2017年灌云县枣庄国际大酒店项目可行性研究报告

2007年灌云县枣庄国际大酒店项目可行性研究报告目录第一章、项目总论5111项目基本情况5111项目名称5112项目委托单位名称5113项目委托单位基本情况5114可行性研究报告编制单位基本情况512项目开发概况5121地块位置及四至范围96122宗地周围环境与设施6123建设规模与主要经济技术指标613项目申请报告编写依据614项目申请报告编写原则715项目申请报告编写范围716项目申请报告结论8161市场预测和项目规模8162项目建设进度9163投资估算和资金筹措9164环境保护10165项目财务和经济评论10166项目综合评价结论10167存在问题及建议10第二章、项目背景与建设条件1121项目背景11211连云港独特而重要的战略地位11212江苏省发展战略下的连云港13213灌云县社会经济条件1322建设条件15221自然条件152211地理位置、地形、地貌等基本情况152212气候和地质条件调查分析162213气象条件16222社会经济条件162221连云港市概况172222灌云县概况172223灌云县县域发展规划182224交通条件182225经济条件18223基础设施19第三章、市场分析1931政策及市场分析19311政策导向19312连云港房地产市场现状20313整体供需分析21314销售价格及地区市场分析22315连云港房地产趋势预测23316连云港房地产市场警情分析2332连云港市房地产住宅市场竞争特点2433项目的发展前景与项目建设缘由25331项目的发展前景25332项目建设缘由253321市场推动253322政策吸引253323环境和谐263324发展需要2634项目SWOT分析26341优势与机会分析（SO）26342劣势与威胁分析（WT）27第四章、项目规划设计2841总体规划2842形态结构规划2843规划设计29431住宅基本户型29432道路与交通29433景观与环境30434空间形态30435公建配套30436公用工程314361给、排水314362供电324363电视、电话、宽带324364采暖、通风32第五章、进度与计划安排3251项目实施进度计划编制依据3252项目实施总进度计划33521筹建准备阶段计划33522工程施工阶段计划33523工程竣工验收及决算阶段计划33第六章、项目建设程序及项目招标3661项目建设程序3662项目招标36621招标方式与程序36622招标文件38第七章、项目投资估算及资金筹措3971项目投资估算39711建设投资估算397111土地费用估算397112施工前期工程费用估算407113工程建筑、安装费用估算407114工程预备费43712建设期利息43713流动资金43714项目总投资估算构成4372项目开发资金筹集计划44721资金筹措44722资金成本4473贷款偿还44第八章、项目财务分析4581财务评价编制依据4582项目销售收入估算与分析4583项目成本分析45831项目开发固定成本46832项目销售收入估算与分析46833总成本4684营业税及附加、土地增值税46841营业税及附加47842土地增值税4785项目开发利润估算4786投资收益率47第九章、项目不确定性与风险分析4891项目盈亏平衡分析4892项目敏感性分析4893项目投资风险的定性分析50931实施风险与对策50932市场风险与对策50933政策性风险与对策51第十章、项目环境影响与评价52101环境保护执行标准52102项目施工期间对环境不利影响52103施工期间环境不利影响的对策及处理措施53104项目投入运营后的环境控制54第十一章、消防、卫生及安全55111消防55112卫生56113安全56第十二章、项目节能设计57121建筑节能57122给排水节能57123电器节能58第十三章、项目申请报告结论与建议58131项目经济效益与社会效益58132对项目的建议59133附件及附图60第一章、项目总论11项目基本情况111项目名称枣庄国际大酒店项目112项目委托单位名称枣庄国际大酒店管理有限公司113项目委托单位基本情况委托单位枣庄国际大酒店管理有限公司公司性质有限责任公司枣庄国际大酒店管理有限公司成立于2007年11月21日，企业法人代表余福友，公司注册资本壹仟万元，主要从事餐饮娱乐及酒店管理。公司现有员工39人，其中高级管理人员16人，具有大专以上学历者占公司总人数95。12项目开发情况121地理位置及四至范围该地块位于灌云县县城西苑南路东侧，小鸭河北侧，馨福嘉园对面，项目用地约为38391平方米，该地块属于灌云县国有土地使用权挂牌出让用地；宗地编号为县城20074号地块。详见附图。122周围环境与设施该地块处于灌云县城新城区核心地段，西边紧靠县城西苑南路和宁连高速公路的出入口，北边紧邻风景秀丽的苏北第一神山大伊山。该项目是灌云县政府打造新城区的重点建设项目。项目附近有灌云县政府、灌云县实验小学、灌云县公安局、灌云县人民法院、大伊山旅游风景区、灌云县中医院、灌云县广播电视局、灌云县地方税务局、灌云县经济开发区、灌云县体育场、市民广场等单位及活动场所。另外项目附近还有溢彩新都、云海花园、金陵御花园、馨福嘉园等高档住宅区，在此建造大酒店是应势所需，此地是酒店开发的黄金宝地。