2007年长春市房地产市场发展环境报告

目录壹、长春市区域概况贰、长春市经济发展情况叁、长春市市政规划情况肆、长春市房地产市场发展壹、长春市区域概况作为吉林省省会的长春市是吉林省的政治、经济、科技、文化中心，是全国十五个副省级城市之一，也是东北老工业基地调整改造的重要中心城市。地理位置长春市地理位置比较优越。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。气候条件长春地处中国东北松辽平原腹地，属中温带大陆性季风气候，四季景色宜人，享有“塞北春城”美誉。长春年平均气温为46，冬季1月份最冷，最低气温达零下365，平均气温为零下172；夏季7月份最热，最高气温达38，平均气温为23。年平均日照为2866小时左右，平均降雨为5670毫米。全年温度变化显著，四季分明。地理环境地域辽阔，资源丰富，幅员面积20640平方公里，其中市区面积3636平方公里，建成区面积269平方公里，现辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳六个区和农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。人口总量长春市现有人口7315万，其中城区人口2356万人。全市人口出生率为89，死亡率为476，自然增长率为417，每年净增人口3万余人。人才总量长春市人才总量为741万人，占全市人口总数的1013。其中，中省直驻长单位人才185万人，市属人才556万人。人才分布长春市人才资源三次产业分布结构趋向合理，第一产业667万人，第二产业1853万人，第三产业489万人。其中，党政人才41万人，企业经营管理人才146万人，专业技术人才274万人，技能人才232万人，农村实用人才48万人。农业发展长春市是中国闻名的农业大市。地处世界著名的黄金玉米带，是重要商品粮基地，素有“北方粮仓”之称。粮食年产量150亿斤，主要作物为玉米、大豆、水稻。畜牧业发达，猪、牛、鸡、鹿、鹅等品种优良，数量较大，近年来，先后建成了德大、大成、皓月等一批国内规模最大、技术世界一流的农产品深加工龙头企业。工业发展长春市是中国重要的工业基地。工业具有相当规模和现代化水平，汽车、农产品加工两大支柱产业不断壮大，光电信息、生物医药两大主导行业发展迅速。中国长春第一汽车集团是全国规模最大、品种最全的汽车生产、科研基地，汽车年产量占全国总产量的五分之一；现有二百多家汽车零部件生产企业，基本形成了高水平、大批量、专业化的汽车配套企业群，故有“汽车城”之称。长春客车厂是全国最大的铁路客车和地铁科研生产基地，客车产量占全国近二分之一。长春玉米工业园区占地419平方公里，以生产化工醇类产品为主，将形成年加工玉米800万吨、产值上千亿元的能力，是未来长春市经济发展的又一重要增长极。在高新技术产业发展上具有一定的优势，围绕光电子、光显示、汽车电子、新材料、软件及信息服务、现代医药、玉米深加工、绿色食品等八个重点行业，培育了一批具有较强竞争能力的高新技术企业。旅游发展长春市是吉林省的综合服务中心。全市拥有众多的商贸、餐饮、金融等服务机构，其中星级宾馆、酒店46家，从事旅游业的单位140家。物流经济开发区的建立，整合集聚了150多家大型储运企业，将逐渐把长春打造成辐射全省乃至东北地区的现代区域物流中心。旅游业和会展业发展迅速，旅游资源丰富，有亚洲最大的人工森林净月潭国家森林公园，有闻名中外的伪满皇宫等历史遗迹，形成了以生态、冰雪、伪满遗迹、汽车产业、影视文化为特色的旅游产品。“中国长春电影节”、“中国长春国际农业博览会”、“中国长春国际汽车博览会”和“中国长春教育展览会”“净月潭冰雪节”等展会已形成知名会展品牌。科技发展长春市是中国科技文化名城。全市有独立科研与技术开发机构99个，国家重点科研开放实验室19个，中国科学院和工程院院士26名，各类专业技术人员41万人，科研实力在全国大中城市中名列前茅。在光学、精密仪器、生物制品、汽车等方面的研究开发居于国内领先地位。著名的中国科学院长春光机与物理研究所、长春应用化学研究所、长春地理研究所、卫生部长春生物制品研究所，以及吉林大学、东北师范大学等27所高校都坐落在城区。