2007年度及2007-2010年土地供应计划报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892007年度及20072010年土地供应计划编制汇报材料2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789目录一、编制过程1（一）第一阶段资料整理和分析1（二）第二阶段初步成果编制2（三）第三阶段征求意见2（四）第四阶段成果报批2二、指导思想和原则4（一）体现计划与近期规划相结合的原则4（二）严格增量用地的供给，注重存量挖潜4（三）强化年度土地计划管理，提高宏观调控能力4（四）保障政策性住房用地需求4（五）优先保障重点工程用地需求5（六）综合考虑工业用地实行招、拍、挂方式对土地供应的影响，保障产业用地的供应5三、20072010年土地供应计划编制内容5（一）总量指标确定过程5（二）住宅用地土地供应分析7（三）商服用地土地供应分析14（四）产业用地土地供应分析25（五）基础设施用地土地供应分析29（六）科教文卫体和行政办公用地土地供应分析34（七）土地供应的结构指标和区县指标分解37（八）年际指标分配45四、2007年度土地供应计划编制内容48（一）总量指标确定过程48（二）住宅用地土地供应分析48（三）商服用地土地供应分析52（四）产业用地土地供应分析54（五）基础设施用地土地供应分析56（六）科教文卫体和行政办公用地土地供应分析59（七）土地供应的结构指标和空间布局61五、相关配套政策62（一）调整土地供应结构62（二）优化空间布局64六、土地供应计划文本65附件1北京市20072010年土地供应计划文本65附件2北京市2007年土地供应计划文本721三、20072010年土地供应计划编制内容（一）总量指标确定过程1总量20072010年土地供应计划安排土地供应总量为24800公顷，其中新增建设用地17600公顷，存量建设用地7200公顷。2确定方法通过分析近期建设规划、土地利用总体规划，综合分析确定20072010年度土地供应指标为6200公顷。土地利用总体规划20052020新增城镇工矿用地3280公顷交通、水利设施、特殊用地800公顷规划城镇用地圈外建设用地400公顷存量建设用地2160公顷图311总量指标的确定方法（1）依据北京城市近期建设规划确定总量指标依据北京城市近期建设规划（20062010年），2004年现状城市建设用地规模为1200平方公里，至2010年，规划城市建设用地规模控制在1400平方公里（新增城镇建设用地约200平方公里），年均城镇建设用地增长规模控制在40平方公里以内。土地供应总量指标与相关规划的衔接近期建设规划20072010新增城镇建设用地4000公顷存量建设用地1800公顷2参照近期规划，中心城通过改造“城中村”、整治城乡结合部和搬迁工业仓储设施等措施，利用存量建设用地约50平方公里。三个重点新城结合环境综合整治与改造，利用存量城镇建设用地约20平方公里。另外还有8个新城，根据我们存量用地的综合分析，利用存量建设用地的规模约为20平方公里。通过以上分析，20062010年城镇设用地新增约200平方公里，存量建设用地约90平方公里，合计总用地需求290平方公里，年度用地约58平方公里。与土地供应计划总量指标的内涵相比，不包括城镇规划用地圈外建设用地供应量，据初步测算，这部分用地量约20平方公里。综上所述，土地供应总量应在310平方公里，年度供应量控制在6200公顷。（2）依据土地利用总体规划相关指标，分析土地供应总量根据北京市土地利用总体规划（20062020）的初步研究成果，城镇工矿用地从2006至2010年，增加164平方公里，年度增加328平方公里。即平均年度城镇工矿用地增加量控制在3280公顷。交通、水利设施、特殊用地新增约108平方公里，存量建设用地约40平方公里。合计总用地312平方公里，年度供应量控制在6240公顷。（3）综合平衡分析，确定20072010年度土地供应总量通过分析城市近期规划，年度土地供应量约为6200公顷，通过分析土地利用总体规划，土地供应量约为6240公顷，最终综合确定年度土地供应量为6220公顷。2006年土地供应总量预计为6148公顷，按照集约利用土地的总原则，20072010年度土地供应总量确定为6200公顷/年。其中增量土地约4400公顷，存量土地1800公顷。（二）住宅用地土地供应分析结论通过从理论上多途径分析住宅用地的需求，结合近期规划、“十一五”规划对土地供应的需求，同时综合考虑住宅用地的供地政策导向，确定住3宅用地的20072010年年度土地供应量为1600公顷,其中经济适用住房、廉租房用地面积为400公顷。住宅用地的土地供应分析是编制供应计划的重点，我们选取四种方法进行测算，主要从需求的角度分析住宅用地的供应量。1从人口需求角度确定住宅用地需求总量区分现有常住人口、新增常住人口、外部购房需求和住宅更新需求的不同需求，最终测算用地总需求。（1）现有常住人口的住房改善带来的住房需求“十一五”期间，伴随着社会经济发展，北京市的人均居住面积提高约4平方米，达到30平方米。根据2005年全市城镇常住人口来推算，“十一五”期间现有常住人口的住房改善带来的住宅需求约为4791万平方米。