2008北京房地产市场分析报告09房地产预测-31doc

地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流08北京房地产市场分析报告一、国际宏观经济环境变化次贷危机蔓延美、英等发达国家房地产行业面临大考由美国次贷危机引发的全球经济波动还在深化，各国陆续采取积极的措施自救，并在美国的主导下，全球六大央行于10月8日同宣布降息，以期通过协同效应更加有效的抵御金融危机，然而这一切措施的出台未见对市场产生显著作用。随着美国金融危机的升级，美国政府宣布接管“两房”，10月3日，美国财政部提出的7000亿美元拯救计划终于获得国会通过，开始正式启动。此外，美联储还采取了一系列的救市措施，包括加大流动性、连续降低基准利率，甚至直接购买企业商业票据，以阻止美国金融体系的崩溃。受银行收紧信贷、抵押贷款利率攀升等不利因素影响，美国房价一路下跌，据报道，美国第二季度住宅价格的跌幅创下至少20年来之最，房价已从2006年高位下调了约23。房价的调整提升了买家的负担能力，美国房地产商协会（NATIONALASSOCIATIONOFREALTORS，下称NAR）10月8日公布报告显示，8月，美国成屋签约销售指数环比上升74，较去年同期上升88。8月成屋签约销售指数的意外跃升，为阴冷的住房市场带来一缕暖意。英国房价在全国范围内持续下跌，8月，英国房价较一年前下跌达105，创下自1998年来的最大跌幅，9月房屋销售创30年新低。为了对付18年来英国最严重的房价下滑，避免经济衰退，英国财政大臣达林（ALISTAIRDARLING）宣布了一个耗资10亿英镑的政策，主要内容是减少征收印花税，并向首套房购买者和抵押贷款者提供帮助。此外，次贷所造成的损失严重冻结了信贷市场的活跃程度，银行纷纷收紧消费信贷，导致英国抵押贷款发放额跌至1999年以来的低位。受此影响，英国政府于10月13日宣布执行救市方案，向三大银行注资370亿英镑以充实资本金。在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。亚洲经济受制欧美出现放缓迹象波及房地产业亚洲主要股市连续下跌表明，华尔街引发的金融危机正逐渐向亚洲转移，国际金融市场的不稳定将可能带来亚洲国家的经济增长放缓。亚洲国家的经济往往是以出口导向为主，受制于欧美消费市场。尽管目前亚洲经济增长势头仍然强于美国和欧洲，但随着欧美消费疲软拖累亚洲出口，许多亚洲国家的经济放缓迹象将会日益明显。06年末韩国还在因为房价大幅攀升，房地产市场明显出现过热势头引发民众担忧。06年11月15日，韩国政府发布稳定房地产市场的方案，收紧政策，打击房地产投机。在紧缩的政策下，过热的韩国房地产出现连续降温，陷入了高房价、低成交额和供过于求并存的困境。而未来韩国还将有大批住房上市，供给过剩令房地产市场复苏格外困难。9月1日，韩国政府宣布了一项总额约190亿美元的减税方案，以期提振国内经济增长，此外还放松了房地产市场监管力度，韩国政府计划将所得税率调降2个百分点，在减轻中收入家庭的税负压力同时提振内需。10月10日，日本主要人寿保险公司之一大和生命保险宣布破产，这是本次金融危机以来第一家破产的日本金融公司。日本股市连日来一路暴跌，目前的股价仅为一年前的一半还不到。此次金融危机，将日本经济的强地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流项和弱项同时暴露出来。长期以来，汽车和电器的对外出口成为日本经济的一个主要支持力，但由于美元持续下跌，日元不断升值，以及世界性的经济衰退引起的对企业业绩的担忧，导致汽车和电器企业股价不断走低，对日本股市形成巨大影响。同时，日本经济的弱点在于证券市场对海外投资的高度依赖。欧美投资者一旦受本地金融危机影响，将海外资金抽回，东京市场不可避免地遭受到严重冲击。金融市场冲击波迅速波及其他行业，对海外资金同样依存度较高的房地产市场紧缩速度不断加剧，上市房地产信托公司倒闭，支持房地产市场的海外资金大量抽走，导致房地产公司经营困难。日本国会众议院10日通过了本年度的补充预算案。在总额达1兆8080亿日元（约合182亿美元）的预算案中，主要内容是对中小型企业和农林水产业的支持。二、国内宏观经济环境变化以及对房地产行业的影响2007年经济增长见顶，通胀压力加大始于2003年的本轮经济周期的扩张期在2007年告一段落，在此之前，我国经济连续5年保持了10以上的高速增长，增长速度逐年提高，并且CPI保持在5以下，中国经历了高增长低通胀的蓝筹5年。至2007年三季度，这种势头出现减缓迹象，GDP增幅回落，发端于食品价格上涨带动CPI指数出现上扬，受国内外经济形势拖累，2008年，经济增长放缓，中国进入了经济周期的回落阶段。城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长08年18月份，全国城镇新增就业人员848万人，下岗失业人员实现再就业370万人，就业困难人员实现就业104万人。前三季度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增长147，扣除价格因素，实际增长75；农村居民人均现金收入3971元，增长196，扣除价格因素，实际增长110。2008年货币信贷增速回落，新增存款大幅增加9月末，广义货币（M2）余额453万亿元，同比增长153，比去年同期回落32个百分点；狭义货币（M1）156万亿元，增长94，回落126个百分点；流通中现金（M0）31725亿元，增长93，回落37个百分点。