海拉尔三角地商业地产项目策划顾问报告终稿

海拉尔三角地商业地产项目策划顾问报告终稿海拉尔三角地商业地产项目策划顾问报告终稿2012年98月PRIVATECONFIDENTIALDTZ4FF66FFPAGE0目录一海拉尔宏观背景分析二项目所在区域市场研究21区域商业市场研究22零售商访谈23消费者研究与目标消费者定位三项目地块研究与分析四竞争或可比较项目五项目商业整体定位六项目商业部分业态组合与设置七项目商业面积硬件设施评估及建议八项目商业部分租售收益预估PAGE1一、海拉尔整体环境分析PAGE2海拉尔区域简介本案9900998海拉尔位于内蒙古自治区的东北部，呼伦贝尔市中部偏西南，是呼伦贝尔市的政治、经济、文化及综合服务中心。9900998海拉尔建城历史278城区分为五个自然分区即非政府性的民间分区，分为河东区、河西区、河西区铁道北区（海拉尔铁路地区）、建设镇及奋斗镇。3118002,500155872011年呼伦贝尔市经济总量为1,1453亿元，近5年来该市GDP稳步增长，年1均增幅158501506002,0099009987从内蒙古各主要城市2011年GDP情6况来5看872010年海拉尔区GDP为1624亿元，在各分辖市区中排名第一，占全市GDP的比重达到了182009201083注以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统呼计公报。4伦贝尔市呼G伦D贝尔呼和浩特包头鄂尔多斯P增长率注以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报。宏观经济指标分析常住人口3002698呼伦贝尔市近年来常住人口持续减少，呈现出人口输出型2城5市4的9特征。2539350250286699009987近三年来呼伦贝尔市常住人口持续减少3，0从02009年的2698万人减少到了2011年的2539万人。2693253999009987从2内0蒙古0各主要城市2011年常住人口情况来看，呼伦贝尔市常住人口数量仅次于呼和浩特和包头。990099872010年海拉尔区常住人口为250345万人，占全市常住人口总数的14。1999345,15020014呼伦贝尔市20092011年常住人口情况内蒙古1各5主要0城市2011年常住人口情况2010年海拉尔常住人口在全市占比情况单位1万0人0单位万人单位万人海拉尔1002010年海拉尔常住人口在全市占比情况其它分旗市区50502204,00862009呼伦贝20尔10呼和浩特2包01头1鄂尔多斯5注以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报。宏观经济指标分析社会消费品零售总额4003003492008还存5在较大差距；海拉尔区2消9费4品6零售总额在全市占比较2大5。0100089013008487呼伦贝尔市的社会消费品零售总额持续攀升，202141年87从2内5蒙0古各主要城市2011年社会2消1费2品68零0售0总额情况来看，呼伦贝尔与呼和浩特、包头以及鄂尔多斯还存在较大差距。2001654191185150990099872010年海拉尔区消费品零售总额为68亿元，在各分辖市区中排名第一，占全市消费品零售总额的比68,重达到了19。60016315019100440呼伦贝尔市20081,20082009201020110816社会消费品零呼售伦总贝额尔呼和浩特增长包率头鄂尔多斯注以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报。宏观2经0,济0指00标分析人均可支配收入200168市05的8收入相比，还存在较大差距；海拉尔区人均可支配收入高于全市平均水平。29,6282829,283,8815030,00012,099118587随着经济持续稳定发展，1呼0伦贝尔市居民收入不断提高。2011年人均收入到1达5了,1087从内蒙古各主要城市2011年人均可支配收入情况来看，呼伦贝尔与呼和浩特、包头以及鄂尔多斯还存在1较0大差,0距0。0100990099872010年海拉尔区人均可支配收入为18元，高于全市平均水平，在各分辖市区中排名第一。10,000呼伦贝尔市200820092010201100人均可支配呼收伦入贝尔呼和浩增特长海率拉包尔头鄂呼尔伦多贝斯尔注以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报。8002,16062008043要城8拉尔区固定资产投资额在全市占比较大。2,0003516004099009987近五年来，呼伦贝尔市的固定资产投资额保持快速增长态势，2011年为8043亿元，近五年的平均增长率为341。615550099009987从内蒙古各主要城市2011年固定资产1投,资5情0况0来看5，3呼4伦贝3尔与呼和浩特、包头以及2鄂4尔8400990099872010年海拉尔区固定资产投资额为864201,000804313呼2伦0贝0尔市20089固定资产投资情况固定资产投资情况在全市占比情况单位亿元单位亿元单位亿元10100海拉尔50000其它分旗市区20082009201052308114088未来海拉尔区发展规划海拉尔未来发展定位全力打造呼伦贝尔经济发展核心区。