（2）新增常住人口带来的住房需求“十一五”期间，北京城市化带来了约255万的新增常住人口，如仍维持近几年的人口增长结构，则城镇户籍人口增加约155万。假设新增人口住房条件也达到人均30平方米的水平，则新增城镇户籍人口的住宅需求量约为4650万平方米。“十一五”期间由于城镇户籍人口增加带来的住宅需求约为4650万平方米。（3）外部购房需求（不包括常住人口中的外来人口住房需求）从统计调查来看，北京市约有25左右的商品房被外来人口（非本市户籍人口）购买。近两年全市商品住宅年均销售面积约为2426万平方米，按照25折算，外部购房量约为600万平方米。未来几年继续保持商品房原有外销规模是可能的。据此推算“十一五”期间外来人口的住宅需求量约为3033万平方米。（4）住宅更新产生的需求（拆迁的需求）“十一五”期间，住宅更新节奏与“十五”期间相比，节奏放慢，预测2006年住宅拆迁量为200万平方米，2007年和2008年受奥运会影响，拆迁量大幅下降，分别为100万平方米和50平方米；20092010年，拆迁规模回升，拆迁量每年200万平方米；因此“十一五”期间由于住宅更新带来的住房需求约为750万平方米。4综合上述四部分结果，“十一五”期间北京市的住宅需求总面积为13224万平方米。“十一五”期间需新建住宅13224万平方米，按建筑容积率2计算参见容积率分析图321，需住宅用地6612公顷。2006年供应土地1199公顷，则20072010年需求土地5413公顷,年度需求土地1352公顷。2从房屋竣工面积角度分析住宅用地需总量根据北京市统计局统计的北京市建设领域统计资料（2006年），1996年2005年北京市住宅竣工总面积见下表表3211996年2005年北京市住宅竣工总面积（万平方米）年度1996199719981999200020012002200320042005住宅竣工面积470847835887908399431393419262208082343928414数据来源北京市统计局0500100015002000250030001996199719981999200020012002200320042005住宅竣工面积（万平方米）图321住宅竣工面积时间序列曲线根据上图可以看出，近几年北京市住宅竣工面积基本呈线性增长趋势。综合考虑，采用移动平均方法对其进行时间序列预测，得到20022010年住宅竣工面积的预测值3362、3262、3362、3462万平方米,总面积为13204万平方米。下面分析容积率的确定过程。容积率是由城镇住宅建筑面积计算住宅用地面积的桥梁，住宅用地面积的预测对容积率数值的选择也极为敏感。图322显示了自1992年以来北京市城镇住宅平均容积率的变动状况。5图32219922004年容积率变化趋势从图32可以看出，自1992年以来出让住宅用地的平均容积率波动较大，1998年达最高值28，最低值075出现在1992年和1993年。1992年2004年出让住宅用地总平均容积率为173。进一步研究数据发现，2001年前平均容积率的变化与别墅、公寓用地比例的变动相关。别墅、公寓等用地比例降低，平均容积率则会升高。但2001年后普通住宅平均容积率也出现下降趋势，并趋近平稳。北京市房地产市场正趋于规范和成熟，加上当前住宅建设普通住宅倾斜，预计北京市城镇住宅平均容积率不会再出现大幅度的波动。对历史平均容积率数据采用五年移动平均法，结果显示未来五年城镇住宅平均容积率介于175185之间。考虑未来土地集约利用，预测2010年前，新增城镇住宅平均容积率为20。综上所述，选取平均容积率20，则20072010年土地需求数量6602公顷。年度需求用地1651公顷。3分析北京住房建设规划（20062010）、北京“十一五”时期房地产业发展规划，确定住宅用地需求量依据北京住房建设规划（20062010），到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积约42亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约123亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。其中新供应居住用地（包括农用地转为建设用地和其他性质建设用地转为居住用地两类）供应总量为50平方公里，存量居住用地供应总量为40平方公里。依据住房建设规划数据分析，年度需求用地1800公顷土地依据北京“十一五”时期房地产业发展规划，“十一五”期末，房地产开6发年度开复工面积平均为9000万平方米，竣工3000万平方米；商品房住宅开发年度开复工面积平均为5500万平方米，竣工2000万平方米。其中公共住房（含经济适用住房、廉租房、安置用房、合作建房等）供应量达到房屋供应总量的40左右。“十一五”期间，控制新建商品住房价格年度涨幅在513之间。规划控制北京市年度住宅用地供应总量在1500公顷左右，在土地供应中严格执行。4依据土地储备的供给能力分析土地供应量根据现有资料，预计2007年土地储备中心入市交易的土地约为1300公顷，其中约1200公顷用地为商品房用地，综合考虑经济适用房、廉租房年度需求用地约400公顷，据此推算，20072010年度住宅用地总需求约为1600公顷。