务部、项目部、工程部，拥有一批高素质的技术过硬的房地产开发经营专业人才和施工建设技术人才。企业名称中置房地产开发有限公司（以下简称“中置房地产”）法人营业执照注册号330122000029611成立日期2009年10月30日注册住所桐庐县县城迎春南路28号海陆世贸中心13区301号法定代表人周军良公司类型有限责任公司注册资本人民币6360（陆仟叁佰陆拾）万元经营范围一般经营项目房地产开发经营；物业管理；货物进出口（法律、法规禁止项目除外，法律法规限制经营的项目取得许可后方可经营）。组织机构代码证694597162税务登记证编号浙联税字330122694597162号开户许可证编号331002132881开发资质暂定资质证书（证书编号杭房开（桐）91号，发证机关杭州市建设委员会）（二）企业股权结构1、股东一浙江桐芯微系统科技有限公司（简称桐芯）法定地址桐庐县桐君街道迎春南路海陆世贸中心13幢302室；法定代表人周军良；桐芯以货币方式出资3180万元，占注册资本的50。其中首期出资900万元，于2009年10月30日前到位，第二期出资2280万元，于2010年4月15日前到位。2、股东二华丰置业有限公司（HTTP/WWWHFDCC）华丰置业于2010年11月01日以货币资金出资，受让周军良转让股权额1300万元，占注册资本的2044。法人营业执照注册号330215000001722成立日期1993年7月6日注册住所宁波市科技园区丹桂路178号法定代表人丁俊杰公司类型有限责任公司（法人独资）注册资本12000万元（壹亿贰仟万元）经营范围许可经营项目无；一般经营项目房地产开发、经营；（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。营业期限自1993年7月6日至2013年7月6日止组织机构代码证144115050税务登记证编号甬高新地登税字330207144115050号开发资质壹级（资质证书编号建开企2010960号，发证机关中华人民共和国住房和城乡建设部），有效期至2013年8月25日3、股东三周军良家庭住址浙江省宁波市鄞州区石碶街道栎社村10组62号；身份证号周军良以货币方式出资3180万元，占注册资本50；其中首期出资100万元，于2009年10月30日前到位，第二期出资2260万元，于2010年4月22日前到位。于2010年11月01日将1300万元股权转让华丰置业有限公司，所持股减至1880万元，占注册资本的2956。（三）股东方简介1、公司法定代表人周军良。男，现年41岁，学历大专。1987年9月在宁波鄞县栎社供销社历任采购员、出纳、商店助理会计、主办会计。1993年7月任宁波鄞县工艺蔺草制品联营三厂主办会计、财务总监、副厂长，负责生产出口产品榻榻米系列。1998年12月投资安徽寿县任安徽寿县草席集团常务副总经理，兼财务总监。获省级优秀农业龙头企业、省出口产品优质企业、省农业新产品一等奖。2001年8月任余姚市金腾农产品发展有限公司监事、常务副总经理兼财务总监，企业自营出口，连续三年获大隐镇工业第一名、出口创汇第一名、农业龙头企业。2006年9月组建宁波携普进出口有限公司任执行董事。2007年投资海洋工程，任浙江润欣港行工程有限公司副总经理，参与了大连长兴岛疏浚围填和天津港、河北曹妃甸疏浚工程施工。2009年8月组建浙江桐芯微系统科技有限公司任执行董事。2009年10月组建浙江中置房地产开发有限公司任法人。具有较高的经营管理能力和业务开拓能力。2、浙江桐芯微系统科技有限公司浙江桐芯微系统科技有限公司成立于2009年8月26日，注册地在浙江省杭州市桐庐县，注册资金3000万元。是一家由留学回国人员团队创立的专业从事无线通信大规模集成电路设计及系统开发、无线局域网核心芯片、三网合一EOC系列芯片、第三代移动通信（WCDMA）芯片设计及相关系统的研发销售高新技术企业。该公司是桐庐县人民政府以“保护生态环境，发展桐庐经济”为城市发展目标引进的高科技研发企业。浙江桐芯微系统科技有限公司主要以开展无线局域网（WLAN）系列芯片、三网合一EOC网络芯片及设备产品、第三代移动通信（WCDMA）相关系统的研发销售为经营产业。芯片产业是信息产业的核心，当今世界是信息世界，信息产业的发展代表了社会发展的趋势。作为政府支持的项目，浙江桐芯微系统科技有限公司研发大楼选址桐庐县城滨江区块临富春江地块，桐庐县城滨江商住综合体突出位置，该地块建筑面积在43万平方米左右，除自用的科技研发大楼和居住用房外，其余部分可对外销售。