江苏商业地产项目可行性研究报告分析(图表丰富)

项目可行性研究报告关于报告的说明本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和项目基本的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议1由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。2本报告只是投资方案中筛选的一个，认为是最优方案，如条件允许（如市场调研进一步加深），不排除有更优的方案出现。3本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售和租赁价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产地产市场的供求关系和未来几年昆山的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。4建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。目录第一部分项目概况及背景11项目背景111项目所在地112项目竞价取得12项目开发手续介绍13开发商及介绍131开发商名称132开发商简介14项目建设规模及内容第二部分项目投资环境及市场调研21中国房地产市场宏观分析211全国宏观经济212房地产行业简要分析22房地产行业政策221金融信贷政策222土地政策223税收政策224保障性住房政策225外资政策226政策分析23昆山市区域房地产市场分析231昆山市概况232昆山宏观经济概况233昆山房地产市场概况第三部分项目分析及评价31项目的综合评析311项目区域分析312中茵世贸广场地块区域价值分析32项目SWOT分析321写字楼市场SWOT分析322酒店市场SWOT分析第四部分目标市场定位及产品定位41定位依据411全局定位依据412差异化策略413可持续发展策略414价值提升策略42写字楼定位421形象与功能定位422定位依据423技术系统定位424体量价格定位43酒店定位431形象及功能定位432定位依据433体量及价格定位44商业部分定位441功能及形象定位442定位依据443体量及租赁价格定位444销售价格定位第五部分建设方式与内容说明51建设内容52建设方式53实施计划第六部分收入预测及盈利分析61项目总成本62本项目总收入621本项目各功能面积组合（单位平方米）622本项目总销售额623本项目总租赁额624本项目经营收入625本项目投资回报概算第七部分项目风险防范71项目开发风险防范711项目开发风险712项目开发风险防范72项目筹资风险防范721项目筹资风险722项目筹资风险防范73项目政策风险防范731项目政策风险731项目政策风险防范74工程质量风险防范741工程质量风险752工程质量风险防范76合作和合资的风险防范761合作和合资的风险762合作和合资的风险防范77项目其他主要问题的解决771营销管理772工期773投资决策第八部分项目可行性结论81概述82项目经济效益评价83项目社会效益评价84项目环境效益评价85可行性研究结论第一部分项目概况及背景11项目背景111项目所在地昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。昆山是江苏的“东大门”，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。昆山是经济高度国际化的开放型城市。昆山是国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的高回报地区和经济发展的高增长地区之一。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市”。在国家统计局公布的全国百强县（市）社会经济综合发展指数测评结果排名中，昆山多年位列第一。112项目竞价取得2005年3月8日至2005年4月8日，在昆山市国土资源局土地交易中心经过激烈角逐，江苏中茵置业有限公司最终凭借雄厚的资金、实力以总价21亿元人民币取得了昆山市原白水潭地块（41502平方米）的开发使用权。该地块的最终摘牌标志着中茵置业正式从专注住宅产品开发转型到复合商业地产的运营。12项目开发手续介绍开发建设的世贸广场项目地块先期工程计划于2007年正式开工建设。为保证项目地块的工程按计划开工和确保工程的顺利进行，公司需要获以下相关手续或证明1、立项批文2、土地证3、建设用地规划许可证4、用地批准书5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证。结合实际情况在签订土地出让合同、土地开发合同后，进行项目立项报告申请，同时委托著名的设计单位进行项目的规划设计，报送规划部门审批。项目规划审批通过后，进行楼层单体的设计。在此期间按照合同交纳完土地出让金后，进行项目土地公告，期满后需要及时办理国有土地使用证、建设用地规划许可证和项目用地批准，并按程序办理相关手续，达到开工标准。13开发商及介绍131开发商名称江苏中茵置业有限公司132开发商简介江苏中茵置业有限公司（以下简称“中茵置业”或“江苏中茵置业”）属于中茵股份有限公司（以下简称“中茵股份”），中茵股份有限公司控股股东为苏州中茵集团有限公司（以下简称“中茵集团”）。中茵集团连续三年被评为中国房地产五十强企业，获得中国最具影响力的财富企业殊荣，中茵集团曾多次受到国家建设部、中国房协、江苏省建设厅等各级部门的表彰。目前集团投资遍及全国多个城市，经营业态还涉及酒店、商业管理、IT等多个领域。江苏中茵置业有限公司2000年成立于昆山，注册资金5000万元。中茵置业以“创造明天的价值”为开发理念，积极配合昆山城市建设和旧城改造，先后成功开发了“怡景湾”、“莱茵广场”、“中茵广场”、“雍景湾”、“雍景湾东苑”、“雍景湾南苑”等商住项目。正在开发建设的大型综合高端商业、商务项目中茵世贸广场、中茵国际商务花园。累计开发面积近80万平米。江苏中茵置业有限公司不断突破创新，以求发展。在昆山首创围合式休闲购物广场、精装修SOHO单身公寓等新型业态，引领了昆山房地产业的发展。