河南某城中村改造项目可行性研究报告

第1页共81页河南河南XXXX城中村改造可行性研究报城中村改造可行性研究报告告前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、XX市规划局规划方案；2、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；3、XX市人民政府关于加快城中村改造的实施意见（汴政200752号）4、现场勘察和实地调研所得资料。5、XX日报社地产事业部提供的资料第2页共81页XX城中村改造项目的可行性研究报告内容提要项目地址XX市XX项目性质城中村改造项目名称XX（暂定）项目目标将XX改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区本文通过对XX区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积80万平方米，项目总投资1877亿元。经测算项目实现利税25，因此项目在经济上具有较强的可行性。关键字XX城中村改造人文生态区域第3页共81页目录前言1内容提要2第一部分XX市区域特征一、基本概况8二、自然条件91、地理环境92、自然资源113、人口分布124、气候环境135、工程地质156、水文地质15三、经济发展16四、政策环境及政策依据181、国家政策182、地方法规20第二部分项目开发建设的必要性一、项目背景22二、项目建设的必要性24第三部分XX市房地产市场分析一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分析上26二、2010年110月XX市房地产市场整体概况31三、2010年110月XX市各类型房屋供求状况32四、2010年110月XX市商品房价格变化情况34第4页共81页五、XX市消费需求分析34六、XX市发展趋势分析35第四部分项目概况及定位一、建设地址及属性分析371、项目的地理位置372、项目的地形、地貌38二、总体设计规划理念39三、项目地块SWOT分析401、优势402、劣势413、机会424、威胁42四、项目定位421、总体定位422、项目形象定位443、产品定位454、定位依据465、目标客户定位476、物业管理定位48第五部分项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议49二、项目规划设计条件51三、初步规划方案52四、项目技术指标53五、建筑单体设计54六、建筑环境及园林景观设计55第六部分拆迁、安置、补偿方案第5页共81页一、补偿依据57二、补偿标准58三、经济补偿58四、补偿方式59五、安置房建设59六、其他安置房及优惠房建设59第七部分项目工程设计一、项目建筑设计定位61二、住宅标准及设计61三、公用建筑设计标准64四、设备与设施标准64五、环境保护措施64第八部分公用工程设计一、给排水工程66二、电气设计68三、安全防范系统71第九部分经营策略及投资估算一、项目开发经营策略72二、项目实施计划74三、营销方案75四、项目投资估算77五、资金筹措计划81第十部分盈亏平衡与敏感性分析一、项目盈亏平衡分析82二、项目敏感性分析83第十一部分可行性结论与建议一、风险与防范建议85第6页共81页二、拟建方案结论性意见86第7页共81页第一部分XX市区域特征一、基本概况XX市位于河南省东部。全市总面积6444平方千米，总人口490万人。其中市区面积359平方千米、人口85万。XX位于中国河南省中部偏东，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，在中国的历史上，XX曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有2700多年的历史。战国第8页共81页时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于XX，故称“七朝故都”。XX与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。高等教育有河南大学、XX大学、黄河水利职业技术学院、XX教育学院。XX地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路的重点城市和对外开放城市。二、自然条件1、地理环境今天的XX市位于豫东平原,北濒黄河,南接江淮,东毗齐鲁,西抵郑洛地跨东经11351511151542，北纬341143351143。全区由黄河冲积形成，低平坦荡。XX在河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。海拔69米至78米。东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。第9页共81页XX市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。XX市总面积6444平方千米，人口490万（2007年）。2、自然资源XX市土地总面积为628,24026公顷，其中耕地面积434,73214公顷，占土地总面积的6920；园地面积10,45684公顷，占166；林地面积24,02626公顷，占382；居民点及工矿用地83,75085公顷，占1333；交通用地17,82206公顷，占284；水域46,96421公顷，占748；未利用土地第10页共81页10,48790公顷，占167。XX所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石油总生成量为56亿吨，天然气储量为485亿立方米，现已大量开采利用。煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为779亿吨。此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿藏。XX市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量多年平均为835亿立方米（不含过境水）。