成都长江第一湾住宅项目市场定位研究报告

成都长江第一湾住宅项目市场定位研究报告长江第一湾项目市场定位研究报告（住宅篇）PAGE目录研究说明宜宾概况宜宾经济发展状况宜宾规划宜宾房地产市场分析项目分析竞争研究购房者研究项目发展建议研究说明PAGE研究设计住宅研究主要研究问题重在分析宜宾社会、经济、规划、人文等因素对本区位的支持与障碍，为确定项目开发策略提供依据。主要研究方法宜宾主要部门深访（主要是规划、国土、房产、统计部门），搜集宜宾经济发展、城市规划与城市功能、道路交通、房地产市场、土地市场等多方面的一、二手资料采集竞争楼盘访问和踏勘、资料收集本项目依托单位负责人深访核心区域购房者研究辐射区域外地人购房研究主要研究层次1、宜宾主要政府部门深访主要研究方法规划、国土、房产、旅游、统计部门官员深访资料搜集主要研究内容宜宾近几年社会经济发展状况宜宾房地产行业发展状况、房产供求水平、土地供给等宜宾十一五规划、产业规划、城市规划、交通规划、旅游规划、商业规划重大基础设施建设等PAGE2、宜宾依托单位（五粮液、大学等）负责人深访主要研究方法相关负责人深访二手资料搜集3、主要竞争楼盘深访主要研究方法销售经理深访神秘顾客访问房地产网站搜寻主要研究内容楼盘土地、建筑面积、容积率等指标产品特点畅销产品特征客户特征有效营销方式4、核心区域购房群体研究采用定量、定性结合的方式（1）购房者楼盘拦截访问方式宜宾中高销售楼盘拦截访问样本量100（2）购房者定性座谈会样本量2场宜宾概况PAGE宜宾概况宜宾市位于四川省南部，处于川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。市境东邻泸州市，南接云南昭通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，全市幅员面积13283平方千米。2007年末总人口52698万人。宜宾市是四川省属的地级市，是国家历史文化名城、万里长江第一城和中国的酒都（世界名酒“五粮液”的产地），中国西部地级城市中经济增长最快和发展潜力最大的城市之一，将发展成为中国继宜昌之后的又一个世界级的能源基地。发展定位建设成为长江上游川滇黔结合部经济强市长江上游川滇黔结合部的综合交通枢纽（发展动力引擎）商贸物流中心（第三产业）区域性中心城市（城市地位发展目标）酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地（支柱工业）万里长江第一城宜宾宜宾PAGE宜宾所处的经济带经济圈特点宜宾处于四川十一五规划的川南经济区内，根据四川的十一五规划纲要，四川优先发展成都、川南、攀西、川东北、川西北生态5大经济区。川南经济区包括自贡、宜宾、泸州、内江、乐山市，按照“产业整合、快速崛起”的思路，充分发挥自然资源比较丰富和基础设施较完善的比较优势，以建设能源和重化工基地为主要方向，发展能源、化工、机械、建材、食品工业和特色农业、旅游业。培育川南中心城市，构建川南城市群，在成渝经济区中快速崛起，使之成为四川经济发展新的增长极。川南经济区拥有较丰富的水能、煤炭、盐卤等资源和较好的工业基础，基础设施相对完善、城镇相对密集，是全省整体发展水平仅次于成都经济区的重要经济区。处于工业化初期到中期的过渡阶段。宜宾位于由成渝经济区构成的中国增长“第四极”中，宜宾位于川南城市圈，目前各城市有不同发展定位，与川南城市圈中心城市都还有一定距离PAGE宜宾经济特色区位优势明显。宜宾是国家南北交通干线和长江经济轴线的交汇点之一，是川滇黔结合部和攀西六盘水地区出入长江黄金水道、成渝经济区连结南贵昆经济区走向东南亚的重要门户，具有建设成为川滇黔结合部区域综合交通枢纽和物流中心的基础和条件。富集配套的资源。宜宾是国家战略资源富集区攀西六盘水地区的重要组成部分。探明矿产资源53种，煤炭、硫铁矿、石灰石、石英砂等储量丰富，其中煤炭储量53亿吨，可开发的水能资源716万千瓦，具有发展大型水火核电站和高载能产业的显著优势和巨大潜力。旅游资源独具特色，拥有国家级旅游资源6处，省级27处，是中国优秀旅游城市、四川省旅游业优先发展和可进入世界品牌的四个地区之一。随着西部大开发向纵深推进，向家坝水电站及筠连煤田综合开发的启动，矿产、水能、旅游等优势资源已进入大规模开发期。宜宾市区位图PAGE良好的经济基础。2007年，全市生产总值52905亿元，居四川省第四位、川滇黔结合部地区首位，形成了饮料食品、能源、化工为主导，轻纺、机械、建材、造纸、电子等为支撑的现代产业体系，产业门类较为齐全。其中，饮料食品、能源、化工、轻纺等产业具有较强竞争力。快速发展的城市。中心城市建成区面积49平方公里，规划区常住人口58万，大城市框架初步形成，现代通讯、电力等基础设施网络覆盖全市，“铁公水空”现代立体交通网络基本形成，通过内水高速、内昆铁路形成了与成、渝、贵、昆等中心城市快速便捷通道，二级机场架起通往京、沪、穗等特大城市的空中走廊，1000吨级船队可直达上海。宜宾市矿产、水能资源开发规划图（20062020）PAGE总结一个城市经济的可持续发展离不开工业化、城市化、内需化（消费能力）、国际化，而城市人口和商贸经济是区域中心城市的核心竞争力宜宾城市化滞后于工业化，基础设施网络建设滞后，中心城市规模小、功能不完善、承载能力和集聚辐射能力弱，不适应经济社会快速发展和川滇黔结合部区域大开发的需求。