树立市区一体的理念，积极参与搭建海、满、额“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整体战略框架，通过市区共建，推进以海拉尔为中心，辐射周边、带动周边的“大海拉尔”战略，构建工农互动、商贸活跃、城市发达、民族团结、社会进步的和谐发展局面。本案9未来海拉尔区发展规划具体领域发展规划一、产业结构调整做优一产，做强二产，做大三产。二、工业经济工业作为经济发展的主题，以做大做强特色产业，积极培育高新技术产业，优化提升传统产业为基本要求，推动工业经济向科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染小的新型工业转变，向循环经济发展，走可持续发展道路。三、商贸流通服务业以服务周边，辐射俄蒙，接轨国际市场为目标，围绕打造经济发展核心区的战略构想，逐步形成人性化、市场化、规范化的商贸流通服务结构布局，培育和发展专业特色市场，鼓励连锁经营及推行电子商务，不断扩大对外贸易，全面提升商业水平。四、城市基础设施建设以建设与自然相和谐的生态型城市为目标，加快基础设施建设，健全城市功能，提升城市品位，增强城市承载力。五、旅游产业充分发挥旅游集散功能、信息服务功能、线路辐射功能、交通组织功能，树立大旅游、大市场、大品牌的观念，与周边地区形成资源共享、优势互补的区域协作联合体系，全力打造“中国草原之都”旅游品牌形象，通过市区共建“中国最佳旅游城市”，实现从数量型向质量效益型的转变，建成以海拉尔为中心，300公里半径的旅游经济核心区。10二、海拉尔区域商业市场研究21区域商业市场研究22零售商访谈23目标消费者定位PAGE11区域商业市场分布特征主要集中于河西区序号项目商业模式档次1第二百货小商品市场低档162三角地商场小商品市场低档3金龙地下街小商品市场低档4步森百货百货中低档5华汇购物广场百货中档6温州城小商品市场低档8友谊大厦百货中档偏高9友谊商城百货低档10开发区商场小商品市场低档1811国贸家居中心家居卖场中低档12俄罗斯商场小商品市场低档913新丰服装超市小商品市场低档1011414新丰市场农贸市场低档1315龙凤新天地百货中档12发达广场16（满购儿童百货）百货中档32818（原人民商场）专业市场低档180318区域内百货公司分布及发展历程序号项目名称面积零售模式（万）开业时间161友谊大厦百货241992年9900998区域内共有83伊仕丹百货0582002年于1河东2区。4步森百货百货212004年9900998区域内商业起步较晚，1992年才出现品质较好5华汇购物广场百货632008年106龙凤新天地百货522012年的百货公司，2008年以前新增的百货公司体量发达广场（满购儿85万以下，而近年开业的百货公司体量6362主要为万以上。大体量商业项目成为区域集小计1803万55356中型商业发展趋势。854242421单位万204505802本案1992年2000年12002年2004年2008年2012年453新增供应量累计供应量8由图表2所示，区域内百货公司档次主要表现为中档及中低档，其中以中档为主，目前无中高档或更高档次的商业出现，区域商业市场仍处于商业发展的初级阶段。图表1图表3序号项目名称面积（万）档次开业时间区域内代表品牌示意1友谊大厦24中档偏高1992年1332友谊商城045低档2000年3伊仕丹058中低档2002年4步森百货21中低档2004年中档百货代5华汇购物广场63中档2008年6龙凤新天地表品牌52中档2012年发达广场（满15803万图表百货档次占比情况269中低档百货代表品牌中档偏高低档中低档中档14百货公司经营品类占比友谊大厦605105515友谊商城85105区域商业市场分析百货公司区域内百货公司经营品类分析伊仕丹9559900998服装服饰目前区域内百货中的经营品类仍然以服装服饰为主，占比均为55以上。9900998家居类家居类作为目的性消费的零售品类，在百货中的占比不大，占比为510。步森百货8休闲娱乐类区域中休闲娱乐类占比为520，以本地品牌为主，外埠品牌尚未进入海拉尔区域。9900998餐饮类在区域内8超市目前区域内的大型超市以生活类超市为主，少有品质较好的精品超市。9900998儿童类目前区域内儿童品类以儿童零售为主，少有知名儿童娱乐及儿童体验品牌入驻。龙凤新天地555310255510发达广场（满购儿童百货）8090100服装服饰家居家电儿童类化妆品钟表、珠宝休闲娱乐超市餐饮15区域商业市场分析百货公司操作模式（租售占比情况）9900998区域内8在区域内综合性租售结合的商场中，针对销售商铺，大部分商场采用售后返租的形式进行业态管理。项目名称主要出售出售面积占商楼层业面积租售模式总商出租面积出售面积（万）（万）（万）楼层业面积比例销售操作模式开业时间友谊大厦1F5F出租24241992年友谊商城1F3F出租、街铺出售045041800321F8048约011F2F18约151F2F24返租2008年龙凤新天地1F4F出租、街铺出售52482约0381F82约0181F18返租2012年小计18031583821921216区域商业市场分析业百货态公司占比图友谊大厦本案15项目名称友谊大厦（位臵图中序号1的位臵）营业面积24,000零售开业时间1992年项目定位中档偏高百货公司楼层设臵1F5F1F帝驼、浪琴、周大福、雅诗兰黛2FSTDUPONT、JEEP、蓝豹、雅戈尔各层代表品牌3FELAND、ESPRIT、欧时力、艾格4F百丽、思加图、NIKE、ADIDAS1005F爱慕、黛安芬、MOVEUP项目评价1、项目为目前区域内档次最高的百货公司；2、项目区域内最早开业的百货公司，市场认知度高。