123建设规模与主要经济技术指标建筑面积预计总建筑面积1779265平方米,其中地面总建筑面积1525264平方米,地下建筑面积254001平方米,容积率397，建筑密度4636，绿化率30。开发周期12个月；项目计划总投资5000万元。13项目申请报告编写依据1、灌云县馨都国际大酒店有限公司关于本项目申请报告的委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、灌云县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、灌云县土地及规划管理部门签发的有关项目用地土地预审意见书、规划设计条件等；5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数第三版及建设部有关设计规范、标准；6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及灌云县馨都国际大酒店有限公司提供的有关技术、经济资料。14项目申请报告编制原则1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家、省、部委和连云港市颁布的相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、在灌云县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足灌云县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、通过该工程项目建设，逐步壮大灌云新城区的基础设施，进一步带动灌云新城区的建设，促进灌云服务业的全面发展5、以人为本，精心设计，为发展灌云经济建设作贡献。15项目申请报告编制范围本项目申请报告是对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。研究范围包括1、需要预测及建设规模的结论；2、建设条件与市场分析；3、规划设计与施工安排计划；4、项目环保及节能情况分析；5、投资估算及项目赢利能力分析；6、项目不确定因素及投资风险分析等。16可行性研究结论161市场预测和项目规模1、市场需求简要分析灌云县地处连云港市区南面，东临黄海，北接连云港市区，南为灌南县，西边是沭阳县和东海县；县城距陇海铁路新浦站40公里，距连云港机场50公里、距连云港港口60公里，宁连高速公路、汾灌高速公路、沿海高速、204国道纵贯境内，还有数十公里的海岸线，具备发展基础经济所必要的交通、用地及城市依托等优势条件。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使灌云县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区和临港产业区的迅速崛起，大伊山风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向灌云，这对本来就比较薄弱的灌云服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的星级酒店已是势在必行，据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。162项目建设进度项目建设期12个月，计划于2008年3月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于2008年4月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2009年4月底全部完成施工任务，并申请峻工验收。163投资估算和资金筹措1、项目总投资额5000万元。项目所需固定资产投资总额为96542万元、流动资金总额为1200万元、建设期利息为1458万元。2、资金来源于企业资本金、银行贷款和企业自筹销售滚动收入投入等。贷款额2000万元、贷款年利率为729，全部用项目销售收入分期偿还本息。164环境保护项目建设的环境污染主要来自于施工期间，项目施工期间排放的污染物均要求达到国家规定的排放标准。165项目财务和经济评价1、项目开发投入总成本137512万元；2、项目销售总收入16900万元；3、项目销售利润204185万元，投资利税率1856、投资利润率1244、盈亏平衡点为8664，盈亏平衡面积为64980。166项目综合评价结论从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。167存在问题及建议由于本项目地处经济相对不发达地区，项目属于高档星级酒店，地处灌云地区，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。第二章、项目背景与建设条件21项目背景211连云港独特而重要的战略地位1、鉴于连云港独特而重要战略地位，国家发展战略向连云港倾斜；2、连云港位于陇海铁路的起点，亚欧大陆桥的最东端。使得连云港港与国家铁路干线的衔接相当方便；3、连霍高速公路和同三高速公路交会于连云港。