宜宾主城区人口58万人，整个翠屏区城市人口3585万人，距离百万人口中等城市还有相当大的差距国际化程度低。宜宾对外开放程度不高，参与区域分工层次低、规模小。第三产业落后。作为区域商贸城市标志的大型商业设施严重缺乏，已经制约了区域中心城市的发展。作为山水城市宜居价值严重低估。宜宾对周边城市的吸附能力不强，目前外地购房比例不到10，同时对外来人才吸引力有限，将制约产业结构升级化工、能源产业一些项目对居住品质有一定影响。宜宾经济发展状况分析PAGE宜宾GDP及人均GDP与其他城市比较与成都、重庆两个大城市比较宜宾GDP是成都的1/63，重庆的1/78人均GDP是成都的1/22，重庆的1/12与四川其他城市比较宜宾GDP在四川城市位于第四位，前三位依次是成都、绵阳、德阳。宜宾人均GDP排在第七位，达到11874元从GDP来看，宜宾在川南城市群中排在第一图表13324265275290511874411214622GDP（亿元）人均GDP（元）与成都重庆比较SHEET1GDP（亿元）人均GDP（元）成都332426527宜宾5290511874重庆411214622GDP（亿元）人均GDP（元）成都332426527昆明139323400西安1737114400重庆411214622SHEET13324265271200168049900656044501846971411214622GDP（亿元）人均GDP（元）SHEET2SHEET3图表133242652752905118746735136406484177893455930280APAGEPGDP（亿元）人均GDP（元）与川内其他城市比较SHEET1GDP（亿元）人均GDP（元）成都332426527上海1200168049北京900656044天津501846971重庆411214622GDP（亿元）人均GDP（元）成都332426527宜宾5290511874绵阳673513640德阳648417789攀枝花3455930280SHEET13324265271200168049900656044501846971411214622GDP（亿元）人均GDP（元）SHEET2SHEET3PAGE宜宾GDP及人均GDP2007年宜宾实现GDP52905亿元，比上年增长1482007年宜宾人均GDP为11874元，比上年增长24经济持续增长将带来国民收入的增加图表1257731501370438952905GDP（亿元）近年宜宾GDP总量SHEET1GDP（亿元）增长率人均GDP（元）较上年增长2003年2577130164541172004年31501136193071192005年370135221391192006年43891362492291262007年5290514826527137SHEET2SHEET3图表1525064567890956011874人均GDP（元）近年宜宾人均GDPSHEET1GDP增长率人均GDP（元）增长率2003年1705313052502004年203111366456232005年23711357890222006年27501389560212007年332441531187424SHEET2SHEET3PAGE收入持续增长，将支撑商业繁荣发展图表2712555227626608583206794100697797人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）近年宜宾人均可支配收入与消费性支出SHEET1人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）2004年712555222005年762660852006年832067942007年100697797SHEET100000000人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）近年宜宾人均可支配收入与消费性支出SHEET2SHEET3PAGE投资对宜宾经济拉动比较明显投资对宜宾经济拉动比较明显经济增长主要靠投资，0507年平均增长率,固定资产投资社会商品零售总额GDP图表16232001年7503293333333962033679833681177048768054381480370945945918690310861423221850461784897APAGEP社会固定资产投资额投资效应系数近年宜宾社会固定资产投资额及投资效应系数SHEET12001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年社会固定资产投资额62375962117714818692185房地产投资10159471011335095984房地产投资占总投资比重2710991927GDP20062253257731513704281529GDP变动2473245745495811009投资效应系数03293333333033679833680487680543803709459459031086142320461784897SHEET2SHEET3CHART1116142613615261481817国内生产总值增长率社会商品零售总额增长率社会投资总额增长率SHEET12003年2004年2005年2006年2