住宅小区廉租房项目可行性研究报告

住宅小区廉租房项目可行性研究报告第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称XX市新田住宅小区南区配建廉租住房项目二、项目承办单位XX市XX街道XX社区三、承办单位概况XX社区为2005年12月批准成立的新型社区，地处城市建城区范围内，现有家庭户数1100户，人口4200人，居民房屋占地面积600亩。近年来，在社区各级领导的大力支持下，利用地处城区优势，积极兴办各类项目，经过近几年的发展，已初具规模。2009年社区实现各类社会生产总值近两亿元，完成税收700余万元，在经济建设方面取得良好的成绩，为社区其他各项社会事业的发展打下了良好的经济基础。在发展经济的同时，严格按照村改社区的程序，对企业进行改制，实现了农民向市民，向股民身份的转变，社区经济发展呈现出蒸蒸日上的势头。2007年，按照市委市政府的的工作安排，XX社区率先在全市启动了城中村改造工程，到2009年底完成铁东社区12栋居民楼建设，建筑面积6万平米，安置回迁居民600户。在此基础上社区还加大了对社会公共事业的投入，社区环境有了质的变化。在社区各级领导的带领下，XX社区先后被授予省级文明和谐社区、省级文明村镇、全省档案工作优秀集体、XX市科普示范社区、XX市经济百强村（居）、XX市级文明单位、XX市先进基层党组织等称号。第二节可行性研究的依据与范围一、可行性研究的依据1、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、国家及省市有关政策、法规和文件3、有关标准和规定4、项目初步设计方案5、项目承办单位提供的有关技术资料6、XX市城市建设总体规划（20052020年）二、可行性研究范围和内容1、项目提出的背景和建设的必要性2、建设场地和建设条件3、建设规模和建设内容4、工程设计方案5、环保与节能6、实施计划进度安排7、投资估算和资金筹措8、社会效益分析9、可行性研究结论第三节经济技术指标技术经济指标表序号项目单位数量1项目总用地面积平方米52712总建筑面积平方米746021住宅平方米642022储藏室平方米10403居住户数户1204居住人数人3845户均人口人326容积率1417建筑密度2188建筑占地面积平方米11499绿化率315610绿化面积平方米166411道路硬化平方米24581、进度安排本项目工程建设期为12个月，计划2010年9月份开工建设，2011年8月底全部建成。2、投资概算本项目建设投资为805万元。3、建设资金筹措资金全部由XX市财政拨款解决。第三节可行性报告结论1、本项目符合国家住房政策，选址符合XX市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。2、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善低收入者住房问题，本项目的建设是必要的。3、本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前XX市对廉租房住宅的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。第二章项目提出的背景和必要性第一节项目建设的背景一、廉租房政策的提出廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。推进廉租住房建设，是XX市委、市政府落实党的十七大会议精神，以人为本、关注民生、构建社会主义和谐社会的重大举措，是一项民生工程和民心工程。XX市委、市政府高度重视，专门责成相关部门必须按照XX市委、市政府的统一安排和部署，切实履行好政府职责，精心组织、强化措施、建立健全各项制度，确保这项工程落到实处，真正把好事办好，实事实办，让老百姓得到实实在在的实惠。XX市是文明遐迩的孔孟之乡，是国家级历史文化名城，虽然XX市当前处于高速发展阶段，但仍有部分城市低收入家庭住房比较困难，有的家庭人均住房面积还不足15平方米，甚至还有部分无房户。目前国家正在实施廉租房政策，这是一个非常好的机遇，给XX市大部分低收入人群提供了居者有其屋的保障。二、该项目提出的背景原新田住宅小区居民住宅，多为砖木结构，单层住户较多且建设凌乱、无序，有些房屋年久失修、破烂不堪，小区内居民文化、娱乐活动配套设施简陋，设备陈旧，道路布置狭窄，居民出入不便。以上各种客观条件表明，已远远不能适应居民的正常生活水平要求,且与XX市总体规划及XX市旧城改造建设步伐不一致，直接影响社区居民的正常生活水平且与经济社会发展不谐调，亟待落实。针对XX市XX社区居民的具体情况，对居民进行了初步调查大部分居民住房紧张，有的曾多次申请宅基地建房，但是居委会无力解决；商品住房价格居高不下，居民的购买力不及，居民住房需求矛盾突出。因此，加快城中村改造，改善居民生活条件，解决部分居民住房困难是民心所向，众望所归，根据XX市XX社区的实际情况，社区党支部、居委会及有关专家多次现场考察和论证，一致认为进行城中村改造及配建部分廉租住房，改善居民生活条件迫在眉睫。新田住宅小区配建廉租住房按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，始终把改善群众居住条件、加快城市建设、促进经济发展放在第一位，大力发展社区居民住房建设。