盘锦丽景湖畔住宅小区建设项目可行性研究报告

盘山麗景湾住宅小区建设项目可行性研究报告项目概况项目名称盘山麗景湾住宅小区建设项目；建设单位盘锦金马房地产开发有限公司盘山县分公司；建设地址盘山新县城县政府东侧；建设内容会展中心、住宅楼、小区公园及公共设施；规划用地面积1342495M2；总建筑面积185880M2；地上建筑面积180880M2；地下建筑面积5000M2；容积率138；建筑密度202项目总投资34955万元；销售收入52046万元；利润总额12428万元；投资利润率3555；投资利税率43。第一章总论11项目实施背景与依据盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40394127、东经1212512231之间。总面积4071平方公里，占辽宁省总面积的275。盘锦大米闻名于国内外，是盘锦市主要出口商品之一。盘锦市尚有2万多公顷土地可以开垦利用，沿海滩涂逐年伸延，土地面积不断增加。盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。2000年底，辽河油田累计探明石油储量21亿吨，天然气1784亿立方米。中国第三大油田辽河油田坐落于此，已开发建设32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、沈阳、茨榆坨等12个油气生产单位。原油稳定装置处理能力600万吨/年。原油品类有稀油、稠油和高凝油。年处理天然气562亿立方米，为石化工业提供了可靠的原料资源。盘锦市国民经济持续稳步增长。2009年，全地区生产总值实现685亿元，是2004年的18倍，2008年开始驶入两位数增长的快车道；财政一般预算收入增长244，达到434亿元，是2004年的23倍；全社会固定资产投资增长479，达到543亿元，是2004年的36倍。万元生产总值综合能耗比“十五”期末下降217，主要污染物排放实现控制目标。县区经济竞相崛起，生产总值年均增长275，高于全市19个百分点。盘锦市抓住机遇，实现沿海发展的重大突破，拉开了盘锦从辽河时代走向海洋时代的宏大序幕。对沿海开发开放具有决定性意义的盘锦亿吨海港建设取得重要进展，依港兴区的开发框架加快形成。辽滨沿海经济区在荒滩上拔地而起，填海造地、道路、水系等基础工程形成支撑，139个重大项目进驻发展，2009年完成投资120亿元、累计达到177亿元，开始进入产业项目加速聚集的新阶段。石油装备制造基地被列入省沿海开发开放重点支持区域和国家火炬计划特色产业基地。盘锦高新技术开发区、盘山新材料产业园、双台子塑料产业园等成为新的亮点。对外开放水平显著提高。我们以主题概念推销盘锦，以集群招商壮大产业，湿地旅游周、石油装备制造博览会等走上世界舞台，新加坡益海嘉里、香港华润等一大批知名企业落户盘锦。累计实际利用外资47亿美元，年均增长649；引进域外资金493亿元，年均增长218。2009年外贸出口达到28亿美元，是2004年的19倍。口岸建设得到加强，港口吞吐量由50万吨增加到300万吨，集装箱突破1万标箱。以开放促改革、促发展、促转型的格局初步形成。国有企业战略性重组和产权制度改革取得重大进展，中油辽河油区、华锦集团等企业加快发展。行政审批电子监察系统在全省率先开通，取消、调整和下放市级审批项目808项。公共服务、投融资、要素市场等改革向纵深推进，政府机构、医药卫生体制和农村综合改革全面启动。民营经济占全市比重由224提高到456，牵动经济增长的生力军作用更加突出。盘锦市城乡面貌明显变化、基础设施向现代化快速提升。从战略高度谋划和推进基础建设，5年来累计完成投资2143亿元。疏港铁路、盘营客运专线和阜盘高速公路破土动工，滨海大道、盘营线拓宽改造等主体工程完工，百平方公里公路密度由513公里提高到817公里，盘锦正加快向交通枢纽城市迈进。大伙房水库输水一期工程完工，病险水库除险加固取得阶段性成果，华润城市热电、华能风电等项目进展顺利，基础设施支撑发展的作用进一步增强。城市建设和管理水平显著提高。建设改造中华路、双兴路、公园大街等城市道路45条，辽河城市段形成景观，辽河美术馆、湖滨公园等区块展现了发展新形象，城市环境质量和宜居水平明显提升。加大规划执行力度，持续推进亮化绿化、市容整治和违建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、规范化。我市跻身全国创建文明城市工作先进市和省级园林城市行列，2009年城市公共文明指数在全国114个城市评选中名列第11位，位居东北三省第1名。农村生产生活条件明显改观。各级财政累计投入新农村建设资金126亿元。提前三年在全省率先实现村村通油路。绿化整治村屯360个，沼气和秸秆气化工程受益农村人口21万人。建成农村九年一贯制学校31所。实现农村有线电视“村村通”。推进“万村千乡市场工程”，新建、改造农家店965家。县城和小城镇建设进程加快，县域城镇化率达到32。生态盘锦建设扎实推进。建成污水处理厂5座，日处理能力达到32万吨。辽河流域治理成效显著，城市垃圾填埋场、螃蟹沟综合整治等工程投入使用，辽河流域盘锦段连续八年保持出境水质优于入境水质，湿地生态环境得到有效保护。城市空气质量优良率达到951。有林面积增加到26万亩。集约节约利用土地取得积极成效，耕地连续十年占补平衡。盘锦市民生质量持续改善、人民生活向全面小康阔步前进。2009年，城市居民人均可支配收入18500元，农民人均纯收入9000元，分别比2004年增加8991元和4370元。