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保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第1页共32页佛南(拍)2010029地块项目市场论证报告南海区里水镇草场村地段1、地块现状分析11地理位置地块位于佛山市南海区里水镇草场村地段,对面就是广州白云金沙洲地区,靠近珠江河里水段,西临里横路与佛山一环,5分钟可达一环。本地块位于里水镇接近中心城区附近,距离里水镇政府约5分钟车程,紧邻佛山一环里横路出口,向南经金沙洲大桥、北环高速与广州相连,可快速进入广州。佛山一环、里横路、广州环城高速等交通路网完善,交通便捷,半小时可到达佛山禅桂中心与广州市中心。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第2页共32页12用地指标规划容积率15,且38总用地面积6049099净用地面积建筑面积90736,且229866建筑密度30位置佛山市南海区里水镇草场村地段起始价57467万元建筑限高地上部分180米起始楼面地价2500土地用途城镇住宅用地兼容批发零售用地其他要求(1)受90/70条件限制;(2)不住在商业建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房;保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第3页共32页(3)沿河岸市政规划道路控制30米的滨河广场,其应以绿化为主,但可作为机动车出入口和行人出入口广场。(4)山体控制线内的保护山体不得进行开挖;(5)该项目建筑外立面,设计方案要求简洁现代。13地块现状地块用地红线内土地仍有部分厂房需要拆迁,此外地块内种植了较多树木,并有一座山体包含在本地块内。项目北面是恒大御景半岛,西面是一座厂房与白塔工业大道,并有一个小型变电站在该厂房门口,东面可享受珠江河一线江景,对面是珠江河中的江心岛,景观一流。14周边配套保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第4页共32页地块地处里水镇草场村地段,距离镇中心仅5分钟车程,可完全共享镇中心所有配套,因而虽不在镇中心但公共设施完善,周边教育配套齐全,基本生活配套较为完善。教育文化地块毗邻旗峰小学、里水中心小学、里水三中学、南海里水中学,教育配套资源丰富;公共设施洲村肉菜市场,浔峰山、中国邮政储蓄、电信局、里水医院、银行等商业配套里水信和广场、里水新天地广场,基本生活配套较为完善。15交通情况主要交通干道系统地块佛山一环、里横路、金沙洲路,5分钟车程可接上一环,5分钟即可到达广州白云金沙洲片区,10分钟车程可到里水镇中心,交通十分便利。公交系统有213路公交途径本案附近,途径南海医院、南海广场、黄岐名雅花园、里水新天地广场等地,终点站广州中海金沙湾;在洲村市场站下车后步行约510分钟即可到本项目。213路线路图桂园总站桂园市场桂园小学南海医院军桥军桥东桂城加油站经委大厦南海广场丽雅苑南海人才市场南海购书中心兴业新村桂江桥奇槎路口水头路口桂江路口岭南泗沥平安江河路横江横江路口洪湖路口北村北村德星里北村闸名雅花园里水鲜果市场沙涌上沙村下亨田村河村口河村邓岗里水桥南里水分局里水车站新天地广场里水医院里水电影院沿江公园太行站丰岗丰岗收费站草场洲村市场洲村恒大御景半岛沙凤环洲二路广州金沙洲中海金沙湾50站高速路网和顺所在的里水镇拥有7个出入口对接广州,约510分钟车程可接入广佛高速公路、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广清高速公路、广三高速公路,广州华南快速干线第三期、桂和公路以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络,半小时可到达广州、禅城、桂城、狮山、顺德等地均非常便利。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第5页共32页2、投资环境分析21政策环境财税政策2010年4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第6页共32页策。2010年4月30日,北京政府发布调控通知,要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;要求自通知发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。2010年8月24日,国家发改委财政金融司司长徐林表示,我国计划实施一系列税收体制改革。“房产税这个税种我们一直在进行研究,它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。2010年9月29日,经国务院批准,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知调整房地产相关税收政策。自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1税率征收契税。