目前，XX市正在积极完善住房保障体系和加快推进城市化进程，该项目符合目前我国经济发展需要和产业政策以及XX市城市发展规划，并对改善XX市城市面貌、加快城市化进程具有积极意义。第二节项目建设的必要性一、符合国家相关政策需要国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）指出“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。十一五期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。”山东省人民政府办公厅关于印发山东省廉租住房保障办法的通知（鲁政办发200816号）指出“市、县人民政府应当把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和政府公共服务的重要职责，编制解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。市、县人民政府建设、房产管理主管部门根据职责分工负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。”山东省第十一个五年规划纲要指出“加大城乡社会福利和社会救济力度。做好优抚安置工作，重点帮扶弱势群体和低收入群体，提高各级政府对社会救助的财政支出。实行政府救助为主、优惠减免和社会救助相结合，大中城市都要建立困难群众医疗、教育、住房等专项救助制度。”以上政策表明国家对建设廉租房项目十分重视，本项目符合国家相关政策。二、解决城镇中低收入家庭住房困难的需要住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。目前XX市还有部分困难家庭人均住房建筑面积不足15平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。项目单位坚持以人为本，进一步建立健全廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善低收入家庭住房困难群体的居住条件。三、加快小城镇建设的需要小城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历史阶段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。小城镇的建设和发展，是我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分，也是构建和谐社会的一个重要环节。四、加快XX市经济发展的需要从长远来看，XX市经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，将带动地方经济的快速发展。第三章项目选址及建设条件第一节项目选址一、选址原则项目选址是一项涉及经济、技术的综合性工作，必须贯彻国家建设的各项方针政策。根据建设单位提供的备选地址，经现场踏勘，外业调查，综合分析，优选各地址的对外交通、水文、地质及相关市政配套设施条件，提出投资省、建设快、运营费用低，具有最佳经济效益、环境效益和社会效益的推荐项目地址。选址主要遵循以下原则1、项目地址选择首先要符合城市规划用地性质的要求。2、选址符合国家现行土地管理法规的有关规定，应节约用地，尽量少拆民房。3、充分利用公用设施。应选择具备公用设施（水、电、气管线）条件的地址，避免重复建设，减少建设投资。4、符合环境保护的要求。符合现行环境保护法的规定，有利于保护环境与景观，科教文卫单位，考虑空气、水源污染、噪音干扰、交通拥挤等因素，并妥善处理三废。5、场地地质可靠，地形平坦。场地地形应平坦，避开低洼地，满足建筑物及管网布置的要求，尽量减少地基处理的工程量，以节约费用，保证工程质量；地质条件应符合项目选址建设的要求，具备抗震条件。二、项目选址方案根据以上选址原则，项目承担单位会同建设单位与城市规划等有关部门的专业人员经实地踏勘、分析和论证，确定XX市新田住宅小区配建廉租住房地址。本项目选址位于XX市圣都花园小区东侧，圣都北路南侧（详见项目位置示意图）。现状自然条件良好。与市内多条城市干道相通；并有多条公交线路开通，便于区内居民转乘。本项目地理位置优越，符合XX市规划要求。第二节建设条件一、自然条件XX市位于山东省西南部，地处东经1162411730，北纬35113532。XX市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉。全市地貌类型大体分为低山丘陵和山前倾斜平原两大类。按地形可分为低山、丘陵、平原、洼地和水面五种类型。以京沪铁路为界，以东及西南部为低山丘陵区，占总面积的66，海拔高度大部分在200300米，山脉自东向西呈规律的展布，构成断续的低山丘陵区，地形复杂，切割强烈。以西为平原洼地，系山前倾斜平原，占总面积的34，海拔高度多在4080米。二、气象条件XX市属暖温带，为东亚大陆性季风气候区，四季分明，降水集中，雨热同步，冷热季和干湿季区别明显。全市年平均太阳辐射总热量12064千卡平方厘米，年日照时数为21512596小时，平均占可照时数的55，年平均气温为141，日平均气温稳定超过0农耕期297天，其间大于0的积温为5217，日平均气温10的活动积温为4697，持续217天。全年无霜期平均为202天，平均初霜日在10月28日，平均终霜日在4月8日。