综合以上四种途径的居住用地分析，20072010年住宅用地需求总量指标为6323公顷,年度住宅用地需求总量约为1581公顷（见表322）,经过综合平衡分析，年度用地指标取值1600公顷。表322居住用地需求分析20072010年度需求方法一54131352方法二66021651方法三72001800方法四60001500方法五64001600均值63231581在住宅用地供应量总量指标确定后，我们选用两种方法进行了验证5将住宅类别细分，分类进行住宅用地供应研究区分经济适用住房、廉租房、商品房的用地需求进行分类研究，以各类用地的近期规划为基础，结合各类用地的有效需求科学预测各类用地的供应面积。（1）经济适用住房用地需求途径一依据北京住房建设规划（20062010年）依据北京住房建设规划（20062010年）的统计，根据家庭收入水平和住房情况，据初步统计，应该享受廉租住房政策的家庭户数约为77万户，享受7政策性租赁住房政策的家庭户数约为6万户，享受经济适用住房政策的家庭户数约为32万户，总计约为457万户，占城镇户籍户比例约为137，这部分人群是政府住房保障的主要对象。依据上述内容，经济适用住房的户型面积按照每户约81平方米（每户平均27人，每人居住面积30平方米，共计81平方米）进行测算，因此经济适用住房总需求住房面积为2560万平方米2006年预计竣工面积200万平方米，20072010年经济适用住房需求面积为2360万平方米容积率按照25测算，经济适用住房用地需求为944公顷，20072010年度需求为236公顷。途径二人均收入在6万元以下，户居住面积70平方米以下的城镇户籍人口2005年的北京市共有城镇户籍人口8802万，根据北京市对经济适用房购买条件的限制，“经济适用房”应保障家庭收入6万元以下，家庭住房在70平方米以下的城镇户籍人口。不同收入水平城镇家庭的住房面积见下表（来源于北京市2005年1人口抽样调查数据，调查的标准时间为2005年11月1日零时）表333不同收入水平城镇家庭的住房面积（2005年1样本数）30平方米以下3060平方米6090平方米90120平方米120140平方米140平方米以上家庭户户数比重（）比重（）比重（）比重（）比重（）比重（）家庭收入8425320127532411534503万元以下5615325628130489254534万元9483151286349122364745万元572888284394154394256万元208669254431170423567万元340553274376185565778万元230439254382204705189万元1151322543602196969910万元123832216350235828410万元以上270417178270264105165依据上表，按照家庭收入、住房面积的标准计算经济适用住房需求人口，按照每户人口27人测算，按照经济适用住房户均面积81平方米测算，理论上假设这些居民全部有经济适用房购买需求，则现状人口经济适用住房理论总需8求户数17278万户。结合居民的有效需求，至2010年，按照30的户数作为有效的经济适用房需求总户数，因此共需经济适用住房414672万平方米。预计2006年经济适用住房竣工面积为200万平方米，以容积率25计，经济适用住房用地需求157869公顷，年度需求用地395公顷。途径三人均收入在4万元以下，户居住面积70平方米以下的城镇户籍人口依据北京市1人口调查数据，则20072010年经济适用住房实际需求面积为359704万平方米。以容积率25计，需住宅用地143882公顷，年度需求用地为360公顷。综合以上分析，结合经济适用住房年度实际需求量，上述方法的平均值，经济适用住房用地年度需求用地面积约为387公顷,20072010总需求为1549公顷。表324单位公顷20072010年度需求方法一944236方法二400256方法三360233均值968242（2）廉租房的需要量测算途径一根据北京住房建设规划（20062010年），“十一五”期间，由于实物配租的廉租住房建设规模约为4760万平方米，约1万套，通过租金补贴的形式，解决其它约67万户“双困”家庭的住房问题。经济适用住房建设规模约1500万平方米，约21万套，享受经济适用住房建设政策的建设规模约1500万平方米。依据上述数据分析，按照每套户型面积50平方米的规模进行测算，“十一五”期间总共需求廉租住房面积约为50万平方米。年度需求廉租房10万平方米，按照容积率3计算，用地需求为1667万平方米。考虑2006年度廉租房供应量较少，因此20072010年年度用地需求为4公顷。途径二根据家庭收入水平和住房情况，据初步统计，2005年符合廉租房条件家庭977719户，租金补贴解4115户，实物配租346户，余下73258户，其中城近郊八区49783户，远郊区县23475户。实物配租主要解决城近郊八区需拆迁的廉租家庭及领取不到租房补贴的家庭，按历史数据测算，城近郊八区居住在危房中的廉租家庭1170户，其余的15家庭（7292户）需要实物配租，合计为8462户。远郊区县以租金补贴配租为主，考虑到门头沟区由于煤矿关闭下岗职工多，形成了低保家庭集中的状况，可实行实物配租，约为878户。按此种口径测算，城八区加门头沟区合计需实物配租家庭9340户。如果按家庭类型分，实物配租主要解决居住危房、老人、残疾人以及租不到房的廉租家庭。