2007年连云港房地产市场考察报告57页-博思堂

苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789连云港市场考察报告第一部分连云港城市概况一、地理位置连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东临黄海，西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡。二、行政区划连云港辖东海、赣榆、灌云、灌南县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，共有56个镇、31个乡、14个街道办事处，204个居民委员会、1437个村。新浦区为市政府所在地。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789三、交通情况1、公路交通连云港市作为新丝绸之路中国公路大通道东起点，是全国45个公路主枢纽之一，长三角国家级综合运输枢纽，国道主干线“两纵两横”中的同三、连霍“一纵一横”两条高速公路在境内交汇。已建成的连徐、汾灌、淮连三条高速公路在境内244公里，在建的连盐高速公路在境内43公里，已规划的临沂至连云港约39公里高速公路正在开展前期准备工作，全市高速公路密度达327公里/百平方公里，为江苏省最高。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789全市境内有3条国道、7条省道，国省干线公路里程达513公里。全市农村公路达7066公里，其中等级公路4594公里。初步构建了以高速公路为主骨架，10条国、省道干线公路为依托，县、乡公路为支脉的四通八达的公路网络。全市内河航道总里程11275公里，其中等级航道449公里。全市共有公路客运班线252条、客运班车1236辆，公交线路42条。2、铁路国家的东西方向的铁路大动脉陇海线东起连云港，连云港是亚欧大陆桥的东起点。3、航空连云港白塔埠机场为军民合用机场，占地5平方公里，位于连云港市西25公里处。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线。连云港白塔埠机场航站区于1989年12月竣工。1993年9月，机场二期工程扩建后，达到国家4D级标准。飞行区地势平坦，净空良好，拥有2500米长，50米宽的跑道和2500米长、23米宽的联络道各一条，停机坪204万平方米。4、港口连云港港务局是一个大型港口运输企业，是“中国500家最大服务企业”之一。港口现有各种生产性泊位30个，其中万吨级以上泊位25个。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789连云港港已和世界上150多个国家和地区的近1000个港口有贸易运输往来。按照总体规划，连云港至21世纪中叶，最终将形成老港区、庙岭港区、墟沟港区、北港区和东港区五大港区，码头岸线长大25公里，可建成泊位100多个，吞吐能力达6000万吨至1亿吨。四、面积与人口1、地域面积连云港东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积17594平方公里，市区面积880平方公里。2、人口现状至2006年末，全市户籍总人口为472万人，市区人口70万人。平均每户人口346人。3、人口发展与城市化水平目标连云港的“十一五”规划到2010年，城市化水平达到48。人口规模达到500万人，中心城市人口突破100万人，人口自然增长率控制在8以内。建成区面积达到100平方公里以上。4、简要分析从连云港的人口现状和未来发展规划来分析，在规划的指引下，城市人口在未来三年内将有小幅度的增长，但是市区人口将有明显的增长，而涨幅将达到40以上。城市化进程带来的城市人口的激增和城市建设将为当地房地产业的发展提供有力的后续支撑。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第二部分城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况连云港市江苏北部，北临山东省，西临黄海，地理位置优越。但在经济上，连云港市是我国14个首批沿海对外开放城市中经济发展最落后的城市，是江苏省经济最落后的城市之一。在国家发展连云港的关注下和江苏扶持苏北发展的政策下，具有后发优势的连云港近年来经济发展速度比较快。2、历年GDP增长情况表3、连云港市历年GDP增长情况统计项目2003200420052006GDP总量（亿元）3513416364559752738增长率121139142151人均GDP（元）75368705969111656增长率89155113203苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789010020030040050060020032004200520060002004006008001000120014001600GDP总量（亿元）增长率根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为表人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，连云港2006年人均GDP为1493美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。