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2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管2007年长春市房地产市场年度分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管第一部分长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度1150133815351675193412073513142135125141730500100015002000250002468101214161820GDP亿元同比增长GDP亿元11501338153516751934120735同比增长13142135125141732002年2003年2004年2005年2006年2007年数据来源长春市政府工作报告20022007一直保持着稳健的发展势头,综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元,增长幅度虽在04、05年有所回落,也一直保持在13左右。2007年,长春GDP达2073亿元,同比增长173,略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善,对周边城市的吸纳能力大大增强,为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到,经济过热会导致市场上的货币数量增加,倘若流通速度较慢,对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重1150133815351675193412073523523896460421950113501314213512514173247216182046142050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年2007年01020304050GDP亿元固定资产投资亿元同比增长固定资产投资增长数据来源长春市政府工作报告200220072008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管同经济总量一样,长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大,成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压,固定资产投资增长幅度略有下降,但仍达到42。同时从上面的表格可以看出,固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出,长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力79058900100001135812720146126123136120500010000150000246810121416可支配收入元可支配收入增长可支配收入元79058900100001135812720可支配收入增长146126123136122003年2004年2005年2006年2007年数据来源长春市政府工作报告200320072003年以来,长春市人均可支配收入快速增长,居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯,手中持有大量资金,为房地产消费提供保证。同时,国家实施振兴东北老工业基地政策,还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化118111071284714834684544114074254180204060801002003年2004年2005年2006年第一所占产业比例第二所占产业比例第三所占产业比例2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管数据来源长春市政府工作报告20022006第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当,说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律,城市辐射性要想增强,第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显,经济增长主要靠工业(一汽)拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限,居民还未有提升居住环境的意识,中低档楼盘将有很大的发展空间。小结长春市经济发展速度不断加快,经济总量更多,上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整,经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制,也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分2007年房地产新政一、金融政策六次加息636576847027297475566577580731807519077210782207915071221一年期贷款利息2007年,为抑制房价快速增长,中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日,一年期贷款利率已达747。贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长,相反将降低各大企业扩大再生产的能力,导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场,这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本,同时目前股市已运行到较高的水平,短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管但预计规模不会很大。(长春房地产市场自住需求占主导,大部分居民资金有限,无法提前还贷)十次提高存款准备金率95101051111512125131351450510152011522541651565815925102511261225存款准备金率自2007年1月15日以来,中国人民银行十次上调存款准备金率,目前已达145。存款准备金的提高目的是改革中国经济,降低人民币流通量及流通速度,这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。提高第二套房贷首付比例对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不得低于40。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的11倍。首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险,同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担,对抑制炒房作用不大。(对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确,但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭,无异于加大银行信贷风险,政府不会盲目执行)二、税收政策土地增值税自2007年2月1日起,正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收3060的土地增值税。土地增值税的收取,降低炒房者的利润,对抑制炒房有一定作用。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管三、土地政策物权法住房满70年后,使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属,这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用,同时也加大了拆迁难度。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20“土地分期拿证”叫停防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资,大大降低了银行的风险。土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20收取在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时,缩短了土地开发周期,加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。规定的颁布,提高了房地产开发的准入门槛,只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标,中小房地产开发商获得土地难度加大。小结2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行,政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分长春市土地市场分析一、历年土地出让情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管2513664987585202231427401002003004005006007008002003年2004年2005年2006年2007年01020304050607080土地供应万平方米成交价款亿元资料来源新文化报20032005年,长春土地出让面积增长幅度较为缓慢,2006年因棚户区改造导致土地突然放量,上涨幅度达74。2007年因受宏观调控影响,土地出让面积有所降低,但截止目前,土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价8009008008009800200400600800100012002002年2003年2004年2005年2006年土地出让均价元资料来源房地产报从上图可以看出,长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低,城市中心区(南关、朝阳区)所占的比重较小,出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管2232238524622532270510152025302003年2004年2005年2006年2007年预计人均居住面积平方米资料来源房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来,平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末,人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活,很难有所提升。