其产品理念、项目规划、以及行销模式等都已成为业界效仿的典范。依托控股股东良好的信誉和雄厚的实力，中茵人以其先进的理念和精益求精的态度在昆山创造了一个又一个辉煌。赢得了建设部、江苏省建设厅、中国消协等部门的多项嘉奖。得到了广大消费者的一致认可和广泛好评。2008年7月8日，中茵集团重组原天华股份取得圆满成功，中茵股份顺利复牌这标志着中茵股份迈上了新的发展台阶，真正成为一家公众公司。在中茵集团品牌战略指导下，中茵置业进军大型综合商业项目的开发，先后承接了昆山市政府重点实施工程中茵世贸广场的开发建设，以及江苏国际商务中心先期重点商务配套中茵国际商务花园的开发建设。在中茵品牌的号召下，公司先后与洲际酒店集团、家乐福、八佰伴等世界一流商家结成战略合作伙伴。14项目建设规模及内容中茵世贸广场位于昆山市玉山镇，西至中山路，南至前进路。地块总面积为41502平方米。其中可用于地面建筑的为A地块，面积为28502平方米；B地块13000平方米，以水面及广场为主，不能设置建筑。总建筑面积158498平方米，项目设计功能包含写字楼及商业群房、百货大楼、独栋商业、城市广场、大卖场（超市）。其中五星级酒店33855平方米，写字楼169248平方米，购物中心680124平方米，4000平方米水景及13000平方米休闲广场。计划开发周期为2006年2010年底。第二部分项目投资环境及市场调研21中国房地产市场宏观分析211全国宏观经济2008年，尽管受到国际金融危机的影响，中国国民经济依然保持平稳较快发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。初步核算，全年国内生产总值300670亿元，比上年增长90。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长55；第二产业增加值146183亿元，增长93；第三产业增加值120487亿元，增长95。第一产业增加值占国内生产总值的比重为113，比上年上升02个百分点；第二产业增加值比重为486，上升01个百分点；第三产业增加值比重为401，下降03个百分点。居民收入快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入15781元，实际增长84。全年农村居民人均纯收入4761元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长80；城镇居民人均可支配收入15781元，实际增长84。年末居民储蓄存款余额217885亿元，比上年末增加45351亿元。我国2008年就业再就业目标全面完成，全年城镇新增就业1113万人，完成了全年目标任务的111，四季度末全国城镇登记失业率42，比上年底上升02个百分点。固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长255，加快07个百分点。城镇固定资产投资148167亿元，增长261，加快03个百分点；农村投资24124亿元，增长215。在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，比上年增长545；第二产业投资65036亿元，增长280；第三产业投资80875亿元，增长241。分地区看，东部地区投资87412亿元，比上年增长209；中部地区投资45384亿元，增长326；西部地区投资35839亿元，增长269。全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长209。消费价格上涨较快，房屋销售价格上涨较多。居民消费价格比上年上涨59。时间居民价格消费指数（）2003年10122004年10392005年10182006年10152007年10482008年1059食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨143。固定资产投资价格上涨89。工业品出厂价格上涨69，其中生产资料价格上涨77，生活资料价格上涨41。原材料、燃料、动力购进价格上涨105。农产品生产价格上涨141。农业生产资料价格上涨203。70个大中城市房屋销售价格上涨65，其中新建住宅价格上涨71，二手住宅价格上涨62；房屋租赁价格上涨14。由以上数据信息看来，国家宏观经济环境呈现持续稳健增长的局面，国民经济保持平稳、较快增长的基本态势。作为支柱产业的房地产行业在2008年也保持了较快的发展。212房地产行业简要分析房地产开发完成情况112月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长209，增幅比111月回落18个百分点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长226，回落26个百分点，占房地产开发投资的比重为722。112月，全国房地产开发企业房屋施工面积274亿平方米，同比增长160；房屋新开工面积98亿平方米，增长23；房屋竣工面积59亿平方米，下降35。其中，住宅竣工面积48亿平方米，下降42。112月，全国房地产开发企业完成土地购置面积37亿平方米，同比下降86；完成土地开发面积26亿平方米，同比下降56。商品房销售和空置情况112月，全国商品房销售面积62亿平方米，同比下降197。其中，商品住宅销售面积下降203；商品房销售额24071亿元，同比下降195。其中，商品住宅销售额下降201。截至12月末，全国商品房空置面积164亿平方米，同比增长218，增幅比111月提高65个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长323，增幅提高94个百分点。房地产开发企业资金来源情况112月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长18。其中，国内贷款7257亿元，增长34；企业自筹资金15081亿元，增长281；其他资金15082亿元，同比下降164。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降297。