成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性研究报告

目录第一章项目总论1第二章编制说明5第三章项目业主介绍7第四章项目区域概况9第五章项目建设的提出和建设的必要性11第六章地块开发价值分析15第七章主要建设内容及规模23第八章新居工程建设方案27第九章建设条件31第十章工程建设管理方案33第十一章招标方案38第十二章环境保护41第十三章工程实施进度计划44第十四章投资估算及资金筹措47第十五章贷款偿还分析54第十六章风险因素及对策57第十七章结论61成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目可行性研究报告第一章项目总论一、项目名称成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目可行性研究报告二、项目性质配套民政福利设施建设项目三、项目位置锦江区琉璃乡皇经楼村3组四、项目业主成都城投资产经营管理有限公司五、项目建设的目的本项目是成都市锦江区琉璃片区新居工程（包括皇经楼新居、柳江新居、琉璃场及配置土地）配套公共服务设施（民政福利设施）建设项目。项目建成后将不仅服务于新居工程，同时服务于周边区域，以完善该区域的社会化养老服务体系，满足群众的养老需求，提高养老质量，提升社会福利水平。六、可研报告的编制依据及研究范围我公司受成都城投资产经营管理有限公司的委托，对其拟建的成都市锦江区皇经楼养老院建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括项目选址、功能服务半径；项目建设的必要性、拟建设福利机构的运作模式、组织结构、人员配备；建设内容及规模；建设条件；拟建福利机构与对其他福利机构的关系和影响；项目建设总投资；资金来源等。可行性研究报告的主要依据1、成都市国土资源局关于成都市干道建设指挥部意向用地征询意见函（成国土咨询函200921号）；2、本拟建项目项目选址意见书（选字510104200910037）；3、建设部、民政部老年人建筑设计规范（建标1999131号）；4、其他相关资料。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第1页共61页2008年8月七、可行性研究报告概要及主要结论意见（一）项目建设的必要性1、项目建设有利于促进我市城乡经济社会发展，推进城乡一体化战略部署2、项目建设有利于提高城市形象，改善居住环境3、项目的建设有利于提高土地利用率，实现土地资源效益最优化4、项目建设增强城市承载能力，促使城市总体规划实施5、项目的建设有利于满足增加的拆迁安置需求（二）建设内容及规模1、农民新居和安置房建筑面积588300平方米，其中农民新居3794万平方米，拆迁安置房2089万平方米。2、配套道路及管网工程（1）道路宽25米，长840米，道路交通标线总长840米，路灯42组（2）管线总长9744米，其中雨水管线长1680米，DN6001000自来水管线长1680米，DN100250污水管线总长2184米，DN400600天然气管线总长1680米，DN89159电力管线总长1680米通讯管线总长840米3、新居配套工程总建筑面积约51400平方米办事处（一处）总建筑面积5000平方米派出所（一处）总建筑面积3357平方米中小学（各一处）、幼儿园（两处）总建筑面积31578平方米农贸市场（一处）总建筑面积6707平方米绿化及环卫工程绿化面积26000平方米；公厕3所，建筑面积240平方米；垃圾箱60个。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第2页共61页2008年8月（三）前期工作实施计划1、琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告（修改）编制在2008年8月完成。2、各子项工程设计分批次在2008年前完成。3、2005年3月，开始拆迁工作。4、20052010年，分5期实施项目建设施工。5、2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。（四）投资估算及资金来源1、投资估算“新居工程”、拆迁安置房项目总投资为167174万元，其中序号项目和费用名称投资额（万元）比例（）一第一部分工程费民新居和安置路及管网管线工程15220883公建配套设施10862631二第二部分工程建设其他费用11477686三预备费9221552四建设期贷款利息2356137五工程建设总投资167174100002、资金来源项目总投资167174万元，资金来源具体构成如下（1）申请商业银行贷款30000万元，开发银行软硬贷款75000万元。（2）业主自筹62174万元。（五）结论意见本项目总投资167174万元，其中75000万元由全市新居工程统筹的开发银行贷款解决，30000万元申请商业银行贷款，业主自筹62174万元，资源来源可成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第3页共61页2008年8月靠。本项目实施完成后，开发银行贷款由全市新居工程统筹偿还，以项目配置土地偿还开发银行贷款，还款来源充足可靠。项目商业银行的借款偿还期为3年，偿债期新增配置土地可用于偿还贷款本息的资金为132532万元，计算期偿债保障比率为23358。说明项目按当地实际地价拍卖并考虑一定地价增长的情况下，项目完全可满足贷款的偿还要求。