长春电影制片厂是中国建立最早、规模最大的综合性电影生产基地，被誉为新中国电影的摇篮。对外关系长春市是一座充满生机的开放城市。近年来，长春市先后同日本仙台、英国伯明翰和美国弗林特等14个城市结为友好城市，与世界60多个国家和地区建立了稳定的经贸联系，在20多个国家和地区兴办了海外企业或办事机构。全市拥有长春高新技术产业开发区和长春经济技术开发区两个国家级开发区；拥有长春净月潭旅游经济开发区、长春汽车产业开发区、长江路电脑科技产品经营开发区、等十一个省级开发区，入区企业分别享受国家、省级开发区优惠政策。其中，长春高新技术产业开发区已进入全国“十佳”高新技术产业开发区行列，经济开发区被国家列为经济特区，长春净月潭旅游经济开发区被列为国家级重点风景名胜区、国家森林公园和国家生态示范区，长春汽车产业开发区被批准为国家级汽车批发市场。美国的百事可乐、沃尔玛公司，德国的大众、西门子公司，日本的伊藤忠、丸红商社等40家世界500强企业落户长春。交通情况长春市具有比较完善的城市基础设施，交通发达，是东北中部的重要交通和通讯枢纽。铁路贯通东西南北，公路四通八达。新落成的长春龙嘉机场是国际航空港，现已开通国内外航线40条，包括飞往日本仙台、韩国首耳、俄罗斯新西伯利亚等国际航线。邮政通讯设施完善，信息网络出口带宽达到20G。城市供水、供电、燃气设施完备，供应充足。长春城市环境优美，城市绿化覆盖率达到39，居全国前列。在世界银行组织的2003年全球投资环境评价中，长春市被评为中国大陆投资环最好的城市之一。历史沿革长春地区最早出现的城市是“夫余王城”。从东汉到西晋，夫余族国家一直臣属中原王朝。公元493年被北方勿吉族所灭。公元494年，夫余王为勿吉所逐，率妻孥投奔高句丽，从此国亡。北魏至高初，高句丽强盛。原来的扶余故都为高句丽的扶余府。公元668年，唐破高句丽。自唐玄宗开元元年（713年）之后渤海人兴起，族建立了渤海国。长春地区属西京夫余府和莫页颉府夫余府，府治在长春市迤南。北宋时期，建立了辽帝国，并设辽东京道黄龙府（农安县城）。北宋末年，公元1114年9月，女真族各部不堪统治者压迫，其首领完颜阿骨打起兵抗辽，1115年攻破黄龙府。阿骨打即称帝，国号金，年号收国元年。并于1140年改黄龙府为济州。辽金时代是长春地区历史上最繁荣的时代，金国曾多次进犯中原，公元1126年，金兵掠宋朝徽钦二帝北走，曾把他们一度囚禁于此。南宋抗金名将岳飞曾说“直抵黄龙府，与诸军痛饮耳“。指的就是这个黄龙府。公元1234年，金为蒙古所灭，1271年蒙古族政权改国号为元。这一带成为蒙古游牧之地。1644年清兵入关时，长春地区的蒙古族人口与满族人口皆为八旗编制。清王朝建立柳条边，实行封禁政策，保护关外陵寝，保护皇家围场，保证江北贡品人参、貂皮、东珠、鹿茸等资源、防止各族人民流动迁徒，防止汉人进入开发并保护满族骑射尚武的风俗。1932年1月1日长春县改制长春市，至此，市制始成。是时长春已被日本侵略者占领，并于3月14日定长春为伪满洲国国都，15日易名为“新京”市。成为日本帝国主义统治东北的政治、军事、经济、文化中心。至1944年市区面积为80平方公里，人口达817万人。1945年“八一五”光复，长春乃复其名。1945年8月19日，苏联红军进驻长春，实施军事管制。此后，中国共产党与国民党对长春市反复争夺，两度易政，至1948年10月19日长春解放，开始了一个新的历史时期。1948年10月19日，长春重新获得解放，被确定为特别市。1953年改为中央直辖市。1954年划归吉林省，随后省会迁至长春，成为吉林省的政治、经济、文化中心。1955年定为全国10个省辖大市之一。1979年列为全国15个经济中心城市之一。随着对外开放、对内搞活政策的贯彻落实，长春市于1980年同日本仙台市、1981年同南斯拉夫诺维萨德市、1983年同英国伯明翰市、1985年同美国弗林特市结为友好城市；贰、长春市经济发展情况地区生产总值2006年长春地区生产总值为17412亿元，比上年增长151。