邹城市石墙镇综合商贸城（石墙商业文化广场）项目可行性研究报告（申请报告）

邹城市石墙商业文化广场项目1第一章申报单位及项目概况第一节申报单位概况一、项目名称邹城市石墙商业文化广场项目二、申报单位单位名称山东房地产开发有限公司法人代表联系人三、建设地点拟建地点位于邹城市石墙镇政府驻地黄金地段，地处邹城、滕州、微山三县（市）交界处。基地东临345省道，北临临菏路，西邻太黄路。四、石墙镇简介石墙镇位于孔孟之乡、国家新型能源工业城市山东省邹城市西南部12公里处（镇驻地位于北纬3515，东经11654），辖8个管区、75个行政村，总面积1497平方公里，耕地116万亩，社会总人口83万人。石墙镇2011年规模以上固定资产投资完成79亿元；地方财政收入达到1050万元；农民人均纯收入达到8100元，镇域经济得到快速发展。先后获得了全国村务公开民主管理先进镇、全国乡镇管理先进镇、山东省农机安全示范镇、济宁市经济跨越发展乡镇、济宁市农经工作先进集体、济宁市普法依邹城市石墙商业文化广场项目2法治理工作先进镇、济宁市林业工作先进单位、济宁市经济林管理示范镇等荣誉称号。第二节申请报告编制单位单位名称工程咨询资格证书编号资格等级发证机关国家发展和改革委员会第三节申请报告编制依据和范围一、申请报告编制依据1、国家发改委产业结构调整指导目录（20112、国内贸易发展“十二五”规划3、山东省商务发展“十二五”规划纲要（20112015年）4、鲁南经济带区域发展规划5、邹城市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要6、国家及省有关政策、法规、规定7、现行有关技术规范、规定8、项目承办单位提供的有关技术基础资料二、申请报告主要内容1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入结论邹城市石墙商业文化广场项目33、市场预测与建设规模4、资源开发及综合利用分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、节能方案分析7、环境和生态影响分析8、经济、社会影响分析结论第四节项目概况一、项目名称邹城市石墙商业文化广场项目二、项目建设背景与必要性21世纪，流通业已成为我国国民经济的基础产业，在国民经济顺利运行，提升经济总量、提高经济效率、保障国家经济安全等方面发挥着越来越重要的作用。（一）我国流通产业发展现状1、我国流通产业规模日益壮大伴随我国经济的快速发展，我国流通产业规模日益扩大。社会消费品零售总额、生产资料销售总额到2010年分别为157万亿元、361万亿元。批发零售住宿餐饮业增加值提高到2010年的44万亿元。2、结构调整积极推进，区域结构有所改善农村市场体系薄弱的局面明显改观，2010年底，农村连锁超市已覆盖全国80的乡镇和65的行政村。流通组织化程度提高，全国批发和零售业法人企业数占批发和零售业全邹城市石墙商业文化广场项目4部经营单位比重提高到2010年的88。零售业态发展较快，超市、便利店、专卖店、专业店、网上商店等加速普及。3、我国流通基础设施日趋完善经过多年建设，我国流通基础设施日趋完善。截至2010年底，运输线路中铁路运营里程达91万公里，路网密度达每万平方公里950公里。公路网“五纵七横”主干线全部建成，总里程突破400万公里（40082万公里），公路密度达每百平方公里4175公里。农村公路里程达35066万公里，通硬化路面的乡（镇）和建制村分别占全国乡（镇）总数的9664和建制村总数的8170。内河航道通航里程1242万公里，港口生产用码头泊位31634个，万吨级及以上泊位1661个。随着我国流通基础设施的不断改善，流通能力也不断提升。2010年，全国铁路货运总发送量（含行包运量）364271万吨，货运总周转量（含行包周转量）2764413亿吨公里，其中货物发送量362929万吨，货物周转量2733268亿吨公里。全国营业性货运车辆的货运量24481亿吨，货物周转量4338967亿吨公里。水路货运量3789亿吨，货物周转量6842753亿吨公里。在水路货运中，内河运输货运量1886亿吨，货物周转量553574亿吨公里；沿海运输货运量1323亿吨，货物周转量1689263亿吨公里。4、现代流通加快发展连锁经营向多行业扩展，物流装备技术和现代化配送水平稳步提高，电子商务发展迅猛。2010年限额以上连锁零售企业商品销售额达到27万亿元，“十一五”期间年均增长168；一批现代化物流配送中心投入使用，限额以上连锁零售企业邹城市石墙商业文化广场项目5统一配送率达到636；2010年电子商务交易额达到45万亿元，其中网络零售额超过5200亿元。5、综合贡献更加突出2010年流通业实现增加值490247亿元，占国内生产总值的131；完成税收贡献140883亿元，占全国税收比重188；吸纳流通业从业人员1303515万人，占从业人员数比重171。批发零售住宿餐饮业增加值占国内生产总值比重上升至2010年的109，对经济增长的贡献居第三产业首位。20082010年，流通业增加值从425448亿元增加到490247亿元；税收贡献从714329亿元增加至140883亿元，占全国税收的比重达到了188，构成了国家财政收入的重要支柱；行业从业人员从10499万人增加至130351万人，两年间创造了近3000万个新增就业岗位。