项目具有良好的社会效益，能够切实改善城乡结合部居民的居住条件，推进城乡一体化进程，同时，通过配套政策的实施，促进区域经济发展，创造就业机会，切实提高失地农民生活水平，促进和谐社会建设。综上，项目的建设是必要的，也是可行的。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第4页共61页2008年8月第三章项目申请单位介绍本项目由成都城投资产经营管理有限公司作为项目业务投资建设，并组织运营。成都城投资产经营管理有限公司是成都城建投资管理集团有限责任公司（简称城投集团）的全资子公司。一、申请单位（一）申请单位成都城投资产经营管理有限公司（二）法人代表（三）公司类型国有有限责任公司（四）成立时间1999年（五）组织机构代码716095607（六）企业住所成都市锦江区北顺西巷2号（七）主营业务企业服务管理、项目投资、水电站投资、物业管理、房屋经纪、洗车场、园林绿化等。二、企业基本情况成都城投资产经营管理有限公司前身为成都市干道建设指挥部下属企业，2004年，城投集团组建后，成为城投集团全资子公司。受集团委托对所属物业资产进行经营和管理并提供商业化的社区服务。物业管理方面，公司先后管理过的十余处办公楼、住宅楼及商铺，以专业周到的服务赢得了客户的普遍好评。公司业务以服务为宗旨，基本原则是通过专业化的优质服务提升企业的形象，提升资产价值，使国有资产实现保值增值。公司的主要经营思路是以客户成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第5页共61页2008年8月为中心，勇于承担社会责任，以专业化的服务实现自主经营、自负盈亏、自我发展，努力实现经济效益和社会效益的双丰收。公司建立了较为完善的管理制度和操作规范，在管理过程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡与和谐，在多年的管理工作中形成了较为独特的管理方法，建立起了规范化的服务体系。公司注重提升各级员工的服务意识和业务水平，着力打造一支高素质的团队，以推进企业的可持续发展。三、城投集团概况成都城建投资管理集团有限责任公司（简称“城投集团”）是由成都城建系统燃气、干道等10家单位按现代化企业制度要求组建而成的自主经营、独立核算的国有独资公司。2004年6月16日，经成都市委、市政府批准，根据成都市人民政府办公厅成办发2004103号文件成立。城投集团注册资金人民币21亿元。2008年底，已将注册资金由21亿元增加到308亿元。根据市政府研究城投集团体制调整有关问题的会议纪要（成府阅200651号）的有关要求，将市统建办、市地铁建设办公室、中际集团、市兴蓉、兴南、兴东公司及路桥公司划归市国资委监管，城投集团不再履行出资人职责。城投集团调整为具融资和资产经营管理职能的公司，由国资委授权继续对市干道指挥部、中房成都公司以及其控股的市燃气公司按出资比例履行出资人职责。城投集团所属二级单位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。截止2008年12月31日，城投集团总资产已达49259亿元。（二）公司的主要职责及经营范围成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第6页共61页2008年8月公司职责以构建投融资平台和项目平台为主线，以城市基础设施投资建设为重点，实施房地产开发、农民新居建设和资本经营工作。核准的经营范围成都市城市基础设施、公共设施的建设、投融资及相关自筹经营管理；项目招标，项目投资咨询、其他基础设施项目的投资。（三）集团经营业绩1、重点工程建设自成立以来，城投集团紧紧围绕市委、市政府的总体部署和中心工作，以加快实施经营城市战略为己任，整合城市资源、发挥整体优势，出色地完成了各项政府目标及重点工程的建设任务，发挥了成都市城市基础设施建设主力军作用，谱写了成都城市建设的新篇章，为地方经济发展提供了强有力的支撑，为推进成都城乡一体化，加快统筹城乡综合改革试验区建设作出了贡献。城投集团组建之前，成都干道建设指挥部建设完成了成都市蜀都大道、一环路、二环路、三环路、府南河整治工程等重点工程，摸索出了一条“以房养路，以路带房“的道成功经验，在全国率先探索出了以城市道路建设为主导，市政公用设施、各种管线以及道路两侧房屋同步建设、综合开发带动城市建设，促进城市经济发展的思路，受到了中央及省、市政府的高度评价，也赢得了人民群众的广泛赞誉。城投集团成立后，集团在新的起点上，以市场化为取向，解放思想，大胆探索，建立现代企业制度，创新管理体制和运行机制，整合城建系统国有资产，发挥政府资源在城市建设中的基础作用和引导作用，推动成都城市建设再上新台阶。集团完成了沙河综合整治工程、文殊坊街区建设、管线工程、天然气建设和限价商品房建设等一大批市政、环境建设项目，多项工程获得国际、国内大奖。其中沙河综合整治工程于2004年获“建设成都杰出贡献奖”、“中成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第7页共61页2008年8月国人居环境范例奖”，2006年，夺得世界河流整治最高奖项“国际舍斯河流奖”。目前，城投集团正在实施以下成都市重点城市建设工程（1）城乡一体化“新居工程”建设。“新居工程”是成都市对五城区的117平方公里可发展用地进行整合，全面建设新型城市化社区，最终实现农村居民向城市居民转变、农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变的工程。