社会消费品零售总额年均增长173，达到1569亿元。盘锦建筑业生产持续发展，经营效益稳步提高。全年100户具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑企业共签订工程合同额85亿元，实际施工的房屋建筑面积66万平方米。全员劳动生产率163272元/人，比上年增长106；实现利润11亿元。盘锦市房地产开发业。全年商品房屋施工面积72万平方米；竣工面积32万平方米。商品房屋销售面积32万平方米，其中销售给个人32万平方米。商品房销售额64亿元。年末全市商品房屋空置面积92万平方米。2009年全年全社会建筑业增加值248亿元，按可比价格计算，比上年增长72。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值897亿元，竣工产值617亿元，房屋施工面积129万平方米。2009年房地产开发投资197亿元，比上年增长515。其中，商品住宅投资148亿元，增长223。商品房竣工面积494万平方米，增长148。商品房销售额95亿元。其中，住宅销售额89亿元，所占比重为947。2009年全社会固定资产投资2702亿元，比上年增长343。其中，城镇投资248亿元，增长344；农村投资222亿元，增长328。全市7个特色园区，完成投资321亿元，比上年增长11倍；开工建设项目167个，比上年增长415，园区基础设施投资95亿元。全市计划总投资500万元以上重点项目382个，完成投资2467亿元；超亿元以上建设项目29个，完成投资1882亿元。在城镇投资中，第一产业投资18亿元，增长438；第二产业投资1894亿元，增长25；第三产业投资568亿元，增长767。2008年末城市污水处理厂日处理能力达10万立方米，污水处理率达到3597。集中供热面积1355万平方米。建成区绿化覆盖率达到3779。近年来盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。盘山县新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开工项目15个，完成投资11亿元，同比增长95。其中，投资8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资15亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；投资1亿元用于建设建筑面积24万平方米的县级医院、九年一贯制学校等，目前项目已开工。小城镇重点基础设施建设突出便民、为民。上半年，9个建制镇重点基础设施项目16项，累计投资1500万元，同比增长90。其中新修柏油路20公里，投资1025万元；新修砂石路52公里，投资150万元；投资120万元新修暗排2公里、明排3公里；投资50万元新安装路灯120盏；投资400万元改造自来水管线20公里重点基础设施的建设，不仅极大地改善了人民群众的生活条件，符合了民心民意，为经济发展储备了丰厚的能源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善的基础设施建设使国内外大集团、大企业、大项目乐于落户。上海杰事杰、成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工建设的投资超千万元的120个项目中，超亿元的19个。项目形成的优势特色产业鲜明。振兴生态造纸、新材料等具有明显地方特色的产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。项目推进产业结构优化升级作用明显。通过大项目建设推进产业水平提升，一改变过去小打小闹、低水平粗放式的生产经营模式，引进吸收一批带动力强的大项目、好项目，推进了产业结构的优化，使更多的二、三产业项目落地生根。完善的基础设施建设，使盘山变成了一个“大磁场”，吸引了企业和资本的强势注入，它所衍生出来的“乘数效应”将使盘山经济迅速腾飞。12承建单位概况盘锦金马房地产开发有限公司成立于2000年，注册资本1000万元，隶属于辽宁辽河油田恒泰利实业（集团）有限公司。坐落在盘锦市兴隆台区渤海路，具有房地产开发三级资质，从事房地产的开发及销售、房屋租赁等业务，具有专业技术职称人员13人，年开发能力5万平方米。近年来，公司在董事长的领导下，通力合作，相互协调，以市场为导向、以开发为重点，以经营为龙头，以质量为根本，初步形成了一个积极上进、勇于开拓的企业团队。2002年，公司被评为辽宁社会信赖房地产企业。公司坚持“以人为本”的发展理念，力争为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。由公司开发的兴油小区及综合开发兴油小区等项目开发房屋达10万平方米。工程合格率100，优良率20，用户满意度达到100。其中兴油南区1楼等工程荣获辽宁省优质主体结构工程称号。公司近两年来取得的业绩有，2008年综合开发兴油小区住宅，建住宅楼7栋，其中4栋高层，共建筑面积为46万平方米，该工程获得了盘锦市建设工程辽河杯市优质工程的称号。2009年开发的欢喜岭新区住宅楼工程，共建住宅楼10栋，建筑面积465万平方米，投资7000万，其中住房400套，车库161个，该工程将于2010年九月初竣工。2010年，拟开发环境优美、品味典尚、设施功能配套的盘山麗景湾住宅小区。公司将秉承以往的优良作风，坚持以人为本、创造精品、追求卓越、奉献社会的经营理念，继续为盘锦市的发展做出贡献。