2010年流通业发展及贡献情况表行业（数据按当年价计算）行业增加值（亿元）占GDP比重（）税收贡献（亿元）占全国税收比重（）从业人员占从业人员数比重（）流通业490247131140883188130351171批发业860751182240529零售业3574619529701416501585住宿业21810350407餐饮业8068521437062338731居民服务业和其他流通服务业52101151855621450419（二）项目提出“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，商业贸易发邹城市石墙商业文化广场项目6展面临重大机遇国家着力扩大内需、完善促进消费政策措施，为商业贸易发展提供了不竭动力；工业化进程进一步加快，城镇化积极推进，对外开放进一步扩大，为商业贸易发展提供了更大空间；深化收入分配制度改革，健全社会保障体系，建立扩大消费需求的长效机制，有利于提高居民消费能力，改善消费预期，为商业贸易发展提供了市场潜力；物联网、云计算等新一代信息技术的应用，将加快经营管理模式创新，推动流通向网络化、智能化方向发展，为商业贸易发展提供了有力支撑。根据山东省人民政府鲁南经济带区域发展规划，为充分利用和发挥邹城市的独特地理位置和南北货物流集散地的地缘优势，以及邹城优越的交通运输条件，按照“布局合理、功能齐全、统一开发、规范有序”的原则，集中发展大物流、大批发、大商贸，建设以大宗货物集散为主业，南联江浙，辐射苏鲁豫皖的商贸专业市场集群。近几年来，随着市场经济的不断发展，人们消费水平的不断提高，周边小商品市场大量涌现，并以极快的速度发展起来，市场在不断升级，而商户只限于保守经营，且经营品种单一，很难满足消费者的需求，迫切需要现代商贸流通业促进，成为邹城市新的经济增长点。邹城市现代服务业日趋繁荣，商贸流通企业通过改制重组焕发新的活力，基本形成“一心四区多街多点”的商贸流通体系。新型业态加速发展，基本实现信息化、自动化、网络化，大中型商场和超市内普及使用POS系统，积极推进电子商务，逐步推行网上购物，大力发展连锁经营、物流配送、特许经营、邹城市石墙商业文化广场项目7电子商务等新型流通业态和服务方式。石墙镇政府为适应当地经济发展的规划要求，充分发挥邹城市石墙镇的区位、交通、资源优势，为了扩大规模，拟提出建设邹城市石墙商业文化广场项目，通过加强商贸流通业的规范化、科学化管理，优化商贸流通业布局，有效配置资源，增强商贸流通综合竞争力，提高商贸流通企业的经济效益，将综合商贸城打造成为邹城市规划设计最优、工程质量最好、配套设施最全、功能最先进的一流商贸城。三、建设地点项目拟建于山东省济宁市邹城市石墙镇政府驻地黄金地段，地处邹城、滕州、微山三县（市）交界处。基地东临345省道，北临临菏路，西邻太黄路。四、项目市场分析（一）我国商贸业经济运行态势2010年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长183，扣除价格因素，实际增长148。按经营地统计，城镇消费品零售额136123亿元，增长187；乡村消费品零售额20875亿元，增长162。按消费形态统计，商品零售额139350亿元，增长184；餐饮收入额17648亿元，增长181。邹城市石墙商业文化广场项目820062010年社会消费品零售总额及增长速度在限额以上企业商品零售额中，汽车类零售额比上年增长348，粮油类增长279，肉禽蛋类增长217，服装类增长258，日用品类增长251，文化办公用品类增长235，通讯器材类增长218，化妆品类增长166，金银珠宝类增长460，中西药品类增长235，家用电器和音像器材类增长277，家具类增长372，建筑及装潢材料类增长323。20062010年批发和零售业产业发展情况指标20062007200820092010批发和零售业法人企业（个）517885573710093595468111770年末从业人数（万人）54436049737474908522商品购进额（亿元）10313901289125184039317920292480409进口额（亿元）7446988717144731133080196047商品销售额（亿元）11005481327408208229820116622766357出口额（亿元）95698111544138375111741144248期末商品库存额（亿元）7629691932153681160240198168批发业法人企业（个）2812529046594325285359464年末从业人数（万人）22492496315431233509商品购进额（亿元）8337991048325152557514300871991501邹城市石墙商业文化广场项目9进口额（亿元）7164284664140091126991184630商品销售额（亿元）8759431056199170260215783462191211出口额（亿元）95354111001138199111520143803期末商品库存额（亿元）5632666499116758118483147122零售业法人企业（个）2366326691415034261552306年末从业人数（万人）31943553422143675013商品购进额（亿元）197591240801314819361942488908进口额（亿元）282740534640