该工程建设包括22个新居点建设和4个场镇改造以及公共设施和市政配套。至2008年底，“新居工程”累计竣工面积已达500万平米；（2）“成都东郊惠民工程”，该工程是成都东郊五个片区内企业生活区进行改造，改造危旧房和低洼棚户房屋面积约862万平方米，住户约18万户。工程的实施将使该区域职工、居民住房条件得到明显改善，并为城东地区第三产业的发展创造良好条件。目前，已完成近15万居民的搬迁，约60万平方米安置房建设正加快进行。（3）“赖家店场镇”改造工程。赖家店场镇改造是市政府确定的重点城中村改造项目，总投资约127亿元,目前，项目已完成拆迁，城市基础设施和安置房建设正稳步推进。2、投融资平台城投集团是省、市政府指定的融资平台，除承担自身项目的融资外，还承担了成都市教育项目、地铁一、二号线一期工程、6个工业园项目、大熊猫生态园项目、卫生项目及“512”地震应急及灾后重建项目的融资，截至2008年6月城投集团融资总额为285535亿元，其中自身项目融资22933亿元（其中灾后重建贷款19亿元），为其他项目融资56205亿元（其中地震应急贷款55亿元）。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第8页共61页2008年8月城投集团贷款偿还情况良好，银行信用评级逐年升高，持续融资能力较强。为充分发挥融资平台的作用，城投集团除建立和加强了与国家开发银行、中国工商银行、中国建设银行建行、中国银行等金融机构的良好合作关系。四、项目申请人（一）姓名（二）职务（三）年龄（四）专业履历（五）身份证号码成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第9页共61页2008年8月第四章项目区域概况本项目选址属成都市锦江区琉璃乡皇经楼村3组（现为成龙区街道办事处辖区），位于成都市中心城区东南部，三环路外侧，新成仁路以东。一、锦江区经济和社会发展概况锦江区地处成都市东南部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发展的重要开发建设区域。区域面积6212平方公里，常住人口40万人，辖13个街道办事处和2个乡。锦江区内平均海拔500米，其西北部地势平坦，为成都市的商贸繁华区域，东南多为浅丘，年平均气温162，年降雨量8001000毫米。辖区内有著名的春熙路、盐市口商业区，是成都市最繁华的中心城区。锦江区委、区政府坚持“商贸立区、工业强区、开放兴区、建设带区、为民富区”的战略，不断完善基础设施建设，优化产业布局，调整产业结构，扩大对外开放，经济建设和社会发展成就卓著。“四川成都教育产业园区”、“成都锦江工业开发区”、“成都市现代商贸发展试验区”蓬勃发展，众多现代商贸集团、高科技企业、房地产巨头、金融保险机构、新闻通讯单位、高档宾馆竞相落户锦江。一个汇聚人流、物流、信息流、技术流、资金流，并高速运行发展的投资热土，正在逐步形成。三环路（锦江段）老成渝路、成龙路、玉双路、东大街、红星路、朝阳路、石胜路、沙河整治工程的开工建设，进一步拓展了锦江区经济发展空间，创造了众多的投资发展机会。该区有位于府南河之滨、外环路以内毗邻高新区的省级工业开发区锦江工业开发区，规划占地56平方公里，基础设施完善。经过近年来的开发建成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第10页共61页2008年8月设，已初步形成以电子信息、现代医药、高新技术产业为主体的工业体系。锦江区驻有各种类型的公司地区总部及其分支机构169家。其中，跨国公司设立的投资性公司和代表处75家，近年来，锦江区坚持“以商务支撑商贸，经文化润色经济，以改造托举发展”的发展思路，努力创建城乡统筹和先行区、都市的优选区、商贸商务的核心区、外商外资的聚集区、人居环境区。2008年，锦江区坚定不移地实施城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，克服特大地震、金融危机等严竣挑战，着力抓好农村产权制度改革、现代服务业发展、和谐社会建设等重点工作，取得了改革发展、抗震救灾、维护稳定的重大胜利，不断增强区域竞争力和可持续发展力，结构调整成效显现，统筹发展态势良好，社会建设全面推进，民生保障力度加大，继续保持经济社会健康发展的良好势头。200年，锦江区国民经济发展平稳，产业结构优化。2008年，全区实现地区生产总值32309亿元，比上年增长125，其中，第一产业增加值086亿元，第二产业增加值8916亿元，第三产业（服务业）增加值23308亿元，比上年分别增长35、111和131。三次产业结构由上年的0234865调整为03276721；三次产业对GDP的贡献率分别达到01246755。按常住人口计算，人均GDP达47958元，同比增长165。2008年末，全区常住人口6787万人。总人口4023万人（户籍人口）。2008年全区共出生2438人，人口出生率607，人口自然增长率103。城乡居民收入稳步增加，人民生活水平进一步提高。全区在岗职工年平均劳动报酬为35980元，较上年增长了154；农民人均纯收入达10349元，增长211，比上年净增1806元。2008年，全区城镇居民人均可支配收入达到16767元，同比增长172。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第11页共61页2008年8月二、项目周边区域概况成龙路街道位于成都市区东南近郊，处于成都市东部新区起步区的中心位置，所辖区域东接龙泉驿区洪河镇，南连锦江区柳江街道（锦江工业总部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北邻沙河大桥。