2007年成都市中心商业物业升值潜力研究报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892007成都市中心物业升值潜力白皮书目录前言4一、2000年2007年成都市中心物业建设及价值变化情况51、20002007年成都市房地产行业整体发展情况52、2000年2007年城市中心地价走势分析83、20002007城市中心物业房价走势9二、2000年以来东大街物业建设以及升值变化情况121、2000年2006年东大街区域地价走势分析122、2000年2006年东大街房价走势分析133、城市规划规划影响东大街发展13三、成都市中心物业当前最新布局、建设与价值情况141、2007年城市中心在售住宅物业分布及特征142、典型项目剖析16四、成都市中心物业价值变化影响因素分析231、住房需求不断增长，供需在矛盾中平衡232、开发成本不断增加，直接导致价格上涨25五、成都市中心物业价值今后升值情况预测分析25为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书3前言2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点；二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平；住房价格涨幅回落，但仍然处于高位。房地产开发投资增幅呈逐月增长态势2006年，成都市完成房地产开发投资61917亿元，同比增长374；其中住宅完成投资43967亿元，同比增长496。商品房施工、竣工面积大幅增长，2006年成都市商品房施工面积达到482702万平方米，同比增长450；其中新开工面积为195783万平方米，同比增长248。全市商品房竣工面积为106717万平方米，同比增长647。2006年成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20。商品房供求总量突破2000平方米全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米。2006年，全市供应商品房235145万平方米，增长270；全市成交商品房200424万平方米，同比增长278。五城区供应商品房119782万平方米，增长246，成交商品房100880万平方米，增长310。市场总体表现为供求两旺的局面。其中，市中心物业开发量也较往年有所增加，最在销售面积的比例上不及其他几个区域，但是市中心物业土地价值增长幅度，中心区域的房价增长速度远远超过其他区域，中心区域物业价值将何去何从中原地产将对其做简要的分析。为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书4一、2000年2007年成都市中心物业建设及价值变化情况1、20002007年成都市房地产行业整体发展情况1111总体投资完成额（单位亿元）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总投资完成额129181707620331245429141450545335620002007年成都房地产总体投资完成额单位亿元01002003004005006002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0010203040506年投资额增长率数据来源于市房地产交易中心2001年到2004年成都市房地产整体投资额度发展比较平稳，每年保持在200亿元的总投资额度之间，到2006年出现了较大幅度的增长，突破了500亿元；在整体的投资额度中，城市二环以外的扩张，包括温江、新城南华阳等城郊区域的投资额度呈逐年上升区域，逐渐超过城市中心区域的建设。1122000年2006年总体施工面积及住宅施工面积年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总体施工面积155231199138221932717462937733328194269411本报告中数据未注明出处均来源中原地产研究中心。