608811416商品销售额（亿元）224605271210379696433316575146出口额（亿元）344543176221445期末商品库存额（亿元）1997025433369244175751046年末零售营业面积（万平方米）123976160911190755227279261898按行业和业态分连锁零售企业基本情况指标总店数（个）门店总数（个）年末从业人数（万人）年末零售营业面积（万平方米）商品销售额（亿元）商品购进总额（亿元）统一配送商品购进额（亿元）总计23611767922252127568273854240446174125按行业分综合零售841626571377596951078999026553204食品、饮料及烟草制品专门零售137855345492214417881567纺织、服装及日用品专门零售13012184631278255518741436文化、体育用品及器材专门零售792018451629376838893744医药及医疗器材专门零售538310491763487437338443388汽车、摩托车、燃料及零配件专门零售1711642815627518622865515345008家用电器及电子产品专门零售19231651327599176881732113456五金、家具及室内装修材料专门零售1711609693674385290无店铺及其他零售244580471149136128按业态分便利店9414202751072246622461112折扣店370107214361317217超市4003281849919245276692311919076大型超市158632238618437291912296511594仓储会员店72721254417181554323邹城市石墙商业文化广场项目10百货店97423925014806267152132910115专业店12698467883167553172332157105122228加油站225310402854741611822610624484265专卖店2942764116945021072995097299家居建材商店1310807625564325231厂家直销中心4660140353535其他22574514529207319441895（二）山东省商贸市场发展现状2010年，全省实现社会消费品零售总额14212亿元，年均增长189，居全国第二位。启动开展了“满意消费惠万家”活动，出台了一系列搞活流通扩大消费政策措施，批发零售业实现销售额12718亿元，住宿餐饮业实现销售额14937亿元，合计实现增加值46952亿元，占全省GDP的119，占第三产业增加值的325，吸纳就业7515万人，占全省就业人员的119，商贸流通业在国民经济中的地位进一步提高。市场流通体系日益完善。2010年，全省年交易额亿元以上商品交易市场达到550个；全省连锁企业门店总数达到11万个；限额以上批发零售住宿餐饮企业192万家；年销售额10亿元以上批发零售企业35家，100亿元以上的企业5家。“万村千乡市场工程”建成农家店66万个，配送中心248个，覆盖全省所有乡镇和70的行政村。国家级、省级商业示范社区分别达到29个和190个，在6个城市建成家政网络中心。（三）目标市场发展分析1、邹城市商贸产业发展水平经过多年的发展，邹城市多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，商贸业需求旺盛，商业网点的建设与发展取得了显著的成效，2011年，全市实现社会消费品零售邹城市石墙商业文化广场项目11总额15749亿元，增长126，其中，限额以上企业（单位）完成7382亿元，增长202。从消费行业看，批发零售贸易业完成13473亿元，增长12；住宿餐饮业完成2276亿元，增长164。从消费区域看，城镇市场完成14007亿元，增长127；乡村市场完成1742亿元，增长122。年末全市城乡集贸市场和商品交易市场发展到82个，其中，城市集贸市场和商品交易市场21个。年末亿元商品交易市场达到11个，完成交易额3277亿元，增长106。专业市场稳步发展，有服装交易市场1个，其他纺织服装鞋帽交易市场2个，建材交易市场1个。2、邹城市主要商贸市场邹城市商业街现状情况一览表序号名称地址特色营业状态长度（米）店面个数1香港街岗山路东服装营业10008002城中城街百货大楼西侧服装营业700220邹城市市区大型专业批发市场现状情况一览表序号市场名称地址主营商品营业面积（平方米）年成交总额（亿元）1千泉装饰建材城峄山路南守路东装饰建材13400032义乌商贸城城前西路189号服装、鞋帽、日用品7000023东方圣都副食商城城前西路1189号蔬菜、副食品60000164邹城蔬菜批发市场城前西路蔬菜5邹城水果批发市场城前西路水果6废旧物资贸易市场城前西路废旧物资7邹城市副食百货批发市场峄山南路烟酒糖等副食品8昌平农贸市场设计院路服装、鞋帽、日用品9旧货交易市场峄山南路废旧物资10木材市场峄山南路木材邹城市石墙商业文化广场项目12邹城市市区大中型商业零售网点现状一览表序号单位名称零售业态地址主营商品营业面积年成交总额（亿元）1百货大楼大型百货店岗山路中段日用百货、鞋帽、服装1800032华联商厦百货店岗山路中段日用百货、鞋帽、服装800013现代家电大型专业店城中城街家电500024九龙