办事处成立于2004年3月，辖区面积1357平方公里，辖6个行政村、4个社区，常住人口56万人，其中农业人口07万人。纵贯辖区的成龙路、老成渝路、新成仁路，三环路、石胜路构成“三纵两横”的骨干道路网。辖区有企业69家，有省农科院、市社科院等科研教育机构，锦江体育公园、成都国际赛车场等也位于该区域内。2007年实现地方财政收入27825万元。本项目西北为锦江工业发展区（柳江街道办事处），成立于2000年7月，为四川省省级开发区。锦江工业发展区是以现代生活居住、商务、科研为主的综合性城区。依托南心片区，定位为城市南部副中心片区东部组团，总部经济扩展区和锦江风貌带的重要组成部分。2007年9月，成都锦江工业开发区正式更名为成都锦江工业总部基地，重点发展设计、创意、软件及信息服务业等产业，联动打造现代总部新城。选址周边的琉璃场（现属锦江区柳江街道办事处）是近郊老场镇之一，原危旧房数量多、市容脏乱差，市政配套设施较为滞后，其现状与城市社会经济发展的要求不适应。场镇周边包括皇经楼社区内城乡交错，长期存在不同的城乡管理体制，近年来，随着经济社会的快速发展，人口增长快、流动性强，农用地与非农用地交叉多、转化快，是农村城镇化、城市辐射带动农村的前沿阵地，也是城市化进程中矛盾最集中的地方。近年来，随着城市建设进程的不断推进，包括皇经社区、琉璃老场镇在内不项目周边区域城市面貌取得了极大改观，新居工程逐步建成，近郊居民实现成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第12页共61页2008年8月了由农民向新市民的身份转变，人居环境不断提升，周边多个大中型商品住宅楼盘已建成入驻，石胜路等城市主干路相继建成，片区基础设施配套公共服务设施不断完善，城市住宅新区的雏形已初步显现。三、周边“新居工程”概况2004年，成都市委、市政府作出了加快“三个集中，统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化的重大战略部署。作为市委、市政府部署实施的城乡一体化重大举措中心城区五城区“新居工程”即于当年起开始实施。包括本项目建设区域在内的柳江片区是“新居工程”实施的重点区域。“新居工程”着眼于统筹城乡规划、统筹城建建设，切实解决“三农”问题，通过农民新居及配套基础设施建设，使得土地得到集中整理，增强中心城区的承载力，同时加快推进城市化进程，组织农民向非农产业转移，切实改变城乡二元化的结构特征，实现城乡社会经济的协调发展。自2004年，城乡一体化新居工程实施以来，成都市五城区启动了22个农民新居工程和2处改造，一批农民新居点已建成交付使用，安置人口10万余人，同时实施新居工程的区域道路、管网等市政基础配套设施逐步完善，一批学校、农贸市场、社区服务中心相继建成，城乡一体的公共服务设施体系初具雏形。2007年，成都市经国务院批准设立统筹城乡发展综合配套改革试验区，“新居工程”建设步伐进一步加快。目前，区域内皇经楼1期已建成面积约9万平方米，安置人口2186人，柳江新居和琉璃场镇改造，皇经楼2期建筑面积328万平方米现已经开工，该项目是锦江区最大的新居工程，拟安置人口4227人。“新居工程”实施后，该区域城市面貌得到根本改观，逐步与中心城区融为一体，琉璃场镇风貌得到根本成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第13页共61页2008年8月整治，城市商业和居住小区的形象初步呈现。同时，经天路、皇经楼1街、2街、3街等三环路两侧的片区道路相继建成或完成改造，市政基础设施和配套公共服务设施配套水平大幅度提升，基本实现了与中心城区的一体化，人民居住条件和居住质量大幅度提升，生活水平稳步提高，城乡二元化的社会结构得到了根本改变。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第14页共61页2008年8月第五章项目建设的提出和建设的必要性一、项目的提出“新居工程”是实施统筹城乡综合配套改革，推进城乡一体化建设的重大举措，成都市委、市政府提出了推进城乡规划建设管理一体化、城乡产业布局一体化、城乡就业和社会保障制度一体化、城乡基础设施建设一体化、城乡社会事业发展一体化、城乡政策措施一体化等统筹城乡发展的重要纲领。因此完善包括民政服务设施在内的公共服务设施是“新居工程”配套的重要内容，也是推进城乡一体化建设的具体举措。二、项目建设的必要性（一）项目建设是我市统筹城乡发展，推进城乡一体化战略实施的要求党的十七大报告提出了“建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局”的方针和要求，统筹城乡发展，推进城乡一体化是打破城乡二元结构、加快农业和农村发展、促进农民富裕的根本途径。2007年，成都市经国务院批准设立“统筹城乡综合配套改革试验区”。建立统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，是统筹城乡综合配套改革试验的新要求。成都是大城市带大郊区，2007年城市化率大约396，随着城市化进程的推进，特别是“新居工程”的实施，本项目所在的郊区城乡二元结构特征得到一定改观，但公共服务的完善和城市文明普及还需要一定过程。