为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书5住宅施工面积12432615976417883322341225292257168343420100020003000400050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2000年2006年总体施工面积及住宅施工面积对比单位万平米总体施工面积住宅施工面积数据来源于市房地产交易中心截止2006年，成都房地产开发总体施工面积及住宅施工面积增长态势明显，商品房施工面积大幅增长，房地产市场总体供需较好。住宅开发面积随整体开发面积的增长而增长，同时基本保持在占到整体施工面积的70以上。11320002006年总体竣工面积及住宅竣工面积年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总体竣工面积538198156295734101827862456478469602住宅竣工面积46045716347902989796700495008158498为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书60200400600800100012002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年20002006年总体竣工面积及住宅竣工面积对比单位万平米总体竣工面积住宅竣工面积数据来源于市房地产交易中心从总体竣工数据分析，2003年作为前几年开发市场周期的一个总结，竣工面积较为突出，2004年之后又形成一个开发周期，因此竣工量逐年下降，预计在2008年将形成一个竣工的高峰期。11420002006年总体销售面积及住宅面积02004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2000年2006年总体销售面积及住宅销售面积单位万平方米商品房销售面积住宅销售面积数据来源于市房地产交易中心从2000年起，整体市场的需求保持了较旺盛的状态，期间不断的受到各方面政策的打压，但整体的销售率保持了良好的增长势头，总体销售面积的年环比增长率在10以上；其中住宅的销售面积也是稳步增长，从2003年开始保持年销售量在1000万平米左为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书7右，总体环比的增长率保持在015左右。11520002006商品房销售总额及住宅销售总额0501001502002503003504004502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年20002006商品房销售总额及住宅销售总额单位亿元商品房销售额住宅销售额2000年商品房的销售及住宅产品的销售总额都小于100亿元，由于供应量与市场价格都处于较初级的发展水平上，截至到2005年环比增长比率保持在25的比例，06年环比增长12；2001年2003年，商品房销售总额在100200亿元之间，而住宅的销售总额在2003年接近150亿元，住宅销售额同比增长比例保持在25以上2004年出现较大幅度的增长，在供应量上几个主要片区都有很大增长，城南片区80多万平米，城西118万平米；几个主要片区的价格有所上升，城郊特别是高新西区及华阳片区的崛起是创下2004年住宅销售新高的主力。为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书82、2000年2007年城市中心地价走势分析8139233222702930932369113730501001502002503003502002年2003年2004年2005年2006年2007年14月2002年2007年4月市中心土地供应量比较单位亩2000年2007年市中心区域土地价格走势分析单位万元/亩1396734190461857145629736802004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年14月2000年时成都城市中心土地价格一直在300万/亩之间徘徊，从2002年执行土地招拍挂程序之后，中心地价的从400多万/亩不断飙升，到目前为止，基本上市中心每年都有一宗土地的拍卖创下当年的历史新高；20022003年蓝光总共储备土地8宗，总面积130多亩，其中在市中心的土地储备是5宗，总面积44亩多，最小土地面积3亩多，最大土地面积12亩，成交最高价为东大街3号地块，710万/亩，楼面地价2367元/平米；2004年成都市中心土地供应共有28宗（其中有4宗流拍），土地面积共有246亩，最小面积4亩，最大面积29亩，平均楼面地价为2158元/平米；由于地块本身面积较小，总价值不高，在2004年介入市中心土地拍卖的基本为本地开发商。