金融机构各项贷款余额296477亿元，比年初增加34803亿元，同比多增1201亿元；各项存款余额454942亿元，比年初增加65601亿元，多增18113亿元。前三季度，货币净投放1350亿元，同比少投放608亿元。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流经济波动左右房地产行业发展前景国际宏观经济形势的变化以及国内从紧的调控政策并未对我国城乡居民收入以及人员就业产生显著影响，但在经济的周期性波动作用下，房地产行业也面临着新的挑战与机遇。首先，虽然居民收入有所增加，但CPI的上扬减少了居民的购买力、股市低迷影响了居民的财产性收入、上半年的金融紧缩政策扼紧开发商命门，最为致命的是购房人普遍形成了对于房地产市场预期的悲观判断，信心缺失造成市场销量的大幅下挫，房地产行业面临前所未有的严峻考验。其次，广义货币（M2）数据自今年6月份以来已连续第四个月出现放缓，增速也创下2005年6月份以来的最低值，意味着未来通货膨胀率将下降到较低水平。狭义货币（M1）增速的显著回落显示出经济活动正在收缩。M2、M1“剪刀差”现象继续扩大，显示出存款继续呈现定期化趋势，反映出居民对未来经济前景的悲观预期，减少各项消费支出。在这一背景下，促进和支持消费增长成为保持经济稳定、实现经济内外平衡的重要手段。第三，作为拉动经济增长的“三驾马车”之一的出口受到了美国以及欧洲经济的影响，出口额出现回落。08年前三季度国内出口额10741亿美元，增长223，同比回落48个百分点。在国内外经济形势发生巨大变化的情况下，国内宏观调控政策出现松动，为了保障国内经济的稳定增长，拉动内需成为必然的选择。最后，国家统计局统计数据显示，08年前三季度国内生产总值201631亿元，同比增长99，比上年同期回落23个百分点。稳定的经济增长和居民收入增长显示出我国房地产行业处于调整阶段，仍具备一定的发展潜力。房地产行业对于GDP的贡献占据举足轻重的地位，自2003年以来，房地产业及建筑业每年为GDP贡献10个百分点，有效拉动了投资及内需的增长，此外，房地产行业产业链长、波及面广，适时松动房地产相关政策、重启市场发展对于中国经济稳定发展起到至关重要的作用。温家宝总理在10月17日国务院常务会议上强调，要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，降低交易税费等政策的逐步落实将有望提振市场信心。三、房地产行业政策作用1、货币政策着力保持经济发展货币政策由紧转松货币政策对房地产行业具有深刻的影响，作为房地产供给方的开发企业在房地产开发过程中需要从银行获得大量的信贷资金来支撑项目的滚动开发，作为房地产需求方的购房者也同样对货币政策十分敏感。07年，流动性泛滥导致了房地产投资速增的加快，助推了房价的飙升，央行10次上调存款准备金率，以收缩流动性。08年上半年，央行6次上调存款准备金率，达到了平均每月一次的频度，同时采用发行定向央票、特别国债等方式。然而，08年随着美国次贷危机的蔓延，全球流动性出现危机，国内出口和投资的实际增速下滑，经济增长出现回落。在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。此外，自04年10月开始的加息周期在07年终结，08年进入了降息通道，当国内通胀压力减轻、外需不振、内需也存在较大下滑风险的情况下，国内可能会出现产能过剩，这将进一步形成通货紧缩压力，央行降息空间随之加大。利率的下降有助于降低开发企业的融资成本，减少购房人的购房成本，在目前房地产市场持续低迷的情况下，降息对保持房地产市场稳定发展，防止一些中小企业资金链断裂起到积极作用。当前，货币政策和财政政策共同维护经济平稳较快增长的格局已经形成。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流2008年央行存款准备金率变动一览表2008年央行利率变动一览表2008年3月5日，温家宝总理在十一届全国人大第一次会议作政府工作报告中指出要合理控制固定资产投资规模，着力优化投资结构。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理，严格执行项目新开工条件。同时抓紧建立住房保障体系。总的指导原则是（1）坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。（2）坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。（3）坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。从2008年政府工作报告中可以看到，08年的调控方向在于“合理控制固定资产投资规模，着力优化投资结构”，同时抓紧建立住房保障体系，建立科学、合理的住房建设和消费模式。改善供应结构，引导形成住房梯级消费。2、保障性住房政策中央高度重视保障性住房的建设和管理政府工作报告中强调，今年要采取四项措施，首先是健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。