在使农民集中居住、改善居住条件和生产方式的同时，还需要提高社会福利水平，提高群众生活水平，落实失地农民的社会保障措施，加快其融入城市生活。从而促进社会经济的全面、协调和可持续发展。（三）项目的建设是切实提高社会福利水平，实施“民心工程”的需要民生工程是政府坚持以人为本，贯彻落实科学发展观，切实保障公民基本权利，提高生活水平，重点关心弱势群体，采取的一系列积极政策举措。民成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第15页共61页2008年8月生工程就是政府为民办实事、办好事的“民心工程”和“德政工程”，是立党为公、执政为民的具体体现。老龄化是未来我国社会的突出问题，目前包括成都市在内的我国许多地区60岁以上老龄人口都接近或超过了10（成都市为153），进入了老龄化社会的门槛。而老龄问题是每个家庭、每个人都必须面对的问题，因此老龄人口的福利问题是关系千家万户的“民心工程”，切实关注老年人，提高生活保障和医疗护理等服务水平，改善老年人生活质量是提升社会福利的重要内容，也是实施“民心工程”的重要举措。（三）项目的建设满足社会对养老服务的需求，推进社会养老和社区服务的需要随着社会的逐步老龄化，养老问题成为日益尖锐的社会问题。一方面，家庭趋于小型化，与父母合住的家庭逐步减少，独生子女家庭不断增加。另一方面，老年人老年抚养比逐步增加，成都地区已达到12以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社会保障水平，增加其养老收入外，养老老人服务和养老方式也必须逐步改变。群众的社会化养老的需要不断增长，对社会养老及社区老年人服务的质量提出了更高要求。本项目在新建社会化养老院的同时，提升养老服务设施的硬件水平，并以高质量的老年服务满足社会需求。（四）本项目的建设是实施区域城市规划的需要本项目是该片区内规划的配套公共服务设施，项目是皇经社区（包括在建的皇经楼新居工程）规划的唯一一座养老院和民政服务设施。项目建成后服务于该区域及周边区域。项目的选址符合用地规划，符合民政服务设施的布局规划。根据规划，这一区域将建设成为城市居住区，目前随着社会老龄化的问题的日益突出，城市建设规划加强对老年服务设施建设的调控和引导是十分必要的。本项目根据规划实施，满足现状需求，并满足未来510年随着人口和经济发展，该区域老对年人福利设施新增需求。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第16页共61页2008年8月成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第17页共61页2008年8月第六章拟设福利机构概况一、名称成都市锦江区皇经楼配套养老院（暂定名）二、选址锦江区琉璃乡皇经楼村3组。项目选址位于成都市东南部三环路外侧，琉璃立交桥附近，北距三环路约500米。项目选址周边有新成仁路（锦华大道）、三环路、石胜路等城市干线。选址周边1公里范围内有小学、幼儿园、农贸市场等配套服务设施，项目距离锦江体育公园约1公里，东距三圣乡幸福梅林27公里。片区1公里范围内还有城东客运站、锦江区劳动力市场、东郊殡仪馆等设施。项目选址外1公里范围内有，公交3路、77路、181路、503路公交车站。三、功能拟设的成都市锦江区皇经楼配套养老院为国有社会福利机构。为满足人民群总对养老服务日益多元化、多层次的需求，本项目拟建一所设施配套、功能齐全的高标准养老院。养老院主要提供社会有偿代养老人服务，提供全托和日托服务。并接受政府委托，对服务区域内农农村“五保”老人和城市“三无”老人进行集中供养。养老院提供生活起居、疗养、保健、康复、学习、娱乐、休闲、购物等综合配套服务。设置多功能电梯、中央空调、背景音乐、自动消防报警系统、地面卫星接收系统、应急呼叫系统等现代化设备设施，按照中高档标准建设和装修布局合理、设施齐备、舒适安全的标准房间。提供高标准的物业服务和老年护理服务。充分尊重老年人的心理需求，通过各种娱乐活动，丰富老年人精神文化生活，为老年人提供心理咨询、心理援助等服务。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第18页共61页2008年8月四、任务项目建设并投入使用后，能完全满足皇经社区及临近的柳江新居等区域老龄人口的代养需求，实现这些区域“五保”老人和城市“三无”老人的应报尽保和集中供养。提升社区老年人的福利水平，建立比较完善的老年服务体系，五、服务半径本项目属城市区域级养老院，服务对象不仅针对于本居住区（皇经社区）的居民。本项目养老院的服务半径为28公里，大致为北至锦江区沙河，西至府河（高新区界）。南至双流县中和镇，东至三圣香花卉基地的区域，面积约25平方公里，包括锦江区柳江街道办的大部和成龙路街办、金像寺和皇经三个社区。该区域内户籍人口约10万人，常住人口约12万人。按照成都市老龄人口比例，该区域60岁以上老年人约为1850人，成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第19页共61页2008年8月（一）评估价值根据成都城建投资管理集团有限责任公司出具的资产评估报告书中对本项目所涉及的质押拍卖地块进行价值分析得出结论。资产评估报告书通过对拍卖地块进行市场比较法和剩余法进行分析，本项目地块的综合单价为280万元/亩。