2005年市中心土地供应共有20宗（其中有10宗流拍），成交的土地面积共有189亩，为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书9最小的不足2亩，最大的106亩，平均楼面地价为1753元/平米；东大街11号地块最终九龙仓以734万/亩的价格拍得，总土地价格为77亿；而信德以810万/亩的价格拍得东大街14号地块，创2005年市中心土地拍卖最高价。2006年市中心共有25宗土地供应（其中有3宗留拍），成交土地面积29217亩，单宗地块最小面积29亩，最大面积56亩；平均楼面地价为3136元/平米；其中汉高实业在成功打造“财富中心”的同时，以2210万/亩的价格取得东大街2号地块的使用权，创商业用地拍卖新高。2007年到目前为止市中心共有5宗土地进入市场，文化宫地块在今年年初以1904万/亩的高价被香港华人集团拍的，该地块楼面价格为3570元/平米，规划设计为办公大楼、商场、酒店及住宅的综合项目，2007年文化宫地块拉升了整个市中心土地价值。2000年2007年4月中心土地价值增长率变化01024024025008019090036001020304050607080912000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年14月2004年以前市中心土地供应量较小，同时由于拆迁的难度较大，因此更多发展商将重心放在城市发展的新地块上，同时市中心地块价值较高，也限制了一些发展商的进入；随着招、拍、挂程序的不断完善，政策透明度增加，深、港、京等地产大鳄进驻后，土地市场竞争也越来越激烈，市中心物业价值保持了稳步增长后，在2006年出现了猛增，高达90的增长率。3、20002007城市中心物业房价走中心物业房价总体走势为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书1020002007市中心物业房价总体走势元/平米010002000300040005000600070002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年00050101502025030350404505年均价增长率从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点2002年之前基本在3000元/平米以下；2002年突破3000元/平米，部分物业达到了4000元/平米以上的价格，其中在2004年城中区域，蓝光集团的时代华章、置信集团的南桥WINDOWS和光达置业的缤纷假日都主要体现了市中心物业的商务价值，推出的产品主打商务概念，获得市场投资者的认同，在同等片区内价格高出500元/平米。而时代锦江华宅和鼎鑫置业的锦都在2004年也有不菲的业绩，锦都以其文化地产入手，开中式高层的先河，奠定了坚实的品牌基本，赢得其一到四期市场的不断喝彩。2005年盐市口财富中心观筑的小户型住宅把市中心住宅的价值拉到了5300元/平米，锦都3期的大户型住宅也经过鼎鑫实业经典演绎保持5300元/平米的均价。2006年市中心住宅物业出现了猛涨，突破了6000元/平米，以财富中心为例三期推出的均价达到了6900元/平米。2007年市中心以壹号公馆为例，出现了新的产品形态“会所物业”，产品在设计理念上完全创新，着力针对高收入群体，推出类酒店式会所物业，在硬件配置和物业服务上都全面升级市中心的小户型概念，产品具有较强的竞争力，市场价格也突破了10000元/平米城市中心房价走势分析为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书1120002007年4月内环区域楼面地价比较单位元/平米129415011741220921321753313636020500100015002000250030003500400020002001200220032004200520062007年14月040020000020040060080100楼面地价环比增长内环区域2003年土地价格上涨幅度较大，突破了2000元/平米；按2003年内环区域商品房平均价格近4000元/平米来计算，土地成本占到房价的50左右；在2005年，中心区域出让地块较多，但实际流拍得地块较多，按成交土地来计算，平均露面地价为1753元/平米，略低于2004年的水平；2006年，商业用地的价值凸现出来，商业物业地块的价值猛增，对区域内整体楼面地价的计算有一定的影响。