U07年10月，财政部下达了关于廉租住房保障资金管理办法的通知（财综200764号），规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益，确保廉租住房保障资金专款专用。07年9月、12月北京市相继发布了北京市城市廉租住房管理办法（京政发200726号）、北京市城市廉租住房申请、审核及配租管理办法（京建住20071176号），明确廉租房管理办法，落实申请、审核、租房补贴发放和实物配租管理环节中的具体事项。U07年9月，北京市发布了关于北京市经济适用住房管理办法试行（京政发200727号），07年12月，北京市建委发布了北京市经济适用住房购买资格申请审核及配售管理办法的通知（京建住20071175号）08年4月，北京市建委发布了关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住2008225号），明确管理办法，从严解决了经济适用房在低成本购买价与市场溢价之间的巨大利润空间问题。U08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。3、土地政策从土地源头控制住房供应结构在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的第二项是要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。根据政府工作报告的精神，08年制定的土地政策包括节约集约利用土地、加强土地监管、编08年制土地（住房）供应（建设）计划等内容。08年1月，国务院下发了关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），要求审查调整各类相关规划和用地标准，提高建设用地利用效率，健全节约集约用地长效机制。08年5月，北京市规委北京市城市建设节约用地标准，细化各类工作居住用地的容积率、人均用地面积、套型面积等指标。08年2月，北京市建委等六部门发布了北京市2008年住房建设计划（京建住200866号），文件内容包括2008年北京市计划新建住房2750万平方米。其中，新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米，其他政策类住房350万平方米，商品住房（不包含限价商品住房）1600万平方米。启动一定数量的政策性租赁房。2008年新建政策类住房占新建住房总量的40以上；套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70以上。等内容。08年6月，北京市国土局等三部门发布了北京市2008年度土地供应计划（京国土市2008301号），计划内容包括2008年计划供应住宅用地1700公顷，其中廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷；商服用地260公顷。增加廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和其他90平方米以下中小套型普通商品房的土地供应，保证其供应量不低于住宅用地供应总量的70。保障建设收购50万平方米廉租住房，市区政府集中建设经济适用住房300万平方米和限价商品住房450万平方米及其它保障性住房的土地供应。等内容。08年6月，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门联合下发了违反土地管理规定行为处分办法（第15号），强调建立健全事前事中事后紧密衔接、覆盖土地审批、供应、使用、补充和开发全过程、相关部门协调配合的土地监督管理制度，严格实行问责制。08年7月，北京市国土局北京市2008年度土地储备开发计划，自2008年起制定以经营性项目用地和保障性住房用地为主的年度土地储备开发计划。08年9月，国土部下发了关于建立健全土地执法监管长效机制的通知（国土资发2008173号），要求各级国土资源行政主管部门加大土地执法力度，防范和遏制各类土地违法违规行为，建立健全土地执法监管长效机制。4、税收政策通过多种手段增加有效供应10月出台救市政策在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的第三项是要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热，下半年市场严重低迷，对整体宏观经济形成了影响，财政部对个人住房交易环节的税收政策做出了调整，来刺激楼市需求。08年3月，北京市财政局等三部门发布了关于耕地占用税有关问题的通知（京财税2008266号），通知要求，对于2008年市政府新批准的用地项目耕地占用税暂按原适用税额提高4倍预征，即原适用每平方米7元、8元和9元税额的区县分别按每平方米35元、40元和45元的税额预征。08年4月，北京市地方税务局发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知（京地税地2007134号），明确规定了土地增值税的清算条件以及申请、受理、审核办法。08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，同时出台了一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。