预计未来一年,长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况随着绿地、和黄、中信的进入,外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入,直接加剧竞争,将有效提升楼盘的综合品质,同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积777904106614019870501001502002502003年2004年2005年2006年2007年19月份房地产投资亿元342658本地开发商外地开发商2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管2751618344501533954650102030405060702003年2004年2005年2006年2007年预计房地产投资增长幅度房地产施工面积增长幅度数据来源搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出,长春房地产投资处于快速增长阶段,开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看,投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度,中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次,住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价222524092503295054823917805001000150020002500300035002004年2005年2006年2007年19月份05101520商品住宅均价元平方米同比增长资料来源房地产报2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管548239178126123136152051015202004年2005年2006年2007年19月份价格增长幅度可支配收入增长幅度资料来源房地产报0406年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段,涨幅超过17。(预计原因如下棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多,自扩招以来,每年都有大量的毕业生留在长春,需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧,居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利,引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨,原本无购房意向的居民也开始加入购房大军)由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出,长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来,增长幅度达17。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量2007年各19月份情况01020304050607080901月2月3月4月5月6月7月8月9月005115225预售量万平方米销售量万平方米预售、销售比2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管06、07年预售、销售比160900511522006年2007年19月份预售销售比从06、07年预售、销售比例图可以看出,预售、销售比呈下降趋势,证明预售量开始小于销售量,市场供小于求。但从07年19月份预售、销售比例图可以看出,比例呈增大趋势。由此可知,长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例18159151145494454944962723963553640204060801004月6月7月8月90平方米以下90144平方米144平方米以上由上图可以看出,90144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量,比例在50左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏,在市场中所占的比例不断缩小,同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管010002000300040005000050100150200250楼盘均价元平方米出让面积万平方米楼盘均价元平方米250032003300350030004000出让面积万平方米137115921025226413781756净月区二道区绿园区高新区宽城区南关区资料来源房地产报从各行政区域住宅均价来看,长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减,但因净月开发区离市中心较远,宽城区常年与市中心处于隔离状态,因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。从土地出让面积图可以看出,除工业用地出让较多的高新区以外,绿园区(包括汽车产业开发区)土地出让面积较大,而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态,厂区居民收入较高,消费比较单一。因此未来一年,绿园区房地产发展速度较快,房价会有所提升。高新区受南城影响,预计未来房价也有所提升。同时我们可以看出,除中心城区以外,楼盘均价和土地出让面积正相关,说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析总体规划思路根据长春市城市总体规划20042020,未来几年长春城市规划思路为“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力,在人民大街南端建设南部副中心,与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构,培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向,在城市西南建设“长春国际汽车城”,整合汽车产业的发2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管展;城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区(南关、朝阳)市场特征产品类型分布南关、朝阳两区是长春的老城区,长春的发源地,也是长春的商业中心。随着城市发展,土地价格不断上扬,商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主,多层、写字楼为辅。楼盘规模较小、大盘集中在南部新城100002670049000200012100500000230000700000100000200000300000400000500000600000奥莱公寓碧波康桥万晟现代城宝迪克公馆鼎盛国际国际社区中央公馆汇景新城占地面积平方米10000267004900020001210050000023000070000奥莱公寓碧波康桥万晟现代城宝迪克公馆鼎盛国际国际社区中央公馆汇景新城中心城区占地面积16万平米以下的项目约占总量的37,主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25,集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发,位于南部新城,约占总量的37。中心城区楼盘均价2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管50004100430050007000410002000400060008000楼盘均价楼盘均价50004100430050007000未知未知4100奥莱公寓碧波康桥万晟现代城宝迪克公馆鼎盛国际国际社区中央公馆汇景新城中心城区楼盘大多位于商业区,项目投资价值较大,价格相对较高,均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区,对整体价格有拉动作用。面积区间0100200300400500碧波康桥金鼎名城万晟现代城汇景新城鼎盛国际最大面积平方米21911064330169最小面积平方米806403911042碧波康桥金鼎名城万晟现代城汇景新城鼎盛国际万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在,但42120的中小户型仍占总体的86,130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。未来走向2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺,预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造,地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心,代表长春城市建设2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管形象,政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得,楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区(含汽车产业开发区)市场特征产品类型分布绿园区位于长春市西部,是长春第一汽车厂所在地,是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在,多集中在多层社区内部,纯高层项目较为稀缺。