使得连云港在我国高速公路网中占据重要地位，见下图211；4、此外，连云港也是沿海经济带、沿江经济带、京九经济带和陇海经济带的重要结合点，见下图212；5、2007年1月1日至2日，国务院总理温家宝来连云港考察，要求中央和江苏省委搞好连云港的规划和建设，加快连云港建设步伐，从而使连云港成为连接沿海地带包括环渤海峡、长江三角洲以及浙江、福建的一个中间环节，又使连云港成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。212江苏省发展战略下的连云港2007年1月29日，江苏省人大五次会议上的政府工作报告也明确提出要加快连云港建设步伐，逐步发挥带动沿海和振兴苏北的龙头作用，连接长江三角洲、环渤海经济带和陇海线经济带的枢纽作用，形成江海联动、沿海与陇海线发展互动的格局。江苏省新的发展格局从“三沿”到“四沿”（如图213所示），连云港作为振兴苏北的极核，是拉动东陇海产业带与沿海产业带的龙头。跨越发展成为连云港必然的选择。213灌云县社会经济条件跨入二十一世纪，随着灌云县政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。灌云县随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，“吃在灌云，住在灌云，消费在灌云，创业在灌云”将持续深入人心，本项目的市场基础是可靠的。目前灌云县已初步形成以机械、纺织、食品、化工、建材五大行业为主的工业体系；以棉花主副产品深度加工、机电产业、农副产品加工业、林木加工业为主的四大主导产业；以灌云临港产业区、灌云经济开发区、板浦工业园为主的三大工业园区。拥有“太阳雨”牌热水器、“云山”牌旋耕机、“汪恕有”牌滴醋、“花果山”牌凤鹅、“云”牌犁刀、“东耕”牌棉花、“双保”牌乳业、“绿灌”牌禽蛋、“银河”牌漆业、“苏棉”牌棉花等知名商标和名优产品。灌云县经济开发区主要发展电子、机械、医药、食品、纺织、服装等高科技、无污染等产业。该项目建址于灌云新城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通详见基地概况。附近有众多的单位和高档住宅区，市场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。22建设条件221自然条件2211地理位置、地形、地貌等基本情况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西于江苏徐州市和山东郯城、宿迁的沭阳相邻。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。灌云县地处东经119250119519，北纬321145343850，位于江苏省东北部，东濒黄海，属陇海经济带、沿海经济带的交叉辐射区，与韩国、日本隔海相望；西部与东海县及宿迁市沭阳县相邻；南部与灌南县相邻；北部与连云港市区接壤。工程区域位于苏鲁隆起区与扬子淮地区苏北凹陷两个不同构造单元之间，响水深断裂自灌南县田楼至燕尾港向黄海以北东向延伸。连云港市就位于北断裂以东，呈平原丘陵山作半圆性排列，是近海退潮而形成的一块较为年轻的陆地，整个市区可划分为三个大的工程地质区；I区，构造削，蚀山地；II区，三前增积台；III区，海积平原。该项目地段属于III区，海积平原。根据场地勘查深度范围资料反映，未见断裂构造，区域稳定良好。2212气候和地质条件调查分析1、气候因受陆地和海洋的共同作用，连云港市处于暖温带向北亚热带过渡地带，具有典型的季风气候特征，气候资源丰富而有多样性。其表现为连云港地区四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，无霜期较长的特点。由于逐年之间季风有强有弱，来临或早或迟，造成气候年际变化较大，雨量不均和温度差高低多变的现象。2、地质本建设场地用地为耕地，地势平坦，排水良好，与周边无影响。灌云县区域构造单元属华北地台胶院子断块的胶南隆起带，主要有连云港东王集倒转向斜和陡沟南岗倒转背斜。区内地层属于扬子地层区，基底为晚元古代中深度变质岩系组成，上部直接覆盖第四松散土层，厚度70180CM。本地区地震基本烈度为7度。2213气象条件灌云县处于北暖温带南部，气候温和湿润，四季分明，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为04摄氏度，7月平均气温27摄氏度。历年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期220天。一年四季主导风向为东南风。由于受海洋的明显调节，灌云县属于季风特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。222社会经济条件2221连云港市概况连云港市江苏省的直辖市，也是中国首批对外开放的十四个沿海城市之一，位于江苏省东北部。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；南与淮安市涟水县、盐城市响水县相连；西与徐州新沂市、淮安市沭阳县毗邻；北与山东郯城、莒南、临沭、日照等县市接壤。总土地面积7444平方公里，水域面积17594平方公里。