此外，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调027个百分点。5、市场监管加强管理规范市场在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的最后一项是要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。07年12月，建设部、财政部联合下发了住宅专项维修资金管理办法（第165号令），明确了商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，并自08年2月1日起实施。08年1月，北京市建委出台了住宅专项维修资金管理办法的通知（讨论稿）和住宅应急维修工程使用专项维修资金规定（试行）（讨论稿），明确了本市的实施细则，加强对住房维修资金的监管。08年1月，市建委发布了关于加快办理住宅项目行政审批手续的通知（京建工200816号），调整了房地产开发过程中行政手续的审批时间，对于扩大住宅开工规模，增加住宅的市场供给量起到了积极作用。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流08年4月，市建委发布了关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知（京建交2008273号），进一步简化办事程序，提高效率。08年5月，市建委发布了北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法的通知（京建交2008308号），对于房屋租金实行资金监管。08年9月，市建委发布了关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知（京建交2008628号），二手房交易实行网上签约，至此，本市二手房及租赁业务全面受建委监管。08年10月，市建委发布了关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知（京建权2008545号），明确规定新建商品房不得再分摊建筑楼栋外的公用部位，规范房屋面积测量和房屋登记行为，保障了购房人的合法权益。四、2009年房地产行业政策环境预测国务院常务会议10月定调，“稳健”政策调整为“灵活审慎”08年4月，温家宝总理主持召开的国务院常务会议上指出“国内经济运行中最突出的矛盾是价格总水平仍处于高位；固定资产投资反弹压力仍然存在”、“要坚持稳健的财政政策和从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热”，显示出决策层对于经济过热的担心。随着美国次贷危机引发的国际经济环境的变化，加之人民币升值，导致中国出口受挫，自07年8月中国贸易出口增幅逐步下降，贸易顺差减少。据海关总署公布的数据显示，19月，中国累计实现贸易顺差1809亿美元，同比下降26，净减少492亿美元。出口、内需双双不振，使得中国经济发展面临着严峻考验。10月，宏观经济政策初出调整信号，10月，温家宝总理在国务院常务会议上指出，要“采取灵活审慎的宏观经济政策”，预示着宏观调控政策由抑通胀转为保增长，预计在09年将会陆续出台针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，保持经济平稳较快增长。央行行长周小川表示，要“灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率等工具，适当调增信贷总量，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。”显示出决策层通过房地产市场启动投资和消费，拉动国内经济增长的强烈讯息。9月、10月2次下调存款准备金率和贷款利率，10月一年期央票由每周发行一期改为隔周发行，均表明央行已开始放松贷币政策，为市场注入更多的流动性。调控的重点已经由主要防通胀转为主要保持经济适度快速增长。为此，预计09年，财政政策要从稳健转为适度扩张，货币政策要由从紧转为适度放松，将会放松市场的流动性管理，增加信贷额度，预计存款准备金率和存贷款利率还将进一步下调，同时还将加大支持房地产业的信贷资金需求的力度，这对于目前普遍“缺血”的房地产企业无疑是极大利好。此外，信贷政策的调整也将有助于促进房地产需求的放大。房地产业拉动投资、内需增长导致09年调控重点转向连续多年快速发展的房地产业在08年遭遇了瓶颈，出现了大面积的房屋滞销、空置面积增加、价格下行的现象。房地产业作为国民经济的支柱型产业，产业链条较长，对上下游相关行业的拉动传导作用很大，能直接或间接拉动建筑、建材、金融保险、设计装饰、家电家具、广告传媒等行业的发展。同时，房地产行业作为资金密集型行业能够有效吸收流动性，在目前经济出现波动的情况下，房地产业的发展能够发挥经济杠杆作用，对拉动投资、内需以及拉动上下游产业发展发挥重要影响。正是基于房地产业的特性，针对目前市场的持续低迷，目前从中央到各地方政府纷纷出台了刺激购房的激励性政策，采取了诸如降低交易税费、贷款利率等手段，这当然能增强居民的购买欲望，但难已扭转购房人的预期悲观心态。