2016年西安商品房市场分析报告 (2)

2011年西安商品房市场分析报告2011年西安商品房市场分析报告西安房地产信息网数据研究中心2012012011年西安商品房市场分析报告西安房地产信息网数据研究中心目录一、宏观运行背景11经济环境12政策环境二、商品房市场21商品房供应市场22商品房销售市场23商品房市场特征三、分物业市场31普通住宅市场311普通住宅销量走势312普通住宅购房年龄段占比313普通住宅分面积区间情况314普通住宅分面积区间情况315普通住宅分价格区间情况316普通住宅购房人群来源情况32商服用房市场321商业物业销量走势322商业物业各月成交均价走势33写字楼市场331住宅调控写字楼迎机遇332成交均价呈震荡上扬态势34别墅市场341市场供应342市场销售四、分城区商品房市场41城南区商品房市场总体运行情况411城南区普通住宅市场运行情况412城南区普通住宅市场特征413城南区商办物业情况414区域热点分析42城北区商品房市场总体运行情况421城北区普通住宅市场运行情况422城北区普通住宅市场特征423城北区商办物业情况424区域热点分析43城西区商品房市场总体运行情况431城西区普通住宅市场运行情况432城西区普通住宅市场特征433城西区商办物业情况434区域热点分析44城内区商品房市场总体运行情况441城内区普通住宅市场运行情况442城内区普通住宅市场特征443城内区商办物业情况45高新区商品房市场总体运行情况451高新区普通住宅市场运行情况452高新区普通住宅市场特征453高新区商办物业情况454区域热点分析46城东区商品房市场总体运行情况461城东区普通住宅市场运行情况462城东区普通住宅市场特征463城东区商办物业情况464区域热点分析2011年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策出台，楼市现象交相出现，从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。在调控政策下，2011年的楼市跌宕起伏，不仅是房价和销售起落，受融资渠道、土地价格等影响，也引发了房地产开发企业的变革。不少开发企业或兼并、重组，或转型、下乡，更有部分房企破产倒闭，一番楼市洗牌战愈演愈烈。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。一、宏观运行背景11经济环境2011年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。固定资产投资平稳较快增长110月份，全社会固定资产投资256167亿元，同比增长302，较上半年提高05个百分点，其中，城镇固定资产投资1698894亿元，增长424。分产业看，110月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资6264亿元，同比增长157；第二产业投资36299亿元，增长381；第三产业投资213604亿元，增长294。从房地产市场看，110月份，房地产投资81867亿元，同比增长174。投资保持较快增长，很大程度上得益于保障性住房投资加快的拉动，前三季度保障性安居工程新开工1218万套，完成投资13347亿元。指标总额同比增长全社会固定资产投资256167302其中城镇固定资产投资168894424其中第一产业6264157第二产业36299381第三产业213604294房地产投资81867174其中前三季度保障性投资13347消费市场需求持续增强110月份，全市实现社会限额以上消费品零售总额117443亿元，同比增长304。从销售地域看，110月份，城镇市场实现社会消费品零售额116148亿元，增长301；乡村市场实现社会消费品零售额1295亿元，增长523。从行业看，110月份，批发业实现零售额19600亿元，增长531；零售业实现零售额89890亿元，同比增长268；住宿业实现零售额1986亿元，增长265；餐饮业实现零售额5967亿元，增长231。从销售形态来看，110月份，餐饮收入为7350亿元，增长243；商品零售为110093亿元，增长308。指标总额（亿元）同比增长限额以上消费品零售总额117443304从销售地域分城镇消费品零售额116148301乡村消费品零售额1295523从行业分批发业实现零售额19600531零售业实现零售额89890268住宿业实现零售额1986265餐饮业实现零售额5967231从销售形态分餐饮收入735243商品零售110093308财政收支增长较快19月份全市财政总收入48923亿元，同比增长285。地方财政一般预算收入23647亿元，增长340，比110月份提高23个百分点。工商税收17460亿元，同比增长297，比110月份提高20个百分点。非税收入增速较快，各月累计增速高于税收收入20个百分点以上，前三季度非税收入4114亿元，增长50419月份，全市地方财政一般预算支出32416亿元，同比增长576。其中，民生支出23979亿元，增长587，占到一般预算支出的74，占比较上年同期提高06个百分点。指标总额（亿元）同比增长全市财政总收入48923285地方财政一般预算收入23647340工商税收17460297非税收入4114504全市地方财政一般预算支出32416576民生支出2397958712政策环境2011年楼市政策盘点政策发布时间发布方政策细则摘要2011年1月17日银监会2011年1月17日银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。