中国西部国际汽车城可研报告（上）

目录前言4第一章总论811项目概要812项目背景9121项目建设的必要性9122项目建设的重要意义10123项目建设的有利条件1113可行性研究的依据1214可行性研究的技术经济指标汇总表1315可行性研究结论提示14第二章建设单位、股东单位、策划单位简介1521建设单位及股东单位简介1522策划单位简介16第三章项目发展的市场基础及选址条件建议1731成都市及温江区宏观经济状况及其在中国西部的地位17311成都人口状况17312近年来成都市主要经济指标的变动趋势20313成都市在中国西部地区的地位24314温江区在成都市的地位2632成都市及温江区的城市规划调研28321成都市城市总体规划28322温江区“十一五”发展规划3133项目选址条件分析32331汽车交易市场的选址条件32332汽车主题公园的选址因素32333汽车主题公园选址决策依据3334项目选址的初步建议3435项目所选地址的条件分析36351所选地址温江区永宁镇简介36352所选地块现状36353项目所选地址基础设施条件37第四章汽车流通市场模式及市场发展趋势分析3941国外汽车销售卖场发展历程的比较研究39411全球主要汽车生产国汽车销售体制与特点39412国外汽车销售流通的主要模式40413国外汽车销售流通的主要特点4142当前我国汽车销售模式及特点42421汽车专卖特许经营或区域代理店及特点43422汽车交易市场及特点43423汽车超市及特点45424汽车园区及特点45425其它非主流模式4643我国汽车销售模式未来发展趋势4644中国汽车销售市场的现状和发展趋势4745成都市汽车销售市场竞争格局分析4846成都市及中国西部地区汽车销售市场前景预测51第五章汽车主题公园及车展专题研究5351国内外汽车主题公园专题研究53511德国沃尔夫斯堡市大众汽车城主题公园53512上海国际汽车城55513北京世界汽车之窗5852中国三大汽车展览会及其影响61521北京国际汽车工业展览会61522上海国际汽车工业展览会62523广州国际汽车展览会6353成都国际汽车展览会概述65第六章中国西部国际汽车城项目市场定位6661项目整体定位66611主题定位66612项目总体功能定位6762项目功能定位及功能分区68621汽车展销区686211国际汽车会展中心686212国内外品牌4S店集群696213汽车大型超市706214汽车专卖店706215汽车“一站式”交易大厅716216试车道71622汽车后市服务区726221二手汽车交易中心726222汽车配件交易中心736223汽车装饰用品交易中心736224汽车美容服务中心736225汽车检测评估中心746226汽车报废处理中心74623汽车酒店和汽车购物区746231五星级国际汽车大酒店746232汽车购物中心74624汽车文化与汽车休闲区756241汽车博物馆756242汽车文化活动中心766243汽车休闲娱乐中心766244汽车餐饮服务中心77625汽车城公用设施区7763项目建筑布局7864项目概念规划79641项目概况79642规划设计要求79643主力消费群体80644项目总体规划要求80645环境设计及艺术风格要求81646建筑风格要求81第七章项目的建设规模和主要建设工程8271项目建设规模8272项目主要建设工程82第八章项目实施进度计划8481项目总体实施计划8482项目建设工程实施计划84第九章项目投资估算和资金筹措8591项目投资估算8592项目公司股权结构计划8693项目资金使用计划8694项目资金筹措计划87第十章项目投资效益分析89101项目投资的经济效益分析891011项目总体营业额规模预测891012项目总体成本预测891013项目总体税、费预测901014项目总体经济效益分析93102项目投资的社会效益分析94103项目投资的环境效益分析95第十一章项目风险分析及风险防范96111项目风险分析96112项目风险防范措施98第十二章需请省、市、区三级政府支持的若干问题99121尽快批准该项目立项99122项目用地的取得问题99123基础设施配套问题99124项目建设和经营的税费优惠政策99125各种许可证的办理问题100126列为特大型重点项目的问题100第十三章项目综合评价101131项目的优势101132项目的综合效益102133项目的综合评价结论103附图1中国西部国际汽车城项目一期实景图2中国西部国际汽车城项目一期总平图3中国西部国际汽车城项目二期总平图4中国西部国际汽车城项目二期鸟瞰图5中国西部国际汽车城项目二期主体建筑效果图6中国西部国际汽车城项目二期主体功能分析图7中国西部国际汽车城项目二期功能分区图8国际品牌汽车展9国内外品牌汽车展示图前言中国西部国际汽车城建设总目标让成都成为继北京、上海、广州之后的汽车贸易第四城。将“中国西部国际汽车城”打造成中国西部地区规模最大、功能最多、品牌最全、服务最优、环境最美、信誉最高、亚洲一流的特大型汽车商业MALL。将“中国西部国际汽车城”办成为中国西部地区品牌荟萃最多、展示方式最现代、展览模式最时尚、展销方式最新颖的中国第四大汽车会展中心。将“中国西部国际汽车城”建设成中国西部地区集汽车会展、新车交易、二手车交易、汽配交易、汽饰交易、汽车金融、汽车保险、汽车评估、汽车拍卖、汽车试驾、汽车旅游、汽车酒店、汽车购物、汽车文化、汽车休闲娱乐、汽车餐饮服务等于一体的生态环境最美、服务最人性化的、国际知名的综合性汽车主题公园。