城中住宅物业与其他区域价格走势比较010002000300040005000600070002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城中城东城南城西城北整体来看城中住宅物业的价格走势始终在五个区域内占据首席位置，2000年到2005年保持在平稳的增长阶段，到2006年出现了比其他区域更为强劲的增长势头；地铁1号线开始施工后，南北贯通，中心地带的物业升值空间凸显，这对中心物业价值的增长给到很大的带动作用。为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书12小结以2006年为例，城市中心供应住宅2061万平方米，同比下降574；住宅成交面积3998万平方米，同比下降342。内环至一环住宅供应和成交量均最小，分别为1223万平方米、2550万平方米。城市中心区域土地随供应量的增大其希缺性越来越明显，土地价值越来越大，因此明显表现在房价中，中心区域的物业价值越来越高。二、2000年以来东大街物业建设以及升值变化情况1、2000年2006年东大街区域地价走势分析单位万元/亩年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年东大街36143853064188074211460200400600800100012002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2000年2007年东大街地价走势分析单位万元2002年之前东大街土地进入市场的数量并不多，从2003年开始，以蓝光一举两地开始引发了东大街片区土地的新一轮整理；2003年蓝光分别以710万/亩和510万/亩的市场价格取得了东大街3号、4号地的使用权，容积率分别为45和35，楼面地价大致在2400元/平米左右，后来分别以为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书134500元/平米的价格入市，并且快速实现了销售；2004年东大街土地拍卖供应量在40多亩左右（其中不包括挂牌和转让），主要以商业金融用地为主，单价也上升到近几年高峰2005年东大街整体供应量在300多亩，其中11号地块拍卖以其地块面积最大，单宗成交总量最高成为2005年的行业内的明星地块，而在拍卖之前就有多个外地实力开发商关注该地块，最后九龙仓以其实力一举拿下，创下2005年拍卖新高，而龙湖地产以326万价格取得原电冶厂用地。2006年东大街拍卖地块供应量在50多亩左右，主要集中在一环到二环之间，地块面积较小，信德以950万/亩价格取得宏济新路7号地块。2、2000年2006年东大街房价走势分析年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年东大街228226933178375045345259610020002007年东大街住宅物业价格走势分析010002000300040005000600070002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年000005010015020025价格走势增长率整体来看，东大街住宅物业的价格呈稳定逐年上涨的趋势，年增长率保持在15以上，2004年出现了较大的增长幅度，达到了20的增长率；东大街沿线区域内集中了盐市口、春熙路两大传统商圈，以及大慈寺、水井坊宗教民俗文化商业风情街区、府南河景观休闲带等，为成都较早的商业核心区，2002年为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书14根据城市经营的战略，政府完成了红星路三段、上东大街城市设计全面启动东大街的改造，拆迁居民房约7408户，拆迁总面积高达47万平方米，预算拆迁总投资18亿元，这大大刺激了整个城东片区的需求，在整体上也带动了东大街的重新发展。