城八区55岁以前家庭1781户，重残家庭1818户，居住在危房中家庭1170户，剔除重复部分，三项合计4169户，加上余下15实物配租家庭及门头沟区实物配租家庭，按该种口径测算，全市城实物配租家庭合计约12000户。按上述两种测算口径（9340户、12万户）计，每户50平方米，需要实物住房4760万平方米。容积率按照3测算，需求廉租房用地为5公顷/年。根据2006年12月份的国土资源厅局长会议上，2007年将建设30万平方米廉租房，未来三年将建100万平方米廉租房，则平均每年需廉租房用地为10公顷。依据上述数据分析，廉租房每年需要用地面积约为10公顷。（3）商品房用地的需求依据北京市2005年1人口调查数据，从人口需求的角度出发，首先从城镇家庭户中扣除符合经济适用住房供应范围的户数，然后分析已经达到2010年人均30平方米的户数，剩余的家庭户即为有效的商品房需求户数。商品房住宅用地年度需求1133万平方米。参照上述分析结果，住宅用地总需求为1385公顷。6利用时间序列模型，对于土地供应数量进行测分析首先分析土地供应总量的变化趋势，然后依据移动平均的测算方法，预测住宅用地的供应量。需要分析19992006年住宅用地的供应与评价情况，指导20072010年土地供应计划的制定。剔出2004年异常数据，测算结果如下，20072010年北京市住宅用地土地供应量分别为1130、1096、1113、1106公顷,合10计4445公顷。表32519992006年北京市土地供应数量年份19992000200120022003200420052006住宅用地供应量公顷8411014263526372925389512221499图323居住用地供应总量时间序列曲线从上述两种方法的测算结果上看，年度住宅用地需求约1400公顷，在一定程度上验证了土地供应量的合理性。（三）商服用地土地供应分析通过从理论上多途径分析商服用地的需求，结合近期规划、“十一五”规划对土地供应的需求，同时综合考虑商服用地的供地政策导向，确定商服用地的20072010年土地供应量为138216公顷，年均34555公顷。1商业用地预测商业用地与住宅用地最大的不同之处在于，普通消费者并不直接对商业用地的产品产生购买需求，只是通过对商业用地的产品所提供的服务（即商业服务）间接对商业用地产生需求，而这种需求难以直接度量，更难以转化为商业用地的量。在具体的预测方法上，根据对影响商业需求因素的分析，决定采用三条途径第一种，商业增加值与商业用地相关关系法利用商业增加值和商业用地出让面积的历年数值，回归得到二者的关系。并以此推算得到商业用地面积需050010001500200025003000350040004500199920002001200220032004200520062007200820092010住宅用地供应量住宅用地预测值11求量的预测值。第二种，住宅与商业用地相关比例法通过计量方法找寻住宅面积与商业用地出让面积的关系，通过预测住宅面积的数值，得到商业用地供应面积的预测值。第三种，利用人均规划的商业用地面积确定通过北京市“十一五”时期商业发展规划中，有关人均商业用地面积增加量，预测商业用地建筑面积，再根据商业平均容积率确定，商业用地供应量。商业增加值与商业用地相关关系法由于商业用地需求量主要受到经济发展速度尤其是第三产业尤其是商业增加值的影响，所以在此我们预测未来商业用地数量时应该重点关注商业增加值对未来商业用地需求量的影响。这种方法的预测思路是首先，将历年来商业增加值与商业用地需求量做线性回归，算出反映二者之间数量关系的回归方程式；其次，采用线性回归方法预测未来北京市商业增加值；最后，通过商业增加值以及回归方程式预测出未来商业用地需求量数值。A用多项式回归法做出历年商业增加值与商业用地供应量的回归方程下表是北京市1999年至2006年间商业增加值与商业用地供应量的统计，可以采用线性回归法来做出历年来商业增加值与商业用地需求量的回归方程。表331北京市商业增加值与商业用地供应量统计表（单位亿元、公顷）年份商业增加值商业用地供应量19992072567442000217614653200123918126332002256141705420032796926468200430288533672005327991155620063551874521201002003004005006007008001999200020012002200320042005商业增加值商业用地供应量图331商业用地供应量和商业增加值相关关系1999年到2006年商业用地的供应量在数量上存在一定的规律，但是由于2004年是一个特殊的年份，供应量激增，2004年商业用地的供应量远远大于以前年度，是以后若干年度商业用地供应量的提前释放，我们将2004年商业供应量进行修正，将提前释放量在以后年度分配。利用SPSS统计软件将历年来商业增加值与商业用地供应量做回归，得到如下的回归方程Q83645G210011G71306其中，Q表示某年的商业用地需求量，G表示某一年的商业增加值。根据历年来商业增加值来算出商业增加值与年份的回归方程。利用SPSS统计软件将历年来商业增加值与年份做线性回归，得到如下的回归方程QT20474T17964其中，QT表示某年的商业增加值，T表示年份。并且经过T检验，上述回归方程系数的显著性值为0，小于显著性标准005，因此上述回归方程是成立的。