将“中国西部国际汽车城”铸就成中国西部地区名车品牌最多、购车条件最好、后市服务最佳的集汽车销售、零配件供应、维修服务和信息反馈四大功能为一体的集群化的大4S品牌汽车专卖广场。将“中国西部国际汽车城”营造成中国西部地区汽车市场和汽车贸易的晴雨表与风向标，厂家展示品牌的博览会，商家经营汽车的乐园、买家“寓购于乐”的天堂。汽车，作为当代文明的代表，已无可置疑地正在快速地进入中国普通老百姓家庭。在推动一个国家进入发达国家行列的序曲中，汽车工业无疑占有举足轻重的位置。她带来的不仅是GDP的快速增长，更带来的是人的生活方式的根本改变，人们对空间关系的再次理解，一个城市半径的有效扩容，一种时尚的象征，一种审美的传达。汽车，代表了现代工业文明、信息文明、各种文化演进的集合。毫无例外，在中国开始走入经济起飞的进程中，汽车产业成为了与当今中国最为强劲的房地产业几乎并驾齐驱的热门产业。中国最为发达地区无不将汽车列为区域竞争中抢夺经济话语权的制高点。继日内瓦、法兰克福、巴黎、东京、北美车展之后，中国车展无疑已成为世界主流车商家豪门云集，一展风采的场所。而北京、上海、广州车展，其一年比一年更大的场馆投入，更大的声势，无不在为争夺中国车展的龙头位置而奋力一搏。成都，作为西部的中心城市之一，如今正保持着强劲的发展势头，若干经济重要指标在全国各副省级城市中名列前茅。如今随着系列世界500强企业的纷纷落户成都，一个国际型的大都市已日渐雏形。国家在新的一轮五年规划中，将成渝经济圈列为中国第四经济圈，无疑对成都增加了更多的期许。成都，在与重庆、西安共同托举起西部的一片蓝天的同时，这三个城市也不可避免地在各自较劲，奋力竞争西部中心城市的榜首地位。汽车，对于成都来讲，一开始就存在着一种特殊的情结。在一个以服务业、第三产业为特质的城市经济体系中，成都在汽车工业的发展中，失去了先机，汽车的生产处于相对较弱的位置。然而，作为汽车的流通，却是中国版图中的一个重镇，一个各大汽车巨头都欲拿下的制高点。成都汽车私家车拥有量全国第三的位置，不仅让汽车厂商们对成都市场垂涎欲滴，也充分体现了成都作为一个最具魅力城市的时尚、现代气质。然而，尽管成都是汽车流通领域的一个最具特质的重要市场，但成都汽车的销售、流通的手段却是不能与之相称的。目前的汽车流通主要手段，仍处于传统销售的低端形式，代表汽车文化的展览、展示更处于业余水准。再加上城市的扩容，若干集中于城市二环路附近的汽贸大市场，一方面与城市的发展格格不入，另一方面城市土地的日益紧缺，也成为了汽贸大市场发展的瓶颈。成都，急需开辟一个新的区域，发展出一个更具时代特色，拥有更高科技含量，更多综合资源集聚，更多汽车文化展示，更多用户全情参与的集汽车交易、博览、文化、交流、服务于一体的综合性基地，在提升成都汽车流通平台的同时，使汽车的产业、文化在成都迈向国际化都市的进程中遥相辉映，丰富多彩。温江，作为中国百强县区和西部传统经济强县，历来在成都的整体经济发展中，有着不可替代的位置。发达的工业和房地产业，不仅为区域经济的发展提供了强劲的动力，同时还形成了区域发展产业经济的市场传统。而另一方面，温江在成都城乡一体化进程中，也同样对整体城市的发展有着巨大的影响。已经开通的温江至成都的成温邛高速公路、光华大道和芙蓉大道，更预示着温江整体与成都主城区融为一体的进程的加速完成。芙蓉大道的开通,将温江主城区由一条更加便捷、宽阔的道路与成都主城相连。而在该条大路两侧，温江区政府正在规划一个以汽贸等多种产业为特征的现代化商贸服务集中发展区，无疑是温江区域经济发展中，再次腾飞的浓墨重彩的一个大手笔。现代化商贸服务集中发展区的规划，由于其合理的位置，发达的交通，且离成都市中心区很近，更使温江现代化商贸集中发展区拥有了极强的竞争力和良好的发展前景。这对红牌楼片区汽贸市场的产业外移和规模扩容，以及在成都市建立国际一流的汽车城的需求则是呼之欲出，水到渠成。因此，中国西部国际汽车城的规划和建设，不仅对温江，也将对成都的产业经济的再次腾飞，提供强大的动力。成都金宇控股集团有限公司是当今我国为数不多的大型专业汽贸经营机构，不仅拥有上市公司“金宇车城”旗舰式机构，同时还拥有以“中国西部汽车城”为代表的具有西部龙头地位的汽车专业市场和14年的经营管理经验及人才资源，最近，又被四川省商务厅授予“四川省2005年度十大现代流通服务优势企业”称号。近年来，随着汽车市场、汽车贸易以及金宇集团的自身发展，建立一个世界领先水准，中国一流的大型综合西部国际汽车城，也是金宇集团和西部汽车城多年的愿望，在今年正式提上了议事日程，同时，也得到了省、市政府和职能部门各级领导的关心和支持。由于现有红牌楼片区土地资源的局限，“中国西部国际汽车城”项目也一直处于蓄势待发的过程。最近，得益于温江区区委和区政府领导的远见卓识，热情推荐了温江区永宁镇天堰村作为项目地址，才使得“中国西部国际汽车城”项目有了一展凌云之志的基础。无疑，在温江区芙蓉大道上，修建一个亚洲一流、全国领先、西部标志性的现代国际汽车城，拥有了天时、地利、人和，必将一飞冲天，顺势而成。2006年5月22日，四川省人民政府已正式将“中国西部国际汽车城”项目列为了2006年四川省重点项目，这标志着该项目已成为省、市、区最关心和最支持的重点项目之一，将享受到各级政府给予的许多特殊优惠政策，同时也将会得到各金融机构的特别青睐。