18区域商业市场分析业百货态公司占比图伊仕丹5本案35零售项目名称伊仕丹（位臵图中序号3的位臵）营业面积5,800餐饮开业时间2002年项目定位中低档百货公司楼层设臵1F5F1FAI、马天奴、阿丹娜、KFC2F圣大保罗、虎都、庄子、LEVIS各层代表品牌3FJNBY、WZWJ、秋水伊人、太平鸟、ES4F敦奴、哥弟、芭蒂娜、LAI955F西域骆驼、老船长1、项目总体量较小，难以容纳多元品类，只设臵了女装、男装，项目评价缺失多种品类，如化妆品、儿童服装服饰、娱乐等；2、沿街商铺均售出，致使一层面积狭小，品牌数量较少，难以形成品牌氛围。19区域商业市场分析百货业公司态占比图步森百货大楼10本案545零售项目名称步森百货大楼（位臵图中序号4的位臵）餐饮营业面积21,000开业时间2004年项目定位中低档百货公司休闲娱乐楼层设臵1F6F1F步森超市、丸美、高姿、爱迪尔珠宝、芳华珠宝2F梦特娇、鹿王、红豆、步森、华伦天奴各层代表品牌3F雪中飞、雅鹿854F电器维修、电脑耗材5F美食广场、儿童乐园6F家具1、项目为步森集团并购重组项目，但其目标人群仍为当地中年人群，品牌组合亦以国项目评价内品牌为主；2、项目地块较不规则，动线组织较差，且硬件条件较落后，内部购物环境舒适度较低。20区域商业市场分析百货业公司态占比图华汇购物广场10本案55零售5项目名称华汇购物广场（位臵图中序号5的位臵）餐饮营业面积63,000开业时间2008年休闲娱乐项目定位中档百货公司楼层设臵1F6F1F百丽、奥卡索、德克士、伊丽莎白雅顿、FIYTA2F哥伦比亚、绫致集团、KAMA、佐丹奴各层代表品牌3FADIDAS、NIKE、马克华菲、歌蒂诗854FAPPLE、ADIDASKIDS、恒源祥5F电玩、时尚E都（小商品街区）6F电影院、美食广场1、项目目前为区域内体量最大的商业项目，具备融入电影院、餐项目评价饮、电玩等娱乐业态的硬件条件，增加了项目的市场竞争力；2、项目一至七层均有出售面积，影响项目整体运营管理；21区域商业市场分析百货业公司态占比图龙凤新天地5本案1065零售项目名称龙凤新天地（位臵图中序号6的位臵）营业面积52,000餐饮开业时间2012年项目定位中档百货公司休闲娱乐楼层设臵1F4F1F汉米尔顿、周大福、百丽、UGG、欧珀莱、爱购超市各层代表品牌2FSTDUPONT、圣大保罗、策乐、LEE、爱购超市3FELANDKIDS、KIPLING、ZCZZ、LANDI、丽婴房、绫致、ELAND854F居梦莱家纺、富安娜家居、和祥生美食广场、川蜀人家、新东北影城1、项目引进大量知名品牌，部分品牌为首次进驻海拉尔地区，如UGG、项目评价KIPLING等；2、多元的业态与知名品牌的进驻，增加了项目的业态丰富性，且项目较注重购物环境的优化，在一定程度上已呈现出购物中心化的趋势。22区域商业市场分析百货公司业态占比图满购儿童百货8区域内小商品市场占区域内商业项目总量的50左右，是区域内序号项目名称操作楼层面积档次商业形式经营品类（万）模式主要的商业形式，且仍然集中于三角地区域。9900998区域内的小商品市场档次均为低档。金龙地下小百1商街B111出租低档地下商业服装、9900998区域内小商品市场体量均较小。货等9900998区域内小商品市场主要以租售结合的操作模式为主。9900998由于小商品市场经营商品大多价格低廉，且购物环境较差，且经第二百货百货公司珠宝、工艺2营状况尚可，从侧面反映出海拉尔部分消费者品牌意识及消费模（供销大厦）F1F4048出租低档改小商品品、家具、市场小百货等式存在较大的提升空间。三角地商场3（已倒闭）F1F4不详室内步行4温州城F1F214出售低档街、精品服装服饰店格局服装、床上5开发区商场F1F312出租低档百货批发市场用品、小百5货等2本案616俄罗斯商场F1F419出售旅游产品低档工艺品、旅3专业市场游产品等808万24区域商业市场分析专业市场区域内专业卖场及专农贸市场业概况市场档次占比9900998专业市场作为目的性消费商业类型，依然分布于三角地区域及草市街和桥头街的交口。9900998区域内专业市场以中低档为主。9900998区域内专业市场多为出租模式，部分街铺采取出售形式。序号项目名称商业性质楼层面积（万）操作模式档次太阳电子科技园1（原人民商场）专业卖场2F5F018出租低档2天信家具广场3专3业卖场1F2F024出租中低档3国贸家居专业卖场B15F5出租/出售中低档1小计542万中低档本案低档368（税后）扣率6店铺年销售情况3,6004,800万/年3,0005,000万元/年硬件要求首层或一带二首层，无特殊要求1、商圈性质；1品牌组合；开店决定性因素2、项目定位；2店铺面积、格局；3、合作条件。3整体形象。进驻本项目意愿无合作意向有合作意向对项目评价未来几年没有在呼伦贝尔市开店计划。项目位臵很好，适合发展中档购物中心。30零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称HMETEMHM是来自瑞典的时尚快速消费品牌。欧洲著名女装品牌，ETAM以其时尚的风背景介绍目前，拥有超过1,400家专卖店，足迹格，适中的价格成为年轻法国女郎最熟悉，遍布28个国家。最亲切的品牌。面积需求面积需求1,8002,000平米集合店4508。签约5年以上，扣率10左右。