2009年7月在桐庐县政府挂牌期内，由浙江桐芯微系统科技有限公司控股成立的浙江中置房地产开发有限公司竞得了该块土地。3、华丰置业有限公司（简称华丰置业）华丰置业是华丰房产集团的实体运营公司；华丰置业有限公司注册资本金12亿元。华丰置业有限公司为国家一级房产开发资质公司。华丰房产集团是世纪华丰控股有限公司下属四大产业板块集团之一，由七家房地产开发实体企业组成（另外六家公司分别为宁波世纪华丰房产有限公司、象山华丰房地产有限责任公司、沈阳华丰房产有限责任公司、江都华丰房地产有限责任公司、上海华丰置业有限公司和余姚中景房产有限责任公司）。华丰房产集团资产总额超50亿元，拥有员工200余人，土地储备约1500亩，年开发量达130万平方米，2008、2009年销售额各超10亿元，2010年计划销售额超15亿元。已开发的项目主要有宁波华丰紫郡、龙泽名园、丰泽园、钱湖人家、德馨园、名仕嘉景苑、华丰庄园等，正在开发的项目有沈阳世纪华丰嘉德广场、江都华丰紫郡、丰泽园二期、桃花源、格兰郡、云溪林墅、华丰兰郡等。世纪华丰控股有限公司由建筑、房地产、海外和投资四大块产业组成的大型多元经济实体企业集团，现为资信等级AAA级单位、2010浙江省百强企业榜位列64名、2009年宁波纳税20强企业之一，2007年宁波百强企业20名、国家建设部核准的房屋建筑施工总承包特级资质企业、国家商务部认定的具备对外承包工程及劳务经营资格和A级援外成套项目施工企业，先后创出国家工程质量最高奖鲁班奖（浙江黄龙体育中心主体育场、宁波栎社机场航站楼鲁班奖项目）等共700余个奖项。下辖华丰置业有限公司等12家企业，1个合作大学（华丰对外经济技术合作学院）和19个建筑承包公司，业务遍及全国各省、市、自治区和浙江各地（市）及泰国、利比亚、马来西亚和安哥拉等建筑市场。现从业队伍4万人，拥有各类经济技术职称专业人才800人，资产总额达60亿元以上，其中净资产25亿元，年完成企业总产值45亿元以上。建筑板块基本完成A股IPO前期辅导工作，力争2011年底成功上市。集团以良好的声誉、品牌和实力先后承建了一大批省市级重大窗口工程建设，如浙江黄龙体育中心，宁波栎社机场新航站楼、上海F1国际赛车场主看台、杭州开元名都大酒店（217米）、宁波市政府办公大楼、奉化市政府大楼、浙江电视台新大楼、兰溪发电厂等等。（四）企业财务状况1、资产负债情况资产负债简表2011年02月28日编制单位中置房地产开发有限公司单位元资产期末数负债及所有者权益期末数流动资产合计84,354,07345流动负债合计24,899,00000货币资金466,34105应付帐款242,00000其他应收款6,322,64000其他应付款24,657,00000存货77,565,09240固定资产合计2，207，73831负债合计24,899,00000固定资产原值2,480,21200实收资本（或股本）63,600,00000减累计折旧272,47369未分配利润1,937,18824固定资产净值2,207,73831所有者权益合计61,662,81176资产总计86,561,81176负债及所者权益总计86,561,81176公司目前负债共计246570万元,其中施工单位保证金880万元，股东单位自筹款139570万元，应付工程及股东个人往来款21420万元。2、利润情况利润简表2011年2月28日编制单位中置房地产开发有限公司单位元项目行数本月数本年累计数一、主营业务收入1二、主营业务利润（亏损以“”号填列10减营业费用1427,20000142,40000管理费用1548,59411122,90284财务费用162653616三、营业利润（亏损以“”号填列）1875,82061265,26668四、利润总额（亏损总额以“”号填列）2775,82061265,26668五、净利润（净亏损以“”号填列）3075,82061265,26668（四）项目公司或有负债情况“揽景苑”项目是中置房地产开发有限公司的首个开发项目，目前公司的注册资本金6360万元，主要用于支付项目的土地款，除了股东借款等负债外，公司无其他的资产和负债。六、担保方浙江润欣港航工程有限公司简介（一）基本情况浙江润欣港航工程有限公司成立于2007年1月30日，注册资本为6180万元，注册地址在宁波江北大庆南路145号。公司法人代表周军光。经营范围专业从事港口、航道、近海、海岸的疏浚开挖、吹填和维护以及海洋环保工程、海洋资源开发、船舶及有关设备租赁等业务。