6月13日，四川省商务厅、成都市商务局、温江区人民政府和四川金宇西部汽车城有限公司联合在温江举行了声势浩大的“中国西部国际汽车城项目新闻发布会”，邀请了全国众多新闻媒体的代表出席，正式宣布了该项目将于8月18日同时举行一期开业和二期开工的隆重庆典活动，从此吹响了“中国西部国际汽车城项目”正式启动的号角。我们有理由相信，在省、市领导的关怀下，在温江区委和区政府的正确领导和大力支持下，有成都金宇控股集团的倾情努力，有汽车行业协会和社会各界的大力支持，“中国西部国际汽车城”的建成营运，一定能使成都成为继北京、上海、广州之后的中国汽车贸易“第四城”。第一章总论11项目概要项目名称中国西部国际汽车城内容提要中国西部国际汽车城项目分为两期第一期是利用温江区原建的花博会主场馆直接开展经营，第二期全部为新建，建设期为三年。本可研报告不涉及项目一期和项目二期的住宅部分，只对项目二期的汽车城部分的市场定位、功能设置、工程建设和技术经济等进行分析、论证。中国西部国际汽车城项目二期位于成都市温江区永宁镇天堰村，总用地面积约625亩，其中汽车城商业用地500亩，配套住宅用地125亩。汽车城部分的总建筑面积约50万平方米，计划总投资约15亿元人民币。特别聘请国内外知名的策划机构和设计公司，联手打造中国西部地区规模最大、功能最多、品牌最全、服务最优、环境最美、信誉最高、国际知名的亚洲一流的现代化汽车主题公园，以汽车会展、汽车贸易、汽车后市服务、汽车文化及体验娱乐和汽车购物为核心，并建立起中国西部的汽车信息发布平台和服务网络。建设单位、股东单位、支持单位、策划单位建设单位成都金宇控股集团有限公司项目总负责人胡先成（金宇集团董事长、总裁）股东单位成都金宇控股集团有限公司成都西部汽车城股份有限公司四川金宇汽车城（集团）股份有限公司支持单位国家商务部中国汽车工业协会四川省商务厅四川省汽车汽配行业商会四川省二手车流通协会成都市贸易与粮食局成都市汽车行业商会中共成都市温江区委成都市温江区人民政府成都市温江区商务局成都市温江区永宁镇人民政府策划单位金宇（香港）国际控股有限公司董事长兼总经理向永生（金宇集团董事、副总裁）项目总策划吕广荣（四川省科技顾问团专家、教授级高工）12项目背景121项目建设的必要性一是成都市作为西部中心城市之一的需要。成都是西南地区政治、经济、文化、交通、商贸、科技、金融和通讯枢纽的中心，发展大市场、大流通是经济发展的需要。但成都市的汽车卖场多为小规模、单一性和传统化销售模式，而且档次较低，形象较差，不能适应成都市作为中国西部中心城市和现代化大都市的需求。目前成都市还没有一家真正具有规模化、多元化、专业化和现代化的汽车大卖场。因此，规划建设“中国西部国际汽车城”，是适应成都市经济发展和提升汽车流通市场形象的必然选择。二是成都市作为中国汽车车展第四城的需要。成都市是“中国汽车消费第三城”，拥有私家车约130万辆，人均拥有量位居全国第三，仅次于北京、广州。成都市国际汽车展览会今年已经是举办了第八届，是中国西部最具影响力和号召力的车展，并挤身中国第四，仅次于北京、上海、广州。成都作为中国汽车消费的重镇，必然对汽车流通领域提出更高的要求，“中国西部国际汽车城”，正是适应了这个要求，必然会提升成都市汽车流通市场的形象，引领成都市汽车消费的新潮流。三是适应成都市经济发展和产业结构调整的需要。成都作为中国西部经济最发达的城市之一，正在实施“三集中”的发展战略，以实现城乡一体化，加快城市化进程，从而实现产业结构的升级换代。在这个背景下，成都市提出了要重点发展汽车贸易和商贸物流。“中国西部国际汽车城”项目定位于亚洲一流、中国西部最大的汽车展销和汽车主题公园，立足成都，辐射西南，必然会推动成都市现代商贸业的快速发展。122项目建设的重要意义一是提升城市形象，并提供一个全新的旅游购物新天地。“中国西部国际汽车城”建成后，必然会改变目前成都市汽车流通领域落后面貌，并提升城市形象。而且作为中国西部唯一的亚洲一流的汽车贸易和汽车主题公园相结合的国际汽车城，必然会吸引中国西部的客商和消费者前来购物和游览，成为成都市旅游的又一景点和目的地。从而进一步提升成都市最具经济发展活力的国际形象和“中国汽车消费第三城”的大都市地位。二是促进经济的发展，提供大量的就业机会和稳定的税收来源。“中国西部国际汽车城”正常投入营运后，预计年营业收入将达到100亿元人民币以上，同时可提供5000个工作岗位，上缴税费超过20000万元人民币，不断地促进成都市及温江区经济的繁荣和发展。三是带动成都市汽贸产业的快速、规范发展，并使温江区成为成都市汽贸产业的新中心成都市汽贸产业的发展是在西部汽车城带动下以红牌楼地区为中心逐步扩大发展起来的，但比较分散，档次也不高。温江中国西部国际汽车城建成后，将成为中国西部、亚洲一流、规模化、规范化、多元化、专业化、现代化的大型汽车商业MALL，必将带动成都市汽贸产业的快速规范发展，并使温江区一跃而成为成都市汽贸产业的新中心。123项目建设的有利条件一是成都市和西南地区，以及中国西部地区的市场腹地支撑。成都市作为中国西部地区的中心城市之一，经济、文化、教育都比较发达，是中国西部的交通、通讯、商贸、金融、科技中心，对中国西部地区具有强大的辐射能力，这为项目的建设提供了丰富的资源和广阔的市场腹地。二是符合温江区对现代商贸服务发展区的规划定位，而且园区配套设施基本齐全。