2011年1月19日国务院国务院常务会议审议并原则通过的国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）规定，取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。2011年1月25日住建部住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日国务院国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施下称“新国八条”,要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60,贷款利率不低于基准利率的11倍。2011年1月27日财政部财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日财政部（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月9日住建部住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至450。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至400。2011年2月21日住建部2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。目前，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。2011年2月25日西安市政府2月25日下午，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知，俗称“限购令”。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60。自通知发布之日起施行。2011年4月19日国土部国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。2011年4月25日西安房管局西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，为贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号精神，实现西安市2011年新建住房价格控制目标，该局日前出台了相应文件，其中明确，各房地产开发企业要科学核算成本，合理确定销售价格。商品房项目申请预售许可时，应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价”，“一价清”相关规定，销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价。已办理商品房预售许可的项目，开发企业应按前款规定于4月30日前在销售网络系统中补填每套房屋销售价格。2011年5月1日发改委根据国家发改委于2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月5日西安市物价局5日西安市物价局召开的“西安市商品房销售明码标价工作会议”明确要求，即日起西安市商品房销售实行明码标价新规定。2011年5月10日住建部住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月15日陕西省物价局15日，陕西省商品房销售明码标价规定实施细则正式出台并开始实施，凡在陕西省境内从事房地产开发、销售的企业和房地产中介服务机构销售新建商品房、存量房要按该细则实行明码标价。同时，中介机构销售二手房的明码标价也要参照执行。2011年5月19日住建部住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月1日西安市住建委、市发改委商业、办公类的商品房项目，不能改头换面，设计成住宅样式出售。市住建委、市发改委等五部门联合出台关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知，明确规定上述项目不得采用单元式或住宅套型式设计，应采用公共走廊、公共卫生间式布局。通知将于下月1日起执行2011年6月9日住房城乡建设部住房城乡建设部有关负责人9日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。2011年7月1日西安住房公积金管理中心西安住房公积金管理中心根据国务院住房公积金管理条例、西安市住房公积金管理条例的规定，2011年度住房公积金缴存基数自2011年7月1日起进行调整。2011年7月7日住建部住建部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，5年期以上公积金贷款利率上调至490。2011年7月14日国务院国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购2011年7月14日国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，要求房价上涨过快二三线城市进行限购。2011年7月21日国务院国务院发布土地市场国五条，强化土地调控。