70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降04，环比下降05。新建住宅销售价格同比下降08，环比下降07。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨06；商品住宅销售价格下降09，其中普通住宅销售价格下降09，高档住宅销售价格下降11。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降08，其中普通住宅销售价格下降06，高档住宅销售价格下降16。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降04，环比下降01。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有48个，其中涨幅较大的城市是银川91、温州81、金华69、北海66、三亚61；价格下降的城市有21个，其中深圳下降181、广州下降94、南京下降58、重庆下降52、桂林下降52。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有4个,价格涨幅在0103之间；价格下降的城市有50个，其中徐州下降42、岳阳下降32、广州下降31、长春下降26、湛江下降25。二手住宅销售价格同比下降01，环比下降03。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有41个，其中涨幅较大的城市是三亚150、南宁120、兰州75、银川72、西宁66；价格下降的城市有28个，其中深圳下降187、厦门下降69、包头下降48、岳阳下降47、重庆下降45。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有11个，除兰州上涨63外，其余城市价格涨幅在0106之间；价格下降的城市有52个，其中岳阳下降41、济宁下降36、石家庄下降33、沈阳下降32、吉林下降30。2009年初“小阳春”显示楼市回暖迹象2009年2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为9486，比去年12月份回落16点，比去年同期回落1069点。从分类指数看房地产开发投资分类指数为9188，比去年12月份回落778点，比去年同期回落1295点本年资金来源分类指数为926，比去年12月份提高155点，比去年同期回落1166点土地开发面积分类指数为9227，比去年12月份回落12点，比去年同期回落707点商品房空置面积分类指数为9546，比去年12月份回落472点，比去年同期回落1606点房屋施工面积分类指数为9486，比去年12月份回落352点，比去年同期回落1327点。20082009年2月全国房地产开发景气指数趋势图2009年2月份，中房指数研究院发布的全国25个大中城市及10个小城市新建商品房的最新统计数据，除了苏州等少数城市外，绝大部分城市成交量较春节前猛增。北京新房成交量增幅达6366，上海为8371，杭州为9882。宁波、贵阳、扬州等地的成交量增幅更达到100以上。2009年3月26日，发改委网站发布对全国36个大中城市的监测数据，2月份全国新建房价由降转升，存量房价小幅上涨。新建商品房集中成交价为5991元/平方米下同，环比由上月下降296，转为上涨022；存量房集中成交价为5933元，环比上涨133。分类别看，新建商品房住宅集中成交价为5509元，环比由上月下降143，转为上涨077。其中除经济适用房价格环比继续下降024外，普通商品住宅和高档商品住宅价格环比均出现小幅回涨，分别由上月下降187和053，转为上涨063和179。商品房非住宅价格为10329元，环比下降233。存量房类别中，住宅集中成交价环比小幅下降112，非住宅价格上涨290。在刚刚过去的3月份,中国指数研究院数据信息中心重点监测了全国30个城市的住宅成交面积,其中26个城市住宅成交面积环比上升,而一线城市的成交面积增幅50以上。从全国30个城市成交面积的环比涨跌幅来看,包头环比涨幅最大,达到18002此外,杭州、青岛、天津、海口、贵阳的环比增幅也在1倍以上。环比涨幅处于50100区间的一共有13个城市,与2月份近一半的城市环比增幅在50以内形成对照,这说明3月份成交面积总体增速趋向加速,北京、上海、深圳这3个一线城市皆处于此区间内。其中,北京市3月商品住宅成交15034套,成交面积16852万平方米,环比上涨7953,13月总成交面积达到335万平方米,同比去年增长5704。据观察,此轮的市场回暖在前期刚性需求的基础上,二、三月份的改善性需求显现,此外,近期少量的投资性需求开始进入楼市也起到了助推作用。3月份,8个城市的商品住宅成交面积超过了100万平方米。值得注意的是30个城市之中,3月份商品住宅成交面积最大的城市是上海,达到了23121万平方米,环比上涨9709,为22248套。其次是重庆,成交面积也超过200万平方米,北京3月份成交面积环比增幅达到7953,成交面积跃居第三位。22房地产行业政策221金融信贷政策政策一2008年10月22日，中国人民银行出台扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房，主要内容是将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的07倍；最低首付款比例调整为20。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。同时下调个人住房公积金贷款利率。政策二2008年12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号），其中规定加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。政策三2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台经济适用住房开发贷款管理办法（银发200813号），重要内容是经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10。