2010年10月11日,住房和城乡建设部一位官员表示,目前,财政部主导的条例修订工作正在紧张进行,并已进入冲刺阶段,但涉及评估、征收手段等方面的原因,还需要一定的时间准备,但取消原有暂行条例中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。金融政策2010年4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30。2010年4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年8月25日,中国人民银行公布2010年7月份金融市场运行情况,指出前7月金融市场总体运行平稳。7月份,银行间市场债券发行量有所增加,中期债券发行比重上升;货币市场交易量增加,货币市场利率大幅下行。2010年9月29日,国务院出台具体措施,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50、贷款利率不低于基保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第7页共32页准利率11倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。2010年10月20日,据中国人民银行昨天宣布,金融机构一年期存款基准利率上调025个百分点,由225提高到250;一年期贷款基准利率上调025个百分点,由531提高到556;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年10月20日,从此日上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下含五年及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调017和018个百分点。五年期以下含五年从333调整为350,五年期以上从387调整为405。2010年10月25日,截至2010年10月22日,全国共有14个城市颁布“限购令”,北京、天津、上海、南京、广州、深圳、杭州、大连、福州和三亚10个城市中,仅上海、福州两城市计划开盘量有少量增长,其余8个城市11月商品住宅项目计划开盘量均较10月有所降低。土地政策2010年9月2日,国土资源部部长徐绍史表示,国土部正会同发改委、住建部等相关部门研究制定全国国土规划纲要。通过国土规划,未来几年内,全国城镇建设用地供应有望大幅增加,这也是此轮宏观调控的重要组成部分和手段之一。2010年10月21日,佛山市住建局下发关于进一步规范商品房预销售行为和加强商品房预销售监管的通知,当中并未有涉及限购内容,不过通知对于楼盘“捂盘惜售”行为定义做出了界定对取得预售许可的商品住房项目,未在规定时间内对外公开销售的,原则上可认定为捂盘;对取得预售许可的商品住房项目,未在规定时间内对外公开销售全部准售房源的,原则上可认定为惜售。2010年9月29日,国务院出台具体措施,对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第8页共32页对其发放新开发项目贷款和贷款展期。其他政策2010年8月24日,佛山市住建局正式发布了首届业主大会和业主委员会成立指引程序、业主委员会换届选举程序指引等相关文件,对广东省物业管理条例进一步细化,将有利于提升佛山的物业服务水平。2010年9月7日,佛山市出台了佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准佛府201095号,自2010年10月1日起正式实施以加强国有土地有偿使用管理。以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积,如住宅用地配套地下停车库负一层,只需按市场价格的一成缴纳土地出让金;集体建设用地使用权进行经营性房地产开发,按规定征收为国有土地后补办出让,需要补交土地出让金租金。2010年9月19日,日前,国务院法制办在京召开备受关注的国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案专家研讨座谈会,房屋拆迁条例形成草案初稿。2010年10月12日,佛山市住房和城乡建设局公布农村改革“两确权”、“旧村居改造”、“宅基地换房”项目房产证办理细则,今后属于“旧村居改造”、“宅基地换房”、“两确权”范围的房屋,经申请出具确认证明,并公告无异议,就可到各区房产管理部门所设办证窗口申请办证。小结首套房贷款上调至三成、三套房可暂停审批放贷、限制异地购房、全国十四个城市颁限购令等严厉的金融政策令市场的观望气氛日渐浓厚,尤其以一线城市为甚,商品房市场的销售速度及开盘量大大下降,开发商回款速度放缓。另一方面,加强征收土地增值税以及提高拍卖地块的首付款等等措施,也让发展商的资金链逐渐紧张,从而达到让发展商用合理的价格销售商品房。整体而言,目前的房地产政策严厉,但从房地产市场的长期发展看,此次严厉的政策让非理性的市场进行调整,让中国的房地产市场保持长期的健康运行。