其中地表水为351亿立方米，占资源总量的42，地下水484亿立方米（允许开采量），占资源总量的58。XX交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，310、106国道在境内交汇，过境的日（照）南（阳）、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高速公路正在建设中。XX黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航空港仅52公里，连接XX与机场的高速公路正在筹建当中。以铁路、公路、航空为代表的立体交通网络已经形成。3、人口分布第11页共81页XX市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。XX市总面积6444平方千米，人口490万。在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。鼓楼区面积5868平方千米，人口1613万人。龙亭区面积9151平方千米，人口116万人。顺河回族区面积8673平方千米，人口2411万人。禹王台区面积5705平方千米，人口1483万人。金明区面积25238平方千米，人口182万人。杞县面积1258平方千米，人口105万人。通许县面积767平方千米，人口60万人。尉氏县面积1257平方千米，人口87万人。XX县面积1302平方千米，人口67万人。兰考县面积1116平方千米，人口76万人。490第12页共81页4、气候环境XX气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制，属稳态大型季风气候XX年平均气温14，年均降雨量650毫米左右，林木覆盖率高于全国平均水平。身处内陆平原的XX市，周边无山，城中多水，雨量充足而气候温和，属暖温带亚湿润气候。其主要气候特征四季分明、降水集中于夏季，冬夏温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化剧烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率为51，平均日照时数为22676小时。年平均气温为140一142，年无霜期为207一220天，年平均降雨量为6275一7229毫米，年平均大气蒸发量为19591毫米。据XX市气象记载，其主要气候要素如下气压10066KP气温多年平均气温1414绝对最高气温4310绝对最低气温一1630降水多年平均降水量6356MM一日最大降水量210MM第13页共81页小时最大降水量65MM蒸发多年平均蒸发量19678MM温度绝对温度138MM相对温度69最大冻土浓度28CM最大积雪厚度32CM沙暴日数（平均）97D雷暴日数（最多）25D地震裂度根据河南省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区进行抗裂设计。5、工程地质XX属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河冲积物，地层在垂直分布上为A、浅棕黄色粉沙，深度42米左右，地基承载力为110KPA；B、浅棕黄色粘土，深度25米左右，地基承载力为130KPA；C、浅棕黄色粉细沙，平均层厚15米左右，地基承载力为100KPAD、浅黄色沙土，层厚10米左右，地基承载力为100KPA。地震基本烈度为7度。第14页共81页6、水文地质61XX市地处豫东平原，由于地表水排入淮河系统，故为淮河流涡河水系。河流水面共计2481万亩，湖泊038万亩，坑塘465万亩，主要有惠济河、涡河、贾鲁河三大水系。XX北临黄河，水资源得天独厚，且水质优良，拥有天然水资源总量约1245亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量45亿立方米，黄河多年平均径流量4711亿立方米。62地下水流自西北向东南。从上层地下水流向看，黄河的渗透水是其来源之一。城市地下水埋深在27320米，受季节影响较大。63地下水水质，据有关资料记载水质酸碱度PH7左右，总硬度为15度左右，总碱度为25度左右，但对混凝土无侵蚀性。三、经济发展建国以来特别是改革开发以来，XX经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就。XX十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市第15页共81页迈进。位于老城西侧的XX经济技术开发区，规划面积25平方公里，已开发面积8平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城区。XX工业门类比较齐全。全市现有工业企业3580家，形成了以化工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。XX地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。2009年河南省各市GDP人均GDP统计名次城市生产总值GDP亿元增长人均GDP元常住人口万人河南省19367281072047794871郑州市330040120440007522洛阳市207500130323146423南阳市1780041101764510964许昌市117621125272844315平顶山市112460100230505036焦作市111590116326403427周口市1111701201021510038安阳市110600122203225219新乡市1054571301908155210商丘市1032941121240983211信阳市975001281446767912驻马店市903711151174677013XX市777051261652347114三门峡市7099112231912222第16页共81页15濮阳市670001051909735116漯河市593601192377224917鹤壁市377521282638114318济源市3110014245532XX商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。