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文档简介

都市心海岸雅园项目运作手册PAGEPAGE22都市心海岸雅园项目运作手册都市心海岸雅园项目运作手册ZSDS/SC编写审核批准实施日期目录一、项目概况二、组织机构三、管理质量目标四、管理人员岗位设置五、岗位职责六、办公制度七、部门运作手册1、工程维修部分册2、客户服务部分册3、安全保卫部分册一、项目概况都市心海岸雅园位于北京市朝阳区阜东西大街18号,东北至北京电车公司二厂;西北至望京内环北路;西南至韩美林工作室;东南至望京实业总公司花家地供热厂,总建筑面积7213870平米。有五栋住宅楼组成,共计533户。园区内及地下设有停车场,共有车位400余个。园区主要设备配置为意大利意高1吨锅炉2台,专供底商、会所及公共区域;14部东芝电梯、消防及保安中控、局域网宽带、直拨电话入户、双路供电供水等。二、组织机构三、物业管理质量目标园区建筑及公共设施完好率98以上,其中消防水泵供水率达100。避免区域内火灾、刑事和交通责任事故的发生。园区内卫生、消杀、绿化达到国家标准率100。房屋零修、急修及时率98,返修率不高于1。业主对服务的总体满意率达到95以上。四、管理人员岗位设置项目经理1人、客服经理1人、工程经理1人、安保经理1人。五、岗位职责1、项目经理直接上级公司总经理、副总经理直接下级各部门经理或主管全面主持项目部的日常工作,保证项目部的正常运转;负责监督、检查各方面工作完成情况和制度执行情况;负责项目部的领导和管理工作,使各级员工积极努力完成工作;具体安排、协调物业服务各方面工作,运作井然有序;负责客户的投诉处理工作,力争使客户满意;做好与政府各相关单位和公司各职能部门的沟通协调工作,以获得良好的外部环境;7)负责日常工作的考核,坚持原则、公平合理;8)完成公司领导交办的其它工作。2客服部经理岗位职责直接上级项目经理直接下级客服文员、前台接待员、保洁领班主持客服部全面工作,建设一个高效率、高素质部门,为客户提供高品质的服务。拟定部门工作计划,安排实施并按时做出工作总结。拟定部门年度预算,阐明各项费用支出拟定各项服务标准,完善各项工作程序,制定部门管理制度,力争使客服部的工作做到标准化、程序化、制度化。建立并完善本部门员工各级岗位工作职责范围。拟定部门培训计划,安排实施。不断提高本部门员工的业务素质和工作能力。编制本部门组织架构,提出人员任职要求,参与人员面试,为本部门录用合格人才。控制部门成本,调动人员补缺。布置完成上级的各项工作安排。并将自己工作范围内各种重要事件及各类信息向项目经理汇报。建立完善的受理投诉体系及发出指令体系,使物业部日常工作顺利进行。处理小区内公共区域有关客户和清洁的所有日常事务。协调物业管理中心与小区业主/租户之关系,接受和处理客户投诉及客户的任何需要,顺利完成管理费征收工作。密切同工程部联系,做好一些必要维修项目、工程改造项目的协调工作,包括公共区域、楼层、办公室等。确保小区所有防火(紧急)出口不被阻碍,并随时随刻可以开启,同时留心观察引起火灾的因素及隐患,并及时排除。检查主管的工作进度及工作安排,听取主管的工作汇报,并做出正确指导。监督属下员工完成各种工作指令,考察员工的工作能力及工作表现。针对员工的不足之处及时加以引导,经常提醒、检查员工的行为及态度。检查员工考勤及工资水平,并在权限范围内适时做出调整。在任何需要的时候对下属员工进行必要的评估,建议行政人事部对表现出色的员工给予表扬与奖励;对于员工违纪行为要及时给予处理。控制、指导、管理部门的工作目标、计划及组织小区的楼层、公共区域的服务与清洁工作,使之达到一个较高的服务、清洁水平。监督与控制部门所属范围内的客用品、清洁用品以及设施、设备的使用,使之最大程度的减少不必要的开支浪费。为了确保所负责部门及区域的服务及清洁水平达到一流标准,需经常对保洁公司的工作进行多种形式的检查、督导。确保与各部门之间的配合,在任何情况下都要最大限度的减少可能给业主/住户带来的不便和因此而发生的投诉。严格检查有关小区业主/住户遗失物品的处理程序与落实的情况,确保业主/住户的遗留物品得到正确和安全的存放。每月底将有关工作的目标、工作内容、完成情况、所发生的特殊事件及需要解决的问题和职工变更情况向总经理汇报。负责各种节日场合的装饰布置工作,做好小区各大型活动的计划组织及服务工作。在需要的时候,随时随地做好准备接受一些特殊工作安排。3、工程部经理岗位职责直接上级项目经理直接下级工程主管1在项目经理领导下,对工程部工作有全面直接责任,对项目经理负责。2负责工程部各岗位职责的制定,编制本部门规章制度,并监督其执行。3负责工程部公共部位、公用设施、设备维修计划的制定、并组织实施。4检查岗位责任制执行情况,对员工维修质量、设备运行情况进行考评。5负责工程部的各种备件和工具使用保管情况。6负责主管部门员工的培训和技术考核工作。7负责制定工程材料的备品、备件月采购计划工作,填写本部门的材料采购计划和材料到货后的验收工作。8负责本部门不合格服务的处理,纠正和预防措施的实施并跟踪检查。9负责检查各专业工程维修质量和日常巡检落实情况。对物业公司接管运行的机电设备,组织协调各专业技术主管共同编制、年、季、月维修保养计划,并做好组织检查实施工作。10完成上级交办的其他任务4、安保部经理岗位职责在项目经理的领导下,全面负责小区区域内的安全保卫工作及消防工作。