22经济环境1城市指标保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第9页共32页佛山是广东省的腹地城市,距广州三大交通枢纽均在1小时之内,毗邻港澳,使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际化大都市的地位,广泛参与世界经济。作为广佛经济圈的重要一极,佛山连续多年保持了GDP高速增长态势,稳居广东第三大城市,已成为珠三角经济新的增长极。GDP初步核算,2009年全市生产总值(GDP)481450亿元,比上年增长135。其中第一产业增加值9555亿元,增长41;第二产业增加值302896亿元,增长124;第三产业增加值168999亿元,增长161。在第三产业中,交通运输、仓储和邮政业增长89,批发和零售业增长211,住宿和餐饮业增长153,金融业增长234,房地产业增长277,其他服务业增长98。三次产业的比重分别为20、629和351。人均生产总值80579元,增长128。20052009年地区生产总值及增长速度人均可支配收入2009年城镇居民人均可支配收入24578元,比上年增长93。城镇居民人均消费支出19296元,增长99。城镇居民家庭恩格尔系数为346,下降13个百分点。城镇居民消费支出中,教育支出所占比重为51,文化娱乐服务支出所占比重为67。城镇居民现住房总建筑面积人均387平方米。储蓄情况2009年全市中外资银行业金融机构本外币各项存款余额721114亿元,比年初增长262;其中城乡居民储蓄存款余额394501亿元,比年初增长129,企事业单位存款余保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第10页共32页额190275亿元,比年初增长514;本外币各项贷款余额410197亿元,比年初增长367。其中中长期贷款余额217587亿元,比年初增长615。2005年2009年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度三大产业发展情况农业2009年粮食作物播种面积2087千公顷,比上年增长18。蔬菜种植面积6158千公顷,增长62。经济作物播种面积1294千公顷,增长162。工业和建筑业2009年全部工业完成增加值292443亿元,比上年增长125。其中规模以上(下同)工业完成增加值286504亿元,增长140。国有及国有控股企业15664亿元,增长152;集体企业3226亿元,下降01;股份制企业146895亿元,增长158;外商及港澳台投资企业102303亿元,增长90。民营企业166745亿元,增长141。分轻重工业看,轻工业135867亿元,增长137;重工业150637亿元,增长161。轻重工业的比例为1111。引进外资情况2009年全年新签外商直接投资项目162个,合同外资金额1013亿美元,分别比上年下降308和553;实际使用外商直接投资金额1874亿美元,增长37,其中制造业占492,房地产业占404,批发和零售业占40,建筑业占36,科学研究、技术服务和地质勘查业占11,交通运输、仓储和邮政业占05。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第11页共32页2009年分行业外商直接投资及其增长速度(单位万美元;)行业名称合同外资金额比上年增长实际使用金额比上年增长总计10134455318736737农、林、牧、渔业142158463697制造业4243858892161213电力、燃气及水的生产和供应业45052510102156建筑业6823931交通运输、仓储和邮政业200929981635信息传输、计算机服务和软件业168344130批发和零售业9123155975324369住宿和餐饮业11209497778房地产业4849356775611435租赁和商务服务业4477794233807科学研究、技术服务和地质勘查业399921177895居民服务和其它服务业293814教育455文化、体育和娱乐业5固定资产投资2009年佛山市固定资产投资有所增加,全年全社会固定资产投资147056亿元,比上年增长168。分城乡看,城镇投资72054亿元,增长139;农村投资75002亿元,增长198。分三次产业看,第一产业投资520亿元,增长6353;第二产业投资55746亿元,增长117,其中工业投资55723亿元,增长117;第三产业投资90790亿元,增长196。2010年18月,全市全社会固定资产完成投资105942亿元,比上年同期增长157。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第12页共32页房地产投资2009全年房地产开发投资完成35825亿元,比上年下降110,其中商品房住宅投资26260亿元,下降07。受08年房地产低迷氛围以及信贷紧缩对房地产市场造成的影响,开发商难以从商业银行或销售方面取得充裕的资金,所以08年开发商拿地动作极其谨慎,直接导致09年房地产开发投资负增长。20042009年前三季度佛山市房地产投资额及其同比增长率房地产销售量2009年佛山商品住宅成交量同比大幅上涨,成交面积9686万、成交金额5672亿元、成交均价5855元/、成交套数79362套,以上数据均达到历史新高度,尤其是成交面积上半年总量就达到49569万,基本完成了08年全年成交量4963万。