XX地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。四、政策环境及政策依据1、国家政策11、20091214，国务院提四措施遏制房价一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。12、20091217，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50”。第17页共81页13、20100411，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。14、20100415，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。15、20100417，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。16、20100419，住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。17、20100612，由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。第18页共81页18、20100918，加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房19、20100929，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。20、中华人民共和国规划法、土地管理法以及相关的国家产业政策。2、地方法规21、XX市城市总体规划（20062010）22、XX市住房建设规划（20082012）23、XX市市区基准地价24、中原城市群发展规划大纲25、郑汴产业带总体规划2006202026、XX市人民政府关于加快城中村改造的实施意见（汴政200752号）27、河南省关于加强城中村改造工作的指导意见（豫建2008112号）第19页共81页28、20100901，河南省推进城乡建设加快城镇化进程工作会的会议精神第二部分项目开发建设的必要性一、项目背景城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一步改善的突出问题。随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产业将由东部沿海向中西部转移，而劳动力的流动和产业的聚集有着密切的关系。XX市第20页共81页作为中部崛起的重要城市，是东部沿海地区向西部迁移的桥头堡，XX市未来面临大发展的好形式。XX市经济和社会发展“十一五”规划指出加快城镇化建设步伐。以建设XX特大城市为目标，强力实施中心城市带动战略，提高城市品位。完善城镇体系，充实城镇功能，加强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射作用。因此XX市都市村庄改造工作已迫在眉睫，此乃大势所趋。2007年XX市政府出台了XX市人民政府关于加快城中村改造的实施意见规定，加大了城中村的改造力度。XX市政府已把城中村的改造列为提升城市水平和实力的大事件之一。文件明确了“集约、节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现XX复兴”的指导思想，在此思想的指引下XX市城市化进程将进一步提速，XX城市框架也将不断拉大。随着目前XX的城市发展形势，以及基本达成共识的城市空间组织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。为加快鼓楼区城中村改造建步伐，在3一5年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、反浦一产，改善辖区城市形象，推动城区经济快速循环发展，在市委、第21页共81页市政府统一安排部署下，2010年鼓楼区将进行XX城中村改造项目的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。1、XX村整体概况XX村位于城区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。人口600人，现有土地1000亩，一般农用地为800亩，现状村庄占地总面积200亩。2、现状存在的问题村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生活质量难以提高。村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的安全隐患（多数地段消防车无法通行）。村容村貌极差，严重影响城市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。村集体经济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，XX急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人居环境，保障村民生活。二、项目开发建设的必要性根据市总体规划，西部开发区将建成XX市新的行政中心。经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市第22页共81页建设颇具规模的新城区。本项目的建设，将进一步完善西南部地区的建设，实现西南部开发区的总体规划，树立XX市新的形象，促进XX市现代化旅游城市的建设。1、通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。2、通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。3、XX内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。