公司拥有员工人数50名，总经理1人、副总经理1人、行政人力资源部3人、市场部2人、财务部4人、海务部门3人、机务部门3人、项目部2人、管线部4人，设备部5人，船上配备人员22人。其中高级职称5人，中级职称3人，初级职称5人，具有管理、工程船维修、财务等相关专业技术人才12人。（二）部分高管信息公司法人周军光，自2005年开始关注和投资船舶行业，公司副总经理朱明华，毕业于南京河海大学，河海专业，后长期在交通部航道局管理航道疏浚等工作，17年航道工作经验，有着丰富的实践操作经验与管理经验，是个航道业的专家。其参与负责的宁波镇海金塘二期疏浚工程、海南三亚海军舰艇基地的建设承包和广西北海海军码头工程等承包项目，产值达16亿元。在其负责的项目中，每一项都能按时出色地完成，从未发生重修或事故，在全国同行业中有着良好的口碑。船长，曹后勇1991年毕业于中国水利水电第十三工程局挖泥船驾驶专业，先后在第十三工程局、龙湾港集团任、海江7号福山民9号任二副、大副、船长等职。参与施工过的工程有大浦河疏浚治理工程、南水北调工程山东台儿庄疏浚治理工程、山东东平湖疏浚治理工程、曹妃甸首钢码头吹填工程、大连长兴岛临港工业区航道疏浚工程。大副，李增波1993年毕业于中国水利水电第十三工程局挖泥船驾驶专业，先后在第十三工程局、龙湾港集团、天津港湾港口公司任二副、大副。参与施工的项目有曹妃甸首钢码头吹填工程天津塘沽临港工业区航道疏浚工程，大连长兴岛临港工业区航道疏浚工程。大管轮，王乐兵1997年毕业于天津航道局职工学校，1998年至今即在各类工程船任大管轮、轮机长等，参与施工的项目有大连长兴岛临港工业区航道疏浚工程、天津塘沽临港工业区航道疏浚工程。参与施工的项目有大连长兴岛临港工业区航道疏浚工程、天津塘沽临港工业区航道疏浚工程。项目经理，庄成军自1987年起即任水手、水手长、三副、二副、业务员、船长、项目经理，负责的项目有厦门桐安湾围垦吹填工程、北海铁山港疏浚吹填工程、曹妃甸冀东油田吹填工程、曹妃甸休闲区吹填工程。（三）经营情况目前公司已经拥有1艘集装箱运输船，1艘3500立方/小时斗轮绞吸挖泥船。公司船舶总功率已近15000KW，年疏浚能力达1200万立方。2007年7月润欣公司新购置的3000立方斗轮绞吸式大型挖泥船润欣6号在2007年9月承接南京长江航道局在天津塘沽施工，2007年12月在大连长兴岛航道疏浚施工，2008年3月承接天津航道局在河北曹妃甸工业区陆域吹填，后又承接深圳蛇口招商国际蛇口码头扩建施工。2009年9月承接天津海滨旅游区临海新城围海造陆工程，2010年5月公司承接了唐山曹妃甸疏浚造地有限公司围海造地工程，公司还承接了阿尔及利亚军港工程也正在施工。所从事的工程质量获得长江航道局、天津航道局、广州航道局好评。目前是中国疏浚协会理事单位。润欣公司成立至今，已建立了股权清晰、职责分明的现代企业治理机制。在国际国内疏浚市场，以“诚信、专业、优质、高效”赢得了业内的肯定和广大客户的信任和赞扬，成为国内外客户值得信赖的合作伙伴。（四）财务指标1、资产负债情况资产负债简表（单位元）编制单位浙江润欣港航工程有限公司单位元2007200820092010货币资金1,021,17860,48894,74049,613,994应收帐款10,800,00011,883,80327,374,71715,920,368预付帐款649,29075,807,30116,121,28334,578,142其他应收款9,288,7741,866,1956,374存货5,133,44719,957,576其他流动资产301,428124,170流动资产合计12,470,46997,040,36750,891,810120,200,625固定资产92,146,08983,089,765168,324,157151,299,211在建工程1,826,3958,680,000长期待摊费用4,314,9703,437,3492,632,8631,755,242非流动资产合计98,287,45486,527,114170,957,020161,734,453资产总计110,757,923183,567,481221,848,831281,935,078短期借款14,980,00026,980,00043,990,000应付票据49,500,000应付职工薪酬20,90145,86343,64443,644应交税金384,720146,184229,034350,099