经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。政策四2008年12月3日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台廉租住房建设贷款管理办法（银发2008355号），重要内容是新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30的比例。廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10执行。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。专款专用，不得挤占挪用。廉租住房建设贷款应为担保贷款。政策影响由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些波折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“改善型需求”悬而未决。而关于促进房地产市场健康发展的若干意见中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型需求”，而且还规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这意味着放权给商业银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策”，在很大程度已经放松。政策三和政策四性质相同，其目的都是为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）精神，支持国家住房保障制度建设。两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施，尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保障性住宅的开发建设。222土地政策政策一2008年1月3日，国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）出台。内容包括六条一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。政策二2008年2月7日，国务院出台土地调查条例全文，对于土地调查做出比较全面的界定。根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查，根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。调查的内容包括土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。政策三2008年6月1日违反土地管理规定行为处分办法施行，为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国行政监察法、中华人民共和国公务员法、行政机关公务员处分条例及其他有关法律、行政法规，制定本办法。有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。政策四在2008年10月举行的中共十七届三中全会上，做出了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，其中包括农村土地制度改革，重点在于完善土地承包经营权，首次提出以多种形式流转土地承包经营权，政策目的在于发展农业，尤其借此促进农业的适度规模经营。与房地产业的相关的内容主要有三点。其一，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。其二，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在合规前提下，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益。其三，完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权。政策影响我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出，而土地市场比较失序，闲置用地规模持续增加。因此，从2004年开始就一直强调实行最严格的土地制度等。2008年继续完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨在加强土地管理，尤其是国务院关于促进节约集约用地的通知堪称我国房地产宏观调控在土地环节的一个政策集成版，部分以前出台的调控重点内容再次强调，如回收闲置土地（包括清算土地增值税）、经营性用地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模（目的是抑制大盘开发）、完善建设用地储备制度、强化农村土地管理（借此打击小产权房）等。但值得关注的是，随着全国楼市的持续低迷，开发商经营出现困难，土地政策存在放松的客观需要，已有地方政府允许开发商缓缴或分批缴纳土地出让金，由于越来越多的项目停工，也给查处闲置土地带来困难。政策四是涉及农村土地制度改革，这是一项需要不断推进的“重大工程”。2008年是改革开放30周年，而1978年正是由农村土地制度开始，对于房地产业而言，土地是最重要的生产要素和行业发展的基础与前提，凡是涉及到土地制度的改革，必将对行业发展产生重大影响。中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定对房地产业的影响主要体现在三点上。首先，征地制度的改变，一方面是征地范围减小，另一方面征地成本上升（补偿农民），其结果是城市建设用地更加紧张，从面影响房地产供应。其次，农村集体经营性建设用地市场化出让，将极大的促进中国村镇房地产市场的发展，大城市郊区农村经营性建设用地的出让必然吸引开发商竞拍，中国房地产开发的郊区化进程将加速。