在这样的背景下，本地实力发展商蓝光集团可以说是依东大街的兴起而兴起，据统计，蓝光在东大街的项目从蓝光大厦、东方时代商城、郁金香广场、时代华章、香槟广场、再到东恒国际，在2005年同年就推出4个项目，其快速的扩张奠定了发展的基础。3、城市规划规划影响东大街发展31东大街概况东大街西起盐市口，东至二环路东四段，宽40米，全长4公里，是城市东西走向的主要通道之一，随着成都经济的发展，这条传统商业老街的地位已逐渐被新兴的商圈所取代，并到了非改造不可的地步。2003年开始东大街改造工程启动，西起盐市口，穿上东大街、东大街、下东大街，延伸至芷泉街、牛王庙上街、牛王庙下街，再从牛王庙下街南移新开辟至二环路路口，全长近4公里。除道路拓宽为40米外，还将完成道路两旁20多个地块的旧城改造。32东大街城市规划城市规划“红星路三段及上东大街城市设计”其功能定位是成都市的商业中心规划空间结构为“两片、一横、三纵、五个节点”。“两片”即以春熙路商圈为核心的西片和以大慈寺保护区为核心的东片，“一横”即以城市核心向东延伸的城市商业发展轴，“三纵”即春熙路传统商业轴、大慈寺保护区历史文化轴和红星路景观轴。而东大街东延线起于成都东二环路止于老成渝路的东大街东延线全长2482米，建成后是双向6车道、宽40米的道路，将打通东大街至沙河堡的道路“瓶颈”，两侧还将打造20米宽的绿化带。这条路要穿过攀成钢，该厂区内20余条专用运输铁路也将被拆除。东大街东延线已经顺利开通，拉近龙泉、城东与市区的距离。地铁2号线还将贯穿该片区，它将打通沙河堡、攀成钢两大居住片区。以攀成钢片区为例，为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书15整个厂区加上相邻地块总面积接近3000亩，根据初步规划，该片区今后为住宅、金融、商贸用地，极可能形成城东乃至成都最大的高品质社区。东延线的建成和未来地铁的规划，成都至龙泉沿线的房地产也将被全面带动。蓝光地产已在东大街布局数个大型商业楼盘、外来香港九龙仓重金拍下东大街11号地块、群光百货已在东大街安营扎寨，加上时代华章、第一商业广场、东方广场等，东大街现在已是商机蓬勃。随着东延线的打通，二环外的攀成钢、沙河堡及老成渝路沿线的房地产开发也将形成新的格局，整个东大街改造以及东延线的开通，东大街片区市场发展速度加快，成为市中心版块的一个重要支柱。三、成都市中心物业当前最新布局、建设与价值情况经过几年的发展，市中心土地价值越来越被挖掘，传统商业圈的格局也有所变化，而依附于各商圈的住宅物业的发展也出现了新的格局。中原将对2007年中心住宅物业的分布与特征作简要分析。1、2007年城市中心在售住宅物业分布及特征区域界定东北以府河为界，西南以南河为界，主要指内环区域内；时间界定2007年面市。为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书161）、2007年市中心项目价格梯度特征价格梯度元/600070007000800010000以上典型项目曦城蓉上坊78号观邸锦都皇后国际CLUB雕墅壹号公馆2007年以来市中心供应量增加，特别是住宅产品形成几年来供应的一个高峰；在产品形态上住宅以小户型住宅为主，“90/70”政策后对各项目的规划都有很大的影响，其中锦都四期就是很好的例证，采用了两套报建，一套销售的办法来解决政策与市场的矛盾，但是由于本身是受限于政策，在规划设计上难以弥补，因此在产品上难尽人意，而后期销售的两个产权证也给客户带来了相应的弊端，项目物业形态均价（元/）所属板块壹号公馆会所式公寓11000骡马市板块皇后国际公寓高层小户型公寓7500盐市口板块锦都4期高层电梯住宅7300宽窄巷子板块CLUB雕墅高层小户型公寓7200盐市口板块78号观邸高层电梯住宅7000少城板块曦城高层小户型公寓6500西大街板块蓉上坊高层小户型公寓6500东大街板块锦天国际商务公寓6300骡马市板块在售项目天盛壹中心商务公寓6300骡马市板块弘邦领邸高层电梯公寓盐市口板块力迅文翁路项目高层电梯公寓锦里西路板块潜在项目凯旋门高层电梯公寓预计75008000锦里西路板块为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书17而同样在在这种情况下，蓝光的皇后国际却大胆突破设计，60平米两方，70平米三房设计增加灵活面积，让客户的实惠，市场关注度非常高；78号观邸项目承袭绝版地段的优势，规划纯居家的舒适户型，80平米两房，120130多平米三房，在产品上可以说是无可挑剔，很有可能成为2007年是中心板块的明星盘。