007年国内生产总值增长率116136148社会商品零售总额增长率141518社会投资总额增长率2626172001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年社会固定资产投资额62375962117714818692185125743415461262837837811690743713GDP（亿元）增长率2003年25772004年315012005年3702006年43892007年52905148SHEET1国内生产总值增长率社会商品零售总额增长率社会投资总额增长率SHEET2SHEET3PAGE宜宾产业结构20032007年，第一产业比重持续降低,第二产业持续增加，2007年，第二产业比重比2006年上升了117，显示第二产业基础较好20032007年第三产业比重持续下降，第三产业发展明显不足，也表明宜宾不是一个以商贸、服务为主的城市，没有担当起区域中心城市的重任图表12254457631723044708298721594877296419565117292720315234273第一产业比重（）第二产业比重（）第三产业比重（）20032007宜宾产业结构SHEET1第一产业比重（）第二产业比重（）第三产业比重（）较上年增长2003年225445763171172004年2304470829871192005年2159487729641192006年1956511729271262007年20315234273137SHEET2SHEET3PAGE宜宾人口情况宜宾2007年非农业人口达9448万人，较上年9177万人，净增271万，增长30，属于人口快速增长的城市（2以上属于快速增长）宜宾主城区人口58万，翠屏区人口为3585万人，年增长245宜宾城市化进程还不够快，没有对房地产发展提供强有力支撑图表15178888622004年519199044002053712485231691770014705882452698944800295303476全市（万人）非农业人口（万人）增长率近年宜宾人口情况及增长率SHEET1全市（万人）非农业人口（万人）增长率较上年增长2004年5178888621192005年519199044211192006年52316917715126101470588242007年52698944830137SHEET2SHEET3PAGE宜宾社会消费品零售总额2007年宜宾社会商品零售总额为17626亿元，比上年增长176，在全省排在第5图表1113772004年12994014212885651498801534554411762601760074726社会商品零售总额（亿元）增长率宜宾近年社会商品零售总额增长情况SHEET1社会商品零售总额（亿元）增长率2004年113772005年129941420061762618SHEET100000000APAGEP社会商品零售总额（亿元）增长率SHEET2SHEET3PAGE宜宾固定资产投资情况2007年宜宾固定资产投资额为2185亿元，增长率为1689其中基本建设投资完成11008亿元占56，更新改造投资占5289亿元，占27，房地产投资3455亿元，占17，可见，在宜宾房地产所占比重并不大，还有比较大的发展空间CHART1117872004年14802025579027741869302628698824218501688867491社会固定资产投资额亿元增长率近年宜宾社会固定资产投资及增长率SHEET1社会固定资产投资额亿元增长率2004年117872005年1480225582006年1869326292007年21851689SHEET2SHEET3CHART119022004年26560396424816355803396084337345500289488477房地产投资亿元增长率近年房地产投资额及增长率SHEET1房地产投资亿元增长率实际利用外资总额（万美元）实际利用外资增长率期末累计注册企业（个）2004年190233173017282005年26563964555040673167937819732006年355833962007年3455289SHEET2SHEET3图表111008528934552007年宜宾固定资产投资各组成比重SHEET1国有经济控股单位完成投资12772基本建设投资11008更新改造投资5289房地产投资3455SHEET10002007年宜宾固定资产投资各组成比重SHEET2SHEET3PAGE宜宾房地产市场情况2007年宜宾市商品房竣工面积119万平方米，销售面积为2109万平方米，竣工销售面积比为057，即竣工057个单位，销售1个单位面积，表明住宅市场供给小于需求，供不应求20042007年以来，商品房空置面积总体呈小幅上涨趋势，从2004年商品房空置面积245平方米上涨到2007年的416万平方米，其中住宅面积为12万平方米，只占29，显示宜宾住宅市场仍处在比较良性的发展中，而商业房产则过剩较严重，占47。