再次，只提及保障农户宅基地用益物权，而未明确宅基地可以流转，反映出中央在这一重大问题上态度谨慎，但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正在尝试，必然会“自下而上”地推动这项改革。223税收政策政策一2008年10月22日，财政部和国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号），主要内容是一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1。首次购房证明由住房所在地县区住房建设主管部门出具。二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。政策二2008年12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号），其中规定将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。政策评析税收是房地产宏观调控最重要工具之一，而且由于其是经济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使用。这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求。政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分自住需求者提前放弃观望。2005年“国八条”出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。224保障性住房政策政策一2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。政策二2008年12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中规定加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。多渠道筹集建设资金中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大信贷支持力度。开展住房公积金用于住房建设的试点在部分地区试点将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。政策影响2007年，中国住房制度发生重大变革，以“24号文”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置。2008年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资计划”，建设部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二，从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。按照上述计划，将使10001300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的57左右。未来三年将完成820万套左右新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54左右，将对整个住宅市场的运行产生深刻的影响，会分流部分普通住宅需求，抑制商品住房价格反弹。住房政策的另一个转变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。另外，针对“夹心层”住房困难户，提出采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决，原本限价房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类项目。除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层”家庭以购房贷款贴息或减税、允许部分住宅实行混合产权等方式予以解决。225外资政策政策内容2008年7月1日起开始执行商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知，主要内容是，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查510家。经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。同一地方商务主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改，收回授权。政策影响从2002年开始，随着我国房地产市场步入增长和繁荣期，进入房地产业的外资呈快速增长态势。在宏观调控的背景下，2006年7月六部委联合出台关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（171号文），拉开规范和限制外资的大幕，其后陆续又有新的补充性政策出台，其中2007年出台的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（50号文）把外资投资房地产的审批权收至商务部。2008年出台的商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知，重新把审批权部分下放给省级商务主管部门，体现了商务部希望简化程序，提高工作效率，要求地方政府积极认真的担负起相关责任，同时也透露出审批放松的信息。实际情况是，2007年至2008年第一季度，外资进入中国的速度很快，但从2008年6月开始，我国外储增量放缓，且小于FDI与贸易顺差之和，这意味着部分热钱开始流出国内。9月份金融危机爆发后，外资撤出房地产业的迹象更加明显，包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的计划和行动，甚至连在内地投资经验丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海的持有物业。