评估详值见下表资产占有方位置征地面积（亩）净地率拍卖净地（亩）规划用途土地开发收益权价值（万元）土地开发收益权单价（万元）花果村1组567575028379二类居住用果村6组16122609673二类居住用地4901419304东光5类居住用地4746879307琉璃村5、6组259345514264二类居住用地5960425230棬子树村2组（飞地）08667058二类居住用地24541285棬子树村2、3组181416712154二类居住用地5246929289成都市中锦建设投资有限责任公司驸马村2组170007512750二类居住用地5350901315注本评估结论不包括未来应上缴财政的土地出让金。该金额是在预测的未来土地拍卖成交价款基础上，根据成都国土资发2005284号文规定，按土地成交总额的25计算得出。项目原配置土地700亩（属成都市城投集团“城乡一体化新居工程”第一期开发贷款项目配置土地锦江区范围），由于土地增值，用于偿还锦江区新居工程原贷款本息已有富裕，剩余部分用于偿还本项目增加投资部分的银行贷款。（二）增值收益分析成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第20页共61页2008年8月综合资产评估报告的结论，本项目具有较高的增值收益，其主要原因如下1、政策性因素本次评估涉及成都市城乡一体化公共设施管理一期项目，是按照市政府、城市规划、城市功能定位和经济发展的要求，由成都市、区政府投资设立的国有独资公司（资产占有方），对规划区内的农村集体土地按照统一的征地补偿标准进行征地补偿、土地平整以及市政基础设施建设，达到土地出让标准后，以公开拍卖方式有偿出让，取得土地开发、整理收益。项目的取得方式，地方政府采用以文件形式下达；开发、整理产品的总成本中，其中主要成本土地取得成本与税费，也由当地政府以行文方式确定，费用水平大幅抵于同期所开发整理产品的平均市场价值。该项目本身具有较强的政策性的垄断因素，使其除了能够获取资本的正常收益外，还能够获取较高的垄断收益。2、土地资源的稀有性与市场因素根据中共成都市委、成都市人民政府关于推进统筹城乡综合配套改革试验区建设的意见（征求意见稿），到2017年，成都城市化率将达到75以上，以2006年成都城市化率518为基础，今后平均每年将向城镇转移农民20万人以上；随着成都市城市经济仍然保持的快速发展，城市建设对土地需求也将不断增加。项目区涉及成都市城区用地，为未来10年成都市经济可持续发展的十分重要的资源。同时由于土地资源的稀有性与不可替代性，土地市场价格将会随着城市经济的增长呈现稳定的持续上涨趋势，即使在短期内地价水平会有一定波动，从长远来看其增长将与城市的发展基本趋于一致。因此，本项目在未来预测期间能够获得稳定收益。二、增加的配置地块的土地价值（一）地块位置和范围中锦公司用于本项目的还款中涉及了其他配置土地，分别为华新村成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第21页共61页2008年8月1、2、7组的420亩土地，包江桥村1、10组的160亩土地，共计580亩。（二）用地性质琉璃场场镇片区控制性详细规划，该地块用途以商住用地为主，共580亩。（三）土地配套条件为使该地块具备房地产开发条件，首先要对地块进行基础配套设施建设，将现有“生地”转化为具有开发条件的建设用地，即完成“七通一平”工作，其主要内容为（一）拆迁安置工程（二）区内道路工程（三）公共绿化工程（四）环卫设施工程（五）专业管线工程1、雨、污排水工程2、自来水工程3、天然气工程4、电力工程5、通讯工程上述各项配套条件已逐步推进，预计出让时候具备完善的基础设施配套条件。根据成都市城市用地规划，预计该宗土地规划容积率不低于40。（四）地块区域开发条件影响地块开发和地价的因素很多，但首先是地块所在的区域位置和与区域位置有关联的人居环境、商业繁华条件、交通条件、规划条件、市政基础设施成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第22页共61页2008年8月及公共服务设施条件等。琉璃场场镇，由于历史的原因，长期处于城乡接合部，旧城改造和基础设施建设起步较晚，城市用地和农村穿插交错，大中型工业企业和乡镇企业杂处，建筑杂乱破旧。由于基础设施不完善，商品房开发条件较差，开发商多持观望态度，导致商住开发远落后于市区西部和南部。随着沙河整治和东郊工业结构调整，沙河沿岸和东郊地区目前已成为成都市区开发建设的一个新热点。沙河整治工程的完成，将使沿岸区域的生态环境大大改善，商住开发将逐步兴旺。琉璃场场镇位于沙河和府河的交界处，优越的地理位置，良好的自然环境和近年来形成的便利的主干交通路网，配套基础设施完善后，将使该区域开发条件由相对劣势变为相对优势。1、政策优势（1）按照成都市城市总体规划，向东向南发展是既定的战略，因此从规划上和政府在政策引导方面，对琉璃场场镇的开发都十分有利。（2）由于本项目是旧城改造项目，因此，可以享受旧城改造的有关政策，有利于降低土地取得成本和开发成本。2、良好的交通条件琉璃场场镇场镇周围环绕着成仁路、三环路和机场东延线等重要的交通干道为该场镇的发展提供了良好的交通条件。3、土地价格差琉璃场场镇土地价格目前与隔沙河相望的成都市中心区土地价格相差较大，市区二环路以内、一环路以外商住用地的价格已达到150260万元/亩，并且还处于上升趋势。本片区的土地价格具有较大的吸引力。相对较低的土地价格将为开发商提供开发空间，开发商可在此推出更适合成都人居住的示范型生态住宅小区，开发建设相对低价、高品质的住宅，满足消费者选择住宅环境好，价格低的购房意愿，形成新的开发热点。