4、国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的第23页共81页经济增长点和新型城市产业。5、是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。第三部分XX市房地产市场分析一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分析1、投资快速增长，增速出现回落前三季度，全省房地产开发投资139837亿元，同比增长346，增速分别比上年同期、一季度加快105个和19个百分点，比上半年、18月分别回落28个和16个百分点。房地产开发投资增速在快速增长中出现回落态势。在房地产开发投资中，住宅投资111145亿元，增长330，占房地产开发投资的比重由上年同期的805下降到795；办公楼投资3832亿元，增长822，比重由上年同期的20提高到27；商业营业用房投资12643亿元，增长319，比重由上年同期的92下降到90；其他投资12216亿元，增长421，比重由上年同期的83提高到87。第24页共81页在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资29211亿元，比上年同期增长273，低于住宅投资增速57个百分点，比一季度回落302个百分点，比上半年、18月份分别提高34个和35个百分点，占住宅投资的比重仅为263；140平方米以上住宅投资16508亿元，增长230，低于住宅投资增速100个百分点，分别比一季度、上半年、18月回落375个、140个和61个百分点。2、资金到位，自筹资金为主渠道前三季度，全省房地产开发企业到位资金170186亿元，比上年同期增长359，增速比一季度加快19个百分点，比上半年、18月分别回落120个和33个百分点。房地产开发企业资金来源增速第25页共81页高于完成投资增速13个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款17086亿元，增长431，所占比重由上年同期的95提高到100；自筹资金92539亿元，增长383，所占比重由上年同期的534提高到544，其中企业自有资金33752亿元，增长247，所占比重由上年同期216下降到198；定金及预收款31545亿元，增长280，所占比重由上年同期的197下降到185。3、房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓2010年前三季度，河南省全省房屋施工面积1732863万平方米，比上年同期增长261，分别比一季度、上半年、18月回落176个、68个和50个百分点。住宅施工面积1437762万平方米，增长262，分别比一季度、上半年、18月回落204个、71个和47个百分点。其中，90平方米及以下住宅施工面积393816万平方米，增长276，分别比一季度、上半年、18月回落348个、71个和57个百分点，90平方米及以下住宅施工面积占住宅施工面积的比重仅为274。前三季度，全省房屋新开工面积570343万平方米，增长406，分别比一季度、上半年、18月回落226个、106个和42个百分点。住宅新开工面积489334万平方米，增长399，分别比第26页共81页一季度、上半年、18月回落307个、122个和40个百分点。其中，90平方米及以下住宅新开工面积123739万平方米，增长467，分别比一季度、上半年、18月回落683个、186个和27个百分点，90平方米及以下住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重仅为253。前三季度，全省房屋竣工面积187419万平方米，增长260，分别比一季度、上半年、18月回落165个、132个和01个百分点。住宅竣工面积164094万平方米，增长212，分别比一季度、上半年回落200个和136个百分点，比18月加快03个百分点。其中，90平方米及以下住宅竣工面积33452万平方米，增长590，分别比一季度、上半年、18月回落447个、278个和33个百分点，90平方米及以下住宅竣工面积占住宅竣工面积比重仅为204。4、商品房销售增速持续回落前三季度，全省商品房销售面积为301941万平方米，同比增长196，分别比一季度、上半年、18月回落286个、111个和01个百分点。其中，商品住宅销售面积为283503万平方米，增长198，分别比一季度、上半年、18月回落273个、105个和03个百分点。第27页共81页在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积65917万平方米，比上年同期增长114，分别比一季度、上半年、18月回落115个、179个和40个百分点，占商品住宅销售面积的比重为233；140平方米以上住宅销售面积57328万平方米，增长149，分别比一季度、上半年、18月回落597个、118个和13个百分点，占商品住宅销售面积的比重为202。前三季度，全省商品房销售额88486亿元，增长312，分别比一季度、上半年、18月回落431个、161个和02个百分点。其中商品住宅销售额为78154亿元，同比增长314，分别比一季度、上半年、18月回落416个、152个和10个百分点。第28页共81页在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额22958亿元，比上年同期增长233，分别比一季度、上半年、18月回落239个、203个和42个百分点，占商品住宅销售额的比重为294；140平方米以上住宅销售额17295亿元，增长294，分别比一季度、上半年和18月回落852个、233个和42个百分点，占商品住宅销售额的比重为221。二、2010年110月XX市房地产市场整体概况2010年XX市房地产开发在建项目计划总投资1152亿，规划总用地面积41076万平方米，规划建筑面积55614万平方米（其中住宅面积47398万平方米，商业面积为6656万平方米，其它建筑面积156万）。我市至10月底完成开发项目投资1483亿元，我市房地产开发10月份完成投资290亿元，较去年同期上涨了17。