12月，商务部、外交部、公安部、司法部联合印发外资非正常撤离中国相关利益方跨国追究与诉讼工作指引，就是为了阻止少数外商投资企业非正常撤离现象，避免给中方相关利益方造成经济损失。随着金融危机在全球蔓延，俄罗斯和一些东欧国家的外资抽逃现象严重，这是值得我国警惕的。226政策分析（1）2008年宏观经济政策由“双防”演变为“一保”2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。尤其2008年9月份，随着“两房”、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达98，其中2003年至2007年，连续五年以高于10的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13，经济有由偏快转为过热的风险。从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9，通货膨胀也快速回落。2009年将为“保八”而苦战。在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。2008年9月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落。于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12月的经济工作会议明确宏观调控方针为保增长、扩内需、调结构。至此，宏观调控方针完成了由“双防”到“一保”的方向性转变。（2）在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。财政政策方面2008年11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。货币政策方面，从2008年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17。从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济发展的9项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济发展的30条意见，金融体系正在多渠道地为经济发展提供帮助。（3）2008年房地产政策紧缩型调控由慢变快的持续放松宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年是第一段宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年属于第二段宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策，2008年10月22日财政部和央行出台相关措施，拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括关于促进房地产市场健康发展的若干意见在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。结论尽管2008年房地产市场出现一定程度的下滑，但也应看了乐观的一面。年内，宏观经济政策由年初的防通胀和经济过热调整为以确保经济增长为首要目标，而受整体经济环境变化以及住房市场供需态势转变的影响，房地产行业的调控基调也由延续数年的抑制过热向防范市场“硬着陆”转变。2008年四季度以来，政府相关部门对住房政策方面进行了一系列调整，希望通过房地产行业带动众多相关行业的健康发展，提高整体国民经济的活力。这些政策包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1；金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20等。这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，实现房地产市场的平稳过渡。随着政策的出台，多家企业也做出了积极回应，采取了更为务实的价格策略，部分城市的成交量环比出现了回升。2008年，中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建设力度，这也是07年住房保障体系纲领性文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见思路的进一步延续。保障性住房主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。作为住房供应的两大组成部分，保障性住房和商品住房之间主要体现为分工互补的关系。长远来看，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康发展。短期来看，加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产行业也将起到积极的作用。2008年底以来，政府从提振整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多开发企业也顺应市场趋势，以更加理性的心态应对调整，积极促进销售。从数据上看，四季度以来全国各主要城市商品住宅成交较前明显回升，在最早展开调整的深圳地区，近期住房市场成交量出现了明显的回升。23昆山市区域房地产市场分析231昆山市概况1、昆山概况昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。昆山是江苏的“东大门”，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。昆山是经济高度国际化的开放型城市。昆山是国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的高回报地区和经济发展的高增长地区之一。