图表29538821311613295994181421967809219432869154391894408149809966119392108705661782141房地产竣工面积（万平方米）商品房实际销售面积（万平方米）竣工销售比SHEET1200120022003200420052006社会固定资产额582270228630108521457418996其中房地产投资170820322454291445056192029029028027031033019002080187054603742004200520062007房地产竣工面积（万平方米）954181415441194商品房实际销售面积（万平方米）821196818942109竣工销售比116092081057SHEET1000000000000000000APAGEP房地产竣工面积（万平方米）商品房实际销售面积（万平方米）竣工销售比SHEET2SHEET3图表124539320379942927294148016320979263424765022342289724156120402897016362商品房空置面积其中住宅住宅空置占总空置面积的百分比SHEET1竣工面积（万平方米）销售面积竣工销售比商品房106717153292070住宅86322142700060办公楼用业营业用房1210773811642004200520062007商品房空置面积245294342416其中住宅934877120住宅空置占总空置面积的百分比380163223290SHEET2SHEET3PAGE宜宾城市规划城市性质和主要职能定位国家西电东送的重要能源基地，金沙江水电资源开发的依托城市；国家历史文化名城及区域性的旅游服务中心；长江中上游的次中心城市，川南及川滇黔渝结合部地区的以现代物流、商贸为核心功能的公共服务中心；川南及川滇黔渝结合部地区的交通枢纽；以机械加工、能源、食品、化工、物流和旅游为主导产业的区域制造业基地。城市人口规模预测2010年为75万，2015年为85万，2020年为100万。2010年城市人均建设用地为90平方米，主城区城市建设用地约为675平方公里；2015年城市人均建设用地为95平方米，主城区城市建设用地约为807平方公里；2020年城市人均建设用地为100平方米，主城区城市建设用地约为100平方公里。PAGE城市发展方向以旧城为核心，沿金沙江、长江、岷江、高速公路、铁路交通线发展，沿金沙江发展南岸西区、赵场、中坝、天柏城市综合功能为主导方向，沿长江发展白沙、盐坪坝、宜车工业区为次主导方向，沿岷江、高速公路、铁路交通线发展旧州、菜坝、象鼻、翠坪新区为辅助方向。东西轴向发展为主，南北扩展为延伸为辅。城市建设构想西拓东进、构筑主轴、建设环线、开发新区、疏解老城，以“三江宜宾、美好家园”为主题，确定“打造东区、完善西区、开发天柏、绿化六岸”城市建设思路，使城市建设以“产业兴盛”为基础，以商贸发达做支撑，以“显山露水”为特色，以“和谐宜居”为目标未来宜宾老城区将以江为界，着力发展三大片区，构建以旧城、南岸东区、南岸西区、赵场、中坝、天柏为核心的功能分区明确、布局合理的大城市格局。包括1、翠屏片区以岷江以南、金沙江以北区域的片区，包括旧城、中坝、菜坝、天柏。主导功能为历史商贸旅游区。2、南广片区以金沙江、长江以南区域的片区，包括南岸东区、南岸西区、赵场、盐坪坝、李庄。主导功能为商务、行政、居住。3、旧州片区以岷江、长江以北区域的片区，包括旧州、白沙、吊黄楼、象鼻、罗龙。主导功能为科技工业PAGE南岸东区规划南岸东区用地73平方公里，规划人口105万人，功能以行政、商贸、金融服务、文体娱乐为主。规划形成长江大道、酒都路、蜀南大道三条轴线，商务金融区和酒都路形成“丁”字形的两条公共设施带。南岸东区分为7个片区，分别是位于金沙江、长江交界处的以南，长江大道以北，戎州路西段，和航天路北段之间的金融服务区沿酒都路中段和航天路中段形成行政办公和商业服务区蜀南大道中段以南、铁路线以北形成的文体服务区，内容包括市政广场、文化宫、博物馆、图书馆、综合体育馆、旅游馆、标准运动场及训练场等长江大道东段以东的大型市政设施区以菜园沱码头为依托的码头区东西两片生活区PAGE南岸东区道路网规划南岸东区道路交通网络以酒都路、航天路为南北纵向道路，以长江大道、叙府路、蜀南大道、七星路为横向东西道路，形成交通主干网，同时把三江路从交通网中适当分离出来，形成供人们休闲观光的景观走廊，区内道路网通难过南门大桥、戎州大桥形成旧城的出口，通过长江大桥形成对白沙等方向的连接，通过龙湾路、叙府路、商贸路等形成对南岸东西区的连接PAGE南岸西区规划南岸西区规划以居住为主的综合片区，规划面积608平方公里，人口75万人规划以贯穿整个区域的连接南岸西区和旧城的主干道中坝大桥南连线和平行金沙江的金沙江大道为主轴，居住均衡分布，公共设施沿干道布置。用地规划以中坝大桥南沿线为界，以北为商贸中心、居住区、商住混合区，以南为河畔居住小区，配套商贸、行政办公、文化娱乐，东部、东南部为山地居住区PAGE天柏规划天柏规划用地1221平方公里，人口147万人天柏（中坝）分为四个片区中坝片区是旧城疏散空间，全市铁路客运中心天池片区片区行政中心、配套生活区，规划新建成规模中高档山水生态居住社区柏溪片区以改造和配套为核心，建设居住社区。以货运编组站为核心，发展物流等相关产业铁北片区主要功能为教育、居住PAGE白沙规划白沙可建设用地呈狭长形，主要发展方向为沿宜宾南溪公路向东北发展，局部可向北部坡地发展，规划用地128平方公里，规划人口121万人，白沙中心部位形成商业、科研、展览、康乐中心PAGE交通规划建设着力打造长江上游川滇黔结合部综合交通枢纽主要围绕“一道、二港、三铁、四路、五码头、六高速”建设目标，全力推进铁路、公路、水运、航空立体交通网络的规划和建设，着力构建大交通、大通道、大动脉。