市中心物业的高价值无疑依托于高的土地价值，而壹号公馆却在土地价值上更以产品价值而有所突破，壹号公馆定位于“国际顶级私人会所公寓”，规划为小面积住宅，同时采用国际名师设计，全顶级品牌的豪华装修，并配备英式管家式的服务，无论从产品打造的理念，规划设计理念与后期运营理念上都是市中心物业的价值的一次全面提升，最后以11000元/平米的均价入市，到目前为止在高端市场引起了强烈的关注，并深得大部分高管、白领的青睐。2）、区位及物业类型特征在城中07年在售的物业中，地域特征上主要表现在骡马市商圈、盐市口商圈等传统商业繁华区域的项目以较小户型的投资性或以过渡性居住目的物业为主，如壹号公馆、CLUB雕墅、皇后国际公寓。在07年市中心的物业形态上，有高层电梯居家住宅、高层电梯小户型公寓、商务公寓和会所公寓四种物业形态。由于近年来市中心开发量较大，地价较高，其中高层电梯公寓仍然是市中心物业形态的主流。由于城中的地价高，规模小，社区配套有限，此类物业在户型区间上通常以较小的户型设置，以控制总价，其投资价值和过渡居住价值得以体现。新型投资性物业壹号公馆引入国外及沿海发达城市的高端投资理念，打造“国际私人会所公寓”将成都带入国际流行的房产投资领域。另一方面，由于历史的沿革和政府的着重打造，城中同样有适宜长期居住的地方，如少城片区，是成都最为集中的人文历史、环境价值区域。在07年城中在售物业中，国际生态深院高层78号观邸和成都首个中式高层电梯公寓锦都4期，两个项目可谓是城中的居住文化和价值的代表。78号观邸以全面的生态技术理念将城中心的居住价值最大限度的挖掘出来，完全改变了市场对城中仅能做投资性物业的观念，而锦都把成都宽窄巷子传统文化和项目建筑文化想结合，开创了中式高层为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书18电梯公寓的先河，这一新型的物业形态已经赢得了市场的认可。小结2007年是城中物业投资价值和居住价值体现得淋漓尽致的一年，也是整个成都房地产市场需要对城中物业价值重新审视的一年。新的竞争局面形成，在新的竞争格局中，发展商始终不停的寻找新的利润增长机会，在同一个区域中，我们看到了多种功能、多种形态的物业出现，这对市场推进起到了积极的作用。壹号公馆这样新型物业形态的出现，无疑是在产品升级发展中对竞争很好的一个诠释。2、典型项目剖析21、壹号公馆开发商四川威尔斯实业有限公司项目地址成都市人民中路三段一号总建筑面积44万余平米建筑形态高层会所电梯公寓建筑风格新古典主义总户数432户总层数29层户型面积4099平米主力户型4065为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书19绝版地段壹号公馆位于市中心文武路与人民中路交汇处，地铁壹号线出口旁，成都市CBD核心区域、成都三大商业圈之一的骡马市商圈，地理位置优越，交通方便，商业、商务氛围浓厚，骡马市以人民中路二段为轴的两侧区域金融机构，商务环境突出；周边大型专业店如太平洋、家乐福、好又多等分布其间。人文环境项目地处骡马市，享有很高的知名度。其商贸历史可以上溯到300多年前。骡马市的历史上，成都第一家电影公司诞生于灯笼街，荣乐园、在骡马市发祥的陈麻婆豆腐等餐饮店家喻户晓骡马市的历史人文也久负盛名。周边配套成熟完善CBD核心区域内高端写字楼、金融机构众多周边聚集了在成都60以上的外资机构、60多家上市公司，中国银行、交通银行、光大银行、会计师事务所、高档写字楼等齐聚周边，文殊坊、家乐福、太平洋全、屈臣氏、人人乐、铂金城、新一佳、好又多等各种配套极其完善，高收入群体带来强大消费实力。产品特色户型设计以4099平米的套一、套二为主。户型设计方正实用，通风采光俱佳，时尚个性空间。设计风格，根据户型结构不同，高文安大师创意了决胜场、大都会、朝圣者、尤物语等四种风格设计。室内设计“香港室内设计之父”高文安先生担纲室内设计，在设计上融入了世界顶级奢华元素，体现奢华生活的享受主张。4090的豪华空间，充分展现奢华内质，满足大人物对高端生活的顶级要求。交房标准样板房即交房标准48英寸进口SONY液晶电视、意大利科宝博洛尼为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书20（BOLONI）整体橱柜、德国DURAVIT（杜拉维特）顶级卫浴设施，4000元/的豪华装修以合同形式为您提供完备法律保障，大到定制格调家具、小到一个电源接口的安装调试项目均进行严格把控，细节处处传递理念服务以人为本。