公司竭诚与社会各界携手并进、共谋发展，同创美好未来。13编制依据与研究范围131编制依据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国环境保护法城市用地分类标准与规划建设用地标准GB13790城市道路交通规划设计规范GB5022095城市居住区规划设计规范GB5018093【房产】产业结构调整指导目录（2007）盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划建设工程工程量清单计价规范GB505002003辽宁省建筑工程计价定额（2008）建设项目经济评价方法与参数（第三版）建设盘锦盘山丽景湖畔住宅小区项目建议书132研究范围项目建设的必要性分析、市场分析；建设条件分析、工程进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案；消防、环保和卫生方案；投资估算与资金筹措；财务效益分析，结论与建议。通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性的综合评价，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。第二章项目建设的必要性21城乡一体化发展新格局的需要盘锦市政府统筹城乡发展布局。结合第三轮总规修编，编制完成覆盖城乡的总体规划，认真做好主体功能区、土地利用等规划工作，科学布局和定位重点发展区域，落实城镇化支撑节点。探索实施行政区划调整，合理划定县区发展空间。规划建设一批功能定位清晰的产业集聚区，鲜明地树起产业形象，推动企业向园区集中、园区向城镇集中、劳动力向城镇转移，促进城镇化与工业化良性互动。规划形成枢纽型、网络化、功能性基础设施体系。依托道路主干线、油田采油区以及中心镇，加快合乡并镇和城镇整合步伐，形成多点支撑的一体化发展空间格局。进一步加快城镇化进程。创造有利于缩小城乡差距的物质基础和体制条件，完善城市功能，推动内涵式发展，增强综合承载力，不断提高城镇化水平。加快主城区“退二进三”步伐，把主城区改造与特色街区建设、服务业发展结合起来，优化城区产业结构。下放权力，明确区级责任，形成两级政府三级管理的体制。推进城乡网格化管理，提高城乡管理水平。支持盘山新县城建设和大洼县城改造提升。大力推进土地承包经营权流转，搞好土地增减挂钩，启动村屯整体改造试点，以铁东、城北小区和小六队、小郭等区域为重点，加快城乡结合部、城市平房区、危旧房及城中村改造，全年改造面积200万平方米以上。加大辽河、一统河、六零河等整治绿化力度，推进湿地生态工程，全年完成造林绿化6万亩。建设城乡统一的基础设施体系。统筹城乡经济社会发展、资源配置和生态环境保护，统筹建设水电路、公交、信息等基础设施，重点抓好80个建设项目。推进疏港铁路、盘营客专等项目加快进度，开工建设沈盘货运铁路，完成盘营线、新港路、中华路、中新线、泰山路、西外环、兴于快速干道等296公里公路工程，做好沈盘城际铁路和城市轻轨前期工作。加快大伙房水库输水工程二期、华润城市热电、500千伏鹤乡变电站等项目建设步伐。启动“数字盘锦”建设，加快交通、城管等信息资源开发与应用，争取成为全省首座智能化交管城市。推进建筑节能和城区集中供热计量改造，提高污水垃圾处理率，落实减排措施，完成“十一五”节能减排任务。推进城乡公共服务均等化。统筹建立城乡就学、就医、就业、社保等公共服务体系，重点推进优质社会事业资源向农村延伸。促进教育均衡发展，加快职业教育资源整合，争取北方工业学校成为国家级（中职）示范校。抓好医药卫生体制改革试点，加强公共卫生服务体系建设，积极应对重大公共卫生事件。强化创业孵化、培训、指导和扶持“四位一体”的创业促进机制，以创业带动就业。完善社会保障体系，扩大社会保险覆盖面，确保各类保险金足额及时发放。繁荣文化事业和产业，鼓励引导社会资本投向公共文化服务领域，支持新闻出版、创意文化等发展。落实全民科学素质行动计划纲要。建立人口与计划生育工作新机制，不断优化人口结构和素质。推进国防和民兵预备役建设，加强双拥共建，妥善安置复转军人、随军家属。搞好全国第六次人口普查。深化油地融合，全面做好民族宗教、防震减灾、妇女儿童、老龄慈善、残疾人等工作。作为全省城乡一体化综合改革试验区，这是省委、省政府赋予盘锦的重大使命。我们要抓住机遇，大胆实践，努力实现城乡一体化发展的率先突破。22社会保障和改善民生的需要盘锦市着力做好就业和社会保障工作。重点抓好12件实事，主要包括培训失业待业人员4万人次，扶持1万人自主创业，全年实名制就业5万人，转移就业农村富余劳动力2万人，确保城镇零就业家庭动态为零。开发公益性岗位700个，面向高校毕业生提供基层管理和公共服务岗位200个。启动新型农村社会养老保险。城镇企业退休人员养老金（月）人均提高107元。农村低保（月）人均提高到276元。扩大城乡困难群众二次医疗救助覆盖面，提高在乡复员军人等优抚对象待遇水平。建成市老年服务中心、儿童福利院和农村常年病人托管中心，新建2所中心敬老院，改造2所高标准乡镇敬老院。妥善解决失地农民社会保障、户籍等问题。提高孤儿最低养育标准，机构集中养育孤儿（月）人均提高333元，社会散居孤儿（月）人均提高593元。盘锦市着力解决上学难、看病难、住房难问题。重点抓好14件实事，主要包括完善扶贫助学体系，保证每一名贫困家庭学生不因贫困失学。抓好校舍安全检测改造和校车配备管理等工作。新建市第四完全中学和市实验幼儿园。