店铺年销售情况1亿元/年150250万元/年硬件要求首层或一带二无特殊要求1、项目整体布局规划；1、商圈情况；开店决定性因素2、店铺如何展示；2、顾客保有量；3、开发商如何运营。3、品牌组合。进驻本项目意愿不确定有合作意向对项目评价未来两年内没有在该区域开店计划。项目位臵很好，适合发展中档购物中心。31零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称班尼路百丽鞋业班尼路品牌由1981年使用，20世纪80百丽集团创建于1992年3月8日，是中国年代就开始在香港经营，后来进入大陆大陆著名的鞋业品牌连锁经营公司，同时背景介绍进行销售。班尼路以男、女、中性的休也是美丽宝、ADIDAS、NEWBALANCE、闲服为主导，产品强项是基础休闲服及NIKE、BATA以及LEVIS在中国最大的合作针织类衣料，如T恤等。伙伴。面积需求面积需求100200平米80360万元/年硬件要求无特殊要求无特殊要求1、项目位臵；1项目位臵；开店决定性因素2、项目定位；2合作伙伴；3、合作条件。3合作条件。进驻本项目意愿有合作意向无合作意向对项目评价项目位臵很好，未来发展前景很好。城市消费能力有限，未来三年内没有进入该区域的意向。32零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称七匹狼阿迪达斯七匹狼品牌创立于1990年，主要经营七匹狼休闲男装品牌服饰，经过多年经营背景介绍发展，七匹狼品牌服装已连续十年在中阿迪达斯创立于1949年，是一家世界知名国市场占有率第一，在休闲男装市场占的体育用品制造商，有率名列全国第一。面积需求120平米80180平米租金范围6元/天/平米装修补贴（如有）扣率12左右。租金3扣率14店铺年销售情况300万元/年480万/年硬件要求无特殊要求无特殊要求1、店铺面积；1、合作条件开店决定性因素2、店铺位臵；2、业态规划3、合作条件。3、消费能力进驻本项目意愿有合作意向不确定对项目评价好，体量合适，适合发展为项目位臵很好，未来发展前景很好。项目位臵很中档购物中心。33零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称衣恋集团背景介绍衣恋集团自从1980年在韩国创办以来，经过三十多年的快速发展，衣恋公司已经成为韩国最大的时装流通公司。面积需求单品牌100平米租金范围装修补贴（如有）扣率16，租金视具体项目而定。店铺年销售情况ELAND360万元/年PLORY264万元/年硬件要求无特殊要求1、商圈情况；开店决定性因素2、顾客保有量；3、品牌组合。进驻本项目意愿有合作意向对项目评价项目位臵很好，体量适中，适合发展中档购物中心。34零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称新世界百货王府井百货新世界百货中国有限公司是一家在香港北京王府井百货（集团）股份有限公司，交易所上市的零售业公司。集团的市场前身是享誉中外的新中国第一店北京背景介绍定位为中国中高档零售市场，提供一系市百货大楼，创立于1955年。公司经过五列的中高档商品，主要集中销售时装、十年的发展，现已成为国内专注于百货业配饰、珠宝及化妆品。态发展的最大零售集团之一，也是在上海证券交易所挂牌的上市公司。面积需求面积需求45万平米56万平米租金范围输出管理模式，14年扣率约4，5年百货扣率租金约4；装修补贴（如有）起11元/天/平米或5扣率两者取高交楼标准装修成本1,000元/平米。店铺年销售情况单店年销售约15亿元单店年销售约180360万元/年硬件要求无特殊要求无特殊要求1、合作条件；1项目位臵；开店决定性因素2、项目位臵；2项目体量；3、开发商后期管理。3合作条件。进驻本项目意愿有合作意向有合作意向对项目评价项目位臵很好，体量适中，适合做成中项目位臵很好，解决一层回迁商户问题档购物中心。是合作前提。35零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称菜百苏宁电器北京菜市口百货股份有限公司是北京最大的黄金珠宝专营公司，营业面积苏宁电器是中国3C8,800平方米；旗下拥有公司自主品（家电、电脑、通讯）背景介绍牌菜百首饰。目前开设了12家直营家电连锁零售企业的领先者。截至2011年连锁店年底，苏宁在中国大陆300多个城市开设菜百公司主要经营黄金、铂金、钻石、珠宝、翡翠、金银币章、金条及了近180元/月/平米扣率租金约3店铺年销售情况目前东三省无店，包头专柜2011年营业额单店年销售额约2,0003,000万元6,000800平米1,200平米1,000平米租金范围装修补贴（如有）358,000平米租金范围装修补贴（如有）租金23元/天/平米租金12元/天/平米店铺年销售情况15亿元/年225亿元/年承重要求500800KG/平米硬件要求层高要求556米停车位配比净高要求5米20140米进深1、周边交通情况；开店决定性因素2、沿街展示面；1、周边人口数量；2、周边同业竞争情况。3、人口数量。进驻本项目意愿无合作意向无合作意向对项目评价未来三年内没有进入该区域计划。未来三年内没有进入该区域计划。38零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称全城热恋全城热恋是国内首创“奢侈品快消”概念的时尚钻石商场。首创背景介绍国际钻石报价单销售钻石与戒托分离计价模式。