配套商业项目物业类型配比分析及结论

配套商业项目物业类型配比分析及结论博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论目的北京博大兴房地产开发有限公司于2008年6月正式签约取得亦庄南部新区居住及配套项目的土地，（地块状况如下图）。本地块用地性质为土地使用年限70年的居住用地及土地使用年限40年的配套公建用地。为了适应区域房地产市场的现状及发展及坚持集约的、合理的利用地区的原则，博大兴房地产开发有限公司在区域房地产市场调查的基础上，对区域的居住及商业类物业供需关系进行大量的数据研究，以确定本项目物业类型的配比，以保证项目的成功运营，同时带动河西南区域的商品房市场的发展及区域价值的提升。方法研究南部新区控制性规划，了解本项目于南部新区的功能定位及价值体现的过去、现状及未来，以便对本项目进行开发建筑的市场定位。通过对南部新区的人口规模、人口质素、人口流动性的研究，导入区域物业类型的需求配比。通过区域内现状及未来各类型物业的供应研究，同时完成与需求总量的对比，完成本项目居住类及商业类项目的总量的配比结论。经济技术开发区南部新区控制性规划的研究1、2004年前规划方案与现行方案的部分用地性质的变化居住用地部分转变为工业用地2004年前南部新区原规划方案2007年南部新区现规划方案对比表原方案现方案差额居住用地公顷133951029531居住人口6500050000150002、2005年2020年经济技术开发区南部新区规划分区内各类型用地及建筑面积分析1）分区图及总指标居住商服教育工业多功能办公社区服务交通供电市政地块占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积总计103190337833818019605784667180256824382502562432735006210480018234000798731502472090021724050注住宅面积190万平米，商业面积80万平米，商业面积为住宅面积的42。2）分区控制引导指标职业教育园区功能企业员工培训、再教育的职业学校适量的企业研发用地规划指标教育多功能地块占地面积公顷）建筑面积（平方米）占地面积公顷）建筑面积（平方米）X545255430001938387600现状情况已建成1/41/5，现人口数量4230人。居住区功能住宅及配套公建，计划人口数量50000人规划指标居住商服教育社区服务交通市政地块占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积X468641728000353500X38963192400X10848139072157314000676700025375004141000191900X131122179520X1463210217205110200X151078129240X117159152028857600X1291115570X1673894464245490000414100226579840005511000X3072810192024224200总计10046165437879615920038538500025375004141000191900注人均商业面积3184平米公建区功能南部新区核心区以大型商业及配套为主商服教育多功能办公社区服务交通供电市政地块占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积X4713226400503125750X481342680055165000X391553100030330300034680009819600055000232232000367200X402839905032396900016160013820700X2307715400497124250055000X24328830027969750023345006464000477050X3115230400033000751225300X321513020033710100002898000总计209253325056556500269742950062104800157302501100000880000477050现状未建设注商业面积达533250平方米滨河科技区功能公共设施高科技企业研发中心多功能交通供电地块占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积X7X201119167850055004446660018718700X21883132450X61938387600X18194152660300023115006600总计85361414800262035006600现状部分企业进住弹性发展区功能公共设施与高新技术企业用地商服多功能交通供电地块占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积X298120000X37805120750X4560490600X27811121150X28389583500737300X35055000X36119238001962940016224300X4349774550X441092180016725050600X5260290300005500X5379118500X5448172200X66756113550X67868129700总计22845600792811884000550000788400现状部分企业进住注商业面积达45600平米汽车产业园功能汽车工业园商服教育工业交通供电市政地块占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积X557311950012112100