一道即依托金沙江、岷江、长江，加快长江航道叙泸段的整治，到2010年1000吨级船舶能直达宜宾港，充分发挥长江黄金水道的作用。二港建设宜宾航空港（拟迁址宗场新建的宜宾飞机场）和宜宾水港。宜宾航空港，选址在翠屏区宗场乡，规划建设为4D级机场，近期按4C级实施，新机场将开辟更多连接国内中心城市、省会城市及部分国际城市的航班，全天候起降大中型客机其中宜宾水港要尽快建成1000吨级以上泊位12个，滚装泊位3个，港口吞吐能力1000万吨以上，设计年吞吐能力300万标箱，成为长江上游重要内河枢纽港、川滇黔结合部最大的物资集散港口。三铁即内昆铁路、成贵铁路和西遵铁路。目前，内（江）昆（明）铁路已建成，拟建成（都）贵（阳）和西（昌）遵（义）铁路，打通连接成都、西昌、遵义、贵阳以至北部湾、珠三角地区的重要铁路运输通道，从而形成四川及宜宾通江达海的大动脉，加强四川及宜宾与周边省市及我省部分中心城市的紧密联系。四路主要是建设连接云南的大通道，形成我省与周边省市煤炭等矿产资源开发、运输的重要工业物流快速通道，具体指蕨溪工业园至阳春坝工业园快速通道、宜宾至威信快速通道、宜宾至昭通快速通道、绕城快速通道。五码头以宜宾水运枢纽港中心港区为主，充分利用宜宾良好的岸线资源，结合整治后的长江黄金水道，建设向家坝码头、安阜码头、盐坪坝码头、罗龙码头和阳春坝码头五个专业及综合性码头。以此将宜宾市几大工业物流园区紧密连接，加速物流畅通，带动大交通、大物流。六高速即内宜、宜水、乐宜、宜泸、冠英至叙永和西昌至宜宾沿金沙江高速公路。目前，内宜、宜水高速公路已建成通车，乐宜高速正加快建设，宜泸高速已确定项目业主，前期工作进展顺利。PAGE城市环线建设城市环线具体分为东、西环线两大部分。东环线起于菜园沱长江大桥，过下江北白沙片区，穿越观斗山隧道，与内宜高速相连，再经过岷江北路，过岷江一桥，止于宜宾城区真武路，全长约30公里。黄静说，“观斗山隧道预计今年10月建成通车，依托已建成的城市道路，将连通南岸东区、白沙组团、象鼻组团，通过内宜高速形成东环线。”西环线起于天柏组团中坝大桥北岸轴线，在北岸沿江而上，经金沙江特大桥，而后向东经过赵场组团，再经南岸片区金沙江大道，过叙府路，止于菜园沱长江大桥，与东环线连为一体。该项目涉及16平方公里新增开发用地，对拓展城市空间，使宜宾城区形成近50平方公里区域有着重要的意义。西环线道路起点借用已建中坝滨江路连接老城区，道路终点借用西区已建主干道连接南岸东区，线路全长约16公里。PAGE宜宾商业网点规划PAGEPAGE宜宾商业网点规划宜宾商业网规划2020年，宜宾市区总体将形成“两心、两轴、两带、七区”的整体商业空间格局。“两心”是指市级商业中心旧城大观楼商圈。指市级商业中心赵场商业中心商圈。“两轴”一是岷江大桥南桥头上北街民主路南街蜀南大道西段南岸东区文体中心；另一条是菜园沱大桥西桥头叙府路金沙江大道（至赵场商业中心）。“两带”是指金沙江、岷江沿岸。旧城滨江商业休闲带滨江路（包括水东门合江门南门大桥金沙商业广场），为文化、旅游、娱乐、餐饮休闲带；南岸东区滨江商务休闲带三江路（包括戎州大桥南桥头下渡口菜园沱大桥西桥头），为商务休闲带。本项目位于“两带”中的南岸东区滨江商务休闲带南岸东区滨江商务休闲带三江路（包括戎州大桥南桥头下渡口菜园沱大桥西桥头），为商务休闲功能区。总面积60公顷。该区临江以文化娱乐、会展、休闲设施为主，规划大型绿化广场，内侧以商务、金融、星级酒店、写字等高层商务楼宇为主，并适当配置高档专卖店、大型综合超市、高档娱乐设施和相应的商业服务设施，限制设置专业市场、集贸市场。其中，商业网点营业面积控制在815万平方米之间。PAGE宏观部分总结宜宾是中国西部地级城市中经济增长最快和发展潜力最大的城市之一，将发展成为中国继宜昌之后的又一个世界级的能源基地，区位优势明显长江上游川滇黔结合部的综合交通枢纽的打造，将延展宜宾房地产市场的辐射空间宜宾GDP、财政收入、工业产值均保持强劲的增长势头，经济快速增长将推动房地产市场蓬勃发展经济发展使居民收入显著增加，同时外来人员进驻宜宾，为宜宾房地产市场提供了更多的需求，势必推动宜宾房地产的发展宜宾房地产市场研究房地产市场PAGE房地产投资宜宾固定资产投资仍保持高速发展势头。2007年固定资产投资为2185亿元，房地产开发投资346亿元，比上年下降29，房地产投资占固定资产投资的16。图表11178719020161364214814802265601794352115186933558019033862942185345501581235698社会固定资产额（亿元）其中房地产投资（亿元）房地产投资所占比重SHEET12004200520062007社会固定资产额（亿元）1179148018692185其中房地产投资（亿元）192736346房地产投资所占比重016018019016SHEET1APAGEP社会固定资产额（亿元）其中房地产投资（亿元）房地产投资所占比重SHEET2SHEET3PAGE住宅市场分析2007年宜宾市住宅竣工面积1101万平方米，销售面积为1989万平方米，竣工销售面积比为055，即竣工055个单位，销售1个单位面积，表明住宅市场供给小于需求，供不应求