其中住宅投资为124亿元，约占累计完成项目投资的83。至2010年10月底，XX市房地产开发项目在建建筑面积65975万平方米，其中10月份在建建筑面积759万平方米，较去年同期提高了22。其中住宅和商业分别为58076万平方米和4534万平方第29页共81页米，其他建筑3365万平方米。截至2010年10月底，XX市住宅类销售均价约为4058元/平方米，比9月份上涨229元/平方米。非住宅类销售均价9713元/平方米（销售均价不含经济适用房）。三、2010年110月XX市各类型房屋供求状况2010年110月份商品房各类型房屋供给结构供求对比表房屋结构90以下90110110130130150150以上09年占总量比例4681711717911114月占总量比例4262751469365月占总量比例37301184103426月占总量比例38631817498247月占总量比例37432417986288月占总量比例36933818774329月占总量比例325346203824410月占总量比例28763314236193519分析结论从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型6月份比前5月中小面积户型比重有所上升，其主要原因是购房者买房以110平方米以下的两室两厅或三室两厅为首选造成的。自7月份以后，我市住宅面积供给类型10月份虽然还以中小面积户型占据市场主流，但中大户型的配比也在逐渐增多，这主要因为第30页共81页改善性需求的置业者比例在逐渐增多，中大户型成为他们置业的首选，并且这类人群有极强的购买能力，占据市场消费的主力。2010年110月份商品房各类型物业供求量对比表（单位万）住宅销售较去年同期非住宅销售较去年同期2010年4月396万11072万522010年5月277万3085万322010年6月282万22087万262010年16月4322万22699万262010年8月341万18101万382010年9月686万27112万212010年10月809万32113万142010年110月6724万321061万14分析结论2009年，XX市全年住宅共计销售943万平方米，非住宅销售面积为67万平方米。从2010年110月的数据显示XX市房地产市场销售趋于平稳上升，购房者趋于理性购房，以刚性需求为主的XX楼市，购房者在经历过楼市新政后，逐渐走出观望氛围，刚性需求正在市场中渐渐显现。四、2010年上半年XX市商品房价格变化情况2010年110月份市区商品房价格及其同比变化情况表单位元/住宅销售均价较上年同期非住宅类销售2009年297834263204月份328554765505月份326352366006月份331555867107月份335556467808月份338958668729月份3829920891110月份405812009713第31页共81页分析结论由以上图表可以看出，2010年同09年一样房价呈平稳上升之势，但2010年均线整体抬升。XX房价在宏观调控对房价上涨的大力抑制之下依然保持着稳步的上升，2010年6月份房价相比1月份增幅达到1131。而10月的房价比8月上涨了669元/平方米。这一方面说明了市场需求的旺盛，另一方面也与XX土地供应减少、地价飙升有着直接关系。因此，对XX楼盘而言，如果土地供应现状没有明显改善，地价得不到有效抑制，房价的继续上涨将是不可阻挡。五、XX市消费需求分析1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。2、消费者对XX房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心理已经逐步得到释放。3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。4、房者购买住宅期望价格在4000元/以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。5、普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大。目前，在90120户型供应上还存在较大缺口。第32页共81页6、受房价逐步上扬的影响，经济适用房存在严重的供不应求的现象，广大低收入的居民还存在住在危房、旧房的现象，很多有经济适用房证的居民却购不到房。六、XX市发展趋势分析1、中国房地产市场还将持续发展1020年。11、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35，而现在我国的住房面积是人均18，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。12、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30提高到50，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。13、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30。2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。第33页共81页3、2006年成都市房价仍将保持持续、稳定地增长。4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。5、城南和城西南的开发将急速升温。4、经济适用房依然会出现供不应求的现象。5、拆迁安置房将会受到广大居民的追捧。第34页共81页第四部分项目概况及定位一、建设地址及属性分析1、项目地理位置XX位于开尉公路两侧，是XX市区的南大门，毗邻310国道。XX四至范围为东至XX机场；西至马家河北支渠；南至南干道；北至郑汴路。总用地约1000余亩，村庄用地200亩。现有村民约600户，人口2400人。2009年年人均收入为3000元。分析A、本项目用地在成都市中心区域的西南方向，区域属于XX市鼓楼区，XX市鼓楼区为XX市中心商贸区，是XX市商业经济最为发达的地区。