负责保安部内部及项目内各部的协调工作,带领保安部全体人员认真完成项目部及上级领导交给的各项工作;贯彻执行国家、市政府及项目部有关治安保卫、消防工作的法规、法令、条例和制度;组织、安排小区区域内日常的保安和消防工作,落实各项安全措施及各项制度,保障小区的安全;熟悉并掌握紧急事件处理程序,组织调动保安人员对火灾、刑事案件等进行紧急处理;积极配合公安部门调查小区区域内发生的各类案件并与公安部门保持良好的工作关系;制定小区区域内的制安、消防工作的各项规章制度并监督组织实施并不断完善;制定并组织实施消防设备、设施的维护、保养和运行工作;负责组织保安及义务消防员的培训,宣传防火知识,制定灭火作战方案;负责保安部主管人员工作业绩量化考核、评定,按时填写工作日报表并及时上报;10负责检查保安、消防人员的仪容仪表、礼貌用语等情况;11负责机动车和非机动车的管理;完成领导交办的临时性工作。六、项目部各项规章制度1、办公管理制度所有工作人员进出办公室要精神饱满,举止文明,礼貌待人。所有工作人员要在左胸前配带好工作牌后方能开始工作。工作时间内不得高声喧哗、呼唤、吵闹及吃东西,不得哼唱歌曲、吹口哨;不得长时间占用办公电话拨打、接听私人电话。公司所有工作人员必须按着装规定要求执行,注意言行举止,不得当众整理个人衣物。爱护办公室内一切公有财物,室内所有用品不得乱扔乱放。保持办公室内整洁、有序、无杂物。外出、离开办公室或下班,应将桌面清理干净,文件收好,办公椅放在办公桌的空档处。上班时应保持桌面整洁、有序,不许摆放与工作无关的其它物品;不得将公司文件乱摆放,严格保密制度,如当时不用应收于桌内。下班切记关灯、关门、关窗、关闭电器,注意安全防范措施。2、归档制度凡是反映项目部经营、管理及工程建设等活动及具有查考价值的文件资料均属归档范围。公司下发文件,质量体系文件,给公司的请示及批复文件,对外合同及相关资料、客户档案(营业执照、法人身份证等)租赁合同、电话租赁、清洁协议、质量记录、与客户相关往来文件、二次装修协议等由物业部负责保存。工程维修、维护、工程建设等外包合同及相关资料,园区各系统图纸及相关资料由工程部负责归档保存。员工登记表、临时工、保安的登记表,消防、安全检查记录、文件、质量记录及政府相关文件由保安主管负责归档保存。凡属归档范围的文件资料,原则上必须是原件,因报批或备案的可保存复印件。凡属归档范围的文件,任何个人不得留存。3、例会制度项目部每周一下午召开工作例会。例会由项目经理主持,客服、保安、工程各部主管以上人员参加。项目经理听取各部门上周工作情况汇报,和本周工作计划并做出总结,布置本周工作。各部门由此确定计划,布置工作。每周例会由客服记录并整理会议纪要存档、分发各部门。各部门于每周五召开本部门例会,对本周工作作出总结,于项目例会时汇报。项目部于每月初第一个周一下午召开月总结会,对本月各部门工作作出讲评。会议由客服记录并整理会议纪要存档。4、综合检查制度各部门主管领班每日对本部门、本班组各岗位工作进行检查,发现问题及时指正并责令做到位。各部门人员每日至少巡视园区一次,对园区卫生保洁、前台、保安、设施、设备情况进行查看,发现问题及时反映给各部门主管或领班由其布置整改或维修,巡视完毕后做好做好巡视记录。各部门经理每日至少巡视园区一次,检查各方面工作,发现问题及时处理,并做好处理记录。巡检提出的问题处理结果和改进意见、措施的落实情况均纳入业绩考评。5、保密管理规定本规定适用于项目部全体员工,每位员工均段严格遵守。有关客户内部的情况不得向其它客户和无关人员透露;有关与客户的成文条款、条件、客户档案、文件资料等不得向其它客户或无关人员透露或出示;有关与客户协商的过程、情况、往来文件、信函、请示与批复不得向无关人员透露或出示;有关公司内部的文件、管理经营状况、财务状况、对外协议内容等不得向外人透露;凡已存档文件个人不得私自携带回家或外借,如确有需要,须经项目经理批准;各种文件应妥善保管、收存,不能随意放于桌面或它处。工程部运作手册ZSGC/SC职责范围工程部是负责都市心海岸雅园小区内设备设施的维修,组织建筑修缮施工的部门。下设强电、弱电、电梯、暖通给排水、综合维修等专业班组。工程部职责如下负责院区电力系统、空调通风系统、电梯、给排水系统、消防水系统、自控消防报警系统、通讯系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修;入户维修、装修管理以及标识的安装和管理。编制物业设施设备维修管理方案,编制维修计划和年度预算方案。负责设施设备更新改造方案的技术论证和技术把关工作;负责园区的节能降耗工作,制定有效的节能措施并监督执行落实。组织架构工程部经理强弱电电工电梯维修工综合维修工给排水暖通岗位设置根据本项目的实际情况,工程部拟设定14人,具体设置如下1、工程部经理1人,给排水领班1人,电气领班1人。2、强电维修工3人,弱电维修工1人,电梯维修工1人。3、水工3人,锅炉工2人(季节工,停炉后水工1人,综合维修1人)4、综合维修工1人。共计14人四、岗位职责1、工程部经理直接上级项目经理直接下级工程主管1在项目经理领导下,对工程部工作有全面直接责任,对项目经理负责。2负责工程部各岗位职责的制定,编制本部门规章制度,并监督其执行。3负责工程部公共部位、公用设施、设备维修计划的制定、并组织实施。4检查岗位责任制执行情况,对员工维修质量、设备运行情况进行考评。5负责工程部的各种备件和工具使用保管情况。6负责主管部门员工的培训和技术考核工作。7负责制定工程材料的备品、备件月采购计划工作,填写本部门的材料采购计划和材料到货后的验收工作。8负责本部门不合格服务的处理,纠正和预防措施的实施并跟踪检查。9负责检查各专业工程维修质量和日常巡检落实情况。