年平均降水量为7771毫米，主要集中在6、7、8月份，年最大降水量为12255毫米，年最小降水量为4344毫米，年际之间和年内各季节的降水极不平衡。历年平均相对湿度64。三、水文地质条件XX市河流多发源于境内，河水主要来源于降水，基本无客水入境。水系属淮河流域，主要有泗河、沂河、白马河等河流40余条，绝大部分河流属季节性间歇河，源短流急，含沙量大，平均年地表径流量371亿立方米。大中小型水库110座，其中孟子湖设计库容L亿立方米以上。项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力为110KPA考虑，地下水常年水位1012M，根据地震烈度区划图（1990），该区地震烈度为67级。四、基础设施条件区域内基础设施已经实现了“六通”通上水、通下水、通路、通讯、通电、通暖。道路四通八达；供水区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率95以上；排水由市政排水管道排水，排水畅通；供电由市政变电站供电网供电；通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；通暖由市政集中供暖网络系统供暖。五、外部运输条件项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材等材料均可采用公路运输解决，且运力充足，能够满足项目建设需要。第四章建设规模和建设内容本项目拟建2栋6层砖混结构住宅楼，共120户，每户535平方米，可供居住人数为384人，总占地面积为5271平方米，总建筑面积为7460平方米，同时配套建设水、电和网络等工程，外墙面装修采用釉面砖，内墙面和地面用砂浆收光即可。第五章工程设计方案第一节规划设计方案一、设计依据本项目设计依据主要有1、中华人民共和国城乡规划法2、民用建筑设计通则3、建筑设计防火规范（GB5000162006）4、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）5、山东省XX市城市总体规划（20052020年）6、济规【2006】17号文XX市城市规划管理简明技术规定7、XX市总体规划（20052020年）8、政府有关主管部门批文9、现行的有关国家政策、标准、规范及地方基本建设规定二、规划设计方案1、指导思想本项目的设计指导思想为严格执行国家和地方有关法律规定和城市总体规划要求，力求通过规划促进该片区建设，合理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境效益、经济效益的统一。彻底改造旧区面貌，为公众创造一个环境优美、舒适、方便、安全的生活环境。2、规划方案本项目位于XX市圣都花园小区东侧，圣都北路南侧。本项目总占地面积为791亩（5271平方米），总建筑面积为7460平方米，容积率为141，总建筑密度218，绿地率为3156。建筑物为多层住宅，共2栋。本项目创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求。该住宅小区由多层楼盘组成，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度的中档住宅区。以严谨、科学的精神，摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求建筑、环境、园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，简约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性、现代性、生态性、协调性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。小区内步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息、学习、交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。三、主要经济技术指标技术经济指标表序号项目单位数量1项目总用地面积平方米52712总建筑面积平方米746021住宅平方米642022储藏室平方米10403居住户数户1204居住人数人3845户均人口人326容积率1417建筑密度2188建筑占地面积平方米11499绿化率315610绿化面积平方米166411道路硬化平方米2458第二节建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则；2、建筑抗震设计规范GB500112001；3、建筑照明设计标准（GB500342004）；4、建筑设计防火规范（GB500162006）；5、国家、省、市有关政策、规范、标准和条文。二、概况本项目总占地面积为791亩（5271平方米），总建筑面积为7460平方米，容积率为141，总建筑密度218，绿地率为3156。建筑物为多层住宅，共2栋。新建建筑均为三类建筑，建筑防火等级为三级，合理使用年限为50年。三、平面设计在平面设计中突出对入住者的尊重，体现真正的人性化、个性化的满足。为住户提供一个灵活的平台，使入住者有充分的想象空间及发挥余地，套内动静分区、部分套型的错层变化，体现了开发理念与设计成果的完美结合。