3、连云港产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，连云港的2006年的三产结构比例为182459359，说明连云港的工业化水平比较高，第三产业（特别是服务业）的正在处于积极发展阶段。2）、展望从连云港市政府制定的产业发展规划来看，未来连云港将加快产业调整，大力引进外资发展工业和高新技术产业，在“稳固、提升、活苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789跃”服务业。促进第三产业的持续发展，特别是旅游业的发展。积极拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化。4、连云港民营经济发展状况从各方面了解到的信息来看，连云港民营经济发展情况总结如下私营个体企业发展加速，从业人员呈现快速增长。2006年，全市新注册私营个体企业35279户，较上年增长408；其中私营企业5098户，增长621，个体经营户30181户，增长378。全市私营个体企业总数达到1032万户，跨越10万大关，增长213。全市私营个体企业累计吸纳就业人员达4061万人，增长539。民营经济占据全市“半壁江山”，税收保持较高增幅。全市实现民营经济增加值26844亿元，增长192，占GDP比重为509。民营经济对全市经济增长的贡献率为625。全年民营经济实现税收2766亿元，增长294，占全市税收总额的525。民营外贸业绩继续增长，规模以上工业成长壮大。全市共有民营外贸企业296户，占全市外贸企业数量的680，当年净增92户，增长451；实现进出口额670亿美元，增长931，占全市外贸的247。全市共有规模以上民营工业企业591户，占全部规模企业的705；实现工业总产值20627亿元，增长384；完成利税总额2080亿元，增长407。5、连云港对外经济和旅游业的发展情况1）对外经济发展情况苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789口岸规模再创新高，地方外贸超常发展。连云港口岸进出口总值完成9399亿美元，增长110；其中出口总值4723亿美元，增长304。关税总额7016亿元，在全省海关系统排名跃升至第3名。全市地方外贸完成进出口总额2713亿美元，增长331；外贸依存度首次突破40，较上年提高56个百分点。全市出口1448亿美元，增长554，高于全省平均增幅26个百分点。有出口实绩企业435家，较上年新增112家；其中1千万美元以上的企业28家，增加10家。外商投资企业完成出口653亿美元，增长654。利用外资继续上升，对外投资实现突破。2006年新批利用外资项目221个，合同利用外资964亿美元；注册外资实际到帐346亿美元，增长258。完成外派劳务营业额198亿美元，增长19；全市新办10家境外投资企业，境外投资总额1820万美元，分别是2005年的25倍和39倍。全年引进内联客方到位资金20083亿元，增长329。2）、优越的投资环境2006年，连云港市荣获“中国优秀旅游目的地”及“中国旅游竞争力百强城市”称号，花果山入选“外国人最愿意去的中国50个地方”称号。全年接待国内外游客81629万人次，增长157；实现旅游总收入8055亿元，增长244。其中入境旅游者和旅游外汇收入分别为689万人次和6096万美元，分别增长282和325。旅行社总数达96家，其中新成立旅行社23家。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、连云港居民生活水平1、连云港居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为1）连云港全市范围内居民平均收入处于江苏下游，同时连云港的整体居民消费水平也比较低。2）连云港市区居民平均收入水平大大高于农村水平，城乡收入水平有进一步拉大的趋势。3）连云港居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个教低的水平，随着城市化的发展，居民的居住质量将进一步提高。