成功解决钻石行业传统模式的流通环节过多，环节加价严重等问题。面积需求1,0001,500平米租金范围扣率10以内（全含）装修补贴（如有）租金不超过5元/天/平米（全含）店铺年销售情况1,0001,500万/年硬件要求无特殊要求1、区域人群购买力；开店决定性因素2、项目位臵；3、同业竞争情况。进驻本项目意愿无合作意向对项目评价未来三年内没有进入该区域计划。39零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称万宁屈臣氏屈臣氏是和记黄埔有限公司旗下屈臣氏集万宁在香港享有业内翘楚的美誉，是香团之保健及美容品牌。屈臣氏集团有限公背景介绍港NO1的健与美连锁店。2004年，万司创建于1828年，。集团涉及的商品包括宁进入中国内地市场。有保健产品、美容产品、香水、化妆品、食品、饮品、电子产品、洋酒及机场零售业务。面积需求200平米250平米300350平米租金范围装修补贴（如有）租期6年，扣率租金约过8（税后）扣率不超租期8年以上店铺年销售情况8米无特殊要求1、品牌组合；1、项目位臵；开店决定性因素2、租赁位臵；2、店铺位臵；3、合作条件。3、周边人群消费能力。进驻本项目意愿无合作意向有合作意向对项目评价该项目所在区域位臵较好，适合做中高未来几年有在该区域开店计划，会优先档购物中心。考虑该项目。40零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称家盒子博士蛙家盒子FAMILYBOX是来自英国的集教育、娱乐、科学与健身为一体的国际家庭寓博士蛙集团主要业务为童装和动漫衍生产品的开发和管理，包括品牌童背景介绍乐成长中心，以世界上最复杂，最完善装和动漫衍却又不失灵活的英国纯正快乐教育体系生产品的研究、设计及开发、生产、营销结合世界顶级的游乐设施，满足儿童对和分销等。博士蛙遍及中国25个省、市、健康、快乐、智慧和梦想的需求。自治区，拥有超过500家专卖店及专柜。面积需求4,000平米9,000平米150平米1,200平米租金范围装修补贴（如有）最高150元/月/平米最少签约3年,扣率租金不超过20全含店铺年销售情况北京望京店营业面积4,000平米,年营业额年销售约360600万元6,000万元单店硬件要求承重2吨/平米泳池部分泳池深度无特殊要求1216米1、城市消费能力；1项目位臵；开店决定性因素2、项目周边人群消费能力；2品牌组合；3、能否满足硬件要求。3运营管理。进驻本项目意愿无合作意向有合作意向对项目评价目前公司发展重点放在北上广深等一线城市,项目位臵很好，但海拉尔开店计项目位臵很好，体量较大，适合发展中划可能会在高档购物中心。2016年以后再考虑。41零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称比如世界奇乐儿儿童主题公园奇乐儿儿童主题公园是大型的儿童软体游比如世界是由北京比如教育科技有限公乐场。来自美国。数年来，美国奇乐儿儿背景介绍司倾力打造的一个亚洲规模最大的儿童童益智中心已遍布全国各大城市，并与许职业体验城市。多国内外著名大型购物中心和超市有着广泛合作。目前已成为国内儿童游乐设备的著名品牌，产品出口欧美及东南亚地区。面积需求6,000平米6,500平米1,000平米3,000平米租金范围装修补贴（如有）最高05元/天/平米，租期15年扣率30全含店铺年销售情况北京比如世界购物中心年营业额5,600万元300400万元/年硬件要求承重500KG/平米层高要求6米无特殊要求1、城市消费能力；1周边居民数量；开店决定性因素2、项目位臵；2消费能力；3、能否满足硬件要求。3B1、F4不适合。进驻本项目意愿无合作意向有合作意向对项目评价展中2015年以前不考虑在三四线城市开店。项目位臵很好，体量合适，适合发档购物中心。42零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称耀莱成龙国际影城保利国际影城成龙耀莱国际影城由国际巨星成龙先生背景介绍与耀莱集团共同投资打造的标准影城。保利国际影城隶属保利影业旗下，是五星北京五棵松旗舰店建筑面积约15,000平级数字影院。方米，是目前中国最大的电影院。面积需求3,000平米以上4,000平米，8米层高要求10米，三小时免费停车1、合作条件；1项目位臵；开店决定性因素2、所在商圈；2租金水平；3、交通便利性。3合作伙伴。进驻本项目意愿无合作意向不确定对项目评价未来几年没有在呼伦贝尔市开店计划。项目位臵很好，但该区域目前没有开店计划。43零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称CGV一兆韦德健身CGV是韩国CJ集团下属的一个上市分公司，主要从事影院开设与经营业务。上海韦德健身管理有限公司成立于2000年，由美国总背景介绍是韩国第一家引进多厅影院的公司，也公司直接管理运营。上海韦德健是韩国最大的影院公司。目前在韩国国身管理有限公司已成为目前中国地区发展内拥有速度最快，分店数量最多，会员数量最多100多家影院。并不断扩大以中国为中心的海外市场的发展。的大型健身连锁管理机构。面积需求5,000平米不带泳池2,5003,000平米带泳池4,000平米租金范围瑞士公寓店24元/月/平米或6扣率装修补贴（如有）扣率10左右装修补贴1,800元/平米健身器材400万元店铺年销售情况北京新奥店2011年营业额1,500万单店营业额3601,200万/年硬件要求层高要求净高8米层高要求净高45米柱距大于8米1、城市概况；1、项目周边环境；开店决定性因素2、区域位臵；2、周边人群消费能力；3、商圈情况。