根据上述回归方程，我们可以预测出未来任何一年的商业增加值的预测值。表332是从2006年到2010年北京市商业增加值的预测值统计，图331是根据表332做出的北京市1999年以来的商业增加值的趋势图。从图中我们可以看出，今后北京市商业增加值将成逐年增长的趋势，2007年将增长到38462亿元，到2010年将达到48842亿元。表332北京市未来商业增加值的预测值统计表（单位亿元）年份商业增加值预测值2007384622008416513200945103201048842商业增加值趋势图0200400600199920002001200220032004200520062007200820092010商业增加值图332北京市未来商业增加值的预测值趋势图C利用商业增加值预测值以及回归方程式预测出未来商业用地需求量数值根据上两步线性回归所做出的回归方程和商业增加值的预测值，我们可以方便的预测出未来任何一年的商业用地需求量的预测值。表333是从2007年到2010年北京市商业用地需求量的预测值统计，图333是根据表333做出的北京市从2007年到2010年的商业用地供应量的趋势图。表333GDP相关法预测北京市未来商业用地供应量（单位公顷）年份商业用地需求量20071254620081336720091388620101435911512012513013514014520072008200920102007年到2010年的商业用地供应量的趋势图图3332007年到2010年的商业用地供应量的趋势图住宅与商业用地相关比例预测法城市的重要职能中，住宅和商业都是不可或缺的部分。尤其随着我国城市居民物质生活的丰富，消费和住宅越来越密不可分。即使仅从规划常识而言，消费场所的量和住宅场所的量也存在某种相关关系，因此，从住宅用地的需求14量推知商业用地的需求量具有科学性和合理性。表334近年来商业用地量与住宅用地量（单位公顷）年份商业用地面积住宅用地面积199967448408220004653101417200112633263506200217054263685200326468292517200453367389499200511556922200674521199如下图所示。19992006年商业、居住土地供应量统计图01000200030004000500019992000200120022003200420052006商业用地供应量居住用地供应量图334商业与住宅用地量变化情况将1999年2006年来的商业、住宅用地需求量进行线性回归，得到回归方程为Q840880046R其中，Q表示某年的商业用地需求量，R表示当年的住宅用地需求量。结合住宅用地需求量的预测结果，计算得知20072020年间商业用地的需求量为表335住宅相关法预测北京市未来商业用地需求量（单位公顷）年份商业用地需求量住宅用地需求量20071360711302008134510962009135291113201013496110615利用人均规划的商业用地面积确定法根据北京市城市近期建设规划（20062010）实施导则以及北京市“十一五”时期商业发展规划的相关资料，确定目前全市人均商业用地面积数据以及截至2010年全市人均商业用地面积；根据全市人口数据测算全市至2010年商业用地的增加量；根据全市增量用地和存量用地的比例，测算全市存量商业用地数量。A全市现状商业用地人均标准及规划至2010年商业用地人均标准根据北京市“十一五”时期商业发展规划，2005年全市实际人均零售商业营业面积为091平方米/人；根据北京市城市近期建设规划（20062010）实施导则截至2010年全市人均商业营业面积为12平方米/人，2010年全市零售商业建筑面积达到3200万平方米。B全市人口数据截至2005年底全市常住城镇人口为1286万人，根据北京市城市近期建设规划（20062010）实施导则，2010年，北京市城镇人口规模规划控制在1370万人。C确定全市新增商业用地数量根据上述数据，确定全市截至2010年商业用地建筑面积，如下表336人均商业营业用地面积（平方米/人）人口（万人）营业面积（万平方米）建筑面积（万平方米）200509112861170261462832010123200增加量029173717商业用地全市平均容积率按照3，则全市截至2010年商业用地数量为57906公顷，则年度平均为11581公顷。全市未来商业用地数量的最终预测利用上述商业增加值与商业用地相关关系法、住宅与商业用地相关比例法、利用人均规划的商业用地面积确定法三种预测方法得到的预测结果如下表336商业用地供应量三种预测方法比较（公顷）年份商业增加值与商业用地相关关系法利用人均规划的商业用地面积确定法住宅与商业用地相关比例法200712546115811360720081336711581134516年份商业增加值与商业用地相关关系法利用人均规划的商业用地面积确定法住宅与商业用地相关比例法20091388611581135292010143591158113496合计541584632454082我们认为利用上述三种方法测算所得的结果具有一定的相近性，其中根据人均规划商业用地面积法更能反映全市商业用地的供给潜力，故我们取第二种方法的权重为05，其余两种方法的权重分别为025，测算20072010年土地供应的需求量，即为50222公顷，年均12556公顷。