对物业公司接管运行的机电设备,组织协调各专业技术主管共同编制、年、季、月维修保养计划,并做好组织检查实施工作。10完成上级交办的其他任务2、工程主管直接上级工程部经理直接下级工程部员工1组织工程部各专业技术主管代表物业公司参加接管物业机电项目工程设备验收,技术档案整理、登记造册存档。2负责工程部各岗位范围划分,调整,调配主管以下工作岗位,做到合理、精辟、高效,提高工作效率。3督促运行值班人员对所辖设备勤巡视,勤检查、勤记录;自已也要坚持每天对各种电气设备的巡视检查。4认真掌握各设备数量、规格和状况,建立建全设备台帐。5做好各种设备能耗的统计工作,认真填报消耗统计表。6负责检查业户二次装修工作,处理出现的问题和业主投诉7每月20日前完成各部门报修情况统计,将材料配件消耗情况统计造册。做好暖通给排水的日常运行管理工作。负责安排通风设备、给排水设备维护检修工作。8根据设备运行状况,认真制订维护保养计划,并负责组织实施。9熟练掌握空调通风设备给排水设备数量规格和状况,建立建全设备台帐。10完成上级下达的其它任务。3、维修电工岗位职责汇报上级工程主管1对工作单要及时、准确无误的实施、完成。2负责物业所有区域照明灯具,电器开关,插座的维修。3负责照明控制盘,开关箱的定期检查,清理和维修。4负责动力开关柜的定期检查,清理和日常维修。5负责小型改造工作的电器安装和改装。6负责节日照明及灯光的布置工作。7配合其他班组对有关电器设备实施计划保养和维修。8配合电梯维修工进行电梯的维修,保养工作。9完成上级下达的其它任务。4、弱电维修工岗位职责汇报上级工程主管1认真贯彻主管下达的各项指令,严格执行各项工作制度,协助主管做好运行和管理工作。2根据主管下达的任务认真做好计划维修保养工作,将完成情况上报主管。3按照操作规程操作,防止人身事故和设备事故的发生。4按要求巡视检查设备,消除事故隐患。5负责物业的电视系统,消防广播系统的正常运行和维护保养工作。6配合保安部做好消防系统,保安监控系统维护保养,做好定期试验工作。7配合物业各部做好电话线路的维修工作。8对各部门的工作单要及时准确的实施、完成。9完成上级安排的其它工作。5、水暖工岗位职责汇报上级工程主管1熟悉并掌握所管辖范围内供暖、供热给排水系统及设备的详细情况,定期检查管道、设备,避免跑、冒、滴、漏等情况的发生。2认真完成每周、月、季、年度工作计划每天的维修工作,遇有突发事件随叫随到及时抢修。3积极参加专业技术培训,努力掌握各种技能,不断提高技术水平,保障各项工作顺利完成。4负责管辖范围内设备及工作场所的卫生清洁。5认真参加夜值班,严格遵守值班管理规定。6完成上级安排的其它工作。6、综合维修工岗位职责汇报上级工程主管1严格按照工作程序工作,保证工作单指定的工作及时准确的完成。2负责会所及其他场所器械的维修工作。3负责物业门锁金属门及配套部件,闭门器等小型机械设备的维修工作。4负责为其它部门制作,维修金属部件。5负责物业所有公共设备设施的维护保养工作。6按计划对所管辖设备进行保养,每季度不少于一次。7认真填写检修项目表,及时向上级报告需要更换和大修的设备设施情况。8完成上级安排的其它工作。7、电梯维修工岗位职责汇报上级工程主管1树立安全第一的思想,遵守各项管理规定,保证乘客和自身的安全,保证电梯设备的安全。2填写各种维修保养记录。3制定并贯彻维修人的日常维护和预检修制度。4制定并贯彻维修人员的安全操作规程。5学习有关电梯法规,严把标准,保证维护质量。6熟悉所维修的电梯性能,规格,掌握其操作要领。7执行电梯安装,维修工艺标准。8执行各种检修保养规定。9遵守法纪,坚守岗位,不迟到不早退。10完成上级安排的其他工作。五、工程部管理制度1、水泵房管理制度1水泵房的设备设施、门窗户壁,要每周清扫擦拭一次。2机房内的水泵应做到表面洁净,阀门管道无跑、冒、滴、漏现象。3设备设施及管线表面无灰尘,无污染,室内无杂乱堆积物品。4机房内须做到无卫生死角,无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味。5机房内每日进行通风换气,保证机房内空气清新。6机房的地面保持干净整洁,并做到每次进出后,应重新拖洗地面。7严禁无关人员进入机房内。8严格遵守北京市生活饮用水卫生监督管理条例水泵房操作人员必须持北京市卫生防疫部门的健康证。确保水泵房干净、整洁。2、水箱间管理制度为保证水箱间的卫生良好,保证小区居民饮用水符合国家有关生活饮用卫生规定,特制定以下卫生制度1水箱间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证。2水箱间内门窗玻璃,每星期擦拭清洗一次。3水箱保温完好,弯头、滤网、水箱盖密封加锁。4水箱间内管道阀门完好,表面无灰尘无污染。5每半月打开水箱盖彻底检查水箱内的水质,要求目测无异物、无异味。每半年对水箱进行检验。6水箱间应做到无卫生死角,无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味。7水箱间每周打开窗户通风换气,保证室内空气清新。8严格遵守北京市生活饮用水卫生监督管理条例供水卫生要求的制度。3、水泵房设备设施保养制度为保证水泵房内的设备设施长期稳定的运行,延长设备的使用寿命,保证供水系统的正常。制定如下水泵房设备设施维修保养制度1消防泵,每月定期进行手动盘车一次,通电点车一次,保证消防系统随时可以投入运行。2生活泵、污水泵要每季度进行一次注油保养。为保证设备良好运行,保证水资源不致浪费,保证机房内干净整洁,对油封、盘根等以异漏水处要随时进行修理。