第35页共81页B、XX位于鼓楼区最南端，邻接郑汴路和310国道，周边无大型住宅区，交通极为发达。C、项目所在地与马家河北支渠相邻，适宜建造自然、唯美的人文景观。2、项目地形、地貌XX被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四佰亩，XX开尉公路西部，面积约八佰亩。项目地形相对比较规整，临街面长，项目现有地貌平坦，场地平整量较小。分析南柴屯区域图第36页共81页A、项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。B、项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。二、总体设计规划理念XX市房地产相对于国内大城市起步较晚，目前市场正处于快速的成长期。省委、省政府在积极借鉴发达地区经验的基础上，提出了进一步完善中原城市群规划，着力构建“一极两圈三层”现代城镇体系。加之郑州房价的飞速上涨，越来越多的郑州及其它外地人口进入XX买房，目前XX房地产市场的需求十分旺盛。而XX为邻301国道（郑汴路），依傍马家河北支渠，充分利用XX的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，将XX改造为集购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的生活的居住群，将会吸引更多本市及外地人购房，在目前郑州市区房地产项目逐渐郊区化的大趋势下，必定受到市场的热烈追捧。1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；第37页共81页2、适应开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为XX市建造大型的集购物、休闲、娱乐、教育为一体的人文生态居住区创造良好的典范。三、项目地块SOWT分析1、优势S（STRENGTHS）11、地段优势XX位于开尉公路两侧，地块位于处于郑汴路与省208道交叉路口上，向北3公里即进入繁华市区，具有城中区的优势地位口岸，是XX市南郊罕见的成规模地块；12、规模优势超过1000亩的占地，是市区地段的绝对大盘规模，易于营造多功能、现代化的规模社区，在开发、销售中也能以规模上的优势，赢得成本的降低和销售的规模效应；13、城市配套优势位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；14、交通优势地块位于郑汴路与省208道交叉路口上，界临五一路，交通十分便利，出行方便、快捷；15、景观优势项目地块西界边即为马家河北支渠，美好的生活环第38页共81页境将从这里开始营造；16、地块优势项目地块方正平整，临街面长达1000米左右，且为双面临街，有利于商业地产的开发；2、劣势W（WEAKS）21、地块周边环境有待提高，空气质量不是很高，项目一侧的化工厂对项目环境造成影响；22、地块东边有一飞机场，可能会影响居住效果，因此消费者对本区域的居家认同度有待提高；23、项目周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。3、机会O（OPPORTUNITIES）31、XX市加快了旧城改造的步伐，我们项目会受到更多人的青睐；32、城中村改造项目，是政府扶持项目，可享受优惠政策；33、郑汴一体化的深入，潜在客户需求增多；4、威胁T（THREATS）41、地块太大，建设周期较长42、周围市场启动过慢，市场需求不够；第39页共81页33、较大项目资金链延续；四、项目定位1、总体定位项目总体定位XX生活中心（XX位于XX市“南大门”的位置，故将XX城中村改造项目名称暂定为“XX”。）住宅南城标志性的高品质人文生活社区商业南城标志性的生活商业中心娱乐南城大型游乐园总体定位说明迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的住宅产品和生活商业中心以及大型游乐场所。现阶段XX市西南片区没有一个具有号召力的生活商业中心，因此，随着城市的发展、该区域需要大型的集餐饮、娱乐、休闲、第40页共81页购物于一体的综合型生活中心，本地块项目定位为XX市南城标志性的高品质人文生活社区和标志性的生活商业中心以及大型游乐园，具有较好的市场基础和发展前景。2、项目的形象定位项目形象定位XX市城南名片项目形象定位说明XX市房地产开发已经进入大盘时代、品牌时代和品质时代，市委、市政府也着力于整体建造，大面积的规划，消费者消费心理和消费理念已经成熟，XX位于XX市的西南部，整个地块面积较大，对于XX城中村改造不能仅局限于盖几座楼，建几个门面房，而要着眼于XX市未来的发展，建设与XX市未来经济相匹配的生活园区，同时还要进行一系列商业、文化、娱乐的建设，以促进未来XX市的经济发展。现阶段，城南片区的开发处于发展阶段，项目开发具有市场先机和优势规模，具备打造XX市知名楼盘，城南名片的充分条件。第41页共81页3、产品定位项目产品定位大型购物中心大型标志性商业建筑生活、休闲商业中心院落式景观生活、休闲商业建筑大型游乐场豫东地区所有孩子们的眼球和身影集中的地方多层住宅新古典主义的建筑风格的品质住宅产品定位说明大型购物中心利用交通便利的位置，建设一环形的商业大楼，面积约2535万；建立零售与批发的商业集团，既方便周边群众购物，又可形成豫东地区总的批发基地，免去我们很多商户去郑州进货的麻烦南城生活、休闲、娱乐中心面积2030万；酒店、舒适豪华的电影院、休闲的茶社小居、大型的游乐园，将在这里拔地而起，第42页共81页XX人将不再去郑州看电影、到郑州的世纪欢乐园去做过山车、海盗船，XX的南城游乐园会使将带给您所有童年的快乐。高品质多层住宅面积约366000；由于地块东边有飞机场，故在此较为适宜做多层建筑，而新古典主义的建筑风格，即符合XX七朝古都的形象，又不失现代化品味的建筑风格。对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、地形优势、规模优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为大型综合型购物中心和餐饮、娱乐、休闲于一体的生活商业中心及高品质多层住宅。