我们认为，在09年，可供选择政府的政策手段包括进一步降低交易税费尤其是减免存量房交易环节的税费；放宽信贷额度，为市场流入更多的流动性；增加土地供给；加大保障性住房建设等，这样可以在地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流改善民生的基础上让虚高的房价平稳着陆，随之而来的政策效应就是拉动内需，防止出现通缩，并消化过多的流动性。北京房地产市场分析一、房地产市场发展状况分析08年北京土地购置面积再现回落完成开发土地面积大幅下降04年“831”大限后，房地产开发企业土地购置面积在2005年、2006年连续2年出现下降，同比降幅分别为51、55，这一现象在2007年得到抑制，2007年，北京房地产开发企业土地购置面积同比增长50。2008年再现下降，2008年19月，相比07年下降了34。与本年土地购置面积密切相关的是完成开发土地面积，在2008年出现了大幅下降，2008年19月，本年完成开发土地面积95万平米，相对07年下降了62。土地购置面积与开发面积的双双回落相会对09年市场供给产生影响。房地产开发企业土地开发投资及购置08年北京商品房开发投资、竣工面积保持稳定销售面积深度下挫地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流2008年，受到06、07年房价高速增长对居民购买力产生的抑制作用影响，商品房销售面积相对07年同期下降了50，购房人普遍出现持币待购的观望心态。在此背景下，商品房开发投资、竣工面积保持稳定将会造成未来房地产市场空置面积的增加。08年北京商品房开发施工面积、竣工面积与去年同期相比出现回落自2008年5月，北京商品房开发施工面积相当于去年同期的999，同比出现回落迹象，自此，施工面积同比一路下滑。19月，施工面积为88072万平米，相当于去年同期的961，创08年新低。08年各月北京商品房竣工面积均低于去年同期水平，最低点在春节后的3月，仅相当于去年同期的737。北京施工面积和竣工面积的回落显示出在房地产市场需求下降的情况下，房地产开发企业资金链条面临着巨大压力，不得不放缓了房地产开发进度，造成了市场供给的减少。08年北京各物业类型投资放缓写字楼尤为突出地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流08年19月，各物业类型的投资金额均出现放缓迹象，其中办公楼投资回落趋势更为显著，与07年相比，写字楼投资金额下降了56。奥运会后，随着世界经济震荡，带来的中国经济产生共振出现波动，严重影响了写字楼产品的投资开发。二、土地市场分析1、成交总述据北京市土地整理储备中心统计数据显示，08年110月，北京共成交102宗地块，成交土地面积10278公顷，规划建筑面积11967万平米，成交金额3953亿元。成交地块的平均容积率为176，楼面均价2649元/平米，土地平均溢价率为34。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流其中住宅、商服用地共59宗，成交土地面积7622公顷，规划建筑面积9925万平米，成交金额3767亿元。成交地块的平均容积率为220，楼面均价为3948元/平米，土地平均溢价率为53。同比07年同期，成交宗地块数增加了13，成交土地面积增加了33，规划建筑面积增加了23，成交总价增长了64，楼面均价增长了22，容积率下降了18，土地溢价率增长了36。土地成交量的增加保障了北京房地产市场在20092010年的商品房供应量。土地成交价的增长与交易过程中的土地溢价密切相关，显示出虽然房地产市场的景气程度下降，企业融资困难，但开发企业仍需要储备一定量的土地，来维持企业23年的正常运营。也预示出资金压力并未覆盖全行业，而是仅影响到部分企业，对于优质地块的竞争仍很激烈。楼面均价的增长显示出房地产企业开发成本的大幅增长，一方面成为支撑未来商品房价格增长的基础；另一方面，如果市场持续低迷，将会严重影响高价拿地开发企业的现金流和预期利润。2、住宅用地成交分析住宅用地成交量下降楼面均价增长08年110月，北京共成交47宗住宅及含住宅性质用地，成交土地面积7098公顷，规划建筑面积9219万平米，成交金额3547亿元。成交地块的平均容积率为210，楼面均价为3955元/平米，土地平均溢价率为53。同比07年同期，成交宗地块数减少了16，成交土地面积和规划建筑面积均下降了14，成交总价下降了6，楼面均价增长了10，土地溢价率下降了42，容积率基本相同。北京市国土局制定的2008年土地供应计划中，2008年计划供应住宅用地1700公顷，截止10月，已出让住宅用地仅占土地供应计划的42。显示出08年开发企业对于商品住宅开发投资的慎重和谨慎，导致了土地溢价水平的下降，楼面价的增长源于在中国“收支两条线”的财税体制下，地方政府通过经营土地来弥补财政支出不足的强烈动机，土地起始价即逐年提高，最终导致了成交价格的增长。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流如上图所示，08年110月，住宅性质用地起始楼面价的增长幅度与成交楼面价的增长幅度基本相同。住宅用地向重点新城新城博客,新城新闻,新城说吧倾斜引导开发企业建设新城08年，北京土地供应逐步向通州、顺义、大兴三个重点新城倾斜，110月，通州、顺义、大兴三区的土地成交面积达到了3326公顷，占总成交面积的469。新城发展是实施“两轴两带多中心”城市空间结构调整的重要举措，重点新城的开发建设将带动城市人口居住的重新布局，起到将中心城区密集人口向新城疏散的重要功能，依托并带动区域发展的重要产业区。