本项目平面设计对楼梯间的采光通风及噪声问题进行了认真思考和科学的处理，入户景观花园的引入使进入客厅有了合理的过渡，让人对家的感觉会更为亲切。本项目设计户型充分体现了国家康居住宅示范工程对建筑平面设计的要求，做到通风、采光、房间尺寸布局、动静分区及使用功能的均好性。四、立面设计建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调，形成典雅、和谐、优美、舒适的住宅公共空间。建筑形态大气而不失亲切，为新小区塑造了独特优美的整体形象。建筑立面设计符合总体定位经济实用，作为沿街景观应遵循城市规律。建筑立面以大虚实组合确立形象，以材质和色彩的对比突出效果。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。立面设计从建筑内在形式思考建筑的外部表现，将立面从单一的承重构件中解放出来，不仅是围合内部空间的功能性层面的东西，而且是通过材料、颜色、质感等多种手法的处理，体现居住建筑的时代感、区域性及独特的个性。五、景观设计景观设计充分考虑入住者的参与性，设计中以一条空间为主导景观带，以水为主题的景观体现，为居民提供回归自然的意念。组团之间的走廊，结合住宅底层架空安排更近人的景观体系，使人感到出门即花园，步移景异，真正感受到现代生活的全方位关怀。整个小区规划，坚持了人性化的设计思维，把环境与人融为一体，突出了住宅的私密性和安全感，巧妙利用临街绿化带阻隔交通噪声，使小区环抱在绿色景观之间，增添了幽静、深邃的个性。给人以世外桃源、别有洞天之感，突出了小区的亲密性、和谐性和安全感。第三节结构设计方案一、设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准GB5006820012、建筑结构荷载规范GB5000920013、砌体结构设计规范GB5000320014、混凝土结构设计规范GB5001020025、建筑抗震设计规范GB5001L20026、建筑地基基础设计规范GB5000720027、建筑地基处理规范JGJ79918、其它现行国家、部委、省市有关规范二、基本设计参数1、建筑结构的安全等级为三级。2、建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。3、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为005G，设计地震分组为第一组。4、建筑抗震重要性分类为丙类建筑，地震作用符合6度抗震设防烈度的要求。三、上部结构方案1、该项目建筑物采用砖混结构，现浇楼屋面。2、砖砌体结构建筑物墙体均采用实心煤矸石墙体。连系梁兼做门窗过梁。围护墙皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁、并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。四、基础设计方案1、建筑物拟采用混凝土条形基础。2、具体的基础形式应根据实际的地质勘查资料和结构荷载情况确定。五、结构荷载1、基本风压WO040KNM，地面粗糙度取B类。2、雪荷载035KNM3、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值住宅楼20KNM商场40KNM厕所、楼梯25KNM上人屋面20KNM非上人屋面05KNM六、结构材料L、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级基础垫层混凝土为C15；基础混凝土强度等级为C35；砖砌体上部主体混凝土强度等级为C25；其它处皆为C30；2、钢筋采用HPB235级和HRB335级钢筋；3、砌体材料强度等级为MU10，砌筑砂浆地面以下采用M50水泥砂浆，地面以上为M50混合砂浆。未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。第四节给水、排水设计方案一、设计依据及设计范围1、建设单位提供的有关设计任务书和建筑专业方案资料。2、国家颁布的现行有关规范和标准。3、设计范围规划基地内室内外给排水，消防设计。二、给水方案1、需水预测本项目新鲜用水量为109M3/D，供水来源由XX市自来水公司供水管网供给，项目用水平衡见下表拟建项目用水平衡表项目人数人均用水量日用水量年用水量住户384人200L/D768M328032M3绿化及道路用水18M36570M3不可预见用水（总用水15计）142M35183M3总计109M339785M32、供水水源及水压（1）水源取自市政给水管网，拟从北宿镇引入一路DN150给水管，引入后在基地内成环布置，以满足生活和消防用水。市政水压按025MPA考虑。（2）水质水质符合生活饮用水卫生标准（GB57492006）。（3）给水系统供水系统采用下行上给平给供水系统。3、管网的布置为了提高供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在道路上布置给水主干管。三、排水方案1、排水体制本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政污水管网。2、排水系统本项目生活污水产生量为87M3/D（生活污水量以生活用水量的80计算），生活污水经化粪池预处理后，经XX市污水管网收集后进入XX市污水处理厂处理。四、管材L、室外给水管选用实壁给水塑料管，橡胶圈接口；室内给水管选用PVC塑料管，专用胶粘接。