，20042007年，住宅竣工销售面积比呈逐年下降趋势，由109下降到055图表3752769171088188521156121813808607343698129051700307589837088110121988505537842595住宅竣工面积（万平方米）住宅实际销售面积（万平方米）SHEET1200120022003200420052006社会固定资产额582270228630108521457418996其中房地产投资170820322454291445056192029029028027031033019002080187054603742004200520062007住宅竣工面积（万平方米）753156112911101住宅实际销售面积（万平方米）692181417001989109086076055SHEET1APAGEP住宅竣工面积（万平方米）住宅实际销售面积（万平方米）SHEET2SHEET3PAGE住宅市场分析住宅空置面积为1204万平方米，占总空置面积的29图表1932487651204住宅空置面积（万平方米）SHEET1竣工面积（万平方米）销售面积竣工销售比商品房106717153292070住宅86322142700060办公楼用业营业用房1210773811642004200520062007住宅空置面积（万平方米）934877120SHEET2SHEET3PAGE宜宾土地市场2007年宜宾实际推出商业及商品住宅用地812亩，主要分布在白沙、天柏、中坝和南岸2008年供地计划802亩左右，供地区域继续向白沙、旧州、天柏等组团发展，也有南岸土地。从供地区域来看，南岸东区可开发土地有限，未来南岸西区、白沙、旧州、天柏将是开发的主要区域PAGE2007年国有土地使用权出让统计表2008年国有土地使用权出让统计表SHEET1时间地块受让单位面积（）成交金额（元）备注39,471BS（IIIAA0201、02宜宾成中房地产开发集团有限公司31,3860020,400,90000拍卖（已交费）39,471B2110（B）宜宾昌谊房地产开发有限公司21,4410024,871,56000拍卖39,556南岸西区B04（B）宜宾正和房地产有限公司22,1450037,203,60000拍卖39,620天柏组团B2302地块四川科宏建设工程有限公司63,078003,784,68000业主遴选（拍卖）39,649南岸东区组团E12、E13宜宾市新建房地产开发有限公司7,748001,007,24000拍卖39,649宜宾市红坝路东侧大地村宜宾市投资集团房地产开发有限公司24,016001,200,80000红坝路二期倒迁安置小区划拨（拍卖）39,677宜宾白沙组团BS（IA）B0101地块四川宜宾成中房地产开发集团有限公司40,1125231,688,89080拍卖39,760宜宾市天柏组团中坝A1024、5、6、7、8、9地块福建上一房地产开发有限公司122,84800626,524,80000拍卖39,760宜宾市南岸东区组团BI06地块四川宜宾成中房地产开发集团有限公司25,8440077,532,00000拍卖39,774宜宾市白沙组团BS（IIIAA04）地块宜宾鼎业置地股份有限公司183,04800142,777,44000拍卖合计541,66652966,991,91080时间地块受让单位面积（）成交金额（元）备注39,589宜宾市天柏组团A10507、A10509地块宜宾正和房地产投资集团有限公司78152307918880已交3195944（5月30日）39,589宜宾市翠屏区象鼻镇24米干道A2地块宜宾市忠和房地产有限公司62976844713528已交费SHEET2SHEET3SHEET1时间地块受让单位面积（）成交金额（元）备注39,471BS（IIIAA0201、02宜宾成中房地产开发集团有限公司31,3860020,400,90000拍卖（已交费）39,471B2110（B）宜宾昌谊房地产开发有限公司21,4410024,871,56000拍卖39,556南岸西区B04（B）宜宾正和房地产有限公司22,1450037,203,60000拍卖39,620天柏组团B2302地块四川科宏建设工程有限公司63,078003,784,68000业主遴选（拍卖）39,649南岸东区组团E12、E13宜宾市新建房地产开发有限公司7,748001,007,24000拍卖39,649宜宾市红坝路东侧大地村宜宾市投资集团房地产开发有限公司24,016001,200,80000红坝路二期倒迁安置小区划拨（拍卖）39,677宜宾白沙组团BS（IA）B0101地块四川宜宾成中房地产开发集团有限公司40,1125231,688,89080拍卖39,760宜宾市天柏组团中坝A1024、5、6、7、8、9地块福建上一房地产开发有限公司122,84800626,524,80000拍卖39,760宜宾市南岸东区组团BI06地块四川宜宾成中房地产开发集团有限公司25,8440077,532,00000拍卖39,774宜宾市白沙组团BS（IIIAA04）地块宜宾鼎业置地股份有限公司183,04800142,777,44000拍卖合计541,66652966,991,91080时间地块受让单位面积（）成交金额（元）备注39,589宜宾市天柏组团A10507、