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第23页共61页2008年8月（五）土地开发价值分析目前一环、二环以内可供开发建设的存量土地，不但价格高，而且供地越来越少。近两三年来，推出的开发地块大部分都在二环两侧甚至三环两侧，反映了房地产开发趋势和市场走向。由于本区地理位置优越，自然环境较好，交通便利，土地价格低于二环路以内，消费者用购买市区二环以内一般商品房的价格，可以在此买上更好的住房愿望。琉璃场场镇完善的基础设施以及较低容积率的生态居住环境可望吸引大批的市民来此购房置业。因此，场镇的基础设施配套完善后，将使该地区的土地迅速升值。1、市场分析目前郊区开发建设用地已被众多开发商看好，向东向南发展是城市总体规划确定的方向，近年来由于的沙河整治和东郊企业的搬迁，使的该区域的环境越来越好，开发前景逐渐明朗，开发逐步升温。因此，从时间因素分析，由于可利用的土地资源十分有限，随着城市的发展，未来几年，土地供给必然趋紧，该区域地块价值将呈上升趋势。2、出让价格预测（1）市场比较法根据成都市目前类似地块价格水平，以及该项目所处地理位置等因素，按市场比较法分析该地块综合价格。目前，成华区、武侯区、锦江区在一环路以外和二环路两侧相同规划条件（容积率40左右）的部分商住用地地块拍卖价已达到400万元/亩以上。1）测算的方法本项目土地价格实例地价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第24页共61页2008年8月2）实例住宅情况及本项目情况比较实例1望江路、白塔路、太平南街地块住宅用地，位于一、二环路之间府河市区出口段南岸，2003年拍卖，起拍价为265万元/亩（含出让金）。实例2沙河堡地块地块位于东郊二、三环路之间，2007年拍卖，住宅用地起拍价450万元/亩，以940万元/亩拍出。实例地块与本项目涉及土地比较表基本情况项目内容实例本项目位置望江路地块（一环路以外、二环路以内）沙河堡地块（二环路以外、三环路以内）地域区分较好稍差用地性质住宅住宅出让价（起拍价）265万元/亩450万元/亩成交价940万元/亩出让时间20022007地势平坦有起伏地质普通普通水、电、路、气通良好良好交易情况交易情况正常交易正常交易修正系数估计正常估计正常交易时间交易情况2002年2007年（每年上涨5）1010区域因素成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第25页共61页2008年8月自然因素较好稍差社会环境较好稍差道路交通较好稍差配套条件较好稍差教育配套较好稍差环境卫生较好稍差景观较好稍差规划限制相同相近修正系数10076其他个别因素对比实例地块面积较小，建筑容积率可以略高，本项目地块面积较大，容积率不可能过高，实例地块比本项目开发地块有一定的优势，此外，实例地块更靠近市中心，开发条件及其他配套条件优于本项目地块。因此，综合考虑修正系数取060。3）地价计算销售价格测算表项目价格备注交易单价（按起拍价）450万元/亩含出让金交易情况修正系数10交易时期修正系数110区域因素修正系数076个别因素修正系数060修正单价230万元/亩用市场比较法对开发地块的价格进行分析测算，其初期平均价格按226万元/亩左右，预计随着城市不断向东发展和基础设施的不断完善，以及时间因素，成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第26页共61页2008年8月土地价值将保持上升趋势。因此，稳妥的原则，琉璃场场镇改造基础设施配套完善后的住宅用地售价200万元/亩，是比较可靠的。（2）假设开发法假设开发法基本原理是假设在正常情况下，地产被开发为某类不动产，在不动产售价中扣除建筑费，合理的利润、利息、税费以及相关费用等余下的却为地产价值。目前，成都市东郊二环到三环之间普通商品房住宅价格已达50006000元/平方米，部分区位好、环境较好的中高档电梯公寓价格已达6000元/平方米以上。本项目拟拍卖土地位于三环路内侧，周边有大面积绿地，居住环境良好。按目前可比市场价格，开发后高层电梯公寓均价可达5200元/平方米左右。本项目你拍卖土地住宅开发上市时间约为20102012年，据一般估计，目前成都市房地产市场经过短暂调整后，仍然保持平稳增长态势，预计本项目实际销售价格不低于根据目前市场行情的股价。按住宅物业销售均价5200元/平方米估算，高层电梯公寓平均建筑成本2600元，税费按照销售收入的10计算，为520元/平方米，销售费用和开发利润按照销售收入的10计算，为520元/平方米，则合理的楼面地价为1560元/平方米。按容积率50测算，预测土地价格为520万元/平方米。规划条件容积率在3540的土地价格400500万元/亩，部分地块价格已达500万元/亩以上。鉴于土地市场价格的不确定性，以及规划容积率条件未来确定，本项目新增土地出让价格按照300万元/亩估算，并估计每年保持5的上涨幅度。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第27页共61页2008年8月第七章主要建设内容及规模琉璃场老场镇整体改造项目是锦江区重要工程，同时“新居工程”和拆迁安置房的建设项目也得到了相关部门的大力支持，按照成都市规划设计院编制完成琉璃场场镇片区控制性详细规划，“新居工程”、拆迁安置房项目主要建设内容及规模如下一、建设内容（一）在琉璃场柳江新建柳江农民新居和柳江拆迁安置房安置范围和人口1、柳江新居安置麻柳湾1、2组，琉璃村2、4、5、6组，包江村1组，农民人口共计3054人。2、柳江拆迁安置房安置琉璃场镇改造拆迁，安置人口共计3000人。