2、连云港居民收入情况表连云港居民收入统计表年份2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）778288711000611475增幅11914128147城镇居民平均工资（元）11262127131486617760增幅118129169195农民人均纯收入（元）3139350138694265增幅512105104苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317890200040006000800010000120001400020032004200520060002004006008001000120014001600居民人均可支配收入（元）增幅2006年江苏各市城镇居民收入统计表苏州无锡南京常州镇江南通扬州居民收入18532181891753816650142911405812945增长率1390137016901410153013801380徐州泰州盐城连云港淮安宿迁居民收入12837126821205211475104478172增长率148014001390147014601340我们以上述的统计资料来看，苏南的城镇居民收入整体高于苏北的城镇居民收入。而连云港的人均可支配收入在苏北中也处于下游水平，在整个江苏省内属于绝对的落后水平。这表明连云港总体的购买能力比较弱，但是连云港的消费水平也比较低。结合连云港的私营经济和外向型经济发展水平，连云港存在着一定数量的高收入阶层，同时旅游等资源给连云港带来大量外来的高收入阶层。总体来说在经济和消费水平都比较低的情况下，对房地产的消费不构成直接的威胁，而外来经济将带来比较多的机会。3、恩格尔系数水平苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892003200420052006连云港36003880393860全国371037703670358034503500355036003650370037503800385039003950200320042005200634503500355036003650370037503800连云港全国从上面的图表我们可以发现，连云港的恩格尔系数高于全国平均水平，说明连云港总体的生活水平要低于全国水平，日常的生活必要品的消费在连云港的总体消费中占有很大的比重。从总体趋势来看，连云港的恩格尔系数在近三年来变化不大，表明当地人民生活没有太大的变化，稍稍有所改善。4、城乡居民储蓄存款水平表连云港城乡居民存款储蓄余额年份2003年2004年2005年2006年居民人均储蓄存款余额（元）3963450052976320增幅150136177193连云港居民储蓄存款总体还是呈高速上升的趋势。由此可见随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，连云港居民有一定住宅消费或其他投资性消费的能力。同时高速的存款储蓄余额增加必将有助于苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789连云港人民提高生活居住质量。5、连云港居民住房水平表居民住房水平统计年份2004年2005年2006年城镇人均住房面积（平方米）3089316236增幅2172302532农村人均住房面积（平方米）2346246260增幅402486569从以上数据上可以看到，连云港农村人口的人均居住面积稳步扩大，并且速度在加快，可见连云港农村人口的经济水平和生活质量在提高。未来在农村人口转化成城镇人口上有比较大的潜力。而连云港城镇人口的人均居住面积在之前的稳定扩大下，06年有比较大幅度下跌。可见在连云港加速城市化，农村人口向城镇转移的过程中，转移来的人口在购买商品房面积上趋向于小面积的单位。三、城市规划及重大市政建设状况连云港市总体规划（2006年2030年）城市性质我国沿海中部重要的国际性海港工业城市，江苏省新兴的区域性中心城市和现代化的滨海旅游城市。城市职能1、沟通东西、连接南北的重要结点与区域中心城市；2、中国中部沿海的国际性干线大港；3、江苏省沿海开发重要支点与临港产业基地；4、山海相拥、环境优美的现代化海滨城市；5、开放创新、和谐发展的生态人居城市。城市规模苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789本次规划预计至2030年连云港中心城区人口规模达到250万人左右，城市建设用地总规模控制在250万平方公里左右。至2020年中心城区人口达190万人,用地规模190平方公里城市发展的策略1、港口立市、以港带工；2、做大做强中心城市；3、统筹区域与城乡发展；4、建设社会主义和谐社会；5、营造滨海生态宜居城市。6、探索经济增长的新模式。城镇空间布局规划（1）市域空间主框架“一体两翼”一体包括连云港市区（由新海城区、连云城区、滨海新城、国际产业园区、经济技术开发区和宋跳大浦产业园区等组成）及沿东陇海铁路西进直至东海县城区域；“两翼”“一体”南北两侧的滨海区域。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789（2）市域城镇空间结构“一心三轴”“一心”连云港都市核心区，范围包括以滨海新城为核心，由新海城区、连云城区和赣榆县城（青口镇）构成的区域。“三轴”指沿海城镇发展轴、东陇海城镇发展轴、宁连城镇发展轴。