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市”。在国家统计局公布的全国百强县（市）社会经济综合发展指数测评结果排名中，昆山连续多年位列第一。2、辖区面积昆山市域面积92768平方公里。3、交通条件昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。距离上海虹桥机场42公里，距上海浦东机场92公里。上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁、沪宁城际轻轨穿城而过，乘坐动车组列车从昆山至上海仅需18分钟。4、气候属北亚热带南部季风气候区。年平均气温176；年平均降水量12004毫米，年平均日照时间17892小时。空气质量优良，每年300天以上达到国家二级标准。5、行政区划下辖1个国家级开发区、3个省级开发区和10个镇。6、民族及人口昆山市人口自然增长稳定在较低水平上。2007年全市出生人口6065人，出生率为901，死亡人口3880人，死亡率为576，人口自然增长率为325。人口规模继续扩大。年末全市户籍总人口679846人，比上年末增加13037人；年末外来暂住人口达902572人，比上年末增加167616人。7、“十一五”发展目标“十一五”期间，GDP年均增长15左右，财政收入占GDP比重达到18以上。到“十一五”期末，按常住人口计算的人均GDP达12万美元，率先基本实现现代化。城乡居民收入分别达到25000元和13300元。常住人口控制在160万人左右，城市化水平达75。城市发展定位经济发达的现代工商城市，具有江南水乡特色园林旅游城市，自然、社会、经济协调发展的生态城市，物质文明、政治文明、精神文明、社会文明全面发展的文明城市。232昆山宏观经济概况1、经济总量2007年昆山市GDP达115180亿元，突破1000亿元大关。按可比价格计算，比上年增长205。全年完成三次产业增加值分别为1125亿元、76215亿元和37840亿元，分别比上年增长68、180和269。按常住人口计算的人均国民生产总值101万元，按现行汇率折算13424美元）。财政收入突破200亿元，全市全口径财政收入20185亿元，比上年增长333，其中地方一般预算收入8656亿元，增长324。地方一般预算收入总量、人均GDP和人均一般预算收入继续高居全国各县市之首。预计2008全年将完成地区生产总值1500亿元，比去年增长20以上。完成工业总产值5000亿元，增长24；新增注册外资30亿美元，实际利用外资16亿美元，新增注册民资110亿元。完成进出口总额640亿美元，固定资产投资370亿元，分别增长20、153。财政收入总量不断攀升。2008年，昆山市全口径财政收入和一般预算收入分别完成27255亿元和11569亿元，比上年增长350和337。财政收入结构持续保持良好态势，地方一般预算收入中税收收入达到10651亿元，占比为921，在苏州各县市中居首位，列全省前列。20012008昆山市GDP及增长速度2308430457073011521500932305149432154111236130212767324328070200400600800100012001400160001年02年03年04年05年06年07年08年00050010001500200025003000350040004500GDP比上年增长2、购买力和消费水平昆山市居民收入近年持续高速增长，城镇居民人均可支配收入24800元，农村居民人均纯收入13810元，分别增长131、135。0308昆山城镇居民可支配收入及增长速度130341680919016219271501124800171015201198153113131310050001000015000200002500030000200320042005200620072008000200400600800100012001400160018002000城镇人均可支配收入比上年增长社会消费品零售总额195亿元，比上年增长21。旅游度假区品牌效应进一步增强，全年接待游客总量突破1000万人次，实现旅游收入接近100亿元。社会消费品零售总额变化趋势图3036524735166135011950501001502002501985年1990年1995年2000年2006年2008年亿元3、城市居民居住水平城乡居住条件进一步改善。年末农村居民人均住房面积719平方米，城镇居民人均住房面积385平方米，分别比上年增加04和09平方米；市区居民住宅成套率达到100。4、固定资产投资固定资产投资总额再创历史新高。全年完成固定资产投资32101亿元，比上年增长144。多元投资格局进一步形成。在固定资产投资总额中，城镇投资23125亿元，比上年增长130；房地产开发投资8876亿元，比上年增长205，占全市固定资产投资总额的比重为276。从产业投向看，第二产业投资18458亿元，比上年增长90；第三产业投资13634亿元，比上年增长228。二、三产业的投资占全社会固定资产投资的比重分别为575和425。从投资主体看，国有经济投资3453亿元，比上年增长50；外商及港澳台投资16361亿元，增长55；民间投资8297亿元，增长361。重点工程进展顺利。昆山市0308固定资产投资及增长速度17664205234812805832101370161022901530144019505320050100150200250300350400200320042005200620072008000100020003000400050006000固定资产投资比上年增长5、昆山城市规划在充分考虑昆山与上海、昆山与苏、锡、常都市圈的种种关系之后，将昆山定位为以高新技术为主导的国际化工商贸易城市，具有水乡古韵的适宜人居的环境、便捷的交通路网、法制化的学习型城市。将昆山分为七大功能片区，即中心城片区、阳澄湖休闲片区、东北向货运轴片区、东向运输廊片区、生活新镇片区、生态观光农业片区及水乡旅游片区。这一规划必将进一步提升昆山城市功能，增强其对国际资本的承载能力。233昆山房地产市场概况房地产市场平稳发展。投资出现理性下降，全年商品房施工面积145654万平方米、竣工面积51316万平方米，分别比上年下降28和122。商品房销售增速较快，全年商品房