2、室内排水管选用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管选用排水塑料管，橡胶圈接口。3、热水管选用薄壁紫铜管及配件，焊接。4、消防喷淋管DN150选用无缝钢管，内外热镀锌；DN100，选用热镀锌钢管，管道连接；DN100，卡箍连接；DN100，丝扣连接。第五节供电及电信设计方案一、设计依据1、建筑、结构、暖通和给排水等有关专业提供的方案资料。2、国家颁发的有关设计规范和标准。（1）供配电系统设计规范（GB5005295）（2）10KV及以下变电所设计规范（GB5005394）（3）低压配电设计规范（GB5005495）（4）建筑物防雷设计规范（GB5005794）2000版（5）民用建筑电气设计规范（JGJT1692）（6）建筑设计防火规范（GB500162006）（7）火灾自动报警系统设计规范（GB50011698）二、供电设计1、负荷估算住宅生活用电按50W/M2测算，本项目用电总负荷约为373KW。由于小区统一考虑建设高低压变电间，并配置相应的变压器，容量有保证，故本项目不单独考虑输变电系统，可直接由低压替接，电源由供电公司提供。区内电力线路采用直埋方式，各户设磁卡电表箱分户计量。2、供配电方案由变配电室引至各建筑物的线路，采用VV22型电力电缆直埋方式敷设，直埋电缆在直线段每隔50100M处、转弯处、进入建筑物处设明显方位桩，建筑物内配电线路采用BV型铜导线穿PVC管敷设。电源进楼处断路器设漏电保护功能，漏电保护电流为500MA，以防止电气火灾发生。电表集中安装在底层。开关箱总断路器采用可切除中性线开关，插座回路开关均具有漏电保护功能，漏电保护电流为30MA。各单位工程做总等电位联结，进线配电箱的PE母线，进入建筑物的各金属管道，建筑物内部的金属结构均应做好电位联结。所有消防及重要负荷的供电均设置双电源末端自动切换装置，并选用品质可靠的ATS开关，以保证供电的可靠性。三、照明设计1、照明光源以荧光灯为主，门厅、走道等采用节能型荧光灯。2、事故照明在重要场所除有双电源供给外，还设EPS镉镍电池集中电源供应急灯在事故发生时疏散、诱导人员能迅速离开事故现场之用。3、线路敷设变电所或配电间低压配店柜配出干线经电气竖井至各配电箱，干线采用紧密式插接母线，配电箱至各照明设备采用导线穿管敷设。各子项低压电缆沿室外电缆沟敷设。四、防雷与接地建筑物防雷按三级考虑。在各建筑物顶部设避雷带做接闪器，引下线利用柱内二根以上主筋，接地极利用建筑物基础，建筑物每层利用框架梁钢筋与柱内主筋连接形成法拉第笼防雷击，对建筑物各电源电缆进户处设置防雷击电涌保护器。各建筑物的强、弱电竖井引入线采用金属管保护以防雷电波侵入。建筑物内低压配电屏、各层配电箱及带有计算机、弱电信息装置的中端配电箱分三级设置电涌保护器。本工程接地保护采用TNS接地系统，变压器中性点直接接地，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，所有进户金属管线、电梯接地、防雷接地、弱电接地、电气设备接地及建筑物的各种水平、垂直金属管干线与建筑物接地体全部连接，形成总等电位连接，接地电阻小于1欧。五、电信设计1、电讯线路由主干线引入，线路在小区内沿主要道路呈网状与枝状相结合布置。2、小区设有完善的应急照明系统、紧急广播系统、泛光照明系统等。3、电视电缆系统通过市有线电视光缆接入，经有线电视基站分配后，由电缆引至各单建筑物，管线呈网状布置。4、根据新田住宅小区的规划设计，着眼于现代化新小区的建设目标，设置宽带网络系统，直接接入小区。5、电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式电信管道或用PVC排管埋地敷设。第七节管线铺设方案本工程管线共有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管6种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则1、压力流管让重力流管。2、小管径让大管径。3、给水管尽量在污水管上面。4、易弯曲管让不易弯曲管。5、临时性管线让永久性管线。6、工程量小的管线让工程量大的管线。第六章环境保护和节能第一节环境保护一、环境影响分析1、环境保护标准按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准（1）开发建设项目水土保持方案技术规范（SL20498）（2）水土保持综合治理技术规范（GB/T1645311645361996）（3）污水排放综合标准（GB89781996）（4）地表水环境质量标准（GB38382002）（5）环境空气质量标准（GB30951996）（6）声环境质量标准（GB30962008）（7）大气污染物综合排放标准（GB162971996）（8）城市公共厕所规划和设计标准CJJ142005）（9）建筑施工场界噪声标准（GB1252390）（10）以及其他有关标准二、项目施工期环境影响及防治1、污水主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合污水综合排放标准（GB89781996）一级标准。污水管应与社区污水管线、城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。