家电大型专业店太平西路中段家电800025万家乐超市中型超市凫山南路与矿建路交汇处副食、日用百货2000056正元超市中型超市东滩路与龙山南路交汇处副食、日用百货20007百意超市中型超市岗山路中段副食、日用百货25008百货大楼铁西分店中型超市矿建东路中段副食、日用百货20009国贸家具城大型专业店西外环路家具10润华汽车大型专业店西外环路汽车11现代欧陆装饰材料城大型专业店矿建东路与西外环路交汇处装饰材料12新华书店大型专业店太平西路中段书籍13金都家居大型专业店货场路与太平西路交汇处家居用品邹城市主要乡镇农贸市场现状一览表序号农贸市场名称地址主营商品规模状态1北宿蔬菜批发市场北宿镇蔬菜百货小型营业2太平镇商贸城太平镇蔬菜副食百货中型营业3大束农贸市场大束镇蔬菜百货大型营业4两店农贸市场峄山镇蔬菜百货中型营业5兴达商城城前镇家具、日用百货大型营业6夏看农贸市场看庄蔬菜百货中型营业邹城市石墙商业文化广场项目133、商业网点发展存在的问题（1）商业网点布局缺乏合理规划。大型商业设施布局过于集中，低水平重复建设严重，导致竞争无序，效益不高。商业网点多数是建设在繁华的商业区，呈现一条街或一片区域的条状或块状分布，乡镇商业网点建设极少。食品小超市、饮食店和服装店比比皆是，而与居民生活息息相关的维修业、售后服务业等服务业网点风毛麟角，网点布局缺乏层次性。（2）商业经营方式落后，经营规模小。商业服务领域、服务渠道狭窄，竞争力弱，经营成本普遍偏高，没有做强做大的商业企业，没有充分认识和利用连锁经营的优势，缺少相应的配送中心。（3）市场经营环境和社会服务体系不完善。市场监管体系不健全，消费支付方式单一落后，生活服务体系落后等问题制约了商贸流通业的快速、健康发展。4、项目市场发展预测城市居民消费水平稳步提高，人均可支配收入和人均消费性支出持续增长。目前，目前，石墙镇全镇初步形成了以商贸物流、精密铸造、生物质煤、农产品加工、板材制作、服装加工、不锈钢型材、家具生产为主的优势产业。2011年规模以上固定资产投资完成79亿元，年均增长25；地方财政收入达到1050万元，是2006年277万元的37倍；农民人均纯收入达到8100元，是2006年4665元的17倍，镇域经济得到快速发展。未来社会消费品购买力引领商业业态革新。预计“十二五”邹城市石墙商业文化广场项目14时期，石墙镇固定资产投资年均增长20以上，2016年达到20亿元；地方财政收入年均增长15以上，2016年达到2000万元；农民人均纯收入年均增长10，2016年达到12万元，实现人民生活水平新跨越。综上所述，邹城市石墙商业文化广场项目市场发展有保障。五、建设规模与建设内容（一）建设规模邹城市石墙商业文化广场项目主要建设商业区、商业区综合楼及住宅小区等配套设施，集商务、休闲、购物、餐饮、娱乐、居住于一体的大型综合商贸城。总建筑面积为9321177平方米。（二）主要建设内容本项目规划用地12456公顷（约187亩），项目建设内容如下1、商业区规划建设农资区、建材区、五金区等专业批发市场，总建筑面积，4532128平方米。2、商务区规划建设综合办公楼，建筑面积617049平方米。3、住宅区规划建设商业住宅小区，总建筑面积41720平方米。邹城市石墙商业文化广场项目15主要建设内容表序号部门名称任务主要建设内容备注1商业区内部设有农资区、建材区、五金区等专业批发市场。建筑面积4532128平方米2商务区内设综合办公、金融中心、商务中心等，并为进驻企业提供办公场地和提供管理、结算服务。建筑面积为617049平方米3住宅区主要为入驻园区企业员工，以及周边居民提供居住生活设施。建筑面积为41720平方米4道路、绿地区内道路、绿化六、运作模式本项目将商业区、商业区综合楼及住宅小区等配套设施，并建立完善的管理信息系统和检验检测系统，形成对区域经济有影响作用的现代化商贸中心。1、设计指导思想建立科学、完整的市场体系，提高流通效益，减少流通环节，为交易者提供规范化场所。把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的商贸城。2、经营范围（1）主要经营农资、建材、五金机电和日用百货等。（2）兼营与市场有关的信息咨询、商业服务。3、经营方式现场现货交易、样品展示展销洽谈会、电子商务、委托代理、定单交易、经纪人制度等。4、市场定位邹城市石墙商业文化广场项目16邹城市石墙商业文化广场项目进行如下市场定位（1）创建一站式、全方位、具有区域性影响的商贸专业市场。一站式商贸城将引入众多品牌企业的保真产品，其中包括农资、建材、五金机电和日用百货等的批发、零售及配送。使客户（零售商、终端消费者等）只需到商贸城就能购齐所需要的各类物品。既省时省力，又降低采购成本。全方位邹城市石墙镇综合商贸城除了具备一般的商品交易市场的功能以外，还要体现出企业文化的主题，在市场中就能领略到各个知名企业的不同的文化内涵；集商务洽淡、经营销售与观光旅游为体，为客商提供宜商、宜居、宜游的全方位服务及方便快捷的配送服务。（3）区域性影响的商贸市场邹城市石墙镇综合商贸城主要是面向苏鲁豫皖市场，提倡用“口碑”的营销理念，以品种全、精品美、价格优、信誉好、保质保真的商品满足消费需求。三、交易流程本项目建成后，邹城市石墙镇综合商贸城将具备完善的信息、储藏、交易、运输、电子结算等功能。