保障性住房用地稳定投放08年首现流标08年110月，共出让23宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，规划建筑面积达到了1791万平米，占总出让面积的194。其中，将建设限价商品房1442万平米、经济适用房267万平米、廉租房52万平米、政策性租赁房3万平米。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流08年出让的限价商品房用地一览表08年，北京限价地的出让情况突然遇冷，一反去年众多大型房地产开发集团竞相争夺的场面，反而频现流标，从下半年开始，包括顺义区站前西街居住项目用地、大兴区康庄限价商品住房三期、四期两块限价地等多宗限价房地块均出现流标的尴尬场景，市国土局不得不调整地块指标，包括降低底价、提高限售价、出让方式由招标改为挂牌等，然而收效甚微。究其原因，是限价商品房在监管制度上的先天不足所造成。限价商品房兼具保障性住房和商品房的双重属性，政府严格限定购买对象造成购房需求的局限性，限定销售价格影响了开发企业的利润水平，土地出让税、费并未享受政府补贴造成开发成本的增加，加之政府对购房资质的审核周期过长导致开发企业的成本增加，限价地块位置较远导致的弃购现象增加，多种不利因素均令开发企业投资开发限价商品房的利润过于微薄，限价地遭到冷遇也就在所难免。但是我们也看到了限价商品房的积极作用。07年大体量、组团式开发的限价商品房的上市给周边商品房项目的销售带来了严重影响，商品房项目不得不选择降价求售。如朝阳区常营乡的限价房，规划建筑面积101万地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流平米，限售价5900元/平米，将临近商品房项目的销售均价从13000元拉低至9000元/平米上下，促进了房地产市场平均价格水平的回调，为促进市场稳定、健康发展起到了积极作用。3、商服地成交分析08年商服用地成交地块减少37成交楼面均价增长1008年110月，北京成交商服用地共12宗，成交土地面积525公顷，规划建筑面积706万平米，成交金额219亿元，楼面均价3921元/平米，容积率259，交易过程中土地溢价率4。同比07年同期，成交地块宗数减少了37，成交土地面积增加了15，规划建筑面积减少了40，成交金额减少了27，楼面均价增长了10，容积率下降了27，在交易过程中土地溢价率增长了325。北京市国土局制定的2008年土地供应计划中，2008年计划供应商服用地260公顷，截止10月，已出让商服用地仅占土地供应计划的20。生态涵养发展区商服用地加大供应致08年成交商服用地容积率下降相比07年同期，08年110月成交的商服用地明显呈现出向北京城市生态涵养发展区扩展的现象，成交的12宗商服用地中有4宗位于怀柔区、昌平区、延庆县等生态涵养区，而07年同期仅昌平区有1宗商服用地成交。08年110月成交的4宗商服用地占总成交量的33，平均容积率仅为159，生态涵养发展区商服用地的增加拉低了成交商服用地的整体容积率水平。北京城市生态涵养发展区是保证北京可持续发展的支撑区域，也是北京市民休闲旅游的理想空间。这些区域的生态质量良好、自然资源丰富，但工业基础薄弱，产业发展空间相对较小，加大这些区域的商服用地供应也是为了支持适合生态涵养发展区的商业产业。内四城仅一宗商服用地供应楼面价格居首08年110月，内四城仅东城区成交一宗商服用地，位于安定门外大街7号，容积率高达446。这宗内四城珍贵的商服用地获得了多家开发企业的竞相争夺，经过47轮竞价最终由中国黄金集团公司以32200万元竞得。成交价格高出起始价103亿元，土地溢价率达到了47，楼面均价达到了11220元/平米，居08年成交商服用地的首位，相比07年东城区香河园路成交的商服用地4137元/平米的楼面均价，提高幅度达到了171。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流三、商品住宅供应分析1、商品住宅供应情况总述据亚豪机构统计数据显示，08年110月，共399个项目推出放量，北京房地产市场新增商品住宅77069套、8576万平米，套均供应面积为152平米。同比07年同期，放量项目个数下降了22，供应套数减少了27，供应面积减少了30，套均供应面积下降了10。08年110月开盘项目中，纯新盘项目共77个，相比去年同期减少了23；纯新盘供应套数20710套，同比下降了25；面积2212万平米，同比下降23；开盘纯新盘项目均价为15914元/平米，同比下降了3；套均建筑面积141平米，同比下降7。08年110月开盘的老项目后期放量共322个/次，相比去年同期减少了17；老项目后期新增供应套数56359套，同比下降了28；供应面积6364万平米，同比下降了32；老项目后期的开盘均价为14140元/平米，同比下降了17；套均建筑面积155平米，同比下降7。新、老项目开盘均价同比去年同期均出现了下降，但老项目后期的下降幅度高于纯新盘，说明老项目后期经过一段时间的销售周期后，价格提升幅度过快，在低迷市场环境下回落空间更加充裕，而纯新盘项目本就在市场低迷期开盘，价格制定的相对合理，可下调的空间也就相对有限。08年除6月外，其余各月楼市新增供应面积均低于07年同期，开盘均价自07年开始一路上扬，至08年3月出现明显的回落，9月开盘项目均价已回落至07年同期的价格水平，10月均价继续下挫，年内首次出现低于07年同期新盘开盘均价的现象。