现辖有新浦、海洲、连云三区和东海、赣榆、灌云、灌南四县及国家经济开发区，总人口465万，新浦区为市政府所在地。连云港是终年不冻的天然良港，为我国八大工业港口之一。连云港市是“陇海兰新”铁路东部口，是著名的“亚欧大陆桥”东桥头堡。该陆桥东起中国连云港，西至荷兰鹿特丹，全长一万余公里，是横跨亚欧大洲的最便捷的陆上黄金运输线。连云港市旅游资源十分丰富，素有“海古神幽”只美誉。有文明遐迩的国家级风景名胜区花果山，有“世外桃源”宿城、渔湾，有古老而神秘的将军崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，风光旖旎的海滨度假村等。2222灌云县概况灌云县位于江苏省东北部，东北濒临黄海；西部与宿迁市的沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。总面积1840平方公里，其中耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡、3个省属农盐场、6个县属农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万人。2223灌云县县域发展规划2006年编制完成县城发展战略规划、新城区控制性详细规划、临港产业区发展战略规划、大伊山旅游经济区总体规划等十大专业规划。开工建设城建重点工程103项，全面完成小鸭河环境综合整治工程，完成县城管道燃气一期工程，部分小区安装入户，会议中心主体完工，污水处理厂截流管网及厂区建设快速推进，行政中心、广电大厦、西环路等项目全面投入使用。按照“彰显个性、展示形象”的要求，倾力打造县城三大出入口。2224交通条件灌云县地处连云港经济带，紧邻港口，距陇海铁路新浦站40公里，距连云港机场50公里、距连云港港口60公里，宁连高速公路、汾灌高速公路、204国道纵贯境内，拥有数十公里的海岸线，具备发展基础经济所必要的交通、用地及城市依托等优势条件。2225经济条件2006年完成地区生产总值5485亿元，增长18，三次产业结构由364339297调整为334374292，单位生产总值能耗下降34；全社会固定资产投资6424亿元，增长538，一般预算收入增幅在全省66个县区中排名第二，绝对值较2005年前移2位，被评为全省财政增收先进县。在2006年度全国中小城市科学发展评价中，被评为全国最具投资潜力中小城市百强县。223基础设施灌云县近年来为提高县城的综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。供水用水可直接从西苑南路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电利用现有的配电线路直接接入酒店。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。拟建工程紧临城市主干道，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水等使用手续。第三章、市场分析31酒店业发展状况311中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的73左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点1、酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；2、酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；3、酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；4、绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。312灌云酒店业现状1、从灌云现有酒店的绝对数及容纳能力来看灌云目前有准四星级标准酒店1家,三星级酒店1家，二星级酒店3家，再加上一些小型宾馆县城酒店总数不会低于100家。全县客房平均开房率为612。从这个角度来看，灌云酒店市场无疑是个竞争比较激烈的市场。2、从利好因素对灌云酒店业的支撑来看连云港作为江苏省唯一拥有海港资源沿海城市，位于陇海线的东端，除了辐射我国中、西部广大区域外，还可以直接和欧洲内陆各大城市连通，具有良好的港口资源优势，随着国家“西部大开发”和“中部崛起”的发展方针，尽快把连云港建设成为“国际性滨海城市”、“现代化的港口工业城市”和“山水相拥的知名旅游城市”，为本项目开发提供了坚强的政策导向。伴随着连云港市“一体两翼”战略的实施，灌云作为两翼中的南翼，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来灌云投资、考察，另外随着苏北第一神山大伊山的不断开发，也会有大批游客来灌云观光旅游，这些团体频频光顾灌云，将会给灌云的酒店带来的滚滚客源；其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是灌云酒店业得以蓬勃发展的原因之一；另外，灌云地处连云港的南翼，位于宁连、沿海高速的交汇点，地理条件相当优越。