2011年7月26日西安市价格监督检查局西安市价格监督检查局监制的商品房销售明码标价牌、商品房销售明码标价表、商品房明码标价签，共三类五种表格、44项具体内容，主要解决销售展示和实际成交两个环节的明码标价，同时标示价格举报电话、信息查询途径及监制标识，这将是今后全市商品房销售明码标价的统一模式。2011年7月27日银监会中国银监会召开年中工作电视电话会议，银监会党委书记、主席刘明康出席会议并发表重要讲话，总结通报上半年主要工作，安排部署下半年重点任务。2011年8月26日陕西省日前陕西省出台了陕西省物业服务收费管理办法，多层住宅六层以下，含六层物业费每平方米每月最高045元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为150元，预收物业费不得超过三个月。2011年8月31日财政部财政部提出关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见，要求推进税制改革，加快修订房产税暂行条例。2011年9月1日财政部财政部规定婚姻关系存续期间房屋土地权属问题，规定婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。2011年9月3日国务院国务院办公厅提出关于保障房建设和管理的指导意见，要求健全保障房退出机制。2011年10月12日国务院国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施，适当提高对小企业贷款不良率容忍度。2011年11月30日国土资源部国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部近日联合下发关于农村集体土地确权登记发证的若干意见，意见强调，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。2011年银行信贷政策发布时间细则解读1月14日1月20日上调存款准备金率05个百分点这是央行2011年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19，中小金融机构存款准备金率将达155。2月18日2月24日起上调存款准备金率05个百分点这是央行2011年以来第二次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达195，中小金融机构存款准备金率将达16。3月18日3月25日起上调存款准备金率05个百分点这是央行2011年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20，中小金融机构存款准备金率将达165。4月17日4月21日起上调存款准备金率05个百分点这是央行2011年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达205，中小金融机构存款准备金率将达17。5月12日5月18日起上调存款准备金率05个百分点这是央行2011年以来第五次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达210，中小金融机构存款准备金率将达175。6月14日6月20日起上调存款准备金率05个百分点这是央行2011年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达215，中小金融机构存款准备金率将达180。11月30日12月5日下调存款准备金05个百分点中国人民银行今日决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。2011年加息时间表发布时间细则解析2月8日2月9日起加息025个百分点这是2011年以来央行首次加息，此次加息使得房屋贷款以基准利率贷款额100万，20年为期，则每月还款额度增加117元。4月5日4月6日起加息025个百分点这是央行2011年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。调整后，一年期整存整取定期存款利息达到325，一年期贷款利息达到631。7月6日7月7日起加息025个百分点这是央行2011年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达35，一年期贷款利率达656。二、商品房市场2011年西安各城区各物业销售套数一览表单位套车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北170226788900107130461城东1461159282011817527城南15932336089876218726800城内2428315745城西30677791475058737西高新119810846902270015646总计62628512931625058305999162011年西安各城区各物业销售面积一览表单位平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北59499443009033493065598510475316347984594城东438508516726639488815331359175675532城南565800326884211174860941356572259393311491229城