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流价格和供应量的回落，显示出楼市发展后劲不足的疲态，市场由上半年的价升量滞转变为下半年的价量双跌。究其原因，楼市持续攀升的房价已达到购买力难已支撑的程度，奥运会后，最后一个楼市利好因素的消失，有价无市局面的持续令开发企业资金链条面临严峻考验，在年末还将遭遇工程款、材料款等费用的支付高峰，在资金周转乏力的情况下不得不选择降价求售。2、商品住宅各城区供应分析110月，楼市新增供应量最多的是朝阳区，供应了18473套、2225万平米商品住宅，朝阳区辖区内有CBD、三元桥、亚奥等多个商务区，购房需求旺盛且购买力强劲，是最具有开发投资潜力的市场，因此商品住宅供应量也相对较大；新增供应最少的是延庆县，仅供应了114套、26万平米商品住宅，均为别墅类型，延庆距离北京市区约80公里，以山地为主，区位劣势使得延庆县房地产项目仅有少量别墅供应。110月开盘项目中均价最高的城区是西城区，110月共有3个项目开盘，均价37000元/平米，同比去年同期西城区8个开盘项目的平均开盘单价上涨了48，显示出中心城区资源稀缺带来了升值效应；均价最低的是平谷区，5005元/平方米，距离市区较远的距离使得平谷区开发的房地产项目多供给本区域的购房人，因此价格水平相对较低。110月各城区开盘项目中套均建筑面积最大的是延庆县，纯别墅产品供应使得该城区开盘项目的套均建筑面积达到了243平米；面积最小的是平谷区，83平米，本地购房客有限的购买力限制了商品房项目的开发面积。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流3、商品住宅各物业类型供应分析08年110月，楼市开盘项目的主力类型仍为普通住宅项目，供应了51806套、5185万平米，分别占总供应量的67、60，开盘均价为11570元/平米，单价最低；供应量居于次席的是公寓项目，供应套数为20561套、供应面积为2164万平米，分别占总供应量的27和25，公寓项目的开盘均价是18621元/平米；第三位是别墅项目，供应套数为3224套、供应面积为103万平米，分别占总供应量的4和12，别墅项目的开盘均价是20750元/平米，单价最高；第四位是花园洋房项目，供应套数为791套、111万平米，均占总供应量的1，开盘均价为12840元/平米；供应量最少的产品类型是商住楼，供应套数、面积分别是687套、86万平米，占总供应量的均不到1，开盘均价11850元/平米，略高于普通住宅。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流4、商品住宅各环线位置供应分析08年110月开盘项目沿环线区间扩展，供应量递增均价递减的态势，这是随着城市化进程的推进，房地产开发投资的必然趋势。三环以内供应面积仅818万平米，占总供应量的10，仅是去年同期同环线位置放量的72，产品供应量的逐减造成了价格高位运行，二环以内、二至三环区间开盘项目的均价均在27000元/平米左右。三至四环区间供应商品住宅942万平米，开盘均价为17480元/平米，套均建筑面积122平米，面积居末，这是由于三至四环线多为普通住宅和公寓产品供应，单套面积偏大的别墅与花园洋房产品极少的原因。四至五环区间供应商品住宅1694万平米，占总供应量的20，开盘均价为16833元/平米，套均建筑面积134平米。五环以外位置供应商品住宅5123万平米，占总供应量的60，开盘均价为11503元/平米，环线价格最低，套均建筑面积162平米。套均面积最大的三个环线位置分别是二至三环、五环以外、二环以内，分别是175、162、158平米。三环以内汇集了城市的核心商业、商务区，高端置业群体云集，且土地供应的减少带来了新增商品住宅供应的稀缺，开发企业一方面为了迎合高端客群的置业需求，另一方面谋求利润最大化，多选择开发阔朗大气、居住舒适、功能完善的大面积居室。五环以外别墅产品的供应面积占总供应量的18，五环外别墅项目套均建筑面积达到了358平米，相比之下，五环外普通住宅的套均建筑面积仅为103平米，是别墅单套面积过大拉高了该环线位置的整体建面。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流5、商品住宅各价格段供应分析08年110月开盘项目开盘价格随价格水平的增长，供应量呈现出两头少、中间多的现象，套均建筑面积随价格增长而递增。单价在8000元以下和单价在25001元以上的项目，供应面积分别为1250万平米和888万平米，供应量相差不大，分别为最低和次低。然而套均建筑面积却分别为108平米和317平米，分居头尾两端，显示出购买力位于两极的客群的置业倾向。单价在8000元以下项目的目标客户为低收入阶层，购买力有限，购房目的多为满足基本居住需求，对于单套面积的要求相对较低；单价在25001元以上项目的目标客户为金字塔尖客群，往往为多次置业，追求生活品质，对于户型设计、景观条件、产品品质等硬件因素要求较高，开发企业为满足这部分客群的置业需求，开发了户型面积较大的产品。单价800112000元和1200118000元区间的产品是楼市供给主流，供应面积分别是2689和2648万平米，合计占总供应量的62。单价在1800125000元区间的产品供应居于中流，供应面积为1084万平米，占总供应量的13。