新农合人均筹资标准由100元提高到150元，报销最高限额提高到4万元。建成市中心医院，竣工2个社区卫生服务中心新建项目。抓好农村孕妇免费住院分娩、贫困白内障患者免费救治等惠民项目。改造、新建农村贫困户土危房600户。建设经济适用房85万平方米，新增廉租房948套。规范物业管理，建设10个物业管理示范小区。推进集中供热，城区、县城集中供热普及率达到98以上。妥善解决历史遗留的城区居民已住房屋房照办理问题。着力改善群众生产生活环境。重点抓好20件实事，主要包括建成覆盖城乡的生活垃圾集中收集、运输和处理系统。绿化整治村屯300个，绿化弃管小区15万平方米，城区植树25万株。实施农村清洁和小康环保行动，新建农村户用沼气池1000个。搞好8万农垦职工饮水工程改造。抓好农村有线电视“屯屯通”，推进城乡广播电视数字化。新建乡镇综合文化站6个、农家书屋148个。改造建设农家店100家，新建农资网点91家。改造、新建小街小巷68条，拆除违章建筑91万平方米，规划建设公共停车场（位）3万平方米。改造提升湖滨和中兴公园。完善城乡公交线路和站点布局建设，更新公交车辆110台，建立公交IC卡管理系统。开辟公民因私出境绿色通道。开工建设市全民健身活动中心和老干部活动中心，建成市职工文体活动中心。本项目建设符合盘锦市政府关于“着力解决上学难、看病难、住房难问题”，“大力推进土地承包经营权流转，搞好土地增减挂钩，启动村屯整体改造试点，以铁东、城北小区和小六队、小郭等区域为重点，加快城乡结合部、城市平房区、危旧房及城中村改造，全年改造面积200万平方米以上”的规划。因此，该项目建设是十分必要的。第三章市场分析31盘锦市总体环境分析辽宁省盘锦市是1984年经国务院批准建立的省辖市。位于辽河冲积平原的最南端，地理坐标在北纬40414127，东经1213112228之间。西、北邻锦州，东界鞍山，南临渤海辽东湾。辖兴隆台、双台子两区和大洼、盘山两县。区域面积4071平方公里，总人口1208万。盘锦属温带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温86，无霜期170天，年平均降雨量627毫米，年日照时间在2700小时以上。盘锦，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽、富饶的辽河金三角。这里地下蕴藏着丰富的石油和天然气，油气储量占全国已探明的总储量的10，是我国第三大油田辽河油田所在地，也是全国最大、世界第四大特种油生产基地。境内有连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的商品粮、优质大米和水产品基地。311项目选址分析本项目选址在盘山新县城府前大道北侧，介于广场东路和沟盘运河之间、北临府北一路。西边是盘山县县委县政府所在地，是盘山县政治、经济活动的中心。项目建成后该住宅小区将成为盘锦市城乡居民理想的生活区。312建设项目地理位置见下图32项目发展优势311盘山县城市建设及交通优势新县城基础设施投资全面铺开，投资8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资15亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；详见下图盘锦建市后下了大气力，以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到1419公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度358公里/百平方公里，全省第2位。即将竣工的沈山（沈阳山海关）高速公路通过境内583公里；与沈大、京沈两条高速公路相连接的盘海高速公路，通过境内519公里，目前正在施工中；沟海铁路横贯盘锦境内，正在修建的秦沈高速铁路也从盘锦穿过。沿海沿河有码头54处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘锦没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场100公里，距沈阳机场160公里，距大连机场300公里，距北京机场600公里。可以说，盘锦的交通网络四通八达。322知名度优势目前国内房地产市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌、知名度竞争阶段，房地产企业开始重视依托品牌、知名度、物业等优质服务体系进行开发建设。盘锦金马房地产开发有限公司自2000年成立以来，先后综合开发了兴油小区住宅楼工程、欢喜岭新区住宅楼工程等多项住宅小区开发建设。获得了政府、社会、客户的好评，有了一定的知名度。为盘锦市的知名企业，作为盘锦市知名商业品牌的吸引力，将吸引更多的客户。这一优势体现在住宅小区的销售与经营上。33盘锦市的房地产环境分析331盘锦市房地产现状2009年，盘锦市房地产开发总量240万平方米。其中，住宅地产215万平方米，商业地产20万平方米,工业地产5万平方米。全年住宅地产新开工面积170万平方米，竣工面积80万平方米。在建项目主要有紫苑名都、水木清华、日月兴城、广厦新城、蓝色康桥、恒泰尚城、振雷花园小区、锦湖小区、新宇酒店等项目。2009年计划新开工面积280万平方米，其中，住宅地产140万平方米，商业地产40万平方米，工业地产100万平方米。