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789（3）三极拉动通过新海城区的西向拉动、赣榆县城的北向拉动、连云城区的南向拉动，统筹四县区域发展。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789市域人口及城市化率本次规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60，2030年达到75。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。产业发展与布局两带一心两区（1）沿海产业带沿海临港型重化工业为主，壮大以石化产业、重型装备制造产业、能源工业产业、物流产业为主导的临港工业，发展循环经济和滨海旅游业。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789（2）东陇海产业带资源加工和劳动技术密集型产业为主，以医药制造业、硅资源加工等新材料产业、农副食品加工业为主导产业，大力发展现代服务业和旅游业。（3）一心（滨海新城）现代服务业为主，通过生产性服务业务配套区（包括综合物流区、电信电力、银行保险、广告金融服务、信息处理、大众传播、医疗保健、商业咨询、人才培养等）和消费性服务业配套区（包括文教体育、展览、会馆、宾馆、餐饮、休闲娱乐等）的建设，成为国际性商务商贸中心。（4）两区（北部、南部郊县产业区）重点发展旅游业、农副产品加工、生态农业等。市域城乡统筹发展（1）城市支持乡村；（2）工业反哺农业；（3）合理推进城镇化；（4）保护生态环境。市域旅游发展规划目标定位“山海相拥知名旅游城市”着力塑造“神奇浪漫之都、灵秀宝地连云港”城市旅游形象。中心城区空间结构规划城市空间结构由“带状组团城市”到“组群集合城市”苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789中心城区景观系统规划寻求“山、海、城、河”完美交融、人与自然和谐共生的城市意向，塑造具有明显文化特征和现代城市气息的滨海宜居城市。景观系统结构“三轴共生（山之轴、海之轴和城之轴），文化交融；绿网楔嵌，山海明珠”。综合交通系统规划综合交通发展策略1分离疏港交通与城市交通；（2）整合区域综合交通体系；（3）建设大型交通设施引导产业发展。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789连云港港口发展目标2010年总吞吐量达到12000万吨，集装箱吞吐量400万TEU；2020年总吞吐量达到19000万吨，集装箱吞吐量1000万TEU；2030年总吞吐量达到30000万吨，集装箱吞吐量1800万TEU。城乡公路系统规划由国省干线、一般干线形成连云港市主要公路运输通道，构成连云港市“两纵两横”的高速公路网络和“五纵五横”快速干线网络，承担起连云港市区域交通的主要功能。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789内河运输系统规划连云港市航道网由“二纵三横”干线、联络干线、重要支线航道、五大节点组成。市政公用设施规划总体目标坚持城市建设基础先行，以循环经济的理念，建立与全市总体发展战略格局和区域发展相适应的，满足各种需求、适度超前、功能完善、技术先进的市政基础设施体系，尽量为实现城市经济社会高速发展提供可能性，确保快速发展的需求。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789近期基本消除“瓶颈”性制约因素；中期实现与经济社会平衡发展；远期加大项目储备，力争适度超前。总结沿海开发规划和港口开发是连云港市城市总体规划的重要一环，同时旅游业的规划将使连云港的生态环境逐渐优越，而由现在的线状分布产业到组团的产业分布将使连云港各类配套逐渐完善，发展潜力巨大，具有很大的投资开发价值。从连云港的规划上看，未来连云港的宜居地区主要集中在新海城区、南北滨海地区的相对内陆地带和沿陇海线的东海县等。而沿海地带由于受到石化、重型机械、能源等产业的影响在居住环境上将受到一定的限制。而在城市化的规划上，未来大力推进城市化进程，将有比较大的居住需求。四、城市投资环境优劣势分析1、投资优势1）、区位优势连云港位于江苏北部，东临黄海，北面山东，南有苏北的广大腹地，西接江苏面积最大城市徐州。处于沿陇海线产业带和江苏沿海开发带的交叉点，发展潜力巨大。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892）、自然环境、历史环境优势连云港自然环境优美，历史文化底蕴深厚，是著名的旅游城市。也是国家2008年经济会议重点发展城市，是发展苏北的重点城市。我们判断随着经济的进一步发展，它的投资潜力将近一步显现。3）、经济发展前景优势在国家重视连云港区位发展和江苏省发展苏北的战略下，随着连云港招商引资力度的不断加大，随着区内外商投资企业的不断到位，和连云港工业、旅游业的发展，我们预计连云港的经济发展水平会在“十一五”内有较快的发展。