2综合用地土地供应量确定的技术过程综合用地土地供应量的测算思路如下第一种，第三产业GDP与综合用地相关关系法利用第三产业GDP和综合用地建筑面积的历年数值，回归得到二者的关系。并以此推算得到综合用地建筑面积需求量的预测值。再根据综合用地容积率，求得综合用地的需求量。第二种，住宅与综合用地相关比例法通过计量方法找寻住宅面积与综合用地面积的关系，通过预测住宅面积的数值，得到综合用地面积的预测值。最后，对两种方法预测得到的需求量进行分析，通过经验判断和逻辑分析对结果进行修正处理，得到北京市的综合用地的需求预测最终值。（1）第三产业GDP与综合用地相关关系法如前所述，由于综合用地需求量主要受到第三产业发展速度的影响，所以在此我们预测未来综合用地数量时应该重点关注第三产业国内生产总值对未来综合用地需求量的影响。这种方法的预测思路是首先，将历年来第三产业国内生产总值与综合用地建筑面积做线性回归，算出反映二者之间数量关系的回归方程式；其次，通过第三产业GDP预测值以及回归方程式预测出未来综合用地建筑面积需求量数值；最后，代入综合用地容积率，根据综合用地容积率，求得综合用地的需求量。用线性回归法做出历年第三产业GDP与综合用地建筑面积的回归方程表337是北京市1999年至2003年间第三产业GDP与综合用地建筑面积的统计，图是根据表337做出的北京市1999年以来的第三产业GDP与综合用地建筑面积的趋势图。从图中可以看出，无论是第三产业GDP还是综合用地建17筑面积都呈现逐年上升的线性走势，并且二者之间存在极强的相关性和趋同性。因此，可以采用线性回归法来做出历年来第三产业GDP与综合用地建筑面积的回归方程。表337北京市历年来第三产业GDP与综合用地面积统计表年份第三产业GDP（万元）综合用地面积（公顷）19991695223675200020511245862001248957517620022998373033200334495028920044113363114200547643312442006511372014800100002000030000400005000060000年份1999200020012002200320042005第三产业GDP综合用地面积图335北京市历年来第三产业GDP与综合用地建筑面积趋势图1999年到2006年商业用地的供应量在数量上存在一定的规律，但是由于20002003年是全市写字楼用地供应处于一个高峰年份，而真正在市场上消化这些写字楼用地尚需要一定的时间，且当时金融街和CBD的建设处于建设起步阶段，供应量较大，需要将这几年供应量进行修正，然后进行未来年限土地供应量的预测。接下来，利用SPSS统计软件将历年来第三产业国内生产总值与综合用地建筑面积做线性回归，得到如下的回归方程Q17742G431757G318935G242195G36007其中，Q表示某年的综合用地建筑面积，G表示某一年的第三产业GDP。并18且经过T检验，上述回归方程系数的显著性值达到0037，小于显著性标准005，因此上述回归方程是成立的。采用线性回归方法预测未来北京市第三产业GDP首先，采用线性回归方法，根据北京市历年来第三产业GDP来算出第三产业GDP与年份的回归方程。利用SPSS统计软件将历年来第三产业国内生产总值与年份做线性回归，得到如下的回归方程QT5104T10305其中，QT表示某年的第三产业GDP，T表示年份。并且经过T检验，上述回归方程系数的显著性值为0，小于显著性标准005，因此上述回归方程是成立的。根据上述回归方程，我们就可以预测出未来任何一年的第三产业GDP的预测值。表338是从2006年到2010年北京市第三产业GDP的预测值统计，图是根据表338做出的北京市1999年以来的第三产业GDP的趋势图。从图中我们可以看出，今后北京市第三产业GDP将成逐年增长的趋势，2006年将增长到51137亿元。表338北京市未来第三产业GDP的预测值统计表（单位亿元）年份第三产业GDP预测值200651137200756241200861345200966449201071553第三产业GDP趋势预测001000020000300004000050000600007000080000年份19992000200120022003200420052006200720082009第三产业GDP图336北京市未来第三产业GDP的预测值趋势图19利用第三产业GDP预测值以及回归方程式预测出未来综合用地建筑面积需求量数值根据上两步线性回归所做出的回归方程和第三产业GDP的预测值，我们就可以方便的预测出未来任何一年的综合用地建筑面积的预测值。表339是从2006年到2010年北京市综合用地建筑面积的预测值统计。表339GDP相关法预测北京市未来综合用地面积（万平方米）年份综合用地面积20072234520082361200923724201024678（2）住宅与综合用地相关比例法与商业用地一样，综合用地的需求也是与人住宅用地紧密相关的。因此，在此也选用综合用地建筑量与住宅用地建筑量的比例求取未来的综合用地需求量。