市场交易将遵循“快捷、方便、公平、公开、便于管理”的原则进行，市场交易流程如下图所示邹城市石墙商业文化广场项目17该市场实行全封闭管理，交易货源由进口入场后，按不同的商品种类进入指定的交易区域停放，等待交易。待交易商品验收合格后，由信息中心通过大屏幕在交易大厅进行供求信息的公开发布。供求双方撮合交易共同认可后，交易商品装车运至市场计量中心计量，开出计量三连单，同时进行交易信息的录入、发布。买卖双方持计量单据到财务中心集中结算后，凭结算清单在市场出口放行。七、电子商务方案（一）信息中心根据邹城市石墙镇商贸市场的实际情况，本项目将进行信息网络系统的建设，完善市场的信息管理、电子结算等功能，提高市场的档次。建设的信息网络系统主要由信息管理、撮合系统和电子结算系统三部分组成，为信息中心和结算中心提供服务。1、系统逻辑架构项目系统逻辑架构图如下所示交易信息录入、发布货源进场撮合交易交易计量、确认撮合交易供求信息发布验收集中结算外运邹城市石墙商业文化广场项目182、信息中心系统实现功能A、货品管理系统可对市场内进行交易的商品进行自动分类管理。B、批发商登记、发布货物竞价信息管理系统对市场内的批发商信息及其需求、供应情况，可通过大屏幕公开发布。C、客户需求信息管理系统在客户需求信息录入后，可进行分类管理，完成自动配货、管理。D、批发商出货合同管理可在系统内对批发商出货情况，进行快速搜索、查寻。E、整理、发布全国主要批发市场的供求、交易和价格信息系统的这一功能，可对市场内的商品交易价格的合理形成，进行指导。3、系统功能A、资料分类信息管理撮合系统电子结算系统批发商货品以及价格信息客户信息以及需求信息把批发商和客户的供需配对，促成交易根据撮合系统生成的订单结算邹城市石墙商业文化广场项目19批发商基本资料铺位基本资料货品价格基本资料客户基本资料客户需求数据资料B、资料录入要求有专门的信息收集员录入批发商资料和货品的及时报价，整理全国主要批发市场的供求、交易和价格信息，引导市场价格的合理形成。C、资料查询提供上述录入资料的模糊查询，分析数据报表和报表打印功能。（二）结算中心结算中心网络系统由撮合系统和电子结算系统两部分组成，撮合系统根据信息中心中信息管理系统传送的资料，分析、处理后，完成交易的系统内撮合；电子结算系统根据撮合系统传送的数据，并与市场内计量中心发布的交易商品计量数据进行确认、相符后，开始电子结算任务的工作。1、撮合系统撮合系统分为自动撮合以及竞价撮合两种操作模式。A、自动撮合自动撮合是由计算机系统自动从本身数据库中自动选择供求双方的供求信息，加以分析和配对，促成交易的一种方式。B、竞价撮合邹城市石墙商业文化广场项目20竞价撮合是批发商登记货品和价格后在信息发布屏上公开报价后，吸引客户交易的一种交易方式。上述两种交易方式都在系统产生交易合同，是后端汇结系统的数据源。2、电子结算系统电子结算系统根据上游撮合系统下来的交易合同，按实结算该向批发商收取的费用，并打印出票据。A、一类交易合同是计算机系统中生成的合同B、一类交易合同是供求双方手工录入的合同提供长期的批发商销售数据的储存、查询、汇总、分析处理，方便管理层随时研究以往历史资料，把握本市场的运作规律来指导市场的招商经营管理。（三）主要设备电子商务平台设备表序号设备名称规格数量（台/套）单价（元）金额（万元）备注1票据打印机联想1535001052非接触式IC卡读写器502000103非接触式IC卡40020084无线网桥设备1205网络布线工程1506不间断电源28KV/8H33000097交换机设备3COM3300000908服务器康柏34500001359拍卖显示大屏LG液晶4300001210音频传输系统2100002811扫描仪2020412传真机2020413激光打印机20350714拍卖客户显示终端LG100300030邹城市石墙商业文化广场项目2115远程交易连锁12016电子监控系统12017配套辅助设施1018避雷及安全防护2019电子计量设施65020LED218M2500001821触摸屏计算机105000522安全软件系统120023系统、应用软件58024电子监控软件18025防病毒软易管理系统17527决策支持系统13528客户关系管理系统14529信息网站110030办公自动化系统14531关系数据库管理系统11500001532电子结算系统15033拍卖交易系统18034辅助材料100合计61019768八、总平面布置方案1、总体布局将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。各区因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。项目总占地面积12456公顷，约187亩。根据功能的不同，服务对象的不同，整个场地分为商业区、商务区、住宅小区。根据商贸城区特点，结合场区地形，场区西侧北部布置住邹城市石墙商业文化广场项目22宅小区，西侧南部及场区东部布置商业区，商务区布置在场区东侧南部。整个商贸城设三个出入口，场区南侧宏基园路布置一个主出入口，东侧345省道布置一个次主出入口，北侧布置一个住宅小区主出入口。具体平面布置见附图。2、交通及道路规划道路系统采用环形和尽端式两种，道路路线考虑地形、地貌关系、因地制宜、使院内层次富于变化。基地平整时地面坡度和车行道纵坡应不小于03，并考虑好与排水方向吻合，使大的排水方向和道路系统的高低走向相一致，避免过多的土石方工程，或逆向排水等不必要的浪费。