4）、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会连云港2006年城市化率为39，增长率为18，同时连云港近年城市化率以年1以上的速度增长，市区范围不断扩大。在城市化率比较低，而速度比较快的情况下，未来连云港的投资机会非常大。5）、城市文化竞争力较强连云港历史悠久，景色怡人，市民生活舒适安逸。作为国家首批开放城市和著名的旅游城市，对外开放的意识比较浓郁，充满创新、开苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789拓和冒险精神。2、投资劣势1）、经济比较落后连云港的经济水平在江苏比较落后，地区生产总值、城市化率等指标排在江苏省13个市中第11位。2）、远离江苏经济中心江苏的经济是南强北弱，同时南部向北部进行产业转移和经济带动，但连云港位于江苏的最北部，受苏南地区的辐射作用比较弱。3）、人力资源竞争能力较弱连云港人力资源基础比较薄弱，境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。在人才引进上，由于经济基础比较差、城市建设比较落后等原因对人才的吸引力比较差。第三部分连云港房地产市场发展情况一、连云港房地产市场发展现状及特征概括1、连云港房地产市场总体呈现供求平衡态势；连云港房地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在112左右（供应中还包括了安置性住房），房价呈温和上涨，我们判断市场总体供求基本平衡。2、连云港目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失；根据我们实地考察走访的情况来看，目前连云港普通住宅楼盘苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789产品类型主要以多层小高层为主，建筑品质较好，综合环境一般。连云港高端的别墅产品相对较少，特别是高品质的独立别墅市场，稀缺性比较明显。3、居民购房偏好中小户型（90110），户型功能实用性要求较高；从我们走访的楼盘情况和对当地居民的调查看，连云港目前比较好销的是100平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能比较看中。4、居民购房热情一般，整体楼盘去化能力不高，总价购买承受能力40万以内；目前连云港主城区（新浦区）的住宅均价达到32003500元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在40万以下。5、居民购房以自住为主，存在一定规模的投资性购房；通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到连云港目前居民购房自住比例较大。但随着外来投资、经商者的增多，且连云港房价仍处于低位，因此目前也存在着一定数量的投资性购房群体。6、连云港一手房市场受宏观调控影响较小；在新一轮的宏观调控中，连云港一手房市场受到的影响不大，价格基本保持稳定，但今年的销售量在二季度末有一定程度的萎缩，近期初步恢复，我们判断连云港房地产市场总体所受的影响较小。7、连云港年土地供应量较大，土地价格较低，有一定的增值潜力连云港市目前每年的土地供应量较大，2006年市区出让经营性用地5900亩，今年计划供地3480亩。未来开发量提升空间大。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789表连云港市市区2007年度经营性用地出让表东部城区新海城区单位市开发区连云区新浦区海州区住宅用地800980900400商业用地100100100100小计90010801000500合计19801500总计34808、二手房市场稳步发展，近期受到宏观调控影响；中介商实力不强连云港二手房市场近年来稳步发展，2004年二手房成交量接近新房成交量的40。今年受宏观调控的影响，三季度的成交量开始萎缩。此外，连云港当地的二手房中介商实力不强，根据我们观察，在新浦区范围内比较正规的中介商不超过10家。二、连云港土地市场交易情况1、连云港市土地市场概述根据我们了解的情况，同时参照分析相关统计资料得出如下判断连云港是地级市，面积较大，但用于经营性开发土地资源十分有限。连云港市政府近年来在土地供应上采取了有计划地稳步推出住宅商品房用地，合理投资城区商品房住宅用地，土地供应量相对较小，保持市场的一种“半饥饿”状态。整体土地供应分区住宅用地多位于城区东侧和南侧；商业办公苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789用地多位于新浦区；工业用地多集中在经济开发区和海州区。连云港土地价格近年来平稳上升。2、连云港历年土地出让、开发情况统计表连云港历年土地开发统计年份2005年2006年2007年计划土地开发面积（万平方米）321139391195土地开发面积（亩）4821591534802006年连云港市国土总计出让商业、住宅和办公用地5915亩。