目前新建项目主要有长湖新城、湖滨四季城二期、泰山新苑、鼎信佳苑、铁西小区三期、圣凯家园、润城苑三期项目、晟华苑二期、秉耀工业地产项目等。332盘锦市房地产需求量状况盘锦市每年商品楼需求量在200万平方米左右。一是城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看，每年新婚夫妇在5000对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品楼。按每对新婚人员购买100平方米商品楼计算，需求约在50万平方米。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约30万平方米。三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商品楼需求约40万平方米。四是被动需求。每年因房屋拆迁，回迁安置等，需求量约50万平方米。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非、投资等原因，形成的商品楼需求约30万平方米。332盘锦市房地产价格走势（1）双台子区2005年平均价格1467元/M2，较上年度涨幅2075。2006年平均价格1725元/M2，较上年度涨幅1759。2007年平均价格2200元/M2，较上年度涨幅2753。2008年平均价格2800元/M2，较上年度涨幅2727。20092010年平均价格3500元/M2。（2）兴隆台区2005年平均价格2051元/M2，较上年度涨幅469。2006年平均价格2285元/M2，较上年度涨幅1141。2007年平均价格2800元/M2，较上年度涨幅2253。2008年平均价格3200元/M2，较上年度涨幅1428。20092010年平均价格为3500元/M2。34市场定位与策略341目标市场选择1家庭现金储蓄在30万元以上的家庭是投资者目标市场；2单身白领阶层；3结婚但无子女的两人家庭；4地产投资者342市场定位以盘锦市的三口家庭、青年白领阶层和投资者为销售对象，将该项目打造成引领健康、时尚、自由、现代生活方式的健康形象。同时以优良的配套设施，绝佳的地理位置使该项目成为未来几年内的经典楼盘，吸引投资者的目光。具体讲有以下价值点1健康、保健会所、咖啡厅等设施齐备。运动就在窗外，生活处处精彩；2时尚。网上银行、证券、购物，E时代时尚生活方式，都可以在小区内轻松实现，真正做到SOHO式家庭办公；343营销推广策略1项目的销售渠道为自主销售，通过企业内、外部培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，使项目的营销工作有杰出表现。依据项目进度和销售费用计划，不同时期选择不同媒体组合运用。2实施概念营销，不仅营销本地产，而且营销小户型公寓概念和该项目的品牌形象。3由于该项目地处办公、生活区，且周边自然环境好，租房需求大，因而建议在项目推广初期将投资者作为首攻的目标市场。4户型设计考虑小户型住宅。5小户型的营销推广应采取针对性的促销宣传手段，选择针对阶层偏好的媒体，并针对目标市场展开劝说投资的宣传，避免大规模无效的促销。第四章小区规划41小区现状411地理位置盘山麗景湾住宅小区位于盘山县政府至305国道段，南临府前大道、北界府北一路，距京沈高速公路盘锦北站出口1KM、铁路货运太平站2KM，区域位置优越。412土地利用现状园区规划用地面积1342公顷，现状地势平坦，用地类别主要为现状住宅和市政建设用地。413道路交通现状国道305是盘山新县城对外交通联系的主要道路，用地范围内的现状道路为新县城府前大道、规划的内环东路、府北一路。414现状综合评价盘山麗景湾住宅小区地处盘山县政治、经济和文化活动的中心，周边商业氛围浓郁、交通条件便利，有着明显的位优势，是建设民生安居工程的宜居首选。415外部配套条件该项目周围基础设施达到七通，即通道路、上水、下水、电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。优势分析（1）良好的政策与机遇（2）便利的对外交通条件（3）商业氛围浓郁（3）地势平坦，易于开发建设42规划依据、原则与建设规模421规划依据中华人民共和国城乡规划法城市规划编制办法建设部（2006年4月1日）城市规划技术标准、规范盘山县总体规划（20102020）422规划原则（1）园区空间规划布局坚持科学定位，合理布局，功能完善，宜居颐养的原则。（2）园区的规划结合城市社会经济发展，做到经济效益、社会效益、环境效益结合统一的可持续发展原则。（3）按照社会化服务、市场化经营、合理布局的原则完善基础设施建设。（4）以人为本，强化生态意识，美化园区景观，创建人性化、生态型的居住环境。423建设规模该项目是高、中、低层交错；公用设施、景观、健身配套的现代化住宅小区。该项目占地面积1342495M2，总建筑面积153456M2，其中地上建筑面积148456M2；地下建筑面积5000M2。居民总户数1266户。其中高层住宅楼10栋、720户，中低层住宅楼28栋、546户。配套设施地下停车位285个、半地下停车位125个；展会会馆4800M2（2层）；带状公园（含健身设施）M2；小区道路面积M2；小区路化面积M2。小区规划设计充分体现了人性化的不同需求，设计了高、中、低楼层；健身娱乐景观公园；公用设施配套、满足不同层次用户需求。43用地规划431住宅用地规划范围内的住宅用地总面积为24677M2，占规划总用地的1838，住宅用地的规划集中体现集中性和“关联性”的原则，根据整个住宅区的规划结构，每个地块都保持了比较均等的区位优势。