相对于新浦、墟沟而言，同等级的酒店在灌云其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于灌云酒店行业。3、从酒店经营状况来看从经营的角度来看，灌云酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为灌云一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了灌云一个主要的创收经营项目。这是其他地方酒店市场所没有的特征。4、从酒店竞争能力来看灌云现有酒店规划相对落后。灌云酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由灌云酒店业的发展历史所决定的一方面，灌云酒店业发展才不过四、五年的时间；另一方面，灌云酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了灌云酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没出现。32灌云酒店消费者研究321消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就灌云范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；5、灌云商务酒店逆黄金周现象特别明显。灌云拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分，因此灌云的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于灌云旅游资源缺乏深度开发，大量的人员外出旅游，于是就形成了灌云酒店业务逆黄金周的现象。6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为5分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。322灌云酒店消费者特征调查表明1、从职业角度看，灌云酒店的消费者主要来自两大块第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者；2、从籍贯角度看，灌云酒店消费者主要是来自沪浙一带以及本省的苏、锡、常一带，另外还有一部分是来自海外和珠三角的客人。这些苏、锡、常客户很多是因为自己在灌云拥有投资，或者是作为母公司派到灌云的高级管理人员；而来自海外和珠三角的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来灌云作商务逗留的；而且近年来受灌云酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为灌云酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自海外和珠三角的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；苏、锡、常客户因为是长驻灌云，一般在灌云都拥有自己固定的住所，他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高；4、从消费偏好来看，一般来说，来自海外和珠三角客户更注重保健、休闲、安全与保密（水疗、游泳、书吧），另外，因为体格的缘故，他们对房间的空间要求比较多一些；苏、锡、常等客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务；5、另外，平均来讲，灌云酒店所接待的业务中，有20左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，灌云本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次这种消费机会；6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育；7、从收入角度来看，灌云酒店消费者特征比较独特低收入人群占客户总数的绝对多数，而高收入阶层在总数中所占比例非常少；第四章、项目分析与定位41项目资源分析411项目自然资源分析本项目地处淮北第一神山大伊山旁。大伊山风景区是国家级风景名胜区。它诞生于太古代，迄今已有20亿年的历史了，它有12座山峰组成，方圆15华里，最高峰海拔2266米。是省域内南京以北所看到的第一座高山，素有“淮北平川第一神山”之称,大伊山因“华夏第一贤相”、我国美食和创制中药汤液的始祖伊尹晚年曾隐居于此而得名。在大伊山东侧的青风岭上，有我国发现最早、保存最为完好、新石器时期的石棺墓遗址，这是全国重点文物保护单位，与故宫具有同等的价值，大伊山上还有江苏省省级文物保护单位元代梅鹿石岩画等。大伊山是一座奇山，一是奇在石上，有各种象形石，如有形如人头的老人石、形似青蛙的蛙王石、还有狮身人面石、象石、飞来石、鳄鱼石、龟石等，栩栩如生，应有尽有，可以说是石头的动物世界。