2007年计划出让商业、住宅和办公用地3480亩3、连云港土地价格情况从以上的土地成交结构统计表中我们可以了解到目前连云港的土地价格的基本情况1）、市区建设用地住宅建设用地成交价格集中在45万/亩上下；高容积率的商业办公用地价格达到60万/亩以上，少有90万/亩以上土地出让。2）、开发区居住用地西侧靠近市区的价格集中在3540万/亩左右；偏南侧地块价格基本在40万左右。市区以外地块价格较低，基本在30万/亩以下。4、连云港土地市场分析1）、量连云港土地市场土地出让目前比较集中于连云港周边镇村，市中心新浦区范围出让量小，总体出让量与土地存量之比和江苏其他城市苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789相比较而言是比较理性的，没有发现过度开发的迹象。2）、价格从价格上来说，目前连云港的地价水平在江苏省整体内处在偏低的水平。如果和周边的地级市徐州、盐城相比，其地价基本能反映其城市价值，土地增值潜力较大。3）、趋势从城市发展趋势结合我们从政府了解到的信息来判断，未来连云港市区土地出让将会越来越少，市区大规模的土地出让基本集中在开发区和连云区，传统意义上的市区土地稀缺性将会显现。三、连云港固定资产投资及房地产投资情况1、连云港固定资产投资情况表连云港固定资产投资情况统计表年份2003年2004年2005年2006年固定资产投资亿元2122824630323642389增长率1761631431固定资产投资情况0501001502002503003504004502003年2004年2005年2006年000500100015002000250030003500固定资产投资亿元增长率苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892、连云港房地产投资情况表连云港市房地产投资情况年份2003年2004年2005年2006年房地产投资亿元1974273235365507增长率249383294557房地产投资额01020304050602003年2004年2005年2006年000100020003000400050006000房地产投资亿元增长率从连云港的房地产投资增长幅度和固定资产增幅以及房地产投资占固定资产投资的比例情况来看，我们认为连云港房地产投资平稳，预计今后房地产投资增长的空间仍然比较充裕。四、连云港房地产市场供求情况1、历年连云港市商品房供求情况表连云港市历年商品房供求情况年份2004年2005年2006年房屋建筑施工面积（万平方米）306124009164837房屋建筑竣工面积（万平方米）146491258518118商品房销售面积（万平方米）2231448619091苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789306121464922340091125851448664837181181909101002003004005006007002004年2005年2006年房屋建筑施工面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）以上是2002年至2006年的连云港楼市供求情况。通过上面的图标我们可以看出，20022006年连云港商品房供求态势为总体供大于求，且供求比有所下降，反映出连云港存在一定的潜在住房需求，但前景并不明朗，市场持币观望态度明显，因此，增加有效需求是当务之急。2、连云港房地产市场价格情况商品房均价走势05001000150020002500300020042005200600050010001500200025003000均价增幅表连云港商品房价格走势从连云港市区商品住宅总体价格趋势上我们可以发现，连云港的房价在近3年内有一个较大的涨幅，随后进入一个稳步上升的阶段。目前连云港的房价在苏北各城市中处于中下游水平，鉴于其城市苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789综合价值和居民收入情况，我们判断连云港房价仍处于正常水平。五、连云港房地产市场发展的主要特点1、开发投资持续上升，产业结构多元化近年来，房地产开发投资作为连云港固定资产投资的一个组成部分，一直扮演着重要的角色，尤其是近几年随着房地产市场的持续升温，房地产开发投资年年攀升，尽管受到房产新政的影响，许多开发公司变得谨小慎微，但由于连云港的城市建设在过去几年里一直滞后于周边城市的步伐，同时，出于加快城市化进程和建设新港城的需要，连云港更加重视老城区的改造和新城区的建设。从去年交付使用的20万平米的经济适用房来看，政府也努力在调整住宅产业的结构。有些其他物业类型，如标准化厂、房写字楼、商用楼、仓库码头等，这些没有被真正重视，随着连云港临港新城的开工建设和城市东西组团的拓展，以及花果山景区旅游资源的进一步开发，相应配套的商务区，休闲区，生活区，甚至道路管线的架设都可能成为各开发公司新业务的发展方向。2、土地供应充足，出让价格稳中有升2006年，连云港全市拆迁280万平米。