A10509地块宜宾正和房地产投资集团有限公司78152307918880已交319594439,589宜宾市翠屏区象鼻镇24米干道A2地块宜宾市忠和房地产有限公司62976844713528已交费SHEET2SHEET3PAGESHEET12008年普通商品住房建设用地安排表序号宗地位置净用地面积（）规划用地性质备注119760商住63220667商住7033宜宾市翠屏区南岸东区组团25844商住704宜宾市翠屏区下江北白沙组团40112商住70559974商住70685393商住70760145商住70877332商住709101600住宅701049000商住70合计5398272009年普通商品住房建设用地安排表序号宗地位置净用地面积（）规划用地性质备注1宜宾市翠屏区南岸航天路D5地块71786商住702宜宾市翠屏区白沙组团111AA04地块、宗地号YSR200726号183048住宅70合计254834SHEET2SHEET3SHEET12008年普通商品住房建设用地安排表序号宗地位置净用地面积（）规划用地性质备注119760商住63220667商住7033宜宾市翠屏区南岸东区组团25844商住704宜宾市翠屏区下江北白沙组团40112商住70559974商住70685393商住70760145商住70877332商住709101600住宅701049000商住70合计5398272009年普通商品住房建设用地安排表序号宗地位置净用地面积（）规划用地性质备注1宜宾市翠屏区南岸航天路D5地块71786商住702宜宾市翠屏区白沙组团111AA04地块、宗地号YSR200726号183048住宅70合计254834SHEET2SHEET3PAGE经济适用房建设2008年宜宾全市将投入37500万元用于新增4880套经济适用房，其中，翠屏区推出4060套经济适用房。从数量上看，翠屏区2008年用于经济适用房的总建筑面积为26万（约为390亩），这同2006年底市政府批复的宜宾市20072009年城市住房建设年度计划中对2008年经济适用房用地的计划数据正好相吻合。廉租房方面，今年全市将计划建设1480套廉租房，翠屏区计划了700套。而从市区经济适用房建设用地分布区域来看，旧州2120套、白沙650套、南岸970套、乡镇（李庄）320套，2008年廉租房建设计划分布区域则是，旧州510套、南岸西区190套。PAGE本章小结宜宾房地产市场相对依靠自身规律发展，受外界影响有限20052007年房地产住宅市场供不应求宜宾购房者结构主城区购房60，区县占30，10是宜宾以外的外来人商品房适用面宽，高中低产品共存于市场，既有3500元/的中高端产品，也有2000元/的中低产品外来开发商进入少，以本地开发商为主经济适用房是房地产市场的一部分，主要解决不同层次的住房问题，不会对房地产市场产生影响未来影响宜宾房地产市场因素宜宾宜居价值挖掘拥有独特的魅力和先天的优势山水城市构筑百万人口大城市框架和建成四川省川南区域中心城市长江第一湾打造，进一步提升宜宾城市的品位区域交通枢纽建设，将吸引更多的人到宜宾投资兴业宜宾工业化、城市化进程地块分析区位配套区域规划道路现状四至地块现状PAGE区位优势明显本项目区位项目在宜宾三江交汇附近，生态纯净，俯江望城，山青水秀，视野开阔，将提升项目房产的价值南岸东区规划功能以行政、商贸、金融服务、文体娱乐为主与老城区一桥之隔项目将对区域内工厂拆迁、建设河岸及沿江河堤道路，整个区域环境将有很大的改进，同时还将建设大型商业商务区，未来将提升居住品质本案宜宾老城区一桥之隔三江口PAGE配套周边生活配套有依托，教育资源档次高项目周边有莱茵河畔等中高档楼盘，商业配套有莱茵河畔配套商业、世纪阳光城商业和即将开业的沃尔玛南岸东区有宜宾市政府、宜宾图书馆、体育馆等公建设施长江大道有宜宾最好的中学教育资源宜宾三中宜宾三中莱茵河畔配套商业即将开业的沃尔玛宜宾体育场苏宁入驻的世纪阳光城宜宾图书馆PAGE规划所在区域远期规划利好项目所在地南岸东区定位功能以行政、商贸、金融服务、文体娱乐为主南岸东区滨江区域将打造成为城市的金融、贸易、商业、文化娱乐中心，政治、经济、文化生活的核心地带，高层建筑聚集为特征的繁华区域，宜宾市重要的标志性空间及宜宾市的城市形象采用“多轴线面江景观滨河地带地标建筑公共建筑群”组织整体空间布局方式，重塑了南岸东区滨江区域城市天际线和滨江景观。引领宜宾商业与住宅升级换代，达到与成都等大城市同步是未来现代新城大型商业与宜居住宅的品质标杆从居住看，属河岸线地带，地形自然形成坡度，这是其他区域不可比拟的自然资源PAGE道路现状道路现状完善本项目与老城区有南门大桥、戎州大桥相连，通过长江大桥与白沙相连长江大道贯通整个区域通过商贸路、叙府路、龙湾路与南岸西区戎州大桥宜宾长江大桥酒都路PAGE地块现状四至东临长江，对岸是宜宾电厂南临靠长江大道，长江大道上有中国电信、保险公司、市国土局等政府、企业办公机构西临戎州西路北临长江，对岸是长江零公里标志、以及江北白塔山森林公园地块周边现状地块狭长，呈“L”形；地块内还留有待拆迁房屋、厂房项目地势有一定坡度长江大道办公商务氛围浓厚中国电信远看白塔山森林公园，可提升居住品质保险公司工厂电厂砂石场长江对岸工厂、电厂和尾端的砂石场有一定影响PAGE影响项目发展的关键要素南岸东区长江大道商务属性江景文化元素PAGE关键元素一南岸东区本项目