表3310近年来商业用地量与住宅用地量（单位公顷）年份综合用地面积居住用地供应量1999236758408220002458610141720017517626350620027303326368520035028929251720046311438949920053124492220062014811992005001000150020002500300035004000450019992000200120022003200420052006综合用地面积居住用地供应量图33719992006年全市综合、居住用地土地供应量统计图利用上文中统计的19992006年历年综合用地面积与住宅用地面积进行线性回归，得到综合用地面积与住宅用地面积之间的关系为Y00503X15818其中Y为综合用地面积，X为住宅用地面积。由住宅用地面积预测结果可知，20072010年北京市住宅用地面积分别为表3310北京市住宅建筑面积的中长期预测结果（万平方米）年份预测面积20071130200810962009111320101106利用上述住宅预测值及线性回归方程，得到综合用地面积的预测结果为表3311住宅相关法预测北京市综合用地面积（万平方米）年份预测面积200721502200821331200921416201021381（3）全市未来综合用地面积的最终预测利用上述第三产业GDP与写字楼用地相关关系法、住宅与写字楼用地相关比例法两种预测方法得到的预测结果如下21表3312综合建筑面积的两种预测方法比较（万平方米）年份第三产业GDP与综合用地相关关系法住宅与综合用地相关比例法2007213452150220082261213312009227242141620102367821381合计903578563我们认为利用上述两种方法测算所得的结果具有一定的相似性，取二者的算数平均值作为初步测算的综合用地的土地需求量，为87994公顷，年均21999公顷。3商服用地总供应量综上，商服用地20072010年总供应量为138216公顷，年均34555公顷。（四）产业用地土地供应分析通过从理论上对产业用地的趋势预测，结合近期规划、“十一五”规划对土供应的需求，同时综合考虑各区县和工业开发区的实际情况，综合确定北京市产业用地的20072010年土地供应量为4940公顷，年均1235公顷。在具体的预测方法上，主要通过两条途径1通过分析19992006产业用地供应量，采用趋势预测法，建立幂函数趋势预测模型。表34119992006产业用地供应量年份19992000200120022003200420052006供应量（公顷）2529534293236653686876199478510041227注其中2006年数据为预测数，111月份产业用地供应量为992公顷，12月份预计供应量为235公顷。22020040060080010001200140019992000200120022003200420052006图34119992006产业用地供应量0200400600800100012001400199820002002200420062008年份公顷数据来源北京市国土资源局土地有偿供应数据（19992006）图34219992006年产业用地供应量散点图根据图342北京市产业用地需求量的历史散点分布情况，建立幂函数趋势预测模型。其中，Y为北京市产业用地需求量预测值，单位为公顷；X为时间变量，1999年为1，2000年为2，2006年为8。Y47508LNX59169R208166据此，根据预测，2007年至2010年产业用地需求量为2007年为1103公顷，2008年为1153公顷，2009年为1198公顷，2010年为1240公顷。20072010年产业用地总量为4694公顷。232根据各区县上报的产业用地项目用地情况，2007年，北京市十八个区县和北京经济技术开发区的产业用地总量为180334公顷，其中在保留的工业开发区中的项目用地为106511公顷，开发区外独立选址的产业用地为73823公顷。其中朝阳、门头沟、通州、怀柔、亦庄所报的产业用地项目全都分布的工业开发区中，海淀、石景山、平谷的产业用地项目大部分都分布在工业开发区中，丰台、房山、延庆的项目有大约50的用地分布在开发区中，昌平、顺义、密云大部分产业用地分布在开发区外，其中，顺义汽车城的用地133公顷，占顺义区2007年工业用地的44。由于2007年的计划基本上都已落实到具体的项目，我们通过对各区县历年的产业用地情况及上报的产业用地项目的进展情况进行分析，将认为在2007年不能构成供地的项目进行核减，核减遵循以下原则首先将不符合规划的项目核减；将没有办理任何手续的项目核减；根据项目办理预审、取得立项、办理征地手续、规划意见书等文件的情况进行核减。其中朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、房山、顺义所报产业用地项目较实，基本无核减；通州、平谷、怀柔、密云所报项目的进展情况不是太好，估计在2007年供地的可能性较小，核减量较大，详见图343。根据核减的情况，最终确定2007年北京市产业用地为1202公顷，其中工业开发区内项目670公顷，开发区外独立选址的项目532公顷，其中顺义现代汽车基地占地133公顷。