X5676113750X5758287300X60847111750X61687103050X6255470950X6858587600X692094180058387450033000009900X702694035024824800023000033000X7104325801181770008512750奔驰198771586100总计20941800043258025677243825027827800029390015115100现状部分企业进住注商业面积达45600平米其它北部区域功能居住及多功能用地居住教育多功能交通地块占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积占地面积建筑面积X2249249000X426600266002321152400X81164232800X910422084000695900总计249249000266002660045275936000695900注商业面积达249000平米3、商业定位及布局的变化由“集中型”向“分散型”的转变从亦庄南部新区的原控制性规划上可以看出，其原配套商业物业的规划定位是高档集中型社区商业。在建设实施的过程中，为了满足先期建设的居住人口的需求及解决部分拆迁人口的就业问题，将原集中商业的方案进行了合理的调整，将商业配套功能分散于各居住地块内，将商业配套的定位重新定位为分散型社区商业。4、已建成居住类物业的特点拆迁用户及企业配套青年公寓现规划居住用地中，已出让并建成的住宅类物业基本上为拆迁用房及中芯国际企业的青年公寓，其居住人口的质素不高，收入属于中低收入者，消费能力有限，同时青年公寓的非家庭型居住，其滞留性消费能力不足。所以，本区域商业的体量及级别定位应偏中低档的生活型。四、本区域商业类物业的供应与需求分析社区商业面积的计算一般按如下几个方法方法一参照西方发达国家情况，人均占有的购物商业面积约12平方米，本居住区按50000人设置商业面积应为60000平米。河西居住区板块的住宅面积165万平米，预计50000人口，商业面积16万平米，人均商业面积3184平米，已大超出发达国家的面积。现已建成人均商业面积13平米，已完全满足居民的需求面积，但由于居民消费能力的不足，商业经营不理想，使得中型商业无法入住，基本上是以小型商业的业态存在。居住区已建成入住地块住宅商业性质楼层栋数面积户数人口X30鹿海苑回迁房62190000126037800X22鹿海苑回迁房623828001104331211000X15鹿海苑回迁房636130000172851841200X12中芯青年公寓1000001200010000X16中芯生活区111094000300015000总计4968002727637200已建成人均商业面积13平米在建设中地块住宅商业性质楼层栋数面积户数人口X10鹿海苑回迁房1116140000190047505000X14鹿海苑回迁房1112950001295323753000X11中芯生活区2000总计2350007987510000已建成人均商业面积125平米（美国人均拥有购物面积较多达2平方米左右。目前，上海的人均商业面积已经超过25平方米，这已经超过香港地区，堪比东京、纽约。已有专家指出，商业设施投资过热，最终将导致零售企业市场竞争更激烈、利润更微薄。）方法二按社区规划总建筑面积的3去建设商业网点，本居住区按1861828355854平方米。南部新区居住区板块的住宅面积165万平米，商业面积16万平米，商业面积为住宅面积的10，同时大大超出相关指标。南部新区住宅面积190万平米，商业面积80万平米，商业面积为住宅面积的42。方法三按城市规划里所说的700平方/千人，本居住区按50000人设置商业面积应为35000平米。方法四按建筑设计规范配比，本居住区按50000人设置商业面积应如下类别面积商业服务22500社区服务2920文体2250市政1500医疗1900教育16500金融邮电800总计483700通过以上多种方法计算本居住板块的商业需求面积应在3500060000平米之间。五、居住类物业供应与需求分析1、南部新区居住板块内现基本上拆迁房及中芯企业宿舍，现无商品房供应，所以为提高整体居住区的价值，应提高地区的居住类商品房的面积，以引入外来高品质居住人口，带动区域的价值，同时提升区域商业的消费能力。2、南部新区的现状由于人口不足、人气不旺，所以使得人群对南部新区的认识度不足，居住类商品房的引入带来的人口数量及质素，有利用带动区域的人气及生活气氛，所以居住类物业的引入是南部新区发展的重要环节。3、北京经济开发区已成为北京消费者心中低密度、高品质居住区，此区域对追求品质的商品房消费者有着极强的吸引力，成为消费热点地区，加之城铁的即将修建，此区域将更加热点，开发区核心居住区已基本无土地供应，南部新区现居住用地面积不大，建议根据市场需求适当增加居住用地。六、本项目居住类物业与商业类物业配比定位在遵循本项目控制性规划的前提下，同时在市场分析结论的指导下，将本项目居住类物业与商业类物业配比定位为以居住类物业为主，以商业及教育配套设施为附的综合类、复合型、特色差异化项目。物业类型配比及功能分布表类型功能建筑面积平方米居住类型居住92000教育类型幼儿园3000商业类型储蓄所400邮政所250超市3000菜市场3750社区服务街道办事处1200社区服务中心1500总计105009本项目定位一项目的差异化带动区域商品房的发展及区域价值的提升本项目力求在项目用地特征（分散型土地）、项目规模（10万平方米的中小型项目）、功能定位（集居住、商业、教育为一体的小型复合型功能）的条件下，将项目建设为特色、差异化的复合型项目，以带动区域商品房的发展及土地价值的提升。所以，本项目的意义在于引领南部新区进入商品房开发的通道带动亦庄南部新