内28232372244135162117266884城西13437467051330951265227778879261343西高新43450951090838281998223932945919166357081总计2171010592033143176767029601528989075210880366632011年西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米）1城北文景小区530477796592城西天朗莱茵小城244221448963城南天赐颐府143019542154城南中海碧林湾169718797095城南曲江观山悦109315599156城北领汇双河湾139415233667城北华远君东锦绣天下114014036969城南金地湖城大境72813460510城北西安首创国际城1312134477921商品房供应市场211季度供量走势情况投资额（亿元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2010年195391527355414680754144360592011年25885139312361342788798521522自今年1月底新国八条后，各地方版“限购令”、商品房明码标价规定、央行三次加息、六次上调了存款准备金率，楼市政策调控在不断升级，金融市场也持续收紧，造成西安房产市场观望氛围日趋浓烈；同时，伴随着通胀压力的日益增大、银行信贷能力的萎缩，不少开发商资金链开始出现问题，加上在日渐趋紧的政策调控的背景下，房企对于市场后期的开发信心已明显不足，市场供应方的供应能力呈现出下滑态势。2011年，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势。212月度供量走势情况据西安房地产信息网数据研究中心数据显示，2011年，西安商品房新批准预售面积为140512万平方米，同比去年同期下降1405，其中，普通住宅累计新批准预售面积104009万平方米，同比去年下降2173。从2010年与2011年商品房新批预售面积的对比情况来看，1、2月，在春节因素的影响下，人们消费意识较为冷淡，需求市场处于淡季时点，而供应方同样是处在年关总结阶段，对其房源释放力度也有所放缓，2010年及2011年的前2个月，房产供应市场表现出了较为相似的特点。而在楼市政策调控（2010年4月17日的新国十条、2011年2月25日的地方版限购令）不断深化的影响下，商品房销售市场受挫，房企已不敢贸然推货，2010年和2011年的5月，西安楼市供量同样是呈现出了较大幅度的下滑情况；随后的6月至8月，基于2011年政策调控效应相对比较强烈，加之2011年8月前央行的3次加息作用及年内通胀压力持续加大等外围因素的影响，2011年6到8月的商品房市场供量明显要小于2010年。时至“金九银十”传统楼市销售旺季，尽管2010年9月的商品房供量也有很大程度的释放，但是由于2011年前8个月楼市库存量持续的积攒，在对传统销售旺季的极大预期下，9月商品房市场供应量得到了迅速的释放，楼市供量急剧攀至最高点，远远高于去年同期水平；之后的几个月，伴随着大部分房企全年销售指标的基本完成，其对市场后期的开发信心已明显不足，2010年和2011年的商品房市场供量都保持相对稳定的状态。22商品房销售市场221季度销售情况从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的4季度往往是楼市销量突破的一个时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到不同程度的井喷，08年4季度增长214，09年4季度增长5407，10年4季度增长4635；然而受11年楼市政策调控效应持续作用及金融市场不断收紧的影响，11年4季度西安商品房市场销量呈现出下滑的趋势。222月度销售情况据西安房地产信息网数据研究中心数据显示2011年，西安商品房销售量销售量为108804万平方米，同比去年同期下滑2385，其中，普通住宅销售面积92033万平方米，同比去年同期下滑262。从2011年西安商品房市场各月销售情况来看，1、2月，在对限购令即将出台的强烈预期下，抢签备案迅速占据了市场，楼市在前2个月呈现出了大规模交易的现象，相比2010年前2个月，商品房市场销量较去年同期增长7528，普通住宅市场销量增长8892。3月，在限购令正式实施后，楼市骤然降温，投资投机行为被逐出市场，销量急速下跌至谷底。4、5月，政策逐步被消化，市场销量开始稳步攀升，至6月，随着个案项目开始集中网签备案，楼市销量上升至2011年的最高点。6月后，尽管打折、优惠等促销活动铺满整个楼市且力度在不断加大，但是，政策调控的加码及金融市场的紧缩，使得人们对于后市房价下跌的预期不断的增强，造成了观望情绪一直笼罩着市场，商品房销量呈现反转稳步下跌的走势，这与2010年6月后楼市销量持续攀升的情况形成了鲜明的对照，2011年6到12月，商品房市场销量相比去年同期下跌2772，普通住宅市场销量相比去年同期下跌3243。23商品房市场特征从西安商品房供销额对比情况来看，在对限购令即将出台的预期下，2011年1、2月，商品房市场呈现出供不应求的状况，1月供销差额达8287万平米，2月供销差额为3335万平米。3、4月，在限购令的影响下，楼市交易门槛提高，商品房市场销量迅速走低，表现出供大于求的状况。5月到7月，随着房企推货速度的减慢，加之限购政策逐渐被消化，商办物业不限购的优势得到了体现，商品房市场再度呈现出供不应求的局面。