今年连云港市政府工作报告明确了2007年城市建设的重心，出让地块的重点。特别提到了要利用市场理念经营城市，全面放开土地出让、房产开发、项目设计、工程建设和监理等市场，引入竞争机制，拓宽社会投资的领域，充分挖掘各种资本的潜力，优化资源配置。引进城市建设新的投资经营方式，实现投入多元化、运作市场化、经营产业化、服务规范化。苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789在城市规划和建设用地方面，政府工作报告中提到新浦区立足中心城区主体东移，连云区立足山海特色向西延伸，海州区立足古城风貌向东拓展，围绕新区开发、旧城改造、市政道路、配套设施、园林绿化、景区建设、美化亮化，投资30亿元实施140项城市基础设施项目。新区形成全面开发态势，重点构建路网框架，行政中心主楼主体工程封顶，房地产成片开发。旧城改造重点实施一批沿街地块和棚户区改造项目，改善群众居住质量。继续高标准构建城市道路网络，综合改造新港城大道凌洲广场至宋跳立交桥段，建设海宁中路、郁州北路、盐河南路、海滨大道等一批城市干道，打通龙河南路等7条便民道路，做好海宁路、新建路跨越盐河的桥梁建设准备工作。由此看来，2007年连云港市土地市场也是资源充足，热闹非凡，和经济适用房地块相比，上述地块在社区配套，人居环境，物业管理，外观品质等方面将有更高的提升，建筑密度，容积率，绿化率等硬性指标也将有更科学合理的规划要求，在土地市场全面放开后，出让价格应该稳中有升。3、一手房市场进入调整期，品牌时代来临总结连云港市房地产业2005年2006的市场表现可以发现，连云港市房地产业的发展有几个突出特点A地产大鳄争相进军连云港市场。国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。B改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。C土地使用权招标、拍卖出让比重增加。目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。D房地产市场正步入品牌时代以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。E属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。4、存量房市场先抑后扬，价格理性回归2007年连云港二手房市场基本保持稳定，同时出现一些新的变化，二手房中介行业迎来一个整顿年，二手房市场面临洗牌。相关部门进一步出台新政，加大对二手房中介机构的监管，中介行业的竞争趋于公平、透明与合理。07年大量普通商品房、限价房、廉租房、经济苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789适用房入市，在很大程度上缓解供需之间的矛盾，二手房价格涨幅逐渐趋缓。因此2007年连云港二手房价格保持了平稳态势，二手房市场渐渐成熟。六、连云港房地产市场发展前景预测连云港楼市近年来发展之迅速令人惊讶，投资越来越大、供应量越来越大，然而供应关系的矛盾也越来越大，目前连云港的房地产市场所呈现出的特点仍然是典型的供不应求态势。1、房地产市场出现高层、多层两极分化，中低总价多层住宅仍是市场卖点。连云港房地产市场呈现高层（小高层）住宅的开发势头在2007年上半年显得比较猛烈，但市场接受程度并不是很高。而中价多层楼盘则相对比较突出，其中价格还是一个非常重要的因素。加之购房者相当长的一段时间内形成的居住习惯也不是一朝一夕能够改变的。对于这部分消费群体来讲，他们购房考虑的首要因素是价格地段比，在这点达到心理目标的前提下再加上一些环境、配套、房型等因素，这是购房者下决定购房的前提条件。项目的品质、概念和身份地位象征等无形因素则不会考虑太多，所以开发商只要抓住这类客户的心理和需求特点，精心打造出高品质、全方位的房子就能迎合目前市场上大部分潜在客户的需求。低总价位项目的客户群量大，这些客户考虑的首要因素是价格，但由于低总价位项目在成本居高不下的条件下很难推出，该层细分市苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789场有效供给不足已是不争的事实，呈现供不应求的局面，项目畅销也是理所当然的。2、楼盘产品将会更加精细连云港现在的城市建设已经有了很大的力度，楼盘作为城市形象的一个重要载体，未来几年的发展趋势将会向更加精细的方向迈进。2002年以来，众多开发商介入连云港的楼盘开发，此后出现了大量的明星楼盘，但目前从整体上看来，精细楼盘的数量还不够。但令人值得期望的是，由于开发商近年来拿地越来越难，购买者对该区域楼盘的要求越来越高，很多开发商为在有限的空间增加利润空间，纷纷在自己打造的楼盘上精雕细琢。未来几年。这种趋势会更明显，将不再仅仅满足于传统的户型、环境、物业等，将会全力地使楼盘越做越精彩，户型、配套、景观也将都会有质的飞跃。3、规模化小区将受消费者青睐随着购房者品位的日益提升，买房不止是为了居住，而更多的关注了其所具有的其他功能附加值，如周边配套、小区内部设施、绿化、景观等。