432商业用地规划范围内的会展中心用地面积为2400M2，占规划总用地的179，靠近府前大道、305国道地理环境优越。433道路、绿化用地园区内的绿化用地以住宅楼的间距绿化景点为主，以路边绿化隔离带为附，道路及防护绿地面积为1071725M2，占规划总用地的7983。434公园、健身用地公园健身用地26800M2（不在规划用地范围内），左临内环东路、右浜沟盘运河，为宜居养身提供了优雅的环境。435规划用地见下表表41规划用地构成表序号用地代码用地类别用地名称用地面积（公顷）比例11031住宅用地247184121032服务设施02417931033道路用地24218004R31034绿地8296180合计合计总用地1342100006G116011丽景湾公园268另建44道路交通规划441对外交通小区主要依靠305国道和府前大道作为对外交通联系道路。442道路网规划道路交通是建设现代住宅小区的主要基础设施，以现状道路为基础、以总体规划中确定的城区主干路为网络，建立栋与栋之间以方格网为主要特征的网络骨架，形成有效、便捷、明确的交通系统。规划道路用地占地242公顷，占规划总用地的18。园区道路均为沥青砼路面。进小区主干路园区环路道路红线宽为12米；支路为了实现住宅道路网具备应有的可达性，楼间纵横均设有支路，规划道路红线宽度为9米。45绿地规划麗景湾住宅小区绿地系统规划体现“点、线、面”三个层次相结合的概念，注重路边绿化与楼距空间相衔接，形成以“绿、路”为一体的绿化网络。园区的绿化系统主要由路边绿地和防护绿地构成，注重住宅小区的生态环境建设。46空间景观规划按照创造格局清晰住宅小区景观秩序与视觉联系，保证空间界面的连续变化，注意内外空间的交融和渗透等景观设计原则，由标志、节点、界面、区域、视线廊道等构成的景观体系。（1）景观轴线结合小区的道路规划网，以及小区的楼群结构，将结构体系的“主轴线”构筑成整个小区的景观主轴线，创造连续不断的景观效应。（2）景观节点小区的景观轴线上结合道路交叉口的设计布置多个景观节点，也成为每一种楼群的形象代表。（3）开放空间依据服务范围、服务对象，采取不同尺度的开敞空间。营造人性化的游憩休闲环境。47土地使用强度控制土地使用强度得控制主要包括用地面积、容积率、建筑密度和绿地率等。（1）用地面积本项目规划占地1342495M2，建筑面积27077M2，绿地面积82900M2；（2）容积率容积率138；住宅区不小于12，符合相关强度控制标准。（3）建筑密度建筑密度202；住宅小区不小于20，符合相关强度控制标准。（4）绿地率绿地率618；住宅区30，符合相关强度控制标准。第五章项目实施方案51小区地址选择和建设条件511厂址自然地理概况盘山麗景湾住宅小区选址在盘山新县城公安局北东侧。园区规划用地面积1342公顷，现状规划区内地势平坦，用地类别为现状住宅和市政建设用地。512气象资料（1）气温平均气温83夏季最高平均气温282冬季最低平均气温157极端最高所温352（2）风向、主导风向冬季东北北（NNE）夏季西南南（SSW）风速最大（地面上10M处10MIN统计数字）257M/S平均风速446M/S标准风载70KG/M2（3）降雨量年平均降雨量6166MM日最大降雨量1422MM一次暴雨持续降雨量3天2364MM5分钟最大降雨量13MM10分钟最大降雨量228MM（4）降雪量最大降雪厚度150MM雪荷载35KG/M2（5）湿度年最热月份平均相对湿度82年最冷月份平均相对湿度54年平均相对湿度705（6）气压年平均大气压101622毫巴最大气压104620毫巴最低气压98330毫巴513工程水文地质资料根据当地水文地质资料记载，土壤结构为亚粘土、黄土和粉砂层，地耐力为110130MPA，海拔标高为3339M。52标准和依据建筑抗震设计规范GB500112001建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范110KV及以上送变电工程启动及竣工验收规范DL/T7822001（参照执行）送变电工程质量验收评定标准及强制性条文实用手册建筑工程施工质量验收统一标准GB503002001建筑电器工程施工质量验收规范GB503032002公路地面工程工质量验收标准及国家强制性条文混凝土结构工程施工及验收规范GB50204200253总图布置根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益。竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设的要求，为居民生活和小区管理创造良好的条件。满足场内道路运输和人流疏散的要求。建筑构物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。54工程设计541建筑内容该项目建筑内容见下表表51建筑构物汇总表序号项目名称面积（M2）备注1低层39002层、5栋2中层911205层、23栋3高层5759518层、6栋4高层2346511层、4栋5会展中心48002层6地下停车场5000地下和半地下合计185880542建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。本工程为一类建筑，耐火等级为一级，采用钢筋混凝土框架结构，局部屋面采用钢结构屋架，抗震设计烈度为七度。