而在8月后，由于市场销售情况一直不景气，楼市库存量在持续积攒，房企在经过了8月的试探性推货后，借“金九银十”之际，开始迅速释放房源，9月，商品房市场供销差额已超过200万平米，上升至年内高位。在“金九”销售旺季破灭后，10月、11月、12月，房企推货已变得较为谨慎，但部分房企迫于资金的压力，11月，市场供量还是得到了一定程度的增长。2011年2月25日限购令出台后，随着限购政策对住宅市场的限制，商办物业销量实现了迅速的膨胀，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示限购后10个月，商服用房销售占比由去年同期的月均569提升到了1049，写字楼销售占比由去年同期的月均415提升到了715；2011年312月，商服用房成交面积同比去年同期增长2125,写字楼成交面积同比去年同期增长723。而眼下西安楼市供需双方对峙、博弈在持续地加剧，商办物业去化难度进一步增大，当前，西安楼市商办物业存量已经达到高位。截至12月末，西安商服用房为36633万平米，写字楼为13219万平米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为4697个月和2453个月。在此情况下，9月后，房企对商办物业的开发已开始减少，9、10、11、12月，商服用房新批预售面积分别为3078万平米、278万平米、984万平米、1206万平米，写字楼新批预售面积分别为336万平米、266万平米、0万平米、638万平米。近几个月商办物业供量已明显放缓，市场存量去化周期也有所缩减。但就现状来看，由于限购后很多开发商转入不限购的商办物业，其开发量得到了持续的积攒，而眼下在整个楼市都不景气的情况下，商办物业供销已严重失衡，以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，销售压力仍然十分巨大。三、分物业市场情况31普通住宅市场311普通住宅销量走势尽管2010年曾被一度认为是有史以来楼市调控力度最大的一年，但是，从普通住宅市场的年度销量来看，相比2009年，2010年仍然是有239的涨幅。而进入2011年，年初首月底，“新国八条”的出台便率先给11年全年的调控尺度定下了基调，随后几个月限购、限货、限贷、商品房明码标价等政策措施也相继实施，在政策的不断鞭策下，西安普通住宅市场销量缩水严重，尤其是在限购政策实行后的前3个月里，住宅市场销量同比持续大幅下跌，其中，3月份的销量更是跌至近2年来的最低谷，同比下跌了7176个百分点。由此来看，相比2010年，2011年的楼市政策调控力度是有增无减，加上央行在年内的3次加息、市场通胀压力的持续加大及去年调控的滞后效应等因素影响，造成全年的市场观望氛围都比较浓重，销量下滑也在情理之中。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示2011年，西安普通住宅销售面积92033万平方米，同比去年同期下滑262。312普通住宅购房年龄段占比从各面积区间比例来看，2011年，2530岁年龄段占比最大，占市场份额的1973。从今年普通住宅市场购房年龄结构构成来看，各年龄段比例较为均衡，并没有出现比重特别大的年龄区间。2011年由于限购政策的作用和首付比例的一次次提高，刚需购买力被压制，青年首置人群比例下滑显著。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示2011年，2025岁年龄段比例较去年下滑685个百分点，2530岁年龄段比例较去年下滑064个百分点。而在2011年后半年，随着限购政策效应的减淡，部分外来购买力开始入市，其中不乏陕北大客户前来采购高端楼盘项目，40岁以上各年龄段比例呈现上涨态势，总体较去年同期上涨768个百分点。313普通住宅分面积区间情况50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上2010年82110732082272013009088161820440542011年6128142041238817169891004254080102变动210258041332416081189072036048从普通住宅各面积区间段比例来看，7090、90110、110130平米户型是2011年的三大面积区间段，分别占2041、2388、1716。而与去年相比，2011年住宅面积结构呈现出的最大特征是，110平米以下各面积段比例纷纷表现为下降趋势，110平米以上各面积区间段比例则都表现为上涨态势。在今年限购政策的影响下，普通住宅需求市场对于户型结构的选择发生了较大的变化，一方面，政策的严格限制使得很多刚需群体的购房观念开始转变，以前那种由小户型向中、大户型改善的置业计划已经转变为“一步到位”的一次性置业的理念，另一方面，市场投资投机行为被挡在政策大门之外以后，被一直热炒的小户型的比重开始下滑，刚需购买力在后限购时期占据了楼市的主力。2000年以前商品房市场启动之初，西安市住房消费尤其是以先富人群为主的模式下，住宅套型求大求全。1999年西安市住宅单套成交面积为132平方米，而后随着住宅市场的逐步启动，住房价格的持续上行，住宅需求面积呈现逐步下行过程，2004年套均交易面积降至121平方米，2006年随着中央关于“90/70”政策的实施，住房成交面积迅速下行，2006年降至106平米，至2009、2010年市场发展趋于稳定，住房单套成交面积已基本稳定于99平方米，而2011年前3季度在限购政策影响下，购房呈现“一步到位”的需求特征，商品住房单套成交面积再次升至106平方米。