温江区现代商贸服务业的发展规划，主要定位于芙蓉大道两侧，拟建设项目的选址符合温江区的发展规划。目前，芙蓉大道两侧的基础设施基本完善，水、电、气、道路、通讯主干线（网）、排水系统等管网已经铺设。三是拟建项目地块的区位优势，而且交通十分便利。拟建设项目地块位于温江区永宁镇天堰村，地势平坦，属城镇规划建设区，拆迁量小，紧靠100米宽的芙蓉大道，离温江区城中心约3公里，离成都市中心区约13公里，距双流国际机场18公里，距成都火车北站约23公里，交通十分方便，区位优势明显。四是建设单位的自身优势。作为项目建设单位的成都金宇控股集团有限公司，拥有雄厚的资金实力和融资能力，与知名投资机构和信托机构建立了良好的合作关系，拥有极强的资源整合能力和资金筹措能力。成都西部汽车城股份有限公司，是一家由成都金宇控股集团有限公司控股的，主要从事汽车销售、汽配经营、机动车拍卖、二手车交易、汽车维修、汽车装饰和汽车后市服务以及汽车城管理等的专业性公司，公司旗下的“中国西部汽车城”，是国内第二、西部第一的知名的现代化汽车交易市场。公司拥有丰富的汽车交易市场的经营管理经验和广泛的客户群体资源。“北有亚运村汽车交易市场，南有红牌楼西部汽车城”的汽车市场品牌声誉已在汽车业界家喻户晓。成都西部汽车城股份有限公司的投资和参与，必然为项目的建设和经营注入强大的专业管理能力。13可行性研究的依据本项目总用地625亩。其中商业用地500亩，配套住宅用地125亩（占25）本可行性研究报告只对“中国西部国际汽车城”项目二期的汽车城部分进行分析论证，不包括与该项目配套建设的住宅部分，住宅部分另行专门策划和报建。以下所述项目内容均只涉及“中国西部国际汽车城”项目二期的汽车城部分，特此说明。项目建议书及批复文件、相关协议成都金宇控股集团有限公司原草拟报送的中国西部国际汽车城项目建议书已于2004年3月上报成都市人民政府，市政府同意金宇集团在成都市建设“中国西部国际汽车城”，但由于在红牌楼地区选址困难，市政府领导批示“在符合规划的前提下，另行选址建设。”金宇集团近一年多来，对成都周边区、市、县土地进行了大量考察论证和选址方案比较，但拟建的中国西部国际汽车城选址一直未正式确定下来。温江区政府大力支持“中国西部国际汽车城”项目选址温江2006年2月温江区区委和区政府获悉金宇集团拟建“中国西部国际汽车城”后，主要领导立即亲自带队到西部汽车城与金宇集团高层进行了接触，并热忱欢迎项目选址温江。接着，双方连续进行互访，考察和选址，而且合作洽谈得很顺利。温江区政府在合作方式、土地取得方式和土地价格等方面愿给予最大支持和优惠，确保开发投资商“低成本进入、高收益回报”。在此基础上，双方代表于2006年4月16日，在温江鱼凫温泉酒店正式签订了中国西部国际汽车城项目建设合作协议书。从此，中国西部国际汽车城项目正式落户到了温江。温江区政府提供的有关资料为促进该项目的开展，温江区政府各部门提供了大量的有关该项目的各种资料，本可研报告便以温江区政府提供的有关资料为准进行计算和论证。项目建设单位和股东单位的专业资源融合能力成都金宇控股集团有限公司，拥有极强的资源整合能力和资金筹措能力。成都西部汽车城股份有限公司，拥有丰富的汽车交易市场的经营管理经验和广泛的客户资源。四川金宇汽车城（集团）股份有限公司，是经证监会批准在深圳证券交易所上市的股份制公司，具有较强的经济实力和社会融资能力。14可行性研究的技术经济指标汇总表项目主要技术经济指标序号名称单位数据或指标备注1总用地面积亩50000未含配套住宅用地125亩总建筑面积平方米500,000002其中地上建筑面积平方米480,000003容积率1204建筑密度306项目总投资万元150,00000未含流动资金7项目总体经营收入万元1，000，000008项目总体经营成本万元945，025009项目总体经营税费万元28，7240010项目总体经营利润万元26，2510011项目总体经营净利润万元17，5880012项目静态投资净利润1173收益率13项目静态投资回收期年1152（从建设年算起）14项目总停车位个2500地下1000个，地上1500个15项目总建设年限年316项目总用工人数人5000项目经营可解决5000人就业17项目人均创净利元/人年3517615可行性研究结论提示该项目符合国家产业政策，市场前景广阔。该项目没有污染，符合国家环境保护政策，而且能促进产业结构的升级，并提供大量的就业岗位，能促进成都市及温江区的经济发展，满足人民生活的需要。中国西部国际汽车城建成后，将成为中国西部地区最具标志性、新颖性的亚洲一流建筑群，现代科技与绿色环保、人性化设计相结合，展示世界先进汽贸市场的靓丽形象。必将是中国西部地区规模最大、品牌最齐全、信誉最高、环境最美的现代化汽车会展中心，让国内外知名品牌车荟萃争艳。整个园区将成为象征时代潮流的汽车文化主题公园，引领中国西部地区最时尚的休闲消费。综上所述，该项目符合国家产业政策，市场前景看好，资金来源可靠，经济效益、社会效益、环境效益比较突出，抗风险能力较强，我们认为该项目是可行的。第二章建设单位、股东单位、策划单位简介21建设单位及股东单位简介成都金宇控股集团有限公司成都金宇控股集团有限公司（简称金宇集团）是一家以汽车城为龙头、房地产业为基础、信息产业为依托、资本经营为纽带的大型企业集团。