整个基地是通过围绕各个分区的道路来组织的，通过贯穿南北与东西的中心干道，把地块的出入口道路及各个区域的道路组织在一起，形成了该地块的主要交通流线，将车流很好的引导到各自的区域中去。总平面布置主要技术经济指标具体参数见下表主要技术经济指标表顺序项目名称单位数量备注1总占地面积公顷12456187亩2建、构筑物等占地M234015433建筑物面积M293211774道路、停车场M2250005绿化系数356容积率0757建筑系数2731九、建筑结构（一）设计依据邹城市石墙商业文化广场项目231、民用建筑设计通则GB5035220052、建筑内部装修设计防火规范（GB5022295）3、地下工程防水技术规范（GB501082001）4、建筑结构荷载规范（GB500092001）5、建筑抗震设计规范（GB500112001）6、建筑地基基础设计规范（GB500072002）7、混凝土结构设计规范（GB500102002）（二）设计参数1、基本风压设计基本地震加速度值为010G。工程场地范围内工程地质条件依具体地质勘察报告为准。2、抗震设防按建筑工程抗震设防分类标准（GB5002232008）单体建筑设防类别为标准设防类。工程抗震设防烈度按7度设防。3、均布活荷载标准（1）不上人屋面07KN/M2（2）上人屋面20KN/M2（3）办公室20KN/M2（4）走廊、楼梯25KN/M2（5）厕所、卫生间40KN/M2（三）建筑设计1、建筑概况（1）住宅小区住宅小区主要为入驻商贸城企业员工，以及周边居民提供居住生活设施。配套公寓规划于商贸城的北部，总建筑面积邹城市石墙商业文化广场项目24为21720M2。建筑设计为51层，共10栋，建筑层高均为3米；设计户数420户，设计户型有一室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫三种户型；户型组合为一梯两户、一梯三户、一梯四户。地基采用桩基，地上部分均为框架结构；厨房、卫生间隔墙采用GRC圆孔隔墙板，由GRC层（双面）与水泥膨胀珍珠岩夹芯层组成，板口为企口连接。起居室等大开间采用120厚现浇楼板，厨、卫房间为80厚现浇板，其余房采用预制空心板。楼梯、阳台均为现浇结构，洞口处以圈梁代过梁。（2）商业区商业区总建筑面积4532128M2。其中农资市场建筑面积2532128M2，建筑层数为2层，层高为45米；五金市场建筑面积12000M2，建筑层数为2层，层高为45米；建材市场建筑面积8000M2。建筑层数为2层，层高为45米。农资区、五金区市场、建材区规划设计为联排建筑。地基采用桩基，均为框架结构。（3）商务区商务区规划设计综合办公楼1栋，总建筑面积617049M2。商务办公楼为裙楼建筑，主楼为地上5层、层高36米。整个建筑立面设计简洁明快并有一定力度，体现具有时代感和高科技成就的建筑风貌。立面装饰采用部分玻璃和少量铝合金板材，以反射蓝天、白云，外观色彩以中性色调、成色为主，其中深色玻璃幕墙，以条状嵌在浅色实体上，加强立面虚实对比。邹城市石墙商业文化广场项目25地基处理采用砼桩处理，基础板，壁采用C30防水砼；上部采用钢筋砼框架剪力墙结构，楼板采用现浇筑密肋板以使增加建筑净高尺寸。外墙采用C50、D40高标号水泥，以减少拉剪力墙断面，增加使用面积。（四）主要建筑一览表主要建筑一览表单位平方米序号名称建筑面积占地面积备注1商务区综合楼617049125860框架结构2农资市场25321281128683框架结构3五金市场1200010925框架结构4商业区建材市场80006925框架结构5住宅小区471203620框架结构合计93211773401543十、公用配套设施（一）供电1、设计依据（1）供配电系统设计规范GB5005295（2）低压配电设计规范GB5005495（3）民用建筑电气设计规范JGJ/T1692（4）建筑照明设计标准GB500342004（5）建筑物防雷设计规范GB5005794（2002版）2、供电电源（1）本项目用电由市供电公司10KV高压供电线路引入本项目场区变电室。工程拟建一座2000KVA箱式变电站，箱式变高压电源拟从附近高压架空线路采用电缆埋地方式引入。邹城市石墙商业文化广场项目26变电所低压侧电压为交流380V/220V，配电系统的接地接地型式采用TNCS系统。供电线路均采用铜芯电缆，敷设方式为直埋、局部穿保护管或沿电缆沟敷设。（2由于项目大型建筑较多，在后期建设中考虑屋顶太阳能光伏发电，供市场内部需求。3、计算负荷该工程住宅用电标准为每户4KW，商业用电的负荷密度为60W/M2。住宅平均4KW/户，每户负荷同时利用系数05，小区负荷同时利用系数07。住宅44200507588（KW）商业60W/M2，71492600507/10001502（KW）变压器安装容量（5881502）09（功率因数）2322KW经测算，项目设计供电负荷约为2322W，年用电量339万KWH（按平均年用量365天，日用电4小时计）。考虑发展需要，低压供电设置11250KVA箱式变压器。4、变电室新建一座箱式变电室，内设1004KV，2000KVA变压器一台，并配备相应高、低压开关柜、计量盘等。5、低压配电及线路敷设（1）电力和照明系统采用放射式与树干式相结合的供电方式，其线路均由低压配电室引出。消防设备的供电线路采用耐火型（NH）电缆，一般电力照明线路均采用ZR型电缆。