3、合作条件。进驻本项目意愿无合作意向有合作意向对项目评价未来三年内没有在该区域开店计划。项目所在区域较为成熟，看好该区域市场前景。44零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称嘉斯猫AST冰场AST公司是奥地利EWR电力集团旗下的全嘉斯猫是一家专业的电玩娱乐连锁店，资子公司，专业从事人工冰场领域和太阳背景介绍目前在北京拥有近10家店铺。能技术领域的厂商和服务商。冰场的主要客群为年轻人，故希望靠近家庭消费业态以及快消品牌。面积需求800平米1,600平米，其中无柱面积800平米（挑高不低于8米）。租金范围0；装修补贴（如有）租金05元1元/天扣率1/平米租金不超过1元/天/平米。店铺年销售情况300万/年480万元/年硬件要求承重800/平米承重要求450KG/净高8米1、竞争对手情况；1、地理位臵；开店决定性因素2、娱乐类业态组合；2、商务条件；3、店铺位臵。3、综合业态配比度。进驻本项目意愿有合作意向有合作意向对项目评价项目位臵很好，适合发展成为全客层中项目位臵较好，体量适中，担心当地的档购物中心。消费能力。45零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称思妍丽背景介绍思妍丽（DECLEOR）始创于一九七四年法国巴黎，以创造全天然美容护肤系列为目标。面积需求300350平米使用面积租金范围装修补贴（如有）租金12元/天/平米店铺年销售情况360480万元/年硬件要求无特殊要求开店决定性因素1、周边环境；2、无代理商，不考虑直营进驻本项目意愿无合作意向对项目评价未来三年没有在该区域开店计划46零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称俏江南金汉斯俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰金汉斯源于国内首创的“汉斯鲜酿啤酒背景介绍（LANHANSFRESHBEER”，成立于2001年，是CLUB）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际国内以鲜酿啤酒为核心、南美烤肉和中西餐饮服务管理集团。合璧自助餐为辅的同业市场领导品牌。面积需求1,500平米2,000平米800平米租金范围扣率租金约8，装修补贴（如有）装修补贴6,500元/依项目而定,扣率不超过8店铺年销售情况目前全国店铺数量为63家，单店平均营业额约为售约1200万元250万元/月。单店年销楼层1层或1层带2层（视项目而定）；承重要求350KG/,局部500KG/硬件要求其他硬件要求普通餐饮条件；层高要求35米停车位要求20个层高不低于4米；电量300KW,排烟管道600500两个1、项目所属商圈；1、项目规划方案；开店决定性因素2、项目交通区位；2、租金；3、项目周边人口的品质。3、工程条件。进驻本项目意愿无合作意向有合作意向对项目评价目前还没有在该区域的开店计划项目位臵很好,适合发展中高档购物中心。48,000立方米/小时无特殊硬件要求1、项目所属商圈；1、消费能力；开店决定性因素2、项目交通区位；2、消费习惯；3、项目周边人口的品质。3、业态组合。进驻本项目意愿有合作意向无合作意向项目位臵较好，尚未在海拉尔开店，考对项目评价虑到物流成本，优先考虑同时开两家店。该区域人群尚未养成到购物中心用餐的项目位臵很好,适合做成中高档商业街。习惯。48零售商访谈服装服饰|百货公司|主题卖场|个人护理|儿童零售及娱乐|休闲娱乐|餐饮品牌名称眉州东坡西北莜面村眉州东坡酒店管理有限公司成立于2003背景介绍年，主营范围包括饭店管理、餐饮服务西贝莜面村是西贝餐饮旗下的餐饮品牌。及食品加工，总部设立在北京。面积需求2,0003,000平米1,0002,000平米租金范围装修补贴（如有）扣率25（全含）不便透露店铺年销售情况北京单店营业额约为3,600万元/年。2,500万元/年。硬件要求无特殊要求停车位要求80个以上1、项目所属商圈；1、项目客流量；开店决定性因素2、项目交通区位；2、消费能力；3、项目周边人口的品质。3、项目知名度。进驻本项目意愿无合作意向不确定对项目评价好，体量较大，适合发展中2014年以前没有在海拉尔开店计划。项目位臵教高档购物中心。49零售商访谈小结3区域现状分析大部分被访商户认为，三角地商圈影响力较大，辐射范围较广，目前区域内的商业氛围成熟或较成熟。22商圈界定区域商业现状评价3598的被访商户认为目前该区域商业氛圈，在当地影响力较大，辐射范围较广。围较成熟或较成熟，22的被访客户认为目前该区域商业氛围一般。98的被访商户认为该区域未来的商业8项目评价与发展1建议1大部分被访客户认为项目所处位臵很好，体量合适，适合发展购物中心业态。项目位臵评价项目体量评价项目商业发展方向建议89的被访商户认为该项目位92的被访商户认为该项目商1001的0被访0商户认为该项目臵很好，11的被访客户认为业体量合适，8的被访客户认适合发展购物中心业态。该项目位臵较好。为该项目商业体量较大。8992135很好较好合适较购物大中心百货仓储型大卖场零售商访谈小结项目档次定位与合作意向148大部分被访商户建议本项目为中档定位，近半数的被访商户表示有合作意向。