楼盘规模较大,多为社区型产品20400330000140000152000250000050000100000150000200000250000300000350000占地面积平方米占地面积平方米20400330000140000152000250000百旺郦城金色欧城博众新城力旺康景新奥蓝城绿园区楼盘为中小型社区项目,占地面积多在1020万平方米之间,占85左右,总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。绿园去楼盘均价4200280030004300340035003500010002000300040005000百旺郦城金色欧城博众新城新奥蓝城力旺康景漂HOME蓝调倾城楼盘均价绿园区楼盘整体价格较高,基本位于全市平均价格(2950元/平方米)以上。但从个案来看,自身特色不够明显,价格在3500元/平方米左右,差别不大。面积区间2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管050100150200250300350百旺郦城博众新城蓝调倾城力旺康景新奥蓝城最小面积平方米最大面积平方米最大面积平方米120190150137156最小面积平方米40125494288百旺郦城博众新城蓝调倾城力旺康景新奥蓝城从上图可以看出,绿园区楼盘户型整体较大,面积集中在100250之间,目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高,消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来,户型向小户型发展,出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变,片区投资潜力不断增大。未来走向绿园区2007年土地出让地块较多,单价较高。但单个地块面积较小,多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘,同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主,且供需两旺。三、宽城区市场分析产品类型分布宽城区属于后开发区域,离中心城市较远,多年来被铁路所隔,城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造,居民界于城市和农村之间,高层产品有很大的抗性,目前产品类型以多层为主。大盘时代2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管0100000200000300000400000500000600000700000占地面积平方米占地面积平方米420000640000520000415900450000青年城光明城天郎国际美景天城澳城庄园从楼盘占地面积看,宽城区各楼盘占地面积较大,多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来,在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质,大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。楼盘均价2500345025002600320001000200030004000中东首座证大光明城五月花苑美景天成包豪斯社区楼盘均价元/平方米宽城区楼盘整体价格较低,多集中在25003000元/平方米左右。但个案价格差距较大,差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。未来走向宽城区属后开发区域,随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少,整体面积较小,受政策影响未来不会有大盘出现。因此,几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁,预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。宽城区是长春传统的工业区,在整个城市的竞争中处于劣势,区域辐射能力有限,房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管四、二道区含经开区市场分析产品类型随着新机场的建设,二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主,为多层、小高层组合型楼盘。中等规模为主250001479004200005250062900050000100000150000200000250000300000350000400000450000东城名郡亚泰樱花苑东方之珠中央一品阳光华尔兹占地面积平方米二道区楼盘规模较小,占地面积10万平方米以下项目近70。东方之珠占地面积虽大,但因地理位置较偏,整体配套不足,园林环境较差外加高压线阻挡,导致社区档次偏低,难以提升核心竞争力。楼盘均价35803900365042003810320033003400350036003700380039004000410042004300东城名郡亚泰樱花苑东方之珠中央一品阳光华尔兹楼盘均价元平方米二道区楼盘均价较为居中,均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近,配套较为完善。面积区间2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管050100150200250东城左岸樱花苑东方之珠中央一品阳光华尔兹最大面积平方米67132144138140最小面积平方米4765649969东城左岸樱花苑东方之珠中央一品阳光华尔兹二道区楼盘户型面积较大,多集中在70200左右。小户型产品虽有存在,但所占比例不大,多集中在东盛商圈周边,投资价值较大。未来走势二道区位于长春市东部,是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大,主要楼盘将集中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析产品类型净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主,虽有少量普通住宅存在,但因交通不便价格较低。楼盘规模2600009200001100000320000170000020000040000060000080000010000001200000占地规模平方米占地规模平方米2600009200001100000320000170000弗郎明歌御翠园中信城华业玫瑰谷爱丁堡净月开发区离城市中心较远,土地供应充足,各个楼盘占地面积多在20万平方米左右,个别高档别墅楼盘达到100万平方米。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管该区多为别墅项目,整体品质不佳,社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动,可大大改善片区环境。楼盘均价310056002600100001500088000200040006000800010000120001400016000爱丁堡临河湾启明花园莱茵东郡森林华墅蕴城别墅楼盘均价元平方米净月开发区楼盘价格分为两个层次,住宅价格在3000元/平方米左右,别墅价格在10000元/平方米左右(富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势,价格较高)未来走势从07年土地供应来看,净月开发区土地出让数量较少,08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。三个主要别墅项目体量较大,尤其是中信城,占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限,中信推广力度小,市民未完全认可中信品牌,预计销量走低。三个大盘的建设,进一步加大了净月别墅市场的竞争,其他低档别墅定会采采取一定优惠措施,而未建地块也可能转型花园阳房,对大户型楼盘是个补充。第六部分、2007年长春房地产市场总结一、土地市场1、出让面积有所减少,交易异常活跃2007年长春市土地出让虽较上年有所减少,交易却异常活跃,开发商都积极参与竞拍,地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足,均在长春获得“地王”项目,进一步巩固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地截止目前,外地企业在长春拿地数量已占2/3,本土企业仅占1/3。随着中海、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789内部文件妥善保管万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时,也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场1、政策频出、市场平稳06、07年,政府为调节住房结构、稳定房产价格,陆续出台了一系列规章政策,但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时,居民购房需求也在不断降低。2、价格上涨速度依然不减随着宏观调空的逐步实施,房价上涨速度依然不减,外加全国一片上涨的形势,大大刺激了首次置业者的需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场,形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度依然不减。3、小户型体量加大随着70/90政策的实施,众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时,也成为开发商快速回笼资金的重要武器。4、郊区楼盘开始火热07年末,双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格不足2000元/平方米,距离市中心车程不足一小时的郊区楼盘日渐吸引着目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年长春房地产市场预测一、供应、需求均有所降低,市场竞争开始加剧“分期拿证叫停”改变了房地产的开发模式,资金实力相对较差的房地产开发商将难以购得土地。虽然政府计划2008年出让进千万平方米的土地,但因资金周转问题,预计成交量不会很大。2007年年末,上海、深圳等一线城市房价大幅下跌。媒体的频繁报道给购房者造成一定的心理导向,房价不跌的理论被击碎。同时,06、07房地产市场

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