消防线路明敷时须做防火处理，室内一般配电线路均采用ZR邹城市石墙商业文化广场项目27VV500V型导线，垂直线路穿钢管沿墙，柱内暗敷。水平线路穿钢管沿地或顶棚暗敷（有吊顶处在吊顶内敷设）。（2）对于消防负荷均采用双电源供电，并在靠近设备处做双电源自动切换后供至相应的用电点。消防供电线路均穿镀锌钢管保护。（3）在变配电室、消防控制室、通信机房等重要机房设置应急工作照明灯与正常照明灯合用一套灯具，由双电源供电。6、照明本工程场内采用太阳能LED灯照明。仓库和办公楼选用效率高，节能效果好的绿色环保光源照明。办公室照度300LX，功率密度11W/平方米；变配电室200LX，功率密度8W/平方米。7、防雷与接地（1）本工程主要建筑为三类防雷建筑物。屋面安装避雷针，避雷带及避雷网格（小于10MX10M），利用涂黑栓柱内两角主筋作引下线，利用结构基础钢筋作接地体，三者连接成网，接地体电阻实施细则（试行）的通知（鲁发改办20101691号）二、用能标准和节能设计规范1、工业企业能源管理导则（GB/T155872008）2、工业设备及管道绝热工程设计规范GB5026419973、用能单位能源计量器具配备和管理通则GB1716720064、节能建筑评价标准（GB/T506682011）邹城市石墙商业文化广场项目495、综合能耗计算通则（GB/T25892008）6、企业能耗计量与测试导则（GB/T64221986）7、企业节能量计算方法（GB/T132342009）8、节电技术经济效益计算与评价方法（GB/T134712008）9、企业能量平衡通则（GB/T34842009）第二节能耗状况和能耗指标分析一、能耗状况1、供水邹城市自来水供应充足，自来水质完全达到国家饮用水标准，完全可以保证项目用水供应。2、供电本项目场址处属邹城市供电局服务范围，邹城市供电局电力充足，项目建一变电室即可保证用电。3、供热邹城市建有集中供热系统，能够满足项目用热的要求。三、能耗分析本项目的能源消耗种类和数量见下表邹城市石墙商业文化广场项目50项目的能耗指标表序号项目单位设计值折算系数能耗（吨标准煤）备注1电万KWH339012294172水万吨1920085716常温3采暖百万焦耳535X10600341824天然气万M37561214392合计707第三节节能措施和节能效果分析一、建筑节能措施按设计规范的要求对相应的建筑部位进行节能设计，综合业务楼外墙保温为聚苯板保温，屋面采用聚氨酯保温，外窗采用中空玻璃。1、墙体保温形式外墙外保温。保温材料名称聚苯板（阻燃型）。保温材料性能密度1822KG/M3、燃烧性能阻燃型，导热系数0041W/MK，保温材料层厚度50MM。墙体传热系数050W/M2K2、屋面保温（隔热）形式坡屋面保温材料名称EPS聚苯板保温材料性能导热系数0024W/MK、保温材料层厚度100MM邹城市石墙商业文化广场项目51屋顶传热系数045W/M2K3、地面（楼面）保温（隔热）形式采暖区不采暖地下室顶板保温保温材料名称聚苯板（阻燃型）保温材料性能密度1822KG/M3、燃烧性能阻燃型，导热系数0041W/MK，保温材料层厚度45MM地面（楼面）传热系数050W/M2K4、外门窗门窗类型塑钢中空玻璃窗门窗性能传热系数为270W/（M2K）、气密性能为四级二、节电措施本项目在建设过程中，采用“四新”技术，以缩短工期，降低造价，主要采取以下节能措施1、电气设备优先选用节能产品，设计中采用电容补偿，提高功率因数，减少电耗；区内照明采用LED灯；大型屋顶安装太阳能光伏发电系统，供给市场用电；2、各类水泵与排气扇均装设变频器，以节约能源；3、办公区、服务区及库房等场所具有间断使用照明灯的特点，应做到人走灯灭。三、节能管理1、节能管理措施为认真贯彻党中央、国务院和省委、省政府的节能部署，贯彻中华人民共和国节约能源法和山东省节能条例精神，公司成立了节能领导小组，负责指导、协调和监督节能工作。邹城市石墙商业文化广场项目522、节能管理机构公司的能源管理机构实行公司和车间科室二级能源管理体系。公司设有节能办公室，该办公室为企业能源管理工作的领导机构，由公司分管副总经理任主任，公司设备动力处、企管办领导为副主任，其常设机构是生产处，全面负责公司日常能源管理的组织、监督、检查和协调工作。能源管理涉及到公司生产全过程，它是一项高度综合的管理工程，必须建立一个完善的管理体系，方能搞好这项工作。3、企业能源管理制度为加强企业节能工作，企业建立了各项能源管理的制度。（1）用电管理制度设备动力处必须努力确保全公司的电力正常供应，并督促与检查各部门经济合理用电。生产处应对公司生产合理调度，对一些重大耗电设备，应尽量使其集中生产，并严格控制开动班次，尽量提高负载率，降低其单位电耗。为节约电能，车间作业区全部采用高效节能灯具。各用电单位应努力开动脑筋，提出节电新措施，并积极配合设备动力处搞好节电工作。（2）用水管理制度严格执行上级部门关于节约用水的有关政策、规定。全公司职工积极参加节约用水活动，增强节约用水自觉性。能源管理领导小组对公司自来水管道、水笼头进行定邹城市石墙商业文化广场项目53期检查维修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。4、能源计量检测的管理（1）区内水、电的一、二级计量由设备动力处负责抄表、汇总。（2）公司内部的生活用水、电计量由物业管理中心负责抄表、汇总。