其他应付款14,787,42910,704,56824,363,0201,570,790一年内到期的非流动负债31,140,00045,660,000其他流动负债81,779179,996流动负债合计15,193,05057,016,61697,357,47795,634,528长期借款57,000,00031,860,00049,500,000非流动负债合计57,000,00031,860,000049,500,000负债合计72,193,05088,876,61697,357,477145,134,528实收资本或股本33,800,00061,800,00061,800,00061,800,000未分配利润4,764,87332,890,86562,691,35375,000,550所有者权益或股东权益合计38,564,87394,690,865124,491,353136,800,5502、利润情况利润简表（单位元）编制单位浙江润欣港航工程有限公司单位元2007200820092010营业收入17,120,00085,019,993111,745,83068,597,471减营业成本9,437,93546,256,09664,990,48043,014,333营业税金及附加609,4722,854,1643,746,2992,315,360营业费用82,250717,7873,226,5001,975,957管理费用274,8582,213,0773,668,0233,897,174财务费用10,7654,130,2075,358,3334,428,349营业利润亏损以“”填列6,704,72028,848,66230,756,19612,966,298加营业外收入100,00094,700减营业外支出17,12085,020171,75563,683其中非流动资产处置损失利润总额亏损总额以“”填列6,687,60028,763,64230,684,44112,997,315减所得税费用1,922,727637,650883,953688,118净利润净亏损以“”填列4,764,87328,125,99229,800,48812,309,1963、财务分析指标分类指标2007年2008年2009年2010年流动比率082170052126速动比率082170047105现金比率007000000052资产负债率65484451长期负债率5117018股东权益比例35525649偿债能力权益乘数287194178206产权比率187094078106有形净值负债率187094078106财务杠杆系数248153117183利息保障倍数796673394存货周转率DIV/02532343应收账款周转率750569317流动资产周转率155151080固定资产周转率096089042营运能力总资产周转率046050024资产报酬率20155净资产报酬率30249销售净利率332718销售毛利率464237每股收益046048020盈利能力每股净资产114153201221营业增长率3973139资本积累率59249发展能力总资产增长率662127偿债能力指标流动比率和速动比率在正常范围，短期偿债能力相对可靠；资产负债率及长期负债率正常，利息保障倍数看偿还利息能力较强；盈利能力2010年销售收入大幅减少，且净利率也有所降低，盈利能力需要继续观察；净资产报酬率的减少缘于利润率低及资产周转率低，资产周转率方面，企业10年比09年收入减少了30，而资产增加了30左右，资产增加部分主要为新借入债务体现的货币资金，预付帐款及存货；七、风险分析及风险控制（一）市场风险1、风险点因房地产市场低迷，造成房价下跌或销售不顺利的风险。2、分析根据开发项目周边市场状况与预测，我们认为浙江桐庐县房地产市场具有其特殊性，发展潜力较大，加之本项目一千七百元的楼面地价3000元的建安，含综合税费后开发成本不超过六千元，在当前江景房12000元/平方米、高层900010000元/平方米的销售均价具有很强的市场竞争力，加之地段属该县一线江景、两江交汇处的不可复制性，独具稀缺性，预期销售前景良好；即使遭遇市场正常的波动，也可通过调整销售策略，达到控制风险的目的。（二）项目公司控制风险1、风险点由于各种原因导致受托人监控失误而造成项目资金被挪用或通过工程款支付等形式移出项目公司的风险。需要说明的是，本项目A地块（科研大楼）已抵押融资，但融资金额较低，仅为1000