会所配置壹号公馆总高29层，16层将整体打造为成都最顶级的私人会所，格调中西餐厅、恒温泳池、顶级SPA、豪华壁球馆等设施完美配套，完备服务仅会员私享，而入住的业主将免费成为其至尊蓝钻会员，享受会所的至高礼遇。管家式服务壹号公馆作为全成都最高档的私人会所公寓，理应当具有一流的物管服务。壹号公馆引进“英式管家服务”由管家全面打理业主的需求，届时将完全按照英式管家金钥匙标准来服务于每一位业主，让我们的业主体会到“生活就是度假”的真正含义。22、皇后国际公寓开发商成都蓝光和骏实业股份有限公司项目地址成都市锦兴路占地面积104856亩（699038）总建筑面积5980183为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书21建筑形态高层电梯公寓住宅建筑风格新古典主义总户数699户总层数32层、33层户型面积6095主力户型65（套一）绝版地段项目汇聚盐市口、春熙路、青石桥三大商圈，堪称成都商业文化中心，享有市中心完备配套资源、便利的交通及繁华便捷的居住氛围。周边配套成熟完善、中小学石室中学、盐道街中学、西北中学、上池正街；小学幼儿园汪家拐幼稚园；综合商场北京华联商场、王府井百货、太平洋百货等；银行中信、建行、中行等；医院363医院、华西医院产品特色以市中心第一盘之高远定位，集蓝光高端住宅经验之精髓，依托百米地标建筑，挺拔时尚的新古典主义建筑立面，是成都市中心当之无愧的地标性文化建筑。“N1”，完善不同个性的居住者对生活的感悟。户型亮点N1创意户型，小面积、大空间，赠送空中庭院，使户型具有“套一变套二、套二变套三”的创意户型。该项目每个户型中均有阴台设计，即交房后，业主可以根据自己的需求将之封起来，构成卧室等功能空间。也就是说，其60平方米90平方米的户型均可以实现“套一变套二”、“套二变套三”。由于是纯住宅楼盘，该项目的自住性相对强一些，同时，其优越的地理优势也注定了它将拥有很好的投资前景。23、78号观邸开发商四川三秦房地产开发有限责任公司项目地址成都市中心锦里西路78号占地面积443亩总建筑面积18万平米建筑形态高层纯居住电梯住宅为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书22建筑风格现代、简约总户数883户总层数15层、33层户型面积68280平米主力户型68150绝版地段项目位于成都锦里西路78号，地处成都市中心具有悠久历史文明的少城片区，美丽的锦江之畔，与琴台路、百花潭公园仅几步之遥，环境优美，出则繁华，入则宁静，是市中心稀有的居家风水宝地，是城市中心最佳自然生态区域。人文环境项目地处西较场，周边人文生态气息浓郁、环境优美。项目同时被百花潭公园、人民公园、文化公园、浣花溪公园、琴台路、青羊宫、杜甫草堂、武侯祠博物馆、宽窄巷子等四大公园、五大人文景点所环绕，其中距离项目最近的琴台路和百花潭公园步行5分钟即可到达。在城中心，也能让您时刻享受这浓郁的人文气息和清新的空气。周边配套成熟完善公园及人文景点百花潭公园、人民公园、文化公园、浣花溪公园、琴台路、青羊宫、杜甫草堂、武侯祠博物馆、宽窄巷子。学校军区幼儿园胜西小学、泡桐树小学、石室中学、成都市中医药大学医院四川省人民医院、成都中医附院、四川大学华西医院、成都市妇幼保健院、成都363医院、青羊区五医院、公安厅医院等产品特色户型设计套一、套二、套三、套四户型均有，其中以68150平米的套二、套三为主。户型设计方正实用，通风采光俱佳，户户超大空中花园、景观飘窗设计，舒适为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书23性强。景观设计园林景观设计由享誉国际的意大利辉恩景观设计公司精心打造。设计以人为本，以提升78号观邸景观的亲和力及区域空间的使用效率为指导，充分考虑居民生活休闲的需求，做到户户有景、移步异景。设计充分考虑了儿童及老年人这些有特殊生活需求的群体，为其设计“由点带片”的多功能活动空间，使得各区块的活动场地的使用均衡有效，营造亲人、宜人的人性化居住区环境。国际生态住宅技术室内新风系统，真正实现空气室内外互换，每一次呼吸都来自公园绿色气息；分户采暖系统、新风系统，环保节能；食物垃圾处理系统，传统厨房清洁的革命，生活垃圾水源化，轻松冲走污染和疾病。