二是奇在岩画上，有各种石刻，星罗棋布，如省政府定为重点保护单位的梅鹿石、还有被称为东方天书的星相石、海船石、美女石等；三是奇在山洞上，有各种洞穴二十多处，如八一洞、六一洞、神仙洞、白云洞、盘丝洞等，每个洞都有动人的故事，每个洞都是无价之宝，面积仅有五平方公里的景区内藏有这么多的奇洞即使是在名山上也不多见。四是奇在岩崖上，有各种奇崖，不仅颜色奇而且形态奇，有红色崖、青石崖、黄色崖等五彩缤纷的崖，还有升仙崖、望夫崖等，令人不禁惊叹不自然的神刀鬼斧。五是奇在植物上，大伊山有植物种类近千种，珍奇植物上百种，如本地特有的金镶玉竹、生长非常壮观的香樟树、形似母子的母子松、荣获省第九届陆羽杯特等奖和一等奖的卧龙云雾茶等等。六是奇在水上，虽然大伊山水资源不是太丰富，但老龙涧远近闻名、飘儿井极富传奇色彩、茯苓泉水让人陶醉，还有人工开采的后形成的侍沟湖清澈见底，大伊山的瀑布也是一景，由于大伊山峰多、涧多、雨后的大伊山成为彩虹瀑布的世界。一年四季皆有特色。大伊山植被丰富，景色秀丽，山林幽静，环境幽雅。有各种植物上千种，珍稀植物数百种。不但改进了大伊山的空气质量，也造就了幽静的环境。412项目人文资源分析项目所在地伊山镇文化底蕴深厚，许多美丽的神话遍布大伊山的大小景点，比如“盘丝洞”、“濯垢泉”与蜘蛛精的故事，龙王、龟石与通天河的传说，“石佛寺”、“古佛寺”、涉及到神话小说西游记中的猪八戒、孙悟空、如来佛主、观世音菩萨和唐僧等。再如“白云洞”又名“白龙洞”，与六月初三小白龙探望母亲传说在当地流传甚广。民间传说虽不可信，但仅此就足以证明项目所在地实为“有山有水，有仙有灵”的人文宝地。413项目政府资源分析到目前为止，灌云县城还没有一家能提供高水平接待能力的酒店，而其他县基本上每县城都拥有一家四星级以上大酒店。从其他县区的情况来看，兴建一家四星级以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因，灌云县政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。414项目区位分析根据灌云新的县城规划方案，本项目与灌云县行政中心距离仅两分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是灌云新城的中心，灌云县经济开发区就在本项目附近（不超过五分钟车程）。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从灌云县范围来看，灌云县未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全灌云县区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。42项目定位421项目总体定位酒店的总体定位集度假、商务、会议、娱乐为一体的大伊山古文化主题型绿色生态酒店；持续发展模式旅游酒店酒店管理学院地产高尔夫；定位说明1、在省政府拟编的新区位规划中，江苏省新的发展格局从“三沿”到“四沿”，连云港作为振兴苏北的极核，是拉动东陇海产业带与沿海产业带的龙头。灌云作为连云港的南翼，跨越发展成为灌云必然的选择。这对本项目来说无疑是非常有利的；另外，沿海铁路建成后，灌云的地位优势将更为明显，这对本项目而言更是锦上添花。2、项目总体方向为度假酒店，同时也注重商务与娱乐。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；另外，随着灌云经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是灌云酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量；同时，项目虽然具备一定的度假环境，但相对纯粹旅游胜地的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套等而言，两者之间还有相当大的差距，而且灌云在工业化过程中环境污染问题本来就严重，所以走纯粹的度假酒店的路子也是行不通的。近年来，随着政府工作的不断深入，灌云县招商引资力度的加大，全县硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目位于核心区，在多方面都能更好地满足该类客户的需求；综合考虑，我们还是不能忽略商务与娱乐的存在；但是在项目的整体规划设计过程中，我们将会充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；3、绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后；4、项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。灌云现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林及建筑为主题风格。