规模化、科技化小区所带来的完善配套设施、交替互补的建筑物、多样的户型设计等等，他们为购房者带来的物业附加值，是非小区类物业所无法比拟的。新港国际、国际新城的热销，也正印证了这种趋势。4、高层市场反映平淡，小高层将成为楼市新宠随着土地成本的加大，开发商更有效利用土地的预期，将向高空发展。由于高层住宅在造价、规划以及后期的物业管理上具有先天的苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789劣势，价格之高非一般消费者所能承受，因此，其所能锁定的客户群体极为有限，一般就是所谓的“成功人士”，而此部分客户的增量不可能很大，因此，高层市场的反应仍不会有太大的变化。随着城市规模的加速发展，城市化的加快，小高层物业将成为市场受欢迎的供应形式。小高层物业与高层相比，具有得天独厚的优势85以上的得房率，电梯的方便快捷，多户朝南的样式结构，室内面积的合理配置，相对适中的物业管理，使小高层兼具多层和高层二者之长。这都是小高层吸引买家的要素。5、未来几年的房地产预测住宅的投资和供应量将持续增长。房地产的有效需求量也将持续增加。房地产价格可保持大体上的稳定或有缓慢增幅。市场中，经济适用房在国家政策的扶持下，在旺盛的市场需求中将继续保持强劲的增长态势。高品质楼盘在良好的性价比下，其楼盘个性将成为吸引购房者的重要因素。市场投放项目价位集中，其同质化现象严重，市场竞争非常剧烈第四部分东海县房地产市场发展情况一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况东海县位于江苏省东北部，是江苏省开发的三大产业带之一沿东陇海线产业带上的重要节点，连云港和徐州两大城市的重要连苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789接点，交通便利。同时，东海也是外商和台商新的投资焦点，外向型经济发展迅猛。2、GDP增长情况2006年，东海县实现地区生产总值6868亿元，较上年增长122。其中，第一产业增加值2435亿元，增长87；第二产业增加值2283亿元，增长187；第三产业增加值215亿元，增长101。人均地区生产总值6004元，增长12。根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为表人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，东海当前人均GDP水平下，房地产仍处于起步阶段。3、东海产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，东海的2006年的三产结构比例接近355332313，说明东海的工业化水平不高，第三产业（特别是服务业）有待发展。2）、展望从东海政府制定的产业发展规划来看，未来东海将大力引进外资发展工业和高新技术产业，在保持第一产业的持续发展基础上以促进苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第二产业集聚和第三产业发展作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。4、连云港外资企业发展情况1）外资引进成果连云港从2004年到2006年，外资引进的增长每年有新突破。2004至2006年，连云港实际利用外资分别为8372万美元、9177万美元、9624万美元。东海经济开发区成为东海县外资投入密集区，其外资企业数占全市80以上，实际利用外资则占到全市的90。2）、优越的投资环境开发区正全力推进软硬环境的建设。在硬环境方面，开发区今年将以道路建设为主线，强势推进基础设施建设。相信东海的投资环境在短期会得到明显的提升。二、东海居民生活水平1、连云港居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为1）东海全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平。2）东海市区居民平均收入水平高于农村水平，私营服务业和商贸业的发展使当地已经形成了一部分高收入群体。3）东海居民消费观念有待于向投资性消费转变，但这种转变缺乏足够的储蓄作为消费支撑，因此对于住宅消费更多在于满足自用。4）东海居民居住水平从量上来看处于一个较低的水平，但住宅产品同苏州市博思堂投资顾问有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789质化严重，缺乏产品特色，居住质量有待提高。2、东海居民收入情况结合我们实地考察结果来看，东海的人均可支配收入平均水平在江苏省内属于下游水平，总体的购买能力不强。结合东海的私营经济和外向型经济发展水平，连云港存在着一定数量的高收入阶层。3、城乡居民储蓄存款水平表东海城乡居民存款储蓄余额年份2004年2005年2006年居民储蓄存款余额（亿元）338376413增幅