全面智能化系统可视对讲及门禁系统、小区智能化安防系统、智能广播系统、停车场智能管理系统、小区宽带网络布线、电视电话系统、水电气远程抄表系统，将全面进入数字化智能生活，全面提高生活的方便和安全保障。24、弘邦领邸开发商四川弘邦房地产开发有限公司项目地址成都市锦江区青石桥南街占地面积4567亩为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书24总建筑面积18万平米建筑形态高层电梯公寓三层商业建筑风格现代、简约总户数376户总层数32层户型面积3580平米主力户型45平米（套一）项目概况户型小户型中难得一见的全明、方正户型，设计科学，使用舒适；地段处于盐市口、春熙路两大商圈衔接部位，在城市中心，出则繁华，入则宁静。物业管理顾问国际知名的5星级管家高力国际；创新设计每隔一层均有空中花园，提升产品品质，增加亲切感与接受度，提供日常休憩空间与邻里交往空间。生活配套青石桥，代表成都休闲文化的典型区域，保留成都味道，很成都，美食聚集地。家乐福、好又多两大超市近在咫尺。北京华联、新世界、人民商场等各大商场环绕四周。其他诸如医疗、教育、办公等各种配套无不局具备，生活的舒适与从容唾手可得。发展潜力成都市政府规划的核心商圈盐市口、春熙路商圈连成一体是不可抗拒的趋势，“弘邦领邸”处于联结地带，更大的发展指日可待。“财富中心”项目的崛起已经改变了盐市口的形象，即将崛起的“仁恒广场”、“航天科技大厦”，将更加提升区域的高端形象。四、成都市中心物业价值变化影响因素分析1、整体市场价格上涨因素概述2007年成都经济展望发布，2006年全年，成都五城区商品住宅供应主要为90平方米以上的套型，比例占798；90平方米以下的中小套型比例占202。2006年，五城区为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书25商品房供求的主力价位区间从上年的30004000元/平方米上涨到40005000元/平方米，五城区商品房成交均价为4467元/平方米，同比上涨98；其中住宅成交均价为4220元/平方米，同比上涨129。2006年成都市的房价呈现出了快速上扬的态势，面对房价的上涨，主要有以下因素造成的。在房价方面，短期的市场主体观望情绪使价格稳定了3个月，但在这种观望期失去耐性的时候会表现出购买行为的增加，2006年第四季度房价的开始上扬正好说明了这一点。在供销量方面，由于项目急于开工销售使2006年下半年住房供应量出现明显增长，但外地人购房和改善住房需求仍然成为需求增长的主要因素。同时，大量的旧城拆迁增加了房屋的需求量。另一方面，当前土地价位继续攀升，钢材等建筑材料价格持续上涨、需求旺盛、各类住宅源依然偏紧等特点，这些状况都拉高了整体房价水平。在住房供求结构方面，由于存量土地项目较多，短期内住房结构没有明显改变，要结构实现完全的改变，仍需时日。1、住房需求不断增长，供需在矛盾中平衡22、20002005年人口情况及人均工资20002005年成都市人口及人均收入变化情况9609801000102010401060108011000500010000150002000025000人口总数人均工资人口总数10133510199102848104431105969108203人均工资1037013613155811527517556199622000年2001年2002年2003年2004年2005年随着城市国民生产总值不段增加，人均收入的不断提高，增大市场的购买力，从近几年的城市人口增长速度来看，根据数据统计外地人口的增加，对市中心物业需求也不断增加，外地人来城市发展后，在物业的选择上首要选择区域为市中心，因此整体人口增加也给市中心带来了很好的发展机会。市中心物业由于城市配套完善，商业金融更为发达，因此土地价值更高，不管作为为您，我做到2007成都市中心物业升值潜力白皮书26居住也好还是商务办公也好，其本身的投资价值也优于其他区域，因次在购买的双重目的下，市场对市中心物业的需求更大，而土地供应的逐渐减少，导致供需的不平衡，也是导致中心区域价格上涨的重要因素。除了本身的需求外，由于旧城改造力度加大，也迫使在市中心区域形成很大的被动需求。2、开发成本不断增加，直接导致价格上涨2000年2007年4月成都市中心土地价格走势单位万元/亩29736845657161873413961904020040060080010001200