施工废水对环境影响不大。2、废气施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近50100M内，100M外基本无影响。3、扬尘工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置临时隔离墙。4、固体废弃物施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。5、噪声各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12301430）和夜间（2200次日600）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。6、室内环境污染控制为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照民用建筑工程室内环境污染控制规范GB303252001要求进行。（1）材料选择A粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于012MG/M的标准进行控制。B壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于012MG/M。C由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。D预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。E脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。（2）工程施工A室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准涂装作业安全规程GB7691第21节的规定“禁止使用含苯（包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和溶剂。”B严格遵守国家标准涂装作业安全规程涂漆前处理工艺安全及其通风净化GB76921999第528条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第529条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。（3）施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。使用剩余的废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。三、运营期环境影响及防治1、废水项目建成后，小区居民日常生活产生的生活垃圾、生活污水等按国家规定的标准要求进行处理，由小区物业管理公司全权负责。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生的污水对环境造成的影响。2、固体废弃物主要是一般生活垃圾。垃圾处理的主要措施是小区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至指定的处理地点。四、项目水土保持方案项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，这种土壤侵蚀和水土流失现象尤其是在梅雨季节和台风频发的强降水季节变得更为突出，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。五、环境影响评价本建设项目其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水经生化处理后，完全可达环保要求，对生活垃圾集中存放，定期外运，不会对周围环境造成污染。第二节节能设计本工程项目应严格按照国家、省市有关建筑节能的要求进行节能设计。严格建筑节能管理，大力推广节能省地环保型建筑，建设资源节约型、环境节约型社会。一、节能设计依据L、居住建筑节能设计标准（DB13J632007）2、国家标准民用建筑热工设计规范GB50176933、山东省标准公共建筑节能设计标准DBJ1403620064、建设部部长令第76号民用建筑节能管理规定5、建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见6、中华人民共和国节约能源法7、山东省节能安排综合性工作实施方案鲁政发200739号二、山东省节能安排的主要目标到2010年，万元生产总值能耗由2005年的128吨标准煤下降到1吨标准煤以下，降低22左右；万元工业增加值用水量由2005年的2812立方米下降到20立方米以下，降低30；二氧化硫（SO2）总排放量由2005年的20028万吨减少到1602万吨，减少20；化学需氧量（COD）总排放量由77万吨减少到655万吨，减少149；全省城市和县城污水处理率平均不低于70；工业固体废物综合利用率达到95。根据山东省建筑节能的要求，城市规划区全面执行居住建筑节能65、公共建筑节能50的设计标准。本工程属于公共建筑项目，建筑体形系数、围护结构的传热系数和窗墙面积比均应小于限值，并根据山东省标准公共建筑节能设计标准判定是否满足公共建筑节能50设计标准。本项目在建设中应推广应用建筑节能材料，严禁使用实心粘土砖（瓦）。