543结构设计1、住宅楼主体采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。内墙仿瓷、外墙涂料、水泥麻灰地面，进户门为防盗门、内门为装饰木门，塑钢窗。其余为用户自行装饰。2、会展中心欧式建筑、2层、层高42M,15016M、建筑面积4800，层高42M。主体采用框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土，屋顶采用钢结构屋架，墙体采用空心砖砌筑。内墙面为乳胶漆、前墙面为陶瓷面砖、其余三面为彩涂料，塑钢窗、欧式装饰门，不锈钢楼梯扶手，理石地面。3、公园借助沟盘运河水系，构建麗景湾公园，建筑面积26800M2,种植花草乔木、布置景点、游船垂钓、荷花鱼塘、健身器材及场地，成为新县城重要景点之一。结构设计基本参数1、使用年限本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年；2、安全等级本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数R10；3、设防类别本工程的抗震设防类别为乙类；4、建筑场地建筑场地类别为类，场地特征周期为0400S；5、抗震设防本工程的抗震设防烈度为6度。设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为005G。结构的阻尼比取005。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为6度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等级的烈度7度。6、抗震等级本工程框架剪力墙结构抗震等级二级；7、本工程框架采用平法配筋图。55公用工程551给水系统供水现状麗景湾住宅小区给水系统，来水经DNL00管道接入小区给水管网，要求供水压力045MPA，保证不间断用水。高层设置变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。用水指标生活用水指标14LM2/D公用设施用地用水指标38LM2/D道路广场用水刷地指标25LM2/D绿地用水指标2LM2/D时变化系数L50建设方案根据上述参数资料，大兴和新村最高日用水量为2600M3D；小时最高用水量为166M3H。由新县城供水管网接两条DN150管线供水，当其中一路管线发生事故时，另路管线仍能供给规划区内的用水。管网采用环状和枝状相结合的方式布置。552排水工程规划5521规划依据与排水体制1规划依据城市排水工程规划规范（GB503182000）规划区规划标高及用地布局要求盘山新县城总体规划2排水体制由于新县城对污水和雨水排放实行分流制，因此，该小区亦采取雨水、污水分流排放体制。5422污水工程小区内生活污水的排放率不超过用水量的70，污水最大排放量为0182万M3/D。生活污水经市政污水管网排入污水处理厂。5423雨水工程1雨水量计算采用盘锦市暴雨强度公式1885764（1058GP）QT87190711雨水管渠设计流量公式QQF式中重现期年P1，集水时间分钟T径流系数045，汇水面积公顷F2系统布置雨水管道沿道路布置坡度1，由各主干路布置雨水干管汇集各汇水面积的雨水，根据该区地形高差，设置雨水排放口，最终排入就近水体，管材采用钢筋混凝土管。553电力工程5431设计依据城市电力规划规范（GB/502931999）城市道路照明设计标准新县城总体规划5532用电负荷本项目用电负荷为一级负荷，在地下一层设置变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。该工业区规划用电总负荷377MW，考虑同时系数08，应为302MW（详见表）。表42小区用电负荷预测表用地名称建筑面积（万）综合用电指标W/用电量MW住宅小展、车库、亮化1950010020小计377乘同时系数083025533系统布置园区有一条10千伏电力线，为本园区提供用电需求。园区内规划10KV/03KV箱变1座为住宅区供电。该区内电力线以地埋方式敷设。554道路照明道路照明应符合城市道路照明设计标准城市道路设计规范的有关要求。道路照明设计应根据道路性质、夜间人流车辆集散活动频率、路面铺装材料以及绿化布置等情况，分别采用双侧对称布灯、周边式布灯等常规照明或高杆灯照明。广场通道、出入口与人群集中活动区的照明水平及均匀度应略高于与其衔接的道路。555供热工程5551建设原则经济效益、环境效益、社会效益相统一，一次性全面规划、建设和实施。结合小区实际，选择合适的热源、具有热效率较高、经济环保等特点。选择新县城供热公司向小区提供热源，可满足小区的供热需求。5552热负荷估算计算指标，取用综合热指标70WM2，容积系数取05，初步估算麗景湾小区区的热负荷为65MW。5553供热方案由新县城供热公司供热管线（273管道），接口按DN150管径设置。通过换热站将高温热水13070转换成9570的低温水向各用户供热。5554供热管道布置供热一级干管的布置应尽可能靠近热负荷集中的地区；供热管道尽量避开交通干道和繁华的街道；规划供热管网采用枝状布置形式，直埋敷设。556通风与空调系统（1）会展中心空调工程住宅按分体式空调考虑外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞。（2）通风工程本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。