3对机房内所有的阀门、螺杆每三个月要加油润滑,阀门盘根填料要随时压紧。对半年未开启的阀门,开启后应随时检查是否有漏水现象。4各项压力表要指示正常准确,自动控制型压力表每年要检查其控制是否可靠,确保安全运行。压力表下的考克门要开启自如,易于压力表的检修和更换。5水泵、电机、阀门、管道每年要对生锈部位进行防锈刷漆处理,保证设备的清洁、美观。6水泵房要每天巡视一次,做好巡检记录。出现问题随时处理,不能解决的问题要书面上报部门经理或主管。4、电梯安全管理制度1电梯工必须持证上岗,无证人员禁止操作。2电梯维修工每周对各电梯安全巡视检查一次,发现问题及时处理。3每月组织人员对电梯进行一次安全检查,发现安全隐患,立即组织整修。4工程部主管配合项目经理组织人员对电梯大、中修的分包方进行评审,评审合格后方可承担电梯的大、中修工作。5持报警系统完好,每周检查一次,保证电梯发生故障时能接到报警。6电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程电梯发生困人故障时,严格按规程执行。7劳动局检测不合格,未取得准用证的电梯严禁投入使用。5、电梯机房管理制度1每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人,堆放杂物。2保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不超过40摄氏度。3保证机房内照明良好,并配备应急灯,灭火器和盘车工具挂于显眼处。4毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。5机房门窗应完好并上锁,未经部门领导允许,禁止外人进入,并注意采取措施,防止小动物进入。6电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。7按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。8每天巡查机房,发现达不到规定要求的及时处理。6、电梯维修安全操作规程1电梯维修人员必须经过专业技术培训方可从事此项工作,维修工从事电工作业应有供电局颁发的“低压维修”电工执照,学习工应持有学习工执照及电梯维修上岗证。2维修作业必修由二人以上方可进行,做到有主有次,有呼有应,谨慎认真。3维修工必修服从现场负责人的统一指挥,统一安排,采取安全措施,以确保安全。4操作时应精神集中,不得说笑打闹,不得擅离工作岗位或做与工作无关的事情,严禁酒后操作。5维修工必修带好防护用品,正确使用防护用品(绝缘靴、鞋、安全帽、带),严禁穿背心短裤拖鞋和裙子上岗工作。6检修时应在端站悬挂检修工作牌。7一般不准带电工作,必修带电工作时应有人监护,有可靠安全措施,并由有经验的技工操作。8维修人员必修学会触电的急救方法,并最少掌握一种人工呼吸方法。9发生重大设备或人身事故时,应及时抢救受伤人员,并保护好现场,迅速向上级主管汇报。7、配电室工作制度1值班工人要树立高度的责任心,努力学习技术,熟练掌握供电方式、状态、路线定向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。2定时巡查电器设备,密切监视设备运行情况、并准确抄录各项报表,确保电力系统正常运行。3严格保持各开关状态,不经领导批准,不得随意更改设备接线的运行方式及各种开关的整定值。4在气候突变的环境下,要加强对设备的特别巡视,当发生事故时,要保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并按要求做好记录。5值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备,要追究当事人责任。6任何人非因工作不得进入配电室、更不得逗留。8、设备责任管理制度为加强设备设施的管理,保证各种设备安全运转,特制定本制度。小区内所有设备设施都要确立责任人,在设备表面或门口处设立标志牌,标志牌上注明责任人。设备责任人的主要工作1全面负责管辖设备的日常维护保养工作;2全面负责管辖范围的卫生清洁工作;3及时处理设备存在的隐患及不安全因素;4保证设备安全运转,做好各种文字记录;5遇到重大事故或处理不了的事情,及时向上级领导汇报。6工程部将定期进行巡视检查,发现问题,限期整改,警告超过二次的或屡教不改的,工程部将视情节轻重进行处罚。7设备责任人要定期将设备运行状况向项目经理汇报,并做好设备检修、保养记录和巡视检查记录。9、设备巡视检查制度为加强设备管理,保证各种设备安全运转,特制定本制度。1设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查,检查结果记入巡视检查记录表中。巡视检查主要内容2转动设备是否灵活,有没有拖卡现象,设备是否有异声、异味;3设备油位及各种表针指示是否完好;4设备是否有跑、冒、滴、漏。5安全消防设施是否完备。6每次检查结果要认真记录,检查中发现的问题能自己解决的,尽量自己解决,不能解决的,尽快上报。7巡视检查过程中要认真仔细,切忌走马观花,走过场。8工程主管及项目经理负责此项工作的检查监督工作。10、维修回访制度为规范公司服务标准,提高公司服务水平,提高客户满意度,特制定本制度,望遵照执行。1所有维修工作须到前台登记或由前台安排,接待员做好记录,员工须持报修单入户维修。