422项目档次定位项目定位白金四星级1、从灌云其他县区酒店营运经验来看，就灌云以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，它们完全有能力支撑一个四星级大酒店的正常运作并盈利；2、到目前为止，灌云周围县区基本上都拥有本地的四星级大酒店，灌云属于“中部塌陷”地区，兴建一座四星级大酒店能弥补这个缺憾；3、如果兴建一座四星级大酒店，不仅可以弥补这种塌陷，而且可以把外出其他县区消费的客人留在灌云，为灌云创造价值；如果兴建一座低于四星级的酒店，则不仅很难抵挡住周围县区其他酒店的竞争，而且也不能保证能有效地参与本县酒店市场的竞争；4、就项目地块综合素质而言，一座低于四星级的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。423项目客户群定位属性具体描述年龄3055岁籍贯沪浙一带、珠江三角洲、苏、锡、常等地职业外企高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员文化层次以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之经济能力月收入在15万RMB左右者为主、其他收入层次者次之消费时关注因素保健、休闲、安全、保密主要消费项目娱乐、康体、餐饮、商务相关服务消费目的商务需要、释放工作压力424项目技术指标定位土建园林等技术指标序号名称面积（）1用地面积3838972建筑总面积17792653建筑占地1779744客房楼6821065卡拉OK、夜总会30006桑拿洗浴区1570367会议室8008豪华包间18009园林绿地150010停车场254001机电设备类技术指标序号名称数量1供电双回供电2000KVA2发电机500KVA3供水日用水量300吨4电话总机300门第五章、项目投资估算51项目投资估算511项目投资概况本项目总投资5000万元，初步规划建设期为一年。为了减轻项目开发对融资的压力，同时也为了减轻项目开发的风险，我公司拟向银行融通一部分资金作为本项目的投入。512项目投资估算表项目投资估算表序号用途建筑面积（）工程单价（元/）合计（万元）1总用地面积383897建筑总面积17792652各种税费、办证费3勘察、设计、监理17792654土建177926514163625206园林绿化1500100157给排水1779265101161808空调1779265809强电、弱电177926530010消防177926510220011厨房15012洗衣房5013洗浴中心设备20014室内装饰（包括家具）177926560015餐厅用具、用品8016厨房用具、用品5017客房用具、用品20018制服、CI设计3019营销10020试营业费用8020不可预见费16521项目投资5000第六章、进度与计划安排61项目实施进度计划编制依据项目实施进度计划主要考虑以下原则1业主对工程建设工期的意见。2工程施工通过公开招标方式，择优选择房屋建筑二级以上施工企业承建，以保证工程质量和建设进度。3根据工程规模及建筑物施工特性，各主要工程项目施工宜选用大、中型机械设备为主。4施工安排应不影响公司的正常管理工作，应集中安排在一段时间内完成。62项目实施总进度计划621筹建准备阶段计划筹建期内开发商负责完成本工程设计、招标、评标、签约等工作，为承建单位进场开工创造前提条件。筹备工作应在开工前完成。622工程施工阶段计划根据本项目特点及施工条件，开发期限12个月，开发量约为1779265平方米。经各单项工程施工方法研究后确定，该工程施工总工期为10个月，其中工程施工准备期半个月直线工期；从工程施工到完工使用工期为9个月。工程竣工验收、决算期个月。本工程总工期宜安排在2008年4月开始实施，其中土建项目的实际施工期为8个月。前半个月可安排施工准备，不占用直线工期。为确保建设工程全面完工，除要求土建承包单位必须按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成工程项目的施工任务。623工程竣工验收及决算阶段计划本工程的施工，于2008年4月开始至2008年11月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于11月底完成所有工程的竣工决算工作。本项目的项目实施进度安排见下图。序号项目名称日期2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1施工准备200831200833111研究勘察设计200831200833112五通一平200831200833113设备订货200811200813114招标、签约20083120083312施工与按照200841200913121土建施工2008412008113122设备安装20088120091313验收、结算200921200922831竣工验收200921200922832竣工结算20092120092284第七章、项目投资分析71项目投资分析711项目投资分析资料的预测和选定本可行性研究所使用的资料和基本条件,是根据灌云市面上同类酒店的实际经营情况作参考来确定的。、营业收入的测算标准客房营业收入本酒店有各类客房328间,灌云县面上同类型酒店的房租一般每天在600700元之间（如御景湾酒店、塘厦三正半山酒店、喜来登大酒店等）,本研究报告适当降低标准,按客房每天每间550元计算。根据灌云地区的客房情况,开房率按62的标准计算,房租每年递增5。饮食营业收入本酒店有1000人的宴会厅和30间中、西餐厅包房。