三、各专业拟采取以下节能措施1、建筑设计节能（1）应根据居住建筑节能设计标准进行节能设计。建筑节能设计应满足标准中各项要求。（2）围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。（3）规划设计应合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。（4）设备专业亦应按标准要求进行节能设计。（5）设计中应采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、新工艺以节能降耗。（6）外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB7101规定的4级；玻璃幕墙的气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级GBT15225规定的3级。（7）玻璃（或其它透明材料）的可见光投射比不应小于04。（8）外窗的可开启面积不应低于窗面积的30；玻璃幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。2、水暖专业设计节能（1）各建筑物卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。（2）热交换器选用节能型，设备和管道均有保温措施。（3）动力设备设减振台座，进出水管安装软接头弹性吊托架，以降低噪声和噪声传递。3、电气专业设计节能（1）所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。（2）照明控制上采用分散与集中相集合的方式，走道机房等处的一般照明采用间隔控制，楼梯间及室外照明采用智能变场景控制装置，以满足不同照明要求的条件下尽量少打开灯的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自动控制装置，根据室外亮度自动开闭相关灯具。建设单位及施工单位应严格按节能设计的要求施工，确保工程施工符合节能标准和设计质量要求。4、其它措施除上述措施外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。四、项目能耗指标本项目能源消耗主要是水、电，其中在不考虑中水回用的前提下，年消耗水量为398万M，电136万度。其能源消耗折算标准煤总用量为2013吨标准煤/年，综合能耗指标为00027吨标准煤/平方米，耗能工质为零。本项目属民用建筑，项目主要能源品种及年需要量见下表。能耗指标表计量单位年需要量序号主要能源及耗能工质名称实物标煤实物折算系数折标煤1电万度T1361229T/万KWH16713水万MT398086T/万M342合计2013第七章项目进度安排与工程管理第一节项目进度安排本项目分项目论证与选址、可行性研究报告编制、项目建设及验收投入使用等四个阶段进行。项目论证与选址2010年6月2010年7月可行性研究报告编制2010年8月建筑设计2010年7月2009年8月土建施工2010年9月2011年5月安装工程2011年6月2011年7月室外工程2011年7月2011年8月为确保工程质量和施工进度，严格执行投资项目的法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，通过科学组织、合理安排，加快项目建设进度，确保完成建设目标。一、项目建设期本项目建设期为12个月。二、项目实施进度安排项目实施进度计划表2010年2011年序号项目7891011121234567891项目前期工作、立项2初步设计、施工图设计3土建及初装饰工程4安装工程5室外工程6竣工验收第二节工程施工与管理本项目从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好的单位。为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。第八章劳动安全与消防第一节劳动安全安全措施方案1、电气安全严格按照供配电系统设计规范GBJ5005295要求进行电气安全设计。设备全部按照国家有关标准和规范进行布置；所有正常不带电的电器设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好；设备的电气控制设安全开关。2、防雷按三类防雷建筑设置防雷装置，在屋面采用明敷设避雷带与避雷针相结合的避雷方式，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。3、防触电高压侧10KV为中性点不接地系统，低压380/220V系统保护采用TNS系统，所有电气设备不带电的金属外壳，构件等均须与接地系统连成电器通路。4、防火防爆建筑物防火等级三级，各类建筑物布置及占地面积均符合防火规范要求。同时也考虑了小区道路贯通，主要通道考虑消防车的回旋余地。第二节消防一、设计依据1、建筑设计防火规范（GB500162006）；2、建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；3、建筑内部装修设计防火规范（GB5022295）。4、各有关消防法规的要求二、概述工程项目消防设计应严格贯彻执行国家颁布的现行各种消防规范，以防止和减少火灾危害，建筑防火技术，应贯彻“预防为主，消防结合”的方针，积极采用先进的防火技术，做到安全生产，方便使用，经济合理。