属于南岸东区，目前所剩未开发用地并不多，鉴于本项目开发规模较大，一个项目可以成为一个板块，将对宜宾房地产市场格局产生重要影响，但是拆迁、基础设施建设都会花费巨大资金，因此，在项目实施安排、资金应用上应精心计算策划本案策略在与政府谈判中争取更多优惠条件，应是政府全力支持的惠及整个宜宾项目，也符合宜宾政府以大项目带动大发展的思路，可以增加固定资产投资，从而带动经济发展PAGE关键元素二长江大道长江大道是目前宜宾最宽的道路，连接戎州大桥、长江大桥长江大道连接整个项目地块，但目前有办公、小型商业、住宅等，显得混杂，影响了从老城区到本项目的看盘购房者对区域的印象本案策略长江大道应是宜宾的商务商业大道，争取政府能够对长江大道进行一定程度的整治PAGE关键元素三商务属性本项目位于金沙江、长江交界处的以南，长江大道以北，戎州路西段，和航天路北段之间规划为金融服务区，将面临比较大的市场风险，由于宜宾经济发展水平所处的阶段，以及第三产业、外向型经济不够发达，本区域商务环境并不成熟，原生商务氛围差，因此，金融服务区应以商业带动商务，先开发商业，预留商务用地，待市场成熟再进行开发。本案策略争取能够取得五粮液药厂的土地，该地位于长江大道、酒都路的十字交叉口，是较好的商业口岸，并和沃尔玛形成呼应本地块商业开发顺序先开发展示形象的目的性消费商业，再开发服务社区的商业，最后是服务全市的商业由于南岸商业开发过多，建议莱茵河畔集中商业能够缩小规模PAGE关键元素四江景宜宾是三江环抱的城市，本项目临长江有较长的江岸线，无疑具备了得天独厚的优势本案策略充分挖掘江景价值，提升居住品质PAGE关键元素五文化元素宜宾历史上是汉戎交汇，形成文化多元和开放坚守并举的传统，宜宾不乏中西合璧的建筑，如近待民族资本家修建的当时最高层建筑钟鼓楼，长江第一湾为长江上游的项目，长江文化是孕育中华文明的传统文化，西方则是现代文明的代表，因此，长江第一湾应是现代与传统、长江文化与欧洲文化的有机结合本案策略高层建筑体现现代化的魅力，底层则可以采用传统民居方式体现，沿江独立商业也采用传统民居方式，这样形成传统与现代的反差，也能够形成本项目的特色，同时可以吸引游客，成为“宜宾国际旅游区”在城区体现传统与现代的结合传统绵阳芙蓉汉城PAGE本章小结本地块基本定位本地块资源条件临江、望山、望城已经给出本项目的档次定位中高端地块不足狭长地形，不容易形成集中商业区拆迁量比较大本项目可以利用的配套宜宾三中（教育）沃尔玛（商业）还缺少的配套多路公交站点沿江休闲娱乐商业竞争分析PAGE住宅板块分布宜宾住宅分为南岸东区、南岸西区、江北片区、中坝、白沙、老城区6大组团江北组团南岸西区组团中坝组团老城区组团南岸东区组团白沙组团长江岷江金沙江PAGE各住宅板块基本情况产品类型代表楼盘南岸东区多层、电梯莱茵河畔、鼎业兴城南岸西区多层、电梯山水绿城、碧竹山庄江北片区多层、电梯、别墅江北兴城中坝电梯成中春江盛景、树高富临金沙、融信外滩壹号、正和滨江国际、金江大厦等项目白沙多层、电梯成中金凤凰花园、寅吾黄桷坪花园老城区电梯德烨都市名园PAGEPAGE不同档次楼盘根据宜宾楼盘开发档次、价格、区位条件等，宜宾楼盘可以分为三个档次，中高档、中档、中低档。中高档楼盘主要有莱茵河畔、鲁能C街区、E街区、D街区、林中漫步中档楼盘主要有碧水山庄、碧竹山庄等中低档楼盘主要有爱尔楠岸、碧峰园、紫藤苑等SHEET1中高档楼盘中档楼盘中低档楼盘莱茵河畔碧水山庄爱尔楠岸C街区碧竹山庄碧峰园E街区宜都花园长江大道商住综合楼D街区宜都崇文紫藤苑林中漫步阳光名城园中苑鑫杰座雅典美景世纪阳光城学府花园盛世华庭新纪元大厦山水庭院天池雅苑春江盛景天池花园梦想和居泰通金宏小区金江大厦沁禾商业广场鼎业兴城骑龙大厦春和花园名居景园金凤凰春秋花园吉祥名都鼎业江北兴城风情港湾富邻金沙黄角坪花园海韵名都SHEET2SHEET3PAGE不同档次楼盘成交分析中间萎缩、两端放量楼盘总体成交情况，从2006年8月到2007年低成交逐步上升，2008年上半年成交略有回落，但总的来说，经过“927”、512地震等影响，宜宾房地产市场走势较强，成交未出现大的萎缩，说明宜宾购房仍有较强的需求高档房成交2008年上半年，比2007年上半年上升了337套，这和莱茵河畔、林中漫步等楼盘上半年面世有关，宜宾高档楼盘年成交15002000套之间中档盘去年放量，今年上半年成交减少，中低档盘今年上半年成交则放大图表110031551544309862931288004557100634119275344966109523644425高档中档低档总体高档2006年3季度2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度莱茵河畔C街区E街区D街区林中漫步C街区E街区D街区林中漫步莱茵河畔合计38,930007527738,962005075738,993407608039,025126025920759239,0568150174919739,088226246511739,120523194511939,1493622327239,1813753252113639,212532003110439,24450140178139,27513412807834039,3077913922624639,3396051711839,370371205016239,402141034012139