灌云同类酒店的饮食服务收入一般为客房收入的1214倍,本研究报告适当降低标准,选定饮食服务收入与客房收入的比例为11。康体与娱乐营业收入本酒店康体与娱乐设施包括卡拉OK、歌舞厅、健身及桑拿浴、桌球、麻将等项目，KTV包房为60间，桑拿房为80间。根据灌云同类型酒店的营业资料，康乐与娱乐营业收入为客房收入的100，本研究报告按康体与娱乐营业收入与客房收入的比例按11计算。其它服务收入其它服务收入包括旅游服务、客运服务、票务服务、电讯服务、会议服务、商场、洗衣服务等，本研究报告按入住客人的40，每人每天消费40计算，每年递增5。营业成本的测算标准客房营业成本根据灌云同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的7计算。饮食业成本根据灌云同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的45计算。娱乐营业成本根据灌云同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的30计算。其它服务成本根据灌云同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的40计算。营业费用测算标准人员编制及工资标准根据灌云同类型酒店的标准，员工配置系数一般为1517之间，本研究报告按16的系数配置员工，本酒店共有328间客房，需配置员工5248人，考虑本酒店的经营范围及酒店的形式，参考同类酒店的标准，总员工人数为780人，人平均工资按每月1600元计算，工资总额每年递增5。广告费根据灌云同类型酒店的标准，按营业收入的3计算。水电煤气根据灌云同类型酒店的标准，按营业收入的6计算。维修保养费根据灌云同类型酒店的标准，按营业收入的2计算。逐年递增5。行政管理费培训费营业期第一年为工资总额的8，第二年为第一年的40，以后每年递增5。服装费营业期第一年为每人1000元，第二年为第一年的50，以后每年递增5。办公差旅费根据灌云同类型酒店的标准，按营业收入的15计算。交际应酬费根据灌云同类型酒店的标准，按营业收入的25计算。董事会费根据灌云同类型酒店的标准，按营业收入的15计算。顾问费根据灌云同类型酒店的标准，按营业收入的1计算。工会经费根据灌云同类型酒店的标准，按当年工资总额的3计算。保险费根据灌云同类型酒店的标准，按固定资产原值的3计算。土地使用费及税项土地使用费由酒店向国家征用土地，并按国务院规定，建设期免交土地使用费，营业期开始后按每年每平方米20元计交，每隔五年递增10。税项营业税根据国家有关规定，酒店内客房、餐饮及其他服务按营业收入的55计交，康体与娱乐按营业收入的22计交。所得税根据中华人民共和国企业法及其它有关法律的规定，本酒店的所得税率33，从获利年度起计。固定资产折旧和开办费摊销根据中华人民共和国企业法及其它有关法律的规定，属注册资本部分的固定资产折旧不能作为偿还投资本金和利润之用，只能留着企业使用。本研究报告把注册资本部分的折旧作为酒店的固定资产更新、重置的费用。本酒店固定资产折旧和开办费摊销如下注册资本金折旧按10年直线折旧，不留残值。注册资本以外部分折旧按10年直线折旧，不留残值。投资本息的偿还贷款按分期等本偿还方式安排贷款本金的偿还和利息的支付。注册资本作为自有资金,贷款投放的资金,可用折旧偿还本金,贷款利息计入企业费用开支并按年利率612计算,以10年为偿还期。三项基金的提取根据有关的规定，应在企业的税后利润中提取企业发展基金、企业储备基金和职工福利基金，提取比例将由董事会决定。本报告按税后利润的10提取。项目投资筹资分析项目投资筹资分析表单位万元一，总投资259641、土地使用费8802、前期费用34553、政府各类规税费1504、设计费503975、建筑工程费1960613其中土建工程10292二次装修7793256、设施配套费用1256867、营销费用392128、财务费用2160069、不可预见费98031二，总资金和资金筹措总资金（包含建设期间资本化利息）25964其中注册资本10000项目投资相关财务分析项目营业收入税金及附加经估算，本项目建成后，每年营业收入超过一个亿，上缴税金及附加超过1千万，高达2千万。具体情况详见营业收入税金及附加估算表。项目营业成本费用估算经估算，项目投入运营后，在考虑了偶发事件影响的条件下，各种营业成本费用都得到了有效控制，具体情况详见营业成本费用估算表。项目借贷还本付息计算在科学估算的基础上，我司对本项目各项借贷款项的还本付息做了科学安排，具体情况详见借贷还本付息计算表；项目损益估算经估算，本项目正式投入运营之后，每年的税前、税后利润都相当可观，其他如所得税、营业税等的及时上缴也得到了保证，具体情况详见损益估算。项目财务现金流量计算对本项目的财务分析评价均依据国家相关规定、同时结合项目实际情况进行的。具体情况详见现金流量表。项目投资回收期计算表初步拟定项目建设期为两年，经营期十年，从项目动工开始到正式经营每年的投资回收情况见投资回收期计算表。项目投资收益率计算表计算表明，本项目投资收益情况是有利于项目开发的，具体计算详见投资收益率计算表。项目财务内部收益率计算表经科学计算，本项目的盈利能力比较强，完全能满足最低要求，具体情况详见财务内部收益率计算表。