本项目建筑物的耐火等级不低于三级。1、总图布置各建筑物间均留有符合消防要求的防火间距，所有建筑物四周均设有环形消防通道，小区内道路呈网络状，宽度6米，满足防火要求。2、建筑部分根据建筑设计防火规范（GB500162006）要求，合理布置建筑物的建筑面积，各建筑物疏散走道和安全出入口按规范设置。（1）消防给水部分室外消火栓用水量25L/S，火灾延续时间2H。在室外连接成环状并沿道路两侧按间距100M设置室外消火栓。（2）火灾报警在小区设置火灾自动报警及联动控制装置。小区内设消防报警控制室，电源经双电源切换箱切换后供给报警控制器，报警控制器拟选用智能型火灾控制器。在各建筑物内安装烟感探测器，在走道及楼梯间安装联动消防泵开关。设专用火警电话，并与当地公安消防部门建立通讯联系，以便失火时有利于当地公安消防队及时施救。第九章组织机构、人力资源配置和招标方案第一节组织机构与人力资源配置一、建设管理为了保证项目的顺利实施，XX市人民政府已确定一名办公室主任专门负责此项工程，并抽调一名办公室副主任及相关后勤人员成立建设小组，具体负责项目的实施，保证项目的如期顺利施工。本工程建设管理机构如下图92项目组织机构图工程部负责工程的前期准备联系和现场工程管理监督。预算部负责对工程前期方案的策划，对工程造价的控制及预决算的计算。财务部负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资XX住宅小区廉租房筹建办公室工程部预算部办公室财务部金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。办公室负责工程的总体管理和对外联系。在项目实施过程中，XX市人民政府将做到“三个到位”一是制度到位。严格执行监理制、招投标制、合同制，提高项目实施的质量和效益。二是资金到位。按工程进度如期拨付工程有关费用，保证资金到位，保证实施进度。三是检查到位。定时或不定时地组织财政、监察、财务审计、发展计划、建设等有关部门对项目的资金使用情况、质量情况、进度情况进行检查，同时接受社会的监督。二、劳动定员根据本项目建设情况，拟定方案人员见下表部门管理人员工程技术人员业务人员合计工程部1225预算部1247财务部1124办公室1146合计461222三、物业管理项目建成竣工验收并完成定向租赁后，其物业管理工作交由XX社区物业管理部门统一管理。第二节项目招标方案一、本项目的工程设计、监理单位将采用公开招标的形式予以确定。二、本项目拟采用公开招标方式择优选定施工、设备、材料供应与安装单位。招标范围为限额以上的土建工程，给排水、暖通、消防等安装工程及绿化等施工内容及限额以上的设备、材料供应等。三、招标组织形式招投标工作将委托具有招标资质的中介机构进行代理。四、工程质量要求按国家有关规范进行验收。五、评标组织、评标原则及决标1、根据七部委评标委员会和评标方法暂行规定及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。2、评标原则（1）报价合理。（2）能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。（3）技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。3、决标评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。第十章投资估算与资金筹措第一节投资估算一、投资估算概况据估算，本项目包括建筑工程费用、设备购置与安装费、工程建设其他费用、基本预备费等。总投资预计805万元人民币。二、估算依据1、根据设计方案进行估算；2、根据山东省建筑工程量消耗定额及安装工程量消耗定额估算；3、根据国家建筑安装计价规范；4、材料价格采用当地信息指导价。三、投资估算说明（1）基本预备费按建筑工程费、设备购置及安装费及工程建设其他费用的5计算。（2）建设单位管理费，按工程费用的12估算。（3）设计费，按工程费用的3估算。（4）监理费，按工程费用的1估算。（5）劳保统筹费，按工程费用的26估算。（6）工程保险费，按工程费用的08估算。（7）工程费用为建筑工程费与设备购置及安装费的和。（8）按照当地规定，本项目可以免征城建配套费和人防易地建设费。四、投资估算本工程总投资为805万元。投资估算如下表总投资估算表单位万元估算投资序号项目计算基数M2建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1建筑工程费用61661611住宅楼642051412储藏室10407313绿化1664714道路硬化2458222设备购置及安装费8389121给排水22222消防18223强弱电33324采暖1013工程建设其他费用606031设计费2132监理费733工程保险费634建设单位管理费835劳保统筹费184基本预备费用38385建设投资616838988056建设期利息07总投资805第二节资金筹措该项目总投资805万元，资金来源全部由XX市财政拨款解决。第十一章社会效益分析1、项目建成后，120户低收入困难居民可住上舒适的住房，有利于提高人民的生活居住条件。维护社会稳定。2、通过本项目的实施，可以改善XX市基础设施建设，增加城市功能，创造良好的招商引资环境，促进XX市经济的发展。3、该