2维修工作结束后,员工要到前台交回报修单,接待员在前台接待记录表中记好完成时间及完成情况。3工程主管要每日询问当日维修情况;就重点户或重点工作进行回访,回访人由项目经理、客服人员或指定员工来完成。4回访时间为一次维修工作完成一周内,不能太长。5回访方式为入户回访和电话回访,两者可以交替使用。6回访时,回访人要态度和蔼,语言礼貌,询问认真。7原则上回访率不能低于维修量的10。8回访结果由回访人详细填写在维修回访记录表上,对于回访结果不满意的,要上报部门经理,并列出处理意见,同时登记在案。六、工程部专业操作规程1、水泵房操作规程为确保水泵房的设备设施正常完好的运行,特制定操作规程及制度1非操作人员严禁操作水泵房的设备。2因工作进入水泵房的工作人员必须执行出入登记制度。为保证设备正常运行,操作人员每周必须进行一次巡检,并填写设备巡视检查表。4水泵房设备为24小时自动供水,为确保供水系统的正常运行,必须定期对水泵房的所有供水设备手动试运行,运行周期为每星期一次。5手动试运行操作规程如下把各水泵自动控制开关转换为手控制。手动开闭水泵进出水阀门,检查阀门是否全开。手动盘动水泵,应轻松转动。用手动按钮启动水泵,查看电流表是否正常,电机有无异响、震动现象。检查压力表指示是否正常,正常压力应为06MPA。实验完毕将水泵控制转为自动控制,在试运行中如发现有异常现象,应立即停止运行,检查事故原因,如不能处理,应立即上报本部门经理进行修复,操作完毕后,将操作人员、操作时间、操作过程记入保养维修记录表中,消防泵同上。2、室外管线巡检操作规程1每星期一对生活用水管线及室外消防设施进行保养,检查运转情况。2每星期二对化粪池进行检查。3每星期三对雨水管线、管井和污废水管线进行检查。4每星期四对生活用水管线、管井进行检查。5每星期五对供暖设施管沟进行检查。3、外管网维护保养程序给水系统给水外管网每个季度要检查一次外管网,主要内容是查自来水压力,截门井、水表井等是应无跑、冒、滴、漏现象。若有,及时修理,在夏季用水高峰期,要加大检查力度。每个节门在检查时,在节门立杆、螺栓等处要加油保养。对于年久失修的节门,要求整体拆卸,进行加盘根,除锈、刷漆等工作,彻底检修。抽净井内积水,清理井内杂物。每次维修保养要做好记录。污水系统排水管网每季度要巡视检查一次,每年5月份、12月份要重点检查。主要检查污水井、化粪池,流水是否通畅,发现问题及时解决,最好用竹劈子、疏通机、自来水等对管道进行疏通清洗。污水泵由设备责任人每月检查一次,化粪池每年要请专业公司抽一次。对外网经常堵塞的部位要加大巡检力度,增加检查次数。做好维护保养记录。雨水系统每年雨季来临之前是检查重点期,主要检查雨水井及管道是否通畅,清理井内和雨篦子内的树叶、灰土等杂物。有损坏的井盖或雨篦子要及时更换。做好检查记录。消防系统每半年检查一次,检查是否有漏水现象,若有及时修理,必要时进行加盘根、除锈、刷漆等处理。每半年对消防栓进行一次通水试验。清理井内杂物,冬季做好保温。做好文字记录。供暖系统夏季期间每月检查一次,冬季供暖期间每周检查一次,主要内容是分水联箱、集水联箱各入户暖气井、压力、温度等。每年4月开始对所有节门进行维修保养,有跑、冒、滴、漏的节门全部解体,拆开螺栓解除阀芯、阀体,更换损坏件儿,对不能用的节门予以更换,进行彻底检修,并进行加盘根、除锈、刷漆、润滑等工作。对联箱及有堵塞现象的管道进行冲洗。各暖气井要检查压力表,温度计指示是否准确,不准的做好记录,检修时予以更换。暖气井内要保持整洁、干燥。做好维修、保养记录。七、电梯安全操作规程电梯轿顶作业操作要求修戴好安全帽,袖口、裤口要紧好准开快车,并由轿顶控制开停。轿厢行驶时,不准将身体探出防护栏。轿厢行驶中,轿顶操作人员不应超过三人。轿厢内操作人员必修服从轿顶操作人员指挥维护轿顶设备时,应将轿顶急停开关断开检修未完时,轿厢内操作人员不得擅离轿厢,非检修人员不得进入轿厢检修时各层厅门必修关好,如不能关时要设专人看守或采取遮挡措施离开轿厢时应把门关好锁好,在进去时注意轿厢是否在原处。电梯井作业操作要求1、工作必修戴好安全帽,登高操作要用安全带、工具带、工具应放在袋内、大工具要用保险绳扎好,不得放在架子上或梯子上,不准上下投掷料具。2、电焊时不得通过钢丝打火。3、所有电源在完工离开现场时,必修切断闸箱枷锁。4、轿箱距厅坎60CM以上时,禁止从轿箱内跳到厅外地板上。5、严禁双脚分别跨在层楼门口和轿箱内工作与双脚在地板上身子在轿顶工作。6、在底坑使用梯子时,梯脚要落实,梯子上端不得靠在导轨上。7、在底坑内工作应把底坑急停开关断开。电梯困人救援规程凡遇故障,首先通知电梯维修工和项目部管理人员,维修工需在最短时间内赶到现场,依下列顺序释放被困乘客1、轿箱停于接近于电梯口的位置确定轿箱所在位置。关闭机房电源开关。用专用外门钥匙开启外门。用人力开启轿箱门。协助乘客离开轿箱。重将外门关好。2、轿箱停于远离电梯口的位置时进入机房,关闭该故障电梯的电源开关。拆除电梯之轴端盖,安上旋柄座及旋柄。3、救援人员用力把挂住旋柄,另一救援人员手持动释放杆,轻轻撬动。电梯行驶前的检查与准备工作开启层门进入轿厢之前,要注意轿厢是否停在该层。开启轿内照明。每日开始工作前,将电梯上下行驶几次,无异常现象后方可使用。层门关闭后,从层门外不能用手拔起,当层门轿门未完全关闭时,电梯不能正常启动。准确度应无明显变化。经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。电梯行驶中应注意事项轿厢的载重量应不超过额定载重量。乘客电梯不许作为载货电梯使用。