拥有四川金宇汽车城（集团）股份有限公司（原“美亚股份”上市公司）、成都西部汽车城股份有限公司、成都金宇（集团）通信股份有限公司、金宇（香港）国际控股有限公司、成都金创房地产开发有限公司、世纪金宇（北京）国际文化传播有限公司等8家控股公司、11家参股公司。目前，金宇集团总资产约1386亿元，年销售收入153亿元，净资产约686亿元，资产负债率约505。处于“二次创业，经营品牌”的金宇集团，正按集团五年战略发展规划，为实现可持续、追赶型和跨越式发展而励精图治，扬帆远航。成都西部汽车城股份有限公司成都西部汽车城股份有限公司（简称西汽）是一家规范化股份制企业，现有法人股东六家金宇集团、成都兴业股份有限公司、中国工商银行成都信托投资公司、华能国际电力集团成都分公司、成都山鹿汽车厂、中国第一汽车集团成都汽车制造厂等，金宇集团为西汽的控股股东。公司投资建设的“中国西部汽车城”，经过十余年的打造，现已成为全国具有极高知名度的大型的专业化汽车卖场，累计销售各种汽车约30万辆，销售收入约300亿元，已位居西部第一、全国第二，“北有亚运村汽车交易市场，南有红牌楼西部汽车城”已在国内汽车业界家喻户晓。中国西部汽车城是目前四川最大的汽车专业化市场，已连续五年被授予“四川省文明市场”、“成都市文明市场”、“全国百强市场”称号。同时，连续多年荣获“成都市汽车批发企业第一名”、“成都市纳税大户”、“成都市销售税利百强单位”、“中国企业信誉评估AAA单位”等。2005年，被四川省商务厅授予2004年度“四川省现代流通先进企业”的光荣称号。2006年2月，又被四川省商务厅评选为“2005年度四川省商务工作先进单位”和“四川省2005年度十大现代流通服务优势企业”第二名。四川金宇汽车城（集团）股份有限公司四川金宇汽车城（集团）股份有限公司是金宇集团所控股的，经证监会批准在深圳证券交易所上市的股份有限公司，证券代码000803。公司总资产339亿元，净资产174亿元，主要从事汽车城连锁的开发和经营、商业房地产的开发、丝绸产品的生产和经营以及以证券市场为依托的资本运营。下辖南充西部汽车城有限公司、四川中继汽车贸易有限公司、南充金宇房地产开发有限公司、四川美亚丝绸有限公司等多家企业。公司在南充的西部汽车城是目前川北地区最大的汽车交易市场，并正在进行省内及全国范围内的汽车连锁超市建设；公司投资开发的“香榭春天”房地产项目，是目前南充最大的楼盘之一，也是2004年、2005年连续两度被四川省南充市民意测评为“最值得期待的楼盘”；公司的“美亚牌”丝绸及服装是有上百年历史的知名品牌，在丝绸行业享有盛誉。公司曾获得“全国守合同重信用企业”和“南充市纳税先进企业”等数百个称号，下属公司金宇房产2004年被评为“四川省华西龙虎榜房地产开发企业综合实力50强”。22策划单位简介金宇（香港）国际控股有限公司金宇（香港）国际控股有限公司是成都金宇控股集团有限公司的全资子公司，主要为集团公司和社会企业从事实业投资、产业经营和投资银行业务服务，主要业务涉及各类投资项目的考察、分析、策划、论证等。公司拥有一支具备海内外大型股份划企业和证券、投资公司工作背景的高级专业人才队伍，在上市公司和非上市公司的投资、融资、租赁、托管、并购和企业改制重组等方面有丰富的实践经验和众多的业绩，曾为金宇集团和众多社会企业创造过较大的资本经营成就。第三章项目发展的市场基础及选址条件建议本项目作为中国西部汽车第一城，建设规模大，周期长，面对的市场环境纷繁复杂，面临的消费需求多种多样，因此，项目的发展离不开对本地宏观经济环境的分析与描述，从宏观经济指标上寻求项目的支撑点，并初步筛选和判定项目的消费市场前景。31成都市及温江区宏观经济状况及其在中国西部的地位311成都人口状况成都市年末总人口（2004年）3505395571,05969278390003000060000900001,20000户数（万户）350539557人口数（万人）10596927839总数五城区（含高新区）数据来源成都统计年鉴2004年末，成都市户籍总人口105969万人，居全国特大城市第四位，人口年平均（199902004年）增长速度达到1019，仅次于北京市，人口密度为每平方公里84907人，五城区人口密度超过5000人/平方公里，仅次于上海市。成都市作为西部经济发展中心城市和省会城市的地位和作用进一步提高，对周边区域的辐射能力进一步加强。成都市人口自然增长率比较缓慢，2004年为087，连续三年保持在1以下，这是由于居民生育观念的改变，导致出生率直线下降的必然结果。表明成都市的人口自然变动已进入“低出生、低死亡、低增长”的现代人口再生产类型。单位2001年2002年2003年2004年人口构成年末总人口万人1,019901,028481,044311,05969按农业、非农业分农业人口万人66512662756580860596非农业人口万人35478365733862345373按区市县分市区万人34152439794525746454县市万人67838588695917459515年平均人口万人1,016631,024191,036401,05200人口变动出生人口万人725683679716死亡人口万人564659626624自然增长率158023052087迁入人口万人1587189124523193迁出人口万人107898810421768机械变动增长率50188213611354附总户数全市万户32063325353361135053市区万户1120814533152601596920012004年人口构成及变动情况表注2001年市区人口未含新都区和温江区。