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流四、商品住宅销售分析受多种因素影响，08年京城楼市交易量大幅下跌08年，京城楼市在“拐点论”大行其道，打折降价风暴肆虐的不利因素影响下，逐步进入了萧条期。交易量持续走低，据亚豪机构统计数据显示，08年110月，京城共成交商品住宅72217套，成交面积8277万平米，其中，期房商品住宅共成交60227套、成交面积6479万平米，现房商品住宅成交了11990套，成交面积1798万平米，同比07年同期，期房商品住宅成交套数下降了411、成交面积下降了496，现房商品住宅成交套数下降了428、成交面积下降了521。从上表的数据对比情况来看，08年的交易量同比去年出现了较大幅度的下降，降幅接近5成。这主要受到以下几个方面因素的影响首先，在经历了07年房价高速上涨期之后，京城的房价已经涨到令多数购房者难以接受的程度。楼市的泡沫进一步加大。高涨的房价购房者望而却步。从根本上加剧了销售的潜在风险。第二，07年政府为了整顿房地产市场，使其健康发展，从根本上调整了发展思路，提出了大力发展保障性住房的发展模式，楼市的大方向发生了改变。为了平抑高涨的房价打击房地产市场的过度投机，政府出台了杀伤力极强的“二套房贷”政策，并且连续多次加息、上调存款准备金率，使得银根步步紧缩。这一系列政策的实施，从源头上卡住了开发商的资金来源。尤其是“二套房贷”政策对京城楼市的成交量影响极大。第三、在政府对房地产市场发展思路有了清晰的规划之后，一些先知先觉的知名房地产企业顺应了市场大势，率先调整了发展思路，如知名的万科集团及其掌门人王石王石博客,王石新闻,王石说吧早在07年冬天就发表了震惊业界的“拐点论”，并率先在珠三角地区公开大幅降价销售自己的产品。此后，万科的“降价风”越刮越大，迅速从珠三角地区蔓延至全国。京城楼市在08年新年之际已经明显感受到了楼市寒冬的肃杀之气。此后京城的交易量一蹶不振，与07年已经不可同日而语了。第四，08年楼市交易量大幅下降受国际、国内金融市场萧条的影响也比较大。08年美国次贷危机席卷全球。9月份的华尔街“金融海啸”更让全球金融市场心惊胆战。各国股市纷纷大幅跳水，数亿股民血本无归。在此背景下，消费者购房置业变得相当的谨慎。众多的投资客因为财富大幅缩水而不得不打消了购房的想法。这种种的因素均导致了京城楼市成交量的大幅萎缩。第五、08年京城交易量大幅下降与奥运会的召开也有很大的关系，奥运期间消费者的关注热点发生了转移，且奥运期间市政府实施了安检限行等管制措施。许多外地的购房者购房需求被抑制。这也导致了成交量尤其是奥运期间成交量的大幅减少。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流最后，08年京城楼市交易低迷还与媒体大肆渲染有关，受主导宣传舆论的影响，媒体放大了楼市的不利影响，这极大的改变了购房者对楼市未来的预期。导致观望气氛与日俱增。正是因为受上述众多因素的影响，才导致了08年京城楼市的交易量大幅下降。春节及奥运期间，京城楼市交易量明显跳水从08年110月各月的成交情况与07年同期的成交情况对比分析，可以发现08年各月的成交量出现了较大幅度的下降。平均降幅达五成，尤其是2月和8月降幅达到了七成以上。08年110月的成交量不仅与07年同期相比出现了显著下跌之势，即便是从08年每个月的成交量来看，也是跌宕起伏。据亚豪机构统计数据显示，08年110月京城期房商品住宅单月最高成交面积为887万平米、现房商品住宅单月最高成交面积为303万平米，而最低期房商品住宅单月最低成交量仅为26万平米，现房商品住宅单月最低成交面积仅为78万平米，与单月最高成交面积相比分别下降了707和743。波峰与波谷反差巨大。如下图所示，08年2月和8月京城楼市出现了两个明显的低谷期地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流对于08年2月及8月出现的明显的成交低谷期以及波峰波谷交易面积的巨大反差，是由于08年2月份正值春节、元宵等传统的节假日，每年的这个时候都是交易的淡季，08年由于京城楼市受多种因素影响步入了低迷期，因而更加冷清。而08年8月份正值奥运会召开之际，京城消费者的注意力被奥运赛事所转移，加之市政府的管制措施，抑制了相当一部分的消费需求，因此出现了交易量大幅下滑的态势。内忧外患导致供大于求现象频现，京城楼市进入买方市场08年京城楼市不仅成交量同比降幅巨大，而且出现了明显的供大于求的现象，京城楼市已经从卖方市场转入了买方市场。08年1月、4月、6月、7月、9月均出现了供大于求的现象，其中，6月份的供需差最大，达到了315万平米。08年110月中有5个月出现了供大于求的现象，一方面是由于07年政府对房地产市场调控力度颇大，尤其是二套房贷政策及银根紧缩政策，一头一尾卡住了开发商的资金来源，加上08年全球金融市场动荡，开发地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流商资本市场融资的难度非常巨大。这些不利的因素使得开发商的资金链高度紧张，许多的开发商不得不加速推出新盘、加速销售，以期快速回笼资金渡过难关。这使得供应量大幅增加。另外一方面，由于政府调控、万科等大型房地产企业的大幅降价而蔓延至全国，使得消费者对未来楼市的预期发生了转变。观望等待成了楼市的主