不允许装运易燃、易爆的危险物品,如遇特殊情况,须项目部同意、批准并严加安全保护措施后装运。标志,使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。严禁在层门开启情况下,掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶,不允许掀按检修、按钮来消除正常行驶中的选房信号。不允许利用轿顶安全窗,轿厢安全门的开启来装运长物件。电梯在行驶中,应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。轿厢顶上,除电梯固有设备外,不得放置他物。当电梯使用中发生如下故障时,应立即通知维修人员停用检修。层、轿门完全关闭后,电梯未能正常行驶时。运行速度明显变化时。层、轿门关闭前,电梯自行行驶时。行驶方面与选定方向相反时。内选、平房、快速、外呼和指层信号失灵、失控时发觉异常噪音,较大震动和冲击时。当轿厢在额定载重量下,如有超越位置而继续运行时。安全钳误动作时。接触到电梯的任何部位有现象时。发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。电梯使用完毕停用时,电梯工应将轿厢停在,将操纵盘上的开关全部断开,并将层门关闭。电梯长期停用,应将电梯机房总电源关掉。电梯维护标准运行记录清楚、准确齐全,公布电梯运行时刻表。保修单填写准确清楚齐全,与运行记录相符。电梯设备档案整齐完整,有关资料及时存档、无遗失。配电柜柜内元件齐全,仪表指示准确。减速机机座无油污,轮缘无磨损。电磁制动器零件齐全,活动自如。电动机及牵引机运行无异声,油位在中心线不漏油。轿内灯具及操作盘灯光明亮,按钮正常无损坏。轿厢门行走平稳,传动皮带或链条无损坏。导靴各部位调整符合要求。电梯各层厅门钩子锁灵活可靠,关门无撞击声。各层厅门上下轨道门扇清洁光亮,轨道润滑清洁。缓冲器油封良好,油量充足,动作正常。极限开关动作可靠,越程距离为200MM。限位开关动作灵敏可靠,越程距离为100MM。机械缓速开关动作灵敏可靠。安全钳及楔块要求各块之间的间隙均为24MM。平层准确度1520M/S,15MM电梯启动运行平稳、舒适、无震动、无冲击。轿门地坎层门轮间隙为58MM。各层门与门之间的间隙为58MM。轿内报警装置装置齐全。各层厅门及连锁开关应灵活可靠。轿厢导轨线槽接地电阻4防夹安全装置应灵敏有效。各拽引钢丝绳受力应均匀,胀力偏差10保养周期与规定电梯每周保养一次。要求定时定位进行保养。排除故障的急修随时进行。日常保养检修,平均每梯每周一次每次4小时。重点保养项目,每梯36周进行一次。中修,每3年一次。大修,每56年一次。中大修间隔错开,第二次中修可并入大修,中修后质量稳定,可以继续中修,不搞大修。电梯困人救援规程凡遇故障,首先通知电梯维修工和项目部管理人员,维修工需在最短时间内赶到现场,依下列顺序释做被捆乘客1、轿箱停于接近于电梯口的位置确定轿箱所在位置。关闭机房电源开关。用专用外门钥匙开启外门。用人力开启轿箱门。协助乘客离开轿箱。重将外门关好。2、轿箱停于远离电梯口的位置时进入机房,关闭该故障电梯的电源开关。拆除电梯之轴端盖,安上旋柄座及旋柄。3、救援人员用力把挂住旋柄,另一救援人员手持动释放杆,轻轻撬动。乘梯须知用手按钮严禁撞击不许吸烟勿靠厢门运行之时挤门危险危险物品禁止进梯保持清洁勿吐勿丢运载货物须先报批如遇意外请按警铃超载铃响后进退出儿童乘梯成人携带发生火警切勿乘梯八、维修工行为规范1自觉遵守公司各项规章制度,遵纪守法,服从领导听从分配,认真做好每一件工作;2员工之间以诚相待,团结友爱,相互配合,共同协作,维护公司形象和利益;3爱护公共设施,设备及各种财物,爱护小区一草一木;4员工上班期间必须按公司规定统一着装,并在左胸前佩带公司工牌;5员工要讲卫生,衣服干净整洁,不随地吐痰,不乱扔纸屑、烟头,如发现纸屑等废弃物,应随手拾起,自觉维护公共环境的整洁和优美;6员工走路要挺胸抬头,精神饱满,自然大方;7在小区内行走,不得大声喧哗,尽量不要并排走,以免影响他人,和客户相遇时,应主动让路;8在小区内施工时,员工要遵守规范,提高工作效率,不能聊天,抽烟,更不能有坐、躺、靠、倚、卧等不文明现象出现;9与客户交谈要用礼貌用语,要亲切和蔼,落落大方,态度不能生硬;10在户内维修,注意轻拿轻放,撤场前要将维修现场打扫干净;11不准与客户有任何形式的个人交易行为;12不准向客户索取小费或借钱借物;13不准接受客户任何形式的馈赠;14不准向客户推销商品;15不准对客户有冷、顶、拖现象,要主动、热情、细致、周到;16在小区内行走不准穿拖鞋、短裤,不准勾肩搭背,工作期间不准赤膊、光脚、敞胸露怀等不文明行为,不准大声喧哗,影响客户;17不准擅离工作岗位,不准迟到早退;18不准在工作时间内办私事,聊天等怠工现象;19不准在上班期间吃东西、下棋、嚼口香糖等现象;20不准在公共场合及客户家中抽烟;不准在上班时间打私人电话;21不准在上班前,上班中喝酒;22不准留长发,蓄胡须,衣冠不整现象;23不准无理取闹、打架、斗殴、辱骂客户或员工;24不准擅自持有危险品;25不准有损害公司利益和形象的任何行为;礼貌用语您好请请讲谢谢再见您请劳驾对不起没关系别客气打扰您了麻烦您了您别着急您慢慢说给您添麻烦了让您费心了有话慢慢说非常感谢请留步请考虑请稍等您慢走欢迎您再来有事您打电话请您担待欢迎您(感谢您)给我们提出宝贵意见入户维修服务规程1维修前的准备工作2维修人员在接受任务时,应详细了解工作内容,做好维修准备工作。3按公司规定统一着装,工作服要整洁干净。