数据来源成都统计年鉴成都市人口机械变动增长率则相对较快，2004年达1354，连续两年保持在13以上，这说明成都作为四川省省会和中国西部的中心城市，经济发展较快，具有强大的集聚力和吸附力，特别是2003年6月开始实行的买房入户的政策，进一步刺激了外来人口的大量迁入，外来人口成为成都市人口增长的主要因素。据统计，成都市年均流动人口已突破200万人，随着成都市经济的快速发展，以及成都市作为中国西部中心城市的地位进一步加强，流动人口还将持续增加。年份1978年1994年1999年2000年2001年2002年2003年2004年年末总人口（万人）806069603910035610133510199102848104431105969其中非农业人口（万人）179492909833615345935478365723862345373城市化水平22273030335034133479355636984282成都市城市化水平数据来源成都统计年鉴自1978年以来，成都市的城市化水平得到较快的增长，年均增速达到255，特别是自1994年城市化水平突破30以来，年均增速达到352，到2004末，成都市的城市化水平已经达到4282，在中西部地区处于领先地位。根据国外的经验，城市化水平在越过30的拐点后，开始快速向70的水平迈进，城市生活方式和消费文化等因素将显著地促进消费的增加和集聚，改善消费需求结构，必然为产业结构升级和经济增长提供强大的需求动力。成都市当前的城市发展进程，正好印证了一个规律，自1994年以来，产业结构逐步得到调整，第一产业的比重下降到10以下，第三产业的比重逐渐上升。小结成都市人口规模巨大，人口机械变动增长率较快，这为汽车贸易和购物、餐饮休闲业的发展提供了数量可观的消费群体。城市化的进程，以及产业结构的逐步调整，必然促进产业结构的优化，促进基础设施的改善，这也有利于区域的成熟和商业的发展。312近年来成都市主要经济指标的变动趋势成都市近年来GDP变动表000500001,000001,500002,000002,500000005,0000010,0000015,0000020,0000025,00000GDP总值（亿元）11900313129914920416671187089218573人均GDP（元）11,89713,02014,67616,27718,05220,7771999年2000年2001年2002年2003年2004年数据来源成都统计年鉴自1999年以来，成都市国内生产总值（GDP）一直保持强劲的增长势头，按可比价格计算，年平均增速达到1270，比全国平均水平高出37个百分点；人均GDP的年平均增速为1180，2004年人均国内生产总值按年末汇率折算，约为2515美元，比全国平均水平高出1倍以上。指标第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）三大产业比例1999年1245325341044474492000年124588598954494562001年133676682894534572002年140275817649844564602003年153285918585824594592004年1681022995777467456成都市产业结构表数据来源成都统计年鉴自1999年以来，成都市三大产业的比重变化趋势并不明显，特别是第三产业的比重一直停留在45左右，占GDP的比重仍然偏低。产业结构不合理，第三产业的发展相对滞后，这也是整个中国城市面临的主要问题，但随着城市化进程的逐步加快，必然会促进产业结构的进一步改善，创造更多就业机会，促进第三产业的发展，提升第三产业的比重。批发零售贸易业餐饮业其他市县及县以下1999年50008283228311105573216817842000年554213265310226976235544198772001年627523703412128106640056226962002年709514361113741060545949250022003年7715606515438106250478266722004年87528683441794212435778629742成都市社会消费品零售总额（亿元）指标社会消费品零售总额在总额中在总额中数据来源成都统计年鉴作为中国西部的休闲之都，成都市的商业及服务业十分发达，消费需求增长速度较快，自1999年以来，年均增速达到1185，2004年社会消费品零售总额突破800亿元，而且越来越向市区集中，市区已经占到总额的2/3左右。作为川菜的发源地，成都市的餐饮业十分发达，餐饮名店林立，餐饮业的消费增长十分迅速，年均增幅达到1664，在社会消费品零售总额中的比重也得到迅速提高，在2004年达到2050。成都市城市居民收入与支出变化图（元）0003,000006,000009,0000012,00000城市居民人均可支配收入7,098017,649098,128398,971919,6410010,39410城市居民人均消费性支出5,797976,423486,801196,874177,057688,99697城市居民人均储蓄84641922941,083361,359311,800111,595731999年2000年2001年2002年2003年2004年数据来源成都统计年鉴1999年以来，全市城市居民人均可支配收入增长比较平稳，年均增速为793，2004年城市居民人均可支配收入突破10000元，在中西部地区居第二位，仅次于长沙市。