（二）配套道路及管网工程1、道路工程（1）道路根据规划，区域内将新建琉璃一街25米，道路总长840米，占地面积21000平方米。（2）交通标志道路标线工程总长840米。（3）路灯工程道路总长840米，路灯按每20米一组，共计42组。2、管网工程（1）排水工程区内各种管线均与城市管线系统并网，分别通过三环路和成仁路上的现状管线接入，污水排入乌龟碑污水厂处理，雨水排入府河、洗瓦堰。1）污水管线成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第28页共61页2008年8月污水管线总长2184米，在道路东北侧布置，污水管管径为DN400600。2）雨水管线雨水管线总长1680米，在道路西南侧布置，雨水管管径为DN6001000（2）专业管线工程1）自来水管线自来水管线总长1680米，在道路西南侧布置，自来水管管径为DN100250。2）天然气管线天然气管线总长1680米，在道路东北侧布置，煤气管管径为DN89159。3）电力管线电力管线总长1680米，10KV35KV，在道路西南侧布置。4）通讯管线通讯管线总长840米，24孔管，在道路东北侧布置。（三）新居配套工程1、办事处新建办事处一处，占地面积5621平方米，按容积率08测算，总建筑面积5000平方米。2、派出所新建一派出所，占地面积4169平方米，按容积率08测算，总建筑面积3357平方米。3、中小学新建中小学一所，总占地面积38782平方米，按容积率072测算，总建筑面积27923平方米。4、幼儿园新建幼儿园两处，占地面积9536平方米，按容积率075测算，总建筑面积7152平方米。成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第29页共61页2008年8月5、农贸市场新建农贸市场一处，占地面积4791平方米，容积率14测算，总建筑面积6707平方米。配套工程总建筑面积约51400平方米。绿化工程主要包括道路两侧绿化，主要道路节点及重要位置绿化，绿化用地面积26000平方米。同时修建公厕3所，每所建筑面积80平方米，共计240平方米，沿道路设置垃圾箱，按50米设置1处，共计60个。二、建设规模本项目由新居工程、拆迁安置房和公建配套设施组成，分为五期建设实施，其公建配套为中小学、幼儿园、农贸市场、办派综合楼等。其建设规模如下（一）农民新居和安置房工程588300平方米，其中农民新居3794万平方米，拆迁安置房2089万平方米。占地面积311亩总建筑面积588300平方米容积率38（二）配套道路及管线工程1、道路宽25米，长840米，占地21000平方米道路交通标线总长840米路灯42组2、管线总长50880米，其中雨水管线长1680米，DN6001000自来水管线长1680米，DN100250污水管线总长2184米，DN400600天然气管线总长1680米，DN89159成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第30页共61页2008年8月电力管线总长1680米通讯管线总长840米（三）新居配套工程总建筑面积约51400平方米其中办事处（一处），占地面积5621平方米，总建筑面积5000平方米派出所（一处），占地面积4169平方米，总建筑面积3357平方米中小学（各一处），总占地面积38782平方米，按容积率072测算，总建筑面积27923平方米。幼儿园（两处），占地面积9536平方米，总建筑面积7152平方米农贸市场（一处），占地面积4791平方米，总建筑面积6707平方米绿化面积26000平方米公厕3所建筑面积240平方米垃圾箱60个成都市工程咨询公司琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告第31页共61页2008年8月第八章新居工程建设方案规划在锦江区琉璃场场镇、琉璃村16组、麻柳湾村1组红线范围内，进行本项目“新居工程”及拆迁安置房的建设。柳江新居安置麻柳湾1、2组，琉璃村2、4、5、6组，包江村1组，农民人口共计3054人。柳江拆迁安置房安置琉璃场镇改造拆迁，安置人口共计3000人。按照人均70平方米（包括公摊面积）建设拆迁安置房，需建设拆迁安置房和新居共423780平方米，考虑到拆迁中的不可遇见因素，以及安置后农民就业配置一定量经营用房，本项目按照588300平方米的规模建设安置房和农民新居，按容积率38建设，本项目共占地约311亩（根据城乡一体化新居工程可行性研究报告，“柳江新居”规划占地18361公顷，合27915亩，规划总建筑面积158967平方米。本可行性研究报告根据规划调整总建筑面积为588300平方米，用地面积根据实际情况适当增加。）用地规模本项目主要还款资金来源为原配置700亩土地的净收益和中锦公司在华新村1、2、7组、包江桥村1、10组和东光村5组的配置土地。全部按规定拍卖出让，出让收入用于弥补土地整理和新居工程建设投入。一、总平规划方案新居工程（包括拆迁安置房工程和柳江农民新居工程）用地全部为二类住宅用地，建设地址位于琉璃场镇东北部，成昆铁路以南约50米，三环路以北，洗瓦堰和新成仁路之间。整个地块呈不规则的矩形，并被规划道路已地块内保留单位用地分割为五幅地块，项目根据计划，在五地块内分五期工程实施。已建成的是“一期”和“二期”的多层为主的居住小区。“柳江新居”三期位于一期南侧，为一近似矩形地块，四周均为规划道路。地块内沿地块轮廓三幢住宅楼和商业楼，住宅楼为2326层高层建筑，南侧临街一幢商业、办公楼高7层，另一商业楼