4检查胸牌是否带好。5检查是否带了抹布和脚套。6检查维修工具和常用备件是否带齐全。7维修人员在10分钟内完成准备工作,紧急事故在接到电话后15分钟内到达。若遇非紧急情况,与客户约定时间,准时到达。8入户维修服务人员到达客户门外,正对门镜后退一步,按响门铃,若没人反应,过5秒钟再按一次,若没有门铃,则用右手中指弯曲敲三次,每次一组,两组间隔5秒,力度要适中,切忌用脚或异物敲门。9客户听到铃声发响,应回答“您好,我是中实物业公司的,约好来给您维修的”。10客户开门后,维修工应出示派工单,并将维修项目和内容向客户说明。11经客户同意后,换成脚套(或征求意见换拖鞋或不换)再随客户进入室内。12进入工作现场,若发现室内的家具或其他器具妨碍维修工作,特别是维修过程中有可能给装修外观性能等带来一定程度的影响,维修工应向客户说明,并争得客户同意,方可进行挪动维修。13维修工根据现场情况,对于当时可以进行维修的项目,应向客户说明大概所需的工时、物料及收费标准等,征得客户同意后,再进入下一步骤。若客户不认可,则婉言谢绝此次维修任务。14准备工作完成后,将工具、材料拿出,放在工具包上,尽量不弄脏地面、墙面等。15维修过程中,维修人员若发现工具和材料没有带齐,应向客户解释清楚,再回去取。16维修过程中,维修工应尽量快速、有效地进行,若需客户配合,应礼貌地与客户协商。17维修结束后,维修工应收起工具,将现场整理干净,并用抹布擦干净。18请客户检修维修质量,并示范使用功能,客户验收合格后,请其在派工单上签字,同时请其现场缴费。19维修人员维修完后,应礼貌地向客户道再见后离开。20维修结束回来,应将收取的费用交至房管员处。21若客户索要发票,由房管员开出,并由维修工送回至客户手中。22在现场不能当时解决的维修项目,维修工应向客户解释清楚,说明原因,并约好下次维修时间。23维修工在住户家中维修时,举止要文明得体,不能东瞅西看。24在维修过程中,维修人员不得与客户聊天或谈论与工作无关的事,严禁与客户谈论公司内部事务。25维修工在与公司联络时,严禁使用客户家中的电话。26维修工在维修过程中,不得有吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。九、应急预案业户家无电的处理方法工程部强弱电组处理住户家无电的故障。维修人员接到派工单,10分钟内到达现场进行处理。维修工人按以下步骤进行维修无跳闸(有电)跳闸(无电)水管爆裂应急处理流程图值班人员在接到水管爆裂的消息后,通知客服部协助,在按照下列程序操作的同时,尽量能用临时措施堵漏的一定采用相应措施。小区停电处理程序十、工程部各专业工作流程图工程部日常报修流程图开始客户服务部接客户报修工程部派人接报修单并确认维修项目工程主管分派维修人员进行维修,维修后按要求填写维修单需购买材料,有偿服务未完成需客户确认,主管签字在报修单上说明未完成完成原因及预计完工时间做维修记录一式三份,工程,客服,存档各一份配电房维修保养工作流程图开始清洁卫生巡视定期检修抄表运行正常运行异常张贴停电布告寻找原因实施检修张贴停电布告限期检修完毕自行修复供电局修复恢复供电修复完毕恢复供电清理现场填写工作日志,起草重要报告做月报结束水泵房维护、保养工作流程图消防、监控、对讲系统维护、保养流程图电梯维保流程图十一、质量记录ZSGC/JL001工程维修登记表表ZSGC/JL002工程部日常巡检记录表ZSGC/JL003配电室巡检记录表ZSGC/JL004水泵房巡检记录表ZSGC/JL005锅炉房值班巡检表ZSGC/JL006工程部材料消耗登记表ZSGC/JL007电梯周保养记录ZSGC/JL008电梯维保记录ZSGC/JL013设备台帐ZSGC/JL011工程部公用工具材料登记表ZSGC/JL012工程部个人工具材料登记表工程维修登记表ZSGC/JL001编号维修单号维修地点维修内容维修结果派单时间回单时间是否收费维修人材料消耗备注备注工程部日常巡检记录ZSGC/JL002日期巡检时间电梯(112)中水机房配电室水泵房弱电机房管井阀门潜污泵锅炉房楼层照明巡检人1234567891011121314151617181920212223242526配电室巡检记录ZSGC/JL003日期巡检时间1配电室2配电室3配电室4配电室5配电室6配电室7配电室卫生状况运行状态巡检人123456789101112131415161718192021222324备注水泵房巡检记录ZSGC/JL004日期巡检时间1水泵2水泵3水泵补水泵消火栓泵喷淋泵1楼污水泵2楼污水泵3楼污水泵4污水泵巡检人1234567891011121314151617181920212223242526锅炉房巡检记录ZSGC/JL005日期巡检时间1锅炉2锅炉循环泵气压罐集水器分水器安全阀压力表通风照明值班人12345678910111213141516171819202122232425工程材料消耗记录ZSGC/JL006序号材料名称规格型号库存数量使用时间使用地点维修人员是否收费损坏程度维修结果电梯周保养项目记录表保养人年月日ZSGC/JL007电梯编号检查项目电动机减速器制动器限速器门装置胀绳轮、抗绳轮、拽引轮轿厢、对重仪表、指示灯、开关、按钮平层装置机房、轿顶、底坑1234567891011121314备注标准1、电动机油位不低于油镜2/3处,缺油时应及时加油;2、减速器油位不低于油镜2/3处;3、制动器间隙均匀(不大于07MM),两侧闸瓦应同时离开。外部清洁。4、限速器转动部分灵活,无异响,张紧装置适中外部清洁。