项目档次定位合作意向4686的被访商户建议本项目为中档定位，46的被访商户表示有合作意向，8的14的被访客户建议本项目为中高档定位。被访客户表示不确定，46的4商户表6示无合作意向。86中档中高档有合作意向无合作意向不确定零售商访谈总结商户合作意向总结服装服饰类超过半数的服装服饰类被访商户有合作意向，此类商户比较关注项目的整体定位，品牌组合以及项目后期运营管理。百货公司类百货类有较强的合作意向，此类商户比较关注合作条件。主题卖场类主题卖场类有一定的合作意向，此类商户比较关注区域人群购买力。个人护理类个人护理品类有一定的合作意向，这类商户比较关注店铺位臵及区域人群购买力。儿童零售及娱乐类半数儿童零售及娱乐类被访商户有合作意向，此类商户比较关注项目周边的人口数量、消费能力以及能否满足其硬件要求。休闲娱乐类休闲娱乐类有一定的合作意向，由于此类业态承租能力较低，故比较关注项目的合作条件。餐饮类餐饮类的合作意向较差，此类被访商户认为三四线城市的消费者尚未养成到购物中心就餐的习惯。二、海拉尔区域商业市场研究21区域商业市场研究22零售商访谈23目标消费者定位PAGE55目标消费者调研调研方法我们的研究从消费者的需求入手研究方法研究方法执行报告（配额抽样调查）9900998调查方式三角地核心区域拦截访问占30）单位定点调研（占8调查时间2012年6月11日6月15日9900998合合格被样访本量者条N件2009900998合格被访者条件年龄2055岁海拉尔本地常住居民寻找目标消费者注此次样本选择中，我行加大在市政机关中的样本选择，以便较目的性的得出收入较高消费群体的相关消费需求。目标消费者调研消费者基本信息年龄性别伊泰臵业项目职业家庭目标消费者基本信息人口数学历如何在川流不息的人群中寻找目标消费者月收入工作地点家庭地点年龄比是例否在海拉尔常住一年以上103202024目标消费者调研消费者基本信息2534目标消费者基本信息是消费者调研基本信息包括性别、年龄、家庭结构、教育背景、职业、职位、家庭年收入、居住地等数据。3544否基本信息年龄、常住居民比例3545553598被访者中，年龄比例中以2534岁及3544岁族群占比较多，均占35的比例，2024岁及4555岁被访者分别占10和20的比例。消费趋势9900998被访者中，有981目标消费者消费习惯及偏好定位9900998被访者中，有81的工作区域在河西区，仅19的比例在河东区工作，参照图表可得出，河西区是海拉尔市民主要的工作区域。9900998被访者中，有54的居民在河东区居住，有46的在河西区居住，消费趋势在居住区域上河东、河西区域比例相差无几。家庭人口构成购房情况目标消费者调研消费者基本信息38居住地等数据。未购房基本信息家庭人口构成、购房情况比例两口之家18被访者中，家庭人口构成以三口之家为最大比例为61，其次为两口之家，为18在对购房情况的调研中，61的比例已购一套房，已购两套和三套消费趋势的分别站18和2，未购房的达到19的比例。职业退休0家庭主妇0其他1目标消费者调研消费者基本信息无业1目标消费者基本信息私营业主、公司合伙人1消费者调研基本信息包括性别、年龄、家庭结构、教育背景、职业、职位、家庭年收入、居住地等数据。基本信息职业构成比例专业技术3公司中高层管理人员8在对被访者职业构成的调研中，政府、事业单位干部占的比例较大，占到了488年收入、3居住3地等数据。5,0018在对被访者平均月收入的调研中，在3,0015,000元区间的占40，2,0003,000的占33，再次在5,0018在对家庭月收入的调研中，在5,0018农贸市场9目标消费者调研消费习惯及偏好消费者习惯及偏好本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏专好进行研业究和分析市场8基本信息偏好的商业零售模式调研百货8在对偏好的商业零售模式的调研中，大型超市占55的比例，购物中心占18的比例。从调研结果也可以看出消费者目前消费仍以较低消费趋势需求的生活基本配套为主。PAGE64经常消费的购物场所友谊大厦25华汇购物中心18伊士丹14友谊商场13步森百货8在对购物场所的调研中，友谊大厦、华汇购物中心、伊仕丹成为消费者经常消费的购物场所排名前三位，比例分别为25、18、14。消费趋势排序最高的为中档偏高档次的百货公司。PAGE65商场知名度对消购费物者场购所物的频影率响调研目标消费者调研消费习惯及偏好141214消费者习惯及偏好18目标消费者定位消费习惯及偏好9900998在对商场知名度对购物场所影响的调研中，58的消费者表示有一定影响，占最大比例，其次表示无所谓态度的占到25的比例。9900998在对消费者购物频率的调研中，每周一次的占到最大比例为39，每两周一次的占到30的比例，每月少于一次和每周两次的比例分别消费趋势占18在对购物场所考虑的因素的调研中，购物环境好、价格合理、商场品牌/信誉好成为消费者非常关注的因素，分别占19、19、16消费趋势的比例，消费者购物时较为关注该三项因素。PAGE68大型超市12化妆品9快餐5电影院4品牌折扣3家电3数码产品3正餐3家居2银行2儿童产品2美容美发2目标消费者调研消费习惯及偏好珠宝2消费者习惯及偏好本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进电行研究玩和分析1基本信息便希望利在商场店消费到的业态1调研K1TV健身1SPA1钟表1目标消费者定位消费习惯及偏好其他005101520259900998在对购物场所考虑的因素的调研中，服饰、鞋类、大型超市、化妆品成为消费者最希望消费到的前四名业态，分别占24、18、12、消费趋势9的比例。