其中，第一产业增加值162亿元，比上年下降22；第二产业增加值8518亿元，增长208；第三产业增加值7274亿元，增长13。三次产业比重分别为93489418。人均生产总值达到23677元按户籍年平均人口数计算，比上年增长139。如图示FORM01长春市经济发展涨幅对比2080132205000005001000150020002500162亿元8518亿元7274亿元第一产业第二产业第三产业居民消费水平2006年末，长春市户籍总人口为7393万人。其中，市区人口3488万人，四县（市）人口3905万人。从业人员总数已达3264万人。城市居民人均可支配收入达11358元，比上年增长128，人均消费性支出8881元，比上年增长69。FORM02长春市人口情况7393348839053264长春市总人口（万人）市区人口（万人）四县（市）人口（万人）从业人员总数（万人）FORM03长春市人均收支情况113588881城市人均收入（元）人均消费支出（元）国民经济增长根据最新的地方年鉴统计，2007年前三个季度长春市GDP1420亿元，增长177；规模以上工业总产值21132亿元，增长324；固定资产投资10208亿元,增长381；社会消费品零售总额580亿元,增长171；一般预算全口径财政收入2215亿元,增长443；城市居民可支配收入9592元,增长151。2007长春市经济发展情况00050101502025030350404505GDP规模以上工业总产值固定资产投资社会消费品零售总额一般预算全口径财政收入城市居民可支配收入金额增长额度基础设施建设2007年前三季度新增绿地300公顷，绿化覆盖率达415，城区二级以上良好天气达到340天，居住舒适。交通路网建设新建道路99条，大中修道路142条，轻轨二号线已正式通车运营，提升了城市交通便利指数。招商引资方面随着长春市对外开放水平的逐步提高，现已有近50家世界500强企业落户于此，城市经济发展的活力和动力进一步增强。叁、长春市市政规划情况从“多心”到“双心”长春市城市总体规划（20052020）中，明确提出了将长春建设成为“双心、两翼、多组团”城区。规划中提出，城市规划区范围包括市区范围及石头口门水库资源保护区和长春市新机场控制区。2020年规划区总人口将控制在490万人左右，建设用地约为535平方公里。规划确定在城市规划区范围内构建“双心、两翼、多组团”的城市空间格局。“双心”指在中心城市形成南、北两处城市中心。“三翼”到“二翼“在“三翼”中，东南规划的是长春未来的居住带。现时“两翼”的规划中，保留了城市东北和西南两个发展方向，其中西南向形成以汽车、高新产业为核心的城市发展空间。从东南净月区的发展定位可见一斑。净月区是规划中长春市的旅游会展中心。净月潭国家森林公园，是不可多得的旅游资源。随着长影世纪城的开放、轻轨二号线的开通，净月区的旅游优势更加明显。加上大学城建设、会展经济的影响、总部基地的带动净月已经不单单只是长春的宜居地了。另外从长春的人居规划上看真正的理想住区也不完全在东南，上风上水的西南、环境优美的西部和随着各种产业开发形成的新的人居区也在形成。虽然长春没有了人居“翼”，但是，长春的人居会随着长春产业“翼”的发展比翼齐飞。这也是长春市城市建设总体规划中最浓最重的一笔。棚户区改造2006年长春市棚户区改造全面展开，棚户区改造分工逐步细化。2006年长春市拆迁办共做出行政许可80个，批准拆迁居民59083户，工企单位348家，拆迁建筑面积2947万平方米。其中棚户区拆迁居民54616户、建筑面积290万平方米。在拆迁的54616户居民中，26766户居民有产权证照，27850户居民无产权证照。一年来，已安置棚户区居民43334户，当年回迁率793。实施棚户区改造将加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的战略步伐。此次改造不论就规模还是产品形态的组成都将有力地拉动了房地产业发展。轻轨二期长春轻轨一期工程于2001年12月28日建成，2002年10月正式投入运营。长春轻轨从长春火车站起，沿京哈铁路南行至长春南站，向东经电台街至卫星路，经卫星路到达该线终点卫星广场站,线路全长1462公里。