邹城市石墙商业文化广场项目54第五章建设用地、征地拆迁和移民安置分析第一节项目选址及用地方案一、场址选择原则1、符合建设山东经济强省的长期战略规划；2、符合邹城市发展规划；3、水、电、交通等配套条件良好。二、场址选择该项目场区位于山东省济宁市邹城市石墙镇政府驻地黄金地段，地处邹城、滕州、微山三县（市）交界处。基地东临345省道，北临临菏路，西邻太黄路。项目规划用地面积12456公顷，约187亩，规划土地性质为商业用地。第二节土地利用合理性分析一、地理位置邹城市位于山东省西南部，地处东经1164430“1172854“，北纬35912“353254“，邹城市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉，石墙镇位于邹城市西南部12公里处（镇驻地位于北纬3515，东经11654），辖8个管区、75个行政村，总面积1497平方公里，耕地116万亩，社会总人口83万人。东西横距96KM，南北纵距16KM。二、自然条件邹城市石墙商业文化广场项目551、气象条件邹城市属暖温带，为东亚大陆性季风气候区，四季分明，降水集中，雨热同步，冷热季和干湿季区别明显。全市年平均太阳辐射总热量12064千卡/平方厘米，年日照时数为2L512596小时，平均占可照时数的55，年平均气温为141，日平均气温稳定超过0农耕期297天，其间大于0的积温为5217，日平均气温10的活动积温为4697，持续217天。全年无霜期平均为202天，平均初霜日在10月28日，平均终霜日在4月8日。年平均降水量为7771毫米，主要集中在6、7、8月份，年最大降水量为12255毫米，年最小降水量为4344毫米，年际之间和年内各季节的降水极不平衡。历年平均相对湿度64。2、地质、地形地貌全市地貌类型大体分为低山丘陵和山前倾斜平原两大类。按地形可分为低山、丘陵、平原、洼地和水面五种类型。以京沪铁路为界，以东及西南部为低山丘陵区，占总面积的66，海拔高度大部分在200300米，山脉自东向西呈规律的展布，构成断续的低山丘陵区，地形复杂，切割强烈。以西为平原洼地，系山前倾斜平原，占总面积的34，海拔高度多在4080米。据土壤普查资料全市共有四个土类，十一个亚类，十五个土属，四十八个土种。3、水文邹城市境内水资源主要由地表水和地下水两部分组成。境内地表水主要是季节性降水，年均降水总量为1234亿立方米，平均地下水天然补给量221亿立方米。目前全市共建成各类邹城市石墙商业文化广场项目56水利工程2万余处，其中大、中型水库各1座，小型水库108座，塘坝650座，总库容228亿立方米；各类机电井117万眼，机电排灌站252座，发展农田灌溉总面积645万亩，其中有效灌溉面积56万亩，旱涝保收面积415万亩，节水灌溉面积23万亩；治理水土流失面积545平方公里，建成农村供水工程620处，解决农村吃水人口63万，初步形成了防洪除涝、农田灌溉、城乡供水、水土保持四大工程体系。南水北调东线工程全线完工后，将为邹城市的经济建设和人民生活提供更加丰富的水源。4、地震基本烈度场区场地土的类型为中软场地土；本建筑的场地类别为类建筑场地。根据建筑抗震设计规范（GB600112001），本场区地震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为005G，所属的设计地震分组为第二组，设计特征周期040S。三、自然资源土地资源全市土地总面积L61297平方公里，折合24194583亩，为济宁市总面积的157。人均占有216亩，低于全省、济宁市平均水平。其中，耕地944万亩，占总面积的39，人均084亩。矿产资源矿产资源比较丰富，以煤炭、花岗石、石灰石为主，其次为黄沙、高岭土、石英石、大理石、重晶石等。邹城市是全国特大型企业兖州矿业集团的所在地。区域内煤田分布，南起唐村，北至东滩长约30公里，东从峄山断层西至皇甫逆断层，宽约1567公里，藏煤面积357平方公里，地质总储量41亿吨。花岗石储量大、品种多、质量优、开采条件好。总储量邹城市石墙商业文化广场项目57超过20亿立方米，有“邹城红”、“邹城绿”、“邹城青”等六个稀有优质品种，主要分布在邹东的城前、张庄两镇，峄山、香城、田黄等镇也有较大储量。石灰岩储量丰富。分布广泛且相对集中，主要分布在凫山山系、昌平山系和尼山山系。全市探明储量1485亿吨，氧化钙含量较高，一般在4852，是理想的溶剂灰岩、水泥灰岩和建筑石材。脉石英在张庄、城前、看庄等镇都有分布，估计储量在50万吨以上，为省内独有矿种。大理石主要分布在凫山、昌平山、凤凰山系，估计储量为945亿吨。林业资源全市有林地面积达到50万亩，森林覆盖率达到243，经济林面积达到27万亩，干鲜果品年产量达到132亿公斤，林业年产值实现75亿元。先后荣获全国经济林建设先进市、山东省适宜人居环境奖、省级园林城市等荣誉称号。四、交通条件邹城市是山东省省辖市，济宁市代管。位于山东省西南部，面临徐淮要冲，北依泰山南脉。京沪铁路、新日铁路、京福高速公路、日菏高速、104国道、京杭大运河贯穿境内，交通十分便利。全市已形成铁路、公路、水路相互交织的交通网络和自动化程度较高的通信网络。市区距济南机场180公里，距济宁国内机场60公里；距日照海港210公里、青岛海港400公里。京沪铁路纵贯南北，新日铁路横穿东西，京福高速与日东高速在邹城境内形成“十”字交差，包括104国道、327国道、岚济公路等10多条公路干线遍布全境，通车里程