PAGE68每月在商场消费每的月平餐均额饮度消费平均额度21300以下3300以下300500800消费者习惯及偏好501800本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为1、8011000基本信息每月在商场、商场的餐饮方面消费的平均额度调研8011,00025100120001,0012,00018在对消费者每月在商场消费的平均额度的调研中，选择300500元的占25的比例，在501800元的占23的比例，8011,000元区间的占12的比例。9900998每月在餐饮方面的消费平均额度在300元以下的占3810300以下300以下2300500目标消费者调研消费习惯及偏好821300500501800消费者习惯及偏好1950180032本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析8011,000基本信息每月在娱乐、服装服饰类方面的消费额度调研8011,0001,0012,000561,0012,00025132,0015,2000,15,0005,001105,000110,00018在对消费者每月在娱乐方面消费的平均额度的调研中，选择300元以下的占56的比例，在300500元的占25的比例，501800元区间的占8的比例，在娱乐方面的消费额度不强劲。9900998每月在服装服饰方面的消费平均额度在300500元的占最大比例，占32，其次为1,0012,000元区间的占19，500元以上的占到51消费趋势的比例，服装类消费额度高于餐饮类、娱乐类消费额度，但整体仍集中在800元以下，占63。PAGE8购物环境不好6目标消费建筑太陈旧2者定位消费习惯及偏好05101520259900998在对消费者经常光顾的商场有哪些不足的调研中，交通停车不便、价格不合理、缺乏休息区成为前三位不足之处，分别占21、18在对消费者一般在商场逗留时间的调研中，1小时以下的占56的比例，1个小时以上的占44的比例，由此可见消费者在商场中的消费时间较少，目前商场中吸引消费者长时间游逛的因素较少。9900998在对消费者业务生活爱好的调研中，选择朋友聚餐、KTV的分别占消费趋势到28在对被访者偏好的商业项目的调研中，友谊大厦、华汇购物广场、为消费者最为喜欢的两个商业项目，所占比例分别为24、18目标消费者调研消费习惯及偏好5包头2消费者习惯及偏好19呼和浩特本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析10基本信息除海拉尔外还会在哪些城市消费的调研满洲里大连哈尔滨北京2528在对被访者除海拉尔外还会在哪些城市消费的调研中，在满洲里、哈尔滨、呼和浩特消费的比例占前三位，分别为28的比例，海拉尔购物消费外流的现象较为严重，同时也在一定程度上反应出海拉尔消费趋势本地的消费品牌及环境无法满足本地消费者的消费需求。PAGE8主题公园8便利店5电影院4数码产品4健身4化妆品3珠宝3正餐3银行3家居2钟表2美容美发2家电2儿童产品2KTV1其他目标消费者调研消费者对本项目的建议消费者对本项目的建议1SPA本节中我行将对被访者对于本项目建议意见等的内容进行调研分析基本信息被访者希望在本项目消费到的业态目标消费者定位消费习惯及偏好024681012149900998在对被访者希望在本项目消费的业态的调研中，服饰、鞋类、快餐、消费趋势大型超市成为消费者最希望消费到的业态，占比分别为13、10、10、9，同时希望消费到主题公园、便利店的分别占了8的比例。PAGE8中低档次CK881GHPAU中等档L次SHARKBROOKSBROTHERSDUPONT6目标消费者定位消费习惯及偏好中高档次其他69900998在对被访者希望在本项目消费到的品牌的调研中，表示对于品牌无概念、无所谓的占到25的比例，充分说明海拉尔区的品牌意识还需要进一步的培养，其次希望消费到金利来、劲霸及其相同档次品牌的占到16的比例，希望消费到达芙妮、BALENO及其相同档次品牌消费趋势的占到15的比例，希望消费到OCHIRLY、ELAND、绫致的占14。从图表也可以看出希望消费到中低到中等档次的消费者仍占较大比例。PAGE849目标消费者定位消费习惯及偏好9900998在对被访者对商住两用形式公寓接受程度的调研中，认为潜力一般的占到28的最高比例，其他认为非常适合、可自住可出租，前景很好和认为此形式前景不佳的分别占到24的比例。9900998如认为该形式的住房，认为适合的面积为90120平米的占到最大比消费趋势例为49，认可120150平米、4590平米、45平米以下面积的分别占22、19、10的比例。PAGE8目标消费者定位考虑的因素及建议根据消费者调研不同年龄段消费者收入情况、月平均额度、消费需求、消费实力等进行综合分析，锁定主要目标消费群体；进而分析出目标消费者特点以及目标消费者消费的业态，从而进行整体考量。不同年龄段收入不同年龄段受访者收入情况分析水平辐射次要目标消费者主要目标消费者辐射次要目标消费者月平均消费额度收入20242534354445502,0003,000918目标消费者定位考虑的