而11月，随着全国楼市降价潮的涌动，加之保障房的大批成交，7090平米户型占比达到了267，是近2年来该区间段比重最大的一次，以至于11月月均面积减小至10464平米。12月，城南、城北区大面积户型的走俏，再次使得全市住宅平均面积呈现上涨之势。314普通住宅分面积区间情况从今年各月度购房人群平均年龄分布来看，当下置业人群年龄均在36岁左右，且呈现持续下降态势。西安住宅市场购房人群逐步向青年刚需置业者转变。2011年，西安商品房购房人群平均年龄为371岁，相比2010年减小15岁。315普通住宅分价格区间情况小于3500350040004000450045005000500055005500600060006500650070007000750075008000800010000大于100002010年89652861511891539140810607656164036603222011年1176100839845663494211251194858555973680变动280480217733905466065429242152313358从价格区间段分布情况来看，2011年，西安普通住宅40006000元/平米各价格段占比呈现出下滑趋势，其他各价格区间段比例则都表现出了不同程度的上涨态势。其中，比例下滑最为显著的是50005500元/平米价格段，同比去年同期减少905个百分点，而比例增长最为显著的是35004000元/平米价格段，同比去年同期上涨48个百分点。由2011年西安住宅价格区间段占比特点我们可以看出，随着保障性住房在今年的稳步推进，加上年中个别项目集中备案的影响，4000元/平米以下各价格段比例增长较为显著；与此同时，下半年部分省内其他地区群体对于城南区高端物业的追逐，促使高价位区间比例呈现上涨走势。316普通住宅购房人群来源情况从商品房购房者来源情况来看，2011年，基于楼市限购政策的影响，房地产投资投机行为被抑制，市场购买力已转向的本地人群，西安市普通住宅市场购房人群中，本市人群占9162，占据市场绝对的主力位置。2011年2月25日，西安版限购令的正式实施，绝大部分的外来置业人群被挡在了政策的门槛之外，限购政策推行的9个月里，西安市普通住宅市场购买人群中，近九城的客源都来自于本市户籍人群，尽管在此期间，外来人群比例有所波动，但总体来看，政策调控还是收到了很大的成效。本市本省其他地区外省市境外2010年91924723330022011年9162584253001变动031112080001自2010年4月17日“新国十条”出台后，房地产市场调控持续升级，加之金融市场收紧的影响，西安普通住宅市场购房人群结构发生了很大的变化，外来人群购房比例从4月的1289降至12月的497，降幅十分显著，本市人群开始逐步占据市场。进入2011年，“新国八条”在1月底的出台，加之西安版限购令的呼之欲出，1、2月外来购买力在短时间内得到了释放，外来人群购房比例呈现出反弹态势；然而，2月25日限购令正式出台，由于人们对政策解读和房屋申请、审批等程序存在滞后性，3月，外来人群购房仅成交43套，其所占比例也是降至了近几个月的最低点；4月后，随着人们对限购政策的深入理解，外来购买力再次开始活跃，市场占比再次开始放大。至9月，在“金九银十”的刺激下，外来人群占比在2011年首次突破了10大关，其中以城南、城北外来人群比例较多，随着城南、城北区外来人群比例的持续上升，10月和11月，全市外来置业人群占比已基本趋于稳定。32商服用房市场321商业物业销量走势自2月25日西安版“限购令”出台至今，西安楼市成交量渐走低迷。新政的不断加码，使得住宅市场观望情绪渐浓，部分住宅投资客也得到一定程度的遏制。不少的投资客已经开始转战商业地产，随着新政的持续实施，商业地产在2011年的春风里迅速崛起。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示2011年全年，西安楼市商业物业共销874万平方米，与2010年全年相比，增长了96个百分点。322商业物业各月成交均价走势2011年，在楼市调控下，西安商业地产市场异军突起，成交均价也一波三折。2011年初，在民乐园万达广场等城内区商业用房大力成交的拉动下，西安商业物业的成交均价逼近15000远/平方米。在政策调控的影响下，楼市观望分为迅速形成，商业地产价格也有所下滑。随着通胀压力的增加，投资客蜂拥而至商业市场，直至9月，西安商业地产达到了当年顶峰。33写字楼市场331住宅调控写字楼迎机遇2011年，西安市写字楼市场供应量为6865万，相比去年环比上涨317；成交量为6463万，相比去年同期上涨441，供需双双继续保持上涨态势。在政策调控的同时，连番加息以及物价上涨让闲散资金急于寻找出口，住宅受到限购令的影响，人气和成交量都跌入低谷。而商业地产由于其不限购等优势，成为当下楼市受到追捧的投资品，写字楼、商铺、商务公寓等各种形式层出不穷。住宅市场的调控致使部分投资性需求转向写字楼物业，在一定程度上拉升了写字楼整体销量。客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值，也是写字楼市场表现良好的主要原因之一。332成交均价呈震荡上扬态势受政策影响，西安房地产市场整体都受到了巨大的冲击，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影响较小的写字楼市场，其均价的变动比例也相对较小。