从上图我看出，历年来城市居民人均消费性支出的增长速度十分缓慢，远远低于人均可支配收入的增长速度。但2004年消费性支出有一个大的向上拐点，说明出现异常增长，增幅达到2748个百分点，绝对额也接近9000元，说明消费能力得到进一步释放。支出项目1999年2000年2001年2002年2003年2004年食品2,544372,491432,546552,691052,701223,18285衣着617755804756558550175276166407家庭设备及服务471905650071962526215088545185医疗保健225104173244231417105596858341交通12591156161758334477414501,30102通讯162232228032228364753922550748娱乐教育文化服务67937828758687896798917921,07253其中文化娱乐203281768519209151601201720723居住596677643173256786128191996088杂项商品374683972642769226012164727288消费性支出合计5,797986,423506,801206,874167,057698,99697恩格尔系数044039037039038035成都市城市居民家庭人均消费性支出结构表（元）注“交通”不含交通工具。数据来源成都统计年鉴但具休分析，我们可以发现，食品和交通两大项支出分别增加了48163元、88652元，占到支出增加值的7055，这是由于自2003年下半年以来，农产品和能源价格持续上扬，导致相关消费性支出的爆发性增长。另一个原因，可能就是城调队在进行统计抽样时发生的样本偏差。在19992003年，城市居民人均储蓄款的平均增速高达1629，远远高于人均可支配收入的增长速度，而2004年，由于消费性支出的大幅增加，人均储蓄款有小幅下挫。我们认为，这有以下两个方面的原因一是中国传统的量入为出、厉行节约的美德所致；二是由于教育、医疗、住房价格的急剧上涨，改变了居民对未来消费支出的预期，迫使人们增加储蓄。同时，我们可以看到，成都市城市居民的恩格尔系数持续降低，根据联合国粮农组织提出的标准，近年来，成都市城市居民恩格尔系数稳定在04以下的水平，如果考虑到那些不可比因素，如消费品价格比价不同、居民生活习惯的差异、以及由社会经济制度不同所产生的特殊因素，我们认为，成都市城市居民仍然处于小康型社会，将要向富裕型社会转型。而且，我们有理由相信，随着中共中央、国务院提出的“建设小康社会、构建和谐社会”目标的逐步实现，人民的生活水平必将得到全面提高，国民的消费能力会进一步释放，消费结构也会得到进一步改善和升级，从而改善目前的经济增长方式，促进第三产业的发展，特别是为商业及服务业的快速发展提供的消费性拉动力。小结成都市GDP增长强劲，产业结构也在逐步调整，为经济的发展和人民生活水平的提高，提供了强大的增长引擎，同时带动了商业及服务飞速发展。人均可支配收入的持续上扬，也提高了市民的消费能力，也为本项目提供了潜在的消费能力。313成都市在中国西部地区的地位指标年末总人口GDP总值三大产业比例人均GDP全社会固定资产投资总额社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入人均消费性支出单位万人亿元百分比元亿元亿元元元北京1,162904,283302437666037,0582,528302,1918015,63812,200上海1,352397,450301350847955,3073,084702,4546016,68312,631天津932552,931903553243331,5501,259001,0527011,4678,802重庆3,144202,665401624433958,4961,61000955009,2217,973成都1,059692,185707746845520,7771,085208753010,3948,997沈阳693901,900705649544927,48797140808808,9247,213长春724001,5350011048340721,28646000495308,9007,539哈尔滨970201,6805016438345317,46453260707408,9406,896青岛731102,163807554137429,8091,025406055011,0899,002武汉785901,956005246248624,96382220960609,5647,793西安725001,096005545249315,20664040506508,5447,428南京583601,910003752643733,0501,201907114011,6028,350济南590101,618907345946827,611651306210012,0058,581广州737704,115