2010年19月,全市商品房成交量大幅上涨,成交面积47481万,成交金额34434亿元,成交均价72638元/,保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第13页共32页成交套数41207套。2010年前三季度的成交金额大大超过了09年全年的成交额,房地产市场火热。小结整体而言,佛山市的城市综合实力以及经济实力居于珠三角地区前列,随着广佛同保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第14页共32页城化的深化推进,将给佛山的房地产业带来更大的消费潜力及投资价值。23人文环境城市定位南海区东北部的中心城镇,是制造业基地之一和地区性商住及物流中心,也是工业、现代农业、休闲旅游业协调发展的生态型城镇。区位理念“佛山前庭,广州后院”。城市面积里水镇位于佛山市南海区东北部,总区域面积14828平方公里。行政划分根据广东省民政厅关于同意佛山市南海区调整部分镇(街)行政区划的批复(粤民区2004104号文),2005年1月开始撤销和顺镇,将其行政区域并入里水镇。新里水镇下辖34个村委会,2个居委会。人口数量户籍人口1212万,常住人口245万。人均居住面积城镇居民人均住房面积416平方米,农村居民人均住房面积534平方米。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第15页共32页经济水平2007年里水地方生产总值135亿元,税收总额137亿元,农民人均纯收入9686元。2007年,里水镇共引进超千万元以上项目32个,超亿元以上项目6个,计划总投资4688亿元,项目总投资密度达135万元/亩。2008年里水镇实现地区生产总值165亿元,税收1808亿元,可支配财力收入1289亿元,固定资产投资68亿元,农民人均纯收入10753元。24城市规划里水,佛山前庭,广州后院。重要片区规划按照佛山市南海区里水镇总体规划,里水镇未来15年(20052020年)总体规划将按照“一心二城三片四带”的空间结构体系进行建设。“一心”指的是一个城镇中心,将强化行政办公、居住、服务、商业等功能。“两城”指南部主城区,北部副城区。“三片”指北部和桂工业发展片区、南部协调发展片区和东北部生态旅游发展片区。“四带”指西部绿化带、佛一环绿化带、南部绿化带、沿江绿化带等四带,构成里水镇区的环城绿地,突出里水山水田园的空间格局。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第16页共32页产业规划和顺地处南海里水“广州前庭,佛山后院”东北部,是广佛经济圈的前沿重地之一,周边云集现代物流基地、各类专业市场、家用电器、医药化工、五金机械、鞋袜纺织等庞大的产业群。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第17页共32页3房地产市场分析31商品房供应土地市场情况佛山的土地市场整体表现为需求旺盛,2009年在禅城、桂城以及顺德等多个地方拍出新地王。这主要是保利、万科、中海、金地、雅居乐等多个大型品牌进入佛山市场的表现。2009年佛山市共成交商住用地134宗;总成交面积591万,比2008年同期增长了4673;总成交金额231亿元,环比08年上涨了两倍;平均楼面地价14567元/。进入2010年,年初各开发商继续09年的拿地热潮,在4月新政对土地市场和住宅市场作出调整之后,开发商拿地热情急剧退减,土地市场再度遇冷。直至7月底佛山楼市快速回暖,各开发商又纷纷掀起拿地热潮,土地市场再度活跃。2008年3月至2010年6月,里水镇共拍出6块地。拍出土地面积达到1857万平米,总的建筑面积约411万平米。随着开发商陆续进驻里水市场,预计在未来几年里水地区会有比较充足的商品房供应量。时间位置土地用途土地面积容积率竞得人楼面地价2008331南海里水沙涌村“大围”城镇混合住宅194142南海世发创建房地产发展有限公海区里水镇里广公路侧城镇住宅(其他普通商品住房)兼容批发零售及其他商服用地4681191525佛山领地房地产开发有限公司4614200983南海区里水镇里水桥南侧地段城镇住宅用地兼容批发零售用地及其他商服用地14646425佛山市南海区联诚投资发展有限公司5803200983南海区里水镇草场村蟹坑地段城镇住宅用地兼容批发零售用地及其他商服用地4993552030佛山市裕东龙房地产发展有限公司98122009122南海区里水镇草场村民委员会蟹坑小组地段城镇住宅用地5800931226佛山市裕东龙房地产发展有限公司43442010613南海区里水镇和顺官和公路共同路段北侧“白沙圩”地段住宅兼批发零售、其他商服用地144003153佛山市钜隆房产有限公司1516保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第18页共32页商品房新开工、竣工面积2009年佛山市商品房施工面积208541万平方米,下降32;其中商品住宅173597万平方米,下降67。商品房竣工面积24069万平方米,下降323。