从上图中可以看出写字楼成交均价整体呈现小幅震荡上升态势，全年写字楼物业均价平均为9497元/平米。34别墅市场341市场供应投资额（亿元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2010年7783847383777402747552011年585255892388348277780变动24813349281110342市场销售随着楼市政策调控的不断深化，2011年，西安别墅类物业销售也受到较大的打击，从2011年各月别墅销量走势来看，2月后，市场销售始终处于低迷，月均销售不足5000平米。而从区域销售状况来看，西安别墅去化依旧是集中在城南及城东两个区域。从别墅物业的价格走势来看，受到楼市调控影响，住宅市场均价在2011年产生了较大的波动，然而，别墅类物业不限购且属高端消费产品，其价格受到调控的影响相对不是很大。随着城南曲江区高端别墅项目在下半年的受宠，2011年，西安别墅均价呈现出上涨的走势，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示2011年，西安别墅成交均价为18078元/平米，同比去年同期上涨672。四、分城区商品房市场41城南区商品房市场总体运行情况西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示2011年城南区商品房销量为308927356平方米占全市总成交的2829，相比去年商品房总成交量下滑262。从各月的成交走势来看受到限购政策颁布的恐慌性需求所致，作为传统的房地产市场成交淡季的1、2月在今年却显示出火热的场面。城南施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2010年3183076333853731219782011年398068437485563246205变动（）250612283982011年1、2月城南区商品房月度成交量持续徘徊均在50万平米附近，相对于2010年前两月成交分别同比上涨59及69。随着2月25号西安限购令细则的出台，成交量开始呈现大幅下滑，3月份城南区商品房成交环比2月大幅下滑3234。随着市场对于调控政策的逐步消化，加之各房企打折促销的拉动，步入9月，城南区销量首次突破30万平。整体来看随着限购令的实施城南区商品房成交一直较为低迷相对往年同期持续处于低位运行。这一年，调控逐步深入，信贷越收越紧，短期无法扭转的市场颓势令楼市提前入冬经过一年的调控，房地产市场上的利益方博弈力量发生了历史性的转变，错综复杂的市场形势令开发商伤透脑筋。预计开发商会进一步提升优惠空间甚至以成本价格促销来完成年度销售任务，而明年开发商也很有可能受到当前楼市影响，适当调减销售任务，西安的房价将逐步步入理性轨道。城南区各物业销售情况车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交套数159323360898762187成交面积565800326884211174860941356572259393单位套；平方米从城南区全年各物业成交情况来看普通住宅共成交23360套，成交面积为26884211平米，占到城南区商品房总成交的8631，成交量同比去年下滑2131。城南区长期作为全市住宅的重要区域，成熟的配套以及良好的居住氛围受到购房者的青睐，随着越来越多知名房企的进入，区域内市场竞争逐渐加大，产品结构也趋于多样。尽管调控层层加压，但是区域内商品房成交在全市各城区中一直保持着相对较好的态势，从今年各城区商品房成交面积占比来看，城南区占到2829位居第二。411城南区普通住宅市场运行情况普通住宅的成交走势也显示出明显的节点性特征限购令出台的前2个月恐慌性购房致使销量攀升，随着限购令细则的正式出台销量徒然回落3月份成交量成为年内月成交量最小的一月，销量逐步开始回升但始终处于地位运行。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示城南区2011普通住宅总成交2673万平米，同比去年下滑1467。4111城南区普通住宅面积段分析城南50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上2010年160018023637506435212976318310612614012011年21283321429183373621338337741033309279变动33008430179864632841368185726418393042从城南区普通住宅面积区间段月度走势情况可以看出相比2010年，2011年各面积段成交呈现出中大户型区间成交增加小户型减少的特征，从全年各面积段成交比例来看，90110平米区间段成交比例占到215，为城南区本年度成交最多的区间，其次为110130平米区间段，成交比例占到15。住宅市场限购令的实施促使购房需求呈现“一步到位”的特征。4112城南区普通住宅价格段分析小于3500350040004000450045005000500055005500600060006500650070007000750075008000800010000大于100002010年2372229919042269270931072658241525851776406223202011年165610399976729121676251523822243170841363570变动30195481476470386633460653813713233831825388从城南区2011全年各价格段成交情况来看总体分布较为平均，并未出现一头重现象，区域内房地产市场发展整体相对成熟，产品结构丰富，能够满足各层次置业者需求。