5、门装置轿门动作灵活,安全触板装饰功能可靠,轿门所开关动作可靠。6、胀绳轮、抗绳轮、拽引轮转动部分灵活,无异响;7、轿厢、对重导靴油盒中油量充足,导靴运行时无大振动和异常影响;8、仪表、指示灯、开关、按钮指示正确,操作灵活、可靠。9平层装置交流双速梯平层准确度为30MM;10、清洁、无杂物、无易燃物。电梯维保记录表ZSGC/JL008客户名称地址电梯型号梯号保养时间客户联系人保养评价本梯保养人序号保养项目保养内容序号保养项目保养内容设备台帐设备种类水强电暖通弱电土建其它负责人年月日ZSGC/JL009设备名称设备规格、型号设备产地制造厂家安装地点电机功率设备编号出厂日期安装、使用日期接管日期电机数量主要技术性能设备技术配套主要附件序号附件名称附件型号规格数量备注1234567891011工程部各专业公用工具统计表专业ZSGC/JL010序号工具或材料名称规格型号数量使用状况领用日期备注工程部员工个人工具领用统计表姓名ZSGC/JL012序号工具或材料名称数量使用状况领用日期备注安保部运作手册ZSAB/SC一、职责范围负责都市心海岸居住区及地上地下停车场的安全保卫和消防工作。工作范围根据公安机关治安管理的范围、基层保卫和社会治安防范责任条例以及防火责任制的有关规定制定。对内部重点目标、场所、出入口进行24小时守护或巡逻,以维护公共秩序,预防违法犯罪和减轻灾害事故的损失。加强内部重点目标、部位的安全防火管理工作。二、组织机构保安警力25名保安员,5名中控、监控值班员组成。三、岗位职责1、保安部工作职责维护小区区域内的治安秩序及消防安全工作;负责小区区域内发生的刑事案件和违法事件的初步处理及现场保护,并配合公安机关调查、侦破案件;负责小区内消防管理工作;负责小区区域内消防设施、器材的更换、维修、保养计划的制定等;定期检查监督小区区域内的防火安全情况及防火隐患的整改情况;对小区区域内的重大消防安全隐患有权发放消防安全隐患通知单,并责令限期整改;负责小区区域内中控室的保安监控及消防报警的运行值班工作,并及时处理火灾、盗窃以及刑事案件等突发性事件;建立健全消防组织机构,开展防火宣传教育工作;负责制定和健全有关治安保卫及消防方面的各项规章制度,并监督执行;负责小区区域内保人员的管理及培训工作;负责重要接待任务的保卫工作;负责地下机动车库及自行车库的管理工作;负责义务消防员的组织和培训;负责消防演习方案的制定。2、保卫部经理岗位职责在项目经理的领导下,全面负责小区区域内的安全保卫工作及消防工作。负责保安部内部及项目内各部的协调工作,带领保安部全体人员认真完成项目部及上级领导交给的各项工作;贯彻执行国家、市政府及项目部有关治安保卫、消防工作的法规、法令、条例和制度;组织、安排小区区域内日常的保安和消防工作,落实各项安全措施及各项制度,保障小区的安全;熟悉并掌握紧急事件处理程序,组织调动保安人员对火灾、刑事案件等进行紧急处理;积极配合公安部门调查小区区域内发生的各类案件并与公安部门保持良好的工作关系;制定小区区域内的制安、消防工作的各项规章制度并监督组织实施并不断完善;制定并组织实施消防设备、设施的维护、保养和运行工作;负责组织保安及义务消防员的培训,宣传防火知识,制定灭火作战方案;负责保安部主管人员工作业绩量化考核、评定,按时填写工作日报表并及时上报;负责检查保安、消防人员的仪容仪表、礼貌用语等情况;负责机动车和非机动车的管理;完成领导交办的临时性工作。3、保安主管岗位职责在保安部经理的领导下,负责小区区域内的安全保卫工作;负责落实各保安岗位职责并监督执行,负责员工工作业绩的量化考核管理;负责保安员的培训、集训;负责安排保安岗位班次,按时填报考勤表;负责处理小区区域内制安保卫方面发生的各类事件;每天收集当天的情况并认真填写日报表,于次日上班交保安部经理;熟悉并掌握“紧急事件处理程序”,遇有紧急事件立即按照紧急事件处理程序进行处理并及时逐级上报;完成领导交办的其他工作任务。4、消防主管岗位职责在保安部经理的领导下,负责小区区域内的消防安全工作;落实消防安全员岗位职责并监督执行;认真贯彻执行国家有关法令、法规及消防条例并展开宣传;负责落实中控室消防值班员、消防监督员的岗位职责并监督执行,负责所管员工工作业绩的量化考核管理;负责小区区域内的消防安全工作中的各类事件,家查消防制度的执行情况;组织消防人员岗位及消防知识的培训;组织检查小区区域内各类消防设施、设备情况,发现问题及时处理;熟悉并掌握紧急事件处理程序,当火灾发生时,应立即按紧急事件处理程序组织扑救,并逐级上报,配合北京市消防局消防队执行任务;完成领导交办的其他任务。5、保安队长岗位职责认真执行上级所安排的各项工作任务,做好上传下达的工作;负责警队所有警卫人员的日常管理工作;负责制定警队各项工作计划及实施过程的全面监督;负责制定警队培训工作计划,并按照计划完成各项培训计划任务;认真接受小区区域内各家业主的意见及投诉,及时采取补救措施,并向上级报告,将意见及投诉内容认真记录总结;与公安机关保持密切联系,建立良好的沟通关系;做好公司内部普法宣传、教育。督促各部门落实各项安全防范措施;常任义务消防队队长,组织日常消防知识培训,无灭火救助技能训练,经常检查灭火设施和器材,使之始终处于良好状态,发生火灾时及时组织扑救;经常组织警队战士学习法律,法规常识,提高警队整体素质;10完成保安部经理交办的其他任务。6、保安员岗位职责在保安主管的领导下,按指定时间、地点、范围负责

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