五区批准预售、销售面积2009年,记录在佛山建设局中的新批预售证总共有547个。总供应的住宅面积为62046万,同比2008年的769万下降了1938。2010年19月,记录在佛山建设局的新批预售证总共有453个,总供应的住宅面积为56592万。佛山2009年9月至2010年9月批准预售面积(万)020406080100120140160200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009系列232商品房销售佛山市商品房销售金额、销售面积佛山市五区2009年商品房销售面积77950万平方米,增长434;商品房销售额48723亿元,增长643。年末商品房空置面积13162万平方米,下降88。2010年19月全市共成交47481万,占2009年全年成交面积的6091,成交金额34434亿元元;成交均价约725214元/。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第19页共32页佛山市09年一手住宅月度成交走势图佛山市五区09年一手住宅成交情况2010年110月佛山成交数据统计0204060801000100000200000300000400000500000600000700000800000面积万7031545842855045770840543856444555999386金额万元4998253551752826253983535664073084132865673352654107587014201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月套均面积由19月成交套数和成交面积数据分析可知,佛山今年成交产品的套均面积主力段在105117间。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第20页共32页2010年110月成交套均面积共计()95100105110115120125130套均面积12403123741174911445113291175710992108841071105671月2月3月4月5月6月7月8月9月10月南海区商品房销售金额、销售面积2007年南海区新建商品房住宅的年成交量基本与2006年持平,06、07年南海楼市呈平稳发展态势;2008年,受房地产调控政策影响,市场全面萎缩,年度成交量跌至200万以下,市场处于低迷状态。然而到2009年,尤其在2009年3月份以后,楼市呈现报复性猛烈增长,成交环比增长近9成。2007201010南海区新建商品房住宅成交金额统计亿元161631159823654151562824359355491039505010015020025007年08年09年10年11060004000200000020004000600080001000012000成交金额增长率保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第21页共32页2010年110月南海区新建商品房成交面积统计05101520253035成交面积万23811519119319313219155915271749160426421月2月3月4月5月6月7月8月9月10月南海区套均面积今年110月南海区成交套均主力面积在101113之间。2010年110月南海区成交套均面积统计0002000400060008000100001200014000套均面积122481221110836115011130711380103601096610145103041月2月3月4月5月6月7月8月9月10月里水商品房销售金额、销售面积2007年至今,里水市场销售面积、销售套数、销售金额均保持强劲的增长势头,里水市场再次开始进入活跃期。佛山市南海区住宅和城乡建设局数据显示,里水片区成交面积从2005年的52万增至今年(110月数据)的36万,从2006年开始住宅成交面积一直呈现快速增长态势。今年前10月住宅成交面积已基本与2009年总成交面积持平。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第22页共32页2005201010里水商品房住宅成交面积统计5271183116118102855431833920336354713365767955033723008783099450614088050000100000150000200000250000300000350000400000200520062007200820092010(110月)10000000100002000030000400005000060000成交面积增长率200901201010里水商品房住宅成交套数与成交面积统计01002003004005006007008000100002000030000400005000060000700008000090000成交套数2081751521831615512018043623227046644721250673418364163188134259成交面积25643216761543121323190731079917567262106284631920403496308064717165326137790704834541030210832220015079317580901090209030904090509060907090809090910091109121001100210031004100510061007100810091010从2005年开始,里水新建商品房成交金额整体呈现逐渐放大的趋势,尤其是2007年,由于市场的爆发式增长及金沙洲大规模房产的开发,里水新建商品房成交金额比2006年急剧拉升。