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示2011年，城南区60006500元/平米区间段成交比例占到了11、800010000元/平米区间段成交占到18、65007000元/平米区间段占到10，值得注意的是大于10000元/平米区间段所占比例达到15。城南区普通住宅购房人群来源分析本市本省其他地区外省市境外2010年90375564030052011年9028717254001变动008161149004从城南区购房人群统计情况来看本市户口购房者占到了绝大多数，年度平均值为898，远高于其他。随着国际化大都市的定位以及观天经济开发区的建设，越来越多的外来人口入住，未来外省市置业者比例必然会随之上升。2010年城南区本市户口购房人群平均比例为9146稍高于本年度（2011）9025。412城南区商办物业情况4121商服用房销量走势在住宅受限的情况下，城南区商服用房成交并未出现火爆场面，2011年，城南区商服类用房成交走势呈现抛物线状，全年商服用房共成交18347447平米，较2010年下滑2799。但在整体商业大环境的带动下，区域内商业市场前景还是比较好的。4122写字楼销量走势2011年，城南区写字楼成交均价呈现波动下滑态势，城南区全年成交均价为14835元/平米，区域内万众广场、锦绣唐朝、万达新天地等部分高端写字楼项目对城区写字楼均价产生了整体拉升，相对其他城区城南区写字楼均价本年度一直维持在高位运行。成交量方面2011年，城南区写字楼市场月均成交量为1170426平米，伴随着城区自身优越条件以及经济的快速发展城南区写字楼市场正步入快速上升通道。城南区主要写字楼入住率对比名称区域2008年入住率2011年入住率文化大厦城南9595阳明国际城南6590广丰国际大厦城南6085当前城南区写字楼分布主要以长安路及南二环沿线为主，代表性写字楼有长安国际、世纪星大厦、华融国际商务大厦等。该区域是西安市城郊中最为繁华的区域之一，是有名的文化区，高校云集、商业气氛浓厚，办公环境好，聚集了总舵写字楼、社区、娱乐业、餐饮业、金融业、商业等，是西安新经济的重要区域，此外该区域的最大优势是借助区位优势，连接着城内区与西高新区。413区域热点动态2011春季住博会热闹非凡城南18楼盘齐争鸣4月21日，2011春季西安住博会将于曲江国际会展中心盛大启幕。这也是继3月24日绿地笔克春季房展会后，房地产行业的又一场饕餮盛宴。据悉，参加展会的企业共计194家，将集中展示西安市普通商品住房、保障性住房、二手房，以及种类繁多的装饰材料、家居用品等都将分别划分独立区域进行展示。而据本资讯分析员也了解到，本次展会城南区仅有18家楼盘参展。地铁2号线9月16日正式通车2011年9月16日，随着地铁二号线的通车，千年古都迎来地铁大时代。北起西安北客站，南到国际会展中心站，贯穿南北的二号线给人们带来便捷的同时，也为整个楼市“赢”来了更高的关注。地铁开通的效应给西安楼市的冲击似乎不大，沿线楼盘房价并无蹿高，反倒出现了很多以地铁作为卖点的楼盘，实质不然。地铁的“蝴蝶效应”正在为整个楼市带来强大脉动，它所过往的每一处将串成一条“黄金链”，为沿线物业提供绝佳的发展契机。正如俗话所说“地铁一响，黄金万两”。紫薇年末推出“保值计划”在紫薇十五周年之际，紫薇地产打出广告“五盘联动，降价全额退房”的口号。即日起购买紫薇地产5大项目单位，交房前业主所购买同一项目同一楼栋同等户型的商品房备案价格对比下跌时，将无条件退还购房者差额部分房款。并获保值计划利息补偿。”在全国各地出现因房子降价而砸售楼部的背景下，紫薇的承诺显得尤为醒目，在西安房地产市场也具有风向标意义。414典型楼盘分析中海曲江碧林湾项目介绍项目地址曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处开发商中海鼎业（西安）房地产有限公司总建筑面积430000绿化率350物业类型普通住宅开盘时间二期2011年8月6日开盘成交均价8500元/平方米所处居住圈雁翔路居住圈项目解析中海曲江碧林湾位于芙蓉东路和唐城墙遗址公园交汇处，项目规划有二期，12栋高层1楼33层，212楼34层,梯户比设计分别为1梯4户/1梯6户，总户数约3000户。建筑面积430000平米占地面积94万平米绿化率约35容积率约39车位共1766个车位配比105小区自建配套中海国际社区品格蒙氏幼儿园，将设12个班，由新加坡品格蒙特梭利教育机构全面管理运营。现已动工建设，预计2012年招生。项目优势中海地产的地位和口碑对项目的硬性支持实力开发商是对期房交房的有力保障曲江景观大环境和人文氛围对项目品质的积极促成，被环绕在生态景观环境之中，改善居住环境，提升幸福指数且社区面临唐遗址公园的运动主题段，使用更方便些政府与中海开发商联手，建设曲江一中一小，让孩子从中小幼全程教育一步到位碧林湾自建幼儿园分园周围未来的居住环境好，是据南湖较近的高层项目因为周边在建的知名楼盘较多，且多以品质楼盘为主，圈层生活较为统一，提升整体居住品质产品优势两居室纯朝南、三居室南北通透因为是点板结合，所以大部分以两梯四户为布局其中以两居、三居、四居为主力项目劣势容积率和居住密度相对周边稍显偏大产品为偏高层设计，自