557弱电工工程5471规划依据城镇电讯工程规划设计的标准、规范规划区现状及规划用地布局要求新县城总体规划5572话机容量考虑本区域为工业区，商业及行政办公单位较少的特点，测算总装机容量为800门。测算见下表表43住宅区电信容量预测表用地名称住宅户数1部电话/15户电话容量门住宅小区1266500850小计8505573通讯系统布置1由盘山县电讯支局引入通讯系统，利用盘山县电讯支局长话交换设备、无线寻呼、移动电话设备、数据交换设备和宽带网等，完全可以满足丽景湾住宅小区的需要。2平行的道路宜隔街敷设管道，以减少工程造价。3为提高主干电缆的利用率，一律采用交接配线方式。5474网络设施建设结合主要道路沿线网络用户较多的特点，规划拟采用光纤宽带接入方式建设。接入点原则上设置在较大规模的光纤进楼、宽带入户。5575有线电视设施结合本地区规划，规划区内配置完善的有线电视系统，由县电视台统一建设、维护。原则上，各级有线电视线路均应与电信管线同路由敷设。558保安管理系统小区四周砌筑钢柱铁栅栏围墙，进出口安装12M不锈钢电动伸缩门。在主要出入口、会馆、停车场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。系统控制主机及分控机分别设在小区物业消防控制中心。采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。对于固定客户、临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统一管理。559天燃气工程由天燃气管网总干引入住宅小区。天燃气总用量约600M3D。56工程进度安排该项目自2010年9月开始前期准备工作，2010年10月动工兴建，2011年11月竣工。具体工程进度安排如下工程进度安排表201020112011序号项目名称9101112101010123456789101112123456789101项目立项2项目规划和方案设计3项目可行性研究报告4项目设计5地下室工程6主体工程7设备安装工程8室内装修工程9室外装修工程10室外工程11竣工验收第六章环保与节能61环境保护611依据和标准中华人民共和国环境空气质量标准（GB30951996）中华人民共和国城市区域环境噪声标准（GB309693）中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB162971996）中华人民共和国污水综合排放标准（GB897896）；污水综合排放标准DB2116272008辽宁省地方标准辽宁省工业固定废物污染物控制标准DB217779612环境保护目标将盘山麗景湾住宅小区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家GB30951996一类地区中的二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB309693标准中二类地区二类标准（昼夜4045DB,夜间3540DB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95，主要有害废弃物无害化处理率达到1005、生态保护覆盖率100。613环境保护原则1、与自然和谐共存原则住宅小区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。2、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。3、区域发展原则尽可能将住宅小区与区域特色相结合，将小区建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。4、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”5、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括住宅小区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。614环境现状及环境影响因素分析6141环境现状1、水环境质量水域来自上游大伙房水库水质无污染，生态苇田、稻田对水环境无污染。2、空气环境质量项目区域无空气污染源，空气质量良好。3、固体废弃物生活区固体废弃物包括生活垃圾，通过分类回收均得到有效处理。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。6142环境影响因素分析1、废气项目建设过程无废气排放。2、废水项目建设过程中排放的生活污水含有COD、BOD等有机物。3、废渣项目建设期产生的固体污染物为生活垃圾。615环境保护防治规划6151废气预防该项目选择新县城集中供热、集中环境治理。6152水污染防治污水排入市政管道，经新县城污水处理厂处理后达标排放。生活污水处理率达到100，提高水的重复利用率。616噪声污染控治合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，降低交通噪声。617固体废弃物治理加强对固体废固物的回收和处理，实行市政和住宅小区两级管理制度。实行分类回收集中处理。对有毒、有害、易燃、易爆的危险品报有关部门按审批规定处理。618环境监督管理1、按照中华人民共和国环境影响评价法，对小区进行环境影响