803843752556,2691,322001,6751016,88413,121厦门14680883202359338461,214304702603014,44310,739深圳597603,422800461638059,2691,090109155027,59619,570大连561601,961807850142134,977716206452010,3788,672杭州651702,515005553041538,8571,205207043014,56511,213宁波552702,158005757037339,1731,095705956015,88211,283成都1,059692,185707746845520,7771,085208753010,3948,997重庆3,144232,665391624433958,4961,61000955009,2217,973西安725001,096005545249315,20664040506508,5447,428昆明50400942107048244818,75243500370469,046贵阳35085443637252640212,75329278175528,989南宁64885588861753145119,12626076239418,0607,217乌鲁木齐18596478001536961626,01420000200159,7296,590银川13779188979049641413,9561709770547,9846,729西宁2069617474615014388,484985471627,6265,876全国重点城市主要经济指标对比表（2004年）直辖市副省级城市西部重点城市注深圳市的人口为常住人口，其他城市均为户籍人口。数据来源成都统计年鉴成都市经济、科技、文化、教育比较发达，是中国西部最重要的中心城市之一，是西部经济最发达的城市，是西南地区科教、商贸、金融中心及交通、通信枢纽。在若干重要的经济和社会发展指标上，成都市均排名西部地区前三位，再加上交通十分便捷，成都市对西南地区，甚至整个西部地区，具有十分强大的辐射能力，势之所至，远及甘肃、青海、西藏等省区。从经济总量指标上来说，成都市的GDP总量、全社会固定资产投资总额和社会消费品零售总额在中国西部地区均排名第二，仅次于重庆。从人均指标上来说，成都市人均GDP在中国西部地区居第二位，次于乌鲁木齐市。城市居民人均可支配收入和消费性支出均排名西部第一，消费潜力巨大。成都温江国际机场2004年客货吞吐量居全国第五，是中国西部最繁忙的空港。据最近公布的中国总部经济蓝皮书显示，成都市的总部经济发展能力排在第五位，是中国西部地区唯一进入前10位的城市。成都市作为中国西部地区，特别是西南地区的区域性中心城市，将重点发展部分跨国公司在华分支机构、国内大企业总部或区域总部、省级大企业集团总部等。成都市会展经济日趋活跃。目前拥有展（场）馆面积10多万平方米，注册会展的企业30多家，成为中国西部的会展中心。每年举办100多个不同类型和规模的会展活动，参加会展的外地嘉宾、客商近40万人，带动相关产业增加消费超过100亿元，成为经济增长的又一个引擎。小结作为西部的中心城市，成都的消费潜力巨大，逐渐成为总部经济的区域性中心城市，会展经济也得到释放，为项目的发展提供了可能的定位方向和潜在的客户资源。314温江区在成都市的地位（一）温江区简介温江位于成都市中心区正西16公里处，距双流国际机场18公里，全区幅员面积277平方公里，总人口326万。温江是4000多年前古蜀鱼凫王国的发祥地，自西魏恭帝（公元555年）建制以来，一直是川西政治、经济、文化重镇。2002年4月撤县设区，成为成都市中心城区的重要组成部分。天府温江，人杰物华。李白、杜甫、陆游、朱熹等文人墨客曾竞相在此游历唱和，留下了“蚕丛及鱼凫，开国何茫然”等千古绝唱。温江境内属岷江冲击平原，无山无丘，属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，河流纵横，雨量充沛，物产丰富，地称天府，以“金温江”的美名响誉海内外。曾荣获联合国“全球生态恢复和环境保护杰出成就奖”。改革开放以来，温江人锐意进取，以对外开放为龙头、城市化为主线、工业化为支撑，加快推进跨越式发展，全面建设小康社会，现代化建设日新月异。温江经济发展较快。温江于1996年提前4年在全省率先实现小康，并连续8年位居全省县（区）经济综合实力前十强，社会经济综合发展指数连续5年位居全国最发达县（区）之列，其中2005年位居全国百强县（区）第68位，并连续两年位居四川第一，西部第三。2005年全区实现地区生产总值82亿元，地方财政收入（不含税返）856亿元，同比分别增长165、495。实现社会消费品零售总额21亿元，同比增长20。温江工业实力较强。境内拥有国家级成都海峡两岸科技产业开发园，是西部唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，西部现代轻工业基地和台商投资聚集区，成都市的三家国家级开发园区之一。园区先后引进了美国、日本、泰国、澳大利亚以及中国台湾、香港等地企业170余家，形成了以国家级成都海峡两岸科技产业开发园为龙头，食品饮料、生物医药、印务包装为主导产业的工业开发格局。2004年10月8日