4、定位依据41区域面积较大，适合做功能齐全的城中城；42项目拆迁安置量大，约需安置用房125万平方米；43临近机场，居住区域适合建多层住宅；44区域西侧紧邻马家河北支渠，适合做生态园生活区；45项目位置交通便利，发展前景好，适合做品质较高的产品；第43页共81页5、目标客户定位51、住宅客户定位A、原有的XX村村民；B、XX附近的拆迁居民；C、鼓楼区旧城改造拆迁居民；D、金明工业园区的职工；E、普通市民；52、临街商住客户定位A、原有的XX拆迁的商住户；B、鼓楼区政府招商引资的商住户；53、大型商业客户定位知名品牌的大型百货销售企业。54、休闲生活商业客户定位经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源XX本地或长时间在XX的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特征讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资第44页共81页回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；休闲生活商业客户消费特征以投资为主，自用或租赁用途为辅。6、物业管理定位根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为人性化、酒店式的物业管理。第45页共81页第五部分项目规划、设计方案一、项目总体规划建议XX被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四佰亩，靠近飞机场，会有一定的飞机嗡鸣声音，此区域应分为四部分，临接开尉公路处，适合建造一个大型的商业区，以方便周边群众购物；东部有一条支路，可建成小吃一条街，既方便了本地居民也可让外地人不进入XX市区中心到鼓楼广场，就可品尝到名冠天下的XX风味小吃；在东部区域还可划出100亩地，建设一个类似于世纪欢乐园的大型游乐园，一方面解决了XX市居民假期带着孩子无处去的问题，同时也由于来此游玩的人多了，既可以为XX古城增誉，又能带动周边经济的发展，同时也解决了XX原有村民和一些下岗职工就业问题，可以使XX原有居民的人均年收入由3000元提高到20000元；舒适豪华电影院也应该在此地呈现，目前XX市仅有大众电影院为硕果仅存，而大众电影院在装修以后，迎来了更多的客户，但是大众电影院位于XX市最为繁华的地带，行车、停车都不方便，对于现代家庭来说，汽车已成为必备交通工具，相信我们XX新建的舒适豪华电影院，一定大放异彩。在此区域还可建筑一些酒店休闲场所，方便人们的生活。也可建筑一些茶社、茶馆，增显XX古城的文化底蕴。第46页共81页XX开尉公路西部，由于整个区域地形成矩形状，较为适合生活居住（暂定名为“XX”）。域区中心设立标志性建筑物，以提高此生活区品位档次，也让南来外地人，在经过我们XX市那大门时，对XX有一个良好的感观。区域东边邻接开尉公路，建成商住楼，区域西边邻接马家河北支渠，在这里可建成生态化的园区，亭台楼榭，鸟语花香，小河潺潺的景观将使人留恋忘返。区域的北部，可建立多层楼群的生活区，区域南部可将原有的XX小学、幼儿园扩建，建成高档小学和幼儿园。目前XX市最为高档的幼儿园七彩阳光，每年报名入校的人数，是此校招生人数的二十几倍，因此高档幼儿园和小学目前在XX还供不应求。1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能区域，以利于分期开发，每一区域可根据开发时的市场情况进行单独设计。2、环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3、总体上来说，XX的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。第47页共81页4、虽然生活园区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在生活园区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。5、在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。二、项目规划设计条件1、用地面积规划建设净用地面积约约1000亩；居住区用地面积约360亩，24万2、用地性质二类住宅用地3、容积率154、建筑密度建筑密度不大于305、绿化率不小于25。6、建筑高度和楼间距按XX市规划局对该项目的规划要求，结合国家和XX市规划和建筑设计规范进行。7、建筑退让红线按XX市规划局对该项目的规划要求，结合XX市市规划设计规范和建筑设计规范进行。8、社区配套公厕6个，每个建筑面积不小于50；第48页共81页社区居委会1个，建筑面积不小于115。幼儿园1个，将附近原有幼儿园集中改建。小学1个，在原有XX小学基础上扩建。生活园区内要以小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。三、初步规划方案XX开尉公路东部应划片规划，采取招商引资的办法，建立起大型商城、小吃一条街、电影院酒店、茶社、茶馆和大型游乐园，最先建好大型游乐园，拉动本区经济，以便更好更快的招商引资，陆续将大型商城、小吃一条街、酒店、茶社、茶馆建好，方便居民生活，提高生活品味。XX开尉公路西部，此区域初步定位为以多层住宅和商住楼为主的高品质居住生活园，（多层住宅涵盖1、XX村民安置房；2鼓楼区旧城改造安置房；3工业园区优惠房；4经济适用房）在生活园沿街部分建造独立商业住房。另含有休闲娱乐会所、游泳场馆、幼儿园和小学。第49页共81页四、项目技术指标根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下项目规划建设方案的总体概况见下表所示序号项目单位数量1规划总用地面积平方米6600002建筑总占地面积平方米5300003总建筑面积平方米800000其中居住面积平方米360000商业面积平方米400000其它400004停车位个50005容积率156住宅建筑密度20建筑密度307绿地率25第50