到2009年中信山语湖、金溪蓝湾等项目相继入市,当年成交金额再度跃升一台阶。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第23页共32页2005201010里水新建商品房成交金额统计166112631313318137550510152025303540200520062007200820092010(110月)成交金额亿元里水套均面积从成交面积统计表可看出,里水今年前10月新建商品房成交主力面积集中在112122。2010年110月里水新建商品房成交套均面积统计000200040006000800010000120001400016000套均面积元/14478787110455117491156611272129341180911253122621月2月3月4月5月6月7月8月9月10月33商品房价格佛山市商品房销售均价2009年成交均价585544元/,同比上年成交均价5475元/上涨了695。2010年前三季度成交均价达7264元/,同比上涨28,根据最新统计数据,2010年第三季度佛山市商品房销售均价为7437元/,达到本年度销售均价最高峰。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第24页共32页2010年110月佛山市五区成交统计对比00050001000015000200002500000020000040000060000080000010000001200000成交面积万7723193242154250163618均价元/965859828784619112554979558224禅城南海顺德三水高明南海区商品房销售均价从2010年110月南海区成交均价统计表看出,今年以来南海区新建商品房售价运行较为平稳,今年最低售价出现在2月份,仅7350元/,全年峰值出现在4月份,达到近9000元/的高度。保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第25页共32页2010年110月南海区成交均价统计844472087559813583918547896673508473892202000400060008000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均价元/里水商品房销售均价佛山市南海区住宅和城乡建设局数据显示,里水2005年商品房住宅成交均价仅为315758元/,到2007年达到最高值,2008年受市场调整及推售产品等因素影响,成交均价大幅度下滑,然而从2008年开始至今,里水商品房住宅成交均价一路高歌,截止至今年10月份,受高端别墅拉动成交均价再次突破万元水平,达1032979元/。里水商品房市场的均价以及成交金额逐年稳步上升,其均价高达1万多是由于区域内中信山语湖以及其它高端楼盘别墅项目均价极高所导致,区域内市场两极分化较为严重,以均价50006000元/的刚需产品为主。2005201010里水商品房住宅成交均价统计元/3157587158838695651032979322107122769480102012811418792147416902000400060008000100001200014000200520062007200820092010(110月)10000500000050001000015000200002500030000成交均价增长率保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第26页共32页2010年110月里水新建商品房成交均价统计94769410496761143421113632611978691063946106046104991837723834953020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均价元/小结广佛经济圈的强劲经济实力、佛山市明确的城市规划、广佛同城化加速、政府大力推进广佛地铁以及城市快速道路建设等因素,让佛山房地产市场保持良好的发展环境。经历了2008年的楼市低谷后,2009年的刚需释放以及快速反弹,佛山楼市在2009年的表现可观察出佛山楼市潜力巨大。纵观里水今年成交走势,1月与4月是两大成交高峰,从4月到9月成交呈现下滑趋势,10月才整体回升。今年里水房地产成交态势明显大体与去年持平,保持在月均35万的消化量。2010年6月份起,佛山整体市场出现明显回暖趋势,成交开始止跌回升,成交价格也在高位基础上出现逐步攀升趋势。经济发展随着广佛一体化进程的加速,里水的区域优势越加明显,将会很大程度吸引房地产企业的进驻消化量从历年来看,里水房地产市场的消化量在逐年上升,其根本的原因在于市场供货量的增加。