（详见表344，图345）0005000100001500020000250003000035000朝阳海淀丰台石景山门头沟房山昌平顺义通州大兴平谷怀柔密云延庆亦庄各区县所报产业用地和调整后用地对比图核减后用地实际报数图343各区县所报产业用地和调整后用地对比图240005000100001500020000250003000035000朝阳海淀丰台石景山门头沟房山昌平顺义通州大兴平谷怀柔密云延庆亦庄图344北京市产业用地分布图500000050001000015000200002500030000朝阳海淀丰台石景山门头沟房山昌平顺义通州大兴平谷怀柔密云延庆亦庄开发区用地开发区外用地图345北京市各区县产业用地工业开发区内外分布图表342北京市各区县产业用地分布表区县调整后实际报数合计开发区内开发区外合计开发区内开发区外朝阳1845184500018451845000海淀2040515247515820405152475158丰台430322892014430322892014石景山3029231171830292311718门头沟1016101600010161016000房山623226533579623226533579昌平5009434457556634345228顺义30511643298683051164329868通州14489144890002805328053000大兴9525480547201223048057425平谷514050670731819718124073怀柔2629262900075297529000密云3698194517532441632012121525延庆392827291199509227292363亦庄771277120001181311813000合计119471658145365718033410269277642根据各区县上报的产业用地计划，20072010年，北京市产业用地总量为7777公顷，年均1944公顷。我们根据对各区县2007年计划用地的核减比例对20072010年用地情况进行核减，则20072010年北京市工业用地为5185公顷，年均用地1296公顷。3两种方法分别从不同的角度预测了20072010年北京市产业用地的需求量，我们取两种方法的算术平均值作为20072010年的产业用地量，则20072010年北京市产业用地为4940公顷，年均1235公顷。（五）基础设施用地土地供应分析通过从理论上对基础设施用地的历年用地情况进行分析，结合近期规划、“十一五”规划对土供应的需求，同时综合考虑各区县和市级基础设施用地的实际情况，综合确定基础设施用地的20072010年土地供应量为11564公顷，年均2891公顷。在具体的预测方法上，主要通过3条途径1根据19992006年基础设施用地的统计表（表351），我们对北京市的基础设施用地在19992006年间用地情况进行了分析，发现其中存在一定的趋势，因此我们采用趋势预测法对20072010年产业用地的需求量进行了预测。其中，2005年由于2008年奥运会的原因，供应量较其他年份多。预计2008年后，由于新城建设的启动，基础设施在最近的几年中仍将保持较大的用地量。表35119992006年基础设施用地统计表年份19992000200120022003200420052006供应量652354144111146718773123461270033590300026050010001500200025003000350040001998199920002001200220032004200520062007数据来源北京市国土资源局土地供应数据（19992006）图35119992006年基础设施用地量散点图根据图351北京市基础设施用地供应量的历史散点分布情况，建立对数函数趋势预测模型。其中，Y为北京市基础设施用地需求量预测值，单位为公顷；X为时间变量，1999年为1，2000年为2，2006年为8。Y13952LNX2649R207109根据预测，得到2007年至2010年基础设施用地需求量为2007年为3039公顷，2008年为3186公顷，2009年为3319公顷，2010年为3440公顷。20072010年基础设施用地总量为12984公顷。年均用地量为3246公顷。2根据北京市土地利用总体规划（20052020年）综合研究报告第九章“北京市土地资源的供给与需求协调”中对基础设施用地的预测，20042020年基础设施用地情况如下市政基础设施用地全市将新建郑王坟、北苑、定福庄等33座污水处理厂。预计需新增建设用地约800公顷北京及周边地区将完善和形成500千伏环网，建设67座500千伏枢纽变电站，形成67条相对独立的入京输电通道，完善城市220千伏的配电网建设。27为保障城市电力设施规划建设，落实城市输配电设施和电力走廊的建设需要，预计需要新增建设用地约200公顷2010年前建成长庆气田至北京的第二输气管道及配套实施，同时增设4座天然气接受门站，建设六环路高压输气管道和17座调压站，并在中心城以外地区预留接受液化天然气设施用地及其它配套设施。预计需要新增建设用地约500公顷；规划新建4座医疗废弃物集中设施，4座餐橱垃圾处理厂及其它配套设施。预计需要新增建设用地约731公顷，其中到2010年，需新增建设用地352公顷，平均59公顷/年特殊用地规模预测由于首都特有的地位，特殊用地需求具有较高的不确定性。19962004年间，北京市特殊用地增加2500公顷，每年约增加310350公顷。综合