2006年长春轻轨一、二期全线贯通，从长影世纪城起点到长春火车站终点，该路段全长319公里，实现了城区间来往的飞速跨跃。轻轨一期、二期的全线通车使长春市未来的两个城市中心在空间上被拉近，城市副中心和规划的未来居住地都将会因轻轨的修建而得到迅速的发展，并将带动整个城市中心向东南部地区转移。十项专项规划伊通河综合治理改造工程规划伊通河综合治理改造工程于2005年11月启动，工作内容包含五个方面滨河道路规划、排水规划、滨河绿地规划、滨河景观改造规划和开发用地规划。汽车产业开发区发展建设规划征集和评审在汽车产业开发区发展建设规划的编制工作上，采取了国际咨询的方式征集了多个设计单位的方案。玉米工业园控制性详细规划玉米工业园控制性详细规划已编制完成，并于3月17日进行了论证（玉米工业园位于经济开发区兴隆山镇、规划用地16平方公里）。根据专家及政府有关部门的意见，市规划院和经开规划设计公司对规划成果进行了修改完善。空港开发区建设规划按照省、市政府启动空港开发区建设的要求，提出了空港开发区的规划方案。基本情况是空港开发区一期选址西起东环城路、长吉铁路、兴隆山镇西边界，北以兴隆山镇北边界、沿长吉客运专线至机场北侧，东边以机场东部为边界，南以吉林大路、四通路、长吉高速公路、长石公路为界，总面积约142平方公里，可建设用地约87平方公里，起步区约20平方公里。新政府办公楼规划展厅的布置工作新政府办公楼建成使用后，市规划局承担了1200平方米展示大厅的布展工作。展览的形式包括展板展示、模型展示和多媒体等三个方面。长春市科技文化综合中心项目规划按照省、市政府启动长春市科技文化综合中心工程的要求，市规划局与净月经济开发区管委会，组织了长春市科技文化综合中心要领性规划国际咨询活动，邀请了法国欧博设计公司、日本柏艺设计公司、北京土人景观设计公司三家设计单位参加。社会主义新农村试点规划为了落实省委、省政府吉林省20062020年社会主义新农村建设实施纲要（草案）要求，扎实、稳步启动和推进长春市社会主义新农村建设，草拟了乡镇总体规划纲要编制技术标准、乡镇规划编制技术标准等文件，作为社会主义新农村规划编制的指导性文件。南部中心城区核心区控制性详细规划长春市南部中心城区核心区控制性详细规划局组织编制和论证，于2月16日第48次政府常务会议通过后，又做了局部修改和调整，现全部成果已经完成，并已由市政府正式批复。大铁北改造规划“改造大铁北、建设北部新城”是市委、市政府在“十一五”期间，全面推进长春市工业化、城市化、现代化进程，实现经济全面协调快速可持续发展的一项重大举措。哈大客运专线及长吉城际铁路规划选址根据3月28日省政府领导的讲话精神，长春市的各相关部门紧密与铁一院积极沟通、配合工作，并多次召开工作协调会议。长吉城际铁路的选址工作，在经2006年3月15日铁道部、吉林省以及长春、吉林等相关城市召开长吉城铁路预可行性研究报告审查会时明确，由于哈大客运专线的线位尚未最终确定，长吉城际的具体方案等到哈大客运专线定线之后再行确定。肆、长春市房地产市场分析房地产开发投资20042007年房地产开发投资额一览表据长春市房地产管理局统计，2007年前三季度，长春市完成房地产开发投资1987亿元，同比增长255。其中住宅开发投资1549亿元，同比增长231本年新开工9084万平方米，同比增长27。其中住宅7546万平方米，同比增长08。综合分析从2004年到2006年的发展情况，长春市住宅开发投资以年均437的速度增长，保证了长春市商品住房的有效供给。据统计，长春年前三季度，长春市商品房进入预售程序涉及规划许可的建设项目108项，总面积8864万平方米，其中住房6818万平方米；用地规模7251万平方米，其中住房5981万平方米。商品房批准预售面积4381万平方米，其中住房3572万平方米。批准预售量创历史最高水平。2007年各月份商品房批准预售量一览表（单位万平方米）商品房销售金额20032007年商品房均价一览表20042007年商品房交易额一览表2007年前三季度，长春市商品房登记销售40542套；面积4179万平方米，同比增长548；金额1273亿元，同比增长76