价格里水商品房均价逐年上升,两极分化十分明显,一是例如中信山语湖等高端项目,最低价达15万/,最高高达6万/;二是针对本地居民为主的刚需产品,均价约40005000元/。房地产市场的发展有其独有的体征规律,但凭借广佛城市强大的经济实力、广佛同城化强势推进、广佛地铁等强势的利好背景,及里水独有的“佛山前庭,广州后院”的优越地理位置,保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第27页共32页可初步判定里水楼市具有长期发展的空间。34产品特征佛山整体楼市产品质素与档次但就目前情况来看,里水缺乏中端。佛山房地产市场各个档次的产品齐备。万科、中海、金地、招商、雅居乐以及保利等全国知名发展商已进驻佛山市场,开发了一系列高端楼盘,主要聚集在千灯湖板块、亚艺板块、东平新城板块,产品大多为高层洋房或高层洋房搭配小量城市别墅,其外立面、园林景观以及户型设计都有其独特性并被客户认可。一些中小型发展商如龙光地产凭着项目的地理位置优越开发出高端产品,如龙光地产开发地处亚艺公园旁的天湖郦都被认为是禅城豪宅的标杆项目。其他的一些中小型发展商则主要开发一些中高端的城市住宅。佛山热销产品户型三房为市场上最热销产品,其次客户也较为接受小面积的二房或面积偏大的四房。世联数据平台显示2010年佛山全市约有40成交户型为3房,30为2房,14为4房。2010年佛山五区的成交套均面积在120左右。产品附加值情况通过打造产品附加值提高项目竞争力已是佛山房地产项目的常用举措,开发商在规范许可的范围内,普遍在户型设计上提升产品附加值,入户花园、室内花园、露台、阳台、飘窗等是较为常见的赠送面积方式。里水产品质素与档次里水所独有的山水自然资源以及所处广佛同城边界的有利位置,在广州地产向外围发展及广佛同城化强势推进背景下,保利、万科、合生、恒大、中信等地产商纷纷进驻里水市场,并开发了一大批中高端至高端的项目,也有本土发展商开发的中端项目如钜隆金溪蓝湾、海逸锦绣蓝湾等。经过近几年发展,由于大发展商云集且开发的项目大多属于中高端水平,里水板块楼盘价值逐渐渗透广州客户,不少广州客户开始到里水板块置业。热销户型90平米首置小3房、120130平米首置大3房及180200平米舒适4房为最畅销户型。4、竞争项目分析分析指标保利中环保利外滩水悦云天万科F04开发商佛山市保利恒信房地产有限公司佛山市顺德区保利房地产有限公司佛山市龙光房地产有限公司万科企业股份有限公司广州恒大集团保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第28页共32页项目位置大良新城区,祥和路以东、彩虹路以南容桂街道小黄圃社区居委会外环路2号(容里水厂西侧)顺德眉蕉河与德胜河两江汇合处(新高1桥侧)佛山市顺德区大良新城区F041号地块之一南海里水金沙洲大桥沿江北段占地面积228230平方米12584平方米83000平方米3038150平方米543545公顷容积率250270360N/A163产品类型住宅、公寓、写字楼高层、花园洋房,酒店式公寓住宅、别墅板楼特色别墅,花园洋房小高层、高层、住宅、别墅N/A高层、独栋别墅、联排别墅主力户型洋房以90140的三四房为主洋房75134的三四房洋房75150的三四房N/A洋房以140180的三四房为主周边配套娱乐休闲顺德展览中心、图书馆、农商行、高级西餐厅、高级酒吧、嘉信城市广场、德胜广场中、小学嘉信西山小学、顺德一中小区内部配套主题生态园林、私属花园、主题式会所、泳池、商业中心中、小学黄圃小学、华侨中学、顺德第一中学、蓬沙小学、容里中学、容里小学综合商场高黎市场小区配套小区园林泳池,会所生活休闲小黄圃市场、眉蕉河公园等学校容山中学、小黄圃小学、娱乐休闲喜来登酒店、顺德展览中心、图书馆、农商行、嘉信城市广场、德胜广场中、小学嘉信西山小学、顺德一中学校华师附小,2所国际幼儿园购物休闲金碧国际大酒店、金碧海岸会所医院里水医院娱乐8500风情商业街项目亮点位于大良CBD区域中心,是德胜商务区启动期的首个大型综合体项目,顺德未来商务发展中心。地处的容桂新城板块,位居顺德唯一中轴线上,坐享德胜河河景,屹立于德胜商务区中,周边规划功能齐全。项目江岸景观线长2000米,江岸景观资源非常丰富,交通便捷,配套完善N/A品牌开发商、一线江景、地段优势、规模优势目标客户大良新城及周边刚需客户群为主,其次为投资客户容桂区刚需客户为主,其次周边客户良桂刚需客户为主,其次为投资客户N/A广州市区东部的占66为主,其次周边地区约占22销售均价13000元/方8500元/方6000元/方N/A14500(带3000装修)5、目标地块定位51产品定位(1)物业档次项目景观资源丰富,参考里水周边以及金沙洲板块,拥有山水景观稀缺资源的中大型项目(如恒大御景半岛、中海金沙湾、保利西海岸)均以“景观山水豪宅”定位,其中不少160以上的豪宅单位,且销售情况理想。另一方面,保利地产品牌已在广州以及金沙洲片区当地形成口碑,广州许多高端客户已逐步认可金沙洲作为第一居所,项目目标客户清保利地产佛南(拍)2010029地块项目市场论证规范(试行)第29页共32页晰,中高端客户群的

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